武汉万科西半岛项目定位报告项目基本情况与特点简析

万科西半岛项目定位报告（第三版）武汉市万科房地产有限公司2004.5目录→项目基本情况与特点简析——第一部分→供给市场分析——第二部分→客户定位与描摹——第三部分→项目定位与产品建议——第四部分→高端客群需求分析报告——附件定位报告提要目标客群崛起中的城市新中产阶层＋处于事业高峰期的城市贵族目标客群来源主要来源地：汉口地区；次要来源地：武昌、汉阳老城区及沌口开发区；项目档次定位高档项目主题硬主题：生态半岛、上流领地软主题：享受的生活、世袭的优雅建议容积率0.55产品形式情T及其变体（面积比20％）＋联排及其变体（60％）＋双拼（15％）＋独体（5％）谢谢阅读开发建设期2004—2009项目均价住宅6200元/平方米，商业6600元/平方米感谢阅读武汉市万科房地产有限公司第一部分项目基本情况与特点简析一、项目概况1.地块区位与交通精品文档放心下载距离12184公里，感谢阅读车行距离5公里。西半岛5KM中环线10KM5KM12KM内环线

四季花城东区汉口中心城区武昌汉阳精品文档放心下载区获国家环保总局批文，升级为国家级生态示范园区，2003年,该区又提出“生态化工精品文档放心下载感谢阅读成长为生态与经济并举的武汉旅游、人居新区1。1在生态休闲线路中，有谢谢阅读金银湖湖乡风光、柏泉生态风景区、走马岭国际风情园、西郊公园和风格各异的农家乐。在现代农业观光线路中，

有惠安大道的数十万亩的蔬菜基地、万亩连片的桃花园和大草原般的奶牛养殖场等。在现代工业观光线路中，有华润啤酒、统一食品饮料、乐百氏矿泉水、百事可乐饮料、华丰方便面、光明乳业、友芝友等企业组成的食品工业游

观光项目。感谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\项目基本情况与特点简析Page1of64谢谢阅读武汉市万科房地产有限公司车道）精品文档放心下载与金山大道（现状路、6车道）接驳，实现对外交通。西半岛项目往天河机场花城东区往汉口主城区2.地块基本指标参见规划概念设计任务书。3.环境及地表现状西区项目位于半岛形地块内部，东侧隔内湖、城市规划绿地（现状为租期尚有谢谢阅读年之养鸡场）眺望金银湖水面（水面面积约为300谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读物附着；地块中部有220千伏高压线南北向贯穿，须保留37.5米宽度之高压走廊；感谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\项目基本情况与特点简析Page2of64精品文档放心下载武汉市万科房地产有限公司绿化代征百米绿化后退高压走廊可开发用地城市保留绿地

可开发用地绿化代征绿化代征感谢阅读丰满，地块内部水塘及周边水域水量充沛，绿化植被生长茂盛，景观资源优异；冬季，精品文档放心下载谢谢阅读景资源存在一定程度的衰减2；2地块周边地表水常年水位(黄海高程)17.93米，最高控制水位(黄海高程)20.46米；谢谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\项目基本情况与特点简析Page3of64谢谢阅读武汉市万科房地产有限公司4.生活配套与大市政配套5公里半径范围内基本无独立生活配套感谢阅读谢谢阅读花城东区的小型商业街及幼儿园；从公交线路的配备看，西半岛项目西侧环湖路上目前已有一路公交线路经过（604谢谢阅读4谢谢阅读谢谢阅读足居住所需，需要增容；地块内尚未修建排水管网，电信、宽带尚未接至地块边缘；谢谢阅读二、本章小结综合分析项目区位、环境、交通、配套与规划，西半岛地块表现出以下突出特点：感谢阅读特点一精品文档放心下载特点二：谢谢阅读多数可开发用地并不直接滨临金银湖水面，地块景观价值有一定程度折损（临感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载性化的生态居住环境，但同时也会影响地块整平及项目开发成本；谢谢阅读特点四：谢谢阅读配套，由于项目地理条件的限制，其对外服务能力又相对较弱，容易造成配套谢谢阅读设施经营困难及资源浪费；武汉万科西半岛项目定位报告\项目基本情况与特点简析Page4of64精品文档放心下载武汉市万科房地产有限公司第二部分市场分析一、宏观市场成长状况简述1999至2003年，武汉市宏观经济及房地产市场保持了持续、高速、稳定的发展态感谢阅读2003感谢阅读业较发达城市3，但其商品住宅价格却较该类城市低400—600元，成长空间广阔。精品文档放心下载武汉市GDP总量增长情况武汉市城镇居民人均可支配收入增长情况1662.41700160015001400130012001100900085001492.747820.2480001347.8730575001206.84700067611085.6865006262.088524.521000600099年00年01年02年03年99年00年01年02年03年感谢阅读730680630武汉市商品住宅竣工、销售量增长情况668.6竣工面积销售面积617.81600.24235023002250武汉市商品住宅均价变化情况2282580530480430380347.46536.7523.18506.04447.3435.6922002150210020502000206520661996330280298.561950190099年00年01年02年03年00年01年02年03年精品文档放心下载二、金银湖片区住宅市场研究1.片区市场综述感谢阅读1感谢阅读7个，新近售罄入住项目2个，其分布可参见以下图表：精品文档放心下载32003年，武汉市人均GDP约为20515元，城镇居民人均可支配收入为8525元，商品住宅均价为2282元/平方米；

与之相对应，沈阳市以上三口径所对应数据分别为23271元，7961元及2916元/平方米；感谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\市场分析Page5of64精品文档放心下载武汉市万科房地产有限公司奥林匹克花园（540亩）图例■西区项目■在售楼盘西半岛（634亩）恋湖家园（450亩）黄金海岸（200亩）■售罄楼盘■预热楼盘丽水佳园（470亩）碧海花园（800亩）汀香水榭（200亩）高尔夫城花（570亩）高尔夫别墅（226亩）花城东区（410亩）丽景湾

