房地产测量 ppt课件 第8章 房产调查

第8章房产调查北京大学出版社《房地产测量》教学目标（1）掌握房产调查的概念、对象和范围；（2）掌握房产调查单元的划分及其编号规则；（3）掌握房产调查的基本内容；（4）掌握房产调查的基本过程和程序；（5）了解房屋调查表及其填写内容。北京大学出版社《房地产测量》基本概念房屋、房产、房产调查、房产权源、房屋产别、房屋产权单元、幢、层、户、房屋编号、房屋用途、房屋结构、房屋调查表北京大学出版社《房地产测量》引例房产调查并不单单是为房产行政管理服务。例如在城市拆迁、区域住房改造等工程项目中，在施工前进行详细的房产调查、测量十分必要。调查获取的房产信息、数据对之后的拆迁补偿、施工等都有重要的支撑作用。北京大学出版社《房地产测量》8.1房产调查概述

8.1.1房产调查的目的和任务

1）满足实时的房屋产权登记需要；

2）满足高效行政管理、经营管理需要；

3）满足城市建设、科学发展决策的需要；

4）满足其他相关各行业的信息需要

北京大学出版社《房地产测量》8.1.2房屋1)结构牢固，属于永久性建筑物；2)有围护体，如墙、板、门、窗、栏等建筑构件；3)有上盖，屋顶、顶面楼板。北京大学出版社《房地产测量》8.1.3房产调查单元及其编号1．房产区与房产分区北京大学出版社《房地产测量》2.丘与丘号北京大学出版社《房地产测量》丘的编号格式如下：

市代码+市辖区(县)代码+房产区代码+房产分区代码+丘号

(2位)

(2位)

(2位)

(2位)

(4位)

广州市天河区（县级）房产区代码（镇）房产分区代码（街坊）第28丘0102（0001～9999）03（01～99）05（01～99）0028（0001～9999）北京大学出版社《房地产测量》3．幢实际房屋分幢中，几种特殊情况的分幢处理。

1)紧密相连的房屋，不可分割的，可作为一幢。

2)以过道或通廊相连的建筑，独立分幢。

3)具有多个功能区的综合楼，视为一幢。

4)由塔楼和裙楼组成的建筑，一般视为一幢处理。北京大学出版社《房地产测量》4.层

1)采光窗在室外地坪以上的半地下室，其层高在2.20m以上的，计算自然层数。

2)架空层、转换层、设备层，层高在2.2米以上的，计算自然层数。

3)房屋的假层、夹层、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，不计算自然层数。

4)突出层面的楼梯间、水箱间，不计算层数。

5)房屋的自然层数按室内地坪以上计算，每一自然层各划分为一层，其编号从室内地坪开始向上按1、2、3、……编号。

6)房屋室内地坪以下的为地下室，其编号从室内地平开始向下按-1、-2、-3、……编号。

北京大学出版社《房地产测量》5.户

1)成套住宅，一般以一套划分为一户。

2)独立使用和出售的商业用房、库房按其权界线分户。

3)一幢房屋为同一产权人的，一幢房屋可划分为一户。

4)独立使用的地下室按其权界线分户。

5)不被分摊的公共部分应视为一户。

6)无分隔墙体的商铺、摊位、车位等，应有明确的界址线，且产权界址点设有界桩（钉）、施工图纸上界线清楚的可按其产权界址线分户。

7)一幢房屋内，属于同一产权人且相毗邻的成套房屋，可统列为一户。

8)一幢房屋内，属于同一产权人但不相毗邻的成套房屋，应分别各列为一户。北京大学出版社《房地产测量》

实地有编号的以实地编号为准。实地无编号的，成套住宅按单元号、层次、户号编号。编立时，从下层至上层对各户顺序编号，当一户房屋跨层时，该户各层房屋编同一户号。分户房屋权界线的确定应以产权来源为依据。有合法协议约定的，以协议为准确定。无合法协议约定的，按如下要求确定：成套房屋的分户权界线取其分户隔墙和外墙的中线。商业铺位、车位等分户权界线取分隔墙中线，无分隔墙时取界址点连线，门面临街部位取其外墙的中线。整层为一户时，分户权界线为该层外墙中线。整单元为一户时，分户权界线为单元间共墙的中线和外墙中线。北京大学出版社《房地产测量》8.2房产调查的基本内容

8.2.1房屋用地调查

l.房屋用地的坐落房屋用地的坐落是指房屋用地的地理位置（方位和地点），即所在地的地理名称。如某处房屋用地所在的街道、门牌号，填写为：××区（县）××街道（镇××街巷（胡同）××号等，与房屋调查的房屋坐落相同。

