投资估算与财务评价

3投资估算3.1销售计划划3.1.1开发发进度根据项目目的投资情况况及规划和运运营安排，项项目建设期为为两年（2007--2008），销售期期为三年（2008--2010）3.1.2销售售计划(1)销售价格格本项目根据市场场定位主要采采用成本定价价法及可比楼盘定定价法，结合合项目的市场场需求情况，结合项目所采取的的低开高走的的营销策略。住住宅、车库的的定价情况为为：项目多层住宅均均价为6200元/㎡；项目小高高层住宅均价价为60000元/㎡；项目高层住宅均均价为5800元/㎡；车库1000000元/泊位；(2)销售计划划及收入预测测根据建设情况及及资金投资和和需求状况确确定销售计划划,同时根据已已确定的均价价预测收入情情况如下表:表3-1销售收收入分批按比比例预测销售计划建设经营期年收收入（万元）项目分类总量2007200820092010多层住宅(㎡)30221.00020%50%30%车位(个)183.0020%50%30%销售收入4113.40010283.5516170.111小高层住宅(㎡)29333.00030%40%30%车位(个)183.0030%40%30%销售收入5828.9447771.9225828.944高层住宅(㎡)26666.00020%50%30%车位(个)183.0020%50%30%销售收入3459.2668648.1445188.888合计13401.66026703.55717187.993总销售收入：113401..60+267033.57+171877.93=557293..10（万元）3.2投资估算算投资估算编制依依据1）规划方案设设计图纸和相相关技术资料料；2）《全国统一一市政工程预预算定额》；；3）《全国统一一建筑工程基基础定额应用用手册》；4）《山东省安安装工程费用用构成及计算算规则》；5）《建筑给排排水设计手册册》；6）《山东省建建设工程监理理收费标准》；；7）《工程设计计收费标准》；；8)山东省建筑筑材料市场价价。开发成本开发成本包括土土地费用、建建筑安装工程程费、前期工程费费、基础设施费费、公共配套设设施建设费、开发期间税税费。（1）土地费用用本项目所获得的的地块已经完完成了征地拆拆迁和三通一一平，开发商商所需支付的的有土地费用用、获取土地地过程中发生生的费用及契契税。表3-2土地地使用费序号项目金额(万元)估算说明1土地费用15848.4491.1土地获取费用15386.88864112㎡××2400元/㎡1.2契税461.61土地获取费用××3%（2）前期工程程费前期工程费主要要指项目开发发的前期调研研、规划设计计、设可行性性研究费，以以及筹建开班班费等，按照照建筑安装费费的一定比例例计取。表3-3前期期工程费序号前期工程费用金额（万元）估算说明1规划设计438.66建筑安装工程费费的3%2可行性研究费21.93建筑安装工程费费的0.15%%3水文地质勘察费费73.11建筑安装工程费费的0.5%4筹建开班费365.55建筑安装工程费费的2.5%合计(万元)899.24（3）建筑安装装工程费建筑安装工程费费是指建造房房屋所发生的的建筑工程费费用、设备费费用、安装工工程费用和地地下装饰费用用等。本项目目按多层、小小高层、高层层分别估算，估估算的每平方方米单价与住住宅销售面积积的乘积为建建筑安装工程程费。表3-4建筑筑安装工程费费项目建筑面积建安工程费金额合计(万元元)单价（元）金额（万元）多层30221.0001600.0004835.36614621.885小高层29333.0001700.0004986.611高层26666.0001800.0004799.888（4）基础设施施费表3-5基础设设施费序号项目金额（万元）分摊价（元/㎡㎡）计算基础1供电工程320.5650.00用地面积2供水工程96.1715.00用地面积3电信工程32.065.00用地面积4煤气工程96.1715.00用地面积5绿化工程76.9330.00绿化面积6道路工程256.4540.00用地面积7排水工程192.3430.00用地面积合计1070.677（5）公共配套套设施建设费费表3-6公共共配套设施建建设费序号项目名称金额(万元)计算说明备注1儿童游戏场所900.15×6000面积600㎡，1500元/㎡2栖息广场、景观水池3000.1×30000面积1000㎡㎡，造价为3000元/㎡3停车场878.40.08×100980建筑面积109980㎡(549个×20㎡)，造价为800元/㎡4变电房设施费150.05×3000建筑面积为3000㎡，造价为为500元/㎡5垃圾站建设费90.03×3000建筑面积为3300㎡，造价为300元/㎡6污水处理厂90.03×3000建筑面积为3000㎡，造价为300元/㎡合计1301.4（6）开发期间间税费表3-7开发期期间税费序号项目名称金额（万元）计算依据说明1固定资产投资方方向调节税0.000.002建造工程质量安安全补偿费58.49建安工程费×00.4%3供水管网补偿费费20.120.3T/户，600元/T（1118户）4供电用电负荷费费214.664KVA/户，480元/KVA（1118户）5物业管理基金292.44建安工程费×22%6其他税费292.44建安工程费×22%合计878.14（7）不可预见见费房地产项目应该该考虑适当的的不可预见费费。