房地产策划模式及流程

房地产策划模式及其流程房地产策划是是按一定的模模式进行的。所所谓“策划模式”，就是使策策划人可以照照着去做的具具体策划样式式。在房地产产策划发展过过程中，经过过策划人不断断的实践和总总结，策划模模式开始逐渐渐形成，体现现了房地产策策划的一些基基本规律。根根据房地产项项目的具体情情况灵活运用用这些策划模模式，可以创创造出项目典典范和营销经经典，提高房房地产策划的的科学性和规规范性。目前在市场场上主要有以以下几种策划划模式：房地地产战略策划划模式、房地地产全程策划划模式、房地地产品牌策划划模式、房地地产产品策划划模式、房地地产发展商策策划模式。下下面分别说明明各种策划模模式的内容和和流程：一、房地产战略略策划模式房地产战战略策划模式式从宏观战略略的高度来策策划项目，因因而成功率较较高，它具有有明显的特长长：第一，对对宏观大势的的把握能使项项目定位准确确，找到项目目最合适的发发展思路；第第二，能有效效地协调各专专业公司围绕绕项目的总目目标进行操作作，并从全局局出发实现项项目的具体目目标；第三，由由于是从宏观观战略的高度度来把握和分分析项目的，因因而最适宜操操作大盘项目目。房地产战战略策划模式式是王志纲先先生及其工作作室倡导、并并在房地产策策划实践中证证明可行的策策划模式。经经过多年的研研究和探索，王志纲工作室战略策划理论逐渐形成，具有独特的策划风格。战略策划模式最大特征是强调宏观大势的把握与分析。房地产战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。房地产战略策划划模式流程和和内容如下：：1、大势把握———出思路。在在宏观大势把把握的前提下下，根据每个个企业的不同同特点，找到到适合其的发发展思路。大大势把握包括括中国经济大大势，区域经经济大势，区区域市场需求求大势，区域域行业竞争大大势和区域板板块文化底蕴蕴。2、理念创新——出定位。思思路确定后，选选择摆脱同质质化竞争的迷迷局，确定差差异化发展的的突破点，总总结、提取出出一个能体现现并统帅企业业或产品发展展的灵魂和主主旋律。理念念创新包括概概念创新、预预见创新和整整合创新。3、策略设计——出方案。量量身定造，针针对企业特点点设计一套科科学、独创、有有前瞻性的，且且具可操作性性的对策方案案。策略设计计包括项目总总体定位，项项目理念设计计，项目功能能规划，项目目运作模式，项项目经营思路路和项目推广广策略。4、资源整合——出平台。帮帮助企业整合合内外资源，包包括整合各种种专业化公司司的力量，创创造一个统一一的操作平台台，让各种力力量发挥应有有的作用。资资源整合包括括企业内部资资源整合，企企业外部资源源整合，行业业内部资源整整合，行业外外部资源整合合。5、动态顾问——出监理。操操作过程主要要由企业家完完成，策划人人作为顾问起起参谋作用。顾顾问监理包括括项目重大事事件，项目重重要环节，项项目节奏把握握，项目时常常引爆和项目目品牌提升。战略策划模式对策划人的综合素质要求很高，具有哲理型、思想型、创新型素质的策划人才能容易胜任。二、房地产全程程策划模式全程策策划的策划理理念和内涵既既实用又丰富富，而且创造造了不少经典典项目，深受受众多房地产产开发企业及及策划咨询公公司的推崇，流流行全国。房地产全程程策划，简单单地说就是对对房地产项目目进行“全过程”的策划，即即从项目前期期的市场调研研开始到项目目后期的物业业服务等各个个方面都进行行全方位策划划。全程策划划强调为投资资者提供标本本兼治的全过过程策划服务务，每个环节节都以提升项项目的价值为为重点，围绕绕提升项目的的价值来运用用各种手段，使使项目以最佳佳的状态走向向市场。房地产全程程策划模式的的特点是“全过程策划划服务”，因而策划划的思路、理理念可以贯穿穿于整个项目目。全程策划划在运用中逐逐渐形成三种种不同的策划划方向：第一种是在在项目接手后后，从市场调调研、规划设设计、建筑方方案、概念设设计、形象设设计、营销策策划、广告推推广、销售代代理以及售后后服务等一系系列环节都参参与进去，并并在各个专业业上具体操作作，直到项目目成功推出市市场。这种策策划方向要求求策划人员素素质好、水平平高、技术全全面，从策划划总监、策划划主管、策划划操作的各层层面人员都要要相互协调、相相互合作。