城市住宅问题总结

-.z.城市住宅问题总结城市住宅问题要点第一章1、一般城市住宅问题〔1〕规划建立的住宅问题〔2〕经济方面问题〔收入、市场构造、资金等方面问题〕〔3〕社会方面的住宅问题〔中低收入者的住宅问题、人际交往、家庭和谐等方面问题〕2、比照中国与西方国家城市住宅问题外国城市住宅问题：城市住宅的私人拥有量差距大，日益扩大贫富距离；城市住宅水平有天壤之别低收入阶层难以负担日益增长的住宅费用；土地私有制严重阻碍住宅的开发的进程；盲目的城市化带来大量的平民窟。我国城市住宅问题：城市化迅速开展，使得城市住宅短缺城市住宅社区环境比拟差，休闲娱乐功能不完善住宅环境拥挤、缺少户外公共空间住房建立资金依然短缺第二章1、需求层次论〔内容〕马斯洛在"人类动机理论"中提出"需求层次论〞，他把人类共同的需求由低到高归为五类：即生理需求、平安需求、社交需求、尊重需求、自我实现需求。需求的满足相对的，同一时期内可能存在多种需求；满足了的需求就不再是是一股鼓励力量。2、小群文化理论与亚文化群的区别小群文化是指在一个社会中，代表着*个特殊集团或群体的利益、价值取向和情感的文化。包括制度群体和非制度群体。亚文化群是一个相当广泛的概念，它所指的群体一般都有其自觉或不自觉的文化特点，有一定文化特征，有一定的共同语言，从而形成*种相互照顾的势力。一般分为血缘文化、地缘文化、业缘文化、教缘文化等。亚文化与小群文化是两个不同的概念，亚文化是从文化整体系统出发提出的，而小群文化则是从群体利益出发提出来的。两者都强调了其群体是以*种关系为依据的，同时遵从共同的群体意识。就城市居住空间研究而论，首先应该确立一种地缘文化特征浓厚的亚文化群，其次才可以确立由于地缘关系而结成的小群文化，并进展深入的研究和探索。3、小群文化与居住空间的关系良好的居住环境空间是居住小群文化安康开展的保障，同样安康的居住小群文化又可以促使居住环境空间质量的提高，两者之间相辅相成。居住小群文化的产生和建立以及安康开展的根底，是居民对居住环境空间的认同感和归属感。居住小群文化包括了居住环境空间的方方面面。居住小群文化所要求的居住环境空间界域要明显一些，范围和规模要小一些。社会环境与社会情境的区别社会环境：客观存在的，不以人的意识为转移的，社会情境：主观心理环境，被人格化的主观心理，随人的不同而改变。社会情境是为个体所知觉到的、并直接影响个体心理的那局部社会环境。情境和环境的区别在于：社会环境是不依赖于人的意志的存在而转移的，它是客观的，包括了人们所依赖的全部社会生活条件；而情境则是被个体所知觉到的那局部环境，是带有个人成分的、主观化了的社会环境。社会环境中的一切事情，只有与个人的意识发生关系后，才能成为情境，并影响个体的心理。所以说，社会情境是与主体心理有直接关联的环境，故又称为"主观环境〞或"心理环境〞。5、居住空间情景主要由哪些要素构成构成要素：空间构成〔最根本的物质环境〕、自然环境〔空间所在地的自然特征〕、人的素质〔空间使用者及其特征〕、团体构造〔使用该空间的社会团体的构造特征〕、生活方式、文化特征〔该地域在人们共同观念体系上的特征〕建筑空间情境的质量取决于哪些条件？〔unknown〕第三章在现代工业条件下住宅的物质属性的提高取决于什么条件？=1\*GB3①生产因素=2\*GB3②建筑设计和建造技术=3\*GB3③社会经济政治条件因素=4\*GB3④历史文化地理因素2、消费属性主要表现包括哪些？社会属性的表现？消费属性：〔1〕住宅具有遮多风挡雨、防寒保温的功能，是人类生存繁衍最起码的消费资料〔2〕住宅是人类诸种消费活动的主要空间和场所〔3〕住宅具有多层次的消费功能〔住宅是个人和家庭消费系统的中枢，是系统化的、综合性的消费资料〕社会属性：〔1〕住宅是家庭共同生活的根本物质条件和连接家庭的纽带〔2〕住宅消费日益成为家庭划分的重要指标〔3〕家庭对住宅的消费是人口和劳动力再生产的物质条件和重要内容居住质量直接影响人体素质；居住质量影响人的伦理道德。3、住宅作用的地位〔1〕住宅是反映社会开展水平的重要标志〔2〕住宅是促进国民经济开展的重要因素对社会生产具有一定制约作用；对社会分配的构造能起到衡量检验的作用，并促进其向合理化方向开展；对商品交换关系开展的推动作用。〔3〕住宅是调整社会关系的重要物质条件。第四章1、住宅需求有哪些形式？