北京大学出版社《房地产测量》2．房屋用地的产权性质

房屋用地的产权性质指土地的所有权，按国有或者集体两类填写。集体所有的还应注明土地所有单位的全称。3．房屋用地的等级房屋用地的等级是按照土地不同用途和位置优劣进行评定的，城镇的土地等级主要考虑繁华程度、交通条件、基础设施、环境条件、人口分布、土地附着物、土地利用效率等因素评定。划分土地等级是制定城市土地使用费标准的前提条件。土地等级评定以后不是一成不变的，随着城市建设的发展，应每隔若干年进行适当的调整。用地等级按照当地人民政府制定的土地等级标准或规定执行。北京大学出版社《房地产测量》4．房屋用地的税费房屋用地税费指房屋用地人每年向税务机关缴纳的费用，以年度缴纳金额为准。免征土地税的填“免征”。5．房屋用地的使用权主房屋用地的使用权主指房屋用地的产权主姓名或单位名称。6．房屋用地的使用人指房屋用地实际使用人的姓名或单位名称。北京大学出版社《房地产测量》7．用地来源（权源）北京大学出版社《房地产测量》8．用地四至用地四至指用地范围与四邻接壤的情况。一般按东、南、西、北方向注明邻接丘号、街道名或沟、渠、水域等名称。9．用地范围的界标用地范围的界标是指用地界线上的各种标志，包括道路、河流等自然界，房屋墙体、围墙、栅栏、篱笆等围护物，以及界碑、界桩等埋石标志。北京大学出版社《房地产测量》10．用地用途分类（用地类别）土地用途调查按本书第三章所述。按国标《土地利用现状分类》（GB/T21010—2007）进行分类。北京大学出版社《房地产测量》

8.2.2房屋调查

1．房屋坐落房屋坐落是指房屋街道、门牌或地理名称，通常为××区（县）××街道（镇）××街巷(胡同)××号。路、街、巷等名应以民政部门规定的名称为准，门牌号应以公安部门钉注的门牌号为准。房屋坐落在小的里弄、胡同或小巷时应加注附近主要街道名称。若房屋无门牌号时，应借用毗连房屋门牌号并加注东、南、西，北方位。房屋坐落在两个以上街道或有两个以上门牌号时，应全部注明。单元式的成套住宅，应注明单元号、室号或户号。北京大学出版社《房地产测量》2．房屋产权主房屋产权主也称为房屋权属主、产权人、权利人等。是指依法占有或已合法取得房屋产权的单位或个人北京大学出版社《房地产测量》3．房屋产别

房屋产别是指房屋的产权类别。按GB/T17986《房产测量规范》“房屋产别分类标准”规定的标准划分。一级八类。北京大学出版社《房地产测量》4．房屋产权来源房屋产权来源是指产权人取得房屋所有权的时间和方式。房屋所有权取得方式有买受、受赠、交换、继承、自建、翻建、收购、征用、调拨、价拨、拨用等。买受、受赠、继承、交换的房屋产权转移以有关协议、文约、合同、裁定公证等文件为准。自建、翻建的房屋产权的确认以报批文件和竣工图件为准。征用、调拨、价拨、拨用的房屋的产权转移以审批文件为准。房屋产权来源有两种以上的，均应注明。

1)买受即依法在房地产市场买入房产，从而取得房屋产权的的方式。国有房产、集体所有房产和私有房产在国家法律允许的范围内都可作为商品，在房地产市场买卖。

2)受赠即受赠人（政府、集体、单位或个人）接受房屋原产权主将房屋的全部或部分产权的合法赠与，从而获得房屋全部或部分产权的方式。赠予的方式可以是有附有附加条件的，也可以是无条件的。一般均应办理公证手续或签订协议文件。北京大学出版社《房地产测量》

3)交换一般是指房屋产权人之间进行的对不同房屋产权的互换。交换可以是等价交换，也可以是折价交换或补价交换。交换应有交换合同或协议文件，并取得公证，办理产权变更登记。

4)自建即经批准新建的房屋，房屋建成后，新建单位或个人便拥有该房屋的产权，取得新建房屋的所有权和使用权，并可领取房地产产权证。

5)翻建指经批准以后在自己原有房屋的基础上进行翻新改建，包括部分拆建的房屋，并取得翻建新增的房屋产权。翻建房屋应办理变更登记手续。

6)收购指政府或房地产管理部门收购的房屋。北京大学出版社《房地产测量》

7)征用指国家根据建设需要征用的房屋，同时支付房屋补偿费及安置补助费。

8)调拨指政府或房地产管理部门将国有房产无偿调拨给全民所有制或集体所有制单位使用。房屋产权归属以调拨文件规定的为准。

9)价拨指政府或房地产管理部门将国有房产有偿调拨给全民所有制或集体所有制单位使用。房屋产权归属以调拨文件规定的为准。

10)划拨指政府或房地产管理部门将国有房产免租拨借给单位使用、管理、维修的房屋。房屋产权为国家所有，使用单位仅有使用权。产权来源有两种以上的，应全部注明。北京大学出版社《房地产测量》5．房屋总层数

