南京市居民负债率和房价的相关性探究,房地产论文

南京市居民负债率和房价的相关性探究,房地产论文摘要：中国的房价和居民负债率近年来均持续上升，本文通过研究房价和居民负债率之间的相关数据，去分析二者的因果关系，并且通过对南京市居民的问卷调查，证明了房价导致负债率上升。本文关键词语：房价;居民负债率;南京;影响;一、研究背景〔一〕研究背景和目的随着中国经济的发展，房价持续升高，成为老百姓关注的主要议题。2004年全国住宅销售平均价格仅为2548.61元/平方米，到2021年，这一数字就上升到了7614元/平方米。同时，中国居民负债率已经在急剧上升，从2004年的5.29%上升到了2021年的10.46%。有的理论以为是人们的消费观念开场发生变化：老一辈以为要将钱好好存着，以备不时之需，有多少钱办多少事。但如今的年轻人却以为有钱就该花，没有钱借钱也要花，越来越多的年轻人开场突破老一辈的保守理念选择贷款和投资，提早消费正逐步成为一种主流。本文以为愈加直接的原因是房价。那么房价和居民负债率水平这二者之间能否存在稳定的相关性和因果性？本文希望通过本文的调查研究，验证房价的上涨带来了居民负债率上升，并且找出背后的原因。〔二〕研究方式方法为了了解房价和居民负债率之间的关系，本文先从数据方面为房价和居民负债率的二者相关性进行定量验证，然后从定性角度对二者的因果关系进行分析，最终通过南京地区家庭的问卷调查实证验证了本文的分析。二、房价和负债率之间关系分析在这里选用国家统计局颁布的2004年～2021年全国住宅销售平均价格，与广发证券根据社科院资产负债表编制方式方法，调整和补充后，得出的2004年～2021年中国居民资产负债率。表房价和居民负债率数据资料国家统计局、中国社科院、广发证券从上表中可以以直观看到，二者走势有着强烈的一致性。从2004年到2021年，全国住宅销售平均价格从2548.61元/平方米上升到7614元/平方米，而负债率也从5.29%上升到了10.46%。三、原因分析本文以为居民负债率的大幅提升与房价的上涨同步是由于二者存在因果关系，也就是讲，房价的上涨带来了居民负债率的大幅提升，前者为因，后者为果。原因如下：〔一〕房价相对于收入上涨，导致居民不得不增加房产贷款中国居民中过半资产是房地产，房地产相对总资产比重远高于美国、英国等西方发达国家。这就意味着房地产价格变动对中国居民杠杆率的影响程度较深。[1]本文首先选择通过比拟近十年房价收入比的变化来观察房价走势。房价收入比一般指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量居民住房价格承受能力和房地产能否存在泡沫的重要指标。分析发现，2004年，有173个地级单元的房价收入比拟高〔HPIR4〕，占地级单元总数的一半，华而不实，有31个地级单元的房价收入比很高〔HPIR6〕，房价收入比最高的是三亚市，达11.43，其次是上海市、北京市、杭州市和深圳市，其HPIR均在8以上。2020年，多达328个地级单元的HPIR较高，占总数的95.6%，人们就是基于不断上涨的房价迫不得已开场贷款，否则人们就要花费十几年甚至更长的时间来支付，这还不包括中心地段等高额地段。图1个人住房贷款变化资料中国人民银行、易居研究院〔二〕高房价带来多样化的融资渠道，提升居民负债率由于房价持续走高，致使如今全款买房已渐渐无法付诸施行，大家就去选择贷款。[2]银行贷款就是一种常规贷款。但常规贷款的要求较高，需要知足信誉、财产证明等多方面因素才能够成功贷款。有些人不知足这些条件，由此产生了一些供给商支持贷款服务，进而产生灰色地带。而这又为一些放款者实现了多样化的放款渠道。