标杆地产销售前风险控制解析

XX的风险控制绝了，单单销售前风险控制就199个检查点XX为什么地产产开发30年没有遇到到过大的危机机？难道有神神助？非也，得得益于XX完整的风风险地图体系系，XX的风险地地图，涉及房房地产全生命命周期的320多个环节，其其他房企的风风险管控，相相比XX，简直就就是裸奔上阵阵........限于篇幅，今天天分享的是：：XX营销环节节的266个风险控制制点，望大家家学习借鉴？？1是否已取得完完整土地权利利，是否有摘摘牌成交确认认书（挂牌土土地）、土地地使用权出让让合同（土地地使用权转让让合同）、土土地证2合同中规定定的建设指标标（容积率、绿绿化率等）以以及配套建设设指标（如会会所、居委会会用房、物业业管理用房、民民警室等），公公司是否按其其规定报批复复及建设3如未按合同同规定设计或或报建的，要要否承担违约约等责任，应应否取得出让让人的特别许许可4土地出让合合同规定的公公司其他义务务，有无违约约风险。5闲置和延期期开发风险：：合同有无规规定按期开发发，有无对开开发及竣工时时间均作要求求？公司的开开发行为有无无违约风险？？尤其关注有有无土地闲置置风险。6限价房特别别关注：出让让合同中的所所有特别约定定，能否按约约定履行，实实际设计、施施工方案及对对外宣传、承承诺是否与其其一致。包括括，有关设备备和材料的规规定：包括电电梯、洁具、橱橱柜、门窗、燃燃气炉、暖气气片、插头插插座、灯具，这这些东西的品品牌、型号、性性能。7如果以上特特别规定未能能履行，是否否应取得出让让人的许可。1如通过合作等等方式取得土土地，则审核核合作协议中中有关土地及及与销售有关关的相关规定定1证件是否已取取得7物业管理合同同中确定的物物业管理区域域与土地证确定的的红线是否有有冲突？1是否已按时取取得证件？2证件是否为为临时，是否否已过期限需需要更新？3许可的建设设范围是否与与我们实际建建设范围一致致？4工程施工是是否符合土地地出让合同对对项目完工要要求？施工总包合合同1评估公司是是否完整地保保存了招投标标资料、对投投标人有无做做资质考察、总总包人有无合合法资质。2对同一工程程内容，对比比阴阳合同的的实质性条款款是否一致，包包括合同价款款、计价依据据、保修期等等重要内容3阴阳合同不不一致的，判判断效力及公公司风险，评评估要否再采采取相应的应应对措施4有无对分包包、转包、劳劳务分包作限限制性约定及及责任的分配配约定？5合同竣工时时间、保修期期等是否与房房屋销售合同同不一致，公公司有无违约约风险或其他他风险？1设计人有无合合法资质？2项目设计要要点是否和建建设用地规划划许可证、规规划要点批复复、项目总规规划图、详规规图、各期总总平面图一致致1规划设计要点点有无与土地地出让合同约约定不一致处处？如有，有有无与土地出出让方特别协协商取得其同同意？公司有有无风险及如如何应对？2设计要点是是否有违反法法律法规或国国家行业规范范的强制性要要求？3重点关注1：物业服务务用房，规划划批复如未明明确面积的，规规划设计有无无考虑此房？？面积及位置置是否符合国国家及地方法法规规定？11重点关注55：绿化指标标：包括绿地地率、绿化率率、绿地面积积（总绿地面面积、人均/户均绿地面面积）、水面面面积等数据据。12如出现以上上不一致，是是否已有风险险应对方案，是是否已考虑更更改规划设计计批复？如要要更改批复，会会否涉及到对对前期已购房房业主的违约约？13如出现以上上不一致，如如是首期销售售且合同还未未签署，则有有无考虑针对对错误宣传在在销售合同中中特别纠正？？14规划变更：：有无前后规规划设计变更更？15如有，实际际施工和建设设计划有无对对应调整？16如有，对外外宣传及拟签签署的法律文文件有无特别别对应调整？？1是否有与政府府相关主管部部门签署代征征代建协议？？2如有，公司司的相关义务务有无按时履履行？3如有，相关关费用有无需需要业主承担担，如需要，在在何处取得业业主同意？4如有，公司司后期在宣传传中有无正确确告知业主？？5是否存在在在红线外用地地上建设或收收益但无依据据的情形？1合同、批复等等确定的事宜宜是否与规划划设计相符合合？2合同、批复复等确定的事事宜是否与对对外宣传、向向业主的承诺诺内容相符合合？煤气、水水、电、电话话、宽带网络络、有限电视视等基础设施施设备配套合合同1能否按计划划建成，销售售合同确定的的时间与此是是否对应？