北京某别墅可行性研究报告

第二部分阳光蓝海，tcsea@项目SWOT分析优势劣势地理位置优越：位于北京东北部顺义区,该区别墅项目较多,是建别墅的理想之地。交通十分便利:驱车25分钟到达市区，离机场仅10分钟的路程自然景观十分优美：紧邻潮白河、国际高尔夫球场、乡村赛马场、大型水上运动中心。附近别墅区林立，已形成了休闲高尚住宅区的氛围。本区域已开发的别墅销售情况良好，这对本项目有很强的带动作用。附近有未来的奥运概念将为周边地产带来了升值空间。本地块地形较不规则，地势较平，对营造小区内地形起伏的景观有所影响。本地块地下水位偏高，地下室造价成本较高。

目标客户定位与产品定位分析目标客户定位:自用型客户外籍人士: 欧美人士居多,跨国公司中高级管理人员、驻华机构部分人员等,年收入100万元以上,年龄35岁~50岁。港澳台人士: 在北京工作有一定年限,对该区域比较认同,收入较高。国内客户: 以北京人为主,这部分客户大多有海外工作经验,家庭年收入在50万元以上,以从事金融证券保险和IT行业为主，年龄集中在35岁~50岁。投资型客户本地投资客: 乐于投资别墅物业,然后对外出租。港台投资客: 注重地段与品质,有投资别墅物业经验。产品定位分析:品质： 价位适中、品质较好的中高档别墅销售价位： 10000元/平方米依据: 1)顺义区别墅价位水平2)本地块的综合特点3)去化速度相应较快,风险较小主力面积： 350平方米、说明:35O平方米别墅充分满足部分客户置业需要，也符合投资需求。主力总价： 400万依据：1〉以目标客户家庭年收入50万元计,房价在年收入5-8倍可提供完全的购买力。2）符合目前目标客户购买别墅的心理价位。

项目规划方案北京***花园用地位于北京顺义区河南村,规划用地面积322704平方米,规划用地四周由四条城市道路界定,其中,东北侧道路为滨河路,有较高的景观价值。此外,有一条城市道路位于用地中南部,呈东西向穿过规划用地。规划用地比较平整,无不良地质条件。整体设计构思新都市主义与新自然环境的相互融合的“都市生态村”新都市主义的结构与要素以步行为先导的社区有吸引力的社区中心高品质的街道空间邻里关系新自然主义的结构与要素水、绿文化构成社区的基本脉络人文环境与自然环境的相互融合白由的布局与形式在我们的具体方案中我们力求体现这样结构和要素。整体设计方案规划结构考虑到规划用地中南部的东西向道路与东西侧城市道路均为T字型交口,在区域交通中的作用有限,建议作为小区的内部道路考虑,同时,控制规划道路用地范围,为未来留下发展变化的可能性。利用中南部的东西向道路设置小区中央步行街道和主要人行道出入口,自然将小区分成南北两片,南北两片通过南北向的步行街道连接。沿街安排社区商业和主要配套设施,提供娱乐、购物、休闲以及文化活动等内容,形成有吸引力的综合社区中心。靠近社区中心布置密度相对较高的底、多层联排住宅,住宅低层为商业等内容,形成人气旺感的综合社区中心。将"水"自然要素由东北向引入小区,模拟自然水系的小河与湖泊蜿蜒向南延伸,实现对社区的自然划分与联系,形成北片两个,南片一个共三个别墅组团。"水环境"的营造"滨水"是规划用地最有价值的原始生态要素,结合人的亲水天性，我们认为"水环境"的营销是规划小区成功的关键，“水环境”的营造主要体现在以下四个层次：东北侧的河流是重要的景观要素。沿河设置滨水公园，提供亲水的绿化空间。主体水面由北向南延伸,将小区连接成有机的整体。水面宽度在20米到50米之间变化,配合绿化及广场、人行道的配置,形成小区空间景观的基本骨架。各小区组团的中心绿地以"水"为主题,并通过曲折变化的小溪与主体水面相联系,提供更接近人的亲水环境。庭院水面。道路交通规划建立以人为先导的小区道路交通体系。