（600亩）1.1.开发总量从开发总量看，金银湖片区10个楼盘（不含西半岛）的总占地规模约为4300亩，感谢阅读折合建筑面积约为280万平方米（武汉市2003年全年的住宅销售面积为668.6万平方谢谢阅读1.2.产品类型金银湖片区项目一般多“选择”0.8—1.2感谢阅读感谢阅读0.6感谢阅读1.5方案则感谢阅读谢谢阅读相对缓慢。2.片区产品分类研究2.1.多层产品精品文档放心下载精品文档放心下载中有极佳的消化表现。武汉万科西半岛项目定位报告\市场分析Page6of64精品文档放心下载武汉市万科房地产有限公司感谢阅读精品文档放心下载层）——如万科的专利产品“情景谢谢阅读2.2.小高层、高层产品谢谢阅读均诞生于片区市场有一定热度的2002年以后。从目前掌握情况看，整个市场中有5个谢谢阅读3个项目的产品已经确定价格并投放精品文档放心下载市场，分别为：高尔夫城市花园（1栋23层点式高层，2栋12层、17感谢阅读万科四季花城东区（5栋103米层高、5.1米层高小感谢阅读出于“登高望远”的考虑，金银湖片区内可观湖景的高层、小高层产品（高尔夫、谢谢阅读2800—3400的均精品文档放心下载价及160—210平方米（平层、尚不考虑复式）的建筑面积推向市场（折合单套总价约精品文档放心下载50—70感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读糜：感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载公堤45年的大规模扩张一直没有能够成功实现北向推进的预计感谢阅读感谢阅读年10月，在多家主流媒体的共同支持下，武汉市掀起一场“张公堤何去何从”的大讨精品文档放心下载论，但最终由于问题过于棘手而暂时搁置。4张公堤位于汉口北面，全长34华里，曾用于城市防洪，有百年历史。由于社会的发展及时代的变迁，张公堤目前

