江苏昆山某旅游地产项目调研报告

目录一、**概况[一]、**区区位及历史介介绍[二]、经济建建设状况[三]、政府规规划方案二、房地产市场场发展概[一]、总体规规划定位[二]、土地供供应情况[三]、房地产产市场开发情情况[四]、项目介介绍[五]、市场结结论三、项目建议序此次，针对昆山山**镇的**公司地块项项目，我们对对**当地房地产产开发情况进进行了初步的的调研。报告告将结合本项项目研展需要要、对**当地的历史史渊源、发展展现状、该镇镇的定位和政政府规划方向向做全面的介介绍，同时对对当地的土地地开发情况和和房地产开发发水平做较为为全面的市场场介绍与评估估，为项目提提供最新的市市场参考依据据。一、**概况[一]、**区区位及历史介介绍**（曾名***），位于江江苏省昆山市市的南部，东东临上海市的的青浦区，距距上海市区55公里、西依苏苏州工业园区区，距苏州市市区35公里，处于江江苏“南大门”的显要位置置。穿昆山市南北的的交通主干道道--南北公路，穿穿越**与318国道相交接接，往东至青青浦、虹桥机机场及上海市市区，往西至至吴江、浙江江等地，前往上海虹虹桥国际机场场只需40分钟。**素有“三五五”之称（5万亩耕地、5万亩水域、5万人口），东东靠**、西临阳澄澄湖、南依五五保湖、北有有万千湖和白白莲湖，境内内河港纵横，是是典型的江南南鱼米之乡。**古镇区保留留着“一河两桥”，小桥、流流水、人家的的明清风貌，自自然资源和人人文景观交相相辉映，亦是是著名的千年年历史文化古古镇。[二]、经济建建设状况外向型经济鼎新科技工业园规划图鼎新科技工业园规划图2000年，***镇合同利用用外资首次超超过1000万美元，标标志着**镇外向型经经济取得重大大突破。2001年全镇新批批外资项目6只，合同利利用外资3823万美元，实实际到帐外资资525万美元，特特别是台商投投资的正崴精精密（昆山）科科技园区落户户**，总规划面面积1500亩，首期启启动建设160亩、投资2998万美元，标标志着**在外向型经经济龙头大项项目引进上有有了实质性的的进展，**外向型经济济发展势头良良好。目前，昆昆山开发区**工业配套区区框架全面形形成，成为**外向型经济济发展的主要要载体。2003年**全年新批外外资项目15个，合同利利用外资6820万美元，成成功启动昆山山开发区**工业园和鼎鼎新科技工业业园，并全面面规划“**镇外来人员员居住中心”，**投资环境趋趋向优化。民营经济在昆山加快发展展民营经济、实实施"富民工程"的28条政策措施施激励下，**镇全面营造造民营经济发发展氛围，配配套制订了16条优惠措施施，规划了干干家甸、邵塔塔港两个民营营小区，首期期开发启动260亩。镇内外外个私业主踊踊跃投资创业业，2001年完成批租租土地171余亩，新注注册私营企业业46家，注册资资金2596万元，项目目投入量3800万元，新注注册登记的个个体工商户487户，新增就就业人员1000多人。同时时，**村级民营小小区狭港木业业小区初具规规模，朱浜工工业小区、马马援庄小区、陆陆泾富民小区区同步开发，2000亩温州工业业园全面启动动。工业经济早在1991年年，**红利来衬衫衫厂与日本国国USUICO.LTTD和ナニヮ株株式会社合资资生产出口服服装，在随后后的10余年创业历历程中，**镇服装工业业得到了蓬勃勃发展。现有有8家规模较大大的服装合资资企业、近20家民营服装装企业，服装装员工近8000名，年产各各类服装1000万件（套），服服装自营出口口额超1亿美元，服服装产业成为为全镇支柱产产业。2001年11月，苏州锦锦弘时装有限限公司与日本本国ナニヮ株株式会社共同同投资兴办苏苏州弘翔服装装有限公司，标标志着**服装生产从从目前的来料料加工贸易为为主向一般贸贸易业务转化化的新起点，市市场面向欧美美。**服装企业在在日本和东南南亚一带享有有良好的知名名度，成为远远近闻名的"服装之乡"。