根据规划设计的要点,结合小区的整体布局,小区设4个出入口。别墅组团的道路采用尽端式,避免快速穿越交通的出现。静态交通采用以分散为主,结合主要公共配套设施安排相应集停车场地的方式。小区主要道路采取自由流畅的线形,构成小区灵活多变的空间格局,同时提供"步移景异"的景观流线。小区提供环境优美的人行布道系统和自行车道路网络。绿化系统规划配合"水"系统,安排不同尺度的绿化空间和场地。公共配套设施规划公共配套设施主要在小区中央步行街,以街道和街区的复合商业形式构成既传统又现代的城市商业生活环境。体育康休设施安排在道路后返红线形成的绿化惜中,利于节约用地。建筑布局别墅组团的单体建筑结合水景景观和道路系统,形成自由的布局形式，大多数别墅均面向水面或开放空间。中央组团采用较为严整的传统建筑空间布局,通过街道和院落的基本形式,与社区中心的功能设置和居住需求相适应。销售策略企划广告:招标选择专业策划顾问公司全程策划及广告代理广告主题:回归自然,充分体现人性化的居住空间销售方式:方式一:聘请专业房地产营销公司代理销售方式二:公司组建销售部门独立销售销售周期预计:销售推广期: 2023年1月~2023年5月销售预订期: 2023年4月销售期: 2023年5月~2023年5月,共计36个月项目法人与项目的经营管理项目法人本项目由北京＊＊＊房地产开发为项目法人负责开发经营,其对本项日的策划、资金筹措、建设实施、经营、债务偿还和资产的保值增值实行全过程负责。项目的经营管理项目建成后,全部别墅面积、大部分商业面积向市场销售,作为项目建设投资的回报,项目建成后,小区物业将委托专业物业管理公司负责管理。

投资估算工程建设投资估算内容总体工程包括室外管线系统、道路、绿化等；小区内全部土建和建筑物外立面装修；土地出让金按260元/平方米计；投资估算经估算,本项目建设投资总计为57532.86(含土地费用8390万元,前期费5385万元,基础设施费13554万元,建筑安装工程费用为26156万元,不可预见费2740万元。建设投资估算详见表1。用款计划项目建设资金为自筹资金和银行贷款,自筹资金共计10000万元,银行贷款共1700O万元。建设期第一年投入17163万元,自筹资金1000O万元；第二年投入26941万元,全部来自销售收入,第三年的建设资金全部来自销售收入。用款计划表详见表5财务分析经营收入项目建成后，除6000平方米会所外，所有别墅全部按市场价出售，预计售价为地上10000元/平方米，地下室5000元/平方米,销售采用期房销售方式,第二年开始销售,预计第四年销售收入达100%。总计经营收入128734万元。经营收入预测详见表2。总成本建设成本为69100万元,销售费用按销售收入的3%计,管理费用按建设成本2%计,财务费用为1100万元以及营业税及附加7080万元。总成本费用预测详见表l。销售税金销售税金及附加按销售收入5.5%计。详见损益表3。利润所得税按税前利润33%计。详见损益表3。财务效益分析经测算,本项目内部收益率为66.34%,按６%的折现率测算的财务净现值为30420.49万元，动态投资回收期为3.10年,项目在财务上是可行的。详见现金流量表4。不确定性分析保本点分析本项目的保本点为50.97%,即当售房的销售收入达65616万元时,项目即可保本；在销量不变下,最低售价为4421.97元/平米；在售价和销量都不变下,最高成本为7731.69元/平米。详见保本点分析表7。敏感性分析当销售收入和建设投资分别发生变化时,对项目的财务分析指标影响程度分别进行了分析,结果表明,项目的抗风险能力比较强。详见敏感性分析表6。结论与建议结论从以上分析可见，***项目是可行的，并将带来较为可观的经济和社会效益。