惠州大型购物广场项目可行性报告

目录第一章总论………………11.1项目目概况…………11.2建设设单位…………61.3可行行性研究报告告编制依据……61.4可行行性研究报告告编制范围……61.5结论论及建议………7第二章市场分析析与营销战略略………92.1市场场分析…………92.2营销销战略…………18第三章建设设条件…………263.1自然然条件…………263.2社会会条件…………283.3宗地现现状………333第四章建设设内容及规模模………………36第五章建设设方案…………385.1总体体规划布局……………………385.2建筑筑方案…………405.3结构构方案…………415.4给排排水方案………425.5电气气方案…………445.6煤气气供应方案……………………46第六章环境境保护与消防防安全……4476.1环境境保护…………476.2消防防安全…………49第七章方案案实施与项目目进度安排………………5507.1组织织机构及其职职能……………507.2工程程建设监理制制………………517.3项目目招投标………517.4工程程建设及销售售进度安排……52第八章投资资分析和利润润测算……5598.1投资资估算…………598.2各测测算明细………608.3项目财务务分析…………………633第九章风险险分析…………689.1政策策风险…………689.2金融融风险…………689.3成本本控制风险……………………699.4后期市场场环境风险……………7009.5资源整整合风险…………………770第十章结论论及建议………7210.11项目可行性性分析的结论论……7210.22项目建议…………72第一章总论1.1项目概况况1.1.1项目目名称：xxx广场。1.1.2建设设地点：广东东省惠州市xxx经济技术开开发区西区工工业园内，北北面临西二大大道，地处xxx工业园西南南片区住宅服服务配套片区区内。1.1.3用地地性质：商住住用地。1.1.4征用用地面积：94803平方米。1.1.5计算算指标面积：：82083平方米。1.1.6建筑筑面积：2872991.0平方米。1.1.7建筑筑容积率：≤3.5（暂按3.5测算）。1.1.8建筑筑覆盖率：≤22％1.1.9绿地地率：≥35％1.1.10主主要建设指标标：1.1.10..1项目开发建建设的总指标标表：建设项目：xxxx广场项目表1－1指标面积（m2）户型(m2)套数分三期开发建设总占地面积94802.99容积率3.5总建筑面积287291..0户型12400075320户户型27600080950户户型37920090880户户型448400110440户户型522250125178户商业中心33941销售面积283791经营配套35001.1.10..2一期（预计2013年10月31日前）开发发建设面积指指标：建设项目：xxxx广场项目表1－2指标面积（m2）户型(m2)套数一期占地面积27428.557容积率3.5建筑面积96000户型1870075116户户型22720080340户户型32700090300户户型417600110160户户型5750012560户商业中心4500销售面积92500经营配套3500小计96000976户1.1.10..3二期（预计2014年12月31日前）开发发建设面积指指标：建设项目：xxxx广场项目表1－3指标面积（m2）户型(m2)套数二期占地面积31702.886容积率3.5建筑面积110650户型1975075130户户型23200080400户户型33240090360户户型422000110200户户型51100012588户商业中心3500销售面积110650小计1106501178户1.1.10..4三期（预计2010年12月31日前）开发发建设面积指指标：建设项目：xxxx广场项目表1－4指标面积（m2）户型(m2)套数三期占地面积35671.442容积率3.5建筑面积80641户型155507574户户型21680080210户户型31980090220户户型4880011080户户型5375012530户商业中心25941销售面积80641小计80641614户1.1.11工工程总投资：：61333万元。1.1.12资资金来源：本本项目建设资资金全部由惠惠东县广祥实实业有限公司司自筹及银行行贷款解决。1.1.13经经济效益：1.1.13..1本项目全部部建成后，总总销售收入1467449.46万元，累计计销售利润额额（毛利润）687088.46万元。1.1.13..2本项目建成成后税前销售售利润率46.82％；税后销销售利润率35.11％。1.1.13..3本项目税前前投资利润率率24.81％；税后投投资利润率18.61％。1.2建设单位位1.2.1单位位名称：惠东东县广祥实业业有限公司。1.2.2企业业性质：有限限责任公司。1.2.3法人人代表：廖广广先1.3可行性研研究报告编制制依据惠州大亚湾经济济技术开发区区规划局编制制的xxx广场项目的的《规划设计计要点》惠州市国土局大大亚湾分局提提供的《用地地红线图》国家计委《建设设项目经济评评价方法与参参数》（第二二版）；建设部《房地产产开发项目经经济评价方法法》；有关各专业的国国家设计规范范；项目单位提供的的各项基础资资料；经济环境及市场场调查。1.4可行性研研究报告编制制范围根据xxx广场场项目初步规规划方案，本本可行性研究究报告范围主主要包括：市市场分析及营营销战略，建建设规模及功功能，住宅、商商业及管理用用房、道路、绿绿化、景观等等工程建设方方案，投资估估算与资金筹筹措，项目经经济效益评价价等。1.5结论及建建议1.5.1结论论1.5.1.11本项目位于于大亚湾西南南片区工业园园西南区住宅宅服务配套片片区内，同时时也是位于广广东省汽车零零部件生产基基地，今后也也是我国较大大规模的汽车车零部件生产产基地，大量量高科技高效效益的产业进进驻将带来数数万人潮涌入入，产业带来来日益活跃的的商务活动将将促使商务物物业市场成为为该片区主流流。市场前景展望：：伴随“五区一线”的整体规划划，依托大亚亚湾得天独厚厚的自然条件件，同时与深深圳城市间日日益密切的区区域互融，大大亚湾的房地地产市场将进进入一个空前前繁荣的阶段段。现大亚湾房地产产市场还处于于一个高速与与持续开发的的阶段，随品品牌开发商的的进驻，未来来片区房地产产市场还有广广阔的发展前前景，所以从从社会经济市市场和项目的的整体性指标标分析：本项项目是可行的的。1.5.1.22从xxx广场住宅项项目开发的整整体环境、建建设条件、设设计思路、设设计方案来看看，此项目的的建设是可行行的，也是合合理的。项目目开发时间短短（16个月），经经济效益较高高，税后利润润515311.03万元，税后后全部投资利利润率18.611%。均大大超超过了同期贷贷款利息率和和基准贴现率率，说明从经经济上看该项项目建设是可可行的。1.5.2建议议此项目开发规模模比较大，投投资比较多，必必须精心准备备，精心施工工，按计划完完成建设任务务。特别要注注意做好宣传传发动、营销销策划工作，使使投资早日回回笼，争取更更好的社会、经经济效益。第二章市场场分析与营销销战略2.1市场分析析及分析2.1.1大亚亚湾总体规划划市场大亚湾房地产市市场还处于一一个高速与待待继续开发的的阶段，目前前市场新建楼楼盘数量较少少,随着品牌开开发商的进驻驻,未来片区房房地产市场还还有广阔的发发展前景。◆行政商务区产业带来的日益益活跃的商务务活动将促使使商务物业市市场成为该片片区主流，一一港四区的战战略规划，使使行政中心区区的地位得到到空前的强化化，核心地位位的价值毋庸庸置疑，东接接石化城，西西靠西区工业业区，南邻惠惠州港，随着着大亚湾石化化产业投产带带来的经济腾腾飞，行政中中心区将建设设成为具有世世界级水平，融融商住、金融融等功能的CCBD。