已不承担防洪任务，规划为城市中环线的一部分。由于体量巨大且难以逾越，张公堤在过去10年严重阻碍了汉口城

区北向推进的步伐，使得大堤北侧的金银湖片区与一堤之隔的常青路片区呈现出完全不同的风貌——前者湖塘密布、地广人稀；后者高楼林立，繁华喧嚣。谢谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\市场分析Page7of64谢谢阅读武汉市万科房地产有限公司金银湖片区城市推进方向张公堤汉口中心城区武昌汉阳未来5谢谢阅读精品文档放心下载繁华程度的城市节点，同样难以支撑小高层、高层产品过高的销售售价要求。感谢阅读2.3.别墅类产品感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读场的供应总量分别为29144016520精品文档放心下载为65％：35％。谢谢阅读实际分化为两个族群，一类是以万科联排、高尔夫独体为代表的真正意义上的“别墅”精品文档放心下载550090谢谢阅读感谢阅读50—70万元的总价实现许多亚中产谢谢阅读阶层“占天占地”的郊区化置业梦想，在过去几年一直是支撑片区市场的重要力量。感谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\市场分析Page8of64感谢阅读武汉市万科房地产有限公司2.3.1.联排别墅产品分析在金银湖片区现状供给的约45万平方米别墅产品中，约有65％（面积比）为联排谢谢阅读类产品。其中，高端联排均价在4000以上，而平民联排的均价则在2100—3500之间。谢谢阅读谢谢阅读积蓄与积累的多次置业家庭；感谢阅读的9感谢阅读精品文档放心下载一个怀揣100万的客户在片区市场中选择户型小（190，4感谢阅读联排产品而放弃面积大（300—450感谢阅读感谢阅读“理由”的客户又相对有限。谢谢阅读在汀香水榭、武汉奥园等平民别墅项目上，170平方米以下的联排产品有极为“火爆”感谢阅读的销售表现，而其户型面积一旦突破190平方米，销售速度明显减缓；对“高端联排”谢谢阅读的代表——花城3期的“路易斯·康”而言，250平方米的联排端头单位一经推出就受感谢阅读190谢谢阅读消化相对缓慢。这仍然是一个产品品质应与产品总价相适应的问题——对有意购买总价100万以上精品文档放心下载50-60万购买别墅的客户，谢谢阅读感谢阅读现消化困难的局面——尽管产品总价相对较低。2.3.2.独体别墅产品分析感谢阅读317万平谢谢阅读方米（5205年的开发周期计，平均年消化量不足3.4万平方米（约100精品文档放心下载感谢阅读没有表现出较联排别墅明显的价格增量，而像黄金海岸这种无景观支撑的“农民别墅”谢谢阅读更抛出了2400的销售均价，以匹配其实有的产品品质。但从宏观的角度看，金银湖片精品文档放心下载精品文档放心下载为：感谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\市场分析Page9of64谢谢阅读武汉市万科房地产有限公司产品的主要供给区5片区每年100套的供给数量与汉口乃至整个武汉市高端客群分布与谢谢阅读数量及不协调。从产品质素看，武汉现存的各类独体别墅产品一直没有摆脱“农民房”设计思路，感谢阅读感谢阅读同类产品比肩的独体别墅产品，无法为城市的精英阶层提供真正匹配其身份的居住产感谢阅读品；从产品均价看，片区内的中档项目碧海花园已经将片区独别的均价拉升至5000的精品文档放心下载1000—2000元的现状及市场的成长谢谢阅读趋势，未来西半岛项目中独体别墅的定价将得到来自区域市场竞品的有力支撑；谢谢阅读从户型及面积看，片区520套独体别墅的总建筑面积为16.3万平方米，折合户均感谢阅读面积为313平方米/套。在实际销售中，总建面在310平方米上下浮动（290—330平方精品文档放心下载精品文档放心下载别墅有明显优势。四、竞品个案分析典型个案1——F、天下F天下位于汉口主城区以北10公里处的盘龙城开发区内，整个项目于2003年5月感谢阅读精品文档放心下载通过下表集中反映：5在目前情况下，除金银湖片区，整个汉口地区仅有三个城郊结合部项目在供给独体别墅产品，分别为：佳海茗苑、感谢阅读城开紫竹园及梦湖香郡。其中，前两者的销售率已接近90％，即将退出市场，此外，汉口地区还有一个远郊项目F、天下也能向汉口城区客户供应独体别墅，但其区位、环境较西半岛项目劣势明显；谢谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\市场分析Page10of64精品文档放心下载武汉市万科房地产有限公司F、天下基本情况表基本数据总占地3160亩6容积率0.33总建面64万M2规划总栋数2100栋感谢阅读产品类型联排别墅＋独体别墅单栋占地面积1.5亩（1000M2）/栋感谢阅读建设进度2002-5-18开始认购登记（推300余套）2003-10-1一期（1040亩，规划620栋别墅）开盘，推联排70套，独体530套感谢阅读2004.10交房当前价格（2004年3月，毛坯交房，无隔墙）面积区间房型总套数起价均价最高价销售率联排210—2404房2-3厅3卫70套70万/套80万/套87万/套3200元/平方米3550元/平方米3650元/平方米70％独体290—3105-6房3厅3-5卫480套万/套140万/套280万/套3650元/平方米4500元/平方米9000元./平方米65％310以上自行设计50套500万/套60％精品文档放心下载产品说明花园700-900精品文档放心下载车位1期各类户型均配有私家车位（价格包含在房价中）谢谢阅读会所4000以上，尚未最终确定感谢阅读商业项目首期临街沿线建设有排式集中商铺，面积3400左右，尚未开始招商谢谢阅读物业管理费1.8元/平方米■区位与环境作为武汉市场现状供给楼盘中最“北”的一个，F天下与主城区的交通目前主要依精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读通配套、生活配套等问题上存在的先天缺陷。但从内外环境上说，F天下项目不存在武感谢阅读精品文档放心下载20谢谢阅读限制了高端客户的购买热情，使得整个项目处境较为尴尬。谢谢阅读■价格与产品市场接受情况F天下当期联排别墅均价约为3600感谢阅读约为4600感谢阅读5个月的开盘销售期内依然精品文档放心下载完成近400套的消化量（单套售价主力集中在80万—180感谢阅读市场对高档住宅产品有较强的承接能力；6不含道路、绿化代征；武汉万科西半岛项目定位报告\市场分析Pageof64感谢阅读武汉市万科房地产有限公司典型个案2——水蓝郡谢谢阅读个项目于2002年9月28感谢阅读水蓝郡基本情况表基本数据总占地490亩容积率0.45总建面14.7万M精品文档放心下载2产品类型联排别墅+独体别墅建设进度2002年1月19日开始内部认购登记2002年7—8月封盘（目的：为会所、室内外游泳池、高尔夫推杆场、人行道大雕塑、各样板房等重大项目完工赢得时间；解决内部各种未理顺的问题，同时避免酷暑）2002年9月28日正式开盘2003年9月交房当前价格面积区间房型总套数起价均价最高价销售率联排213—2334房3厅3卫41450万/套62万/套80万/套78%精品文档放心下载独体336—3905-6房74140万/套160万/套200万/套70%5456房4厅4卫10250万/套280万/套305万/套50%产品说明花园联排别墅花园8001000平方米左车位纯别墅小区，入口处考虑少量访客车位，业主车位基本保证每家一个，根据户形不同有车库停车和私家花园停车两种商业商业长廊5000容美发医疗中心、药房、花店、书画店等。会所会所建面3700茶艺、休闲洗浴、阅读、商务社交等服务；物业管理费2元/平方米■区位与环境感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载套设施的完善性是比较突出的。该小区坐落于三面依环南湖的天然半岛上，拥有2000谢谢阅读米长的三面外环湖和4精品文档放心下载明显。■销售情况及滞、旺销产品分析该项目当前联排均价27004500感谢阅读2002年1月197月感谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\市场分析Page12of64精品文档放心下载武汉市万科房地产有限公司谢谢阅读精品文档放心下载年9月282003年上精品文档放心下载半年销售情况良好，下半年走势平缓，目前整体销售率为76%。感谢阅读联排别墅（面积213—233M2）销售情况良好，销售率达到78%。产品市场接受程精品文档放心下载60感谢阅读生活的客户的需求。2、此类产品也是该项目主推产品，营销推广力度较大，采取了多谢谢阅读种促销手段进行销售，例如推出联排不同房型捆绑特价销售，减免物管费等。3、片区谢谢阅读精品文档放心下载强了客户购买的信心。4、后期销售旺季时，处于会所完工、样板间推出阶段，小区建感谢阅读设已基本完成，园林景观优美，激发客户购买欲望。独体别墅（面积为336—390160万左右，销售率为70%。此类产品位置谢谢阅读谢谢阅读545谢谢阅读M2）因为总价（300－400万/套）较高；户型设计未最后确定（根据客户实际需求进行谢谢阅读精品文档放心下载为50%。典型个案3——宜家·汤臣武汉万科西半岛项目定位报告\市场分析Page13of64感谢阅读武汉市万科房地产有限公司谢谢阅读个项目于2003年12月6谢谢阅读情况如下：宜家汤臣基本情况表基本数据总占地750亩容积率0.38总建面19万M谢谢阅读2产品类型四联排+双拼+独体别墅建设进度2003年11月20日发放VIP内部认购卡2003年12月6日一期开盘，推出四联排144套、双拼40套、独体9套谢谢阅读2004年12月31日一期交房当前价格面积区间户型总套数起价均价最高价销售率联排202—2194房2-3厅14452万/套60万/套65万/套2700元/平方米2850元/平方米3000元/平方米69%双拼2524房3厅4080万/套90万/套95万/套3200元/平方米3600元/平方米3800元/平方米63%独体372.275-6房4厅9149万/套180万/套186万/套4000元/平方米4800元/平方米5000元/平方米77%产品说明花园联排面积70平米左右，双拼和独体面积在200—400平方米精品文档放心下载车位各类户型均配有私家车位，双拼和独体含车库9000精品文档放心下载的精品文档放心下载内外湖长廊和旱喷泉广场（设空中过道）连接。商务会所（一期在建）位于在社区主入口精品文档放心下载商业与会所感谢阅读精品文档放心下载小区环境和景观的最佳点，设有亲水码头、沙滩广场、滨湖攀岩、网球场、健身房等综合感谢阅读设施，主要满足高端业主的高品质生活需要。