《物业管理法规》项目２ 物业权属法律制度

项目２物业权属法律制度２-１物权与物业权属２-２物业权属登记制度２-３物业产籍管理２-１物权与物业权属

一、物权（一）物权的概念与特征１．物权的概念物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《物权法》所称的物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。下一页返回２-１物权与物业权属２．物权的特征（１）物权是权利人直接支配物的权利，物权也称绝对权。（２）物权是对物的直接支配权，也就是说物权的客体是物。（３）物权的内容是对物的直接管理和支配。（４）物权具有独占性和排他性。（５）物权具有法定性。（６）物权具有优先效力、追及效力和妨害排除效力。（７）物权的设立必须公示。下一页返回上一页２-１物权与物业权属（二）物权的分类（１）所有权。（２）用益物权（３）担保物权。（４）占有权。下一页返回上一页２-１物权与物业权属二、物业权属（一）物业权属的概念与特征１．物业权属的概念物业权属是指有关行政部门对物业所有权以及由此产生的物业抵押权等他项权利依法进行登记后所确认的相关主体的权利归属状态。下一页返回上一页２-１物权与物业权属２．物业权属的特征（１）物业权属的二元性。（２）物业权属的稳定性与变化性。（３）物业权属的复杂性。（４）物业权属的国家干预性。下一页返回上一页２-１物权与物业权属（二）物业权属的分类（１）土地权属。（２）房屋权属。（３）物业相邻权。下一页返回上一页２-１物权与物业权属（三）物业权属与物业权利的区别（１）物业权属强调的是权利与权利主体的联系，是有关行政部门依法行使行政管理职能进行确权后的结果。而物业权利指的是权利主体依法可为一定行为或不为一定行为或要求他人为一定行为或不为一定行为，它侧重于权利本身所具有的内容。（２）物业权利是物业民事财产权利，是业主、非业主使用人、物业他项权利人根据有关法律规范通过各种途径取得的以物业所有权为核心，包括物业使用权、用益物权和担保物权等内容的权利。物业作为不动产，应经依法登记，才发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。由此可见，物业权利的存在是有关行政部门对其权属状态进行确认登记的前提和基础；而物业权属制度不仅是对物业权利合法性的确认，更是对物业权利的重要的和必要的保障。下一页返回上一页２-１物权与物业权属三、物业权属制度（一）土地权属制度１．土地所有权（１）国家土地所有权。国家土地所有权是指国家作为民事主体所享有的土地所有权（２）集体土地所有权。集体土地所有权是指由农村集体经济组织所享有的土地所有权。下一页返回上一页２-１物权与物业权属２．土地使用权（１）国有土地使用权。１）出让土地使用权是指土地使用者通过向国家支付土地使用权出让金取得的在一定年限内的土地使用权。２）划拨土地使用权是指通过行政划拨的方式取得的土地使用权。下一页返回上一页２-１物权与物业权属（２）集体土地使用权。集体土地使用权是土地使用者依照法律规定或合同规定，对农民集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。集体土地使用权可分为两大类：一类是农地使用权如土地承包经营权、自留地和自留山使用权；另一类是农村建设用地使用权，包括宅基地、集体企业用地和公益用地等。下一页返回上一页２-１物权与物业权属（二）房屋权属制度１．房屋所有权（１）按房屋所有权主体划分。１）国有房屋所有权。２）集体房屋所有权。３）私人房产所有权。４）外商投资企业和外产房屋所有权。５）农村房屋所有权。下一页返回上一页２-１物权与物业权属（２）按房屋所有权主体的构成不同划分。１）单独所有的房屋所有权。２）共有房屋所有权。下一页返回上一页２-１物权与物业权属２．房屋使用权房屋使用权是依法对房屋利用，满足自己需要的权利。我国学术界对房屋使用权是否为一项独立的物权存在争议，而我国立法和司法实践基本上不承认这种使用权为一种独立物权，因为这种权利不具备物权法定要件。下一页返回上一页２-１物权与物业权属（三）物业相邻权物业相邻权是指两个或两个以上相互毗邻物业的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时有权要求其相邻方履行一定义务。１．处理物业相邻权的原则《物权法》第八十四条、《民法通则》第八十三条均规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理、尊重历史和习惯的原则，正确处理相邻关系。应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损害，造成损害的，应当给予赔偿。法律法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律法规没有规定的，可以按照当地习惯。下一页返回上一页２-１物权与物业权属２．物业相邻权的分类（１）相邻通行权。（２）相邻防险、排污权。（３）相邻用水、排水权。（４）相邻管线安设权。（５）相邻光照、通风、日照权。（６）相邻疆界权。下一页返回上一页２-２物业权属登记制度