片区行政商务活活动频繁将带带动房地产的的升温，其发发展方向同样样影响房地产产的未来走向向，作为未来来大亚湾的CCBD，随着着越来越多的的大型石化产产业及其它产产业的进驻，未未来商务活动动将会异常活活跃，这将刺刺激该片区将将会以商务活活动为主的商商务物业市场场的发展。◆西区工业园区区（项目所在在区）A:大量高科技技、高效益产产业进驻将带带来数十万人人潮涌入。根据规划西区工工业区将被打打造成高规模模、高科技、高高效益的电子子、汽车和钢钢铁工业基地地，目前主要要有响水河工工业园、东风风车城工业园园、熊猫高科科技园和西区区科技园。响响水河工业园园总占地为44.98平方方公里，已有有三洋、住友友等20家企业入入园，将建设设成为深圳、大大亚湾信息产产业带。东风风汽车城园区区面积为4平方公里，已已有东风车城城股份有限公公司、东风本本田汽车零部部件有限公司司、东风易进进工业有限公公司等企业建建成投产。熊熊猫科技工业业园的开发主主体熊猫置业业发展（中国国）有限公司司正在着力引引进汽车项目目，准备重圆圆“熊猫汽车梦梦”。B:高素质人才才的涌入需要要一个以居住住为主的城市市CLD的出现现。根据规划部门对对土地利用的的规划，西区区居住用地面面积约3599公顷，到20020年常住住人口达到111.12万万，再加上西西区西二大道道、澳霞大道道的建成（将将直达大亚湾湾石化工业区区），西区高高档住宅区不不仅服务于西西区工业园区区高端人群，还还能服务于壳壳牌石化工业业区的员工，市市场潜力不可可估量。◆石化工业区：：根据土地利用规规划，石化工工业区主要大大型项目陆续续建成后，将将会带来大量量的工作人员员，而石化工工业区本身并并不适合居住住，这为周边边区域房地产产市场（特别别是西区、霞霞涌区）提供供了巨大的发发展空间，其其庞大的客源源市场将是周周边区域住宅宅市场发展的的重要支持。据据调查整个石石化工业区内内，没有规划划员工宿舍和和生活区域。由由此可见，中中海石化的建建成投产，必必将给整个大大亚湾带来大大量的人口增增量，由此产产生的大量居居住需求，将将对周边片区区的房地产发发展起到极大大的推动作用用。◆旅游休闲区资源环境优势将将决定该片区区将会以高端端度假地产为为主流；旅游游休闲区主要要包括霞涌、辣辣甲岛、三门门岛三大景区区，将按国际际化、高品位位的要求，努努力打造一批批具有鲜明滨滨海特色的旅旅游景区、景景点，从而使使之成为休闲闲度假胜地、石石化园区的后后花园。基于于这样的定位位，旅游休闲闲区未来具有有发展高端居居住、度假地地产、酒店的的巨大潜力，但但该片区目前前还没有完全全被开发，房房地产市场还还没有发展起起来，随着万万科等大型企企业对辣甲岛岛的开发，该该片区未来将将会成为石化化区的后花园园并分流石化化区一部分客客源市场。◆惠州港港口经济将会带带动大量商务务物业与部分分居住型物业业的产生2.1.2市场场前景展望伴随“一港四区区”的整体规划划，依托大亚亚湾得天独厚厚的自然条件件，同时与深深圳城市间日日益密切的区区域互融，大大亚湾的房地地产市场将进进入一个空前前繁荣的阶段段，伴随产业业的成熟，市市场的供需关关系日益合理理，总体来讲讲在2013—2015年间间大亚湾市场场将呈现以下下两个特征。价格逐步攀升目前惠州是珠三三角区域内房房地产均价较较低的片区，周周边地区如深深圳、广州等等地区同等物物业的价格是是惠州的2--3倍，伴随随城市间交通通路网的改善善，拉近城市市间的房地产产，将有更多多的深圳居民民在大亚湾投投资、置业。◆市场日渐成熟熟稳定伴随产业的成熟熟、区域内的的置业需求将将得到进一步步释放，必然然带来市场长长久、稳定的的发展。2.1.3市场场供给及未来来的竞争2.1.3.11未来市场供供应区域A：西部工业区区的居家型物物业，如：熊熊猫国际、华华南家电批发发市场、建艺艺项目、惠丰丰城、菩提园园等B：中心区的投投资型物业，如如：南山国际际、凯旋居、海海岸国际公寓寓、大中华项项目、亿嘉项项目等。C：东部的旅游游度假型物业业2.1.3.22未来市场供供应量表：建设项目：xxxx广场项目表2－1项目名称占地面积(m22)建筑面积(m22)熊猫国际三期6000043300菩提园107726214393中铭•君豪公寓寓400023614建艺项目163912..5360607..5惠丰城80000250000爱普斯顿项目2280051000响水山庄610000900000亿嘉项目11343.99797836.116大中华地产项目目300044000合计：10627822.4719847500.66A：在未来两年年内，大亚湾湾房地产市场场供应量主要要集中在西区区工业园及项项目所处区域域B：未来三年内内预计总供应应量为建筑面面积300多万平方米米（不完全统统计）2.1.4大亚亚湾房地产市市场目标客户户在售或已售项目目客户表建设项目：xxxx广场项目表2－2项目名称深圳投资客户本地居住其他熊猫国际7成2成1成菩提园6成2成2成中铭•君豪公寓寓9成1成－南山国际9.5成0.5成－凯旋居6.5成2成1.5成海岸国际公寓6成3成1成A：康汇国际公公寓进入市场场时间较早，当当时的投资市市场并不火热热，市场供应应量有限，因因此本地客占占主要部分。B：熊猫国际是是典型的复合合型中高档项项目，一期以以130㎡的大户型型为主，深圳圳投资客只占占3成。C：由于大亚湾湾房地产市场场价格的洼地地，深圳投资资客在大亚湾湾市场中占主主流，2.1.5大亚亚湾客户需求求特征分析客户分类表建设项目：xxxx广场项目表2－3购房目的客户级别客户类别投资客高端/中高端深圳客/企业高高管/本地居民/个体工商户/外来的高收收入群体/自由职业者者居住型高端/中高端企业高管/管理理层/本地居民/公务员/个体工商户/企事业单位位职工、教师师过渡型中端/中低端蓝领/不富裕的的公务员/本地居民/企事业一般般管理者/企事业单位位职工/外来进城居居民2.1.5.11高端住宅产产品客户需求求特征【关注因素】：：项目周边景观、小小区环境，教教育配套，物物业管理【面积需求】：：200～3000平方米占主主导；【价格要求】：：70～80万元元占主导【配套要求】：：社区配套会所，游游泳池、健身身房、网球场场、乒乓球馆馆、幼儿园和和咖啡馆。【产品设计要求求】：房子带有私家花花园；希望增增加室内空间间的变化；大大凸窗设计及及落地玻璃窗窗，扩大观景景视野；【车位需求】：：购买车位为主。2.1.5.22中高档住宅宅客户需求分分析【关注因素】：：地段、户型、朝朝向、面积、总总价、单价、发发展商品牌、物物业管理等。【面积需求】：：能满足自家人口口所需的使用用功能（90-1220平方米）；；【价格要求】：：20-35万之之间；【配套要求】：：游泳池、健身房房、图书室、桌桌球室、麻将将室；【生活配套】：：能满足生活必须须设施（菜市市、商店等），上上下班便利交交通，休憩、运运动、放松的的需要，一定定品位的休闲闲、健身场所所，可供老年年儿童游玩的的场地，方便便读书的教育育条件，足够够车位；【产品设计要求求】建筑：不一定华华贵，但要有有品质感和文文化情调，喜喜欢层次丰富富、色彩饱满满的外观。园林：不要求多多么迷人，但但要休闲、舒舒服、实用；；区别于自家家宅院的悠闲闲氛围，宽敞敞的活动场所所，干净、卫卫生、条理、舒舒适的社区，浓浓厚的居家感感觉，代表生生态自然的植植物水景元素素。户型设计方面：：有入户花园园，凸窗，露露台。2.1.5.33投资型客户户分析【关注因素】：：地段、交通、总总价、户型、配配套、升值能能力。