〔1〕从不同经济规模分析，可划分个人〔家庭〕和社会住宅需求〔2〕从住宅需**现的角度，分为实现住宅需求和潜在住宅需求〔3〕从形成住宅需求的资金来源划分，自有/外来资金住宅需求〔4〕从住宅需求层次划分，最低住宅需求、根本住宅需求、高层次住宅需求〔5〕从政府调节作用划分，调节性住宅需求、非调节性住宅需求〔6〕从需求者对住宅的可选择程度，有选择住宅、无选择住宅需求〔7〕特殊住宅需求与一般住宅需求2、有/无选择的住宅需求两种情况：第一种从需求主体——住宅需求者划分，由于需求者购置力差异，只具有最低住宅需求水平的人们，对住宅几乎无选择性，住宅购置力越强，收入越高，对住宅可选择度越高。第二种是需求客体——住宅的有无选择划分，由于住宅所有者或国家律令的规定，有的住宅只对*局部需求者有选择性，而对另一局部需求者不具有选择性。3、调节/非调节性住宅需求现代各国政府大都采取各种措施调节住宅需求，这些措施有的影响全社会，有的影响*些收入阶层的住宅需求。受政府调节的住宅需求时调节性住宅需求，政府不加调节的是非调节性住宅需求。4.城市人口、家庭如何影响城市住宅需求〔1〕城市人口及其构成城市人口是影响城市住宅需求的首要因素。一个国家或地区社会经济的全面开展，必然带来城市化水平的迅速提高，城市数目增加，规模扩大，意味着城市人口的大量增加。城市人口的不断增加，迫使城市住宅需求急剧提高，住宅问题成为众多城市问题的首要问题，直接影响城市化进程及其社会经济的总体开展。另外，城市住宅需求不仅受城市人口绝对量的影响，而且还受城市人口构成的影响，尤其是年龄构成的影响，就年龄构成来说，主要是老年人和青年人的问题。〔2〕城市家庭及其构成家庭数量决定着住宅需求数量，而家庭构成则决定着住宅数量及住宅大小。家庭的构成主要表现在三个方面，即家庭的规模、类型及其代际数。〔恩格尔系数：居民消费水平及其消费构造对住宅需求的影响，是由恩格尔系数决定的。收入越少，收入中用于食物支出所占比例就越大。〕5、住宅简单/扩大再生产的不同简单再生产：在再生产的过程中没有积累发生〔剩余价值被消费掉〕，生产按原有规模进展。扩大再生产：在再生产的过程中发生了积累，扩大了生产规模。〔外延扩大：生产场所扩大；内涵扩大：生产资料效率提高〕6、住宅生产的特点〔1〕住宅建立投资大，周期长，消耗人力、物力、财力多；〔2〕住宅建立是一个复杂的综合性生产过程；〔3〕住宅建立具有单件性生产特点；〔4〕住宅生产的结果具有二重性特点。7、住宅投资的类型〔1〕根据住宅供求对象，气氛供给者和需求者的投资〔2〕按投资环节，可分为直接投资和间接投资〔3〕按住宅投资的资金所有者可分为国家住宅投资、银行、企业、个人、互助合作性住宅投资〔4〕按住宅投资的目标：盈利性、非盈利性、无偿性住宅援助和投资、消费性投资8、私人与国家住宅投资模式的不同比拟工程私人住宅投资模式国家住宅投资包干模式投资机构私人住宅投资为主国家和工业企业投资为主投资资金来源金融市场、住宅投资者和个人国家财政和企业利润投资形式多种投资形式并存，间接投资起中枢作用单一的以住宅直接投资为主投资配合直接投资与单位投资配合，诸种投资互相衔接转换直接投资一次到位投资收回除个人投资外，均无需收回无需收回，亏损投资经营专业性投资经营，各司其职，工业企业通常不经营住宅投资工业企业经营住宅投资为主，专业房产企业经营为辅投资核算投资者独立核算工业企业生产与住宅投资混合核算投资运行机制网络型国家-企业-个人，单线单方向转让，未形成机制第五章住宅的构造系统的构成住宅交易方式构造〔买卖、租赁、抵押、转租、典卖〕不同时期不同城市构造不同主体〔当事人〕构造不同，分为三级构造〔=1\*GB3①买方：承租人、需求方=2\*GB3②卖方：出租人、供给方=3\*GB3③监视管理方：政府、中介方、经纪人〕所有权构造不同：〔国有、集体、私人〕住宅市场的原理价格可比性原理：同一市场上住宅多种价格形式的内在一致性；交易双方都可以从自身的物质利益评价价格的合理性和经济性，从而可以对多种形式的价格进展直接的比拟。住宅价格平衡原理：租赁买卖各种价格的平衡。在兴旺的住宅市场上，住宅租赁价格和买卖价格的不均衡，通过住宅供求在住宅租赁和住宅买卖两种交易形式分配的调节来到达住宅租赁价格和买卖价格水平的均衡，到达住宅租赁与住宅买卖的平价。