张家港酒店策划报告完整稿

目录市场篇张家港简介地理位置港口经济城市发展趋向市场篇总结项目篇项目介绍现有酒店经营分分析SWOT分析定位篇项目总体定位客户定位产品定位价格定位产品建议篇项目产品建议装修标准建议市场推广篇推广思路执行部分公关策划部分销售篇销售策略投资分析运营分析销售计划建议市场篇1、张家港简介介城市性质。张家家港是现代化化滨江港口工工业城市。城市定位。长三三角地区重要要的制造业基基地、江苏省省重要的滨江江工业基地、苏苏锡常都市圈圈内重要的保保税物流中心心。市域空间规划。规划形成“一城、双核、五片”的空间结构。“一城”指张家家港作为高度度城市化地区区，呈现整体体发展的空间间结构特征，整整个张家港就就是一个城市市。“双核”指杨舍舍城区和金港港城区，是市市域内主要的的居住和公共共服务中心。“五片”指杨舍舍城区、金港港城区和锦丰丰片区、塘桥桥片区、乐余余片区。规划至20200年，市域总总人口1699万，其中城城市人口1442万人（含含外来人口880万），城城市化水平884%，市域域城镇建设用用地控制在1171平方公公里。2、地理位置张家港市市位于中国“黄金水道”——长江下游南南岸江苏省境境内，处于中国沿沿江及沿海两两大经济带的的交汇处，上上海、南京、苏苏州、无锡等等大中城市环环列四周，距距上海98公里、苏州58公里、无锡40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距上上海虹桥机场场98公里，上海海浦东机场150公里，南京京禄口机场200公里。全市总面积9999平方公里，人人口85万。由于其其独特的地理理位置和成熟熟的交通基础础建设，面对对上海经济圈圈和海外出口口经济的工业业建设，使其其成为了一个个新兴的港口口工业城市。3、港口经济张家港市境内有有长江沿线得得天独厚的天天然国际商港港--张家港港，长长江岸线达60多公里，其其中可建万吨吨级以上泊位位的深水岸线线达33公里。张家家港港深,水贴岸、不不冻不淤、安安全避风、常常年作业。现现有万吨级以以上泊位33个，2004年完成货物物吞吐量6397..8万吨，其中中集装箱运量量32.8万标箱,分别增长41.8%和32.6%。同世界上140多个国家和和地区有货运运往来，我国国最重要的出出口港之一。2004年，批批办三资企业业200家，注册外外资13.2亿美元，比上年增增长11.3％，到帐外外资6.4亿美元，增增长6.4％，其中到到帐外资验资资数2.88亿美元。张张家港保税区区、省级开发发区、扬子江江化学工业园园和扬子江冶冶金工业园注注册外资、到到帐外资分别别占全市的51.6％和53.8％，3个镇注册外外资超１亿美美元，2个镇实现了了翻番。全市市当年共批办办投资超千万万美元项目82只，注册外外资11.5亿美元，分分别增长61%和44.1%。出口超千千万美元企业业达到40家，江苏国国泰国际集团团出口连续四四年位居全省省级外贸集团团首位。外经经合作不断拓拓展，劳务输输出总量继续续位居苏州第第一，新批海海外企业境外外投资总额居居全省县（市市）首位。从这些数据中可可以看到张家家港经济发展展的步伐，这这个良好的大大环境是为各各个行业的发发展奠定了基基础，其中也也包含了酒店店行业的长足足发展。4、城市发展趋趋向城市核心区以完完善城市功能能为主；城西组团突出购购物公园建设设；城东组团加快物物流园区、专专业市场、梁梁丰生态园和和文化中心建建设；暨阳湖建设全面面展开；城北组团严格控控制。整个城市都是朝朝着建设成为为长江三角洲洲一个富有特特色和竞争实实力的港口工工业城市，一一个富有内涵涵和独特个性性的生态园林林城市的方向向发展。5、市场篇总总结社会娱乐消费比比重逐步加大大，社会消费费支出将迅猛猛增大。