【面积需求】：：小面积小户型产产品及大面积积的豪宅【户型要求】：：70平方米以下下的小面积一一房及两房，160以上的大面面积三房及四四房和资源稀稀缺性的别墅墅产品【客户特征】：：1）：丰富的投投资房产经验验；对项目推推广概念比较较熟悉，能通通过项目的包包装、营销推推广判断项目目的品质；对对影响居住品品质的楼层、朝朝向等因素关关注程度相对对较低；2）：购买住宅宅产品向小户户型、小面积积方向发展，客客户选择购买买70㎡以下物物业；3）：总价300万以下的产产品是深圳客客户最乐意投投资的物业；；2.1.6大亚亚湾房地产价价格判断价格判断表建设项目：xxxx广场项目表2－4项目名称销售价格（元//平方米）熊猫国际三期均价3500菩提园2445起，尾尾盘约3500中铭•君豪公寓寓3500（带装装修）建艺项目预计3800－－4000惠丰城均价3000爱普斯顿项目预计3800－－4000响水山庄预计4500以以上亿嘉项目预计3800大中华地产项目目预计6000A：目前大亚湾湾房地产价格格集中在3500元/平方米左右右B：在未来两年年内推出市场场的价格将在在3800--4000元/平方米C：可以看出大大亚湾房地产产市场的价格格以每年8％-10％的速度增增长2.2营销战略略根据上述分析和和本项目市场场定位，制定定以下营销战战略：2.2.1确定定项目整体形形象“xxx广场”处于大亚湾湾经济技术开开发区西区，地地段位置优越越，小区整体体形象强调综综合环境和居居住生活方式式协调，注重重消费者人际际关系的沟通通，精神和心心理需求的满满足，人与自自然的和谐，从从规划、设计计、营销、管管理等方面突突出该小区主主体形象，营营造高素质物物业开发商业业城。2.2.2项目目的开发方案案及产品定位位2.2.2.11项目发展优优势分析项目地处大亚湾湾西区工业园园西南住宅配配套服务区，未未来规划是适适用于居住与与工业并重的的发展区域,满足西区工工业区和龙岗岗大工业区的的生活配套项项目。项目容积率适中中、低密度的的建筑设计是是住宅居住价价值较高的项项目。项目靠近主要的的交通网络(西二大道)，交通十分分便利。随着大亚湾房地地产的快速发发展，以及本本片区的各大大房地产项目目的推出,特别是品牌牌开发商的进进驻,使得片区的的知名度及居居住价值逐步步提高。2.2.2.22项目发展机机会分析大亚湾经济开发发区产业的建建设，将会对对本片区的房房地产市场发发展有很大的的带动作用。根据《惠州市城城市总体规划划》西区工业业园的及西南南片区的居住住服务配套的的规划,将会对本片片区的房地产产市场带来更更多的发展空空间。未来沿海高速的的开通，缩短短与周边城市市的距离，巨巨大的人流、物物流、车流，将将对片区房地地产市场起巨巨大的带动作作用。2.2.2.33项目发展战战略◆地块综合评价价该地块具有得天天独厚的地理理优势，选择择贴近客户需需求，符合区区域产业发展展需要的产品品形态，结合合区域市场发发展，总体前前景看好。◆发展战略大亚湾房地产市市场正处在蓬蓬勃发展时期期，由于客观观条件影响，我我们认为本片片区适宜于开开发以居家型型商品房为主主的住宅项目目，房价整体体水平不宜过过高。预测近近年的发展，珠珠江地产及东东部集团等发发展商的项目目会按“高尚豪宅”来打造其楼楼盘，为寻求求差异化,所以，我们们开发思路是是将本项目定定位为建造“拥有产业支支撑优势的资资源性城市新新锐高端住区区”且追求尽可可能稳定、高高利润的项目目运营。2.2.2.44项目产品定定位◆大亚湾市场供供应的主流产产品线在大亚湾经济发发展、交通组组织改善、区区域地位的利利好趋势下，行行政商务区域域中小户投资资型物业依旧旧是主流。结合项目条件在在把握市场主主流前提下，进进行有针对性性的差异化，通通过对以往主主流的剖析，再再对应项目条条件，结合区区域客户趋势势所能形成结结果的产品线线即是本项目目的合理产品品面积线。◆本项目的产品品线定位综合考虑项目定定位策略，目目前市场供应应和市场反应应情况，片区区未来发展趋趋势的判断，以以及和相关竞竞争项目之间间的关系，确确定本项目户户型定位如下下：建设项目：xxxx广场项目表2－5户型面积范围(㎡))面积比例二房二厅一卫759.6%二房二厅二卫8030.4%三房两厅一卫9031.7%三房两厅两卫11019.4%四房1258.9%定位原则：以二、三房为基基础产品、满满足大众启动动市场、形成成热销。以四房为创新产产品、树立标标杆实现项目目价值最大化化。“卖点”分析“xxx广场”凭借其优越越的地段位置置和区位优势势，销售的“卖点”主要是：2.2.3.11住宅小区规规划不只是简简单地绿化，而而是按“园林化”观念规划建建设，因此有有其突出的环环境特点。此此外，开发商商重视小区住住宅多样化户户型和房屋外外观的设计。2.2.3.22配套设施要要能提供全面面、综合的配配套服务，注注重消费者生生活居住多方方面的需求与与沟通。2.2.3.33物业管理要要尽量完善。服服务更加周到到全面，管理理高质量、高高水平。2.2.3.44小区住宅设设计引入“智能化”新概念，使使住宅按“精品化”的标准档次次规划设计和和经营管理。除以上因素外，小小区“卖点”还有消费者者最为关心的的价格、地段段、开发商信信誉以及市场场定位等。2.2.4营销销推广策略高素质的物业开开发，除了高高水平的规划划、设计外，还还需要有一套套行之有效的的市场营销策策略和手段，高高标准的经营营和管理，以以确保项目有有市场销路，开开发商有合理理的收益。xxx广场项目目一期，我们们面对的主体体客户是以深深圳为代表的的泛珠三角投投资客，他们们关注的核心心在于“升值”二字。不管管职业与否，投投资客在选择择投资物业的的时候，最为为关注的价值值点是有物业业所在地段的的城市功能、交交通配套规划划、周边租赁赁市场投资回回报、楼盘品品质、销售价价格（总价）、土土地升值潜力力等等。因此项目一期的的推广核心在在于“升值”的信息传递递。整个推广广过程中，既既要运用实效效的营销手法法以平时的作作风与之沟通通，又要利用用独创的、针针对性强的观观点与消费者者对话，将“卖点”与“观点”恰如其分地地凝结与目标标客户群进行行沟通，有效效地增强投资资客户的投资资信心，使其其看到项目领领先于整个片片区的优势和和升值远景。随着项目一期的的开发，社区区配套的成熟熟及产业带来来的人口的变变化。我们项项目面对的客客户主要是西西区工业园内内的管理层。所所以项目后期期的推广核心心在于“成熟社区”的信息传递递。根据本项目市场场定位和开发发特点，拟采采用以下营销销推广策略：：2.2.4.11广告宣传策策略。“xxx广场”项目要针对对确定的目标标群体，按计计划、分阶段段、系统地对对小区的整体体形象和“卖点”集中进行广广告宣传。广广告包括：现现场售楼部、工工地现场、报报纸、电视台台、新闻发布布会、各种宣宣传资料、户户外及路牌广广告等，具体体宜采用的宣宣传媒体和方方式应根据其其效果和费用用而定，广告告宣传费用列列入项目开发发成本。2.2.4.22促销策略。1)促销的阶段段性策略。一一般按以下阶阶段促销：①销售准备阶阶段；②首次公开展展销和跟进销销售阶段；③二次公开展展销及跟进销销售阶段；④三次公开展展销及跟进销销售阶段；⑤扫尾阶段销销售。应根据据不同的销售售阶段，制定定不同的销售售策略。2)销售对象及及销售时机。本本项目销售对对象主要是：：①拟更新换代代商品房的消消费者；②收入较高或或中、高收入入的消费者；；③驻大亚湾办办事机构商用用或商住；④其他消费者者。最佳销售售时机根据广广告宣传效果果和试销情况况，以及市场场情况而定。3)销售手段。拟拟采用多种促促销手段，包包括：①广告宣传；②内部认购；③人员直销；④举办展销会会；⑤集团认购；⑥有针对性（销销售对象）的的举办展销会会；⑦灵活多样的的付款方式；；⑧工程质量、进进度及完善的的物业管理承承诺；⑨售楼现场样样板房促销；；⑩其他促销手手段。2.2.4.33价格策略。房地产营销最实实质的内容就就是价格控制制，价格控制制策略作为一一重要营销手手段，在楼盘盘的整个销售售进程，特别别是在开盘时时期具有重要要的作用。