某物业管理公司制度汇编之接管验收方案

某物业管理公司制度汇编之接管验收方案目录前言接管验收工作流程及工作安排接管验收组织形式公共设施设备验收的一般标准工程接管验收检查标准其他设备设施验收检查标准及程序附件一：相关文本通知附件二：设施验收相关表格附件三：设备验收相关表格附件四：其他相关表格一、前言物业之接管验收是物业管理过程中不可缺少的环节，根据物管公司与开发商签署的“服务合同”，物业管理有限公司将于年月日起受开发单位委托负责提供项目的物业管理服务。特此安排对该项目的接管验收。“****”是房地产开发有限公司开发的项目。为实现物业的顺利接管，建立与楼盘档次相适应的物业管理体系，根据《房屋接管验收标准》和物业管理行业的要求，特制定了项目房屋接管验收方案，以确保业主顺利入住。验收过程中，将依据有关工程验收的技术规范与质量标准对物业公共地方、公共设施设备进行以物业主体结构安全、满足使用功能、运行资料是否齐备、工具物料现有情况为主要内容的再检验，确定该项目内等设施设备及文件的状态，以便日后物业管理工作的正常延续及有序开展。二、项目接管验收工作安排项目接管检查标准对项目进行接管检查。请监理工程师对全体参检人员进行培训，让每个参检人员全面熟悉接管检查的标准要求。在项目中挑选一个单元或一栋作为接管检查的标准样板，确定总体质量标准样板。按“接管检查标准”对照标准样板，对项目的房间及外墙屋面等进行接管检查，对检查中达不到标准的，以书面整改单形式交施工单位限期整改，整改后及时复检，直至完全符合接管检查标准为止。由于项目接管验收工作量大、时间紧的特殊情况，”****”请项目管理部抽调部分有经验的工作人员参加首次接管验收。工作量：每组每天各检查套，天完成检查任务。验收时间：初验：天 月日至月日初验整改：天 月日至月日终验：天 月日至月日终验整改：天 月日至月日终验整改验收：天 月日至月日三、接管验收组织形式为使接管验收工作能按照既定的目标顺利实施，建议由开发单位与接管单位双方主管人员组成领导班子，会同运行团队员工协同开展此项工作。有关重大决策问题由领导班子研究确定，交由工作班子具体执行以保证接管工作之顺利有序地开展，按时按质完成。领导小组组长:房地产开发有限公司先生/小姐副组长:物业处先生/小姐接验小组 项目经理先生/小姐物业处先生/小姐配合：项目管理处各部门员工四、公共设施设备验收的一般标准1. 主体结构地基基础的沉降不得超过GBJ7（建筑地基基础设计规范）的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值（GBJ10—钢筋混凝土结构设计规范）；木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206（木结构工程施工及验收规范）中2.1.1条的有关规定；砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11（建筑抗震设计规范）的有关规定。2. 外墙不得渗水3. 屋面各类屋面必须符合GBJ207（屋面工程施工及验收规范）中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密、不渗漏。4. 楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直、无缺棱掉角；卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；大楼地面应平整牢固，接缝密合。5. 装修铝、塑钢及木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，铝、塑钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固；木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢；门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角；油漆，刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷等现象。6. 电气电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MQ/KV；应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置；照明器具等低电压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置准确；各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合GBJ232（电气装置安装工程施工及验收规范）的要求；电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程，试运转记录、性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求；除上述要求外，同时应符合地区性“低压电器装置规程”的有关要求。7. 水、卫、消防管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242（采暖与卫生工程施工及验收规范）的要求。应按套安装水表或预留表位；高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；卫生间的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、制动灵活；水泵安装应平稳，运行时无较大震动；消防设施必须符合GBJ16（建筑设计防火规范）、GBJ45（高层民用建筑设计防火规范）的要求，并且有消防部门检验合格签证。8. 采暖/制冷 采暖工程采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行；各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活；管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242（采暖与卫生工程施工及验收规范）的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固；设备、管道不应有泡、冒、滴、漏等现象。 冷水机组及电梯设备由供应商提供专项验收标准及表格。9. 附属工程及其他室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14(室外排水设计规范)第二章2.3.4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯；明沟、散水、落水沟头不得断裂、积水现象；房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象；单位工程必须做到工完料尽现场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。

