学校物业管理投标书

【MeiWei_81重点借鉴文档】一物管有公简【基本情况】以人为本，真诚服务RRR物管有限公司成立于20RR年，是RRR地专门从事物业管理的著名企业，与RRR置业发展有限公司RRR园工程有限公司组成RRR业系统20RR年经广东省建设厅审批通过我公司获国家物业管企业二级资质为江门地区成立的首个资质最高的物业管理企业。公司自成立以来，树立“管理无盲点，业主无怨言，服务无挑剔”的管理目标，向业主、物业使用人提供优质的物业管理服务务诚，精益求精，热情尽献，温暖万家”是我们的质量方针，也是对业主、物业使用人的承诺和信心保证；而且我公司以“业主的满意，就是我们的追求”为动力，本着“以人为本，真诚服务”的原则来确保我们的服务规格和品质。RRR物管理有限公司现有管理小区RRR个：、RRR管理的物业类型包括：多层/高层住宅小区铺墅字业物业业单位物业等理积达到572,824.21平方米，在地区位居前列。RRR物业管理有关部门的指导、广大业主的支持人不懈的努力下，公司获得了由江门市政府评选的RRR园林绿化先进单位RRR花管理区和RRR管理区荣“RRR物业理示范小区称保安队被评“进保安班等号。同时我公司受RRR物管理协会诚聘为RRR业管理协会理事为促进江门市的物业管理行业作出应有的贡献。多年来RRR物业理有限公司足于RRR地，自身不断进取、完善制度、科学管理，已建立起一支RRR人成的专业骨队伍在推广物业管理人对物业管理的认知，营造高档次的物业环境等方面不断努力、不断创新。现在RRR物”已成为了RRR地区物业管理的名牌企业，我们希望能与开发公司、销售代理商、业主、物业使用人紧密合作，让江门的物业管理水平有更大的进步。多年的努力RRR物管理有限公司都是为了使各管理区内的业主、物业使用人均能享受安全、舒适、高雅的环境为本，真诚服务”更体现了我---RRR物管理人的真挚追求。【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】【经营理念】RRR物管理有限公司（下述简称RRR物业经营理念与企业文化均建立在---“立足本土，以人为本，真诚服务”这十二个字上。对外：一、二、三、四、五、对内：一、二、三、四、

立足于RRR地，建立起丰富的业管理信息网络、人际关系、管理资源。充分了解地业主的需求，推行与业主的意愿产生共鸣效应的服务。积极宣传物业管理，使业主对物业管理建立起正确的认识，支持物业管理公司，配合物业管理工作的开展。建立有偿服务等多元化的经营模式。推动社区文化的建立，营造和谐相处、邻里友爱、信息共享、经济活跃的氛围。扩大管理面积，共享管理资源，减低开支，降低风险。提高员工素质，强化学习观念，与时俱进。坚持制度化管理的模式，注重细节管理。更新管理观念，调动群体积极性，推广创新管理模式。要想成为物业管理界的名牌首从本土名牌做起企只有真正认识自我发挥自身的优势创发展才持续稳增长的前景们物业管理公司更需要制定切合实际的发展理念，才能给予业主有实力、专业、踏实的感觉。业主需要的正是我们这些了解他们生活的物业管理公司。【发展规划】RRR物业五年来发展的是江门地区中高档次的物业项目，数量已发展到RRR个对于今后公司的发展规划已建立起初步的意向：一、二、三、四、

建立本土化的经营模式。推广“物业”的品牌，提升名度。与开发商建立紧密关系，了解开发商的需求，了解行业动向、信息。与物业管理协会、同行兄弟公司建立紧密关系，交流工作经验，规范和推动本地物业管理的发展。【MeiWei_81重点借鉴文档】

五、六、七、八、九、【公司管理架构】

【MeiWei_81重点借鉴文档】承接中高档次的物业管理项目，扩大在RRR地的服务面积。承接多种类型的物业管理项目：多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商场、机关厂企物业等。积极申请高级资质，提高企业品位。建立物业管理人才网络，管理到位、人才到位。完善培训机制，建立公司管理示范小区、培训基地（小区公司董事会↓总经理↓副总经理↓↓各区主任

↓保安管理中心

↓工程管理中心

↓环境管理中心

↓财务科

↓↓↓办公室人资源科市科↓↓↓↓

保安部工维护部环管理部公事务部↓↓↓↓↓↓→主﹢主﹢主﹢主管↓↓↓↓公共事务处理↓班长

维护员↓组长

员↓↓绿化员清队员

员【管理中各物业分布情况】此部分略二项管的体想策（）理式构建校园管理新模式——“优质低价”模式鉴于我国的国情和学院物业的特殊性及政府廉政建设的客观要求司采用最先进的管理手段和技术最大限度降低管理成本时提供高水准的优质管理和服务务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式创建该模式的主要措施有：【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】·狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。·采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。·在人员配备上坚持“价廉质优”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。（）作点难1、作重点（）施设备理如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏供电系统及消防系统就是重中之重供质量的好坏将直接影响着其他设施设备能否正常的运行而消防系统则是整个建筑系统的安全保障此物管理公司抽调机电管理技术骨干成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准运现代科技和管理手段学院的机电设施设备进行全方位的综合管理达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行小的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。（）区建筑本体管理①制定维修护计划定学理的日常和定期的维修护划和实施方案，严格按计划和实施方案执行；②重在查勘监督房屋的合理使防止房屋结构的过早损耗或损坏延长房屋使用寿命；③及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命；④建立校区建筑物管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。2、理难点（）于少备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不定性，增加了管理和操作难度；（）理区域，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用支；（）防控由甲方安排人员值班，一旦发生火警意外，增加保障应急程序的调性。三质目（务诺如果我们获得贵校的物业管理权承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学院的物业管理：学院项目管理的各项指标达到国家全国城市物业管理优秀住宅小大厦业内）达标平分细则的项分项标准量目标共分十项以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量目标完成的实施。序号

指标名称

国家标管准标

测算依据管主要措施1

房屋及配套设施完好率

以98%

完好房建筑面积基本完好房建筑面积

建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，无房屋总建筑面积

人为损坏事件。2

房屋零修、急修及时率

及时维修次数应报维修次数

建立严格的修缮制度，维修人员接到《维修通知单小时内完成，并建立回访制度和回访记录。3

清洁、保洁率

清洁、保洁情况清

建立合理有效的工作质量监督机洁、保洁标准【MeiWei_81重点借鉴文档】

制，做到定时检/发现问题及时处理

工程部财部【MeiWei_81重点借鉴文工程部财部3

维修工程质量合格率回访率照明灯及疏散灯完好率

以上以上

维修合格工程项次维修工程项次维修工程回访次数维修工程项次完好照明灯散数量/照灯、疏散

建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。灯总数4

主要机电设备完好率

以上

完好的大型及重要机电设备大及重

完善机电设备的云做制度和维护保养制度，配备专业工程技术人要机电设备总计

员，所有机电保养维修人员全部持证上岗24小专人值班；出现故障及时排除。5

消防设备完好

完好消防设备学

实行巡查制度，建档记录。率

消防设备总数6

治安、消防发生1‰以率（）

1‰以下（年

治安案件实发次数或发生消防面积学院内物业使用

学院管理部经理为责任治安、消防员；下属全体员工均为义务治安、消防员；落实防火安全三级）

检查制度；保安24小值岗，定期巡逻；消防中心4小值班，统一调动人员。7

有效投诉率2‰以下（年）

2‰以下

有效投诉次数使人总数

做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访（年）

使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处有效投诉处理

处理的有效投诉数

理有结果、有记录、有回访。率

量有效投诉总数8

管理人员专业

培训合格人员培

人员培训自学与培训相结合；抓9

培训合格率服务回访率

人员总数回访次数服次数

好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训、培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。建立健全回访制度，做好服务回以上