本本项目销售控控制基本原则则应为：平开开高走，预留留以及逐渐提提高价格空间间依照此销售策略略，在价格控控制上要严格格避免三种情情况：◆免价格下调房价在楼盘开盘盘以后，基本本原则为只升升不跌，一旦旦楼盘明显下下调、不仅会会严重挫伤已已购房者的积积极性，带来来市场负面效效应，更使准准客户采取观观望态度，影影响销售速度度，进而会使使楼盘市场信信誉度下降而而影响楼盘销销售。◆免价格做空不能为了人为地地制造人气，在在即使市场实实际接受力较较差的情况下下，依旧提高高市场销售价价，而在实际际销售中，又又随意地给客客户还价、打打折，出现价价格做空现象象。◆避免缺少价格格升值空间销售过程中一旦旦发现楼盘市市场出现业绩绩，便误认为为上市价格太太低，过快或或过大地上调调房价，致使使市场应预留留的空间失去去，尽管从外外表形式上看看非常荣耀，但但往往会因此此失去市场。各阶段定价措施施A内部登记时时，公布价格格平实，即高高面价、高折折扣，才能吸吸引到高端物物业消费群体体的竞相关注注，预留价格格悬念空间，真真正做到高尚尚的物业、平平实的价格；；B开盘销售时时，价格快步步急速升高，以以销售现场的的价格提升控控制，把控项项目整体销售售节奏，以最最终保证达到到和预留准备备后期陆续提提价的单位；；C中期销售时时，随新单位位的推出即时时调整剩余产产品价格，依依靠产品自身身对比和价格格引导快速促促成销售；D尾盘销售时时，借助终端端市场价格炒炒作，定期陆陆续拉升价格格尺度，以逼逼紧客户购买买时间差，依依靠价格引导导稳步促成销销售。第三章建设条条件3.1自然条件件3.1.1地理理条件大亚湾位于惠州州市区南部，距距惠州市区48公里，西靠靠深圳市，距距深圳市区55公里；陆地地至广州214公里，水路路至广州214公里，水水路距香港中中环码头仅47海里。开发发区路域面积积276.1平方公里。3.1.2气象象条件开发区地处北回回归线以南，濒濒临南海，属属于典型的亚亚热带海洋性性气候。主导导风向为东南南风，次主导导北风向为西西北和西南风风。历年平均均风速3米/秒。本地区区台风影响的的起止时间为为5～10月，尤以7～9月份居多，年年平均影响次次数1.4次，最多年年份1964年5次，受台风风影响，一般般出现狂风和和暴雨，并在在沿海产生暴暴潮，台风的的登陆瞬时风风速34M/S（十二级）以以上。该项目目所在地风载载0.70KKN/M2～0.75KKN/M2。历年平均气温：：21.8℃极端最高气温：：38.5℃年平均降雨量：：1989..4毫米历年最高降雨量量：23347.2毫米历年最低降雨量量：7221.1毫米多年平均蒸发量量为：14000毫米多年平均日照时时数：18666.9小时。3.1.3地形形地貌大亚湾地区属于于海湾地貌基基础上发育起起来的很多种种小的地貌类类型：如河口口滨海小平原原地貌、河谷谷地貌、冲洪洪积地貌，侵侵蚀一剥蚀地地貌等。大亚亚湾区东北和和西南部地区区以高山为主主，东南、西西北和中部地地区以丘陵和和平原为主，西西北部是淡水水河系的冲积积盆地，地势势平缓，其余余多为海滨低低山、丘陵地地带，沿海岸岸有一条宽2-3Km的台地；东东北部和西南南部有两组山山系，最高的的山峰铁炉嶂嶂海拔约743m西南部山系系坡度较陡，两两组山系之间间为狭长的谷谷口，沟通淡淡澳盆地和沿沿海台地3.1.4地质质大亚湾区地层较较新，开发区区大部分属第第三阶地中海海系第三亚系系冲积层，西西北部属第四四纪冲积层。本本地区出露地地层的岩性主主要有泥盆系系撒砂页岩和和不纯的灰岩岩、侏罗系酸酸性喷出岩伴伴有凝灰岩、砂砂岩和页岩，海海岸为沉降山山地基岩侵蚀蚀岸。在大亚亚湾的东部和和西部有大片片花岗岩出露露，岩石已强强烈风化，形形成红色风化化壳，第四系系地层在海湾湾的东岸和北北岸发育较为为成熟，主要要是一些近代代沉积的淤泥泥和淤泥质亚亚粘土及冲洪洪积层和残积积层。3.1.5地震震据1990年中中国地震烈度度区划图及说说明书，大亚亚湾地区荃湾湾、澳头、霞霞涌等处地震震基本烈度为为七度。3.1.6水文文条件区内流域面积超超过10平方公里的的河流主要有有淡澳河、坪坪山河、响水水河、凤田河河、校木河和和霞涌河等。其其中除坪山河河为东江河水水系淡水河支支流外，其他他均为独立入入海河涌。此此外，还有数数条流域面积积3~5平方公里的的小河数条，如如白岗坑、大大坑和杨同仔仔等。3.1.7潮汐汐大亚湾潮汐属不不正规半日混混合潮型，最最高潮位为3.116米。每月8～10天为日潮，20～22天为半日潮潮，由于受地地形影响，外外海潮波传至至大亚湾内变变形较大，以以致潮汐日不不等现象非常常明显。涨潮潮流向NW，落潮流向SE。港湾波浪以涌浪浪为主，风浪浪为辅，常浪浪向为SE。平均波高0.2米。经常规规推算，五十十年一遇波高高为2.3米，十年一一遇波高为1.75米，航道以以西波浪较小小，五年一遇遇波高不超过过0.8米。3.2社会条件件大亚湾开发区11993年以前是以以农渔业为主主的小镇。1993年成立开发发区，隶属于于惠州市，开开发区现辖三三个街道办事事处，分别是是西区办事处处（88.7平方公里）、澳澳头办事处（107.664平方公里）和和霞涌办事处处（80.03平方公里）。2005年底，大亚亚湾经济技术术开发区总人人口为90000人。2012年第一一季度，大亚亚湾区宏观经经济增长再攀攀新高，工业业生产高速增增长，财政收收入大幅上升升，金融运行行平稳，房地地产酝酿升温温，经济发展展多点支撑，经经济发展实现现亮丽开局。一季度大亚湾区区主要经济指指标完成情况况及在全市的的排位分别为为：地区生产总值223.8亿元，居全全市第4位,增长116.66%，居全市第1位。地方财政一般预预算收入1.06亿元，居全全市第4位，增长27.2%，居全市第3位。全社会固定资产产投资12.7亿元，居全全市第2位，下降13.9%，居全市第5位。农村居民人均现现金收入1979元，居全市市第2位，增长41.9%，居全市第1位。经济运行特点：：国民经济高位运运行。一季度，全全区生产总值值23.8亿元，增长116.66%，完成年度度目标任务的的15.4%。第一产业业完成增加值值0.5亿元，下降1.8%；第二产业业完成增加值值19.8亿元，增长184.77%；其中，工工业完成增加加值17.3亿元，增长298.11%；第三产业业增加值完成成3.5亿元，增长5.7%。三次产业业比例结构为为2.2：83.1：14.7，三次产业业贡献拉动进进一步调整，三三产拉动分别别为：-0.1、98.4、1.6个百分点，其其中工业拉动动的贡献率为为99.1%。财税收入实现开开门红。一季度，全全区实现财政政一般预算收收入1.06亿元，增长27.2%；一般预算算支出0.76亿元，增长8.2%。两税收入入合计6.58亿元（不含含海关代征税税），增长149.99%；其中国税税收入5.07亿元，大幅幅增长379.44%,中海壳牌投投产后带动明明显，化学原原料及化学制制品制造业创创造税收3.58亿元，比投投产前0.01亿元增收了3.57亿元,拉动税收大大幅增长。地地税收入1.5亿元，下降4.5%，主要是受受中海壳牌承承包商BSF等公司撤离离影响，个人人所得税减少少1845万元，下降31%。工业生产实现东东西两园并驾驾齐驱。随着惠菱化化成、惠州天天然气发电等等企业在2006年底的顺利利投产，大亚亚湾区工业再再攀新，一季季度,大亚湾区工工业总产值94.2亿元,增长380.88%,其中规模以以上工业总产产值93.8亿元,增长392.77%,今年以来，工工业生产呈现现以下特点：：一是东西两两园并驾齐驱驱。以中海壳壳牌为首的东东部石化园区区工业总产值值64.9亿元,增长249.6倍,以响水河工工业园、西区区科技园、东东风车城为主主的西部综合合产业区工业业总产值25.7亿元,增长50.3%%,东西两园所所占全区的比比重超过96%，增长速度度超过了50%。