一、物业权属登记概念与目的１．物业权属登记的概念物业权属登记，是指物业行政主管部门对物业权属进行持续的记录，反映物业所有权、使用权以及其他物业权利的状况，依法确认物业权属关系，并向物业产权人颁发权利证书的行为。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。下一页返回上一页２-２物业权属登记制度２．物业权属登记的目的（１）确认权属。（２）公示。（３）加强管理。下一页返回上一页２-２物业权属登记制度二、土地权属登记制度１．土地初始登记（１）土地登记申请。（２）地籍调查。（３）权属审核。（４）注册登记。（５）颁发土地证书。下一页返回上一页２-２物业权属登记制度２．土地变更登记（１）变更申请。（２）变更调查。（３）变更审核。（４）变更登记注册、发证。下一页返回上一页２-２物业权属登记制度三、房屋权属登记制度１．房屋权属登记类型（１）总登记。（２）初始登记。（３）转移登记。（４）变更登记。（５）其他项权利登记。（６）注销登记。下一页返回上一页２-２物业权属登记制度２．房屋权属登记程序（１）房屋权属登记一般程序。１）受理登记申请。２）权属审核。３）公告。４）核准登记，颁发房屋权属证书。下一页返回上一页２-２物业权属登记制度（２）房屋权属登记的特殊情形。对于因正当理由不能按期提交证明材料的，按法律规定需要补办手续的或法律、法规规定可以准予暂缓登记的，经申请人申请可以准予暂缓登记。对于属于违章建筑、临时建筑或法律、法规规定的其他情形，登记机关有权作出不予登记的决定。登记机关自受理登记申请之日起３０日内应当作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定，并书面通知申请人。下一页返回上一页２-２物业权属登记制度（３）注销登记。根据《城市房屋权属登记管理办法》，对于申报不实的，涂改房屋权属证书的，房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的、因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书，注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，并送达权利人。下一页返回上一页２-２物业权属登记制度３．公有住房出售后的权属登记（１）凭证出售公有住房。按照房改政策出售公有住房的单位（以下简称售房单位），必须持有合法的《房屋所有权证》；尚未登记确权的，不得出售。下一页返回上一页２-２物业权属登记制度（２）申请权属登记。１）对于购房人按规定一次性付清价款的，从付款之日起３个月内凭有关文件到房屋所有在地房地产权属登记机关办理权属转移登记手续，由购房人签章领证。２）对于购房人以抵押贷款方式购买的，在办理权属登记时，应同时提交抵押贷款协议（或合同），并办理他项权利登记，在《房屋所有权证》上填注设定他项权利摘要，另发《他项权利证》，交抵押权人存执。下一页返回上一页２-２物业权属登记制度３）对于发证与权证注记应按下列规定：①职工以成本价购买的住房，产权归个人所有。②职工以标准价购买住房，拥有部分产权。③上述两款的总价款是指实际售价与购得房屋建筑面积的乘积，不是指按规定折扣后的实际付款额。④以成本价或标准价购买的住房，应在《房屋所有权证》上注记限定进入市场的时间。⑤以成本价或标准价购买的住房，产权来源为“房改售房”。⑥数人出资购房并要求核发《房屋共有权证》的，经登记核实后，可发给权利人《房屋共有权证》，并根据投资比例，注记：每人所占份额。下一页返回上一页２-２物业权属登记制度（３）房改售房的权属登记发证工作。房改售房的权属登记发证工作只能由房地产行政主管部门办理，任何部门（单位）均不得以任何借口自行印制与颁发证明房屋权属关系、带有确定权属性质的任何证书。已经颁发的，由当地房地产行政主管部门公告宣布无效；颁发部门（或单位）应立即停止这一行为，并限制将已颁发证书收回、销毁，重新到房地产行政主管部门办理权属登记和领证。下一页返回上一页２-２物业权属登记制度４．外籍人私有房屋权属登记外籍人私有房屋是指外籍人在中国境内的个人所有、数人共有的住宅和非住宅房。外籍人士在我国的私有房屋，应当按我国《城市房地产管理法》等的规定，到房屋所在地的房地产登记机关办理权属登记。下一页返回上一页２-２物业权属登记制度四、房地产产权登记管理法律责任（１）以虚报、瞒报房地产权属情况等非法手段获得权属证书的，由登记机关注销其房屋权属证书，没收其非法所得，并对当事人处以１千元以下的罚款。（２）涂改房地产权属证书的，其证书无效，由登记机关没收其房地产权属证书，并对当事人处以１千元以下的罚款。（３）非法印制、伪造房地产权属证书的，由登记机关没收其非法印制的房地产的权属证书及非法所得，并对当事人处以１００００元以上３００００元以下的罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。（４）未按期进行房地产权属登记的，由登记机关责令其限期补办登记手续，并按原登记费３倍以下收取登记费。（５）因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。（６）登记机关的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿、滥用职权、超越管辖范围颁发房地产权属证书的，由所在机关给予行政处分。情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。下一页返回上一页２-３物业产籍管理一、物业产籍管理概念物业产籍是指在物业登记过程中，经过整理、加工的图表、证件、其他证明等登记资料，是房屋产权状况的记录。物