物业管理费1.8元/平方米武汉万科西半岛项目定位报告\市场分析Page14of64精品文档放心下载武汉市万科房地产有限公司■区位与环境50谢谢阅读精品文档放心下载的小区，受到区域基础设施开发进度的限制，市政配套尚不够完善。但从自然环境看，精品文档放心下载3.62万平感谢阅读谢谢阅读处的坡地与内湖高差达到91000米长的南北宽幅与1200感谢阅读感谢阅读目具有明显的环境优势。■销售情况及滞、旺销产品分析该项目一期联排别墅均价28003600精品文档放心下载墅均价4800谢谢阅读使得该项目的入市成为武汉楼市中别墅价格上升的导火索。该项目于2003年11月20精品文档放心下载日发放VIP内部认购卡，半月内即签订内部认购意向书120份，至12月6日正式开盘精品文档放心下载时，推出的126套即售出40％，截至到2004年1月3日，一期的首推房已基本售罄。精品文档放心下载精品文档放心下载的接受程度较高，且价格承受能力较强。该项目本期推出的产品主要沿2.3万平方米的内湖环线建设开发。从销售情况看，精品文档放心下载180精品文档放心下载势，且户型设计和面积定位比较迎合市场，销售率（77%）较同期推出的其他两类产品谢谢阅读精品文档放心下载有明显的比较优势。从销售率和销售量的综合比较看，四联排别墅(总价62万左右)比谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载再加上营销上的主推力度，使得销售情况较好。双拼别墅(总价90万左右)由于户型单精品文档放心下载感谢阅读上略显弱势，销售率为63%。372.27M2，感谢阅读户型为4室3厅4卫12524室2厅4卫1感谢阅读四联排别墅中间两套面积2023室2厅3卫1219感谢阅读M2，户型为4室2厅3卫1谢谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\市场分析Page15of64感谢阅读武汉市万科房地产有限公司第三部分客户定位与描摹一、西半岛项目SWOT分析及目标客层描摹1.项目SWOT分析1.1.优势自然环境、生态环境得天独厚；项目规模适中；四季花城东区3年的预热与铺垫；万科品牌本土化的初步完成——越来越多的武汉人知道万科、了解万科项目；感谢阅读相较其它二线发展商，万科在品牌上有建设高档产品、销售高档产品、管理高感谢阅读档项目的先天优势；万科物业高品质的管理与服务；1.2.劣势项目相对偏远、周边人气散淡；对外交通线路单一、路况有待改造；周边现状交通配套、生活配套极度匮乏；地形、地貌及地表附着物的一些缺陷（高压线、大量待填洼地、建设用地不直感谢阅读1.3.机会金银湖片区住宅市场发展势头迅猛、稳定；无论金银湖片区还是整个武汉市场尚不存在真正意义上的优质高端产品，市场感谢阅读有空白等待填补；2002年起，国家先后颁布多项政策限制高档住宅产品的市场供给，这一系列政谢谢阅读策在给西半岛项目报批造成一定困扰的同时，更大程度地遏止了市场上竞争对精品文档放心下载手、竞争项目的出现，创造了市场机会；1.4.威胁片区市场内尚有大批量竞争产品有待进入市场实现消化；谢谢阅读片区市场内尚存在其它发展商——尤其是品牌发展商进驻的可能；感谢阅读片区市场内其它发展商的能力及影响力在逐步提升中；谢谢阅读高端住宅不是万科最擅长的产品、高端客户不是万科最熟悉的人群；感谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\客户定位与描摹Page16of64谢谢阅读武汉市万科房地产有限公司二、客层研究与目标客群定位1.客层研究精品文档放心下载汉市的现有目标客群进行了一系列的调查、访谈与研究工作，主要项目包括：谢谢阅读对金银湖片区现有产品的客群进行研究和归纳；谢谢阅读对武汉市现有高档住宅产品（别墅）业主的居住感受进行定量研究（问卷＋访谢谢阅读1.1.金银湖片区已消化产品客群研究谢谢阅读别对应和代表了不同层次的消费客群，其特征可简要汇总如下：感谢阅读产品类型代表项目主力客群简述低档多层碧海、恋湖”;谢谢阅读中、青年白领、略有小资情调的亚中产阶层与三口之家；感谢阅读中档多层花城公寓品牌与时尚的拥护者，万科品牌的追随者；高档多层尔夫叠拼在优势收入职业（职位）中打拼一定年头的准成功人士；多处房产的拥有者、郊区生活的热爱者；三代同堂、五口之家；低档小高层丽水佳园”有外地大型城市工作、生活经验的置业者；高档小高层、高层有外地工作、生活经验，偏好空中景观的高收入人群；有小高层、高层产品居住经验的二次购房人群；讲求实惠、追逐面积、受教育程度中等（或以下）的二次置业中产阶层；谢谢阅读平民别墅有一定年纪、家庭人口数偏多的经商人士、政府官员；政府官员及其它需要将现金及收入转化为“不动产”的非居住需求客户；精品文档放心下载搏击商海，处于事业高峰期的中、青年私营业主，商务精英；谢谢阅读中档别墅效益优异企业之管理者或股份持有者；城市高档轿车的所有者、使用者；高档别墅高尔夫独别高尔夫球友俱乐部会员，城市上流社会中的活跃人士；企业达一定规模的私营业主及大、中型股份公司的管理者、股份持有者；1.2.武汉市中高档客群需求及特征调查年3感谢阅读托外部调查机构在全市范围内进行了一次定量调查，获取有效问卷72份。有关此次定感谢阅读量研究的过程及核心结论简述如下：武汉万科西半岛项目定位报告\客户定位与描摹Page17of64谢谢阅读武汉市万科房地产有限公司1.2.1.调查背景■调查时间：2月21号—3月5号；■调查方式：拦截与入户相结合；■样本数量：72■不从事市场调查公司/房地产销售代理/房地产开发行业；谢谢阅读3年内有意在武汉市购商品住宅；年龄在24-60之间；在武汉市居住1年以上；家庭年收入10万以上；拥有私家汽车；三个月内没有接受过类似访问或座谈会；1.2.2.样本配比概况72汉阳5.6%汉口50%武昌44.4%汉口51.4%汉阳9.7%武昌38.9%感谢阅读10-12万70.8%20-30万2.8%12-20万22.2%30万以上4.2%30以下34.7%30-40岁45.8%40-50岁9.7%谢谢阅读50-60岁9.8%男73.6%女26.4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%精品文档放心下载1.2.3.调查结论摘要（关于此次调查数据的详细分析，参见附件一）谢谢阅读置业心态30—45岁是多数被访者升级自我居住条件的第一个高峰期，这个年龄段的被访精品文档放心下载谢谢阅读对更好的居住条件有强烈的渴望。武汉万科西半岛项目定位报告\客户定位与描摹Page18of64感谢阅读武汉市万科房地产有限公司进入45—55谢谢阅读感谢阅读置业区域的选择在置业区域的选择上，本次调查的被访者中有超过34％把“自然环境”作为再感谢阅读次置业时首要考虑因素，比武汉公司于去年9月对年收入4—10万家庭所做调谢谢阅读查同类指标值高出15个百分点；谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载的是55岁以上组，达67％；10万—30谢谢阅读受度为40％—70％，且有家庭收入越高、对金银湖片区越认同的规律。感谢阅读产品形式的偏好（建筑形式、面积、车位数量）10万感谢阅读—20谢谢阅读20-30精品文档放心下载求主要为别墅类低密度产品，其中，联排、双拼、独体别墅的需求比例分别为精品文档放心下载30精品文档放心下载的主要考虑对象（53％及谢谢阅读在住宅面积的需求上，140—200的“舒适”户型是多数偏好非别墅产品被访者精品文档放心下载200精品文档放心下载25％认为200—300之间的面积更合乎使用精品文档放心下载要求。10—15万的被访者中有超过精品文档放心下载78％希望自己未来的住宅面积在140—200平方米之间，而对家庭年收入在20谢谢阅读万以上的被访者而言，其对200平方米以上“大户型”的需求超过样本总量的谢谢阅读60％；谢谢阅读40％要求5间或以上；1.0谢谢阅读排别墅为1.13个/户，双拼别墅为1.4个/户，单体别墅为1.8个/户；精品文档放心下载武汉万科西半岛项目定位报告\客户定位与描摹Page19of64谢谢阅读武汉市万科房地产有限公司价格承载力万以谢谢阅读但如果进一步追问被访者所能承受的最高房价，其回答所表现出来的承载能力精品文档放心下载明显提高。以偏好联排、独体别墅产品的样本为例，其中，约有90％的被访者感谢阅读表示能接受80150210感谢阅读万的总房款，仍有接近谢谢阅读个体属性与特征商业、证券、金融、保险、IT、传媒广告等行业仍然是向社会供给“中、高收感谢阅读入人士”的主导行业；别墅产品的意向购买者中从事商业、金融、IT等行业的比例明显较非别墅类产感谢阅读品意向购买者高，而从事教育、交通物流、加工制造等行业的人士则较少能负谢谢阅读担别墅产品的消费，一般多选择多层、小高层中的高档产品。谢谢阅读在受教育程度这一个体属性上，两类人群表现出一定差异：别墅类产品青睐者谢谢阅读谢谢阅读比例高，而本、专科学历样本比例则略低，但仍然达到40％强；精品文档放心下载在休闲方式的选择上，两个群体表现出相近的兴趣与爱好，其中，音乐、上网精品文档放心下载与喝茶是多数被访者的首选，被提及率接近或超过50％，而“泡吧”则同时被精品文档放心下载5％。感谢阅读简约、休闲、轻松则更受到非别墅产品客户的偏爱，而别墅类产品的青睐者则谢谢阅读对人文、运动、异域风情有较高的敏感度。1.3.武汉市现有高档住宅产品（别墅）业主居住感受研究谢谢阅读为研究高端产品住户的对现有居住产品的评价，西半岛定位小组于2004年3精品文档放心下载托外部调查机构对水蓝郡、玉龙岛、碧海花园、汀香水榭等10余个别墅项目的业主进谢谢阅读行问卷调查，获取有效问卷50份。有关此次定量研究的过程及核心结论简述如下：感谢阅读1.3.1.调查背景■调查时间：2月21号—3月5号；■调查方式：入户；■样本数量：50■武汉万科西半岛项目定位报告\客户定位与描摹Page20of64感谢阅读武汉市万科房地产有限公司年龄在24-60之间；三个月内没有接受过类似访问或座谈会；1.3.2.样本配比概况72汉口44%汉阳12%武昌44%汉口38%汉阳10%武昌52%30万以上4%10-12万46%12-20万34%20-30万16%谢谢阅读30以下20%30-40岁46%40-50岁18%精品文档放心下载50-60岁16%男60%女40%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%感谢阅读1.3.3.调查要点简析持有产品概况当前持有之别墅产品的建筑面积50%