访记录，加强服务队伍的服务意识。10

使用人满意率

以

965

对管理满意人数基

采用现代化的科学管理手段，努以上

本满意人数使用人总人数

力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。四拟取管方和作划（一）拟采取的管理方式1、目管理组织架构图设立学院管理部为理公司派出机构面负责学院的设施设备及房屋本体维护管理工作管理部下设公共事务程部安部洁部和财务部具体架构如下：物业管理公司学院管理部项目经理公共事务部

【MeiWei_81重点借鉴文档】

保安部

清洁部

【MeiWei_81重点借鉴文档】学生公寓管说明日常务、档案资料处理班①管理部内部采用直线职能制的组织形式量减少管理环节提高工作效率保信息渠道的畅通。②管理部内部实行公司领导下的项目经理负责制，下设各专业科。③各专业、技术负责人构成管理层，基层负责具体的管理服务工作，构成操作层。（）门职责明①项目经理室·在物业管理公司的直接领导下，全面组织、安排内部的日常管理工作；·根据关里部的实际情况，制定管理部的财务开支计划，并监督实施；·根据管理部的实际情况，组织对管理部各部门工作绩效进行监督考核；·负责管理部对外关系的协调。②公共事务部·负责学院学生公寓的管理；·负责管理部工作人员日常工作纪律和仪容仪表的检查、监督；·负责管理部内部文件及管理档案的建立和管理；·负责收集管理信息，接待用户的来访投诉，并进行回访；·负责管理部内部的人员招聘、调动、培训、考核等工作以及日常的办公行政管理事务。③工程部·制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施；·负责工程部日常工作效果的检查、监督。④财务部根据国家有关财务管理规章制及物业管理行业特点定管理部财务管理方案，并组织实施；·负责管理部内部的建帐、核算、费用收缴及日常的财务管理；·负责管理部内部所需各类物资、材料的采购、保管、发放、统计。⑤保安部·负责学院内的安全防范、车辆出入、停放及人员出入管理等监督检查工作；·制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施；·负责保安人员的各项考核工作；⑥清洁部·负责学院内各部位的清洁、保洁的监督检查工作；·制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施；·负责清洁员工的各项考核工作。2、作流程（）作流程入职、上岗培训建立规章制度，完备资料、装订

物业接管日常管理与服务完善配套

与协作单位建立联系队伍轮训【MeiWei_81重点借鉴文档】

`【MeiWei_81重点借鉴文档】`（）作流程说明建立档案针对日常物业管理和服务工作，物业管理公司编制了详尽的ISO9001：的量管理体系文件，其中大部分已在实际工作中有效地加以运用，相信只要按照完善后的质量方针和程序去云做，一定能保证既定目标的事先。3、息反馈处理机制（）置原则①信息源全面丰富。②信息搜集科学有效。③信息通道畅通。④信息反馈及时到位。⑤信息处理及时准确。（）息传递意图`政府主管部门政府主管部门

物业管理公

后勤实业公司管理部

管理员

员工政府主管部门

司物业使用人（）息反馈理流程图备案存档是否需处理载体信息判断决策

是否可利用

采取正确措施处理筛选排除

调查分析可行性方案论证调查分析实施（）心反馈处理机制说明①信息是企业运作的重要管理资源。实际操作中必须保持信息的真实、科学和全面。②信息流的走向是双向的应时时保持信息反馈通道的畅通形成收集整理利反的良性循环。③要充分利用现代化管理手段对信息进行收集、处理、分析和利用。④信息源（载体）是全方位的，示意图中仅列出与管理工作直接相关的部分。⑤保持指令权、检查权和处理权的高度统一，避免责权分离所导致的管理失控。⑥信息反馈时对组织内部存在管理缺陷保持高度的敏感定应的质量标准和措施随时加以衡量并纠正组织外部引进的管理经验保持积极态度时以吸收和利用。(二工计划序

工项

具内

所时1

制定详细管理方案

总以往的管理经验；

二个月制详细的物业管理方案。2

人力资源组织

人的招聘和调配；

二个月【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】员的上岗培训。3

签订委托合同

就理用房及其他管理问题进行充分协商；

一个月签项目管理合同。4

完善管理及办公条件

安管理用房；

二个月安员工宿舍及其他生活用房；管所需物资的配备。5

成立学院管理部

选派驻人员；

一个月与部建立公共关系网落。6

制订及完善管理规章

导ISO9002质保证体系制度；

二个月配管理特点，制定和完善切合实际的各项制度。7

物业的验收与接管项资料的移交

依接管验收标准逐项核对，并办理书面移交手续；

二个月对留问题作好备案与筑商协商解决。五管人的备培（一）管理人员换的配备1、理人员配备的原则（）干、高、敬业爱业的原则；（）化素质实际管理经验相结合的原则；（）部调剂主和社会招聘为辅的原则；（）定岗后编以及德才兼备、一专多能的原则。2、管理部人员配备方案职能部门

岗位位置及人员配备数量

小计管理部经理室项经理人公共事务部事助理（人兼出纳、清洁管理员寓管理员8人财务部会计人公司会计兼纳（事务助理兼）工程部工程管理员1人保安部保安员（其主管1人保安员29人）清洁部道路（人学实训楼（5人生活区6人）合计3、人员配备方案说明

1人9人1人30人13人54人管理部计划配备管理服务人员54人其中，管理层员工人操作层员工50人4、工程技术人员素质概述·具备三年以上项目管理工作经验，持有项目管理上岗证书；·具有较强的组织协调能力和吃苦无私奉献精神，工作责任心强；·具有相关专业中级以上职称。（二）管理人员的培训1、培训目标（）理经：除熟练掌握物业管理系统知识和技能外，重点是具备专业经营略的宏观分析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组织行为学等前沿学科知识，以及具备独立、创新、进去、博爱等现代观念和人文品质。（）理层员：具备熟练的专业技术知识和能力，勤奋、踏实、敬业，有勇于新，开拓进去的精神，以及处理各类突发事件的能力。（）作员：熟练掌握自己的工作职责ISO9002质标准和管理要求了解管理部的经营思想，以及任劳任怨、团结协作、精益求精的团对精神和良好的服务形象。（）解目标：【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81

重点借鉴文档】①管理人员持证上岗率；②特种工持证上岗率；③操作层员工专业技术培训时间年不少于80小其中保安员军训时间每年不少于120时。2、培要内容（1）项目管理中的热点、难点焦点问题的知识和处理，机电维修等专业技术知识；（2）量管理境管理体系知识；（3）CS顾客战略和CI企业象识别系统知识；（4）企业文化（物业管理理念企业精神等和现代思想文化观念。3、培别与方式（1）培训类别①入职培训重对物业管理本知识及量和各项规章制度的培训；②上岗培训：侧重于专业技能与业道德的培训，在员工到岗的头两个星期内进行；③在职培训：管理层侧重于综合理能力的培训，操作层侧重于专业技能的提高和多种技术的掌握，在员工工作中穿进行；④转岗培训：侧重于新岗位的专知识及技能的培训，在员工到新岗位头来年感个星期内进行，采用授课或带岗的方的进行；⑤职外培训：主要是组织员工参行业主管部门组织的各项专业培训司准后，采用获得毕业证书即予以报销学的方式进行鼓励。（2）培训的组织方式①集中授课，组织学习；②参观学习，操作现场实践；③定期举行学习研讨会，教学与学相结合；④根据不同的主题，物业管理中难点问题，进行转项研讨、攻关，学习，旨在培训员工的研究分析能力和处理难点题的能力。4、培实施运行（1）培训系统图（下图）修正培训计划

