房地产课件 第4章

土地储备和一级开发项目类别及含义房地产综合开发项目的含义与类型房地产转让项目特点、流程和税费房地产项目定位的含义、原则、流程及方法第四章房地产项目及项目定位第一节土地储备和一级开发项目一、土地储备和一级开发项目概述1、概念：土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。

2、土地储备和一级开发项目的类别

——按照进入储备和一级开发程序的土地来源不同，土地储备和一级开发项目可以分为地方土地储备和一级开发项目、央产土地储备和一级开发项目、军产土地储备和一级开发项目。——按照土地储备和一级开发实施的主体不同，土地储备和一级开发项目可以分为土地一级开发商实施的土地储备和一级开发项目、政府直接实施的土地储备和一级开发项目。——按照原土地使用方的意愿不同，土地储备和一级开发项目可以分为原土地使用方主动申请的土地储备和一级开发项目、原土地使用方被动接受政府对其实施的土地储备和一级开发项目。3、土地储备和一级开发项目的成本1）征地、拆迁补偿费及有关税费2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用3）市政基础设施建设有关费用4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用5）贷款利息6）其他费用二、一般土地储备和一级开发项目地方土地储备和一级开发项目概述地方土地储备和一级开发项目的一般程序地方土地储备和一级开发项目的管理机构1、地方土地储备和一级开发项目概述地方土地是指处于当地行政管辖地域范围内，且当地政府或集体组织为该土地所有者代表的土地。它既不属于中央在当地的机构用地，也不属于军队在当地的军事管理用地。2、地方土地储备和一级开发项目的一般程序1）编制一套符合当地发展的土地利用总体规划

2）制定土地供应计划、土地开发计划和土地利用计划3）原土地所有者和使用者征得主管部门的同意后，向市国土局提出申请

4）市国土局受理申请并进行土地预审——编制土地一级开发实施方案5）由市国土局会同相关部门确定土地一级开发主体：土地储备机构、招标企业6）一级开发主体办理相应手续7）市发展和改革部门办理立项核准批复8）由土地一级开发实施单位组织实施拆迁及市政建设9）由各部门审核土地开发成本，验收三、特殊土地储备和一级开发项目央产土地储备和一级开发项目概述

央产地是指虽处于当地行政管辖区域范围内，但土地使用主体为中央在京单位，且其使用不受当地政府影响的土地。本书中所提及的央产地主要是指由中央在京企业使用，并归口于国务院机关事务管理局管理的土地，它不同于地方地，也不同于军产地。央产土地储备和一级开发项目的一般程序央产土地储备和一级开发项目的管理机构

1、央产土地储备和一级开发项目军产土地储备和一级开发项目概述

军产地是指处于当地行政管辖区域范围内，但出于军事用途，由中国人民解放军系统控制、使用，被划为军事管理区的土地，是军产的重要组成部分。这些土地归口于中国人民解放军总后勤部管理，不受当地政府干涉。它不同于地方地，也不同于央产地，具有一定的保密性。军产土地储备和一级开发项目的一般程序军产土地储备和一级开发项目的管理机构2、军产土地储备和一级开发项目第二节房地产综合开发项目一、房地产综合开发项目的含义1、房地产综合开发的含义

是指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。2、房地产综合开发项目的含义

在房地产开发的过程中，从获取土地到整个物业建设全过程实施管理的项目即为房地产综合开发项目。二、住宅房地产开发项目1、普通商品住房开发项目建设部2005年33号文户型面积不超过120平方米，容积率在1.0以上房屋销售价格在同地段平均交易价格的1.2倍以内的商品住房2、限价商品房开发项目四限：限地价、限房价、限套型、限对象3、经济适用房开发项目微利价格，中低收入家庭4、廉租房开发项目租金补贴或实物配租最低收入且住房困难户5、别墅开发项目功能齐全、带有花园或院落的两层或多层房屋6、旅游住宅房地产项目三、商用房地产开发项目1、写字楼房地产开发项目办理行政事务和从事业务活动的楼宇写字楼按功能可分为：单纯型写字楼、商住型写字楼、综合型写字楼写字楼按现代化程度可分为：非智能型写字楼、智能型写字楼写字楼按国际惯例可分为：甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼5A—OA办公智能化;BA楼宇自动化;CA通信传输智能化;FA消防智能化;SA安保智能化2、酒店式公寓类住宅开发项目提供酒店式的服务，公寓式的管理，集住宅、酒店、会所等多功能于一体3、旅游房地产开发项目4、商业用房项目以旅游度假为目的的房地产开发营销模式。主要有时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式各类商场、临街房、门面房、餐馆、宾馆四、工业房地产开发项目工业房地产是指工业类使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商业服务业和综合类用地以外的第四种性质用地。1、工业园区开发模式

——目前各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，都是在政府主导下进行2、主体企业引导模式上海石化工业园区3、工业地产商模式4、综合运作模式第三节房地产转让项目一、房地产转让项目概况1、房地产转让项目的含义是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。2、房地产转让项目的基本类型3、房地产项目转让的政策规定土地转让，房地产转让出让方式取得土地使用权的转让划拨方式有偿转让，无偿转让二、土地开发阶段转让的项目项目的基本特点转让的基本流程发生的主要税费土地转让的出让方缴纳的税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税土地转让的受让方缴纳的税费：契税、印花税此外还包括交易手续费，土地证工本费，交易成本如评估、勘测、公证、场地等费用。三、房地产在产品阶段转让的项目项目的基本特点转让的基本流程发生的主要税费四、房地产产成品阶段转让的项目项目的基本特点转让的基本流程发生的主要税费第四节房地产项目定位一、房地产项目定位的含义

1、房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程。2、房地产项目定位的重要性3、房地产项目定位的发展趋势1）掌握市场需求变化的态势2）建立企业及产品的市场特色3）企业制定市场营销组合策略的基础二、房地产项目定位的原则与企业发展战略相一致符合市场需求协调发展原则符合城市规划效益最大化三、房地产项目定位的流程与基本内容1、项目定位的基本流程市场调查分析土地条件分析和确定客户群产品定位租售价格定位成本费用测算预测租售收入和租售进度经济评价最后确定方案2、项目定位的主要内容

1）确立