chap房地产经济学概述

chap房地产经济学概述第1页/共53页经济学研究什么?

5W——WHY

WHAT

WHERE

WHO

WHENE1H——HOW§1.1基本概念及经济学相关基础知识回顾第2页/共53页经济学的几个基本概念需求（宏观、微观）供给（宏观、微观）市场（广义、狭义）价格（总体、个别、弹性）生产要素成本第3页/共53页经济学的几个基本概念生产要素土地资本劳动力管理者职能第4页/共53页经济学的几个基本概念几种基本的成本（cost）概念：外显成本、隐含成本会计成本、经济成本短期成本、长期成本固定成本、变动成本、总成本第5页/共53页§1.1基本概念及经济学相关基础知识回顾什么是房地产？房地产的概念房地产的属性特征（房产、地产、房地产）房地产的形态（实物形态、经济形态）房地产的类型第6页/共53页概念：房地产，是房产与地产的统称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房地产，是在一定所有制关系下，作为财产的房屋及其所占用的土地的总称。房地产是指土地、土地之上的永久性的建筑物、构筑物，以及由其所衍生的权利。§1.1基本概念及经济学相关基础知识回顾第7页/共53页§1.1基本概念及经济学相关基础知识回顾属性特征（房产、地产、房地产）第8页/共53页§1.1基本概念及经济学相关基础知识回顾分类依据类型按物质形态划分土地、在建工程、建成后物业按用途划分森林、农田、住宅、商业房地产、工业房地产、开发基地按经营方式划分用于出售的房地产、用于出租的房地产按是否产生收益划分收益性物业、非收益性物业按开发程度划分生地、毛地、熟地或：已开发土地、未开发土地、未来待开发土地分类第9页/共53页§1.1基本概念及经济学相关基础知识回顾房地产业

对房地产业的理解包含两个层次：房地产业所从事的主要活动（投资、开发、买卖、中介、管理、建设、维修、装饰等）具体参与房地产经济活动的组织和机构（公司、企业、政府主管机构等）第10页/共53页§1.1基本概念及经济学相关基础知识回顾房地产经济学

经济学科中的一个分支学科——部门经济学科宏观上研究：①房地产经济运行规律②房地产资源的有效配置微观上研究：房地产开发、经营、消费、服务、管理的运行机制和规律。

第11页/共53页§1.1基本概念及经济学相关基础知识回顾房地产经济

房地产生产、流通、消费和再生产过程中的经济活动。

第12页/共53页§1.2房地产经济活动的基本环节与内容生产环节房地产经济活动的生产环节，即通过对自然状态的土地投入人类劳动，进行房屋和基础设施建设，获得房地产劳动产品的过程。注：这一环节的前提条件是——获得可供开发的土地房地产经济活动第13页/共53页注1：房地产生产活动的主要内容第一层次：土地开发、房屋开发建设第二层次：在第一层次基础上发展的综合开发、配套建设，以及在流通、消费环节中以装饰和

修缮形式为主的追加。第14页/共53页注2：房地产综合开发的涵义从横向看——对开发地区包括：合理规划统筹安排配套建设从纵向看——对建设全过程包括：规划设计征地拆迁土地平整建设施工第15页/共53页注3：装饰与修缮装饰——建筑安装的外延修缮——局部建筑物的再生产第16页/共53页§1.2房地产经济活动的基本环节与内容流通环节房地产业流通环节，即房地产的劳动产品进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程。严格地讲：房地产流通是指房地产的商品形态与货币形态相互转化的过程。即：通过交换实现房地产的价值和使用价值。亦即：房地产开发建设者交出房地产的使用价值，换回价值的过程。当然，未经开发的“生地”也能投人市场流通。第17页/共53页注1：房地产流通的活动内容第一层次：土地流通，即地产流通包括：土地征用土地使用权的出让、转让土地使用权的租赁、抵押等第二层次：房地产流通，即房产流通包括：房屋出租、出售房屋置换房屋抵押、典当第18页/共53页注2：房地产流通主要方式房地产流通的主要方式有：房地产买卖房地产租赁房地产抵押房地产典当第19页/共53页消费环节房地产消费是指通过对房地产的占有、使用实现其使用价值的过程。经济学对于消费的解释：通过对经济物品的占有、使用，实现其使用价值的过程。§1.2房地产经济活动的基本环节与内容第20页/共53页注：房地产消费的形式生产消费生活消费经营消费行政消费第21页/共53页注1：房地产经济产生的基础所有权的产生是房地产经济形态形成的基础房地产经济是商品经济形态的历史产物第22页/共53页注2：房地产经济运行的基本规律房地产市场运行规律房地产经济活动的基本规律房地产资金（资本）运行规律第23页/共53页注3：房地产经济运行最基本、最重要的关系房地产产权关系市场供求关系收益分配关系第24页/共53页注4：房地产经济运行的基本环境制度保障与政策环境外部环境第25页/共53页注5：我国房地产经济发展的基本过程土地使用权的有偿转让房屋商品化与住房制度改革房地产综合开发与建设的突飞猛进房地产市场的逐步建立与日益活跃房地产经营方式的多样化房地产法律法规体系的逐步完善第26页/共53页§1.3房地产经济与国民经济的关系第27页/共53页第28页/共53页两者关系的具体表述房地产经济（部门经济）是国民经济（宏观经济）的一部分两者之间具有显著的互动性和关联性