验收时须注意的一般事项如下表所述：系统元件试验/操作消防栓系统喉管检查有否漏水警报阀以水调试警报系统是否有效:

包括响警钟及开启消防泵等。水泵水泵、其后备泵及电源是否正常水箱是否清洁及有关阀门是否正常消防报警系统烟感系统是否正常报警点玻璃片是否安装妥当监控室跟进监控器的操作及调试运作供水系统水泵安装及供电正常

(包括但不限于工作电流正常)水表跟进水表运作及读数水箱是否清洁及有关阀门、高低水位控制是否正常排水系统地库集水池之潜水泵是否运作正常雨水及污水管及渠是否淤塞或漏水电力供应高低压配电房确保供电正常；电工须跟进断路设备操作(此部分已于楼宇交收时初步验收)跟进电表位置及读数电梯跟进电梯运行控制

(电梯已经劳动安全检验合格)取得电梯启动钥匙及机房钥匙空调系统空调主机是否有异声，支架固定是否完好水泵是否运作正常风机是否运作正常风机盘管是否有滴水及是否运作正常，凝结水是否畅通VRV空调系统试机及跟进操作培训保安系统跟进操作及确定运作正常自动化系统跟进调试及操作培训

五、工程接管验收检查标准内墙面表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各面层及门窗框与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑；立面垂直，允许偏差小于3mm，表面平整度允许偏差小于2mm；阴阳角垂直、方正、允许偏差小于3mm，检查每个面不少于3个点。墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。顶棚（层高），开间尺寸验收标准基本同内墙面。各房型房间净高，开间长、宽尺寸符合设计标准。顶棚在平整度的基础上应水平，检查点每间不少于5个点，允许偏差5mm；开间尺寸两头应相等，允许偏差小于10mm。地坪地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查每面不少于3个点。进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于3mm；框与扇，扇与扇搭接宽度为1.5~2.5mm，高低差小于2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活、钥匙插入拔出无卡阻现象。电表箱、水表箱、弱电箱必须使用通锁。卫生间墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。卫生间地面24小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。塑钢门窗门窗安装牢固，安装位置符合设计要求。门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，光滑。公共部位墙面平整，阴阳角方正顺直清晰。斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差。地砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂缝，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整度允许偏差小于4mm。楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。楼梯栏杆、扶手：栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。外墙墙面平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。窗台横平竖直，楞角线条清晰，窗框下槛20mm圆弧光滑顺直；窗台排水坡度20mm以上；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致。空调板宽度一致，尺寸相同，左右上下横平竖直，阴角通直清晰不含糊，阳角方正顺直。阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清晰明快，挂落线厚度、宽度一致，细砂批嵌均匀，纹路顺直；涂料均匀，无色差，无起皱脱皮。上下阳台进出一致，梁底水平无翘裂，上口压顶流水向里。外墙勒脚线和明沟：表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水平，厚度相同不弯曲；明沟里、中、外按档次尺寸一致，转弯处和顺，月亮弯形状统一，无积水，排水流畅；伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。屋面光棚油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊接饱满，无漏焊，脱焊现象。栏杆安装牢固、焊接饱满、接口平整、表面喷涂均匀、无损伤。飘板、圆柱表面光滑平整，线角顺直，涂料均匀无色差。屋面地坪找坡准确，基层与突出屋面结构（女儿墙、排气管等）的连接处以及基层的转角处（水落口，天沟等）均应做成光滑圆弧形，防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂缝。天沟排水通畅，无明显积水。整个屋面24小时盛水无渗漏。给排水、电器部分给水管每层管道内应设支架，管卡埋设牢固，管卡与管子接触紧密。给水阀门的位置准确，开关严密、灵活。水表安装位置正确、平整，水表进水口中心距地面高度偏差不大于20mm。