江苏层商住楼项目开发经济指标及财务实例全套表格

房地产开发项目财务分析实例一、项目概况该房地地产投资项目目位于某市高高新技术开发发区科技贸易易园内，根据据该市规划局局关于该地块块规划设计方方案的批复，其其规划设计要要点如下：1、用地面积：：12243平方米2、建筑密度：：≤35%3、容积率(地地上)：≤4.624、绿化率：≥≥25%5、人口密度：：≤1085人/公顷6、规划用途：：商住综合楼楼二、规划方案及及主要技术经经济指标根据规划设计要要点的要求及及对市场的调调查与分析，拟拟在该地块上上兴建一幢23层的商住综综合楼宇。楼宇设设两层地下停停车库。裙楼楼共4层，1～2层为商业用用途，3～4层以配套公公建为主，包包括社会文化化活动中心、区区级中心书店店、业主委员员会、物业管管理办公室等等。裙楼顶层层作平台花园园。塔楼2个，均为20层高，为住住宅用途。本项目目主要经济技技术指标参见见表6-1与表6-2。表6-1项目主要技技术经济指标标（一）项目单位数量项目单位数量占地总面积平方米121243居住人数人1071总建筑面积平方米55338(地地上)平均每户建筑面面积平方米124居住面积平方米37899平均每户居住人人数人3.5公建面积平方米5077人均居住用地平方米35.38绿化用地平方米3060道路面积平方米5233居住户数户306车库面积平方米7500表6-2项目技术经经济指标（二二）层数功能所占面积（平方方米）总面积（平方米米）裙楼4商铺1124815528公建面积4280塔楼19（2个）住宅1942（每层层）36898地上总建筑面积积52426地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264三、项目开发建建设及经营的的组织与实施施计划1、有关工程计计划的说明项目总工期为336个月（从2011年3月至2014年3月）。当完完成地下室第第一层工程时时，开展预售售工作。2、项目实施进进度计划项目实施进度计计划见表6-3。四、项目各种财财务数据的估估算1、投资与成本本费用估算（1）土地出出让地价款包括两部分：①土地使用权出出让金根据该市国有土土地使用权出出让金标准，可可计算出该地地块的土地使使用权出让金金为4257万元。②拆迁补偿安置置费根据拆迁补偿协协议，该地块块拆迁补偿费费为8075万元。上述两项合计：：12332万元。表6-3项目实施进进度计划表序号项目名称持续时间（月）进度安排(按双双月计20012002200320041征地拆迁646810122468101224681012242前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外装修工程程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售27（2）前期工程程费本项目前期工程程费估算见表表6-4：表6-4前期工程费费估算表单位：万元元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费×33%332.022可行性研究费建安工程费×11.5%166.00553水文、地质、勘勘探费建安工程费×00.5%55.3354通水、通电、通通路费建安工程费×22.5%276.67555场地平整费60元／平方米米73.38总计903.4155（3）建安工程程费参照有关类似建建安工程的投投资费用，用用单位指标估估算法得到该该项目的建安安工程费估算算结果。见表表6-5。表6-5建安工程费费估算表单位：万元元序号项目建筑面积土建装饰设备金额合计单价金额单价金额单价金额1塔楼41460平方方米11054581101.4420301.5125051212裙楼183325平方米其中商铺：133248平方米11052025475870301.5552344711051464475629301.54062499合计11067（4）基础设施施费其估算过程参见见表6-6：表6-6基础设施费费估算表单位：万元元序号项目单价计价数量合计1供电工程65万元／公顷顷5.5338顷顷359.72供水工程15万元／公顷顷5.5338公公顷833道路工程42.13万元元／公顷0.5233公公顷22.054绿化工程5.4万元／公公顷0.306公顷顷1.655其他工程占建安工程费的的2%11067万元元221.34合计687.74（5）开发期税税费其估算过程参见见表6-7：表6-7开发期税费费估算表单位：万元元序号项目金额估算说明(估算算依据)1固定资产投资方方向调节税553.35建安工程费×55%2分散建设市政公公用设施建设设费1328.044建安工程费×112%3建筑工程质量安安全监督费44.26建安工程费×44‰4供水管网补偿费费住宅：19.228商铺：67.449住宅：0.3吨吨／人，600元／吨商铺：0.1吨吨／人，600元／吨5供电用电负荷费费住宅：58.775商铺：105..984住宅：4kVAA／户，480元/kVA商铺：8kVAA／百㎡，1000元/kVA6其他221.34建安工程费的22%合计2398.4994（6）不可预见见费取以上（1）～～（4）项之和的3%。则不可预预见费为：（12332++903.4425+111067+6687.244）×3%=7748.899(万元)开发成本小计：：281100.384万元。2、开发费用估估算（1）管理费用用取以上（1）～～（4）项之和的3%。则管理费费用为：（7448.89((万元)（2）销售费用用销售费用主要包包括：广告宣宣传及市场推推广费，占销销售收入的2%；销售代理理费，占销售售收入的2%；其他销售售费用，占销销售收入的1%。