42%40%30%20%10%2%4%14%14%8%6%8%2%0%150以下170左右190左右220左右250左右280左右300左右340左右360以上谢谢阅读当前持有之别墅产品当时的购买总价（含花园、配套车位）谢谢阅读50%

42%40%30%20%22%18%10%2%4%4%4%2%2%0%50万以下60万左右70万左右80万左右90万左右100万左右120万左右150万左右180万左右感谢阅读这批较早购置的别墅产品面积多在190-25070万以谢谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\客户定位与描摹Page21of64精品文档放心下载武汉市万科房地产有限公司消费别墅类产品之心态当时落定该别墅产品的主要原因

该产品具有优越的自然景观精品文档放心下载50%45%44%该产品价格实在40%35%该产品足够高档，能体现身份与品味30%该产品的户型或产品很有特点，我喜欢

25%22%20%15%10%5%16%8%2%2%6%我个人不特别喜欢，但我的朋友（家人）在这个项目买了房，我希望我在这个楼盘（例如发展商，代理商、建筑商等）有熟人，有特别的0%其它1谢谢阅读22％的别墅购买者选择“价格实在”作为精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读感谢阅读感谢阅读作为别墅置业首要动机的被访者仅占样本总量的谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读放。此外，与一般住宅产品的消费特别关注“户型”不同，本次调查中仅有8％的被访谢谢阅读精品文档放心下载缺乏及武汉市本土别墅产品户型的乏善可陈都是重要因素。谢谢阅读对现有别墅产品的评价对现有别墅的评价40%35%30%25%20%36%36%20%该别墅存在一些明显缺陷，已经不太喜欢，将考虑换代或升级该别墅存在一些缺陷或不足，但不是太大问题，可继续使用还行，但仍距预期有一定差距15%不错，与我理想中的别墅相似10%6%2%

5%太好了，是超出我预期的优质别墅0%1武汉万科西半岛项目定位报告\客户定位与描摹Page22of64精品文档放心下载武汉市万科房地产有限公司感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读何，该客户现阶段再次置业的（升级居住品质）意向程度都十分低下，不足6％。感谢阅读对当前持有之别墅缺点的提及率60%

52%

50%50%40%30%26%28%32%26%20%10%18%16%16%16%12%8%8%8%6%2%0%对缺陷强弱程度的评价交通不便100%环境不佳管理不善

90%80%商业配套不齐教育配套不齐70%项目规划落后60%建筑样式一般户型太小

50%40%户型太大户型不佳30%院子太小20%院子太大身份感不强

10%0%强较强一般较弱弱私密性不佳气派性不够78精品文档放心下载最高的提及率、分别达52％、50％和38％的被访者公认谢谢阅读20％被访者认为的“最大不足”或“较大不谢谢阅读精品文档放心下载的房型（结构、面积）给予了较高评价，认为存在明显缺陷的不足10％；感谢阅读2.目标客群定位（结论）70—1感谢阅读大地限制了除别墅户主（多数有私车）之外其它家人、朋友地自由出行，造成生活不便；谢谢阅读8谢谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\客户定位与描摹Page23of64感谢阅读武汉市万科房地产有限公司2.1.目标客层来源其所辐射的目标客群在私车、单位配车等便利交通工具的支撑下将具有相对广阔的来源范围，包括：整个汉口片区——主要来主要来源地源地；发区——次要来源地；次要来源地其它区域：辅助来源地来源地其它有万科开发项目之城市——辅助来源地2.2.目标客层定位感谢阅读感谢阅读感谢阅读岛的目标客群。150精品文档放心下载目的目标客群分别被最终锁定为：崛起中的城市新中产阶层＋处于事业高峰期的城市贵族80％以上产品谢谢阅读20％的产品将在绝对优势的自然环境及社区感谢阅读谢谢阅读的项目收益。目标客层定位示意图50万250万