***项目拥有良好的社会前景,其地理位置优越,环境状况极佳,区域认同感强,市场调夜发现,需求旺盛,市场前景较为可观。***项目投资内部收益率为66.34%,远远高于银行贷款利率,财务效简较好,通过敏感件分析可知项目抗风险能力强，即使在较为不利的环境下，也能获得较好的经济回报。建议建议项目法人在建设过程中,根据实际情况科学安排工程进度,合理调度,严格控制投资,节约使用资金,以求良好的经济效益。应充分发挥项日地段、交通、环境等优势,销售定价宜在考虑开发成本和市场需求的基础上采取适当的价位,同时采取积极的促销活动,保证销售计划的实现和建设资金滚动投入的需要。附表表1---项目开发总成本框算表表2---项目经营收入预测表表3---项目损益预测表表4---项目现金流量预测表表5---资金平衡预测表表6---敏感性分析表表7---保本点分析

一、工程概况忠县白石镇两河片区供水工程建设规模1000m3/d规模水厂一座，水源为红旗水库，经辽阴岩净水厂常规工艺处理后，用配水管道向用户供水。该项目位于白石镇华山村，主要项目有反应沉淀池、重力式无阀滤池、清水池、加氯加药房、管理用房、减压池、配水管、围墙、进场道路及厂区道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道约40公里等。主要解决白石镇白花村、关金村、华山村、望岩村、中坪村5个村5617人的饮水安全问题。1、建设四方建设单位：忠县水务服务中心设计单位：重庆布泽水利电力勘测设计有限公司监理单位：北京市中冠水利工程监理有限公司重庆分公司施工单位：四川山江建工集团有限公司二、工期工期：合同工期为：20**年**月**日到20**年**月**日。实际工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建设单位的正确部署下，组织措施落实到位，以各行政村为单元，切实做好政策处理，组织平行流水施工，使得各项工作开展顺利，按时完成了本工程的施工任务。三、主要施工方法一、PE100管施工施工准备（1）施工技术人员认真熟悉图纸，领会设计意图，对图纸中发现的问题及时与业主、监理及设计人员联系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必须的操作要点。（2）在各项预制加工项目开始前，根据设计施工图编制材料计划，将需要的材料、设备等按规格、型号准备好，运至现场。（3）材料设备要求：管材和管件的内外壁应光滑平整，无气泡、裂纹、脱皮和明显的痕纹、凹陷，色泽应基本一致。管材的端面应垂直于管材的轴线。管件应完整、无缺损、无变形。到现场的管材、管件等自检合格后并经监理、业主验明材质，核对质保书，规格、型号等，合格后方能入库，并分别作好标识。（4）材料的保存：管件和管材不应长期置于阳光下照射，为避免管子在储运时弯曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超过1.5米，管件逐层堆码。搬运管材和管件时，应小心轻放，避免油污，严禁剧烈撞击，与尖锐触碰和抛、摔、拖。施工现场与材料存放处温差较大时，于安装前将管件和管材在现场放置一定时间，使其温度接近施工现场环境温度。施工条件(1)施工图纸及其他技术文件齐全,进行图纸技术交底,满足施工要求。(2)施工方案、施工技术、材料机具供应等能保证正常施工。(3)施工现场满足管道施工的条件。管道裁剪及连接1、管道的裁剪切割管材须端面垂直于管轴线，切割时使用管剪或管道切割机，必要时用锋利的钢锯，对其断面去除毛边和毛刺。管径较小（De20～De40）时用管剪比较方便，管径较大时用管道切割机或钢锯裁剪管道，在裁剪前应在裁剪的位置画好印记，确保管材端面垂直于管轴线。