房价的持续升高带来贷款方式的多样化，原来不知足常规贷款方式的人可以以通过其他方式参加到贷款买房的行列，使得贷款的人群增加，整体上使得居民负债比率增加。根据中国人民银行和国家统计局发布的数据，得到短期消费贷款余额新增与社会消费品零售额比值走势，整体来看，曲线整体呈现上行态势，偏离长期平衡曲线能够理解为异常消费信贷。从图中能够看到，在2018年、2020年、2021年，都出现了异常消费信贷。而这几年，正是全国房价出现爆发式上涨的年份。这种异常消费信贷很有可能是由房价上涨带来的灰色借贷进入楼市的结果。图2短期消费贷款余额新增与社会消费品零售额比值走势资料中国人民银行、易居研究院四、实证研究以上本文做的更多的理论研究，还需要实践来检验理论的准确性。另外由于本文数据采用全国性数据，因而为了愈加直观方便地了解南京市居民的房产和杠杆率关系，本文设计了一份表单来了解居民的房产和负债率关系，向南京市20～55周岁居民发放。问卷调查：1．您的年龄A．小于18岁〔含18岁〕B.19岁到30岁C.31岁到45岁D.45岁到60岁E.60岁以上〔含60岁〕2．能否在南京持有房产〔能够不在自个名下，以直接或间接方式持有〕A．是B．否3．房价收入比为平均住房价格与您的家庭年收入之比，对您自个家庭而言，近期10年来房价收入比是上升还是下降A．上升B．下降4．当前对您自个家庭而言，以如今持有或者有意向购买的房屋总价，与您的家庭年收入的比值为：A.4下面B.4-6C.6-8D.8以上5．您能否以为您假如如今购房的话必须贷款A．是B．否6．您能否有听讲或者了解过，如下方式中的华而不实一种或者多种用来作为购房首付的方式？〔例如信誉卡消费贷经营贷个人信誉贷房抵贷等〕。A．是B．否通过严格挑选调查问卷，最终共回收有效问卷276份。透过该调查表，能够看到，36.2%接受调查的人年龄是在20～35周岁之间，63.8%的人是在35～55周岁之间，华而不实22.8%的人以直接或间接方式持有房产。问卷调查的结果显示，86.2%的人以为近期10年来在南京的房价收入比是上升的，这表示清楚绝大多数的人都以为近期10年来南京的房价相对自个的收入上涨得要更快。而详细数值上，有30.8%的人以为房价收入比占他们总收入的比值非常高〔HPIR8〕，甚至89.9%的人以为如今购买房产需要贷款。易居房地产研究院在2021年发布的全国百城房价收入比研究报告显示，南京的房价收入比为13.1，和我们调查的结果略有区别。这主要是由于本文收集信息资料的范围与人群差异性比拟大，而数据量有限，导致结果分化明显。调查结果显示，接近90%的人为了购房，已经或者在将来会选择贷款，同时由于房价相对收入上涨更快，所以导致居民部门资产负债率的大幅提升。而同时，结果也显示，有75.7%的人听讲或者了解过，如下方式中的华而不实一种或者多种用来作为购房首付的方式。比方讲信誉卡消费贷经营贷个人信誉贷房抵贷，这些尽管是灰色地带，介入调查的人不一定真正尝试过这样的方式，但是这么高的数值表示清楚的是这些灰色融资购房的方式已经在居民部门间有了较为广泛的传播，充分表示清楚房价高企会带来多样化的融资渠道。所以，通过对南京市居民购房相关问题的问卷调查，我们不难发现房价的上涨速度和居民为了购房而不得不进行多样化的借贷渠道，是导致居民负债率上升的两个主要原因，两个主要原因都客观的提高了居民负债率。五、结论通过居民负债率和房价相关性的分析，能够看到两者都是同步上扬。而通过逻辑推演和实证分析的方式，本文找到了居民负债率和房价之间的因果关系。这是从两方面导致的，第一，近期几年来，房价相对于收入上涨更为迅速，导致居民不得不增加房产贷款，是居民负债率上升的主要原因。第二，由于房价出现上涨，带来了多样化的借贷渠道