合计为2606..34万元。销售售收入详见表表6-9。（3）财务费用用指建设期借款利利息。第1年借款9000万元，贷款款利率为6.5%，每年等本本偿还，要求求从建设期第第2年起2年内还清。建建设期借款利利息计算如下下：第1年年应计利息：：(0+90000÷2))×6.5%%=292..5（万元）第2年年应计利息：：(112992.5+00÷2)×66.5%=7734.01125（万元）第3年应计利息息：(56466.04+00÷2)×66.5%=3366.99928（万元）则财务务费用为上述述合计：13393.50053万元。详详见表6-114贷款还本本付息表。开发费用小计：：4748..7353万元。总成本本费用合计：：328599.11933万元(359655.37)3、投资与总成成本费用估算算汇总表详见表表6-8。表6-8投资与总成成本费用估算算汇总表单位：万元元序号项目金额估算说明1开发成本28110.3384以下(1)～((6)项合计（1）土地费用12332（2）前期工程费9032.4115（3）基础设施建设费费687.74（4）建安工程费11067（5）开发期税费2398.4994（6）不可预见费148.892开发费用4748.73355以下(1)～((3)项合计（1）管理费用748.89（2）销售费用2606.344销售收入×5%%（3）财务费用1393.500533合计32859.111934、项目销售收收入估算（1）销售价格格估算根据市市场调查，确确定该项目各各部分的销售售单价为：住宅：67700元／平方米米商铺：177200元／平方米米车位：211万元／个（2）销售收入入的估算本项目可销售数数量为：住宅宅37899平方米；裙裙楼中的商铺铺部分13248平方米，地地下车位1888个。详见表6-9表6-9销售总收入入预测表单位：万元元用途可售数量预计销售单价销售收入住宅37899平方方米6700元／平平方米25392.333商铺13248平方方米17200元／／平方米22786.556车位188个210000元元3948合计52126.889（3）销售计划划与收款计划划的确定具体见表6-110表6-10销售收入分分期按比例预预测单位：万元元销售计划各年度收款情况况合计年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第一年第二年住宅：60%2487616666.99231993.4416商铺：60%6748.812957.6696车位：60%112.82368.8第三年住宅：40%1658412272.11622965.9984商铺：40%5299.29114.6224车位：40%751579.2合计100%100%31993.441622965.998454959.11145、税金估算（1）销售税金金与附加估算算具体见表6-111表6-11销售税金及及附加估算表表单位：万元元序号类别计算依据计算期1231营业税销售收入×5%%1599.677081148.299922城市维护建设税税营业税×7%111.9780.383教育费附加营业税×3%%47.9934.454教育专项基金营业税×4%63.9845.935防洪工程维护费费销售收入×0..18%57.5841.346印花税销售收入×0..05%15.9911.487交易管理费销售收入×0..5%159.97114.83合计销售收入×6..43%2051.1771476.711（2）土地增值值税估算具体见表6-112表6-12土地增值税税估算表单位：万元元序号项目计算依据计算过程1销售收入54959.11142扣除项目金额以下4项之和42015.007612.1开发成本取(2.1)项项的20%28110.33842.2开发费用4748.733532.3销售税金及附加加3533.8882.4其他扣除项目5622.077683增值额(1)－((2)12944.003794增值率(3)／(2))×100%%30.81%5增值税税率(4)≤50%%30%6土地增值税(3)×(5))3883.2116、投资计划与与资金筹措本项目开发投资资总计需3328559.11993万元。其资资金来源有三三个渠道：一一是企业的自自有资金即资资本金；二是是银行贷款；；三是预售收收入用于再投投资部分。本项目开发商投投入资本金15000万元作为启启动资金，其其中第一年投投入约50.111%，第二年投投入约18.511%，第三年投投入约26.388%；从银行贷贷款9000万元，全部部于第一年投投入；不足款款项根据实际际情况通过预预售收入解决决。具体见投投资计划与资资金筹措表6-13。表6-13投资计划与与资金筹措表表单位：万元元序号项目名称合计计算期第一年第二年第三年1建设投资32859.1119316013.226794.31129715.400722资金筹措32859.111932.2自有资金150007516.52776.539572.2借贷资金90009000002.3预售收入再投入入8859.1119304017.811215758.400727、借款还本付付息估算长期借款90000万元，等本本偿还，宽限限期1年，2年内还清，贷贷款利率6.5%。具体见表6-14。