房屋层数是指房屋的自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。6．房屋所在层次

房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层，地下层次以负数表示。北京大学出版社《房地产测量》7．房屋建筑结构

按GB/T17986《房产测量规范》，房屋建筑结构共分为六类。北京大学出版社《房地产测量》8．房屋建成年份

房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份的，应分别注明。为了便于管理，房屋要素的调查结果需用房屋要素代码来表示。房屋要素代码全长8位。第1位为房屋产别，用一位数字表示到一级分类；第2位为房屋结构，用一位数字表示；第3、4位为房屋层数，用两位字符表示；第5、6、7、8位为建成年份，用四位字符表示。如某幢房屋要素代码为“13061988”，表示其为国有房产、钢筋混凝土结构、6层、1988年建成。北京大学出版社《房地产测量》9．房屋用途见教材表8-3房屋用途分类北京大学出版社《房地产测量》10．房屋墙体归属

房屋墙体归属指房屋四墙所有权的归属，当墙体为一家所有时，称为自有墙；墙体为两家共有时，称为共有墙；墙体为别人家所有时，称为借墙。房屋墙体归属调查时，应分别注明自有墙、共有墙和借墙三类。11．房屋产权的附加说明

在他人用地范围内所建的房屋，应在幢号后面加编房产权号，房产权号用标识符“A”表示。多户共有的房屋，在幢号后面加编共有权号，共有权号用标识符“B”表示。北京大学出版社《房地产测量》12．房屋权界线示意图

房屋权界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图，表示房屋及其相关位置、权界线、共有共用房屋权界线，以及与邻户相连墙体的归属，并注记房屋边长。房屋权界线指房屋权属范围的界线，包括共有共用房屋的权界线，以产权人的指界与邻户认证来确定，对有争议的权界线，应作相应记录并标注部位。北京大学出版社《房地产测量》8.3房产调查的一般程序

8.3.1房产调查的组织原则

区域的房产基础测绘中，在各区县房产管理部门的统一组织下实施区域的房产调查与测量工作。各区（县）大规模的房产基础测绘，原则上应在区域地籍调查完成后进行，以便于房产调查中充分利用地籍调查的成果资料。应充分利用已有的地籍调查、测量成果。在已经完成地籍数据库建库的区(县)，房屋用地的权属状况以地籍调查资料为准，不再重新调查。在调查项目区域无地籍调查成果资料时，则需要首先进行房屋用地调查，再实施房屋调查。

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在调查项目区域已有地籍调查成果资料时，则应充分利用地籍调查成果资料中的宗地信息如土地坐落、产权人、权属性质、宗地四至、界址点坐标、土地利用状况等，并在此基础上实施宗地内的房屋调查。房屋的权属状况，根据房产登记申请材料，经过对所申请房屋权属的实施现场调查，必要的情况下，需要通知权界线有关的权属人或代理人到现场进行指界。北京大学出版社《房地产测量》8.3.2房产调查的实施1.调查准备

城镇区域（如各市辖区、县）房产基础测绘时，按下列要求进行调查准备工作。进行房产项目测绘时，一般需要进行下列一项或多项准备工作。

1)区域房产基础调查与测绘，按《房产测量规范》中的要求和前述的方法和原则进行房产单元的划分和预编号。

2)收集城镇地籍调查、土地调查和土地变更调查资料，包括如地籍图、土地详查图件、变更调查图、城镇地籍控制测量数据、控制点网图、平差计算资料及成果表、城镇地籍的解析界址点成果表。

3)调阅已有房产图籍、查询房地产数据库收集相关房产资料，或通过各个渠道（如城建规划部门、市政公用部门、房地产开发企业、交易市场、政府房地产管理部门、拆迁管理单位等）收集各种房产变更信息，并进行归类、列表，以备现场调查之用。

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4)对区域房产调查登记申请资料进行整理，对需要进行的房产调查区域边界、调查对象、调查工作量等都有较为清晰的掌握。对区域的房产测量进行技术方案设计，内容包括区域控制测量方案，已有控制点分布情况及其坐标等资料。对调查区域的一些可能遇到的特殊情况进行充分的估计，并统一认识，并确定相应的处理方法。

5)调查底图应选择已有的分幅地籍图。无分幅地籍图时，应选择现势性好的1:500-1:2000的大比例尺地形图作为房产调查底图，也可采用与上述相同比例尺的正射影像图或放大航片。

6)房屋用地调查表、房屋调查表等表格等相关表册的统一印制。北京大学出版社《房地产测量》