二是支柱柱产业齐头并并进，石化行行业工业总产产值64.1亿元，增长66.9倍，电子行行业10.8亿元，增长29.6%，汽车零部部件产业5.9亿元,增长16%。三是工业业产业结构向向深度重型化化发展，轻重重工业比重由由2006年初的11.9：88.1调整为现在在的3.5：96.5。外贸出口势头强强劲，利用外外资保持增长长。一季度，全全区共引进外外资企业11家，增长37.5%，其中实际际利用外资5333万美元，增增长45.0%；外贸出口口增长较大，至至三月末，全全区外贸出口口总额16972万美元，大大幅增长114.66%；其中“三资”企业出口15300万美元，增增长165.66%。房地产酝酿升温温，“烂尾楼”的整治迈出出可喜的一步步。一季度，全全区房地产开开发投资1.25亿元，增长275.33%；实现房屋屋交易222宗，下降31.1%，实现房屋屋交易总额7146万元，增长34.9%；房屋交易易面积4.58万平方米，下下降34.5%。2006年上半年至3月底共审批批房地产项目目19宗，其中目目前在建的6宗，即将开开工的5宗，正在办办理前期手续续的8宗，房地产产业正在酝酿酿升温。目前前大亚湾区房房地产开发的的项目主要集集中在西区响响水河工业园园区一带，由由于该区域的的市政配套建建设相对完善善，加上与惠惠阳区紧密接接壤，人流进进出热闹，先先天优越，优优质楼盘如“熊猫碧富新新城”、“菩提园”、“响水明苑”、“君豪公寓”都集中在那那里，以优越越的区位优势势，相对低廉廉的价格，受受到深圳置业业者的青睐。从2006年3月份以来，各销售楼盘均不同程度地热销，“工作在龙岗，居住在淡澳”的大势渐显。当前大亚湾“烂尾楼”的建设迈出了可喜的一步，澳头的标志性建筑——圆盘30层的海景广场已被大中华公司收购，现正在施工之中，至3月底，大亚湾区已盘活了“渝景湾花园四期、海景广场大厦、大亚湾购物中心、嘉信花园”等重点“烂尾楼”项目，盘活面积达13万平方米。消费市场活跃，金金融形势稳定定。一季度，受受元旦、春节节市场销售旺旺季的拉动，销销售市场活跃跃，全区社会会消费品零售售总额完成1.71亿元，同比比增长12.3%，各贸易行行业增长稳定定，其中销售售业受旺季影影响，实现销销售总额1.34亿元，增长15.4%。旅游收入1372万元，增长17.7%，全区接待待过夜旅客54450人次，增长17.2%；组织外出出旅客3710人次，增长126.66%，其中春节节二月旅游旺旺季外出游客客1356人次，增长285%。金融形势势稳定，3月末金融机机构各项存款款余额54.7亿元，比年年初增长16.7%；其中城乡乡居民储蓄存存款余额21.1亿元,比年初增长5.5%；贷款余额65.0亿元，比年年初增长4.1%。节前分红份额较较大，农民收收入颇丰。一季度，大大亚湾区在岗岗职工人数44931人，增长24.9%；在岗职工工工资总额2.49亿元，增长26.4%；在岗职工工月平均工资资1880元，与去年年持平。农民民人均现金收收入1979元，同比增增长41.9%，创下历年年来的新高,其中集体分分配股息和红红利526元，增长7.7倍；农民人人均消费支出出1670元，增长5.2%，其中食品品消费支出660元，增长27.0%，农村恩格格尔系数比为为39.5，显示大亚亚湾区农民家家庭生活从小小康迈向富裕裕水平。

大亚湾经济技术术开发区的各各行各业都在在飞速发展，大大亚湾人早已已不再停留在在解决简单的的温饱问题，经经济条件在变变，人民的观观念在变，对对环境的要求求也在变，创创造一个当地地独一无二，以以生态、运动动、健康、休休闲为主题的的居住小区环环境，必将吸吸引更多热爱爱生活的人们们来此购房定定居。3.3宗地现状状3.3.1宗地地位置本项目位于广东东省惠州市大大亚湾经济技技术开发区西西区工业园内内，北面临西西二大道，地地处大亚湾西西区工业园西西南片区住宅宅服务配套片片区内。3.3.2项目目在规划中的的定位根据《惠州市城城市总体规划划》西区定位位广东省汽车车零部件生产产基地，重点点发展汽车零零部件、新东东风客车生产产和电子加工工制造产业，建建成我国较大大规模的汽车车零部件生产产基地西南片区位于大大亚湾区坪山山河与深圳龙龙岗大工业区区之间，建设设用地面积达达7.7平方公里，是是适用于居住住与工业并重重的发展区域域。西南片区区规划重点满满足西区工业业区和龙岗大大工业区的生生活配套项目目。3.3.3周边边项目项目占地面积约约9.5万平方米，是是区域内拟开开发项目中体体量较大的一一个，周边有有珠江东岸、响响水山庄等多多个项目，依依托前期西区区熊猫碧富新新城、惠丰城城等项目的开开发成功，珠珠江地产、深深圳大中华地地产、中国南南山地产、万万科地产、东东部集团等品品牌开发商的的进驻，大亚亚湾西区的西西南片区将成成为后期住宅宅开发的热点点区域。第四章建设内内容及规模项目主要建设内内容及规模为为：项目总占占地面积约为为948022.9平方米，建建设一个住宅宅小区，总建建筑面积为2872991.0平方米，其其中住宅面积积为2498550平方米，其其他建筑面积积为374411.0平方米。4.1项目用地地来源为：项项目业主单位位（惠东县广广祥实业有限限公司）从大大亚湾经济技技术开发区国国土局获得国国有土地使用用权（地处于于广东省惠州州市大亚湾经经济技术开发发区西区工业业园内，北面面临西二大道道，大亚湾西西区工业园西西南片区住宅宅服务配套片片区内）。4.2住宅规划划能容纳约11072人居住，总总户数为2768户。其中，户型1：二房二二厅一卫，面面积范围75平方米，总总建筑面积24000平方米，面面积比例9.6％，总套数320户；户型2：二房二二厅二卫，面面积范围80平方米，总总建筑面积76000平方米，面面积比例30.4％，总套数950户；户型3：三房两两厅一卫，面面积范围90平方米，总总建筑面积79200平方米，面面积比例31.7％，总套数880户；户型4：三房两两厅两卫，面面积范围110平方米，总总建筑面积48400平方米，面面积比例19.4％，总套数440户；户型5：四房，面面积范围125平方米，总总建筑面积22250平方米，面面积比例8.9％，总套数178户。4.3其他建设设内容：建设设商业中心33941平方米，生生活配套用房房、车库和人人防3500平方米；小小区内道路、绿绿化、景观等等建设。第五章建设方方案5.1总体规划划布局5.1.1环境境特征该项目位于广东东省惠州市大大亚湾经济技技术开发区西西区工业园内内，北面临西西二大道，地地处大亚湾西西区工业园西西南片区住宅宅服务配套片片区内，规划划总建设用地地面积82083平方米，场场地内属典型型的丘陵地貌貌。5.1.2规划划理念5.1.2.11表述现代城城市设计思想想，体现“以人为本”、“人与自然和和谐共处”的设计理念念，创造具有有优美空间的的居住环境。5.1.2.22应用现代与与传统、国内内与国外相结结合的设计手手法，赋予住住宅建筑明显显的特征，使使它具备传统统意义的住宅宅文化特性而而又不落入俗俗套。5.1.2.33追求功能合合理、设施完完善、雅致宁宁静的居住环环境，创造一一个本地独一一无二以生态态、运动、健健康、休闲为为主题的居住住小区，努力力适应社会和和市场的需要要。5.1.3总体体布局根据场地特征，在在规划中尽量量保持现有的的地形，将中中部台地加以平整并并环境绿化改改造，在临街街低洼处设置置商业用房，使使城市商业界界面得到延续续，并在此设设计了步行商商业街，利用用低洼与台地地之间的高差差，将商业建建筑体嵌入坡坡地上，既可可最大化利用用入口处的商商业价值，又又可在商业建建筑顶部采取取屋顶绿化，美美化环境。小区中央塑造一一条贯穿小区区的景观主轴轴，主轴起端端位于商业内内街，并以该该主轴为基础础，形成小区区的主要景观观绿地视觉轴轴线。