知名地产成本管理含实例

房地产成本管理分析

一、万科成本管理的实践二、房地产成本核算三、房地产成本信息化管理四、房地产成本管理的几个观点

主要内容一、万科成本管理的实践南京南昌深圳北京天津长春沈阳武汉成都上海佛山万科企业股份有限公司简介1984年成立于深圳，1991年开展房地产业务；

1988年公开发行股票，1990年深交所上市

在全国15个城市开发房地产；以住宅开发为主；累计竣工600万平米；目前年开发量150万平米

目前总资产：

110亿元人民币

目前净资产：

45亿元人民币广州中山鞍山大连1、成本管理的重要性企业竞争策略：

——成本领导策略

——产品差异化策略

——重点集中策略

成本管理的目的不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势。企业必须探求提高（或不损坏）其竞争地位的成本降低途径。

例：Dell；沃尔玛；格兰仕

Sony；Panasonic；2、成本的基本认识

成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。

A、成本是生产过程中所有发生的各种耗费之和；

B、成本是经营过程中所有经济利益流出的迭加。成本的定义建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。几个基本成本概念3、房地产成本的特性

成本构成的复杂性；（由项目特性决定）成本计算的多次性；（估算、预算、结算）

成本个性较强，不同项目的成本差异性明显；房地产成本投入的巨额性；成本核算的难度较大；成本发生的长期性，资金成本是影响成本高低的重要因素；房地产使用寿命周期长，质量维护、物业管理等售后成本是成本控制不容忽视的重要内容。4、房地产成本管理的常见问题

