龙湖成本管理与房地产开发成本控制讲稿周老师

龙湖成本管理与房地产开发成本控制周世艾2010年10月

讲师背景介绍：

高级工程师；一级建造师；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事。

关键词：成本管理，成本控制。

房地产开发的成本控制内容

龙湖的成本管理

房地产开发的成本控制内容

龙湖的成本管理以项目为管理对象项目的完全直接成本间接成本分摊龙湖成本管理的范围

龙湖成本责任部门龙湖成本管理的职能职能部门成本管理职能战略发展部土地成本管理设计研发部1、设计费管理2、设计优化产品成本控制成本管理部1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理工程管理部1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控包括样本销售费用（包括体验区）管控计划财务部1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、契税等发展部2前期费用设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部6园林景观工程费用硬景、软景、水电、小品等造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部龙湖目目标成成本测测算和和分解解为什么么要进进行目目标成成本管管理利润=售价-成本准确预预测编编制目目标成成本的的作用用提前锁锁定投投资合理确确定销销售价价格预测投投资效效益特别在在房屋屋预售售阶段段，准准确测测算成成本，，预售售价格格确定定以后后，控控制好好成本本才能能保证证利润润的实实现。。目标成成本管管理的的阶段段土地投投资论论证阶阶段目标成成本(土地版版)项目启启动阶阶段目标成成本(启动版版)方案设设计阶阶段目标成成本(方案版版)初步设设计阶阶段目标成成本(执行版版)工程实实施阶阶段目标成成本(调整版版)竣工阶阶段项目竣竣工成成本土地投投资论论证阶阶段责任部部门工作成成果发展部部项目定定位提供周周边配配套提供土土地信信息地区总总经理理研发部部造价采采购部部主持、、确定定项目预预案目标成成本测测算通过满足拿拿地成成本要要求未通过过总经理理重新新给定定成本本限值值审定存档项目启启动阶阶段项目团团队确定产产品定定位和和销售售价格格、销销售进进度研发部部根据规规划条条件和和市市场定定位进进行预预案的的调整整或重重新考考虑方方案（（产品品业态态、标标准））造价采采购部部项目目目标成成本测测算计划财财务部部根据售售价、、销售售进度度、成成本测测算、、进行行财务务指标标计算算方案设设计阶阶段研发部部提供方方案设设计图图提供方方案技技术指指标提供产产品建建造标标准造价采采购部部目标成成本测测算提提出方方案优优化建建议互动计划财财务部部财务指指标计计算初步设设计阶阶段工程部部提供现现场布布置方方案提供施施工用用水电电以及及甲方方临设设设置置方案案初步施施工方方案及及土石石方平平衡对对比提供初初步设设计图图提供产产品建建造标标准基础方方案对对比造价采采购部部目标成成本分分解进行成成本敏敏感性性分析析编制合合约规规划研发部部计划财财务部部财务指指标计计算合约规规划的的目的的：将各费费项成成本分分解成成未来来可执执行的的合同同随项目目进展展，合合约规规划逐逐步变变成真真实的的合同同工程实实施阶阶段工程部部现场签签证、、技术术核定定的现现场控控制、、工程程质量量和进进度的的管控控、编编制进进度计计划提供施施工图图设计变变更的的控制制、专专项工工程的的优化化造价采采购部部签证变变更的的费用用审核核、专专项工工程的的成本本分析析、动动态成成本的的跟踪踪和回回顾、、成本本调整整研发部部计划财财务部部财务指指标的的动态态跟进进资金计计划审审核互动动态成成本的的组成成动态成成本=已结算算合同同成本本+未结算算合同同成本本+非合同同性成成本+待发生成本动态成本待发生成本待发生费用未签约合同估价已发生成本非合同性成本合同性成本已结算合同成本未结算合同成本合同金额结算调整(含签证变更)合同金额预估结算调整(含预估签证变更)工程竣工阶段工程部审核工程竣工资料料对合同相关条款进进行评估对供应商进行相关关履约评估设计总结造价采购部与供应商进行竣工工结算（含材料供供应结算）编制竣工成本并与与目标本（执行版）比较较研发部计划财务部财务决算核算最终的财务指指标龙湖景观装饰工程程成本管理景观工程成本管理理控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提供设计项目各项技术指标造价采购部景观工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制景观效果营销部造价采购部景观专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方、审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善景观成本数据资料景观工程成本构成成场地整治费苗木栽植费苗木保活养护管理理费景观效果调整增加加费苗木价龙湖景观绿化指标标参考内容控制比例软景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景观单方造价…景观工程成本管理措措施景观工程分不同设设计阶段成本控制制乔木或贵重苗木部部分由甲供景观效果过程控制制控制移栽等造成成的损失建立苗木基地或自自己的苗圃积累苗