随着各项商务活活动的开展，城城市对各项商商务设施，特特别是酒店需需求，有极大大的需求。同时商业设施的的发展，城市市的规模也会会快速发展。城市的发展使其其居民生活水水平的提高，又又促进商业，服服务的快速发发展。经济的迅猛发展展，促进了企企业的商贸往往来，导致企企业的各类商商务人士对商商务性酒店的的需求增加，为为酒店行业营营造了一个持持续上升的大大环境。本本项目为产权权式酒店，进进入此市场的的时机恰到好好处。项目篇1、项目介绍项目地理位置酒店位于张家港港市区商业、文文化、娱乐中中心——暨阳路，座座落在全国模模范小区——东渡花园，紧紧靠张扬公路路、长途车站站、港城车站站、沪宁高速速，交通便捷捷、地理环境境优越；毗邻邻张家港保税税区，经济技技术开发区、韩韩国工业园、欧欧洲精纺城等等工业园区，三三区六园环绕绕四周。产品概论项目位置：张家港市暨暨阳中路8号发展商：张家港莱福福士大酒店有有限公司设计单位：上海爱建建建筑设计院施工单位：上海国豪企企业发展有限限公司酒店管理公司：：香港莱福仕仕酒店管理（集集团）有限公公司占地面积：30882.8平米总建筑面积：133558.01平米容积率：4..33建筑层高：9层总高度：488米周边环境和配套套区域建筑形态：：以多层公房房、新房为主主，少数别墅墅、花园。绿化状况：沙洲洲公园、园林林广场、张家家港公园，道道路绿化基本本以车道绿化化隔离带为主主。道路状况：东西向主干道：：暨阳路、沙洲路路，双向两车车道南北向主干道：：人民路、长安路路、港城大道道，双向四车道道道路交通都是张张家港地区的的中心地段和和主要工业区区域。商业配套（大中中型商场、超超市、邮局、银银行、医院、学学校、菜场、集集市、影院、娱娱乐场所）商场：国际购物物中心、第一一人民商场、商商业大厦、第第三人民商厦厦、新风商厦厦医院：：张家港港市康乐医院院，张家港市市老年专科医医院，张家港港第一人民医医院，张家港港市中医院，河河西路120号：张家港港市妇幼保健健所学校：机关幼儿儿园（暨阳中中路）、东渡渡艺术幼儿园园（暨阳中路路东渡花园内内）城北小学（海关关路）、暨阳阳实验小学（云云盘路）、云云盘小学（暨暨阳中路）、市市实验小学（陈陈家场路）张家港市特殊教教育学校（沙洲东路247号）梁丰高中、张家家港高中影院：大戏院（暨暨阳中路）世纪天华影影城（步行街街）娱乐场所：多个个酒吧及娱乐乐总会集中于于（沙洲中路路西段），步步行街购物娱娱乐中心小结：从地理位置看：：项目所在位位置优越，闹闹中取静；十十分适合酒店店的经营；从周边配套看：：项目的周边边配套完善，产产品的自身价价值较高；从产品本身看：：商务娱乐配配套齐全，符符合主要使用用群体的要求求。2、现有酒店经经营分析2005年第一一季度张家港港市酒店行业业经营情况（单单位：万元）第一季度经历元元旦、春节、元元宵节等中国国传统节日，本本地酒店餐饮饮市场呈现了了较好的趋势势，但进入三三月后餐饮开开始逐步下滑滑，相反客房房市场随着商商务活动的增增加将呈上升升趋势，张家家港市客房收收入及平均房房价较去年同同期都有一定定上升，第一一季度平均房房价上升了40元/间.天，主要原原因是因为国国贸、馨苑度度假村、沙洲洲宾馆等高星星级酒店改造造后的房价提提升，拉动了了张家港市整整体平均房价价的提升。