表6-14借款还本付付息估算表单位：万元元序号项目名称合计计算期第一年第二年第三年1借款还本付息1.1年初借款累计011292.555646.2551.2本年借款90009000001.3本年应计利息292.5734.01225366.997781.4年底还本付息12393.5510306380.266256013.244781.5年末借款累计11292.555646.25502借款还本付息的的资金来源2.1投资回收12393.5510306380.266256013.24478五、项目财务评评价1、现金流量表表与动态盈利利分析（1）全部投资资现金流量表表设Ic=10%%，具体计算算见表6-15表6-15现金流量表表（全部投资资）单位；万元元序号项目名称计算期1231现金流入031993.441622965.99841.1销售收入031993.441622965.99842现金流出16013.2213688.776215698.99462.1建设投资16013.226794.3229715.4112.2销售税金及附加加02120.32281413.55522.3土地增值税02329.92261553.78842.4所得税02444.18883016.2003净现金流量(11)－(2)-16013..218304.66547267.03384折现净现金流量量-1145577.60011215126.99665459.722565税前净现金流量量(3)+(2.4)-16013..220748.884210283.22386税前折现净现金金流量-14557..60012217146.8843037725.79967评价指标：①税前全部投资资净现值：NPV=77725.79967+177146.884303--145577.600112=103369.744658（万元）②税后全部投资资净现值：NPV=155126.9966+54459.21156-60013.2==4572..9816（万万元）③税前全部投资资内部收益率率：FIRR==45.500%④税后全部投资资内部收益率率：FIRR==67.844%（2）资本金现现金流量表设Ic=9%，具具体计算见表表6-16表6-16现金流量表表（资本金）单位：万元元序号项目名称计算期1231现金流入031993.441622965.99841.1销售收入031993.441622965.99842现金流出6013.219513.7716621184.55912.1资本金6013.22221.23249.42.2预售收入再投入入04017.811215758.400722.3贷款本息偿还06380.266256013.244782.4销售税金及附加加02120.32281413.5552.5土地增值税02329.92261553.78842.6所得税02444.18883016.2003税后净现金流量量(1)－(2)-6013.2212479.6691781.39934折现净现金流量量-5466.66010313.221581338.36605评价指标：①资本金税后内内部收益率：：FIRR==120.994%②资本金税后净净现值：NPV=66030.119（万元）（3）动态盈利利分析①净现值开发项项目在整个经经济寿命期内内各年所发生生的现金流量量差额，为当当年的净现金金流量。将本本项目每年的的净现金流量量按基准收益益率折算为项项目实施初期期（即为本项项目开始投资资的当年年初初）的现值，此此现值的代数数和就是项目目的净现值。基准收收益率是项目目的净现金流流量贴现时所所采用的折现现率，一般取取稍大于同期期贷款利率为为基准折现率率。本房地产产投资项目在在长期贷款利利率的基础上上上浮了约2%，即10%作为基准折折现率。净现值评价标准准的临界值是是零。经上面面计算，本项项目税前、税税后全部投资资的NPV分别为103369.744658万元元和45722.98166万元，均大大于0，资本金的的税后净现值值NPV为6030..19万元，也大大于0。这说明本本项目可按事事先规定的基基准收益率获获利，在所确确定的计算期期内发生投资资净收益，有有经济效果，项项目可行。②内部收益率内部收收益率是指项项目计算期内内各年净现金金流量的现值值累计之和等等于零时的折折现率。内部收收益率是项目目折现率的临临界值。本项项目属于独立立方案的评价价与分析，经经上面计算，税税前、税后全全部投资的FIRR分别为45.500%和67.844%；资本金的的税后FIRR为120.994%，均大于同同期贷款利率率6.5%和基准收益益率10%（Ic），说明项目目盈利，达到到同行业的收收益水平，项项目可行。2、损益表与静静态盈利指标标（1）损益益表具体见表6-117表6-17损益表单位：万元元序号项目名称计算依据计算期合计1231销售收入031993.441622965.99854959.442总成本费用019715.4471013143.66432859.111933销售税金及附加加02120.3221413.5553533.8884土地增值税02329.9221553.7883883.7225利润总额(1－2－3－－4)07827.76855.01114682.7716所得税(5)×44%%02444.18883016.2006460.399247税后利润(5)－(6))04383.51123838.8118222.311268盈余公积金(7)×10%%0438.35112383.8811822.2311269可分配利润(7)－(88)03945.466083454.92297400.088584（2）评价指标标①全部投资的投投资利润率=利润总额／／总投资额×100%%=（146822.71/332859..1193))×100%%=44.668%②全部投资的投投资利税率=利税总额／／总投资额×100%%==（146822.71+33533.888+38883.72）／328599.11933×100%%=67.225%③资本金投资利利润率=利润总额／／资本金×100%%=（114682..71／15000）×100%%=97.888%④资本金净利润润率=税后利润／／资本金×100%%=82222.31176／150000×100%%=54.881%（3）静态盈利利分析本项目目以上4个指标与房房地产行业内内项目相比应应该是比较好好的，故项目目可以考虑接接受。