小区的的各建筑群体体，依据该主主轴线进行布布局，并同该该主轴产生有有机的空间联联系；沿主轴轴设置广场、水水体、环境小小品，以形成成小区的主要要步行系统。场场地内部以组组团围合方式式布置，便于于小区管理。环环小区的外围围布置车行道道，既可保证证车辆通行顺顺畅，又可保保证小区内部部正常情况下下无机动车行行使，确保环环境的幽静。小小区文化广场场位于小区中中部，与住宅宅小区相对独独立，交通便便捷。5.1.4道路路、绿化、小小品小区汽车道为沥沥青混凝土路路面或混凝土土路面；小区区中央步行道道以暖色广场场砖铺砌，并并配以适当图图案、小品、雕雕塑及照明系系统，形成亲亲切、悠闲的的园林式散步步道环境，并并沿路设置各各种体育健身身器材，便于于居民使用。在小区主空间轴轴线上布置主主题性的、生生态型的绿地地或草坪，用骨干树种种，统一小区区绿化构架，突突出小区主空空间的结构性性绿化特征，并并利用人行道道和机动车道道的完善系统统形成连续的的线性绿荫系系统，结合广广场、绿地、功功能空间设置置成组团片状状绿化空间。运运用植物的分分类、树形等等特色，直接接或间接塑造造各组团、水水面两侧及广广场的性格特特征，增强小小区及组团的的场所感和可可识别性。环境小品的配置置应与环境设设计主题相结结合，应增强强放置地点的的主题环境特特色及地域标标志性，以不不损害环境主主题为宗旨。须须对环境空间间特色、空间间心理、小区区标志等设计计原则进行分分析理解，以以确定环境小小品的立意、材材质、色彩、体体量尺度；代代表小品标志志的雕塑应设设置在小区主主轴线的广场场上。在商业业街、文化活活动区、居住住小区内、其其它广场和绿绿色等环境空空间中，可根根据其具体的的空间环境要要求，放置相相宜的作品，主主题内容不限限。5.2建筑方案案在全社会提倡“以人为本”、“人与自然和和谐共处”的一个注重重保护生态环环境的形式下下，小区设计计应充分考虑虑超前性和现现实性相结合合，既要结合合小区的地理理位置，又要要创造出一个个个性鲜明、风风格独特、居居住条件优越越的居住小区区；既要使小小区保持统一一风格，又要要使各分期组组团各具特色色。5.2.1平面面方案小区每栋住宅设设计成三种或或四种户型，且且应充分考虑虑设计成错层层、复式、平平式形式，以以适应顾客的的不同需求。商商业建筑设计计成大小门面面形式，大的的门面面积为为500平方米左右右，中型的面面积为150平方米左右右，小型的为为40平方米左右右。管理用房房单间办公面面积为15～20平方米。5.2.2建筑筑立面小高层、高层住住宅采用悬山山坡屋顶形式式，并配以大大片的玻璃，遮遮阳板和构架架以及片墙穿穿插，为住户户带来尺度亲亲近而又不失失现代的感受受。商业建筑筑以简约的现现代风格为基基调，采用贴贴面砖墙、涂涂料、玻璃、钢钢构架，通过过色彩对比，体体块虚实对比比，力图创造造出亲切、宜宜人、富有变变化又和谐统统一的效果。5.3结构方案案5.3.1方案案依据5.3.1.11国家现行设设计规范、规规程和规定。5.3.1.22自然条件风荷载：基本风风压路域0.70KKN/m2～0.75KKN/m2。基本地震烈度按按路域6度抗震设防防。5.3.2结构构方案5.3.2.11建筑结构安安全等级为二二级。5.3.2.22结构选型高层住宅采用钢钢筋混凝土框框架结构体系系；管理用房房采用砖混结结构体系；商商业建筑大部部分采用砖混混结构体系，局局部可考虑采采用空间结构构。5.3.2.33主要结构材材料的选用本工程楼板钢筋筋采用冷轧带带肋钢筋，其其余构件采用用Ⅰ级、新Ⅲ级钢筋，墙墙体材料采用用加气混凝土土砌块、混凝凝土空心砖；；砌筑砂浆中中加适量粉煤煤灰，以降低低工程造价，提提高工程质量量。钢筋混凝凝土主体结构构工程中，混混凝土可掺用用Ⅱ级粉煤灰，具具体掺量由试试配确定。5.4给排水方方案5.4.1方案案范围本工程方案范围围为室内给水水、排水系统统设计及小区区内给水、排排水系统设计计。5.4.2给水水方案5.4.2.11水源：大亚亚湾经济技术术开发区市政政自来水管网网，接入小区区后水压要求求大于0.10MMpa（从室外地地面算起）。5.4.2.22用水量预计计生活给水最大日日用水量约4005..6米3/日，室内消消火栓用水量量为40L/S，室外消火火栓用水量为为60L/S。火灾时，室外消消火栓和室内内消火栓用水水按火灾延续续时间3小时计。5.4.2.33给水系统生活给水室外采采用生活及消消防共用给水水系统。室内内采用下行上上给式市政直直接供水，设设计时考虑集集中装水表，以以利抄表到户户和物业管理理。5.4.2.44消防系统5.4.2.44.1室外消防给给水系统采用用低压制环状状管网，设6具SS100室外地上式式消火栓。5.4.2.44.2室内消火栓栓消防给水系系统小高层建筑室内内消防竖管沿沿楼梯间布置置，消火栓布布置按同层相相邻两个消火火栓的水枪充充实水柱同时时到达室内任任何部位为原原则，每座消消火栓处设消消防启动按钮钮，可直接启启动消火栓泵泵，消火栓系系统设室外消消防水泵接合合器二座。5.4.3排水水5.4.3.11室内排水采采用合流制，室室内粪便污水水和洗涤用水水均经污水净净化处理后再再排入小区内内污水排水管管道，最后排排入市政污水水管网。5.4.3.22屋顶雨水经经雨水立管有有组织地排至至室外再排入入小区内雨水水排水管道。5.4.3.33生活室内给给水采用PP－R给水管，室室外给水采用用热镀锌钢管管。5.5电气方案案5.5.1方案案范围低压配电系统、电电气照明、动动力配电、防防雷接地、有有线电视、电电话、电脑网网络等系统。5.5.2供电电方案5.5.2.11供电电源及及电压：小区区内设配电房房用电缆进线线接入高压城城市配电网作作正常电源，另另设EPS做消防备用用电源。二级级供电负荷。5.5.2.22配电房：配配电房设于首首层，电气负负荷按每户3.5KW计算，总用用电负荷为116833KW，低压侧采采用抽屉式开开关柜。5.5.3电力力方案5.5.3.11电源电压和和配电系统：：采用单回路路市电供电，末末端设置备用用电源自动投投入装置，集集中负荷采用用放射式供电电，分布负荷荷采用树干式式供电。5.5.3.22变配电房低低压出线采用用阻燃型铜芯芯塑料绝缘电电力电缆沿电电缆桥架敷设设，垂直主干干线路以阻燃燃芯塑料绝缘缘电力电缆沿沿强电竖井敷敷设，分布负负荷以高强插插接式母线槽槽进行配电，支支线以铜芯塑塑料绝缘线穿穿钢管暗敷。5.5.3.33接地和接零零：本工程采采用联合式接接地方式，接接地电阻小于于或等于1欧姆，配电电房出线采用用三相五线制制配电，设专专用保护零线线，设备金属属外壳采用保保护接零。5.5.4电气气照明方案5.5.4.11以日光灯光光源为主要照照明光源，白白炽灯为辅助助光源，按国国家推荐的最最低照度标准准提高一级照照度标准进行行设计。5.5.4.22工作照明线线路为铜芯塑塑料绝缘线穿穿PVC阻燃管暗敷敷设，事故照照明为铜芯塑塑料绝缘线穿穿钢管暗敷，并并有3公分厚保护护层。5.5.4.33工作照明采采用就地控制制方式，事故故照明采用就就地控制加消消防联动控制制相结合的方方式。5.5.4.44每户电表可可考虑在楼梯梯间集中设置置，以利抄表表到户和物业业管理。5.5.5防雷雷方案按三级防雷要求求进行设计，基基础内主筋为为接地体，屋屋面女儿墙上上及屋面上组组成不大于20×200m或24×166m的避雷网格格，屋面结构构钢筋均应与与避雷带焊接接，外墙金属属窗及突出屋屋面的金属物物均与引下线线焊通，所有有柱内两根对对角主筋均做做为防雷引下下线，分别与与接地体及避避雷带焊通，强强弱电共用接接地体，要求求接地体电阻阻小于或等于于1欧姆。5.5.6弱电电方案◆电话方案1、电话总进线线从一层引入入，每户设一一对出线插座座进行设计。