沙洲宾馆（四星星）景海大酒店（三三星）从上面的表格中中我们不难发发现：酒店的营业收入入稳步增长，酒酒店的客源的的稳定增长，证证明市场对酒酒店的需求空空间增大；餐饮娱乐的消费费支出增大，经经营状况良好好，酒店行业业的发展前景景良好；从同业的市场分分析来看，张张家港的酒店店发展前景良良好4、SWOT分析根据以上市场信信息、经济等等以及所处的的环境和时代代特点中，我我们可以发现现现有地块（现现有项目）以以下优势，劣劣势，机会点点和威胁点；；S优势分析整个经济业态多多元化，贸易易频繁，经济济繁荣稳定，经经济发展的大大环境整体局局势良好；本项目的周边环环境和周边设设施完备，土土地价值高，是是高端产品的的基础保障；；港口城市，经济济持续性强，城城市进入快速速发展期，商商业，服务业业和港口贸易易的快速增长长带动酒店的的整体需求；；张家港城市发展展的趋向是汽汽车经济时代代，为高端投投资产品，产产权式酒店这这个产品提供供了长期发展展的土壤。工业经济的迅猛猛发展，促进进企业的商贸贸频繁，对酒酒店的需求在在不断上升；；张家港的大环境境除了重视经经济的发展还还注重文化的的发展，为企企业提供良好好的经济环境境的同时，提提供了人才和和社会氛围资资源，促进商贸的活跃跃，企业商贸贸的活跃，也也就影响着对对酒店需求的的增加；良好的经营管理理公司作为运运营支撑；产品是其市场的的首例产品。W劣势分析项目的规模不够够大，推广资资源的成本增增加；周边环境还不够够优越。C.配套设施施有待进一步步完善。O机会分析工业经济持续发发展，企业对对商务酒店需需求增加，给给酒店行业一一个长足的发发展空间；周边城市的发展展，带动张家家港当地消费费群体的投资资意识；张家港改革开发发的势头良好好，促进了经经济大环境的的稳步发展，有有利于房地产产产业的发展展，也有利于于酒店行业朝朝着更好的方方向发展；T威胁分析产权式酒店销售售在张家港还还是首例，大大众的接受程程度还不确定定；市场的接受度不不能确定；房产大势的影响响是否辐射到到张家港的投投资产品，影影响程度的大大小还不确定定；定位篇1、项目定位根据前二章的描描述，我司认认为下列定位位是较为适合合的：为张家港商务人人士服务面对江浙投资精精英集餐饮、休闲、娱娱乐、商务、服服务、住宿多多功能为一体体的精装修、四星级级、产权式豪豪华酒店2、客户定位综合前面的分析析我们可以推断出出我们的消费费群体为以下下几类人群，其其消费习惯，心心里，结构如如下张家港国家公务务员年年龄在25-45岁之间，有有一定的经济济基础，有投投资意向和观观念，还没有有找到很好的的投资渠道，没没有多余时间间管理自己的的物业，图方方便和省心的的投资方式；；所占比例较较大——估计在30%左右张家港收入较高高的职员年年龄在25-45岁之间，有有一定的经济济基础，有投投资意向和观观念，还没有有找到很好的的投资渠道，没没有多余时间间管理自己的的物业，图方方便和省心的的投资方式；；和公务员很很雷同，所占占比例不大，15%左右。张家港投资客年年龄在25-45左右，是比比较成熟的投投资客，注重重回报，理性性消费群体；；比例在15%左右外地投资客来自温州，江阴阴等地的30-45左右，相当当成熟的投资资客，把投资资的眼光从一一线城市放到到了二三线城城市中，看中中回报，很理理性的消费群群体，对于产产权式酒店不不陌生。所占占比例在30%左右针对上面我们所所分析的目标标人群，我们们将根据其消消费习惯、消消费心理消费结构等执行行相应的媒体体推广计划，举举行公关活动动。主要消费群体图图表如下：少量购买群体少量购买群体中等购买群体基本购买群体张家港收入较高职员张家港公务员当地、温州、江阴等投资客图一：少量购买群体少量购买群体中端购买群体基本购买群体年龄在25-45岁之间，有一定的经济基础，有投资意向和观念，还没有找到很浩的投资渠道，没有多余时间管理自己的物业，图方便和省心的投资方式；年龄在25-45岁之间，有一定的经济基础，有投资意向和观念，还没有找到很好的投资渠道，没有多余时间管理自己的物业，图方便和省心的投资方式（如：）30-45左右，相当成熟的投资客，把投资的眼光从一线城市放到了二三线城市中，看中回报，很理性的消费群体，对于产权式酒店不陌生。