明敷管和管道井应将管接口麻丝和管子口污物清理感干净后，刷银粉漆二度。所有的给水管（含热水管）都经试压且符合规范标准。排水管排水管每户洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.5~1cm，阳台地漏低于地表面0.5cm。检查口位置正确，清扫方便。排水管安装完毕后，应将管道井垃圾和检查门处管子口污物清理干净。所有排水管灌水通球试验做到不渗不漏，排水通畅。空调、雨落管按规范每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。管道支承件的间距应统一，立管φ75以上的支承件间距不大于2m。立管的垂直度偏差：每5m不大于10mm，全高不大于30mm。所有管道不堵不漏，排水通畅。雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。煤气管管道安装每层应设套管，套管高出地坪8-10cm，顶棚处与顶棚平。立管的垂直度，每5m以下不大于2mm。管道安装完毕后应将管子接口和管子上污物清理干净，并刷银粉漆二度。煤气管明敷，离墙面3.5~4cm。煤气管每层加管夹，安装位置准确牢固。避雷带避雷带规格符合设计要求，-4*25mm镀锌扁铁，焊接不应少于3个面，两个长边必须焊接，搭接长度为25mm的2.5倍。避雷带及引下线焊接符合规范要求，-4*25mm，圆钢焊接搭接倍数为φ的6倍双面焊。全面测试接地电阻符合设计要求阻值，无明确时应小于10欧姆。配电箱元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。（相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线）配电箱盘面垂直，箱体高50cm以下，允许偏差1.5mm，箱体高50cm以上，允许偏差3mm。开关、插座（含电视机、电话、可视对讲、宽带网）线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线，接地接触紧密。开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm。阳台灯具安装上下对齐。电器回路测试绝缘测试。导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5兆欧。通电测试。漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。配电柜、盘盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁、整齐。盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。所有二次回路接线准确、连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。手车或抽屉式开关柜在推入或来出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全。柜内一次设备的安装质量验收要求符合国家现行有关标准规范的规定。盘、柜及电缆管道安装完后，应作好封堵。操作及联动试验正确，符合设计要求。验收时应提供下列资料和文件。A．工程竣工图B．制造厂提供的产品说明书，调试方法，试验记录，合格证件及安装图纸等技术文件。C．安装技术记录，调整试验记录。电缆电缆规格符合规定，排列整齐，无机械损坏；标志牌装设齐全、正确、清晰。电缆的固定，变曲半径，有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序排列等应符合要求。电缆终端、电缆接头应按牢固。接地应良好；相色应正确；电缆支架等的金属部件防腐层应完好。电缆沟内应无杂物，盖板齐全。直理电缆路径标志与实际路径标志相符。路径标志应清晰、牢固、间路适当。验收时应提交下列资料和技术文件：A．设计资料图纸、竣工图。B．制造厂提供产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸等技术文件。C．电气试验清单。电动机的验收要求电机性能应符合电机周围工作环境的要求。电机转子应灵活，不得有碰卡声。润滑脂的情况正常，无变色、变质及变硬现象。其性能应符合电机工作条件。电机的引出线鼻子焊接或压接良好，编号齐全。电机转动方向要符合要求，无杂声。电机转动时各部温度不应超过产品技术资料的规定。验收时应提供下列资料和文件：制造厂提供的产品说明书，检查及试验记录，合格证件冀安装使用图纸等技术文件，调试验收记录报告。水泵水泵的地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈与泵接触应紧密拧紧。离心泵和轴流泵的安装应水平。出水管与水泵节的连接必须对正，牢固可靠。底座与传动轴、泵管的中心线应垂直，与泵管的连接法兰应对准，螺栓紧固。电动机转子轴孔与转动轴间隙应均匀。离心泵、轴流泵填料涵盖松紧应适当，允许有滴状泄露、温度不得过高。电动机的电流不得超过额定值。运转中无较大振动，声音正常，个连接部分不得松动或泄露。滚动轴承最高温度不得超过70℃，滑动轴承不能超过60验收时应提交下列资料和文件：A．制造商提供的产品说明书、合格证及安装图纸等技术文件。B．安装技术记录、调整试验记录。可视门对讲室内机必须安装可靠，通话质量优良，可视屏图象清晰，电控锁开启灵活，报警功能打印正确，可视摄像头必须满足白天、夜间图象的清晰，访客呼叫键采用直按式。