2、每层弱电竖竖井内设用户户分线盒，由由总分线箱对对每一层线盒盒单独配线，电电话主干线沿沿弱电竖井内内电缆桥架敷敷设，由层分分线盒至各用用户出线插座座线路采用HPV（2×0.5）铜芯聚氯氯乙烯绝缘电电话线穿PVC阻燃塑料管管暗敷设，出出线插座安装装距地为0.3m。3、电话线路沿沿竖井及走道道内布线。◆宽带网络方案案基本内容同电话话系统方案。◆有线电视系统统方案设有线电视系统统，每户设一一至二个接口口。5.6煤气供应应方案管道设置参考给给水方案；每每单元可集中中装置煤气表表，以利抄表表到户和物业业管理。第六章环境保护护与消防安全全6.1环境保护护6.1.1项目目场址环境状状况惠州大亚湾区环环境空气质量量现状良好，符符合规划要求求《环境空气气质量标准》（GB3095－1996）二级标准。6.1.2污染染源项目建成后，不不从事工业性性生产活动，故故不会产生工工业性污染。污染源主要来自自：生活垃圾圾、废弃物和和生活污水。6.1.3垃圾圾、废水处理理生活垃圾及废弃弃物集中到中中心垃圾站，统统一由环卫系系统处理。排水系统采用雨雨、污水、废废水合流制。雨雨水经过雨水水系统收集后后直接排至市市政雨水系统统：污水、废废水由污水系系统收集后，经经小区内污水水处理后再排排入市政污水水系统。住宅宅住户数约22768户，户户均4人，共11072人，污水量量按生活用水水量的90％考虑，约110722×300LL/人×天×90％＝2989..44立方米/天。6.1.4施工工中的环境保保护本工程处于大亚亚湾西区工业业园内，北临临西二大道，地地处大亚湾西西区工业园西西南片区住宅宅服务配套片片区内。在施施工期间可能能使用大型建建筑机械，发发出噪音。但但由于建设场场地周围相当当空旷。建筑筑噪音对人和和周围环境造造成影响相对对较小。施工工时，可控制制产生噪音的的大型建筑机机械的工作时时间。也可对对在施工中产产生噪音较大大的机械设备备加以隔音装装置，对粉尘尘拟分别采取取喷水除尘、封封闭除尘等措措施。施工属属于短期行为为，随着施工工期的结束，施施工中带来的的环境影响将将消失。6.1.5项目目建成后的环环境保护措施施废气污染防治措措施：厨房安安装有油烟净净化设施除去去烟气中的油油烟，以减少少油烟对环境境的影响。废水污染防治措措施：本项目目产生的粪便便污水含COD3880mg/LL、SS2500mg/L经过化粪池池处理可使COD降解15％；SS去除50％；厨房污污水含COD4000mg/LL、SS2500mg/L、油类120/L，经隔油器器处理可使油油类去除35％。粪便污污水和厨房污污水处理后和和生活废水一一起排入市政政污水管网，排排水水质符合合《污水排入入城市下水道道水质标准》（GJ3082－1999）的要求。总之，在项目建建设和正常运运转中，采取取措施后均可可符合环境法法规要求。6.2消防安全全为了防止和减少少火灾对住宅宅楼的危害，保保护人身和财财产安全，根根据防火安全全规范规划防防火安全消防防。6.2.1消防防平面布置本建筑设计耐火火等级为二级级，小区内道道路系统设计计形成环状，每每栋房屋四周周均与道路相相邻，并采用用低压环状管管网，设置室室外地上式消消火栓，满足足建筑防火规规范要求。6.2.2消防防安全设施6.2.2.11楼层消防系系统：小高层层住宅各层均均设室内皮龙龙带，其初期期水量由屋顶顶水箱供给，后后期水量由消消火栓供给。6.2.2.22室外消火栓栓系统：室外外设六具SSS100地上上式消火栓，小小区内沿消防防车道（环形形车道）均匀匀布置消火栓栓，其用水由由室外给水管管或消防专用用水管供给。6.2.2.33室内消防设设施：室内按按消防要求在在明显位置设设置泡沫灭火火器、火灾应应急照明、疏疏散指示标志志及排烟通风风设备。6.2.2.44消防用水量量设消防池（花花园水池和消消防两用），按按规定要求储储存充足水量量，以满足消消防要求。第七章方案实施施与项目进度度安排7.1组织机构构及其职能xxx广场项目目由公司一位位副总经理（或或总经理）分分管，下设项项目经理一名名，负责项目目的具体工作作。运作过程程分作综合部部、销售部和和工程部三大大块，其分工工如下：综合部：负责日日常事务管理理、财务管理理、对外关系系协调、售房房及其他信息息的发布、文文秘工作；对对项目经理负负责。综合部部人员四人，即即综合部经理理、财务二人人、文秘人员员一人。销售部：营销策策略筹划、制制订房屋销售售计划、房屋屋的出售及受受理顾客投诉诉，做好售后后服务工作。销销售部7人，即销售售部经理1名，置业顾顾问6人。工程部：设工程程部经理1名、副经理1人，主要负负责施工单位位、监理单位位、设计单位位及政府职能能部门的关系系协调（有关关施工问题）；；总工程师1名，负责建建筑的质量、安安全及进度情情况的控制，房房屋保修期内内的维修服务务，下设土建建施工员2人，水电施施工员1人，预算员1人，资料与与文秘1人，共8人。项目组织与经营营管理关系如如下图所示：：总经理或副总经理总经理或副总经理项目经理合同签订工程部、总工室销售部办公室

施

工、监

理、设计单位协调

质

量、安全生产管理

进

度、资金协调房屋设备维修受理

投

诉、售后服务营销策略筹划房屋销售对外关系协调信息发布日常事务管理文秘工作财务管理项目组织与经营营管理关系图图7.2工程建设设监理制为确保工程质量量，保证工程程进度，节省省工程造价，按按规定本项目目采用工程监监理制，招标标聘请有资质质的监理单位位和监理工程程师，对工程程实行全过程程监理，制订订监理程序，规规定监理的权权利和职责。监监理工程师应应根据合同的的有关规定，维维护业主的权权益，对工程程的进度、质质量等进行全全面的监督和和管理。7.3项目招投投标根据国家发展计计划委员会2001年6月18日颁发的第9号令《建设设项目可行性性研究报告增增加招投标内内容以及核准准招标事项暂暂行规定》，本本项目的勘察察、设计、施施工、监理以以及重要设备备、材料等采采购活动均采采用招标制，选选择优秀的勘勘察、设计、施施工、监理单单位和价廉物物美的设备材材料生产厂家家，签订承包包及供应合同同，明确甲、乙乙双方的责、权权、利，严格格按《合同法法》的有关条条款进行管理理，实施并报报有关部门审审批核准。详详见招标基本本情况表和审审批部门核准准意见（见表表7－2、表7－3）。7.4工程建设设及销售进度度安排7.4.1项目目开发进度计计划2012年7月月初：确定规规划设计院；；2012年7－－8月份：项目目初步规划方方案讨论；2012年8月月中旬：项目目初步规划方方案完成；2012年8月月中旬－9月：项目规规划方案的调调整修正；2012年9－－10月份：完成成施工图设计计；2012年111月份：完成成项目报建及及其他前期工工作，项目具具备开工条件件；2012年122月份：破土土动工；2012年122月－2013年1月份：完成成基础部分，地地下室工程；；2013年3月月份：完成正正负零；2013年3月月－9月份：完成成项目主体工工程，项目具具备销售条件件；2013年100月份：项目目入市。7.4.2工期期建设安排本项目预计分三三期开发建设设，其中第一一期位于项目目位置的西北北面，即面临临西二路；第第二期位于项项目位置的西西南面陂临石石化大道；第第三期位于项项目位置东面面，依傍坪山山河。