连云港金鹰天地项目

3/16/2023连云港金鹰天地项目泛太平洋设计与发展有限公司(加拿大)Pan-PacificDesign&DevelopmentGroupLtd.(Canada)3/16/20231一、总体规划篇Chapter01第一章3/16/2023连云港金鹰天地项目3/16/20232连云港将成为沿海国际大港及现代化滨海旅游城市

城市人口2020年:190万

3/16/202333/16/202343/16/202352.景观资源（现状）3/16/20236是南部新海城不可多得的临山居所位于行政中心核心区位于花果山城市功能主轴既有老城的依托，又承载新城的发展明显的区域优势为本项目成为高端楼盘奠定了基础3/16/202373/16/202383/16/202393/16/2023103/7/202311总平面（方案案一）与山景的响应应整体价值最大大弹性发展3/7/202312方案比较3/7/202313构思分析（方方案一）三大功能区块块：社区中心、高高层住宅区、、低多层山地地住宅区五条景观轴：两纵：花果山山大道、景观观河道三横：三条景景观轴3/7/202314总平面（方方案一）经经济技术指指标

1＃2＃4＃5＃6＃7＃8＃总计AB总用地177945129769772277708387311103699149637802671代征道路53344237483681647673172622357137757240171代征绿地1438810053

1458064472667172139基地面积11021395968404112941033727554697368185209524088用地性质高层住宅高层住宅商业商住综合绿地低多层住宅高层住宅多高层住宅

容积率2.602.602.352.620.000.722.001.201.76建筑面积2870402492729500077000

39800147672102520998304住宅建筑面积271040249272060000

39800147672102520870304公建面积16000

9500017000

128000酒店30000幼儿园5000

公寓30000社区服务6000

商业35000商业6000

居住户数24482140

706

21512658807654居住人口73446420

211806453795264022962机动车停车1580.81284665542.602157595285574.4非机动车停车5696428047502262021525301760214933/7/202315三维分析（（方案一））3/7/202316三维分析（（方案一））3/7/202317三维分析（（方案一））3/7/202318三维分析（（方案一））3/7/202319总平面（方方案二）3/7/202320三维分析（（方案二））3/7/202321三维分析（方案案二）3/7/202322三维分析（方案案二）3/7/202323三维分析（方案案二）3/7/202324方案比较3/7/202325二、1#地块规划篇Chapter02第二章3/7/2023连云港金鹰天地地项目3/7/202326（一）1#地块与总体规划划的关系一期启动区、无拆迁的完整地地块；距市中心最近示范作用解决安置房3/7/202327（二）1#地块基地地分析基地面积积：11.03ha容积率<2.6,建筑密度度<26%建筑退距距：东侧侧退道路路红线25米，西侧侧退道路路红线25米，北侧侧退绿线线5米，南侧侧退道路路红线15米（多层层6米）停车率：：机动车车：住宅宅>0.6辆/户，公建建>70辆/万平米1.规划条件件3/7/202328优势区位景观大盘难点房产市场场形势低低迷，连连云港新新开楼盘盘供应量量大，竞竞争激烈烈。噪音干扰，城城市主干道包包围配套缺乏容积率（三）1#地块swot分析3/7/202329（三）周边楼楼盘示意3/7/2023303.周边楼盘-金秋情缘本案3/7/202331金秋情缘GFA15万平米容积率：1.456，11，18层最高价3080元/平米

开盘：：06年底3/7/2023323.周边楼盘-苍梧滨河本案3/7/202333苍悟河滨GFA18万平米11，18层3320元/平米

开盘：：08年5月，销售冠军军

获建设部部国家康居示示范工程3/7/2023343.周边楼盘-中央华府本案3/7/202335海连新天GFA13万平米6-12层

容积率率：1.283600元/平米

开盘盘：06-07年底3/7/2023363.周边楼盘-金秋情缘本案3/7/202337中央华府GFA26万平米容容积率：1.8排屋，高层层3600元/平米

开盘盘：07年底3/7/2023383.周边楼盘-水木华园本案3/7/202339水木华园GFA20万平米联排+18层

容积率率：1.283600-4300元/平米

开盘盘：08.05二期3/7/2023403.周边楼盘3/7/2023412.景观资源山景城市绿带中心绿地3/7/2023423.周边楼盘-九龙城市乐园园本案3/7/2023433.周边楼盘-九龙城市乐园园3/7/2023443.周边楼盘-中茵名都本案3/7/202345中茵名邸GFA18万平米6-18层