无效成本时常发生；设计变更引发成本大量增加；存在超合同付款；结算成本不准确；结算后成本的发生；质量不足成本和质量过剩成本同时存在。企业成本管理方法的发展责任成本法成本管管理的的方向向责任成成本管管理目标成成本管管理作业过过程管管理成本管管理软软件公司总总经理理层控制系系统信息系系统组织系系统万科成成本管管理模模式基基本构构架：：领导机机构管理工工具管理制制度成本、、工程程文件件责任成成本体体系通过确确定责责任主主体和和评价价部门门，通通过技技术经经济指指标的的目标标设定定、执执行和和考核核，来来保证证整体体成本本的合合理性性和先先进性性。责任成成本管管理体体系要要素：：（1）责任任范围围；（（2）责任任人（3）评价价标准准；（（4）评价价人责任成成本体体系建建立目目的：：令全员员实施施自觉觉的成成本管管理行行为责任成成本管管理项目经经理部部：工程进进度、、质量量；工程管管理部部：供应商商管理理与技技术方方案；；规划设设计部部：设计图图纸合理的的架构构分工工——责任成成本前前提成本管管理部部：工作性性质：：财权权的控控制活活动多多过业业务活活动；；制造成成本范范畴而而非建建安成成本；；组织型型成本本管理理而非非审价价算帐帐型主要内内容（（1）——要素概概括主要内内容（（2）——反馈指指标实施要要点总经理理成本部部配合部部门主体部部门责任成成本考考核报报告责任成成本管管理办办法成本阶阶段性性目标标《责任成成本管管理办办法》牵头组织讨论形成普及执行实现制定定期考考核公布管理原原则：体现目目标成成本的的先进进性目标成成本的的严肃肃性(纳入绩绩效考考核)目标成成本：：目标成成本是是企业业预先先确定定的、、在一一定时时期内内和经过过努力力所要要实现现的成成本目目标；；是项项目成成本的控控制线线。动态成成本：：是项目目实施施过程程中各各个时时期体体现的的预期期成本本结果。。基本概概念：管理工工具：动态成成本反反映系系统平平台成本指指标数数据库库目标成成本管管理实施过过程新项目目发展展规划设设计扩初设设计施工图图设计计施工组组织与与材料采采购竣工结结算成本估估算目标成成本测测算一一目标成成本测测算二二目标标成成本本动态成成本结算成成本分分析目标成成本形形成动态成成本控控制作业过过程管管理项目发发展施工规划设设计招标竣工结结算签约销售及及物业业管理理总目标标是通过过对房房地产产各个个作业业过程程进行行成本本控制制，实实现降降低成成本的的目的的。房地产产成本本作业业过程程：3.1新项目目发展展成本本控制制控制要要点：：稳健性性合理确确定估估算基基础，，合理理预计计工程程量和和工程综合合单价价。控制原原则：：准确、、客观观、全全面、、谨慎慎预测测新项项目成成本。。需求文文件：：《新项目目发展展可行行性评评审体体系》3.2设计成成本控控制控制要要点：：合理的的产品品技术术经济济指标标设计周周期、、设计计质量量。控制原原则：：经济合合理性性最大大。需求文文件：：《规划设设计工工作流流程与与评审审制度度》3.2设计成成本控控制70%的成本本由设设计阶阶段确确定建筑专专业：：准确确的定定位、、合理理的经经济技技术指指标结构专专业：：设计计人员员的经经济意意识、、合理理的安安全系系数设备专专业：：材料料设备备的性性价比比、兼兼顾长长期使使用成成本3.2设计阶阶段的的主要要经济济指标标容积率率建筑占占地面面积单方钢钢筯含含量单方砼砼含量量窗地比比建筑周周长面面积比比……3.3招标成成本控控制控制要要点：：获取竞竞争性性低价价成本本尽量采采用工工程量量清单单方式式集中采采购控制原原则：：全面招招标原原则合理低低价中中标原原则透明公公正原原则需求文文件：：《工程及及材料料招标标管理理办法法》3.3.1费率招招标的的弊端端总价不不确定定，对对于项项目最最终成成本没没有清清晰的的标准准；结算核核对工工程量量时易易发生生纠纷纷，核核对时时间冗冗长；；变更签签证的的单价价未确确定，，施工工方以以难度度高、、时间间紧为为由要要求提提高单单价；；匆忙开开工、、审图图不细细导致致施工工过程程变更更多，，增加加成本本；对于不不合理理的技技术指指标（（如钢钢筯含含量、、砼含含量））不能能及时时发现现，发发现后后已没没有整整改的的可能能；对成本本人员员的个个人水水平依依赖性性较大大。3.3.2工程量量清单单招标标的优优点总价和和单价价两方方面的的充分分竞争争；降低职职业风风险，对成成本人人员的的个人人水平平的依依赖性性降低低；提高工工作效效率，尤其其是能能大大大缩短短结算算核对对时间间；便于成成本数数据积积累，，建立立成本本数据据库：：工程总总价准准确，，可提提高进进度款款的支支付比比例，，发挥挥资金金优势势有更合合理的的时间间办开开工手手续；；发现现设计计失误误，减减少变变更及时评评估出出造价价咨询询公司司的工工作质质量3.4签约成成本控控制控制要点：合同谈判合同审批控制原则：合法性原则、、合同书原则则、事前签订订原则、招标原原则、利益明明晰原则需求文件：《工程合同管理理办法》3.4.1合同的主要经经济条款合同造价：总价合同、单单价合同、费费率合同付款进度：按月付款、按按形象进度付付款总包管理配合合费：2%采购保管费：：1.5～3%(其中采购70%、保管30%）保修金：3～5%材料供应方式式：甲供、甲控乙乙供、乙供变更与签证：：按合同单价、、按定额下浮浮竣工验收与结结算：结算方法、核核对时间要求求等……3.5施工成本控制制控制要点：变更与签证的的控制工程质量的控控制工期控制控制原则：权力限制原则则、时间限制制原则多级审核原则则、完工确认认原则需求文件：《设计变更、现现场签证管理理办法》3.6结算成本控制制控制要点：严格审核结算算工程量合理确定结算算单价控制原则：廉洁奉公原则则、多级审核核原则准确高效原则则、可复查性性原则需求文件：《工程预结算管管理办法》3.7销售承诺及物物业管理成本本控制控制要点：销售承诺（销销售合同、广广告、售楼书书）物业管理亏损损控制原则：独立、健康运运营，不产生生经营负担。。需求文件：《销售管理制度度》《物业管理制度度》三、房地产成成本核算概念：成本核算是根根据产品成本本计算对象，，采用适当的的成本计算方方法，按规定定的成本项目目，汇集和分分配生产费用用，从而计算算出产品的实实际总成本和和实际单位成成本。成本核算既是是对产品的实实际生产耗费费进行如实反反映的过程，，也是对生产产费用实际支支出的控制过过程。1、成本核算的的概念、任务务、原则和步步骤任务：建立和完善成成本核算基础础工作，合理理确定成本计计算对象，正正确归集和分分配开发成本本及费用，及及时、准确、、完整地提供供成本核算资资料，以便及及时发现成本本管理中存在在的问题，寻寻求降低成本本的途径。原则：实际成本原则则配比原则权责发生制原原则步骤：第一步：确定定成本核算对对象；第二步：设置置成本核算科科目，核算和和归集成本费费用；第三步：在各各成本核算对对象之间分摊摊成本费用；；第四步：计算算产品单位成成本，进行成成本结转。房地产成本核核算对象的确确定原则：应满足成本计计算的需要；；便于成本费费用的归集；；利于成本的的及时结算；；适应成本监监控的要求。。平均销售价格格不同的产品品，如住宅和和商业；产品差异性大大，成本不同同的产品，如如别墅和多层层住宅。2、成本核算对对象的确定和和计算方法成本计算方法法：成本计算方法法是计算各种种产品总成本本和单位成本本的方法，包包括：——品种法——分批法——分步法根据房地产成成本核算对象象的特点，房房地产成本计计算采取分批批法。总成本和单位位成本：成本计算的目目的是最终确确定可售产品品的总成本和和单位成本；；成本核算主要要是确定可售售面积的单位位成本；按建筑面积计计算的单位成成本可应用于于产品成本的的对比分析。。房地产开发成成本项目一般般分为：土地地成本、前期期工程费、基基础设施费、、配套设施费费、建筑安装装工程费、开开发间接费六六类。万科根据自身身的特点，将将成本项目分分为八类。3、成本核算科科目的设置土地成本开发前期准备备费主体建筑工程程费主体安装工程程费园区管网工程程费园林环境建设设费配套设施费开发间接费主体造价园区造价楼面地价费用及资金成成本万科的成本科科目设置：成本科目设置置按受益原则，，在成本对象象之间分配成成本费用；房地产成本分分配的方法：：——按土地面积分分摊——按建筑面积分分摊——按可售面积分分摊最终按可售面面积确定各产产品的单位成成本。成本费用的分分配成本结算成本结算应尽尽量按实际成成本结算；如结算成本低低于实际成本本、将虚增本本期利润，产产生遗留问题题，实际成本本的来源由成成本部提供。。开发成本（销销售成本）计计算：三、房地产成成本信息化管管理1、成本信息的的意义信息是企业科科学管理、有有效决策的依依据；信息是现代企企业的重要资资源，是成本本控制的基基础；企业成本经营营控制的过程程实质是信息息过程，信信息是现代代成本控制的的基础；信息处理包括括：信息的收收集、反馈、、加工整理、、分析、传递递、存储和利利用。2、成本信息管管理的基本原原则成本信息的真真实性：原始始资料的真实实，信息的处处理、加工和和传递过程保保持真实；成本信息的及及时性：及时时整理、及时时加工、及时时处理和传递递；成本信息的完完整性：信息息内容完整，，不漏项、漏漏填、漏列，，不完整的信信息可能导致致决策作出错错误的判断。。万科成本管理理软件——目标成本管理理A-housing网站——招投标管理万科成本数据据库——成本数据管理理3、目前万科的的成本信息管管理、万科成本管管理软件——是万科集团成成本管理的主主要数据平台台，是成本管管理的重要信信息工具。