170万50—17080％—套比）170—250万（20％—套比）新中产阶层城市贵族2.2.1.“中产阶层”与“新中产阶层”武汉万科西半岛项目定位报告\客户定位与描摹Page24of64谢谢阅读武汉市万科房地产有限公司2.2.1.1.概念与定义谢谢阅读9感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载快速发展期。10精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载是“新中产阶层”的代表，而不是不曾在中国存在的“老中产阶层11谢谢阅读“新中产阶层”首先应该是富裕的。目前中国社会科学界对这一“富裕”标准普谢谢阅读1至5精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载家与知识型能人是当今中国新中产阶层的主体。感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读育等方面直接掌握生产力和文化设施，因此他们希望通过改良来消除社会中的弊病。谢谢阅读不同阶层消费人群特征对比简表概念名年收入区间对应住宅价格特征简述9“两个阶级一个阶层”分别指：工人阶级、农民阶级和知识分子阶层；精品文档放心下载10在美国，它可以具体地指年收入在2.5—10万美圆的家庭，这个阶层占美国总人口的80%的主体，也被认为是美国发达资本主义的象征和社会稳定的主要因素。谢谢阅读11感谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\客户定位与描摹Page25of64谢谢阅读武汉市万科房地产有限公司区间以城市新生代为主，年龄集中在25-35岁；精品文档放心下载小资产阶层5-10万25－50万有较高的受教育背景，本科以上人士比例居多；对自己未来有良好的计划与预期；现代、时尚、经典、简约的追随者，崇尚自由，热爱生活；80年代末，90年代初改革开放政策的首批响应者和获利者；投机商、暴发户、利用权钱交易的权势寻租者；年龄集中在35－45岁之间；旧中产阶层10-40万50万-150万受教育程度较低，社会关系资源复杂、丰沛；讲排场、好面子、重实惠；精品文档放心下载取得竞争优势；年龄集中在30-40岁之间，拥有处于满巢期的家庭；

1-2辆私车（或单位配车）谢谢阅读新中产阶层10-40万50万-150万普遍有较高的受教育程度，懂英语、会电脑；审美趣味、生活态度与价值观念，一般而言较为精致化；

有较高的社会地位和良好的自我感觉，注重个人生活品质；

有海外经验；谢谢阅读超常的自我感受，优越的社会地位；城市贵族40万以上150万以上不一定有较高的受教育程度，但一定有发达的社会关系资源；居所；2.2.1.2.为什么是“新中产阶层”？将“新中产阶层”作为西半岛项目的第一目标客群，其主要考虑如下：谢谢阅读“新中产阶层”收入符合西半岛项目产品的消费要求，需求有效、明确；感谢阅读西半岛项目50万至1705—8感谢阅读8万—30感谢阅读入区间（1—5万美元）吻合，能有效支撑项目销售；“新中产阶层”在城市中的社会地位日益明晰，其数量将伴随经济发展急速膨胀；精品文档放心下载谢谢阅读各个领域，他们可以是外资企业中的企管人员、可以是金融、信息行业的优秀从业者、精品文档放心下载武汉万科西半岛项目定位报告\客户定位与描摹Page26of64感谢阅读武汉市万科房地产有限公司谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载来中国社会的主流。谢谢阅读他们是“有钱阶层”对万科有最高认同度的群体，同时也是万科及万科产品最熟悉谢谢阅读的人群；感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载力的最佳选择，有利万科在竞争中获取主动。感谢阅读中产阶层”这一庞大群体审美及需求的产品，市场空缺明显；感谢阅读当我们承认“新中产阶层”在我们所处的社会中日益膨胀的同时，我们也会发现，谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读感谢阅读感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载其营销推广的辐射能力将十分强大。2.2.1.3.新中产阶层再细分精品文档放心下载武汉万科西半岛项目定位报告\客户定位与描摹Page27of64精品文档放心下载武汉市万科房地产有限公司住宅产品，其中一类是总价在50－70万之间的情景Townhouse产品，另一类是总价在感谢阅读110－170精品文档放心下载精品文档放心下载准新中产阶层：感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读感谢阅读的情景Townhouse谢谢阅读阳光房、衣帽间、储藏室、工人房等诸多概念结合140－160的适中户型能够有效支撑感谢阅读精品文档放心下载套，并获得与任何住户相同的满足感及荣耀感。新中产阶层上上层他们的家庭月收入超过21/3谢谢阅读性力量和进化目标，是这个城市中可以用“富裕”来形容的一个族群。他们是幸运的，精品文档放心下载感谢阅读青年才俊、前途无量。精品文档放心下载感谢阅读这个城市，大户型产品（200平方米以上、别墅类高档住宅）在营销宣传时拥有的只是谢谢阅读庸俗、华丽的包装或某种异域风情的简单翻抄，在实际入住时提供的则是简陋的规划、精品文档放心下载粗鄙的建筑外形和严重不合理的户内空间。精品文档放心下载谢谢阅读演绎与升华，并最终凝结为一种强烈的亲切感和归属感。他们选择西半岛的联排别墅，谢谢阅读谢谢阅读种在精致与细腻外表下弥漫开来的优雅生活。2.2.2.城市贵族在将第一目标客群锁定为“新中产阶层”的同时，我们也为有能力消化项目中谢谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\客户定位与描摹Page28of64精品文档放心下载武汉市万科房地产有限公司谢谢阅读精品文档放心下载水平的财富的同时，也迫切希望通过奢侈的消费来体现自身价值、满足交际需要。谢谢阅读感谢阅读感谢阅读知识的人，愿意模仿“新中产阶层”时尚而优雅的生活方式，愿意选择“新中产阶层”精品文档放心下载谢谢阅读同。2.3.目标客层特征描摹2.3.1.核心特征特征一：收入稳定，平均年收入应达到10至50万元，生活水平超越小康，有房有车；感谢阅读特征二感谢阅读势。特征三：有较高的受教育程度和审美情趣、生活态度与价值观念代表先进思维方式；谢谢阅读2.3.2.构成1978年以后新生的私营企业业主；1978谢谢阅读他形式的私营业主；与党和国家机关有连带关系的政府官员和知识分子，以及国营、股份制企业的领导精品文档放心下载人；精品文档放心下载MBA和的精品文档放心下载精品文档放心下载因高薪技术的采用和新行业的出现而产生的高收入群体，如留学回国的创业者、建谢谢阅读筑师、律师、会计师、房地产评估师、影视制作人、股票经营者以及其他类型的自谢谢阅读由职业人。2.3.3.总量据武汉公司2003年9500谢谢阅读收入10万以上的家庭在汉口、汉阳两地的比例分别为2.1％及0.9％，取1.5％的平谢谢阅读均值，则武汉市300万户家庭中约有4.5万户收入处于中产阶层水平或之上；谢谢阅读考虑到街头拦访样本整体质量的偏差，4.5万户应该是武汉市中产阶层数量的下限，谢谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\客户定位与描摹Page29of64精品文档放心下载武汉市万科房地产有限公司其实际数量应较此数量放大50％—100％，即7—10万户以上；精品文档放心下载2.3.4.集合特征描摹年龄28—45岁之间；多供职于垄断行业、权利行业或其它优势行业；有较高的学历，有新的专业知识，懂外语、会电脑，比较容易进入到有竞争力的职感谢阅读业中；有很强的高消费倾向，有渴求名望与成功的心理状态；谢谢阅读对现有居住条件严重不满，但在当前市场又难以找到满足其需要的住宅；谢谢阅读谢谢阅读还是在生活方式、文化心理，都尽量地模仿着西方中产阶层的生活方式，愿意用外谢谢阅读国名牌包装自己；2.4.目标客层关心的问题及解决办法在产品品质的控制上提供符合目标客户需求（甚至超出其原有预期）的产品；谢谢阅读在项目生活配套、尤其是教育、交通配套上给予充分考虑，建设配套商业、会所，谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读三、本章小结谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读顺利实现消化，实现既定利润。武汉万科西半岛项目定位报告\客户定位与描摹Page30of64谢谢阅读武汉市万科房地产有限公司第四部分项目定位与产品建议一、项目档次定位高档12谢谢阅读项目先天缺陷，填补市场空白，强化万科品牌。感谢阅读精品文档放心下载1.0精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载地位的。高档定位的地块适应性谢谢阅读F感谢阅读感谢阅读20－30分钟精品文档放心下载谢谢阅读竞争力。精品文档放心下载（参见下页图表）综合优势明显，能有效参与市场竞争，争取主动。精品文档放心下载122004年2705500元/70感谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\项目定位与产品建议Page31of64感谢阅读武汉市万科房地产有限公司黄陂盘龙城片区汉口塔子湖、后湖片区