并注重投资数据。图二：我们特别对张家家港本地市场场和客户进行行研究，对他他们的投资渠渠道进行了简简单比较：普通消费群体的的投资渠道表表：产权式酒店回报报股票投资古董投资基金投资银行定期存款自营企业回报率8%年回报市场波动严重，大大市趋于熊市市，亏多赢少少不确定少3%不确定风险指数低高高中低高专业要求专业要求低具备一定的财务务分析能力，同同时有很好的的心理素质对于古董有一定定的专业知识识管理形式委托管理，或者者委托管理自我管理或者委委托管理自我管理自我管理产权式酒店回报报股票投资古董投资基金投资银行定期存款自营企业资金要求15-20万10万以上即可可10万以上10万以上不定20万以上适合人群有一定闲散资金金，有很多经历对关关注上市公司司的发展；古董专业人士；；对宏观经济和政政策有相当的的了解；具备相当的管理理经验，不希望投入太多多的精力，理素质好充足时间；具有充裕的时间间；具有充足的时间间资金量不是十分分充足心理素质好有一定的专业知知识资金十分充足人人脉资源充足足综合指数可行较不可行较不可行较可行较可行较可行房产经济，经济济房产不论是是从GDP的占有比例例来说还是房房产具有不可可移动的特性性来说，它具具备投资渠道道的身份往往往比股票，债债券来得稳定定。同时张家家港周边的城城市，上海、杭州州等地的投资资意识已经发发生了一定的的变化，正所谓“众利相权，择择其重”在股票市场场，古董市场场，基金，证证券市场的相相互比较下，我我们可以看到到产权式酒店店给我们带来来的利益是最最为丰盛的。产权式酒店现在在已经不再只只是一个固定定资产的身份份，它将在张张家港人心中中成为另一个个财富的象征征，同时又是是一个财富累累计的渠道。从上面的表格比比较中，我们们也不难发现现，产权式酒酒店的投资是是最为省心，同同时具有较高高回报的投资资渠道。是理理性的投资选选择。2、产品定位产品规划总建筑面积在11.6万平方米；；140套商务酒酒店；配有现代化设施施的3个大小会议议室、多功能能厅；结构新颖，风格格独特，是欧欧式建筑艺术术与现代气息息的完美结合合。酒店现有各类套套房、高级商商务间及标准准间在内的各各类；拥有中西餐厅、宴宴会厅、风味味厅等用餐点点；多功能厅是举办办新闻发布会会、产品展示示会及各类培培训会议等各各类商务会议议的理想场所所。酒店还设有VIIP会所，它将将成为张家港港社交的中心心。产品设计产品总体设计：：集餐饮、休休闲、娱乐、商商务、服务、住住宿多功能为为一体，主要要满足张家港港商务人士需需求的综合性性酒店。餐饮系列：推出中餐和和西餐相配合合的餐饮，满足商务人人士的高品位位，还将把餐餐饮文化进行行传播，把餐餐饮消费和文文化消费相结结合；休闲、娱乐功能能：咖啡厅：为商商务人士一个个比较惬意的的休息环境，还还能够在休闲闲中进行一个个基础的商务务联络，KTV娱乐：：提供轻松的的娱乐环境，缓缓解商务人士士的工作疲劳劳，达到其轻轻松工作和娱娱乐的效果；；商务、服务功能能；我们在8楼设置置专业的商务务大厅，其是是集会议，恰恰谈，演讲多多功能为一体体的商务中心心；配合商务务人士高效工工作；设立票务中心、租租车、复印等等系列的商务务配套服务；；住宿功能：房间的划分按照照个人对卧室室空间的合理理要求进行划划分；内部的装修精致致幽雅，把住住宅的舒适感感充分体现，满满足商务人士士对家归属感感的要求；以上的产品设计计都将是主要要以商务人士士也就是最终终的消费者为为出发点，以以满足他们的的需求为目标标，根据这类类消费群体的的消费特点进进行设计，提提高各项服务务质量，利于于后期的经营营，也利于提提升整体物业业的品质。