培训计划

执行（2）系统图说明①针对学院的管理特点来设置培目标并拟定实施计划；

培训计划②有效运用多种培训形式和方法确保培训达到预期效果；③通过对员工进行考核，了解培的有效性及员工的接受程度；④根据对考核结果的评估和反馈时培训思路确未训重点调反馈评论应用到实践中。训划5、培划管理部员工培训计划分为两部分分为物业接管前期人员的强化培训集中授课的学习方式进行二分管期员培计理部工作具体情况分阶段安排进行。（1）接管前期员工培训计划序号

培训内容

培训时间

考核授课方培象培式培目标方式【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】1

物业管理法三天公司本

全体新员工

公司本部

考核

熟悉掌握办法规及配套文部件

培训

内容23

物业管理专六天有关部业知识培训门学院管理目二天公司本标模式及投部

未获物业管理上岗证的管理人员全体新员工

公司本部培训公司本部培训

考核岗位考核

确保持证上岗明确各项工作求、目标、模式标书的有关内容4

岗位职责和二天公司本学院物业管部

全体新员工

公司本部培训

笔试、掌握岗要求实际考标准理运作制度

操作5

整体布局二设安

全体新员工

公司本部

考核

熟悉校园区管理、电设施装位设施供暖系统等

培训

运行6

房屋验收交一天公司本

管理、维修人员

公司本部

考核

要求掌握房屋接程序部

培训

接的全过程7

设施及设备一天公司本

管理、维修人员

公司本部

考核

明确公用设施维护标准及部作业程序

培训

备维修范围及准8

各工种工作一天公司本

全体人员

公司本部

考核

行为规范及技巧技巧和服务部礼仪规范及人际沟通技巧

培训9

消防职责及一天半公司本

全体人员

公司本部

考核

掌握应急方案灭火作战实部施程序和急救常识（）常管理员工培训计划序培内容培授方号时间

培训对象

培训培训方式

考核方式

常识培训目标1

参加江门市物

三年有院校

具有大专学历

业余学习

考试

具备高层次的学历；业管理培训单位组织学习考试

的中坚层员工

对物业管理有较深的理论知识；适应现代化校园区管理需要2

参加江门市各

三年

各类业务

每年8-10

业余学习

考试

提高本专业的管理类业余大专、中专班学习

大学

水平和知识水平3

电脑网络及管

十天

聘请电脑

管理人员及相

公司本部

考核

了解、掌握电脑网络理培训

专家授课

关工种

内部培训

管理概述及应用4

管理技能知识培训

二天

聘请物业管理专家

全体员工分批进行

公司本部内部培训

知识考核

提高员工与客户的沟通技巧和管理水授课

平5

组织协调、公

二天

公司本部

全体员工分批

公司本部

考核

增强组织协调能力共关系及公众形象培训

进行

内部培训

和公共关系处理，建立良好的公共形象6

有关主管单位

根据

有关管理

公司本部

根据规定要求以提【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】安排、规定必

实际

服务人员

内部培训

高业务管理水平须参加的业务培训

情况安排7

维修服务人员升级培训

江门市劳动部门

维修、服务人员

公司本部内部培训

考核

确保每年该类人员上达到中级技工等级证书8

劳动安全卫生

一天

公司本部

全体员工

公司本部

考核

熟悉、了解劳动安全培训

内部培训

卫生知识9

消防技能训练及演习

三天

有关协作单位

全体义务消防员

公司本部内部轮流

实际操作

掌握消防技能知识和实战能力培训10

操作规程示范

三天

公司本部

各相关部门员

公司本部

实际

规范员工操作规程，工

培训

操作

提高员工操作技能11

服务意识、职

一天

公司本部

全体员工

公司本部

考核

提高员工服务意识业道德

培训六管服用及作需物装

增强员工职业道德，加强工作责任心（一）物资装备的原则1、学实用、节约的原则2、期分起，有计划配备的原则3、质价敛的原则（二）管理用房1、公用房所需面积物业管理办公用房所需面积约平方米。2、公用房安排·经理室一间·公共事务部（包括财务部及清洁部）室·茶水间、洗手间·工程部室·保安部室·电脑档案资料室·库房（三）管理工作必需的各类物资装备管理工作中必需的各类物资包办公用品机维修用品员工制服和值班工具等（详见附表）1、政办公用品项目电脑空调打印机复印机传真机饮水机保险柜办公桌椅文件档案柜自行车

备注固定资产固定资产固定资产固定资产固定资产低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品【MeiWei_81重点借鉴文档】

电话办公用资料、文具员工服装费

【MeiWei_81重点借鉴文档】低值易耗品低值易耗品低值易耗品员工生活用品：铁架床、热水器、电视机、电低值耗品风扇、储物柜等2、修工具项目电焊机冲击电钻手电钻手提砂轮机电锯切割机铝合金梯（长、短）台钳工作台万用表钳表摇表机电设备专用工具电工工具水工工具电焊工具疏通机铝合金人字梯工具柜其他工具材料3、消防器材

备注低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品项

目

备注无线对讲机手提式灭火器消防斧头消防扳手防毒面具消防靴消防战斗服强光手电筒

固定资产低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品七房本维管计和施房屋共用部位共用设施设备的修养护与管理是学院物业管理的重要内容对院【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】的特点通对物业进行维修养护和管理但要保证物业正常使用功能而且还要达致以下四个效果：绝对保证有一个真正的办公、学习环境，特别是日常所需的水、电、冷气的正常供应要得到保证，保障电梯的正常运行。保证学院与外部信息久留及内部信息交流的畅通。保证学院对外的形象对于能体现R学形象的重要部位加强管理证外墙面建筑小品的外观完好、整洁。是建材贴面的无脱落；是玻璃幕墙的清洁明亮、无破损；是涂料的无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一、美观，无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。杜绝各种安全事故的发生加对监控中心的维护和管理各安全排查措施，写灭各种安全隐患。为达到上述四个效果业理司制定了房屋共用部位为用施设备的日常维修养护和定期养护计划及实施方案，以求达到对学院的有效管理。（一房屋共用部位共设施设备的维修养护计划分日常维修和定期维护两个方案体内容如下：1、屋共用部位、共用设施设备日常维修养护和实施方案序项目计方标准实效果1

房屋承重及抗震结构部位

每月巡查一次驻期间每天巡视，发现问题处理。

由使用不当造成结1.安全牢固，正常使用；构局部受损较轻由工程2.功完好。部4按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；因工质量原因造成结构问题，请开发单位处理。2

外墙面

每月检查一遍现问题及时维修。

由工程部4按关缮无无脱渗水裂纹；规程实施。2.无章，边角线齐整；整、无污迹、锈迹。3

公共屋面

每天检查一遍现问题维

由工程部按相应作业规1.无水、无渗搂；程实施维修。2.隔层好无损；避网无间断，缺损；天水箱无破损，无渗漏；无章，无乱堆放。45

共用照明本体消防设施

每月检查一次现问题，及时维修。每月检查一次现问题及时维修。

由工程部按照相应作业1.线无乱搭接；规程实施维修。照灯具正常有；开、箱体完好，无缺损。由工程部按相应作业规1.箱完好，标识清楚；程实施维修。2.设能效使用；6

公共通道、门每检查一次厅楼间会现问题及时维修。议室、会展厅、架空层

灵，准确报警。工程部和清洁部负责组1.墙、地面、窗户、顶棚完织实施。好无缺损；室设施齐全。整、无灰尘、无霉迹；无章、无乱对方。7

卫生间水间

每天检查一次现问题及时维修。

由工程部按相应技术作1.墙、地面、窗户、顶棚完业规程实施维修。好无缺损；设、设备完好，无缺损，使用正常；【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】整、无污迹、无积尘、无积水；无塞，无异味。8