1项目是否取得得环境评估报报告和立项报报告2重点关注批批复中的建议议3公司的设计计、施工有无无按建议操作作？4重点关注1：项目噪声测测试是否达标标？公司有无无计划按建议议采取防噪、降降噪措施？55重点关注2：项目是否有有特殊情节，如如文物保护区区，有无特殊殊要求。1节能报告及批批复中的数据据，公司是否否按此施工？？2公司对外公公示的节能数数据，是否与与批准合格的的节能批复一一致？地名批批复1有无取得地地名批复？2被批准的地地名是否有侵侵犯他人注册册商标及其他他合法权益的的风险？3公司在确定定地名前有无无查询上述风风险？4公司对外使使用的项目名名是否为批复复的地名？有有无不规范使使用之情形？？1是否属于白蚁蚁防治区？2如是，有无无签署白蚁防防治合同？合合同内容是否否符合国家规规定？商品房房预售许可证证1在销售前是是否确保可取取得该证？2该证许可销销售的范围是是否与开盘范范围一致？3开盘时间是是否在取证后后10日内开盘？？如不是，则则开盘有无被被行政处罚之之风险？1当地有无明确确要招投标，公公司有无按规规定执行2中标人是否否具备相关资资质，有无违违反风险3物业服务合合同是否已按按规定备案4物业服务各各项收费有无无违反当地规规定。5物业管理区区域确定得是是否合适1解约责任的约约定是否有风风险2是否体现集团团三天无理由由退订内容3委托他人代理理的,代理手续是是否齐备4第三人付款的的,付款手续是是否有风险5所附的身份证证件是否齐全全、处于有效效期1项目名称是否否和地名命名名批复一致2土地使用年限限是否和土地地证一致3土地用途是否否和土地出让让合同、土地地证一致14是否存在片片面保护我方方利益、显失失公平的“霸王条款”15涉及合同另另行备案的，备备案内容是否否和合同一致致1项目名称是否否和地名命名名批复一致2土地使用年限限是否和土地地证一致3土地用途是否否和土地出让让合同、土地地证一致4涉及技术要点点的是否和批批准规划一致致5建筑结构形式式是否和工程程规划一致6层高的约定是是否与交付标标准一致7规划变更责任任是否明确合合理8交房条件是否否具备可操作作性9配套交付时间间是否在配套套工程完工之之后10交房时间是是否早于施工工总包房屋竣竣工和配套工工程完工时间间11产证办理时时间和义务约约定是否合理理12是否欠缺关关于双方权利利义务的主要要条款13是否存在有有重大风险的的单方解约权权条款14是否存在片片面保护我方方利益、显失失公平的“霸王条款”15涉及合同另另行备案的，备备案内容是否否和合同一致致1对于不同用途途的房屋土地地使用年限的的约定，是否否需要作出补补充约定2正文欠缺关于于双方权利义义务的主要条条款的，补充充条款是否有有约定3对重大的红线线内外不利因因素是否列入入补充条款4是否将红线内内、外不利因因素提示作为为合同附件5语言表达是否否存在歧义，可可能得出对我我方不利的结结论6关于会所、学学校、幼儿园园、车位的所所有权约定是是否准确，符符合《商品房房买卖合同补补充条款指引引》《商品住住宅小区车位位权属问题的的法律指引》7关于庭院、露露台、地下室室等部位的权权益约定是否否准确，符合合《商品房买买卖合同补充充条款指引》要要求8公司承担阶段段性担保责任任的，对按揭揭客户办证是是否有约定9约定代收费或或预交费用的的,约定是否合合法、合理10分期建设的的，对于配套套等的分期交交付是否有补补充约定11前期宣传有有误的，补充充条款是否有有更正说明12是否符合集集团《商品房房买卖合同补补充条款指引引》的其他要要求1涉及使用功能能的，名称标标识是否准确确2附图是否全部部为商品房买买卖合同项下下内容3是否和宣传、设设计、施工标标准一致1是否有不准确确或夸张的修修饰用词2涉及保修期的的，保修期约约定是否有依依据3是否和宣传、设设计、施工标标准一致1附小区平面图图的，平面图图是否和最终终规划一致1前期物业服务务人是否合法法产生2合同的签订形形式是否符合合集团《关于于物业公司与与业主、开发发商签订有关关法律文件的的指引》的要要求3物业管理费的的约定是否合合法4代收费用约定定是否合法、合合规、合理5对共有部分经经营收益是否否有约定，约约定是否合法法6物业管理明细细是否有与7是否符合集团团《关于适应应物权法要求求调整物业服服务相关文件件及流程的通通知