实现全项目成本的动态核算；

进行目标成本、预算及合同管理；

为领导的决策提供有效的数据支持。

做资金管理，成本与财务之间协调高效；

加快信息流通，提高工作效率；

集团内成本数据资源共享，项目间成本实时可比；成本管理软件的作用：成本管理软件件系统模块结结构图：

目标成本

动态成本估算管理预算管理各产品目标成本合同管理合同执行非合同性成本资金计划待发生成本各产品动态成本各产品目标与动态成本对比分摊接口管理数据库导入/导出引出EXCEL等数据格式非合同性成本引入付款引入生成付款凭证分摊控制调整系统管理财务拆分自动对帐签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本项目动态成本本的构成动态成本=合同性成本+非合同性成本本+待发生成本各产品类型动动态成本的形形成项目动态成本本合同性成本非合同性成本本各类产品动态态成本拆分指定分摊引入录入分摊公式：各产品品的动态成本本=∑已发生指定分分摊+∑待发生指定分分摊+（本科目总成成本-∑已发生指定分分摊-∑待发生指定分分摊）×比例待发生成本指定分摊调整7个子功能模块块38个明细功能模模块软件演示成本管理软件件功能演示、A-housing网站：采购商发布招招标预告供应商产品展展示发布招标书投标书的编制制合同的撰写数据仓库供应商管理——是万科集团的的采购平台，，是招投标工工作重要的管理工具。。发布招标预告告，为供应商商提供更多的的投标机会，，使采购商对对供应商有更更多的选择余余地，市场竞竞争充分。供应商可以随随时展示产品品，录入产品品的详细信息息，使采购商商能及时了解解市场产品情情况。供应商在网上上直接编制招招标书，并可可上传附件，，设定审核程程序，审核通通过后将直接接网上发标。。供应商在网上上直接按设定定表格编制投投标书，并可可上传报价等等附件。定标后，供应应商在网上按按合同向导生