中西方商业经营主导型与财政主导型住宅市场有什么不同？商业经营型住宅市场是以住宅自由买卖、自由租赁而国家不加干预的住宅市场。这种类型住宅市场具有以下特点：1、在住宅市场上，私人资本所有的住宅占绝对优势，资本运动的一般规律在住宅交易中占主导和支配地位；2、在这个时期，住宅租赁交易是住宅市场的主要交易形式，住宅交易价格采取自由议价的方式；3、国家根本上不干预住宅市场；财政统治型住宅市场：有以下特征：1、在市场的住宅所有权构造中，公有住宅占主导地位，私有住宅占较小比重；2、公有住宅的租赁交易是住宅市场主要的交易形式；3、公有住宅刚性的低房租制。4.西方国家对住宅市场的调节干预主要采取的手段：一、改变住宅市场构造，调节市场内部关系；国家改变住宅所有权构造包括以下几种方式：1、国家拥有一些国有住宅，成为住宅的所有者，使单一的私人住宅市场改变为私人与国家并存的住宅市场；2、国家援助、团体建造和所有的住宅〔提供财政信贷；按国家优惠政策法令实施管理住宅〕；3、国家对自建自有住宅提供资助和优惠待遇。二、国家调节房租房价，影响住宅市场价格西方兴旺国家调节住宅市场价格，主要采取两种方式：其一是管理性调节，对住宅市场采取行政管理；其二是经济性调节，即国家通过在住宅市场上的经济活动，影响住宅市场的供求和住宅交易价格水平。三、国家对住宅资金市场的调节1、通过出租出售国有住宅，收回国家住宅投资，尤其是国有住宅数量比拟大的国家，国家住宅投资的周转状况对住宅资金影响颇大；2、国家投入财政资金，通过补贴等途径，增加住宅市场资金的供给，促进市场资金的循环；3、国家提供住宅信用。二、第六章1、租金主要构成八项因素：折旧费、维修费、管理费、利息、地租、保险费、利润、房产税。2、租金标准具有以下特点：1、以同一类型的房屋平均租价水平，即租金基数为根底，再结合房屋的自身特点，调整租价后的标准；2、租金标准虽然以价值为根底制定，但同时也考虑了房屋的使用价值；3、租金标准在一定程度上反映房屋的位置和环境状况。租金标准的形式：〔1、准本钱租金：由折旧费、维修费、管理费三项因素构成；2、本钱租金：由折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金等五项因素构成；3、商品租金：即住房的理论价格，八项因素；4、市场租金：是在商品租金的根底上，反映住房供求关系而出现的一种租金。〕制定租金标准必须遵循以下原则：〔1、以租养房原则；2、价格与价值相符的原则；3、适应城市居民负担能力的原则；4、优质优价、按质论价的原则；还应遵循：调节供求关系的原则；合理计算利润，有利于经营者加强核算、改善管理、提高效益的原则等。〕3、住宅房屋估价的必要性〔为什么要估价〕：1、出售旧有住宅需要进展房屋估价；2、征地拆迁中的房屋需要估价；3、处理产权纠纷涉及到房产价格问题；4、房屋的保险、房产税的征收以及公证费的收取，也需要对房屋合理估价，以便正确地核算房屋所有人应负担的费用；5、房屋估价是国家控制房屋价格，保持房价根本稳定的重要手段。4、我国公房出售方式、产权规定及其对住宅市场产生的意义出售公有住房三种价格形式：1、全价出售：全价出售公有住房是以商品价向城镇居民出售房屋，〔1〕预算本钱：征地发生费；拆迁安置补偿发生费；勘察设计及前期工程费；住宅建筑安装工程费；住宅小区内根底设施和非营业性公共配套设施建立费；管理费；贷款利息〔2〕方案利润；〔3〕税金；2、本钱价出售：〔1〕征地和拆迁补偿费；〔2〕勘察设计和前期工程费；〔3〕建筑安装工程费；〔4〕住宅小区根底设施建立费；〔5〕管理费；〔6〕贷款利息；〔7〕税金。3、标准价出售意义：加快住宅建立资金的周转；将社会消费资金转化为住宅建立；促进住宅的合理化分配和使用。第八章住房抵押贷款：又称按揭，是指银行向贷款者提供大局部购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，假设购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。住房抵押贷款的特征：债权人持有、统制财产平安，债务人有按合同如期归还的担保物借贷双方签订抵押合同借贷双方具有双重关系〔债权债务关系、受押出押的关系〕债务不按期还息即违约住房抵押贷款首付款的作用：预付款、押金吸收储蓄银