苗木资源严格管理现场收方方结算龙湖控制景观的方方法乔木、灌木种在那那里楼宇行道树道路灌木乔木公共部分装饰工程程成本管理控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提供设计项目各项技术指标造价采购部装饰工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制装饰效果营销部造价采购部装饰专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善装饰成本数据资料公共装饰工程成本本管理措施装饰工程分不同设设计阶段成本控制制主要装饰面层材料料部分由甲供装饰工程效果过程程控制避免返工等等造成损失严格管理现场收方方结算材料设备采购管理理原则序号供应方式适用范围1甲方供应适用于单价高、通用性较强、使用量较大的材料设备，如商砼、钢筋、主要装饰材料、电梯、电线电缆等。2甲方限价、乙方采购适用于用量较大、但市场较成熟、品牌和价格差异不大的材料设备，如给排水管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等。3乙方自行采购适用于产品质量差异较小、价格差异不大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑用砖等。甲方供应材料设备备的目的集约方式规模采购购有利于市场竞争争降低材料设备的的造价和采购成本本可以有效控制主要要材料设备的质量量龙湖体验区样板房房成本管理样板房的成本范围围样板房成本包括：：样板房建造费、样样板房装饰工程费费、样板房家具及及样板房小品摆设设影响样板房成本的的主要因素1）、样板房装饰风风格定位2）、样板房装饰材材料标准3）、样板房风格影影响样板房家具小小品风格和造价控制样板房成本的的措施1）、样板房装饰成成本原则应该控制制在目标成本执行行版的分解测算控控制范围内2）、确定合适的样样板房装饰风格以以控制装饰成本和和家具小品成本3）、控制主要装饰饰材料标准，好材材料用在关键部位位4）、耐用品回收和和周转使用龙湖体验区样板景景观成本管理样板区景观成本的的范围样板区景观成本包包括：样板景观乔木、灌灌木、草坪、小品品、水体、便道、、挡墙、护栏等，，同时还包括配套套的休息用家具。。影响样板区景观成成本的因素1）、样板区景观设设计定位2）、样板区景观乔乔木、灌木、草坪坪的比例不按常规规比例，如何达到到效果和成本的统统一3）、样板区景观树树木定位高名贵树树种多于常规配置置4）、样板区景观水水体不按常规设置置，高于项目配置置平均标准5）、样板区景观小小品不按常规设置置，高于项目配置置平均标准控制样板区景观成成本的措施1）、样板区景观成成本原则应该控制制在目标成本执行行版的分解测算控控制范围内2）、合理搭配样板板区景观乔木、灌灌木、草坪的比例例和效果，控制名名贵苗木的数量和和效果3）、样板区景观突突破目标成本要有有补救措施，如控控制项目总体景观观成本，样板区景景观苗木移栽等房地产开发的成本本控制内容龙湖的成本管理房地产主要成本费费项构成成本分类成本费项成本内容直接成本（开发成本）土地费土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用前期工程费勘测设计费、三通一平工程费、行政及政策性收费基础设施费满足项目使用功能的设施设备配套设施费按规划和有关要求设置的配套建筑建安工程费建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装修、环境景观工程工程相关费用监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程测量费用、各项验收费用期间费用销售费用调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续费管理费用管理人员工资、行政支出、福利等费用财务费用资金成本项目制成本管理组组织形式营销部成本管理部工程管理部设计研发部计划财务部公司总经理研发专员项目负责人项目研发经理项目工程经理项目成本经理项目营销经理项目财务经理专业工程师成本专员营销顾问财务专员房地产开发的投资资控制竣工验收试运行采购施工设计勘察可行性研究项目建议书房地产建设投资阶阶段划分建设工程项项目的阶阶段启动阶段规划阶段实施阶段收尾阶段房地产投资比例阶阶段划分建设安装完成投使入用投资可行性研究投资合发同包决立策项100%勘察设计施工采购竣工验收房地产开发的投资资控制要点投资测算过程的控控制分为：·投资论证阶段测算算·设计阶段测算执行过程的控制主主要是施工控制投资控制包括投资资测算过程的控制制和执行过程的控控制土地投资论证·根据提供的土地信信息，确定拟取得得地块的项目定位位·结合市场需求对不不同业态使用功能能建筑面积的合理理配置·结合周边环境、相相邻项目售价、市市场需求等情况论论证项目投资可行性·参考类似业态工程程项目历史经验数数据编制投资估算算投资论证阶段方案设计（概念设设计）初步设计（扩初设设计）施工图设计工程设计阶段投资决策至初步设设计阶段，通过对对设计方案的比较较，本阶段投资控控制的效果约为75%～80%，控制投资的阻力力最小，控制投资资需要的成本最低低深化设计至施工图图设计阶段，通过过对建筑标准的比比较，本阶段投资资控制的效果约为15%～20%施工图设计结束至至施工阶段（实施施阶段），通过对对施工方案的比较较，本阶段投资控控制效果约为5%以内，控制投资阻力较较大，控制成本较较高设计阶段投资控制制效果概念设计施工/安装使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制价值区方案设计控制要点点在容积率指标控制制面积，结合市场场需求对不同业态态建筑面积的合理理配置，建多少高层、建多多少多层、建多少少商业、建多少别别墅、建多少花园园洋房；配置那些基础设施施和配套设施，获获得最大销售额和和高额利润。