而而且，要求最最低层面的技技术人员如建建筑设计、广广告平面、销销售代理等人人员都对策划划规律全面熟熟悉。这种全全程策划方向向难度相当大大，人员结构构、知识结构构的要求相当当严谨，只有有极少数有实实力的策划咨咨询公司能承承担这样的全全程策划。第二种是是项目的一系系列环节都参参与进去，但但不涉及到具具体专业操作作层面。市场场调查、建筑筑设计、形象象设计、广告告发布、销售售代理等由各各专业公司去去操作。全程程策划公司只只是做总策划划及统筹，把把各种不同的的专业公司整整合一起，按按照总策划的的方向行事。此此策划方向人人员不多，但但都是策划精精英，能主持持各方面的专专业工作，把把专业公司协协调、统筹好好。该策划方方向被运用到到众多的策划划咨询公司。第三种由由于策划咨询询公司的专业业特长不同，在在全过程策划划服务的前提提下，有的在在规划设计、建建筑设计及环环境设计方面面参与比较多多；有的在市市场调研、投投资分析方面面有擅长；有有的在广告策策划方面有突突出的表现；；还有的在策策划销售方面面最有能力。他他们运用自己己的专业特长长有所侧重，但但不丢掉全程程策划的宗旨旨，也取得了了较好的策划划效果。这种种策划方向在在策划咨询公公司中也不少少。全程程策划模式比比较适用于中中小型项目操操作运行，这这样各个环节节较容易策划划到位，大的的项目如几千千亩的大盘就就会感到力不不从心。这时时，就应该采采用其他策划划模式与之交交*进行，取长长补短。全程程策划模式的的流程和内容容如下：全程策划模模式内容如下下：1、市场调研研分析——对项目所处处的经济环境境、项目当前前房地产市场场状况、项目目所在区域同同类楼盘进行行调研分析。2、土地价值值研判——挖掘土地的的潜在价值，对对土地的优势势、劣势、机机会和威胁进进行分析研究究。3、项目定位———通过对项目目自身条件及及土地价值、市市场竞争情况况分析，确定定项目定位策策略，决定目目标客户及楼楼盘形象，决决定项目市场场定位、功能能定位及形象象定位。4、项目概念念规划——提出建议性性项目经济指指标、市场要要求、规划设设计、建筑风风格、户型设设计及综合设设施配套等。5、项目规划划设计——根据项目概概念规划交由由专业的设计计机构做项目目详细的规划划设计。如建建筑设计、环环境设计、配配套设计等。6、项目形象象策划——开发商与项项目的形象整整合，项目形形象、概念及及品牌前期推推广。7、项目营销销策划——分析项目环环境状况，突突现其价值。找找准项目市场场营销机会点点及障碍点，整整合项目外在在资源，挖掘掘并向公众告告知楼盘自身身所具有的特特色卖点。8、项目服务务策划——与项目定位位相适应的物物业管理概念念提示，将服服务意识传播播给员工，构构建以服务为为圆心的组织织架构。9、项目品牌策策划——抓住企业和和项目培养品品牌，延伸品品牌的价值，创创造可持续发发展战略。三、品牌策划模模式房地产品牌牌策划模式的的最大特点是是除了抓住品品牌内在品质质和外在品质质外，着重强强调项目品牌牌的推广。通通过工地包装装、现场销售售包装、电视视报纸广告造造势、样板房房推动、软性性新闻宣传、公公关活动介入入等，把不知知名的楼盘短短时内变得家家喻户晓，吸吸引客户购买买，从而达到到品牌策划的的目的。品牌策划模模式对一些内内外品质稍差差的项目来说说，效果是很很好的，通过过“快速推广”，使项目赢赢得人们的认认同。但是，如如果在推广时时片面追求“造势”、“炒作”，忽视产品品品质，虽取取得首次开盘盘成功，后几几期就不一定定卖得动了。因因此，在“快速推广”的同时，也也不能忘了品品牌的品质，因因为最终得到到客户信赖的的还是项目真真正的内在品品质。品牌就是差差异，就是个个性。品牌标标志着商品的的特殊身份，将将自身与其他他类商品区别别开来。房地地产品牌就是是房地产项目目具有区别于于其他项目的的个性，有独独特的目标市市场和共同认认知的目标客客户群，有较较高的知名度度、美誉度和和忠诚度。房房地产品牌策策划是对房地地产品牌的内内涵进行挖掘掘、发现和推推广，使房地地产项目赢得得人们的信赖赖。品牌策划模式流流程和内容如如下：1、品牌策划以以建立项目品品牌为中心。首首先要提出品品牌的独特的的核心内涵。2、依据核心心品牌内涵在在产品上寻找找产品支撑。在在规划、设计计、景观、配配套、物业服服务等各个方方面寻求和表表现品牌的内内涵。