不可预见见费包括备用用金（不含工工料价格上涨涨备用金）、不不可预见的基基础或其他附附加工程增加加的费用、不不可预见的自自然灾害增加加的费用。根根据项目的复复杂程度和前前述各项费用用的准确程度度，以1）～5）项之和的3%计算：不可预见费=（158488.49+8899.244+146221.85++1070..67+13301.4）×3%=1038..59（万元）开发成本：以上1～7项之之和：158848.499+899..24+144621.885+10770.67++1301..4+10338.59=356588.39（万元）3.2.3开发发费用(1)管理费用用管理费用是指房房地产开发企企业的管理部部门为组织和和管理房地产产项目的开发发经营活动而而发生的各项项费用。取以以上1）～5）项之和的3%计算：（15848..49+8999.24++146211.85+11070.667+13001.4)××3%=12210.644万元(2)销售费用用销售费用是指房房地产开发企企业在销售过过程中发生的的各项费用，以以及专设销售售机构或委托托销售代理的的各项费用。按销售收入的22%计算：销售售收入572933.10×22%=11445.86万元（销售售收入详细分分析见销售收收入预测表）。(3)财务费用用：财务费用用主要是指房房地产企业为为筹集资金而而发生的各项项费用。本项项目主要是指指借款利息。本项目采用等额额本金偿还，利利率按目前的的中长期贷款款年利率6.02%。宽限期1年，3年内还清。共共计约为20000万元。财务务费用为3082..48万元。详见表3-111。成本费用估算汇汇总成本费用即开发发成本和开发发费用之和：：表3-8成本费费用估算汇总总表序号项目名称金额（万元）1开发成本35658.3391.1土地费用15848.4491.2前期工程费899.241.3建筑安装工程费费14621.8851.4基础设施费1070.6771.5公共配套设施费费1301.4001.6开发期间税费878.141.7不可预见费1038.5992开发费用5240.5992.1管理费用1012.2552.2销售费用1145.8662.3财务费用3082.488合计40898.9983.3项目建设设用款计划与与资金筹措本项目开发投资资的资金来源源有三个渠道道：一是企业业自有资金，二二是银行贷款款，三是销售售房收入用于于再投资的部部分。本项目目开发商投入入自有资金约约13000万元，作为为项目的启动动资金，另需需银行贷款20000万元，剩余余部分约为7898..98万元用销售售收入补充，总总投资约为440898..98万元。其中项目资本金金在前两年投投入，银行贷贷款全部用于于第一年投入入；不足部分分根据实际情情况通过销售售收入解决。表3-9投资资计划与资金金筹措表单位:万元计算期序号项目合计20072008200920101建设投资40898.99820041.44617675.1171912.4771269.8881.1土地费用15848.4497924.2447924.2440.000.001.2前期工程费899.24539.55359.700.000.001.3建筑安装工程费费14621.8858773.1115848.7440.000.001.4基础设施费1070.677642.40428.270.000.001.5公共配套设施费费1301.400520.56780.840.000.001.6开发期间税费878.14526.88351.260.000.001.7不可预见费1038.599259.65259.65259.65259.651.8管理费用1012.255253.06253.06253.06253.061.9销售费用1145.8660.00229.17572.93343.761.10贷款利息3082.488602.001240.244826.83413.411.11流动资金0.000.000.000.000.002.资金筹措40898.99820041.44617675.1171912.4771269.8882.1自有资金13000.00041.4612958.5540.000.002.2借款20000.00020000.0000.000.000.002.3销售再投入7898.9880.004716.6331912.4771269.8883.4财务评价价评价的依据与原原则（1）评价依据据建设部20000年发布的《房房地产开发项项目经济评价价方法》（2）评价原则则1）费用与效益益的计算范围围的一致性原原则2）费用与效益益识别的有无无对比原则3）基础数据确确定中的稳定定性原则财务基础数据（1）计算期：：计算期2007年-2010年共计4年，其中建建设期为2007-2008年，共两年；经营期期为20088-20100年，共三年年。