[三]、政府规规划方案总体概念规划从此次市调情况况了解，作为为昆山的重镇镇，**将成为**“西南部旅游游开发区”总体规划的的重点发展地地区，整个旅旅游开发区的的政府一期规规划是5年完成，未未来的规划主主要在现有经经济条件基础础上，依靠**自身的旅游游文化优势，以以旅游事业带带动镇经济发发展成为该镇镇的主导规划划方向。具体旅游开发实实施为挖掘和保护古古镇旅游资源源，**镇人民政府府委托上海同同济大学对文文昌阁风景区区进行总体规规划。依据规规划，**镇投资数千千万元，实施施古镇区"一河两街"仿古修缮，修修旧如旧，逐逐步展现江南南古镇粉墙黛黛瓦之明清风风貌，凸现"古文化"，展现"水文化"和"桥文化"。新建莲池池休闲广场和和停车场，很很好地展示**五保湖畔烟烟波浩渺的恢恢宏气势。通通过一系列保保护性建设改改造，把**古镇一河两两街的明清古古镇风貌，清清新、淳朴的的江南水乡风风情，逐渐展展现在人们面面前。**凭借特有的的古镇风物古古迹，走"错位发展"之路，定位"文化旅游"，融艺术文文化于旅游之之中，在共性性中张扬个性性，扬人文大大旗，以"文化"取胜。随着着各类馆藏景景点的不断增增添，**以"中国民间博博物馆之乡"为特色旅游游品牌。目前前，古镇景区区内，以国内内首创的"中国古砖瓦瓦博物馆"为代表，先先后建成开放放“金石人家”篆刻艺术馆馆、华东第一一古董馆、柿柿园书画艺术术馆、中华历历代钱币珍藏藏馆、中国宜宜兴紫砂博物物馆。在整个**旅游游经济概念的的发展规划中中，和旅游开开发相关的房房地产项目建建设开发是整整个计划的重重要组成部分分，而与此相相关的发展介介绍我们将在在后文罗列。二、房地产市场场发展概况[一]、总体规规划定位**是昆山“***西南旅游开开发区规划”的重点发展展区域，从对对该规划的了了解，昆山将将依托**地区多年的的旅游文化积积淀和**的天然湖泊泊资源优势，通通过发展该处处旅游事业带带动房地产产产业板块，并并以次打造地地区新的经济济增长点。整个规划区域按按**的沿**部分展开，**老镇为该规规划文化旅游游的源头部分分，重点发展展文化旅游事事业。而沿湖湖部分则将作作为度假旅游游区域，通过过开发水资源源旅游来发展展相应的度假假类房地产项项目开发。从从已招标土地地的容积率指指数和该区域域的旅游度假假定位，度假假类别墅项目目将可能成为为该区域重点点开发的项目目类型。[二]、土地供供应情况发展商（项目名名称）地块面积m2钟鼎63750丰泽房地产174692..2**庄园230991..1华立58510新世界94023.224金桥81866.77**166667新时代房地产887858..4总计17583588.64**镇已出让土土地汇总表整个**的旅游游开发区目前前政府计划出出让土地总共共16幅，总出让让土地面积约约360万m2，其中，现现已出让的土土地有8幅，已出让让面积约为175万m2，占总出让让土地比例为为48.6%。[三]、房地产产市场开发情情况目前，整个***的房地产市市场尚处于起起步阶段，和和昆山的火爆爆楼市相比，该该处的房地产产市场情况就就显得温和许许多。做为具有多年历历史的文化古古镇，该地区区的住宅以明明清风格的老老宅为主，新新建住宅也大大多保留了类类似的风格，在在镇中心附近近尚未见到类类似昆山市区区的大型新建建小区。而作为整个***旅游开发区区的土地规划划和已批容积积率看（容积积率基本在1以下），别别墅类产品将将成为这些项项目的主要开开发类型。目目前，在划归归的旅游开发发区域内，已已经在销售的的别墅项目目目前仅一家——**别墅，为独独立式的别墅墅项目，总价价在200-3300万/幢之间。而而开发区中其其他的已出让让土地，目前前尚未有启动动迹象，究其其原因，别墅墅类产品受政政策影响，自自去年开始整整体市场不再再如前两年风风光，成交有有下滑趋势，这这其中以独立立式的中高档档别墅为首冲冲，由此也造造成了目前发发展商对进入入该市场的审审慎态势。毕毕竟，作为一一个刚刚启动动的旅游规划划区方案，对对进入该地区区开发的成功功系数还是未未知，各家发发展商基本都都采取先占有有土地开发权权再静观市场场动向和竞争争对手举动的的态度。