《物业管理概论》项目7 物业租赁管理

项目7物业租赁管理知识目标通过对本项目的学习，了解物业租赁的形式；掌握谈判与签约的技巧；熟悉物业租赁合同的构成。下一页项目7物业租赁管理技能目标１.能够将物业租赁的谈判技巧运用于实际工作中。２.能够独立地完成与客户合同的签订，并能够按相关程序处理终止的租赁合同。３.了解承租人应承担的损失责任。下一页上一页项目7物业租赁管理任务７-１物业租赁基本知识任务７-２物业租赁的谈判与签约任务７-３物业租赁合同下一页上一页任务７-１物业租赁基本知识一、物业租赁的定义物业租赁是指物业所有权人或代理人（如物业服务企业）作为出租人，将物业使用权出让给作为物业消费者的承租人，并向承租人定期收取一定金额的资金，从而使物业的价值得以实现的一种经营行为。出租不仅包括将房屋让与承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。返回下一页任务７-１物业租赁基本知识二、物业租赁的形式（１）根据租赁房屋的性质不同，可分为公房租赁和私房租赁，也可分为保障性、福利性租赁和市场性租赁。公房租赁又可分为房管部门管的直管公房租赁和企事业单位自管的系统公房租赁。（２）根据租赁房屋的用途不同，可分为住宅用房、办公用房、商业用房和生产用房等，其中租赁最常见的为住宅租赁，商业用房和办公用房租赁也随着市场经济的发展日益增多。（３）按照房屋的租赁期限不同，可分为定期租赁、不定期租赁和阶段式租赁。（４）按照租金的计算和支付方式不同，可以分为毛租、纯租约以及百分比租约。返回下一页上一页任务７-１物业租赁基本知识三、物业租赁的原则（１）竭力为租赁双方服务。（２）维护租赁房屋。（３）提高经济效益。（４）保证租赁关系正常化。（５）充分发挥房屋效用。返回上一页任务７-２物业租赁的谈判与签约一、引导客户经验丰富的物业管理人员在向潜在的租户展示、推销物业时，这些潜在的租户往往还有些犹豫，这时候若能及时加以引导，消除租客顾虑，并尽可能用大众化语言回答租客的提问，往往能获得成功。返回下一页任务７-２物业租赁的谈判与签约二、选择租户（一）租户资格的审查每个前来咨询或参观物业的潜在客户都要填写一份来客登记表，一张设计完善、针对性强的申请表能向物业管理者提供许多有用的信息。因此，任何有意向的客户，不管是租用住宅、办公楼、商场或工业物业都应该填写租赁申请表。这种申请表的内容随着客户的性质及业主的要求不同而不同。但是，不管内容如何不同，在一些主要方面，例如对客户的身份、租赁历史以及财务状况的了解应该是一致的。返回下一页上一页任务７-２物业租赁的谈判与签约（二）资料评估身份认证租赁历史财务状况返回下一页上一页任务７-２物业租赁的谈判与签约三、谈判与协商控制签约进程利用经纪人进行谈判谈判妥协租价与折扣的谈判免租的谈判扩租权的谈判限制竞争租户条款的谈判返回下一页上一页任务７-２物业租赁的谈判与签约四、签约与租赁登记１.签约当达成出租／承租意向时，就可由出租人、承租人分别与物业服务企业签订确认书。随后，租赁双方签订房屋租赁合同。返回下一页上一页任务７-２物业租赁的谈判与签约２.租赁登记根据我国法律规定，房屋租赁需登记备案。返回上一页任务７-３物业租赁合同一、物业租赁合同的构成签约双方的法定签名租赁当事人的基本情况租赁标的物的基本情况租赁物业的用途租赁期限租金支付方式租赁物业的维修违约责任争议的解决方式当事人约定的其他事项返回下一页任务７-３物业租赁合同二、物业租赁合同示范文本合同示范文本是指由一定机关事先拟订的对当事人订立相关合同起示范作用的合同文本。此类合同文本中的有些内容（通常指通用条款）是拟订好的，有些内容（通常指专用条款）是没有拟定、需要当事人双方协商一致填写的。合同示范文本只供当事人订立合同时参考使用，国家鼓励参照相关合同示范文本签订合同。返回下一页上一页任务７-３物业租赁合同三、物业租赁合同的终止１.自然终止（１）租赁合同到期，租赁合同的期限届满。承租人需继续租用的，应在租赁期限届满日３个月前提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。（２）符合法律规定和合同约定可以解除合同条款的。（３）因不可抗力致使合同不能继续履行的。因上述原因终止租赁合同，使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。返回下一页上一页任务７-３物业租赁合同２.人为终止出现下列情形时，出租人有权终止合同，造成的损失由承租人承担：（１）将承租的房屋擅自转租的。（２）将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的。（３）将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的。（４）无正当理由，拖欠房租６个月以上的。返回下一页上一页任务７-３物业租赁合同（５）公有住宅用房无正当