汉口金银湖片区城市内环线汉阳沌口开发区武昌南湖西岸片区武昌南湖东岸片区武昌汤逊湖片区武汉市近、远郊高档居住片区优劣势简析片区名称代表楼盘所处区位地块条件盘龙城片区F天下偏远、交通条件恶劣（高速路，虚收费）身除地势起伏之势外，无特别之处塔子湖、后湖片区梦湖香郡城市中环线内，与城市关系相对密切少量观湖用地，多层、小高曾为主，鲜有别墅类产品沌口开发区金色港湾大洋彼岸城市新区，基础设施到位，水体资源丰富施极度匮乏南湖西岸片区丽岛花园南湖花园靠近武昌中心城区，交通便利较为严重南湖东岸片区水蓝郡城市中环线内汤逊湖片区银河湾宜家汤臣远离汉口、武昌主城区，生活配套设施极度匮乏水况优良金银湖片区高尔夫别墅四季花城现状生活配套设施极度匮乏综合质素较高然环境生态、优美，产品类型丰富，二、项目主题定位武汉万科西半岛项目定位报告\项目定位与产品建议Page32of64精品文档放心下载武汉市万科房地产有限公司1.项目主题硬主题：生态半岛、上流领地13软主题：享受的生活、世袭的优雅2.项目主题关键词详释2.1.“生态”谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读项目设计、建设、使用、管理地各个层面：规划与设计应本着“可持续发展”的原则对小区环境规划、交通组织构建、配套设精品文档放心下载施各项指标进行严格控制，使得各种与人的居住舒适度密切相关的指标不仅满足国感谢阅读家规范的基本要求，更能切实承载更美、更松、更舒适的高品质人居生活；谢谢阅读项目的规划与设计应在规划可行、成本允许的前提下最大限度保留地块的原有植被谢谢阅读与风貌；精品文档放心下载使整体地形在平面、立面均表现出良好的自然景观与生态特点；谢谢阅读在项目规划设计阶段对现有生态、环保技术进行研究和论证，形成系统的“生态建感谢阅读谢谢阅读选择、有重点、分批次地继续增加和落实；2.2.感谢阅读感谢阅读所接纳的，是家庭年收入10—50万以上的品质生活追随者，它所提供的，是武汉市场精品文档放心下载感谢阅读的、富有但不庸俗、尊贵但不奢华，宁静但不冷清的全新生活方式。精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读13仅供内部项目定位、产品研究阶段使用，在项目营销阶段会演绎为其它明确、具体、有感染力的营销主题。感谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\项目定位与产品建议Page33of64感谢阅读武汉市万科房地产有限公司谢谢阅读同时符合“武汉富人”消费偏好和承接能力的产品。精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读要重点考虑的问题。2.3.风情独具身处不同的市场、面对不同的客群，高端住宅产品最终的输出形态可以千差万别：精品文档放心下载古朴与经典？异域与民族？厚重与简约？就西半岛项目而言，在把握“自然”这一原精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读调感的景观社区。谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读三、产品建议1.楼型、户型配比及价格建议产品形式包含情景感谢阅读别墅四种；楼型、户型配比建议参见下表：武汉万科西半岛项目定位报告\项目定位与产品建议Page34of64谢谢阅读武汉市万科房地产有限公司独体别墅双拼别墅联别及变体情T及变体户型面积区间300-330250-300200-250140-160感谢阅读户均面积（平方米）310280230150房型（房指卧房、书房）5房4房4房3厅3卫4房2厅2卫谢谢阅读工人房？必需必需必需建议储藏间？必需必需必需必需套数（套）34113549281套比3%12%56%29%面积比5%15%60%20%注：情T三楼可考虑为三房2厅2卫。2.商业配套建议商业配套主要以满足项目内部业主日常生活需要及商务、娱乐需要为主，面积精品文档放心下载控制在3000平方米左右；商业形态以集中商业为主，集中商业点尽量安排在项目主交通流线节点处；谢谢阅读商业与会所结合，在项目内形成规模商业、娱乐节点；精品文档放心下载商业的布置与设计应尽量考虑车行业主使用的便利性；谢谢阅读商业业态的选择首先应以满足基本日常生活需要为原则，另外在面积条件允许谢谢阅读的情况下协助会所配套一些高档娱乐消费铺面；西半岛项目应当提供的两个大型业态；超市、餐厅；商业的规划布置应妥善考虑前期（首期）入住业主基本日常生活的需要；谢谢阅读3.会所建议建议项目会所兼容以下3方面功能：个体业主的高档休闲与娱乐；集体业主（非业主）的商务交际与娱乐，上流生活交际平台；感谢阅读索引与展示西半岛项目生态技术与生态概念；会所总建筑面积建议控制在3800平方米左右（不含依附在一起的普通商业配精品文档放心下载装修豪华，风格现代，电子商务设备配套先进、齐全；精品文档放心下载会所的总体规划与布置应充分考虑项目前期(首期)销售的需要，尽可能保证在精品文档放心下载项目首期开盘时（或之后不久）能部分落架并具备一定的展示、使用功能；感谢阅读4.教育配套幼儿园按规划设计规范要求进行配置，定位高档，开学时间不晚于第二批业主感谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\项目定位与产品建议Page35of64感谢阅读武汉市万科房地产有限公司入住后半年；小学在规划设计规范要求基础上另加四季花城东区2000余户之配套需求考虑，精品文档放心下载建议引如名校，开学时间不晚于第二批业主入住后半年；5.车位建议不同产品对应不同车位配比：洋房类产品1.0个/户（露天停车为主，在不影响产品居住品质前提下可考精品文档放心下载叠拼、联排产品1.0谢谢阅读双拼别墅1.5谢谢阅读单体别墅1.8个/户（室内停车为主，第二车位可适当考虑院落停车）感谢阅读商业、会所配套车位及访客车位按设计规范基本要求放大10％～20％进行配置谢谢阅读四、规划设计建议1.容积率0.55左右。2.规划设计特点建议合理利用与改造地块周边内湖及鱼塘，强调和凸现地块半岛（全岛）的地形特色，谢谢阅读使地块周边视野及景观最优化，提升地块价值；地块内部挖渠引水、垒土成丘，在规划布局的平面及立面均凸现亮点，最大化地块感谢阅读内部的景观面；精品文档放心下载在项目的临街面与城市主界面规划和设计地标性的景观或构筑物，揭示项目主题，精品文档放心下载提升项目档次；3.分期开发建议参见《项目规划概念设计任务书》武汉市万科房地产有限公司西半岛项目定位工作小组2004.5.7武汉万科西半岛项目定位报告\项目定位与产品建议Page36of64精品文档放心下载武汉市万科房地产有限公司附件一：武汉市中、高端客群调查数据分析年3感谢阅读托外部调查机构在全市范围内进行了一次定量调查，获取有效问卷72份。有关此次定感谢阅读量研究的过程及核心结论简述如下：1.调查背景■调查时间：2月21号—3月5号；■调查方式：拦截与入户相结合；■样本数量：72■不从事市场调查公司/房地产销售代理/房地产开发行业；感谢阅读3年内有意在武汉市购商品住宅；年龄在24-60之间；在武汉市居住1年以上；家庭年收入10万以上；拥有私家汽车；三个月内没有接受过类似访问或座谈会；2.样本配比概况72汉阳5.6%汉口50%武昌44.4%汉口51.4%汉阳9.7%武昌38.9%谢谢阅读10-12万70.8%20-30万2.8%12-20万22.2%30万以上4.2%30以下34.7%30-40岁45.8%40-50岁9.7%感谢阅读50-60岁9.8%男73.6%女26.4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%谢谢阅读3.核心数据简析武汉万科西半岛项目定位报告\附件一Page37of64精品文档放心下载武汉市万科房地产有限公司置业心态100%90%80%考虑今年买房，已经在看房、找房了70%60%暂时有地方住，今年肯定不买，但这2、3年内肯定要买房50%40%自己住的房子已经不错，如果再考虑买房肯定是为了投资30%20%已经住得不错，但如果市场上有更好的产品，仍然会考虑购买，升级10%现在住得不满意，想改善，但在现在市场上找不到自己特别满意的0%感谢阅读100%其它