[四]、项目介介绍目前在**旅游游开发区范围围内在售的物物业为**别墅，该物物业于2002年对外发售售，是目前开开发区内唯一一在售的独立立式别墅小区区。**别墅**别墅总平效果图**别墅总平效果图物业位置：位于于**北侧，古镇镇周庄东侧交通状况：上海海到**别墅距离45KM，沪青平高高速公路35分钟车程即即可到达，自自沪宁高速公公路昆山出口口处周庄方向向约40分钟车程。别墅形态：独立立式别墅开发商：昆山丰丰泽恒业房地地产有限公司司开盘时间：20002-100-30入住时间：20004-122-30占地面积：1336667平方米容积率：00.16绿化率：85%%单体面积：3000-3800平方米总价：1330-2600万元/套均价：：6400元/平方米物业管理费：22元/平方米/月开发状况：总规规划建造独立立别墅107幢，目前已已完工别墅776幢。装修情况：毛坯坯销售情况：已开开发的76幢别墅，目目前已经现房房交付，销售售状况良好，根根据售楼人员员的介绍还有有大致5套未售出。[五]、市场结结论从对目前**房房地产开发市市场的了解和和项目了解，该该地区市场尚尚处于楼市开开发的起步阶阶段，从对我我们关注的开开发区独立别别墅销售情况况可以看出，目目前该区域的的别墅价格区区间在200万左右/套，而市场场接受度尚可可。从总价上上分析，这一一价格区间相相对同比总价价的上海地区区别墅横向比比较，基本等等同于上海经经济型别墅的的总价范围，为为此该处别墅墅也吸引了一一定数量的上上海客户前去去置业。同昆昆山市区附近近的别墅价格格比较则处于于高价格区间间（昆山目前前在售的别墅墅价格区间在在4000--7000元/平方米之间间），由此，从从开发商的定定价上不难看看出，该地区区以旅游度假假为题材走当当地高档路线线产品的初步步市场试探是是可行的。当然，从市场面面考虑，由于于近来房产市市场一系列众众所周知的政政策调控，对对高档产品市市场的冲击余余波还在延续续，整个别墅墅市场的走势势进入年内也也比较微妙。而**的旅游开发区规划包括整个楼市目前尚不成熟，因此对后续进入**地区产品开发的最终定位和开发时机的把握应持较为审慎的态势。三、项目建议通过对**地区区整体综合镇镇情的调研和和对该处“**旅游开发区”的规划了解解，从目前的的市场情况出出发，结合对对开发区未来来前景的考量量，我们对**公司位于开开发区的地块块提出如下的的初步项目建建议：建议一、持有土土地，等待时时机这一建议是从昆昆山政府对**旅游开发区区建设的政策策支持度和市市场面的走势势综合考量出出发，以现有有**地区的土地地价格看，处处于一个相对对优惠的层面面，而整个**地区的旅游游开发市场前前景较为乐观观，市场的因因素造成了目目前对进入别别墅市场的谨谨慎态度，因因此，低价进进入土地市场场，先占有市市场分额，再再等待时机开开发是对长期期投资该地区区的方案建议议。建议二、度假类类高档独立别别墅定位，经经济户型控制制从已经开发成功功的高档别墅墅项目看出，该该地区有适合合建造高档度度假别墅的先先天条件。而而从销售角度度考虑，如果果走纯高档路路线，大户型型的别墅设计计，由于总价价的压力，市市场的风险承承受相对较高高，目前的别别墅市场态势势也使得这类类产品的市场场开发风险系系数加大。而而如果走高档档度假别墅定定位，在产品品上对别墅进进行高档化包包装，包括会会所和配套、管管理的一系列列定位，在户户型的控制上上则紧凑设计计，控制单体体面积，从而而达到对总价价的控制，给给客户以用购购买中档物业业的价格享受受高档服务配配套的感受，而而且投资和自自用的选择余余地对客户相相对高档豪宅宅要灵活很多多，对发展商商而言该方案案定位的市场场风险承受和和销售压力则则同样可以灵灵活面对。建议三、度假类类高档独立别别墅和酒店式式公寓混合社社区定位该建议的出发点点以旅游度假假为项目的主主打品牌，考考虑市场面的的客户选择群群更为宽泛。产产品上以独立立别墅为主，辅辅以少量的度度假酒店公寓寓产品，酒店店式公寓的设计户型走走紧凑线路，全全装修，以该该产品的总价价优势吸引项项目人气，客客户的