西二大道坪山河河一期三期二期三期石化大道工程建设与销售售进度表建设项目：xxxx广场项目目表7－12013年2014年2015年2016年总指标建设销售建设销售建设销售建设销售商住楼2498506961642001106097787527413783264045833商业中心339413394116971016970配套35003500合计287291731164200110609778752108078100235062803建设合计287291销售合计283791整体建设比例25.45%36.93%37.62%整体销售比例14.80%27.75%35.32%22.13%商住楼16.08%30.14%34.05%19.73%商业中心50%50%招标基本情况表表建设项目名称：：xxx广场项目表7-2招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公告发布、中中标候选人公公示媒介招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√建设工程交易中中心网站设计√√√建设工程交易中中心网站建筑工程√√√建设工程交易中中心网站安装工程√√√监理√√√主要设备重要材料其他情况说明：建设单位盖章：：年月日注：情况说明在在表填写不下下，可附另表表。审批部门核准意意见建设项目名称：：xxx广场项目表7-3招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公告发布、中中标候选人公示媒介全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√建设工程交易中中心网站设计√√√建设工程交易中中心网站建筑工程√√√建设工程交易中中心网站安装工程√√√监理√√√主要设备重要材料其他审批部门核准意意见说明：审批部门盖章：：年月日注：审批部门在在空格注明“核准”或者“不予核准”。第八章投资分分析和利润测测算8.1投资估算算本项目总用地面面积为948033m2，计算指标标面积820833m2，建筑容积积率为3.5的基础上，则则项目可销售售面积＝项目目总建筑面积积＝2872991.0m22；项目可销售面积积为住宅、商商业，不考虑虑其他物业类类型；建筑成本在取得得土地一年左左右产生，并并在建设期内内均匀投入。项目利润在完全全销售的基础础上进行测量量。本测算报告遵循循合法原则、替替代原则、最最高最佳使用用原则和估价价时点原则。随随着时间的推推移和市场情情况的变化，该该价格需作相相应的调整。投资估算明细表表建设项目：xxxx广场项目表8－1各项费用数量一、开发成本51001万元元1、土地费用6300万元2、前期工程费费4584万元3、建安工程费费40117万元元二、开发费用10332万元元总投资61333万元元三、相关税金8805万元成本单价1775.233元/平方米总销售收入146749..46万元利润额（毛利润润）68708.446万元销售利润率（税税前）46.82％销售利润率（税税后）35.11％投资利润率（税税前）24.81％投资利润率（税税后）18.61％注：开发期按44年测算8.2各测算明明细◆土地成本的测测算土地取得成本为为6300万元。（说说明：土地成成本未考虑在在取得过程中中发生的费用用）◆前期工程费用用估算前期工程费用主主要包括开发发项目的前期期规划、设计计、可行性研研究、项目咨咨询费、水文文地质勘测等等土地开发工工程费支出。前期工程费用合合计为：4584万元。◆建筑安装成本本估算住宅、商业及配配套的建筑安安装成本主要要包括土建装装饰工程（含含地下车库）、给给水排水工程程、水电安装装工程、消防防工程、煤气气管道安装工工程、智能化化和电讯安装装工程、电梯梯安装工程、人人防工程等工工程成本。根根据对市场的的调查及惠州州建筑技术水水平：项目建筑安装成成本合计：40117万元因此，项目开发发成本合计（土土地取得成本本、前期工程程费用、建安安成本）：开发成本合计：：6300＋4584＋40117＝51001万元◆管理费用估算算管理费用指项目目在开发过程程中，开发商商产生的项目目管理费用，包包括开发商的的人员工资及及福利、办公公费、差旅费费、管理费用用，则管理费用为：44402.448万元◆财务费用估算算财务费用是指在在项目开发过过程在由于资资金的使用，开开发商必须付付出相当一部部分的使用资资金成本，通通常是银行利利息及金融机机构手续费以以及筹集开发发经营资金发发生的其他费费用，则财务务费用为：4462..47万元。◆销售费用估算算销售费用是指销销售开发完成成后的房地产产所需要的费费用，包括广广告宣传费、推推广费用等，则则：销售费用为：11467.449万元；开发费用为：44402.448＋1467..49＋4462..47＝103322.44万元。◆销售税费估算算销售税费是指销销售开发完成成后的房地产产应由开发商商缴纳的税费费。有销售税税金及附加、交交易手续费等等多钟税费，则则：销售税费为：88804.998万元◆销售面积项目整体可销售售面积为2872991.0m22。◆销售均价根据对未来大亚亚湾市场发展展的预测：本项目整体销售售均价为3800－4000元/平方米；住宅以39000元/平方米；商业以120000元/平方米计。◆销售收入总销售收入：以以1467449.46万元。◆总投资项目总投资为：：61333万元（含土土地取得成本本）8.3项目财务务分析项目盈利指标表表建设项目：xxxx广场项目表8－2销售利润率（税税前）46.82％销售利润率（税税后）35.11％投资利润率（税税前）24.81％投资利润率（税税后）18.61％项目投资流量表表建设项目：xxxx广场项目表8－3（单位：万万元）各项费用2013201420102011合计开发成本20542.22715067.33115391.4420.0051001.0001.土地费用6300.0000.006300.0002.前期工程费费用4584.0000.004584.0003.建安工程费费用9658.27715067.33115391.4420.0040117.000项目现金流量表表建设项目：xxxx广场项目表8－4（单位：万万元）2013201420102011合计资金流入18964.11135545.99157057.22135182.223146749..46资金流出28597.88625702.44231905.5569012.58895218.443开发成本20542.22715067.33115391.4420.0051001.000销售税金1137.8552132.7663423.4442110.9338804.988销售费用189.64355.46570.57351.821467.499管理费用568.921066.3881711.7221055.4774402.488财务费用1115.6221115.6221115.6221115.6224462.477所得税1807.5553631.9117358.8004378.75517177.001净现金流（9633.775）9843.49925151.66426169.66551531.003NPV（6.887％）－9014.4468618.61120606.22520062.00240272.442IRR销售毛利润率38.13％40.87％51.59％49.78％46.82%销售净利润率28.59％30.65％38.69％37.34％35.11%项目销售收入计计划表建设项目：xxxx广场项目表8－5序号销售项目可销售面积（㎡）1234平均价格（元/㎡）合计价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例1商住楼2498501390016.08%1440030.14%1390034.05%1350019.73%13971.77811201066.632商业中心339412300050%2100050%2200031200000合计28379114.80%27.75%35.32%22.13%14607.33915130600.63销售收入（万元元）18964.11112.53%40103.00926.50