在提升升酒店的整体体赢利能力后后，其物业的的整体价值提提升，物业快快速增值就水水到渠成。3、价格定位价格依据周边没有雷同产产品精装修产品单位面积小，可可以拉高单价价，总价没有有太大的影响响，投资门槛槛不高以新产品，高定定位的产品出出现在市场中中，那么其价价格也将会是是一个到定位位的产品，它它符合中国消消费者的消费费心理。产品品的稀缺性恰恰好可以反映映出其定价本项目不建议把把单方成本作作为一个价格格定价的要素素考虑，因为为其含有的技技术含量和创创意含量高，风风险系数不能能和单纯的住住宅项目类比比，所以把利利润目标作为为一个价格定定位的重要要要素1）运营回报方方法:现有市场的租金金调查（数据据来源—销售部）4星级酒店的租租金情况在260-2280元上下，同同时其入住率率控制在60%-—70%之间见表格月收益天租金天数入住率运营成本利润额3179.22603650.60.3338149.88总价（万）首付4成（万）还款数额（万）月还款净收益10万的贷款月月还款数额38.9315.57199323.3578892679.1555001147假定条件：首付付4成天租金260元（销售部部提供）;入住率0.6：根据市场场测算;运营成本0.33：根据酒店管理行业的行行规测算具体计算如下：：月收益=天租金金260元*天数365*入住率0.6*（1-运营成本0.33）净收益：除去贷贷款后，个人人的期望值净收益：投资者者每月除去贷贷款后所得的的资金（预计计）还款总数额=月月还款2679..15/100万月贷款还还款数*10万总价=首付部分分+还款总数额故此定价在388.96万元单价在7000元左右。2）类比方式定定价法周边的普通住宅宅的房价在4000--5000元不等，综综合本项目的的装修，建筑筑体，本项目目是以酒店方方式划分，室室内面积的在在50左右，综合合内部的配套套服务等故此此其价位应在在：6000左右根据以上二种定定价方式，同同时考虑到市市场的因素，我司建议该项目目的定价应为为6500元——7000元第四章产品建建议1、产品规划房间划分1）房间的面积积在40-60之间（建筑筑面积），保保证低总价的的控制2）房型规正动线部分以后内部的动线线明确，每层层的服务设施施的房间都放放在最中心的的位置，保证证其便利性。其他配套设施的的建议会所：具有商务务功能餐饮：保证客房房餐饮的同时时希望能够达达到对外营业业的功能特征征；娱乐设施：有一一层到两层的的面积能够满满足客人常规规娱乐比如：：KTV，棋牌等娱娱乐功能商务功能部分：：会议中心，会会议洽谈室，商商务会所，娱娱乐休闲厅等等智能化系统会给给产品加分，提提高商务的等等级。2、装修标准建建议外墙：贴面蘑蘑菇石、条形形砖；外墙建筑风格：：欧式风格，复复古典雅为主主；大堂：大理石石地面门：电子感应门门锁窗：亚铝高级型型材（表面氟氟炭处理），中中空玻璃室内装潢标准：：四星水槽及龙头：TOTO全套卫生洁洁具天关及插座：国际标准超超豪华型卫生：TOTO全套卫生洁洁具空调：江阴双良良集团，120万卡中央空空调用电：10000KVA集中供电加160KW发电机组电梯：三台三菱菱点电梯建议价格范围：：1000--1500元/平方米第五章市场推推广篇1、推广思路推广原则准确性：在推广广过程中，要要把握住主要要的客户群体体的信息接受受来源，做到到信息传播途途径的准确性性，避免宣传传浪费，无效效传播。、广泛性：这里说说到的广泛性性和上面的准准确性并不矛矛盾，主要是是指传播途径径的多样化，各各种媒介平台台的有效结合合；创意性：在整个个传播中，形形象策划具有有创意，在市市场中形成良良好的口碑，形形象推广切实实到位。