背景音乐系统室外扬声器安装牢固，每只扬声器可单独开关，导线必须穿管，配置和使用必须可靠。闭路电视监控系统系统须可与周界防越报警系统联动进行视频录像。摄象机必须安装牢固，设备必须能满足白天、夜间正常使用，并保证图象清晰、配置必须满足招标书上功能要求。周界红外报警系统系统的配置必须满足招标书上的功能要求，按安装可靠牢固报警点沙盘显示正确，可与电视监控系统联动，雨天、雾天、大雪天不会发生误动作。电子巡更系统信息钮要布置合理，贴放可靠牢固，要能防水不锈。室外总体部分1. 室外排水工程室外管道及窨井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求。各窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启。管道系统作闭水试验和冲水试验，系统无外泄，排水通畅。2. 行车道路沥青路面：道路铺设符合设计及规范要求。表面无裂缝及明显接槎痕迹，铺设顺直，泄水畅通，无积水现象。雨水口篦子、检查井盖等高出路面部分，不应大于5MM。道路宽度允许偏差±50MM；厚度允许偏差±5MM；横坡允许偏差±0.35/100。表面平整度2M靠尺检查，允许偏差<7MM。2．混凝土路：混凝面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm。混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：纵缝20m长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm。路面的平整度符合允许偏差，3m直尺检查时允许偏差小于5mm。路面坡度符合设计允许偏差小于0.15%，无积水现象。3. 景观、小品按图布置各景点，坐标位置正确。各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。绿化用水必须计量,水泵要作试压，灯光布置系统须作线路绝缘测试和通电试验。物业内道路平整，陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理，无积水现象。4. 配套设施各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。警卫室的建设必须满足物业管理的要求5. 绿化工程栽植土壤的检查标准：栽植土及地下水位深度：大、中乔木≥100CM；小乔木和大、中罐木≥80CM；小罐木、宿根花卉≥60CM；草本地被、草坪、一、二年生草花为≥40CM。（种植耐水湿植物除外）栽植土壤块径：大、中乔木≤8CM；小乔木和大、中罐木≤6CM；小罐木、宿根花卉≤4CM；石砾、瓦砾等杂物块径：树木≤5CM；草坪、地被、花卉≤1CM。地形标高：全高≤100CM为±5CM；全高101CM~299CM±为±20CM；全高≥300CM为±50CM。土地平整、排水坡恰当，无积水。土壤基本无石砾、瓦砾等杂物。植物材料质量标准：树木姿态掌上长势：树杆挺直、树冠完整、不脱脚、生长健壮、根系茂盛，土球完整、包扎正确牢固、裸根树根系完整。草块每边应在30CM左右、厚度不小于2CM、杂草少于5%、无病虫害、长势良好。花苗、草木地被生长茁壮、发育均匀整齐、根系发达、无损伤和病虫害。植物材料的品种、规格应符合设计合同要求，进沪植物材料应有“植物检疫表”及苗木出圃单。树木栽植质量标准：放样定位符合设计要求，偏差不超过5%。树坑坑径大于土球或裸根系40CM，深度同土球或裸根系的直径，翻松底土，树根上下垂直。树木朝向的主要视线应丰满完、姿态美。孤植树冠幅完整，林缘线、林冠线符合设计要求。栽植深度符合生长要求，土球包装物、培土浇水符合市《园林植物栽植技术规程》要求。树木栽植垂直度、围护的支撑、饶杆符合市《园林植物栽植技术规程》要求。材料、高度方向及位置应整齐划一。修除损伤、枯烂、严重病虫害的枝条，绿篱、球类等线条整齐挺拔、造型正确，切口平整、留枝流梢正确。树木、乔木、大灌木栽植点、数量符合设计要求。草坪、花坛、地被栽植工程评定标准：栽植放样符合设计要求，放样偏差不得超过5%。土地平整，表土块小于2CM，排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施妥腐熟基肥。草坪满铺留缝间隙1-1.5CM草坪切边线条清晰、平顺自然。花坛、草木地被的高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部捣实。六、其他设备设施检查标准及程序强电检查程序1．检查强电承包商对强电系统安装、测试资料：有／无／不全2．根据设计师之图则，检查施工队是否根据原定设计竣工。3．推动力、照明、插座箱内接线图：有／无，线路编号：有／无，安装是否规范：是／否。4．检查公共照明之分区及开关方法，检查照明灯具是否良好。5．检查各紧急照明。（每层应有部分照明停电时由应急发电机组供电）。6．检查各逃生指示灯。7．检查各电槽有否盖上连丝母槽，过墙位用防火物质密封。8．检查电线是否适当地接驳。9．检查灯喉、电缆、母线管支撑件是否足够。10．检查及记录各掣柜安装之断流器之设定系数。11．检查各公共场配箱规格及地线是否足够。12．检查中性线，地线有混接现象。13．接地铜带尺寸：mm×mm对地阻抗：Ω14．检查高／低压电柜前可有绝缘胶地板。15．检查防雷系统是否完整，检查对地测试位置有否修理口。16．检查防雷办、防雷系统检验报告：有／无。17．检查防雷系统对地测试阻抗：。18．检查电器室是否整洁：是／否墙面、地坪是否做妥：是／否。