（2）项目贷款款及利息见借借款还本付息息表(银行利率:6.022%)表3-10贷贷款还本付息息结算表单位:万元序号项目名称合计计算期2007年2008年2009年2010年1年初借款累计0.0020602.00013734.6676867.3332本年借款20000.0000.000.000.003本年应计利息3082.488602.001240.244826.83413.414年底还本付息0.008107.5777694.1667280.7555年末借款累计20602.00013734.6676867.3330.00（3）销售进度度与销售收入入：见销售收收入预测表和和销售收入分分批按比例预预测表3-1。（4）销售税金金及附加估算算：详见销售售税金及附加加表：表3-11销销售税金及附附加表单位:万元序号项目建设经营期合计计算依据20072008200920101销售收入0.0013401.66026703.55717187.99357293.1102销售税金及附加加804.101615.5771039.8773459.5332.1至2.55求和2.1营业税670.081335.188859.402864.6661×5%2.2城市建设维护税税46.9193.4660.16200.532.1×7%2.3教育费附加20.1040.0625.7885.942.1×3%2.4交易管理费67.01133.5285.94286.471×0.5%2.5交易印花税0.0013.358.5921.951×0.05%%3土地增值税1740.877注：在税后利润润估算中，各各项税率取值值为：营业税税占销售收入入的5%；城市建设设维护税占营营业税的7%；教育费附附加占营业税税的3%；印花税占占销售收入的的0.05%；交易管理理费占销售收收入的0.5%；增值额未未超过50%的部分按照30%计算增值税，超过50%的部分按照40%计算，超过100的部分按照50%计算。项目财务评价财务评价的基本本原理是从财财务报表中取取得数据，计计算财务评价价指标，然后后与基本参数数作比较，决决定项目的取取舍。财务评评价体系有三三部分组成：：财务报表、财财务评价指标标和用于财务务评价的国家家和行业参数数。（1）基准收益益率的确定该项目预计投资资为408998.98万万元，其中自自有资金13000万，银银行两年期贷贷款20000万，年利率率为6.02%，采取等额额本金偿还方法，从第第二年开始偿还还。在确定项项目的基本收收益率时，应应不低于单位位资金的使用用成本；同时时本项目的资资金由自有资资金和贷款构构成，故最低低收益率还应应不低于行业业基准收益率率与贷款利率率的加权平均均收益率，基本收益率率确定为10%。（2）损益表反映项目在计算算期内逐年的的成本、税后后利润和收益益状况。表3-12损损益表单位：万元元序号项目合计建设经营期20072008200920101销售收入57293.11013401.66026703.55717187.9932总成本费用40898.99820041.44617675.1171912.4771269.8882.1开发成本35658.33919186.33915952.669259.65259.652.2开发费用5240.599855.061722.4881652.8221010.2333销售税金及附加加3459.533804.101615.5771039.8774土地增值税1740.877407.21811.40522.265利润总额11193.772-20041..46-5484.88822364.11414355.9926所得税2798.4337税后利润8395.299总投资利润率27.37%自有资金净利润润率64.58%（3）现金流量量表反映项目在全部部计算期内的的经济活动状状况全部现金流量表表:表3-13全全部现金流量量表单位：万元元序号项目合计20072008200920101现金流入57293.1100.0013401.66026703.55717187.9931.1销售收入57293.1100.0013401.66026703.55717187.9932现金流出48897.88120041.44619541.0075643.7443671.5442.1建设投资40898.99820041.44617675.1171912.4771269.8882.2销售税金及附加加3459.5330.00804.101615.5771039.8772.3土地增值税1740.8770.00407.21811.40522.262.4所得税2798.4330.00654.591304.311839.533净现金流量8395.299-20041..46-6139.44721059.88313516.339累计净现金流量量-20041..46-26