时效性：此原则则是非常关键键的环节，我我们在销售中中严格按照划划分了阶段，那那么在推广中中需要配合销销售的各个阶阶段进行推广广宣传，在什什么样的阶段段提出怎样的的口号，获得得怎样的市场场反映是相当当关键的，所所以要精确把把握市场的时时效性引导性：整个个推广过程中中，严格按照照AIDA进行；首先先在前期的操操作就是要引引起注意attenntion；吸引大众众的视线，引引起兴趣，这这要求做到照照准消费群体体的关注点interrest；然后是引引起欲望desirre，产生对产产品的购买欲欲望；落实到购买actioon行动中。推广主题根据对项项目的分析，得得出以下几点点项目最大的的特性，从这这几个特性展展开进行推广广宣传，以达达到我们所要要得到的要求求。稀缺性：强调产产品是地区的的首例产权式式酒店广告语表现：风靡了——东东京、纽约、上上海、香港、精装修，四星星级产权式酒酒店献世张家家港。投资性：产品品是最合适的的投资产品（见见上面的表格格可以得知，各各种投资渠道道中，此中产产品的投资性性强，风险小小）广告语表现现：选择ttimes赢家——8%，8%，8%固定回报，赢赢家选择。未来性：产品品的合理性和和未来城市的的发展趋势，市市场的需求中中可以看出其其产品将会迎迎来其稳定发发展的增长期期广告语表现：：电脑升升级，游戏升升级，比不过过资产升级的的魅力！Times赢赢家，精装修修，四星级产产权式酒店——资产升级，毋毋容置疑。功能性：强调调产品是可售售的产权式酒酒店广告语表现：：品质成就经典典；专业成就赢家家TIMES赢家——精装修产权权式酒店，集集餐饮、休闲闲娱乐、商务务、住宅为一一体的商务酒酒店。推广流程客户积累阶段———导入期——“机会篇”不可复制的的产权式酒店店销售直接销售阶段———强销期——“行动篇”抢占先机，实实惠大礼（本本阶段是结合合了SP活动进行的的）把投资放到到首位，作为为纯粹的金融融工具进行推推广。后期销售阶段———持续期——“行动篇2”对尾盘的销销售，把最好好位置的楼盘盘留到最后，以以奢侈品楼盘盘（在装修上上，门牌号码码等上下功夫夫）维护期——“品品牌维护期”在这个阶段段要对产品的的品牌进行加加强维护。执行部分广告总体策略（AIDA）引起关注，引起起兴趣，引起起欲望，实施施行动广告的阶段性划划分导入期（９月——１０月中旬旬）：培养购购买欲望期；；必须具有一一定的煽动力力，可以以几几个主题入手手：稀缺性、功功能性、未来来性和投资性性，根据我们们的分析，特特别强调投资资性，把广告告的广泛性和和针对性结合合在一起。举举行新闻发布布会，以达到到引起购买者者兴趣的目的的。方法：，以活动动为中心，软软性媒体为主主，硬性广告告为辅强销期（１０月月底—1２月）：这这是一个决定定成败的时期期，销售到了了最为关键的的时候。我们们为配合销售售，将以硬性性广告为主刺刺激消费者的的购买欲望并并落实到实际际行动中。广广告在其中的的就是要教会会客户用专业业的经营思路路来判断本项项目，用我们们的思路思考考问题，同时时肯定当地市市场的具有相相同投资功能能的多种投资资渠道，并加加以比较，用用数据说明问问题；同时一一定程度的促促销活动的宣宣传让目标人人群产生紧迫迫感。施加外外来的压力（促促销活动策划划：详见公关关活动内容）方法：，以开盘盘、促销为中中心，硬性媒媒体为主，软软性广告为辅辅持续期（1２月月—06年2月）：在这这个阶段，我我们需要做到到的是，让已已经购买的客客户感觉到物物有所值，没没有购买的潜潜在客户行动动起来。方法：，以软性性报道为中心心，硬性媒体体为主，软性性广告为辅收盘期（06年年2月到06年3月）：此阶阶段的推广在在于能够坚定定投资者的信信心，利于后后期的经营顺顺利进行。对对于开发商口口碑的建造有有利。