90%80%投资70%为父母

60%50%为子女40%追求品质，再次升级居住条件30%二次置业改善居住条件

20%10%首次置业满足居住要求0%24-3030-3535-4040-4550-5555-60谢谢阅读这些家庭年收入在10万以上的被访者在不同的年龄阶段分别具有不同的置业心态：谢谢阅读对30岁以下的受访者而言，他们拥有较多数同龄人优越的收入基础，但真正“居谢谢阅读30％的受访感谢阅读对于30—40岁的被访者而言，由于多数已完成人生的首次置业，他们再次购房更谢谢阅读谢谢阅读较24—30岁年龄档明显下降。对40精品文档放心下载“市面上没有另他们特别满意的产品”则是更大的问题。精品文档放心下载的被访者往往拥有一个处于“满巢期”的家庭，同时也处于个人事业发展的鼎盛时期，感谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\附件一Page38of64精品文档放心下载武汉市万科房地产有限公司对更好的居住条件有强烈的渴望。进入45—55岁的年龄段后，子女的婚配与置业将成精品文档放心下载谢谢阅读值得注意的是，此次调查的受访者在55岁以上族群中表现出升级自我居住条件的第二精品文档放心下载感谢阅读生顶峰走下的成功人士的青睐。置业区域的选择100%90%放弃选择80%70%可选区域

60%50%40%理想区域30%20%不了解

10%0%感谢阅读放弃选择可选区域

理想区域不了解

谢谢阅读武汉万科西半岛项目定位报告\附件一Page39of64精品文档放心下载武汉市万科房地产有限公司精品文档放心下载9月对年收入4—10万家庭所做调查同类指标值精品文档放心下载高出15感谢阅读要求明显低于4—10万收入阶层，但仍然对生活的便利程度有较高要求。精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载从年龄看，30—35岁人群对金银湖片区的认同度最高，达到70％，而抗性最高的精品文档放心下载是55岁以上组，达67％；从家