》1合同的签订形形式是否符合合集团《关于于物业公司与与业主、开发发商签订有关关法律文件的的指引》的要要求2项目名称是否否和地名命名名批复一致3同时存在商业业和住宅业主主的,公约内容是是否全面覆盖盖4内容是否符合合集团《关于于适应物权法法要求调整物物业服务相关关文件及流程程的通知》的的其它要求1使用项目名称称与批准地名名是否一致2售楼书、户型型图、海报是是否有印刷日日期3售楼书、海报报、报刊广告告是否有广告告为要约邀请请的提示语，内内容是否准确确，字体、位位置是否醒目目22对房屋本身身的介绍是否否准确：主体体结构（砖混混还是框架）、尺尺寸（进深、开开间宽度、层层高）以及其其它卖点（景景观、朝向、间间距；花园、阁阁楼、露台、阳阳台、飘窗等等）23对销售价格格的介绍是否否真实：均价价、起价、某某套房屋的具具体价格以及及价格优惠条条件、价格有有效期等24宣传的设备备和材料是否否与承诺的交交付标准一致致：电梯、室室内洁具、橱橱柜、门窗、燃燃气灶、抽油油烟机、电器器、暖气片、插插头插座、灯灯具等的品牌牌及性能；是是否提示有替替代的可能，提提示语是否准准确、醒目25对本项目或或整个小区的的主要经济技技术指标的表表述是否与规规划一致：占占地面积、建建筑面积、容容积率、总户户数、楼栋数数、主力户型型等26关于小区绿绿地率、绿化化率、绿地面面积（总绿地地面积、人均均/户均绿地面面积）、水面面面积等指标标的宣传与规规划是否一致致27小区配套娱娱乐、康体设设施在房屋交交付时能否兑兑现：会所、泳泳池、体育健健身设施、球球场/馆等的名称称、数量或面面积、功能；；是否为有偿偿使用，是否否业主专用28小区配套的的教育设施与与规划是否一一致，是否有有不当承诺，即即：幼儿园、学学校、托儿所所是否有、何何种办学模式式、规模有多多大、谁经营营、如何收费费、需何种入入学资格、何何时交付使用用等。29商场、商铺铺、邮局、社社康中心等小小区配套商业业服务设施是是否与规划一一致，是否有有不当承诺，对对所在位置、经经营主体、经经营业态、经经营期限是否否有相应的提提示30小区车位//车库的面积积、数量、车车位比例是否否与规划一致致，处理方案案（出租、销销售、可租可可售）和价格格是否确定31小区燃气//供暖服务商商、采暖方式式、收费标准准是否确定32有关物业服服务的内容是是否恰当，包包括：物业服服务企业的名名称、资质（不不得偷换概念念）是否真实实，管理方式式（开放式或或封闭式）是是否确定，服服务内容是否否有承诺风险险（如24小时保安巡巡逻、代收快快递、安全保保障等），服服务的收费标标准是否确定定33交通配套是是否有不当承承诺：对业主主班车、直达达巴士是否有有免费接送的的承诺，是否否有规避运营营风险的提示示34有关本项目目周边市政配配套（地铁、轻轻轨、公汽、公公园绿地、景景观、学校、银银行、商场、体体育馆、书店店）的介绍，是是否注明信息息的来源和现现状截止时间间，是否有仅仅介绍信息不不提供保证的的提示语，对对尚在规划建建设中的配套套设施是否特特别提示35项目红线外外不利的环境境因素（噪声声、恶臭、污污染、辐射、危危险源等），是是否在售楼书书中设专章进进行提示36发布户外广广告的，是否否经过合法的的登记、审批批程序37广告宣传资资料是否有存存档备查1是否标注比例例尺2提示语是否有有，内容是否否准确，字体体、位置是否否醒目3是否标明用地地红线4建筑物的整体体布局、朝向向、间距、外外立面、窗户户、阳台、花花园、地平标标高等标注是是否准确5红线范围内的的道路、绿地地、景观、后后期开发用地地等标识是否否准确6对红线范围外外环境的标识识是否与实际际一致7对后期开发用用地、市政规规划道路、市市政规划设施施等可能变动动是否有特别别提示8对变电室、配配电房、水泵泵房、垃圾转转运站、中央央空调冷凝塔塔、机动车出出入口、通讯讯发射装置、高高压线路、老老人/儿童活动场场所、社康中中心、会所、泳泳池、商业餐餐饮、超市、学学校、物业用用房、公厕、园园林水景、煤煤气/供暖站等红红线内的不利利因素及配套套设施，是否否在沙盘或模模型上准确标标示具体位置置9是否对沙盘及及模型拍照或或摄像存档1公示牌的标题题是否正确2公示牌是否设设置在现场醒醒目位置3公示内容的文文字表述是否否恰当4是否公示可能能产生噪声污污染的因素：：小区内市政政规划路、地