方法：，以软性性报道为中心心，硬性媒体体为主，软性性广告为辅媒体策略：前期以公关活动动为中心，软软文推广为主主，硬广告为为辅，逐步深深入，将此案案在保持良好好口碑的情况况下快速且推推向市场。针对目标市场--张家港，温温州，江阴等等地的接受信信息的习惯，用用大众媒体唱唱主角的形式式进行媒体推推广。通过大大量的分析做做出以下媒体体选择：媒体选择.根据媒体资源的的分析中，我我们选择的媒媒体集中在TOP3前的媒体报纸：：扬子晚报、张张家港日报；；电视媒体：张家家港电视剧频频道、张家港港房产专栏；；户外媒体：步行行街户外广告告；案场户外外广告扬子晚报夹报DDM；张家港媒体推广广表（详见附附件1）软性新闻主题从研究产权式酒酒店现身张家家港为引子展展开，“第一”的概念要打响响，以第一的的噱头展开；；从产品的稀稀缺性和产品品的品质，和和投资概念入入手。——用论证的形形式进行软文文报道根据我们的销售售现场为一个个宣传基础展展开，如：开开盘活动的人人气，现场包包装风格等为为话题展开；；高贵是整个个宣传的基调调。以促销活动为主主题：比如媒媒体人员亲身身体验，“第一个”免费入住酒酒店人的感觉觉；或者是第第一个购买人人的思想活动动等为话题展展开。或者单刀直入，就就酒店论酒店店的形式展开开，或者管理理公司的管理理经验，行为为指导，管理理理论和思路路进行研究和和讨论，最后后推出酒店，排排除读者疑虑虑。最后一个主题是是最为直接的的形式，用第第三者的视觉觉看到现有的的投资市场。引引导投资者用用我们的思路路进行思考，把把酒店的运营营和投资分析析完善。把购购买酒店作为为正确选择的的论点进行剖剖析，并展开开话题。坚持用第三者的的语言去描述述，增加软文文真实性和可可靠性。把话话题深入，在在对销售赢利利为基础获得得良好的口碑碑。投放频率及规模模关于投放频率和和规模的研究究，我们需要要分几个阶段段展开，和前前面说到的广广告总体策划划相关导入期：覆盖面面广为重点强销期：针对性性强为重点，针针对效果评判判出最佳媒体体通路，进行行推广；持续期：形象广广告，但是产产生费用较低低的广告为重重点（楼盘外外墙的巨幅广广告）维护期：同持续续期，做结束束动作，但是是同时对于口口碑的塑造要要注意，这个个环节往往会会影响下次楼楼盘的操作。3公关活动策划划活动一：新闻发发布会（引起起注意）时间：20055年8月底地点：张家港最最好酒店的会会议室人员：市府领导导、各主要媒媒体记者、莱莱福士大酒店店主要人员主题：“创富新新天地”——“莱福士大酒酒店”新闻发布会会目的：通过前段段时期的媒体体导入，张家家港受众对产产品有了一定定的了解，此此次活动的是是为了强化受受众对此产品品的认同感；；同时积累一一定的目标客客户群。内容：邀请市府府领导和市委委主管经济的的领导；讲解“张家港市市第一个纯投投资性质的产产权式酒店”。其包含“国外的的先进的发展展理念”“张家港人的的投资观念”“创富新天地地的启示”等论言。注意点：利用市市府的影响力力来对我们的的主要目标客客户群之一——机关干部人人员进行媒体体宣传，同时时对全市的受受众更了解此此产品。活动二：莱福士士集团经营讲讲解会（引起起兴趣）时间：20055年9月初地点：张家港最最好酒店的多多功能厅人员：莱福士经经营管理团队队、产品受众众、媒体记者者主题：“莱福福士大酒店”经营讲解会——真真的诚实实经营者目的：通过经营营讲解会，使使我们的受众众更加了解我我们的投资产产品，更加相相信此项目是是真真的“诚实”项目。同时时积累一定的的目标客户群群。内容：邀请对本本项目有兴趣趣的目标消费费群体；并同同时邀请媒体体报道。讲解“莱福士大大酒店”未来经营状状况和投资价价值。其包含“国际经经营团队”“良好的投资资前景”“创富新天地地的未来的实实际数据”等论言。