容积率：：1.7

2600-5000元/平米,均3500开盘：06-083/7/2023463.周边楼楼盘3/7/202347特点：：品质普普遍不不高；；整体体水平平较粗粗旷临云台台山风风景区区及市市行政政中心心的效效应正正在显显现，，中高高档区区域正正在形形成市场处处于更更新换换代前前夜,开始进进入品品牌品品质时时代；；产品严严重同同质化化,以6-18层以下下高层层为主主且房房型雷雷同3/7/202348优势区位景观大盘难点房产市场形形势低迷，，连云港新新开楼盘供供应量大，，竞争激烈烈。噪音干扰，，城市主干干道包围配套缺乏容积率（三）1#地块swot分析3/7/202349强化景观优优势:强调利用周周边城市绿绿带与山体体独特的自自然景观，，提高楼盘盘的附加值值---充分利用用2.６容积率率政策优优势,以高层、、低密度度，既争争取最多多户数的的山景房房，又营营造最最大面面积的地地面生态态景观,将景观概念做做到极致差异化竞争:品质,精细VS粗旷高层VS中低层,户型产品,形象３．优化布局,扬长避短噪音干扰，城市主主干道包围配套缺乏容积率DESIGNPRINCIPLE:3/7/202350总图构思基地安置房布局商业布局售楼处步行入口步行流线车行入口车行道路中心绿化3/7/202351（一）1#地块与总体规划划的关系3/7/202352景观优势一：云云台山景景观优势二：花花果山景观大道道3/7/202353总平面图方案一特点：1.斜向轴线使大部部分房间面向山景,强化山景主题2.人车分流系统3.入户景观大堂4.形态高低错落，，争取最开阔的视视野5.错落布置空间丰丰富生动3/7/202354三维分析3/7/2023553/7/202356总平面面图方案二二3/7/202357总平面面图方案二3/7/2023583/7/2023593/7/2023603/7/2023613/7/2023623/7/202363技术经济指标经济技术指标

用地总面积110319平方米总建筑面积286940平方米其中住宅建筑面积269640平方米

商业建筑面积17300平方米地下车库建筑面积48500平方米

住宅地下室面积11080平方米容积率2.6绿地率42%建筑密度16%总户数2476户安置房型配比户型面积比例二房：小于90平方米2664037.12%三房：120平方米左右3552049.50%三房：140平方米左右44806.24%四房：160平方米左右51207.13%总计71760100%3/7/202364四、1#地块建筑筑单体篇篇Chapter04第四章3/7/2023连云港金金鹰天地地项目3/7/2023651新古典——ARTDECO（一）住住宅建筑筑风格与与立面3/7/202366（一）住宅建建筑风格与立立面3/7/202367（一）住宅建建筑风格与立立面3/7/2023683/7/2023693/7/2023703/7/2023713/7/2023723/7/202373现代风格：竖竖向收分3/7/2023743/7/2023753/7/2023763/7/2023773/7/202378现代风格：横横向划分3/7/2023793/7/2023803/7/2023813/7/2023823/7/202383（二）小区主入口口空间景观入户式大堂——提现高品质景观楼楼盘形象功能：1接待功能2物业服务3小区会所4休闲茶座3/7/202384（二）小区主入口口3/7/2023853/7/2023863/7/2023873/7/2023883/7/2023893/7/2023903/7/202391（三））沿街街商业业3/7/2023923/7/2023933/7/2023943/7/2023953/7/2023963/7/2023973/7/202398（四）住住宅户型型房型分布布示意3/7/202399（四）住住宅户型型房型分布布示意3/7/2023100（四）住住宅户型型房型分布布示意3/7/2023101（五）地地下车库库方案一3/7/2023102（五）地地下车库库方案一3/7/2023103主体与车库相连主体与车库分离推荐方案1、地库车位布置效率底，出现很多不规则空间，增加成本。1、地库车位布置效率高，无不规则空间，地库面积小，成本低。1、为提高地库车位布置效率，车库与主体地库分离，接省造价。2、外墙迎水面少，外墙防水处理稍少。2、外墙迎水面多，外墙防水处理稍多。2、利用本身主体建筑地库做成独立的附建式人防，增加土建成本有限。3、与主体建筑必须联成一体，不能做缝，否则主体建筑不满足高规的嵌固问题。3、与主体建筑分离，自动高规的嵌固问题。3、主体地库与车库局部用通道相连，既解决地库出口，又方便住户停车出入问题。4、与主体联成一体