地面集中停车车场、机动车车出入口、运运动游戏场所所、水泵房、变变频水泵、变变电室、配电电房、中央空空调冷凝塔、通通风机及产生生噪声的通风风口、排烟管管道、有较大大噪声的电梯梯、学校、幼幼儿园、游泳泳池、后期开开发施工的噪噪音等5是否公示可能能产生异味的的因素：垃圾圾中转站、化化粪池、公厕厕等6是否公示可能能产生电磁辐辐射的因素：：变电室、配配电房、通讯讯发射（接收收）装置、高高压线路等7是否公示可能能影响环境秩秩序的因素：：集中餐饮等等商业配套、居居委会（社区区工作站）、物物业服务用房房、警务室等等办公处所等等8对其他可能影影响正常生活活的因素是否否有提示，如如煤气站、供供暖站设备用用房等。9是否在公示所所附的平面图图或示意图上上准确标识上上述不利因素素的具体位置置10对现场公示示是否有拍照照或摄像存档档11公示的内容容是否列入买买卖合同附件件中1标题是否正确确2公示的位置是是否醒目3公示的表述是是否恰当12与价格有关关的特定因素素，是否提示示已在价格中中作过相应考考虑13评价不利因因素的影响或或变化趋势时时，是否有仅仅告知信息、不不提供保证的的提示14公示的重大大的显性不利利因素及与价价格有关的特特定因素，是是否列入买卖卖合同附件中中提示语是否有，内内容是否正确确，字体大小小、颜色、位位置是否醒目目是否有“本公司司如以同等品品质的材料/设备替代，恕恕不另行通知知”的提示语，提提示语是否醒醒目小区车位/车库库的面积、数数量、车位比比例是否与规规划一致，处处理方案（出出租、销售、可可租可售）和和价格是否确确定，以及能能否办理产权权登记商品房预售许可可证、《商品品房销售管理理办法》、《城城市商品房预预售管理办法法》、已填写写的商品房买买卖合同示范范文本及补充充协议、前期期物业服务合合同、临时管管理规约、住住宅质量保证证书、住宅使使用说明书、委委托代理机构构销售的授权权委托书、建建筑节能公示示等文件是否否完整1对装修示范单单位、交付标标准示范单位位是否分别进进行提示，提提示语是否准准确，字体、位位置是否醒目目2对室内结构与与交付标准显显著不一致之之处、赠送物物品或不属于于交付范围的的物品是否特特别提示3现场是否有安安全防范措施施及提示第一章本管理理规范编制目目的:1、妥善处理售售后逾期付款款事件，达到到防范和降低低逾期付款风风险的作用，加加强客户购房房回款工作的的统一管理，降降低公司经营营及资金风险险。2、通过系统汇汇总反馈，形形成行之有效效、合理合法法、解决问题题的方法,提高客户服服务工作的主主动性、及时时性和有效性性，以最终实实现提升客户户满意率。第二条、本管理理规范适用范范围：公司在在京下属公司司、项目部及及控股企业。第二章处理基基本原则第一条签订《商商品房预售合合同》或《商商品房现房买买卖合同》（以以下简称“《商品房买买卖合同》”）必须严格格按照合同范范本进行签署署，客户确因因个人原因需需要调整付款款期限的，必必须经《特殊殊要求审批单单》（附件二二）进行审批批，审批通过过后才能根据据实际情况签签署《商品房房买卖合同》。第二条对于已已签署《商品品房买卖合同同》的客户，销销售部应协助助客户严格履履行合同约定定的付款方式式及付款期限限，并在签订订合同的当日日将付款明细细复印交与客客户，并于合合同签订后7日内收集齐齐办理贷款的的相关资料及及费用，如遇遇特殊情况，需需由销售总监监出具情况说说明报客服中中心备案。第三条对于已已签署《商品品房买卖合同同》的客户，由由财务部对该该客户的付款款情况进行监监控，每周通通过《XXXX逾期付款情情况通知单》（附附件三）告知知销售部和客客服中心。第四条财务部部负责协调银银行（确定责责任人），定定期（每月）对对逾期付款客客户情况进行行监控反馈，提提供《XXXX逾期付款情情况通知单》，如如客户出现逾逾期支付房款款的情况：1、如客户逾期期支付房款未未达《商品房房买卖合同》规规定的解约期期限，由销售售部发放《催催收房款通知知书》（附件件四）；发放放情况及明细细与发放当天天报客服中心心存档。2、如客户逾期期支付房款已已达《商品房房买卖合同》规规定的解约期期限，由客服服中心发放《商商品房买卖合合同解除通知知书》（附件件五），发放放情况与发放放当天报财务务部存档，并并根据该客户户实际情况办办理后续解约约手续；如客客户已达解约约期限且确有有