注意点：利用对对酒店经营的的讲解来打消消目标消费群群体的投资顾顾虑，用数据据说话，用事事实说话，以以此来打动目目标消费群体体。活动三：会员优优惠行动（引引起欲望）时间：20055年9月初地点：张家港案案场人员：目标消费费群体主题：会员优惠惠和预缴定金金目的：通过此项项活动，判断断出市场对此此产品的接受受程度，以此此来调整产品品的各项策略略：同时也对对项目的销售售有一个预知知。内容：前来预订订的前10名客户可在在正式签约时时优惠2万元（定金1万元）并同同时得到会员员金卡一张。前来预订的前220名客户可在在正式签约时时优惠1万元（定金1万元）并同同时得到会员员银卡一张。注意点：前期的的推广要排除除产品的怀疑疑，在宣传时时特别注意避避免“cheap”的感觉。活动四：开盘活活动（实际购购买）时间：20055年9月中地点：张家港案案场人员：目标消费费群体、张家家港房产节目目主持人、文文化、经济界界名人主题：开盘及促促销活动目的：通过此项项活动，达到到客户快速购购买，完成强强销任务内容：前来签约约的前3名客户可得得赛欧轿车一一辆（8.2万元）。前来签约的前220名客户可得得赛欧首期轿轿车一辆（2万元）注意点：前期的的推广要排除除产品的怀疑疑，在宣传时时特别注意避避免“cheap”的感觉。活动五：各地展展会第六章销售篇篇1、销售策略快速销售：在市市场上造成轰轰动效应；集中性销售：整整个销售过程程把去化量集集中在强销期期；针对性销售：锁锁定消费群体体，有针对性性地进行销售售；品牌维护：在销销售的过程中中注重产品的的品质感。2、投资分析一、首付四成的的购买方式总价首付4成月按揭（10年年）回报率8%月收益月净收益3净收入3年后的资产总总值(增长20%)3500001400002408.7280002333-75.37-2713.3324200004000001600002752.8320002667-86.13-3100.668480000总价首付4成月按揭（10年年）回报率9%月收益月净收益3净收入3年后的资产总总值(增长20%)3500001400002408.7280002625216.37786.84200004000001600002753.8320003000247.28899.2480000二、首付5成的的购买方式总价首付5成月按揭（10年年）回报率8%月收益月净收益3净收入3年后的资产总总值(增长20%)350000175000200828000233332611719420000400000200000229532000266737213393480000总价首付5成月按揭（10年年）回报率9%月收益月净收益3净收入3年后资产总值值(增长20%)350000175000200831500262561722219420000400000200000229536000300070525393480000根据上面的表格格分析中，可可以看到只有有在首付5成的情况下下才能出现客客户每月获得得净收益，具具体收益金额额如上。为了了达到更好去去化目的，建建议用3年9%的投资回报报给予客户回回报，以。。。。。。。。如果购买总价为为35万的房子，其其首付5成，按照10年贷款，没没有按揭费用用为2008元，按照8%的固定回报报回馈给购买买者，您将获获得月回报2333元，每月净净收益为326元，3年总净收益益为11719元；保守估估计产品的增增值，3年后产品价价值为42万整。你在3年将获得纯纯利润8.17119元。81719=44200000-3500000+111719表中资产增长220%：理由为，张张家港经济的的持续发展，土土地资产的增增值加上酒店店经营在一定定时期后其运运营状况正常常情况都优