上、下水管道

每天检查一遍

由工程部负责维修。

上下水畅通，无渗漏，无9

现问题，及时维修。冷气道通每月检查一次工部负责维修。

堵塞；无渍，无锈蚀；无章私接私断管道。完，无破损，无开裂；讯线路，顶棚

现问题，及时维修。

线畅通，使用正常。2、屋共用部位、共用设施设备定期维修养护及实施方案序项目计案

标及施果1

房屋承重及抗震结构部位

每年对房屋基础工部负责织实施。进行一次检查

构安全，正常使用；构性能完好。止虫害及腐蚀性液体的侵害。2

外墙面

每三对较大工部负责组织实施。面积渗漏及损坏，

整、无渗水、无裂纹；洁统一。维修无效的行局部翻新；每年国徽进行一次维护；每三对外窗台进行一次安全性检查。3

公共屋面

每年面修补工部与清洁部协同天面隔热层一次；实施。每年屋面防水层检修一次

面无积水，无渗漏；热层完好；雷系统完好；箱水质清洁，无污染。5年新老化部分；每半疏通屋面雨水管一次；每半清晰天面水箱一次毒一次。4

公用照明

每年检修一次线由程部按相应作路和灯具换老业程实施修。

路无老化；具正常使用，照明完好。5

本体消防设施

化线路和损坏灯具每半进行一工部负责组织实施。1.设完好率100%；次烟感试验；警系统灵敏，有效。每年消防箱翻新一次防带晾晒一次；每年消防疏散标志进行一次【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】维护。6

公共通道、门每半年对公共厅、楼梯、会议地进行一次维

由工程部按相应技术作业规程实施。

观完好，无缺损；洁、清爽。室、会展厅、架护空层每年对楼梯踏步进行一次全面维护；每年对通道、门厅面、扶手杆行一次全面维护；每年公共窗户进行一次全面维护。7

卫生间茶水间1.每年对卫生用具进行一次全面维护；

由工程部按相应技术作业规程实施。

好、无缺损；用正常；洁、清爽。每对水、电设施进行一次全面维护；每对墙面、顶棚户行一次全面维护。8

上、下水管道每检修一次，并紧固管道固定码；

由工程部按相应技术作业规程实施。

观完好；、下水通畅；渗漏。9

每年季前检查一次雨水口换不合格部分。冷、暖气管道、每对、暖气工部责组织实施。1.完、无损坏；通讯线路顶管进行一次全面维护；每年顶棚进行一次全面维护；每年通讯线路进行一次全面检修。（二屋体维修服务标准

路畅通、使用正常。为了使学校能够有一个良好的学习环境房屋本体的维修力争做到及时快速高地处理。房屋维修服务将严格按照物业管理公司ISO9001（）要求来执行1、学楼、实验楼、综合办公楼等的水、电、卫设备、门锁等零星小小时内完成，至多也要保证当天完成；2、电路故障没电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏必须要分内赶往现场维修（维修工正处理其他急修没有人手的情况除外3、所堵塞要在小内完成（需洁具的除外4、扇、门窗、厕所设施、照明设施的检查分别在学校开学前和学期结束后各进行一次详细的检查，在学期中还须安排一次检查；5、殊原因不能及时维修的必须向报修人说明，并告知能够完成所需的时间。【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】八保、防统管保安安全防范消设施设备的行管理整个物业管理工作的最核心部分也将直接影响到职业技术学院全体师生的安全感和舒适感此业管理公司将按照学院的保安安全防范及消防安全制度中的规定保卫处的业务指导下实施保安安全防范防全管理同时制定详尽的消防设施设周期性的维护保养方案准以及应急预案和处理工作程序。（一）保安系统管理保安的招聘、培训和服装装备1、安员的招聘、培训工作（）安员的聘要求·男性、年龄35周岁以下、身高1.70米上身体健康；·有保安职业上岗证或退伍军人；（）训工作培训方案如下表：序培内容培授方培对象培训方式考培目标号

时间

方式1

保安管理服务工作中的礼貌

每月一次

项目管理保安部

全体保安员业学习考

提高保安员的服务意识，规范保安服务礼节和服务用语

用语。2

保安军事训练

每月

项目管理

全体保安员

保安部组

考试

提高保安员的自律两次

保安部

织内部培训

性和组织性，增强凝聚力。3

消防业务知识

每月

项目管理

全体保安员

保安部组

考核

熟悉消防业务，对消培训及演练

两次

保安部

织内部培

防事故应急处理措训

施了如指掌。4

突发事件的应急技能的培训

每月一次

项目管理保安部

全体保安员

保安部组织内部培

知识考核

加强保安员的应变能力和处理紧急事训

故的技能技巧。2、安服装装备统一制服、统一管理。3、入管理学院实行全封闭式管理24小时全日制值班。为保持校区内良好的治安环境，对出学院的人员及车辆作如下规定：（）生需凭牌出入学院，老师则凭工作证出入学院；（）修工或他经校方允许需经常进出学院的人员要办理“临时出入证元证的工本费及元人保证金。（）何访客入学院，都应遵守校区内各项制度；（）上各种入证均不能转让，敬请妥善保管。如若遗失，须时到管理处报失办。3、全管理（）止在校内存放易燃、易爆物品，禁止生火；（）园内禁任何人以任何方式射击及燃放烟花爆竹；（）重物品过量现金内请小心保管，谨防窃贼有机可乘；（）须保持有公共走廊、通道及楼梯畅通无阻；（）勿通电围墙等地方以致误伤他人；（）有要搬校园内的物品（指设施设备、电器、装修材料等有校方相关部门开出的放行条方可搬离出去，并配合保安员记录有关物品数量、名称、型号、时间等登记清楚，以便日后查核；【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】（）止聚赌贩毒、吸毒、色情、盗窃等一切犯罪行为；（）域如生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命协助公安机关执行任务等突发事件业管理公司为维护公众主或住户的人身和财产利益在不得已的情况下因采紧急措施而造成校方财产损失的给理解不追究物业管理公司的责任；（）得影响区智能化安全监控设施的工作。4、辆停放管理（）入园的车辆必须按有关路标行车，非常时期以管理人员指挥为准。校内禁止鸣喇叭，校区内限速20公里小，禁止载重1.5吨以上（含1.5吨的货车进入校区内。（驾车进入区内的人士必须遵守校区内车辆管理制度理员有权询问任何来访车辆，并对进入的车辆予以登记，对不配合工作的车辆，可以拒绝进入；（）有盛载品之车辆若无物品来源证明，管理人员将不予以放行；（）保证校区内路干净，影响卫生之车辆必须在小区外冲洗干净，运输车辆须做好防污染之措施，经管理人员认可后方可进入；（）理公司权在需要时将校区内交通改道，临时封闭道路；（任车辆如触犯本管理条例或损坏校区内物业理人员有权要求驾驶员出驾驶证件，令其作出合理的赔偿。（）区内严以下行为：①无牌或无购买第三者保险车辆行车；②学车或试车；③在公共道路上溜冰、滑板等；④机动车辆及脚踏车在行人路上行驶；⑤跨位停泊或停泊于车位界线之外；⑥在公共地方洗车、维修车辆。（）别规定①停放在本校区内车位的车辆到物业管理体制公司办理车辆出入证手续随携带出入证，以备检查。②进入校区内的车辆不准驶进绿化区，损坏绿化应经赔偿。③非校方的车辆不得进入住宅区，外来车辆一律停放于区外指停放的地方。④对违规行车和停泊车辆的人士，管理公司有权采取警告、罚款、拖车等外罚措施，出此而造成的损失一概由车主负责。（二）消防系统管理1、防设施、设备的定期维护与保养计划和标准设序维保养项目检查保养方法备