2、管道的连接（1）同种材质的给水聚丙烯管及管配件之间安装可采用热熔连接或电熔连接，安装应使用专用热熔或热熔工具。暗敷在地坪面内的管道不得采用丝扣或法兰连接。（2）管道一般热熔连接，以下介绍热熔连接的步骤：1）接通热熔以电源，到达工作温度指示灯亮后开始操作；2）为防止可能出现的细小裂纹和管道的损伤，在操作前，将管材两端各切下4-5厘米，以去掉受损的端口。再擦拭管材与管件的端面保证清洁、干燥、无油；试压及冲洗消毒1、试压所有的安装管网都要排空并进行压力试验。冷水管试验压力应为管道系统工作压力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）试验的准备水压试验时间应在热熔管道连接24小时后进行，在管道安装完毕之后而尚未隐封起来之前，要先向管路内通水并排出气体。如果可能的话，要把压力泵按放在系统的最低处。采用能够读出变化值为0.01MPa压力的压力表，压力表要安装在被试管网的最低点。（2）试验增大压力到规定的试验压力值。一小时之后开始试验。在这个时期虽然有压力损失，也不能增大压力。试验压力变化要小于或等于0.05MPa。在工作压力的1.15倍状态下，稳压2小时，压力降不得超过0.03MPa，同时检查各连接处不得渗漏。对试压管道应采取安全有效的固定保护措施,但接头部位必须明露。此项试验在各末端开口处用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安装。为了能正确地辨别隐蔽管道的真实位置,隐蔽后的管道应在地面用红色油漆标识管道位置,防止在土建和其他工种施工过程中破坏管道。（3）管道通水及冲洗消毒（1）管道通水水压试验全部合格后,在供水设备具备供水条件,减压装置已调至规定的数值,各用户末端的配水器具安装完毕,室内外排水系统和设施均具备使用条件的情况下,可进行全系统通水试验。其目的在于检验供水系统的供水能力、水压是否满足设计和规范规定。（2）管道冲洗消毒给水管道系统在验收前应进行通水冲洗。冲洗水流速宜>2m/s,冲洗时应不流死角,每个配水点龙头都应打开,在系统最低点设放水口,直至冲洗出口处排水水质与进水相当为止。管道冲洗完在使用前应采用游离氯浓度为20～30mg/L的水灌满管道进行消毒,含氯水在管中应静置24h以上。管道消毒后，用饮用水冲洗，并经卫生监督管理部门取样检验，水质符合现行的国家标准《生活饮用水卫生标准》后，方可交付使用。材料的节约1、管件的合理使用由于PE管配件的价格比较昂贵，在管道安装中尽量减少管配件的使用，尤其是管径较大的干立管更应注意管件的合理使用质量控制措施在施工前,先进行包括工程特点、设计要求及本工艺规定内容的施工技术交底。增强施工人员的质量意识,调集责任心强、经验丰富的人员参与施工。设立专职质检员进行过程控制。保管好各类施工机具,特别是要保证热熔焊接机处于良好的工作状态。设置严密的质量控制体系,实行分级控制,每道工序都要进行检查,合格后方可进入下道工序。一、沟槽开挖（1）沟槽开挖前工作开槽前要认真调查了解地上地下障碍物，以便开槽时采取妥善加固保护措施，根据业主方提供的地下管线资料和我公司的现场调查，统计出现况地下管线情况，采取有效措施加以保护。（2）沟槽开挖形式根据设计图中设计管道的规格及埋置深度以及规范要求来确定沟槽开挖的形式。（3）开挖方法a.土方开挖采用机械开挖，槽底预留20cm由人工清底。开挖过程中严禁超挖，以防扰动地基。对于有地下障碍物的地段由人工开挖，严禁破坏。b.沟槽开挖尽量按先深后浅顺序进行，以利排水。c.挖槽土方处置，按现场暂存、场外暂存、外弃相结合的原则进行。