优化城市市属直管公房经营管理调研报告

优城市直公经管调报城市直公房作为计经济时的产物，历来受拆、出售、置等影响体量逐萎缩，现存房面积少，房屋点分散，筑年代久远配套设落后国家层政策撑缺失，城市直公房管理缺上位法、章指导，对公房理的重视程不够，致公房帐实符、产纠纷、资产失，甚发生重典型案件。文重点论城市市属管公房经营管理现和存在题，分难点及成因提出探创新直管公管理机、多维度规直管公管理途。一、城市属直管公管理模及现状城市直公房作为计经济时的国有房产一般多城市各级房部门直经营管。目前很多市采用两级政府三管理”式，将各区产公司理的管基数清册内用住宅区属单位承的非住划转给区人政府，成市属区属两类直公房，房按照房屋用性质为党政群机用房、商企事用房及民用宅三类执行不的租金准其中民住宅超过。市级房部门普遍采委托经方式，按照属地就”原则，将属直管房委托区房产公司理。基市属直管公民用及商企事业类屋占大数，一时期以来，历年来房拆迁、出、企业换等影响，房体量步萎缩管房面积日减少，存房屋点多散，建年代久远，套设施后；同，国家层面策支撑失，各城市管公房理缺乏上位规、规指导，公房管理的视程度够，管理力逐渐弱。由于直管房的特性及随附着的历史留问题致公房资产营管理收益分配、属管理日常监、处置收入理使用财务核算和策执行方面出现了些突出题。二、市直管公房管存在的要问题（一）权与使用权分离产权人直管房缺乏效控制手段,直管公收益旁落直管公的福利性常直管公产权和使用“两权离”，公房租赁处置、使用权让等行为受物权法《同法》的约力较低产权人维护金收益缺乏效保障。目转租收与承租人跟权人签的协议租金在较大租利润且对转租租收益分缺少明确比要求，致转租收入部分由租人获；另一方面分承租借口经营状不佳、能房改或征补偿要未予满等理由拒交金，而商企事业及用房屋拖欠租金缺有力催途径，权人缺乏有手段维租金权益，得产权的收益缺乏障。（二）史遗留原因成直管房权属不明存在资流失风险。随着不动产记暂行条例的实施，照不动进件窗口的求需提供国有建设地使用权划决定书《设工程规划可证《设工程划验合格证及竣工验收等规划续。由于直公房来复杂，建成份久远时间跨较大，部分屋因为房手续不全无法提土地、竣工资料不办理权登记，造成产不实问题，同时类房屋能依规办理改手续存在信隐患。同时存“一地两证及拆建题“地两证即为一宗土上有两权利人的情况有的房屋在交过程未移交房屋地证造房屋“两证不一致有的承人对承租房进行改建时将原有屋拆除少数房屋承人利用

改之机理产权证，市属直公房擅自占所有；类房屋造成房资产实，在市拆迁改造程中存资产流失风。（三）属直管公房托经营式管理弱化缺乏监。市属直公房交由各房产公托管后，管部门其租赁、拆迁、权调换、拆迁补款、维修养等情况要依靠各区司报送报数据掌握关情况缺乏对属直管公房关事项实性、合规的必要管，以致直公房资管理方出现资产存不实、证与实物台不符、约合同管理严、承人变动登记、档案管不善未进行房屋定存在全隐患等问。（四）管公房征收除后，权人处置收未得到障。拆迁机往往为加快迁进度一般多采取补偿使权人、租户而后再虑产权利益，导致现有的管公房征收除后，迁机构只与租人签补偿协，不与产权签订补协议，产权补偿收未得到保证有的受经管单不及时上缴属直管房拆迁补偿入，甚改变用途使直管公处置收。（五）管公房受托管单位务核算不规。有的区地产公司未独完整算受托代管市属直公房维修支，与区公房费混同开支，能真实映市属直管房经营支情况。少经管单在进行管公房固定产销账理时，未按入账方处理，使帐核算不真实反直管公房历来处置入情况。（六）管公房住宅修资金策落实不到。有的房出售市属直公房未售房收入规比例计售后维修资，目前后维修金的管理部不明，管职责不明，公房后维修管理作责任有落实导致售后直公房共部位维修难三、产问题的主要因（一）管公房国家面法规失，地方性理政策度滞后。建部《城公有房管理规定》2001年废止后各城市管公房管理乏上位规、规章指导随着住房制改革和房保障制度建立，方出台的一政策规中涉及管公房的内已不能市场经济规有效对，难以满足房管理需要，影响直管公管理事的正常发展（二）托经营模式理弱化传统粗放、任不明监管乏力。管公房托经营采取分年下经营发计划单一管方式但重基经租收管理，轻后续行监管。市房管部既是全市直公房管政策制定者又是市直管公产权人，拥双重身，难以做到政事分各区房产公受托经营管理考核责任不晰、经计划执行缺刚性；级房管部门理力量足，少经常性的监检查制安排。（三）托经管单位理手段后，直管公产权收缺乏保障。区房产司对受管理基础工普遍弱，因历史因而致档资料缺失、权不清长期未理权属登记特别是属直管公房转后部发生拆迁还、危房造、改建、企业改等未及跟进，日常理长期有福利性特，党政机关和用住宅执行府定价准“租养房”压大，工企事业用房行协议租缺乏竞争定机制，租获利行为有发生四、优直管公房管的建议（一）时出台政府面指导策和部门规性文件市级房管部应及时展调查究，争取出政府层规范市直公管理的力文件，促房屋管

部门依行政。房管门及相职能部门应切配合进一步健全善直管房配套理政策，及制定、新部门规范文件，强时效性，确管理责，探建立长效管机制。（二）革创新市属管公房理机制。市级房部门代表政履行公管理职责，要破双重身难题严格落实转变政府能，深化简放权，新监管方式增强政公信力和执力，建人民满的服务型政”要求坚持新发展念，尊经济规律，续深入进“放服”改革，市属直公房管理机进行重调整，做到事分开事企分、管办分离使责、、利有机统。（三）实提升直管房日常管水平。市级房及有关职能门应加对直管公房理政策行的业务指、监督服务。权人应加强直管公经营管理单的考核督，突出对属管理租赁管、资产管理经管收、维修维护财务核和政策执行关键环的监管经管单位要全完善属直管公房息管理统，制定直公房财核算管制度，强化管公房修维护物业理，排隐患确保安，增强务意识提升管理专化水平（四）调推进妥善决适当租和历史遗问