标准

周期消

种类指示灯（含电直目测

指示灯指示正

1个防源信号）

常控制

各类开关直目测

处于开启或自动状态

1个台

各电器触点

如有烧损现象，拆下后用

触点完好，无

半年砂纸打磨。

烧损。4

各电器元件接线端

用螺丝刀逐个紧固

各端子连接牢

半年子及端子排端子

固无烧损。5

各电源、信号线

如有轻微破损或烧焦现

导线无破损、

半年象，用绝缘胶带包扎，严重时更换。

烧焦现象。6

控制台内部除尘

用小毛刷、皮老虎除尘

无尘。

半年【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】7

控制台表面除尘

用干控布、毛刷除去表面无。每灰尘区

1

指示灯

直观目测

“Ac”1个月域报警器

23

电源电压报警功能

（绿色）指示亮蓁指示灯不亮。在按下内部电源电压/后指指+24V个务电压切（或外部BatterR（Test键换前后，目测指示灯是否正常按下“”键。“Alarm”1个指示灯和“Switch”指示灯亮几十秒后，蜂鸣吕警铃响。4

内部各接线端子

用螺丝刀逐个紧固。

各端连接牢半固，不松动。5

信号（电源）线

如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重

导线无破、半老化。时更换。6

表面及内部除尘

如有轻微破损，用绝缘胶

无尘。

半年带包扎，破损或老化严重时更换。7

击碎玻璃按钮盒

直观目测

按钮盒完好，

1个无松动。（续表）设序

维护保养项目

检查保养方法

标准

周期备集1中报警

指示灯

直观目测

“Ac”1个月（绿色）指示亮蓁指示灯不亮。器23

电源电压报警功能

在按下内部电源电压/后指指+24V个务电压切（或外部BatterR（+5VTest键键后测示灯是否正常按下“”键。“Alarm”1个指示灯和“Switch”指示灯亮几十秒后，蜂鸣吕警铃响。4

内部各接线端子

用螺丝刀逐个紧固。

各端连接牢半固，不松动。5

表面及内部除尘

如有轻微破损，用绝缘胶

无尘。半带包扎，破损或老化严重时更换。【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】6

表面及内部除尘

如有轻微破损，用绝缘胶无。

半年带包扎，破损或老化严重时更换。烟

1

烟感探头

用力吸一口香烟，在距探红指示灯亮

半年感

测处响探头探

2

温感探头

用电吹风，在距探区报警器上

半年头

测器500MM探测器相应位置的报吹热风

警指示灯亮防火

1

控制箱内部各电器触点

如有烧损现象，拆下后用触完好，无砂纸打磨。烧损。

半年卷

2

控制箱内部各电器

用螺丝刀逐个紧固。

端子无烧损或

半年帘门

元件接线端子及端子排端子

松动。防

34561

机械部分（轮、锋条）卷帘门门体电机接线端子击碎玻璃按钮盒防火门门体

如有锈损用煤油清洗，然后加润油。用煤油清洗锈损部分用螺丝刀紧固直观目测。直观目测。

无锈损且表面涂有润滑油。无锈损。无锈损。完好无损。完好无损、无

1年1年半年1个半年火

变形门

2

防火门弹簧铰键

有损坏、更换备件；若无

完好，弹性适

半年损，加机油。

度。3

消防通道、防火门

直观目测，并开头防火门

消防通道通

1周畅，防火门开闭自如（续表）设备序排烟1系统234

维护保养项目检保方法排烟风机表面除尘用布毛刷除尘控制柜内部各电器触点如烧现象，拆下后用砂纸打磨。控制柜内部各电器元件用丝逐个紧固。接线端子及端子排端子控制柜电源指示灯如亮更换指示灯灯泡。

标准无尘触点完好控制启停正常。端子无烧损或松动。电源指示灯指

周期1个半年半年1个示正常。加压送风系统

51234

排烟（动头及用螺丝刀紧固各固定螺钉及内部接线端子各线端子。（）位按钮导轮、用油壶给导轮、钢丝、转轴钢丝、转抽加。加压送风机除尘用擦布毛刷除尘。控制柜内部各电器触点如烧现象，拆下后用砂纸打磨。控制柜内部各电器元件用丝逐个紧固。接线端子及端子排端子各送风口百叶窗直观目。