表现在：总趋势正相关国民经济带动房地产经济房地产经济波动的波幅大于国民经济国民经济波动的波长大于房地产经济第29页/共53页§1.4房地产业在国民经济中的地位和作用1）房地产业在现代社会中重要作用的一般表述[1]房地产业的特点基础性产业的作用先导性产业的作用高度综合性和高度关联性及其作用主导性产业的作用不平衡性第30页/共53页注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件主导产业概念：

“起爆剂产业”一国产业结构中需求的价格和收入弹性都很高的，能够带动其他产业的先导性产业。作用：可以加速一国产业结构的高度化进程。第31页/共53页注：主导产业、支柱产业确定的标准

与面临的特殊条件支柱产业概念：少数在国民经济中处于举足轻重地位的，其价值在国民生产总值中占有较大比重的产业。第32页/共53页注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件c)主导产业与支柱产业的区别主导产业强调的是——

产业的带动作用和扩散作用支柱产业强调的是——

产业在国民经济中的比重和份额主导产业强调的是——

产业成长初期对国民经济的带动作用支柱产业强调的是——

产业成熟期对国民经济的支撑作用所以：支柱产业可以由主导产业转化而来第33页/共53页注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件确定的标准中国“九五”期间国家计委政策研究办公室在编制《中国支柱产业振兴方略》中队支柱产业提出了九条要求，其中第一条最主要的标准是：产业增加值占国民生产总值的5%。美国经济学家罗斯托的经济成长理论认为：主导产业应能够吸收新技术，且本身有较高的增长率，对相关产业有较强的扩散性作用。第34页/共53页注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件日本经济学家筱原三代平则提出过著名的规划产业结构的两个原则：收入弹性原则——把收入弹性较大的产业作为主导发展的产业，以保证该产业有足够的市场。生产率上升原则——把生产率提高幅度较大的产业作为重点发展的产业，一边能够迅速扩张产业的规模。第35页/共53页§1.4房地产业在国民经济中的地位和作用2）房地产业占国民经济的比重及其对国民经济的贡献按照国家统计局数据计算的房地产业增加值及其占GDP的比重房地产业的经济增长贡献率第36页/共53页年份房地产业增加值（亿元）房地产业增加值增展速度（%）房地产业增加值/GDP(%)房地产业增加值增量/GDP增量（%）房地产为GDP增长贡献的百分点(个)1991368.21992521.134.31.93.00.431993640.78.61.81.50.201994870.311.61.91.90.2419951058.66.01.81.60.1719961149.32.31.71.00.1019971258.88.71.71.70.1519981452.618.51.95.00.3919991528.48.41.92.00.1420001698.712.81.92.30.1820011885.410.21.92.40.18房地产业对国民生产总值增长的贡献资料来源：《中国统计年鉴（2002）》、《中国统计年鉴（2003）》第37页/共53页2001年国民经济各产业增加值的排序国民经济产业分类占GDP的比重（%）增加值排序A农、林、牧、渔业16.112B采掘业4.797C制造业34.291D电力、煤气及水的生产和供应业4.468E建筑业6.554F地质勘探业、水利管理业0.3515G交通运输、仓储及邮电通讯业6.135H批发和零售贸、餐饮业8.143I金融、保险业5.746J房地产业1.9412K社会服务业3.969L卫生、体育和社会福利业1.0113M教育、文化艺术及广播电影电视业2.8510N科学研究和综合技术服务业0.7214O国家机关、党政机关和社会团体2.6611P其他行业0.3016第38页/共53页估算房地产业增加值的基础资料年份商品住宅的价格（元）城镇人口（亿人）人均住房面积（平方米）县统计口径人均住房支出（元）199616673.7317.0124.1199717903.9417.6164.0199818544.1618.6195.6199918574.3719.6222.1200019484.5920.6238.2200120174.8120.8249.5200220925.0222.8242.6200322125.2423.7256.5资料来源：各年度《中国统计年鉴》第39页/共53页房地产业的经济增长贡献率（%）

=房地产业增加值÷国民经济总增加值即：当年房地产业增加值（GDP）占国民经济增加值的比重。

第40页/共53页§1.4房地产业在国民经济中的地位和作用3）房地产业对国民经济的三大效应回顾效应前瞻效应旁侧效应第41页/共53页①房地产业的回顾效应所谓“回顾效应”——产业的发展对为其提供投入品的产业的发展所施加的影响。房地产业具有回顾效应的原因：

房地产业涵盖范围广泛，且其影响范围会随经济发展和人民收入水平的提高而逐步扩大。第42页/共53页例：商品房销售与钢材、木材、水泥的相关性

年份项目1988198919901991199219931994商品房销售额增长率（%）33.711.223.317.979.3102.517.9木材价格指数（上年=100）129.7114.110096.4112168.7101.6钢材价格指数（上年=100）12511710010412116192水泥价格指数（上年=100）115.9130.493.9110.7120.3169.395.3第43页/共53页②房地产业的前瞻效应所谓“前瞻效应”

——产业的发展创造了能够引起新的产业活动的基础，并为更广大范围的经济活动提供了可能，甚至为新的产业的建立创造了条件。第44页/共53页③房地产业的旁侧效应所谓“旁侧效应”——产业发展对社会的影响，包括所有不能划入上两种效应的其他效应。主要是指促进了社会整体物质文明和精神文明水平提高的那些