品牌策策划就是建立立一流的品质质和一流的推推广。品质是是品牌的基础础，品牌策划划要从品质入入手，创建一一流的品质。品品牌的推广要要推广一流的的附加值，要要有一流的战战略战术，要要建立一流的的物业管理队队伍。3、品牌的塑塑造要寻求公公众的认可，具具有社会价值值。品牌策划划中的附加值值推广要有侧侧重点。一是是要融入自然然的和谐环境境，二是要社社区服务的社社会化，三是是要家居生活活的信息化。4、品牌策划划推广有四个个阶段。一是是“人工造雨”阶段；二是“筑池蓄水”阶段；三是“开闸泄流”阶段；四是“持续蓄水”阶段。品牌牌策划推广的的五种方法。（1）、“筑巢引凤”法；（2）、“盆景示范”法；（3）、“借花献佛”法；（4）、“马良神笔”法；（5）、“巨量广告”法。5、品牌的提升，品牌要根据社会的不断进步，在不同的阶段，品牌需要一些细小的创新。要不断的维护品牌的形象，建立可持续发展的品牌思想。品牌提升要注意六个工程。（1）、软性推广工程；（2）、公关活动工程；（3）、卖场包装工程；（4）、口碑工程；（5）、公关危机工程。四、房地产产品品策划模式房地产产品品策划流程和和内容如下：：1、产品调研产品的前期期策划中最重重要的是调研研，对区域竞竞争产品的调调研，对购房房者消费倾向向的调查，目目的是了解需需求和供应状状况，为产品品定位作好准准备。2、项目定位在产品调研研的前提下，对对产品进行恰恰如其分的确确定具体位置置。包括目标标客户定位，这这最重要，因因为产品竣工工后是卖给他他们的。还有有产品品质定定位、产品功功能定位、产产品地段定位位、产品规模模定位、产品品形象定位等等。3、产品规划划设计这是策划的的重心，根据据目标客户的的特性分析，产产品就为它量量身而做。包包括规划设计计、建筑设计计、环境设计计、户型设计计、配套设计计、物业服务务等。4、产品细节节设计采用新技术术、新材料、新新设备。先进进的生产工艺艺，保证产品品质量。5、产品营销针对量身定定做的目标客客户推出产品品的半成品或或成品，包括括产品的包装装、产品的推推广等。6、产品服务这里主要是是售后服务，目目的是把产品品的价值提升升和延长。五、发展商策划划模式发展商策策划作为一种种另类策划模模式，策划的的效果是相当当明显的。这这里最重要的的因素是发展展商本人的开开发运作水平平。从目前情情况看，发展展商策划模式式的运用有越越来越广泛的的趋向，这是是因为现在发发展商的知识识水平、操作作水平比以前前更高、更娴娴熟了。另一一方面，此模模式可使发展展商统率项目目全局，避免免出现难以与与策划人或策策划机构沟通通、协调之苦苦。另外，运运用发展商策策划模式也不不是不需要策策划人的介入入，发展商下下属各部门还还是有专业策策划人协助的的，只不过这这些策划人所所起的作用没没有发展商本本人那么大而而已。运运用发展商策策划模式可以以看出发展商商本人真正高高超的策划开开发水平，如如果达不到那那么高的水平平，借用“外脑”，聘请策划划人或策划公公司来协助也也未尝不可。因因为，每个人人不管水平多多高、能力多多强，处理事事情都有一定定的局限性，何何况是高智力力的策划思维维活动。发展商策策划模式可以以说是房地产产另类策划模模式，有人称称它为“非策划”模式。倡导导这种策划模模式首推万科科企业的王石石先生。他在在不同的场合合都说过：我我不相信策划划，我的企业业没有策划人人。但是，他他属下的房地地产项目开发发没有一个不不成功的。另另一个推崇此此模式的是北北京“现代城”的发展商潘潘石屹先生。他他开发的项目目也不需要策策划人帮忙，自自己亲自操作作，从项目的的市场分析、策策划主题确定定、设计思想想挖掘、目标标客户寻找等等，无不一手手包揽。发展商策划划模式之所以以存在和产生生，有以下几几个原因：第一、发发展商本人有有着很高的房房地产开发水水平，思想理理念超前，对对房地产开发发的各个环节节了如指掌，能能从容地驾驭驭房地产市场场的风云变幻幻。具备这样样的高超水平平发展商，实实际就是高水水平的策划人人。第二、发展展商企业经过过多年的房地地产开发实践践，运作机制制完善，开发发经验丰富。第三、发发展商企业内内各部门人才才济济，经验验丰富，技术术娴熟，观念念超前，每个个人都是实际际的策划能手手，自然会对对发展商的开开发思想和宗宗旨理解深刻刻，贯彻到位位。发展商策策划模式内容容如下