端子无松动动开关固定良好。复位按钮控制无误烟开启灵活。无尘。触点完好无烧损。端子无烧损或松动。送风口叶位置

1个1个。1个。半年半年。3个。正确5

控制柜电源指示灯

如不亮，更换指示灯灯泡。

电源指示灯指

1个示正常。【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】消防系编

1

控制柜上电源指示灯及直目各类开关

电源指示政党开关处于开启

1个印控

或自动状态。制柜

23

控制柜内部各电器触点如烧现象，拆下后用砂纸打磨。控制柜内部各电器元件用丝逐个紧固。接线端子及端子排端子

触点完好无烧损。端子无烧损或松动。

半年半年。4

电源（信号）线

如有轻微破损，用绝缘胶带

导线无破损

半年包扎。

化。5

控制柜除尘

用干控布、毛刷除去表面灰

无尘。

每日尘。消防

1

指示灯

直观目测

指示灯亮且处

1个。指示

于等待状态。牌

2

批示灯

按测试键。

按测试键后

1个示灯亮。（续表）设备序

维护保养项目

检查保养方法

标准

周期消防1应急

主机各电源信号直目。信号及音量调节键

信号指示正常、音量调节位置合适。

1个。广播系统

23

各切换器、控制器各放大器

通电试验。放音试听音质、音量。

转换工作正常音质、音量良好。

1个。1个。4

各接线端子及线路

用螺丝刀紧固，导线如有破端子无烧损或松损，用绝缘胶带包扎。动。

半年。5

压带轮主导轴机用洗清洗。

表面无粉尘。

3个。磁头67

各层扬声器接线是否如松动用螺丝刀紧固。牢固、纸盒是否完好。主机柜内除尘用刷皮老虎除尘。

各扬声器接线牢固、纸盒无破盒。无尘。

半年。半年设备机房

1

机房卫生用拖布帚把、擦布打扫设机房整洁、干净。备房地面。

1个。2

机房内照明、电话

开头电灯、通话检查。

照明完好、电话通

1个。话正常。灭火

31

地漏推车式灭火器材

排水试验。直观目测

地漏排水通畅。守好无损，压力在

1个。1个。器材

正常范围。2

干粉灭火器

直观目测

压力正常，指针指

1个。示在绿色安全校区内。3

手提式1211灭火器

直观目测

压力正常，指针指

1个。示在绿色安全校区内。喷淋系统

1234

水泵水泵添加盘根。水泵添加盘根。阀门

手动盘车。添加盘根。更换并添加润滑油。添加盘根或更换垫片，清洁

转轴转动灵活点动时不漏水水泵运转灵活开启自如漏，

2个半年半年半年阀杆。

阀杆无锈蚀。5

水泵和电机

用擦布和毛刷。

无尘。

1个【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】6

各信号阀

直观目测。

在区域报警器上的

1个相应位置无报警信号。7

各水流指示器

放水试验。

消防值班室相应的

3个指示灯亮，并发出报警。8

喷淋头

直观目测

喷淋头表面油灰不

半年可过多。2、防火警应急处理措施（）接报火的处理①管理部任何人员接到或发现火警时，立即向管理部办公室值班人员报告。②现场指挥员马上通知管理部经理、主力、消防控制中心及各部门负责人。③现场指挥员集合校园校区内所有在场员工部门负责人不在场由现场指挥员指定临时负责人，临时负责人担任该部门应急指挥工作。④各部门员工在现场指挥员的统一指挥下，采取各种相应措施。·消防控制中心值班员根据火场情况，按《校园区灭火应急规程》进行处理；工程部负责人指挥科工作各种应急处。·工程部负责人指挥工程部员工关闭起火楼宇的供电系统，起用应急电源。·其余部门员工根据现场指挥的命令，进行各种救火操作。⑤现场指挥员根据火势大小，决定采取相应措施：·火势大，自身难以扑救。立即向消防机关报警；同时安排人员维持消防通道畅通，指定专人引领消防车进场；在等候消防干警的同时，组织人员采取各种手段控制火势，抢救、疏散受灾人员和受灾物资；·火势小，自身力量足以扑救。马上组织人员采取各种手段扑灭火势；抢救、疏散受灾人员和受灾物资；·火灾扑灭后，工程部负责将机电设备和消防系统恢复正常；·责任消防员组织调查火警事故，协助公安机关调查火灾原因，并填写《火警/匪警处理情况登记表（）园区灭应急方案为使校园区在出现火灾时，做到“忙而不乱效制灾情，把损失控制在最小范围内，特制定如下应急规程：①消防控制中心接到消防报警信号·利用对讲机通知辖区保安员立刻前往火警现场，并与消防中心联络；·火警误报通知中心消除警号；·火警证实情况严重，通知中心启动报警设施。②火警信号被证实，情况严重，中心应急事项·通知管理部办公室值班员和保安部主管，由其决定是否达”电话报警；·启用报警设施通知防火指挥部相关人员到场施救；·利用消防疏散广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散；·迫降电梯至首层；·切除非消防电源，启用应急电源；·启用相关防、排烟风机、消防泵、喷淋泵等。值班保安员应密切关注各消防设备运行状态。如自动失灵，应立即受动起动各设备，保证水电供应不简短，所有消防设施不许在5~7分钟之内投入运行。（）打119”电话报警程序①拿起话筒拨打119”键，转却讲清起火单位名称，所在位置。②讲清起火部位、燃烧物品、火势大小、火场面积；燃烧物质可分为：油、化学物质、一般物质。③讲清起火单位属多层，还是属于高层建筑（几栋几层·讲清报警人的姓名，联系电话号码，以便随时联系；【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】·如需安排消防车要讲清楚接车地点，地点应在起火附近易找的地方或标志性建筑旁。3、实防火安全“三级”检查制度一级检查由班组组织实施每天本岗位本段进行一次火情安全的检查发现问题及时处理，及时报告。二级检查由工程主管组织实施理部领导每周组织班组长对本处管理地段备资进行一次检查消除火灾隐患及实有力整改月向公司安全主管汇报一次消防安全情况。三级检查由公司工程管理中心主管实施由公司工程管理中心主管对管理部进行重点检查或抽查，每年不少于一次检查。（三）给排水系统的管理我公司根据学院的给排水特点定出定期的维护保养计划及标准按计划及标准进行全方位的维护保养，确保生活用水和消防用水质量。1、排水系统定期维护保养计划及标（）活给水统序检项目名称检查周检查标准

说明号1、水设备

期123

生活水泵外观电机（机械部分）泵体

日常检（）表清洁，无锈蚀损坏栓螺丝无查松断裂防震垫无损坏。日常检（）运行过程中无异常震动，噪音机及查轴温升正常。6~8个（）轴承体清洗，加润滑油磨损零部件。日常检（）行正常，无异常震动、噪音查查承热情况，无烫手象）查填料函的汇漏和发热情况每钟10~2滴为好查轴器，水泵轴心与电机轴心应重合，无运转时，用手盘动轴无卡阻现象。6~8个（）轴承体清洗，加润滑油磨损零部件。3~5年打开泵盖，检查内芯零部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要时进行更换。2、水设施123

蓄水池、水箱减压阀、水锤消失器止回阀、浮球阀、排气阀

3个月半年3个1个

（）池、水除锈、除垢、清洗、消毒检修配件。（）作灵敏准确锈蚀，堵塞，无滴漏。（）作灵敏准确锈蚀，堵塞，无滴漏。45

闸阀、截止阀水嘴

日常检（）启闭灵活，无锈蚀）无滴漏。查日常检（）水嘴齐全，无锈蚀，无损坏无滴漏。查6

压力表

3个

（）壳完整损，连接牢固，表面清洁；指针灵敏，读数准确无锈蚀，表面清洁，无滴漏。7

水表

1个

（）壳完整损，连接牢固，表面清洁；指针灵敏，读数准确无锈蚀，表面清洁，无滴漏。8

各井室

1个

（井井裙完整启闭方便梯固，【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】井底干净。3、水管道12

生活给水管道管道吊支架，管卡（）防水系

日常检（）水流要畅通，无堵塞道连接部分要查严；无锈蚀，无跑冒、滴、漏。1个管理吊支架管连接要牢固面锈蚀。序号检项目名称检查周

检查标准1．防设备

说明1

外观

日常检查

1．外表清洁、无锈蚀损坏；2．螺栓、螺丝无松动断裂；3．防震垫无损坏。21

消防泵室内消火栓

3～5个月12～14个月每周

1．检查油杯和油位情况不油油无变质发干现象；2．检查泵体，手盘动轴无卡壳现象无漏水；3．检查联动轴的对中程度（有联动的4．开泵试运转运应无异常振动音轴承无过热。1．更新润滑脂（油2．轴承体清洗、检查；3．更换零配件；4．绝缘良好（电部分5．接线端子牢固（电部分2．防设施1．箱体启闭灵活，箱体完整；23

室外消火栓1个水泵接和器1个

2．箱内水枪、水带齐全无缺少，水卡口无变形；3．箱内阀门开关灵活，无锈蚀，卡无变形；4．报警按钮封闭完整。1．消火栓完整无缺少，表面无锈蚀2．栓口无变形，无滴漏；3．标识颜色鲜明。1．接和器完整无缺，表面无锈蚀；2．启动灵活，无滴漏；3．栓口无变形。4

室内小型消火栓

3个

1．消火栓箱体、箱门完整无缺，箱关闭灵活；2．栓口无变形，阀门启闭灵活，无蚀和滴漏；3．箱内胶皮管连接紧固，无滴漏；4．标识清楚。56

自动消防报警阀自动消防喷头

3个3个

1．报警准确灵敏；2．阀门关闭灵活，无锈蚀，连接牢。喷头完整无缺少。78

闸阀、截止阀、1个止回阀安全阀3个

1．启闭灵活，连接牢固；2．无堵塞，无锈蚀，无滴漏。1．阀门齐全，无锈蚀；2．铅封完整。

按计量局要求周期检验。【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】3．防管道1

消防管道3个

1．消防管道要通；2．连接部分要紧固，无跑、冒、滴漏；3．管道油漆要完好，颜色鲜艳。2

管道附件

3个

1．管道附件要齐，表面无锈蚀；2．管件连接要牢固。3

管道吊支架、管卡

1个

1．管道吊支架、管卡连接要牢固；2．表面无锈蚀。4压力表1

压力表

3个

1．表体完整无缺，连接牢固，表面洁；2．读数正确，指针灵敏。（）水系统序号检项目名称

检查周期

检查标准

说明1

污水泵

1．排水设备日常检查（）外表、滤网、支架无严重锈蚀；（）螺、丝无松动断裂；（）水与连接完好，接口无松动、泄露。2

泵体

日常检查1214个月

运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅。（）检泵或管，无杂物堵塞；（）更零件；（）轴体洗、加油。2．排水设施1