贮水池测试程序检查水缸内清洁状况，有否沉淀物，外壁是否有水渍或裂痕。检查水缸入水浮子连入水阀之功能，配水管有否淤塞，内壁是否有贴磁片。检查修理口是否在适当位置，大小是否足够，封盖是否良好，并加锁。检查及测试水位控制开关及其连动警铃，BMS讯号是否正常。测试各排水阀之功能。察看水缸结构及各组件之完整，包括通气喉。急停入水浮球阀或水位控制器，察看地下供水泵是否有过分声响。检查是否有漏水现象。水池出水口是否有篮式无铁过滤网或在缸外有滤网。检查员：见证：见证：消防报警系统的调试在消防各系统调试开通前必须具备以下之文件：系统框图□建筑平面图□设备安装技术文件□－安装尺寸图－设备外部接线图（包括设备尾线编号、端子板出线）4．系统实际施工图□5．安装验收单（包括技术纪录、检验纪录）□6．变更设计之证明文件□7．设备说明书□8．调试程序或规程□9．调试人员的资格审查和职责分工□（二）a）自动报警系统为区域报警系统集中报警系统控制中心报警系统b）检查中央控制屏之备用电源连续充放电三次，以保证在事故状态下能正常使用。 □C）检查主电源／备用电源自动切换是否正常 □（检查UPS容量及工作是否正常）d）探头是否寻址式／光电式／离子式 是／否e）探头用检查器测试，数量应不少于10％ □f）火灾报警控制器按钮测试，数量不少于30％ □g）在调试后，应运行120小时无故障后，才进行验收 □（三）系统验收以下文件是否齐备：1．火灾报警控制器监视区域□2．系统通电、监视和报警基本功能方框图□3．探头的型号、类别、布局和回路数□4．报警控制器的类型和定位□5．电源类型和容量、定位□6．报警机构及警报装置□以下装备有否后备电源消防控制室消防水泵／喷淋水泵消防电梯楼梯加压系统消防抽烟系统火灾自动报警自动减火设备事故照明疏散指示防火门窗、卷帘、阀门各用电是否二路供电／两回线路－各报警信号线是否藏在灯喉或封闭式线槽□－各消防控制线、通讯、动力线和警报广播线是否穿□在金属管内－消防控制室接地干线截面面积（≥16sq.mm）－消防设备接地室截面（≥4sq.mm）－室内消火栓加压水泵控制盘应设两路电源自动切换装置□－消防水泵控制盘显示（包括消火栓、自动喷水灭火系统）水泵启、停运行水泵（主、备）启动按钮□水泵工作、故障状态□－自动喷水灭火系统是否显示报警阀、闸阀及水流指示器之工作状态，在中控室电脑观察到□在火灾报警确认后，消防控制室有以下联动功能开关有开关部分防火水门、防火卷帘，并接收其反馈信号发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接收其反馈信号报警部分之防烟、排烟风机（包括正压送风机），排烟阀应启动并接收其反馈信号－火灾通道照明－地面建筑物>0.5LUX－地下>0.5LUX检查员：见证：见证：消防系统检查程序喷淋系统检查消防泵及管道系统检查有无漏水／滴水及破损现象。检查管道喉码是否足够及扫上防锈油。检查系统顶端是／否有验水阀，压力表，压力是否在正常范围内。检查遥控起泵功能。检查各消防水管、煤气管，是／否扫上特别之颜色以辨别。检查楼层喷淋管末端是／否有泄水阀，是否有压力表。检查商厦所有喷淋控制阀是否可开及可关，及是／否有漏水现象，止回阀是否正常，然后确保所有阀门位于适当开启位置。a检查系统压力（上区＿＿＿＿＿＿＿＿Mpa，高区＿＿＿＿＿＿＿Mpa，低区＿＿＿＿＿＿＿＿Mpa）b.检查及记录恒压泵起动及信泵压力，消防主泵起动系统压力。c.检查恒压泵，主／付泵动作逻辑图，各泵是/否按逻辑动作。抽验部分分区打开喷淋系统检查阀门，测验水动警铃是否正常。打开楼层放水阀，引起水流报警联动水泵开动，恒压泵是否可自动开动及停止。10．a.开排水阀，测试消防主泵检试之自动开启功能。b.有／无泄压阀及泄压阀压力是／否调整c.用消防中心运程开启水泵、及监察消防喷淋系统之各项状态。测试屋顶水池各项水位指示及警报。12．测试各系统保护指示及错误指示，如喷淋泵断电等等。13．