180..92-5121.1108395.299现值系数0.910.830.750.684折现净现值-18219..51-5073.99415822.5569231.877累计净现金流量量-18219..51-23293..45-7470.8891760.999内部收益率税前18.24%税后13.79%财务净现值3855.3331760.999自有资金流量表表:表3-14自自有资金流量量表单位：万元元序号项目合计建设经营期20072008200920101现金流入57293.1100.0013401.66026703.55717187.9931.1销售收入57293.1100.0013401.66026703.55717187.9932现金流出51980.22941.4627648.66413337.99110952.2292.1自有资金13000.00041.4612958.5540.000.002.2销售收入7898.9880.004716.6331912.4771269.8882.4偿还贷款本金及及利息23082.4480.008107.5777694.1667280.7552.5销售税费及附加加0.00804.101615.5771039.8772.6土地增值税0.00407.21811.40522.262.7企业所得税0.00654.591304.311839.533净现金流量-41.46-14247..0413365.6666235.6444累计净现金流量量-41.46-14288..50-922.8335312.811现值系数0.910.830.750.685折现净现值-37.69-11774..4110041.8824259.0336累计折现净现值值-37.69-11812..10-1770.2282488.755评价指标税后财务净现值2488.755内部收益率27.63%投资回收期（静静态：年）3.07投资回收期（动动态：年）3.42由现金流量表..计算项目的的净现值得=1760.999万元当财务务净现值大于于0，表示项目目的收益水平平达到行业的的基准收益率率，项目可实实施。项目的财务内部部收益率即净净现值为零时时的收益率根据全部投资现现金流量表（见见项目全部资资金现金流量量表）用内插插法计算可得得本项目总投投资的财务内内部收益率（IRR）13.799%。在本项项目中，IRR大于长期贷贷款利率6..02%，也大于基基准折现率（10%），因而风险较低，盈利机会很大，适于投资。根据自有投资现现金流量表（见见项目自有资金现金金流量表）用用内插法计算算可得本项目目自有资金的财财务内部收益益率（IRR）27.633%。在本项项目中，IRR大于长期贷贷款利率6..02%，也大于基基准折现率（10%），因而风险很低，盈利机会很大，适于投资。项目总共投资440898..98万元，自自有资金133000万元元，银行四年期贷款200000万元元。剩余的资资金由销售收收入补充。表表3-15为项目的资资金筹集与运运用表。3.5偿债能力力分析表3-15资资金筹措与运运用表（偿债债能力分析）单位：万元序号项目合计建设经营期20072008200920101资金筹措90293.11020041.44626360.11426703.55717187.9931.1自有资金13000.00041.4612958.5540.000.001.2借款20000.00020000.0000.000.000.001.3销售收入57293.1100.0013401.66026703.55717187.9932资金使用39051.9904460.70015996.44017678.99016479.1102.1建设投资40898.99820041.44617675.1171912.4771269.8882.3偿还贷款本息23082.4480.008107.5777694.1667280.7552.4营业税及附加3459.5330.00804.101615.5771039.8772.5土地增值税1740.8770.00407.21811.40522.262.6所得税2798.4330.00654.591304.311839.53盈余资金51241.22015580.77610363.7749024.677708.83从以上的表中数数据分析，每每年的盈余资资金均为正，故故从偿债能力力上分析项目目是可行的。由于本项目的还还款方式是从从第四年开始始等额本金偿偿还方式，故故可以采用利利息备付率和和偿债备付率率来评价项目目的偿债能力力。1)利息备付率率项目的利息备付付率=税息前利润/当期应还利利息。本项目的借款偿偿还期是2008年到2010年。2008年的利利息备付率为为（103663.74++654.559+1240..24）/1240..24=9.882009年的利利息备付率为为（90244.67+1304..31+8226.83）/826.883=13.4992010年的利利息备付率为为（708..83+839.553+4133.41）/413.441=4.752)偿债备付率率偿债备付率=可可用于还本付付息资金/当期还本付付息额。