排水闸阀

1个月

（）阀启灵活；（）阀要整；（）无蚀无滴漏。2

排水栓卫生洁具

日常检查

（）栓完；（）水通3各井室1个月

（）无蚀无跑、冒、滴、漏。（）井完，启闭方便，爬梯牢固；（）井流要畅通，无沉积物堵塞。3．排水管道12

室内排水管道排气管管道吊支架、管卡室外排水管道各井室

1个月1个月1个月1个月1个月

保持水流畅通，无堵塞，无滴漏。（）保管气体及时排出；（）下管不准有真空。吊支架、管卡要安装牢固。保持水流畅通，无堵塞。井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通，无积物堵塞。2、排水系统应急处理方案（）排水系事故应急处理措施①给排水工须持证上岗，经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修杜绝浪费；②尽量保障供水的连续性计检修阀门确需段时间停水时提通知校方停水时间及恢复供水时间，以便作好储水转被；③遇突发事件导致供水系统停水时部应与自来水公司取得联系停原因、时间后，及时向校方作出书面解释；【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】④对于内部突发事故引起停水班员应立即通知工程部程部接到通知后迅速组织人员进行抢修并及时通知校方停水时间、原因和恢复供水时间；⑤定期清洗二次蓄水池应前示通知告停水时间及恢复供水时间清洗完后应将水质样本送卫生防疫部门化验合格。（）排水系故障抢修限时规定为保证给排水系统发生意外事故后能及时抢修，特制定本规定。①给水系统·高压水泵发生故障后，运行人员应及时启用备用水泵，停止故障泵的运行，并及时通知维修人员修复故障，在零配件齐全的情况下，故障排除不得超过两天；·干管阀门破裂时，应及时关闭前一级阀门，并通知维修人员更换破裂的阀门，其更换并再次通水时间不得超过4小；·普通水龙头损坏，其更换时间不得超过1小时；主管发生破裂时及关闭前一级阀门向理部经理汇报理到汇报后，应立即召集抢修人员在15分内到达现场，即刻组织制定抢修方案，并发出限水或停水通知，主管恢复通水时间最长不得超过24小。②排水系统·室内外排水干管如发生破裂，应即可组织抢修，修复时间不得超过小时；·排水干管、沟渠、沙井发生堵塞，其疏通时间不得超过小时。管理档案建立与管理采用先进电子计算机技术用计算机系统进行管理过案的“集中化、有序化、信息化”科学程序，运用先进的资料检索软件，便于相关主管单位的工作检查和监督，建立管理部内部NT网，达到资源共享合理利用的目的。在信息的收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面、丰富，收集时尽可能地完整。并树立档案管理的财富观、资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务。（一）档案管理运作环节1、料的收集（）立案，采取系统化、科学化、电脑化的先进手段，由公共事务部负责保管，直接隶属于项目经理室。建立相应的规章制度，对所有档案资料进行严格管理。（）料的收坚持内丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大信息资料的来源渠道，从时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，大到房屋本体、公共设施，小到一草一木都有详细的资料收集。2、料分类整理收集后的所有信息统由档案集中整理整理的重点是去伪存真根据档案的来源、信息的内容、信息的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。3、料归档管理（）档就是照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据实际要，学院的资料管理拟采用原始档案和电脑双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片、图景等。档案组卷按不同业务性质编号、造册、编辑，并分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。（档室的出室入都有严格的规定出必须经管理部主管领导同意经登记后可借出入室时须由专人进行检查有破损即修复并追究有关人员的责任。档案管理人员需及时收回在外文件防文件的流失档案管理员定期检查资料保管情况，并及时补充相关技术资料归档保存。（）案的管环境必须做到“三防防、防潮、防变质。4、案的运用采用先进的检索软件，建立电脑网络系统，充分发挥档案的贮存和使用价值。（）部网：广大使用人进行联网，所有管理资料如：装修资料、财务状况等随时可以查阅调用，便于工作监督和检查。【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】（）部网：理部内部各室联网，运用现代化办公手段和设施，对文件进行分级管理分层使用。（二）档案资料的分类1、管移交资料名称资内容工程建筑A规划图纸、项目批文、用地批文；B、筑许可、投资许可证、开工许可证。工程技术资、红线图、总平面图；料、质勘察报告、开竣工许可证、开工许可证；C、程合同、工程预、决算；、程设计变更、通知及技术算单；E、工图：①单体建筑、结构设备竣工图；②消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图；F、房屋、消防、燃气、智能化等程验收证明书；G、材、水泥等主要材料的质量保证书；H、材料、构配件的定合格证明书；I供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书供水、供电、电梯、消防、智能化等设备技术资料；J、砂浆、混凝土试块、度压报；K、化工程竣工图；L、其他技术资料。2、理档案资料名称资料内容物业资料学基本资料、分区资料、娱乐设施资料事务管理资料