检查喷淋泵市电及应急电切换是／否良好。14．察看容易撞破之玻璃爆头有否保护罩，各处之喷淋头是否依照设计图完成。15．各区域减压装置是／否调妥。16．要求有关部门提交压力测试报告竣工图则，及有关消防证书。17．要求提供所有设备详细图纸、资料、操作说明。18．检查在消防中央控制室之各讯号接收是否正常。19．启动喷淋水泵五分钟系统试压。消火栓系统主泵一主一备的功能试验包括自动启动和边控开泵及停泵功能。加压泵一主一备的功能试验，包动自动恒压等功能。有／无泄压阀及压力调整是／否正常。用试锤抽验破玻璃按钮和警铃及联动系统。消防栓水压试压试验。察看所有有消防栓喉、喷嘴、水阀、破玻璃按钮警铃并抽验。检查水龙带是否联接牢固。查验所有消防栓系统接合器。检查各水阀、排气阀操作是否正常。10．检查系统连接联动屏或主控屏之讯号，是否传送至控制中心。11．开动消防栓水泵，试压五分钟。12．检查顶层是否有效气阀，压力表，压力是/否在正常范围。13．在顶层及低层作消火栓喷水试验。14．各区域减压装置是／否调妥。15．检查主付泵、恒压泵是否按逻辑运行。16．检查充电、应急电源切换是／否正常。17．检查各主控屏及介面箱之操作、电池组及充电器。18．抽验烟感探测器／温感探测器，用吹烟或温度试验，数量不少于总数的50％，察看主控屏是否有讯号。19．综合试验上一层及下一层之动作报警。20．检查各联动系统——地库抽烟系统、电梯回归首层、楼梯加压系统、公共广播系统、消防报警系统、空调通风急停。21．手提灭火器、灭火桶根据图则察看是否有手提灭火器等及应有之数量，根据《建筑灭火器配置设计规范》，以A类火灾及中危险级计算，每个手提灭器最大保护距离为20m。（此类按设计配置）2．消防楼梯送风和地库排烟系统（按设计检查）根据中国消防局消防设备规范测试验收（以消防局验收为准）3．客梯自动回降首层功能（消防验收时试验）消防电梯正常／火警之不同操作功能（消防验收时试验，火警时／迫压开关，打开时自动停首层供消防人员专用）。附件一：相关文本房屋交接责任书建设单位接管单位工程名称工程地址开工日期竣工日期竣工验收日期建筑面积结构类型主旨为确保房屋住宅的安全和正常使用，明确双方在房屋接管验收中和接管后应遵守的事项，承担的义务和责任，特制定本责任书。适用范围本责任书适用于公司关于新建住宅房屋的验收交接。接管验收依据公司制定接管验收程序、内容及标准以建设部《房屋接管验收标准》和物业管理行业一般要求为依据。验收程序依据新建房屋竣工后建设方提出的接管验收申请，接管验收方于20天内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核，认为合格，即签发验收通知书。于约定的时间开始按《新建房屋验收表》所列项目进行逐项验收。验收合格于7日内接管方签署验收合格证，如验收有不合格的项目，接管方签发《返修通知书》，对所列返修项目，建设方应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。对于已签署验收合格证的新建房屋双方应于规定时间内办理交接手续。交接后双方责任交接双方在接管验收的过程中，应相互支持，密切配合，信守诺言，如由于发生一方工作的疏忽、怠慢、不配合，而给另一方带来工作不便或经济损失，应由前方负责。新建房屋接管交付使用后，无论时间多长，如发生隐蔽性的重大质量问题，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料等原因，由建设单位负责处理，直至符合有关质量要求；如属使用不当，管理不善的原因，则由接管单位负责处理。新建房屋自验收接管之日，除因使用不当、管理不善外，工程保修期按有关规定执行，所发生的保修费用均由建设单位承担。争议裁决本责任书一经双方签字即予生效。如执行本责任书发生争议而又不能双方协商解决的，双方均可申请市、区房地产行政管理部门进行协调或裁决。建设单位代表（签字）：接管单位代表（签字）：年月日年月日

