多家中小房企资金链断裂危机加剧融资难度明显加大

Word多家中小房企资金链断裂危机加剧融资难度明显加大

从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。

据宇博智业市场研究中心了解，房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目?及对项目做出符合市场价值的评估;其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证?即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。

2021年以来，受房地产行业整体低迷影响，多家中小房企资金链断裂危机加剧，甚至个别房企已经传出破产噩耗。然而，在这一波资金链断裂危机下，也有不少中小房企通过借壳、招股等方式成功登陆中国香港的资本市场，希望借助国际平台“揽金”。据记者不完全统计，今年以来，已有阳光100、亿达中国等10家中小房企敲定赴港上市事宜，其中8家已经通过借壳、招股等方式成功登陆港交所，而其余2家将在今年7月上旬挂牌交易。值得一提的是，虽然今年中小房企赴港上市动作较为密集，但受中国房地产行业整体处于下行周期影响，其估值普遍偏低，股票成交也并不活跃，多家房企上市首日股票价格跌破发行价。

中小房企扎堆赴港上市

8家已登陆2家本月上旬挂牌

据记者不完全统计，2021年以来，已有10家中小房企通过借壳、发行新股等方式敲定赴港上市事宜，其中8家已经成功登陆港交所，包括阳光100、亿达中国、大连海昌控股、深圳力高地产、深圳绿景集团、青岛青建集团等;此外，众安房产分拆商业部分欲上市的中国新城市和北京国瑞置业两家房企也将于今年7月上旬在港交所挂牌交易。无独有偶，据兰德咨询统计，2021年以来，已有多家中国内地房企通过招股形式进入中国香港资本市场，其中，2021年有7家。不过，多数都为中小房企。

“我们最初是想在A股上市的，筹划多年仍未成功后，迫于资金压力，最后转战H股，并迅速顺利上市。”去年在中国香港上市的某房企高层向记者透露，虽然目前股票价格相对不高，但起码打开了一个新的融资平台。

值得注意的是，在这一波房企赴港上市潮中，主营业务为商业地产的房企较多，甚至不乏拆分商业资产上市者，其中，以方兴地产拆分酒店资产金茂投资为首，其7月2日挂牌，融资33.9亿港元。

据兰德咨询统计，在已通过招股登陆港交所的房企中，金茂投资融资规模最大。而据方兴地产高层透露，方兴2021年就在筹划拆分酒店上市事宜，其战略设计高于资金需求，是其实现“双轮驱动”发展战略的重要一环。不过，与金茂投资相比，众安房产分拆商业资产的中国新城市的上市之路更为曲折。据记者了解，其原本定于6月27日与亿达中国同一天敲钟，但其因未获足额认购而下调发行价，已延后至7月10日挂牌。

值得注意的是，这一波上市的中小房企估值较低，认购率也不高，即使作为国内房企中酒店资产最优者之一的金茂投资，其认购率也不高。

对此，兰德咨询总裁宋延庆向记者表示，恒大、龙湖等房企在中国香港上市之时，当时投资者看重的是这些房企的土地储备情况，而2021年以来，投资者关注目光转向了商业资产，但进入2021年后，即使房企商业资产故事讲得好，也依然会受到全球资本对目前中国房地产市场投资持有谨慎态度的影响。

新上市房企市场表现不佳

多数房企融资难度明显加大

事实上，目前新上市房企的市场表现确实不佳。挂牌首日，阳光100与海昌控股跌破发行价。

对此，多位业内人士均表示，这与国际投资者对中国内地房地产市场投资信心不足有关，这也将增加房企海外市场融资难度，尤其对这些在产品销售、物业经营等方面能力不足的中小房企来说，能获得多少或者能否获得进一步的融资，“目前还很难说”。

以亿达中国为例，有分析人士认为，公司高逾140%的负债率，是亿达急于赴港上市融资的原因，但这种高负债率也可能阻碍其进一步融资的动作。

不过，相对于知名房企来说，融资难度则相对较小。据记者获悉，金茂投资上市后，将寻求多元化的融资方式，以满足其运营资本和资本支出需求，包括不限于内部资金、银行贷款以及在国内和海外资本市场融资的各种方式。此外，为了支付上市前利息和运营资本需求，金茂投资上市后，还有大规模且成本相对较低的离岸银团贷款融资安排。

尽管如此，据宇博智业市场研究中心的《2021年一季度中国房地产行业分析报告》数据显示，大部分房企发行的美元优先票据债成本都已经上涨到7%以上，多数房企的融资难度明显加大。

“今年楼市降价潮在逐渐蔓延，这影响了海外资本市场对中国房地产市场的判断。再加上人民币贬值、美元转为强势、房企的存货周转速度减慢、美国QE的加速退出、融资成本的