北京新房市场持续降温 房改新任务调控长效机制

Word北京新房市场持续降温房改新任务调控长效机制2021年受楼市调控政策影响，北京新房市场持续降温。据伟业我爱我家市场研究院最新统计数据显示，2021年北京新建商品住宅(不含保障房)共网签30115套，比2021年下降48.4%。

北京新房市场持续降温

2021-2022年商业房地产市场行情监测及投资可行性研究报告统计数据显示，2021年，北京新建商品住宅(不含保障房)共新增供应26593套，比2021年下降32%;存量房共有52349套，比2021年下降6.3%。

从新房交易量排名来看，密云区位居第一，共成交3474套，占12%;其次是顺义区共成交3070套，占10%;其它各区成交量均在3000套以下，占比不足10%。

业界人士认为，近几年来，北京新房的主要交易区域不断外移，逐渐从核心区域的朝阳，向远郊的房山、密云等区域转移，密云也从北京较为偏远的区域变成了北京房地产开发最热闹的地方之一。

统计数据显示，2021年，北京新建商品住宅(不含保障房)在五环以外的占比为87.6%，虽然较2021年减少1.5个百分点，但依旧保持着近九成交易位于五环以外的趋势。

分析人士认为，2021年北京新房交易量下跌主要是由于楼市调控政策密集出台，市场上的投资投机需求得到有效抑制。成交量下滑还源自新房市场供应量减少。有数据显示，2021年北京新建商品住宅供应量和面积同比分别下降33%和29%。

针对未来北京楼市的发展趋势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，为保障居住需求，平抑房价，2021年北京将继续增加新房供应，限制销售价格，增大中小户型比例，从而满足中低收入者的置业需求，让新房市场回归居住属性。

有业界人士认为，2021年北京新房交易量将会在2021年的基础上触底反弹。由于共有产权房增加供应，市场成交结构将得到优化。房价也会在政策的严控下维持稳中有降的趋势。未来新房市场将会量升价稳，保持健康平稳的发展趋势。

房改新任务调控长效机制

长效机制的落地与住房制度改革的推进，被认为是2021年房地产市场最重要的变化。

2021年3月，中央出台《国家新型城镇化规划(2021-2021年)》，首次提出，“调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。”

对比2021年末和2021年末的中央经济工作会议公报，可以发现中央对长效机制的表述发生变化，从“研究建立”转变为“完善促进”。这也意味着长效机制，开始从理论走向实践。

2021年，各类供给侧的房地产新政频繁推出。租赁市场改革持续加速，部分城市推出租赁住宅用地，“租售同权”走向落地。集体建设用地建设租赁住房试点铺开，北京、上海等地均提出了数十万套的租赁住房供给计划。同时，严格限制住房商品流通属性的“共有产权住房”在北京推出，住房制度改革被认为开始触及“住房的商品属性”。

链家研究院院长杨现领认为，长效机制的建立，本质上是为了调节房地产市场的潜在供给和预期需求，改变房地产市场供给弹性远小于需求弹性的现状。

在2021年的全国住房城乡建设工作会议工作部署中，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，被置于首要位置。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向21世纪经济报道记者表示，房地产市场的主要矛盾，已经从解决住房资源短缺问题转变为提升住房市场质量问题，但相应的住房制度建设并未匹配。住房制度改革，有民生层面实现“住有所居”，经济层面促进楼市健康发展，产业层面发挥好房地产对新兴产业的载体作用三个方面的重点任务。

在实际操作中，租赁市场被运作为多主体供应、多渠道保障的试验田。

8月底，武汉组建第一批5家国有住房租赁平台时，部分企业自持的地块内有厂区也被许可，审批后改建为租赁住房。12月初，北京市住建委表示，为了拓宽房源渠道，鼓励国有企业利用自有用地建设保障房。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，未来租赁住房将成为保障房的重要组成部分，因此不排除政策鼓励的利用企业自有用地建设范围扩容到租赁住房的可能。从各地的实际情况来看，已有部分地区的产业园区出现了类似情况。

胡景晖认为，目前租赁市场仍存在盈利模式难解的问题。政策落地需要更多实质性的扶持措施，比如税收减免、财政补贴等。同时，还要加快集体建设用地建设租赁住房的探索和试验进程。

在房地产市场供给侧结构性改革思路逐渐清晰，成效逐渐显现的同时，作为过去房地产市场调控主力的需求端政策，同样在2021年迎来了新的变化。

中原地产研究中心统计数据显示，截至12月25日，2021年全国各城市和部门发布的各类调控政策超过260次。从限购、限价到限商、限售，热点城市经历了不断加码的调控历程。

其中，北京为代表的“限售”政策被认为是此轮需求调控的最大特点。所谓限售，就是要求购房者新购房源后，强制要求持有一段时间后才能上市销售。

中原地产分析师张大伟告诉21世纪经济报道记者，目前各地限售政策一般要求取得不动产证后2-3年内不得销售。这些城市新房交易基本以期房为主，所以实际上这些房源需要3-5年才可出售。