接管验收申请书公司：公司位于区路号幢新建工程业已竣工，并经过了的建筑工程质量验收，现已验收合格，各项技术资料齐全。根据与你公司签订的《委托物业管理协议》，特提请你公司于年月日前来接洽有关接管验收事宜。此致年月日

房屋一览表建设单位接管单位工程名称开工日期竣工日期竣工验收日期建筑面积（M2）结构类型备注

房屋具备接管验收条件审核单工程名称：竣工日期：建筑面积：结构类型：竣工验收日期：建设单位：项次项目核查情况1竣工验收合格证明文件2此次所列设备能否正常运行A供电设备B给排水设备C消防设备D监控设备E卫生设施/道路设施其他3本幢房屋幢、户编号是否已经有关部门确认（提供相关文件）4应交验产权资料A项目批准文件B用地批准文件C建筑执照其他5应交验技术资料A竣工图（包括总平面图、建筑结构设备，附属工程及隐蔽管线的全套图纸）B地质勘察报告C工程合同及开、竣工报告D工程预决算项次项目核查情况E图纸会审记录F工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)G隐蔽工程验收签证H沉降观察记录I竣工验收证明书J钢材、水泥等主要材料的质量保证书K水、电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书L新材料、构配件的鉴定合格证书M砂浆、混凝土试压报告N供水试压报告其他审验结论

验收通知公司：依据对（工程名称）的产权资料、技术资料及其它方面查核的结果，认为已具备接管验收的条件，现定于年月日开始对（工程名称）进行验收。请予接洽配合为房地产开发年月日

验收合格证明工程名称竣工验收日期建筑面积结构类型接管验收日期建设单位项次项目结论责任人1主体结构2外墙不渗水3层面4楼地面5装修6电气7水、煤、卫、消防8附属工程等其他注：1.对验收标准逐项进行验收：2．验收负责人：验收结果汇总单登记：房地产开发年月日