业主资料业档案、装修申请验房交接表、发放钥匙登记表。事务资料值表、管理部值班录表。维修资料维通知单、维修回访记录、维修回访情况月统计表。设备管理资料公设施保养维修记录、各项机电设备保养、维修运行记录、设备检查记录。员工管理资料员个人资料、聘用表、员工业绩考核及奖罚记录、员工培训计划及实施记录、员工培训考核记录。行政文件管部巡查记录、管理部规章制度、通知、通报等文件、政府部门文件、物业公司及上级主管部门文件。十学公的理案（一按学院关于学生公寓相管理规定学校相关部门的指导监督下制定学生公寓的各项具体管理规定，包括日常行为规范、防火和防盗、安全用电、作息、宿舍卫生及突发事件的处理工作等各项规定。（二）有步骤、有计划地对学生公寓的各项具体管理规定作公布、宣传，务必让学生了解相关规定；（三）在公寓安全用电、卫生管理工作方面，主要实行定期评比检查制度，通过“奖优罚劣强生的自律意识，而达到自觉遵守规定的效果。主要措施如下：定期评比检查：1、宿舍卫生要求（）床整洁（包括被子是否好，床单整齐干净等）（）鞋摆放整齐（）桌干净及桌上东西摆放齐【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】（）宿门及暖气片保持干净（）地保持干净，包括死角（）箱柜摆放整齐（）卫间干净（包括镜子、漱用具、马桶等）（）墙保持干净，如贴画则的内容保持健康。（）窗，窗帘保持清洁。2、安全用电管理（）严违章用电、乱拉电线线。（）严使用和存放电炉、电锅、电热器、电热杯、热得快等电热器。（）严使用床围子、严禁使塑料灯罩台灯和质量不合适的台灯。（）严使用明火，包括使用精炉、点燃蜡烛、焚烧废纸杂物等。（）严坡会效仿器材，严禁带或储存有毒、有害、易燃、易爆等物品。（）做防盗、防火工作，房无人时须切断电源，关窗锁门。3、处罚及奖励处罚规定：①第次不达标，直接找寝室长谈话②第次不达标，向该楼管理负责人汇报，取消评优资格③第次不达标，以海报形式通报批评4、奖励办法每学期末进行评选，凡每次被评为优秀宿舍的寝室，最终给予前五名现金奖励（以楼单位）奖金分别为：第一名：1个，金第名2个，金第三名：3个，奖金30每次检查达标后给予优秀宿舍流动红旗奖励。注（）态度极其恶劣，并对检察工作构成妨碍时，直接取消该宿舍本年度评优资格，并对当事人做出如下处理：①汇报领导予以批评教育②做书面检查,接受违纪处理③通全院。（若现使用或存放违章电,其他违章物直接取消该宿舍本年度评优资格,并且使用人和所有人须做书面检,受违纪处通报全院.（四）根据学校需要制定查房、查夜、处理隐患和不稳定因素等检查制定；1、成教院老师和学生会干部责任对本院学生宿舍安全、卫生等进行检查。2、检查式为定期查和抽查两查每三周进行一次生生活部牵头组织，院辅导员老师与学生干部共同参与检查；抽查由辅导员老师和学生干部一起检查。3、检时间为周三下午4：分开。4、检对象为院所住公寓的学生。5、检内容包括学生宿舍卫生情况；学生安全用电情况；学生作息秩序情况。6、检标准按照学院相关规定执行。7、检实行评比打分办法，每次检查要有详细的检查记录。8、检查评比结果定期公布累在三次检查中评分较高宿舍可评为文明宿舍流动红旗。累计三次检查中评分低宿舍可通报批评，情节严重的给予纪律处理。十、司理度（一）公司员工守则1、热爱祖国，热爱人民，热爱天盛。2、遵纪守，服从公司管理。3、顾全大，善于合用。4、努力学，踏踏实实做好本职工作，不断提高业务水平。【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】5、一切为户着想，减少人为差错，努力提供优质与服务。6、团结互，尊重他人，树立集体奋斗的良好风尚。7、严守公机秘，自觉维护公司安全。8、待客热礼貌，服务周全，维护公司形象。9、谦虚谨，戒骄戒躁，勇于批评与自我批评。10、持真理，坚持原则，不做有损公理道德之事。11、护公司财物，坚持反盗窃、反浪费。12、持环境整洁，注意仪表、仪容。13、强品德修养，倡导精神文明。（二）公司管理制度第一章总则第一条为本公司人事作业规范化、制度化和统一化，使公司员工的管理有章可循，提高工作效率和加强责任感、归属感，特制定本制度。第二第适用范围。一、本公司员工的管理，除遵照国家和地方有关法令外，都应依据本制度办理。二、本制度所称员工，系指本公司聘用的全体从业人员。三、本公司如有临时性、短期性、季节性或特定性工作，可聘用临时员工，临时员工的管理依照合同或其它相应规定，或参照本规定办理。四、关于试用、实习人员，新进员工的管理参照本规定办理或订之。第二章录用第三条本公各部门如因工作要增加人员时先据人员甄选流程提出申请，经公司管领导批准后，由人资源管理科统一纳入聘计划并办理甄选事宜。第四条本公员工的甄选，以识、能力、品德、体格及适合工作所需要条件为准。采用考试和面试两种，依实际需要任择其中一种实施或两种并用。第五条新进员经考试或面试格和审查批准后，由人力资源管理科办理试用手续。原则上员工试用期三个月期合后方得正式录用但成绩优秀者，可适当缩短其试用时间。第六条试用员报到时，应向力资源管理科送交以下证件：一、毕业证书、学位证书原件及复印件。二、技术职务任职资格证书原件及复印件。三、身份证原件及复印件。四、一寸半身免冠照片二张。五、试用同意书。六、其它必要的证件。第七条凡下列情形者，不得录用。一、剥夺政治权利尚未恢复者。二、被判有期徒刑或被通缉，尚未结案者。三、吸食毒品或有其它严重不良嗜好者。四、患有精神病或传染病者。五、因品行恶劣，曾被政府行政机关惩罚者。六、其它经本公司认定不适合者。第八条员工系临时性、短期、季节性或特定性工作，视情况与本公司签订“定期工作协议书方共同遵守。第九条试用员如因品行不良工作欠佳或无故旷职者，可随时停止试用，予以辞退。第十条员工用分派工作后，立即赴所分配的单位工作，不得无故拖延推诿。第三章工作第十一条员工应遵守本公司一规章、通告及公告。第十二条员工应遵守下列事项一、忠于职守，服从领导，不得有敷衍塞责的行为；二、不得经营与本公司类似或职务上有关的业务，不得在工作时间兼任其它公司的职务。【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】三、全体员工必须不断提高自己的工作技能，强化品质意识，圆满完成各级领导交付的工作务；四、不得携带违禁品、危险品或公司规定其它不得带入生产、工作场所的物品进入公作场所；

司

工五、爱护公物，未经许可不得私自将公司财物携带出公司；六、工作时间不得中途任意离开岗位、如需离开应向主管人员请准后方可离开；七、员工应随时注意保持作业地点、宿舍及公司其它场所的环境卫生；八、员工在作业时不得怠慢拖延，不得干与本职工作无关的事情；九、员工应团结协作，同舟共济，不得有吵闹、斗殴、搭讪樊谈、搬弄是非或其它扰乱公共秩序的行为；十、不得假借职权或以公司名义在外招摇撞骗；十一、员工对外接洽业务，应坚持有理、有利、有节的原则，不得有损害本公司名誉的行为；十二、各级主管应加强自身修养，领导所属员工，提高工作情绪和满意程度，加强员工安全感和归属感；十三、按规定时间上下班，不得无故迟到早退。第十三条公司行每日七小时工作制上午：1200下：：00—5。后如调整，以新公布的工作时间为准。第十四条部主管级以下人员亲自打卡计时，不得叫人或代人打卡，否则双方均按旷工一日处理。第十R五实行性工作制的，采取由各部门主管记录工作人员的工作时(含班间本人确认，部门备案的考勤方法。第十六条员如有迟到、早退或旷工等情形，依下列规定处理：一、迟到、早退。1、员工均需按上、下班，工作时间开始后十分钟内到班者为迟到。2、工作时间终了前十钟内下班者为早退。3、员工当月内迟到、退合计每三次以旷工半论4、超过十R五分钟后，才打卡者以旷(工半论因公外出或请假经主管在卡上签字或书面说明者除外。、无故提前十R五钟以上下班者，以旷(工日论。因公外出或请假者需经主管签字证明。6、上、下班而忘打卡者，由部门在卡上或有效工作时间考核表上签字。二、旷工1、未经请假或假满未经续而擅自不到职以旷工)论。2托或代人打卡或伪造勤记录者经查明属实方以旷职工论。3、员工旷职工，不发薪资及奖金。4续职三日或全月累计旷职六日或一年累计旷职达十二日者以除名，不发给遣费。第四章待遇第十七条本公依照兼顾企业的维持与发展和工作人员生活安定及逐步改善的原则，以贡献定报酬、凭责任定待遇，给予员工合理的报酬和待遇。第十八条员的基本待遇有工、奖金和伙食补贴、季节补贴。第十九条月工资在每月10日计发到员工的工资帐户。新进人员报到之日起计薪，离职人员自离职之日停薪，按日计算。第五章休假第二十条按家规定，员工除期日休息外，还享有以下有薪假日1天元月一日节天农初一二三劳节天五一日国节天十月一、二日由于业务需要，公司可临时安排员工于法定的公休日、休假日照常上班。第二十一条管员职级以上的员工连续工龄满一年时间，每年可获得探亲假一次，假【MeiWei_81重点借鉴文档】

【MeiWei_81重点借鉴文档】期为10天员工探亲假期间，原待遇不变。第二十二条探可以报销硬座票及长途汽车票者来硬卧票此外超支由本人负责。未婚员工探亲只能探父母，已婚员工探亲只能探配偶。第二十三条夫在同一城市工作的员工不能享受探亲的路费报销，可以享受假期。连续工龄每满四年可报销一次探望父母的路费，不另给探亲假。第二十四条员工探亲或休期一般不报销医药费，但经批准带有疗养性的休假的职工和因患重病或传染病经县医院证明的嗣，可适当报销医药费。第二十五条春节假或探亲的员工，不10天假以外再增加春节假，在公司工作的职工按国家定假安排休息需排加班或值班的按规定雪给加班工资或值班补贴，如安排补休，则不计发加班工资和值班补贴。第二十六条对放弃休假或探亲假的员工，公司给予其应休假当月全部收入的奖励。第六章加班第二十七条各门主管在工作时间以外，可指定员工加班；被指定的员工，除因特殊事由经主管批准者外，不得拒绝。第二十八条事由主管人员填写“加班申请表”经公司主管领导批准后加班，每人每月加班不得超过44小。第二十九条加费的计算：基层员工加班工作时间记为员工的有效工作时间，以小时为计算单位，加班工资按原工资标准的100%计算在国家法定节假日加班，其工资另计。第三十条基员工如