方案设计控制要点点对业态和户型的多多方案设计，通过过比较确定单体平平面和户型；通过过对建筑面积、套套内面积、公摊面面积的比例测算，，确定最合理户型型和户型搭配从而而获得最大得房率率和销售面积。对各方案案合理搭搭配主要要建筑和和配套设设施、车车库、景景观绿化化面积，，景观绿绿化面积积、区内内配套道道路管网网等，并并进行土土地成本本、配置置标准和和建造成成本的造造价比较较，对各各方案的的建设工工期、销销售速度度、销售售价格和和资金成成本的比比较，编编制投资估算算。方案设计计控制要要点初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点限额设计计确定限额额设计控控制指标标限额设计计是按照照批准的的设计任任务书及及投资估估算控制制初步设设计，对对设计规规模、设设计标准准、工程程数量和和预算指指标等各各方面的的控制，，凡是能能进行定定量综合合的设计计内容，，均要通通过计算算确定，，要充分分考虑施施工的可可能性和和经济性性。初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点根据地貌貌标高，，比较总总体平面面布置，，以确定定建筑物物和总平平面标高高，合理理确定平平场土石石方标高高，达到到平基土土石方的的挖填运运最合理理方案，，减少挡挡墙工程程量，减减少基础础深度增增加地下下利用面面积的方方案比较较。初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点控制单体体建筑的的特徵指指数，包包括：外外墙周长长、面积积系数，，门窗面面积系数数窗墙比比、窗地地比指标标、体型型系数等等对节能能保温、、消防、、抗震设设计标准准的影响响。初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点确定产品品配置系系统、内内容、标标准开闭所（（如果有有）、高高配室、、低配室室的区域域位置的的选定；；给水、消消防分区区是否合合理初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点控制建筑筑设计标标准，控控制单体体工程配配置标准准；比较较外墙保保温材料料和作法法，门窗窗材质、、标准；；外装饰饰材料的的选择搭搭配，室室内不同同公共部部分装修修标准，，在满足必要使用用功能的同时成本最最合理。初步设计（扩扩初设计）阶阶段控制要点点根据初步设计计图纸对规划划建筑面积、、销售建筑面面积、造价建建筑面积进行行计算比较，，尽量减少公公摊面积增大大得房率。景观工程控制制软硬景面积积比例，包括括水体面积，，铺装面积，，乔木、灌木木、草坪面积积的比例。初步设计（扩扩初设计）阶阶段控制要点点综合管网方案案，包括：道道路工程、雨雨污水工程、、雨污水处理理、强弱电管管网、给水管管道工程等的的走向作法进进行造价分析析比较，使布布置、走向、、作法更合理理，挖沟的土土石方量最小小。编制概算，对对投资进行控控制。施工图设计控控制要点比较不同形式式基础工程造造价，确定合合理基础形式式；比较不同结构构体系对工程程造价的影响响，确定合理理结构体系，，认真计算合合理选择安全全系数；把握细部设计计、作法和材材料选用由此可见设计计阶段投资控控制的重点又又在方案设计和初初步设计（扩扩初设计）阶阶段。运用价值工程程控制投资投资测算过程程包括投资论论证阶段测算算和设计阶段段测算，这一一阶段运用价价值工程分析析，确定合理理功能，有效效控制投资。。价值工程是把技术与经经济结合起来来的管理技术术，通过对产产品的功能分分析，达到产产品适当的价价值，以最低低的成本去实实现产品的必必要功能。如何有效提高高产品的价值值功能F成本C1、功能不变，，成本下降2、功能大幅提提高，成本略略有增加3、功能提高，，成本降低4、功能略有降降低，成本大大幅降低5、成本不变，，功能提高如何有效提高高产品的价值值表中的价值不不是从价值构构成的角度来来理解的，而而是从功能角角度出发理解解价值的，表表现为功能与与成本之比；；成本也不是一一般意义上的的成本，它是是构成产品寿命周期期的成本，包括建造成成本和使用成成本。如何有效提高高产品的价值值所以上表也表表示为：功能（或效用用）价值=；成本（或费用用）F用数学公式表表示V=C工程实施阶段段控制要点确定合理的工工期，为了及及时达到投资资效益，抢工工期可能会增增加成本，但但抢工期获得得的效益是否否与增加的成成本等值。施工方案的比比较和造价控控制包括施工平面面布置中施工工设备的选择择和配置，基基础土石方和和室内回填土土石方平衡、、外运方案比比较，有（增增加）费用的的非常规施工工方案多方案案比较等（如如：止水带、、刚性套管、、防水拉杆））工程实施阶段段控制要点工程实施阶段段控制要点施工材料设备备采购，对材材料要比值比比价；对设备备除了满足功功能外，要比比较质量、价价格、运输及及运行成本和和使用寿命，，还要考虑备备品配件价格格和维修的费费用；投资控制（目目标成本管理理）编制目标成本本或计划成本本分阶段对目标标成本或计划划成本进行检检查、修正对目标成本或或计划成本与与实际成本进进行比较对项项目进行后评评估目标成本编制制的方法投资估算（历历史成本数据据库）设计概算历史成本数据据库包括：成本测