开槽土方凡适宜回填的土选择妥善位置进行堆放，但不得覆盖测量等标注，均暂存于现场用于沟槽回填。回填土施工前制定合理土方调配计划，作好土方平衡少土方外运及现场土方调运。d.开槽后及时约请各有关人员验槽，槽底合格后方可进行下道工序。如遇槽底土基不符合设计要求，及时与设计、监理单位及地勘部门联系，共同研究基底处理措施，方可进行下道工序。二、下管在沟槽检底后，经核对管节、管件位置无误后立即下管。下管时注意承口方向保持与管道安装方向一致，同时在各接口处掏挖工作坑，工作坑大小为方便管道撞口安装为宜。七、检查第一节管与第二节管安装要准确，管子承口朝来水方向。安完第一节管后，用钢丝绳和手板葫芦将它锁住，以防止脱口。安装后，检查插口推入承口的位置是否符合要求，用探尺插入承插口间隙中检查胶圈位置是否正确，并检查胶圈是否撞匀。八、安装注意事项（1）管子需要截短时，插口端加工成坡口形状，割管必须用球墨铸铁管专用切割机，严禁采用气焊。（2）上胶圈之前注意，不能把润滑剂刷在承口内表面，不然会导致接口失败。十、沟槽回填（1）水压试验前，除接口处管道回填至管顶50cm以上（2）管道两侧回填高差不超过20cm。（3）回填分层进行。管道两侧和管顶以上50cm用木夯夯实，每层虚铺厚度不大于20cm；管顶以上50cm至地面用蛙式打夯机夯实，每层虚铺厚度20-25cm；应做到夯夯相连，一夯压半夯。（4）分段回填时，相邻两段接茬呈阶梯形。（5）回填土不得有石块、房渣土等不能夯实的土质。十一、水压试验（1）进行水压实验应统一指挥，明确分工，对后背、支墩、接口、排气阀等都应规定专人负责检查，并明确规定发现问题时的联络信号。（2）管道接口完成后，用短管甲、短管乙及盲板将试压管段两端及三通处封闭，试压管段除接口外填土至管顶以上50cm并夯实。做好后背及闸门、三通等管件加固。由低点进水，高点排气，注满水后浸泡24小时后，在试验压力下10min降压不大于0.05Mpa时，为合格。（3）水压实验应逐步升压，.每次升压以0.2Mpa为宜，每次升压以后，稳压检查没有问题时再继续升压。（4）水压实验时，后背、支撑、管端等附近不得站人，检查应在停止升压时进行。五、工程质量（一）质量目标及保证体系本标工程施工质量目标是“合格”等级，在监理工程师和本公司的监督下开展工作。项目经理为质量总负责，全面负责施工质量的控制，施工员、质检员、施工班组长、测量员按质量体系程序文件要求，各自做好本职工作。（二）质量保证措施1、遵循“信誉至上、质量第一”的宗旨。严格按设计和施工图纸标准精心组织施工，并接受业主和监理工程师对施工质量的检查与监督。2、加强对职工、民工的质量意识教育，牢固树立“质量第一”的观念，发扬创优传统，做好技术措施交底工作，层层落实质量管理岗位责任制。3、推行全面质量管理，强化质量保证体系，工地内设置质检组和试验组，实行专职质量管理，对工程的每个部位、每个工序都实行严格控制。4、层层落实工程质量责任制，每道工序都严格实行“三检制”，使“初检、复检、终检”责任落实到人：“初检”由施工班长负责，“复检”由项目质量员负责，“终检”由公司质安科人员负责。坚持工前有交底，工中有检查，工后有验收的一条龙操作管理办法。每道工序在完工后，须经监理机构抽检并签证合格后方可进行下道工序施工。密切配合监理机构对工程质量的检查和监督，听从监理工程师的指示。发现问题及时落实纠正。5、建立质量奖罚制度，落实定期质量检查和不定期质量抽查制度。召开阶段性质量评比总结会议，针对施工中发现质量问题及时按相应制度作出严肃处理。6、对业主监理和质监部门提出的质量问题及时整改，坚决作出返工处理，直到符合要求为止。7、及时做好各类原始资料，整理存档，做到资料与施工同步。六、安全生产、文明施工（一）、安全生产措施重视安全