3、资金来源与与运用表（1）资金来来源与运用表表具体见表6-118表6-18资金来源与与运用表单位：万元元序号项目名称计算期1231资金来源16013.2234214.66126395.3381.1销售收入031993.44122965.9981.2资本金6013.22221.23429.41.3银行借款9000002资金的运用16013.2219513.7716619711.669382.1建设投资16013.226794.3229715.4112.2借款还本付息06380.266256013.244782.3销售税金及附加加02120.32281413.55522.4土地增值税02329.92261553.78842.5所得税02444.18883016.2003盈余资金(1))—(2)014700.889346683.688624累计盈余资金014700.8893421384.55796（2）资金平衡衡能力分析根据表6-188，本项目每每年累计盈余余资金均大于于或等于零，故故从资金平衡衡角度分析，该该项目是可行行的。4，盈亏平衡分分析销售总面积积=378999+132248+75500=588647（平方米）平均销售价价格=549559.4/558647==0.93771（万元）总成本=281110.3884+7488.89+11393.55053+00.05Q==302522.78+00.05Q销售收入=0..93Q盈亏平衡点：总总收入=销售收入30252.778+0.005Q=0..93QQ=343788.16(平方米)5,不确定分析析（1）销售售收入敏感性性分析销售收入变化幅幅度第一年第二年第三年IRR20%025594.773318372.7787-16013..211905.9972673.8441-7.582%%15%027194.440419521.0086-16013..213505.6643822.1446.709%10%028794.00720669.339-16013..215105.3314970.44420.162%%5%030393.77521817.668-16013..216704.9986118.733933.041%%0%031993.441622965.9984-16013..218304.6657267.033845.500%%-5%033593.00924114.228-16013..219904.3328415.333757.637%%-10%035192.77625262.558-16013..2215049563.633669.520%%-15%036792.44326410.888-16013..223103.66710711.99481.197%%-20%038392.1127559.118-16013..224703.33411860.22392.703%%（2）建设投资资敏感性分析析建设投资变化幅幅度第一年第二年第三年IRR20%12810.55613688.776215698.9946-12810..618304.6657267.033875.255%%15%13611.22213688.776215698.9946-13611..218304.6657267.033866.540%%10%14411.88813688.776215698.9946-14411..918304.6657267.033858.770%%5%15212.55413688.776215698.9946-15212..518304.6657267.033851.796%%0%16013.2213688.776215698.9946-16013..218304.6657267.033845.500%%-5%16813.88613688.776215698.9946-16813..918304.6657267.033839.786%%-10%17614.55213688.776215698.9946-17614..518304.6657267.033834.575%%-15%18415.11813688.776215698.9946-18415..218304.6657267.033829.802%%-20%19215.88413688.776215698.9946-19215..818304.6657267.033825.413%%变化幅度20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%销售收入irrr-7.58%6.71%20.16%33.04%45.50%57.64%69.52%81.20%92.70%建设投资irrr75.26%66.54%58.77%51.80%45.50%39.79%34.58%29.80%25.41%六、项目财务分分析指标汇总总详见表6-199：表6-19项目财务效效益指标汇总总表类别项目静态指标动态指标NPVFIRR投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资44.68%6