质量问题整改通知单项目项目管理处：经检查，贵方在土建、安装施工方面存在质量问题（见下）望接到本通知后，于年月日前完成整改并报复验。需整改内容：房地产开发公司项目管理处年月日接管通知公司：经验收，建筑面积为M2的（工程名称）已符合接管要求。公司拟于年月日对上述工程予以接管，办理交接手续。请接洽配合为荷。物业管理处年月日房屋接管验收应提交资料产权资料：1、项目批准文件2、拆迁资料3、建筑执照4、用地批准文件5、物业地址名、牌批准文件技术资料1、总平面图、建筑、结构、附属管线全套图纸。2、地质勘察报告、工程合同、开工、竣工报告。3、工程图纸会审记录、工程预决算书、工程设计变更通知。4、隐蔽工程验收记录、沉降观测记录、竣工验收证明书。5、钢材、水泥质量保证书、新材料、物配件鉴定合格证。6、水、电、暖通、卫生器具、安全系统、电梯等设备检验合格证。7、沙浆、混凝土试块、试压报告。物业管理处年月日

房屋验收表工程名称：验收日期：建筑面积：验收单位：幢号：建设单位：项次项目质量要求检查结果处理要求责任人1地基基础2钢筋混凝土构件3土结结构应结点支撑系统构件造材4房屋整体系统5外墙6屋面7平面屋的隔热8三层以上屋的层面9楼地面面层与基层10卫生间、阳台、盥洗间地面11钢木门窗12进户门13本装修工程14门窗玻璃15抹灰16饰面砖项次项目质量要求检查结果处理要求责任人17油漆刷浆18电气线路安装线路安装导管导线连接铅导线接法管子配线接地线回路导线19每套电表安装或预值20照明器具等安装支架21避雷针、带22电梯23有线电视、宽带网24管道25地漏26排污管道27水龙头28空调基架29消防设备30监控设施31附属工程32其他注：1、对验收标准逐项进行验收。2、验收负责人：验收结果汇总单登记：注：1、对验收标准逐项进行验收。2、验收负责人：验收结果汇总单登记：

附件二：设施验收相关表格物业公共道路设施验收单项目面积日期项数项目验查情况结论责任人1配电间2水泵房3雨水窨井4铁盖窨井5路旁栅栏6进户水阀7主干水阀8消防龙头9室外照明10湖区水处理系统11安防系统12一卡通系统13道路其他注：1、对验收标准逐项进行验收。2、验收负责人：验收结果汇总单登记：注：1、对验收标准逐项进行验收。2、验收负责人：验收结果汇总单登记：

物业公共绿化验收单项目面积日期项数项目验查情况结论责任人123456791011121314其他注：1、对验收标准逐项进行验收。2、验收负责人：验收结果汇总单登记：单元公共设施、设备专项验收项目单元号日期项次项目质量要求检验结果处理要求检验人1单元门2顶层防火门3闭门器4门锁5电子锁6插销7开关面板8灯具9地砖10扶手11铁栏杆12电表箱门13水表箱门14弱电箱门15窗门16烟道17避雷装置181920注：1.对验收标准逐项进行验收2.验收负责人：验收结果汇总单登记：

配电间设备专项接管验收面积建设单位日期分类序号项目质量要求检验结果处理要求责任人变配电设备部分1空气开关是否安装水平、牢固2配电房内线路是否符合低规，桩头接触良好同上3保险熔丝是否符合安规同上4计量电表是否符合安规同上5接地装置是否符合安规同上变土建房屋及配套部分6“四防一通”（防台、防汛、防小动物、防火、通风）按建设部要求进行验收7配电房是否有渗漏水现象同上8门、窗、锁是否完整，功能齐全同上9配电房地面是否平整、牢固同上10配电房墙面是否平整、牢固同上备注： 1.对验收标准逐项进行验收：2.验收负责人：验收结果汇总单登记：水泵房设备专项接管理验收面积建设单位日期分类序号项目质量要求检验结果处理要求责任人机电设备部分1配电装置是否符合低规按照苏州市“低压电气标准规范”进行2电机启动控制器动行是否正常同上3电动权安装是否水平、牢固同上4电动机运行噪声是否正常同上5泵房内配电线路是符合安规同上6照明装置功能是否齐全同上7泵体是否有渗漏水现象同上土建房屋及配套部分8门窗锁是否完整，功能齐全按建设部要求进行验收9阀门、流量计切能是否正常同上10泵房内地面是否