2009年的偿偿债备付率==(103633.74+8107..57)/81077.57=22.282009年的偿偿债备付率=(90244.67+7694..16)/76944.16=2.172010年的偿偿债备付率=(708..83+7280..75)/72800.75=1.10从以上的分析可可以看出,项目在第二年开始还款款后，在2008到2010年项目的利利息备付率（远远大于2）和偿债备备付率（大于于1）都较高。故项目目的偿债能力力较强。3.6项目不确确定性分析在项目的经济效效益评价分析析中，引用了了大量经济技技术数据如销销售单价、投投资的估算等等，这些数据据都是根据资资料对未来做做的预测，所所以都有一定定的不确定性性。不确定性性分析就是借借助盈亏平衡衡分析、敏感感性分析等方方法对项目的的投资效益可可靠程度做进进一步的分析析。影响本项目的不不确定因素主主要有总投资资、售价、销销售率等几个个方面。总投投资可能受到到到上游市场场，如原材料料市场、劳动动力市场的影影响，也可能能会受到金融融市场（如利利率变化）的的影响，使项项目的成本具具有较大的不不确定性；同同时还可能受受到政府政策策、法律法规规的限制及社社会环境的影影响使售价等等具有一定的的不确定性。总总之，参与房房地产建设或或与房地产相相关的各个领领域的变化都都可能会增加加项目的风险险，影响项目目的经济利益益，甚至导致致项目的失败败。本项目运用风险险分析常用的的两种方式——盈亏平衡分分析与敏感性性分析对本项项目的风险进进行分析。3.6.1项目目盈亏平衡分分析盈亏平衡即投资资项目的收入入和支出达到到平衡时的最最低开发规模模和销售价格格水平。当项项目的开发规规模或销售价价格水平达到到这个平衡点点时，项目既不亏本本也不盈利，称称之为“保本”状态。在影响项目的不不确定因素中中，把开发成成本、销售收收入两个因素素作为不确定定性因素进行行敏感性分析析，并通过项项目的财务净净现值和财务务内部收益率率等指标进行行分析。总的来看，本项项目的总投资资T为408988.98万元，平均均售价P为5894..35元，正常销销售率L为100%，总销售面面积97200㎡。计算如如下：1）假设其他因因素不变，计计算总投资的的盈亏平衡点点P×LL×S－T=0，代入计算算：T=P×L×SS=58988.98×1100%×997200==572933.10万元2）假设其他因因素不变，计计算平均销售售价格的盈亏亏平衡点P×L×S－TT=0，代入计算算：P=T/(L××S)=400898.998×100000/(1100%×997200))=42077.71元/㎡3）假设其他因因素不变，计计算平均销售售率的盈亏平平衡点P×L×S－TT=0，代入计算算：L=T/(P××S)=400898.998×100000/(55894.335×972200)=771.39%%即盈亏平衡时的的销售面积为为972000×71.339%=699391.008㎡亏损区亏损区盈利区0销量（㎡）97200㎡69391.08㎡收入/成本图3-1盈亏亏平衡分析图图从图中可以明显显地看出，669391..08㎡为销售量的的盈亏平衡点点，此时项目目不盈利也不不亏损：当销销量超过699391.008㎡时，项项目将一直处处于盈利状态态。假如未达达到693991.08㎡㎡的销量，则则项目处于亏损损状态，不具具有投资价值值。各因素的具体情情况见盈亏平平衡分析表：：表3-16盈盈亏平衡表项目不确定因素总投资（万元）平均销售价格（元/㎡）销售率正常情况40898.9985894.355100%各因素盈亏平衡衡点变化百分分比40.08%-28.61%%-28.61%%因素盈亏平衡点点值57293.1104207.71171.39%税前利润000税前利润变化幅幅度﹣100%﹣100%﹣100%影响本项目税前前利润的因素素主要有投资资额度，销售售价格以及销销售率等。从从表3-16可以看出，当当项目的投资资总额增加40.088%，其他因素素不变时，达达到盈亏平衡衡点。如果项项目能正常运运营，不发生生重大的安全全和质量事故故，材料价格格平稳，一般般不会超过10%，所以本项项目在投资变变动方面的风风险很小。当当项目的平均均销售价格下下降不超过28.611%（也就是说说，只要住宅宅的价格不低低于4207..71元/㎡）其他因因素不变，则则该项目一定定不会亏损。从从目前的市场场动态来看，房房地产市场的的价格很少有有下降的趋势势。从长远来来看，健康的的房地产市场场其价格基本本上是稳中有有升。3.6.2敏感感性分析敏感性分析是研研究投资效益益预测中某些些不确定因素素对预测结果果的影响及其其影响程度的的分析。敏感感性分析借助助于某些指标标如单价、成成本、税率等等随变量的变变化而变化的的计算分析，从从而查找影响响项目投资效效益最大、最最敏感的因素素：确定这些些因素的最佳佳波动范围，使