杭州-金地格林格林-项目主要配套设施卖点梳理综述

金地·格林格林项目主要配套设施卖点梳理谨呈：杭州金地置业金地格林格林项目组2013年9月26日12社区增值服务社区商业配套社区巴士社区全WIFI覆盖社区APP主要配套卖点商业街售楼部运营3①社区巴士2辆社区巴士交房后运营3年，工作日全天24个班次，周末全天12个班次，解决客户回家最后一公里问题，增加项目卖点作用时间安排解决客户回家最后一公里问题交房后3年内，社区提供2辆（30座）免费社区巴士（业主凭借社区一卡通免费乘坐），接驳丁桥公交总站，解决客户回家最后一公里问题，为客户提供方便。工作日：早6：00—20:00，2辆车接驳丁桥公交总站，早6:00-9:00，晚17:00-20:00，20分钟/班；9:00—17:00，60分钟/班。全天共24个班次。周末：8:00—20:00，60分钟/班，接驳华丰大润发——丁桥物美——格林格林——皋亭山风景区。全天共12个班次。4销售期1.5年，交付后运营期3年，共计4.5年，社区巴士合计费用20+193.6=213.6万①社区巴士目录单价数量运营3年总费用1购车费用（金龙客车30座）40万/辆2辆80万2司机费用4000人/月4人×3年57.6万3车辆保险维修费2万/辆/年2辆×3年12万4车辆油费200/辆/天2辆×3年44万5合计193.6万

费用1:2辆大巴交房后运营3年（含购置费），合计193.6万1

费用2:1辆大巴销售期1.5年使用费用，约20万2含司机、车辆保险维修费、车辆油费，1.5年约20万。购车说明：建议项目销售阶段，购买一辆巴士，作为看房车专用，待项目交付后，再购买另一辆，2辆车再一起交付物业运营。5采用多个AP点对小区实现全WIFI全覆盖，设备及安装费用预计30万，含交付后3年AP服务器年费及宽带费用，总费用约32.5万②社区全WIFI覆盖

作用:WIFI全覆盖，打造年轻人喜欢的时尚生活社区1

费用:设备安装费30万/套2年轻人喜欢上网，本小区打造24小时全社区WIFI覆盖，时尚生活永不掉线。从技术上讲，采用多个AP点对小区做覆盖，以达到更好的覆盖效果，尽量弥补无线出现的盲区。目录单价数量总费用1Wifi网络及设备构建30万/套1套30万2AP服务器年费5000元/年3WIFI每年宽带费用（100M光纤）3000元/年6社区APP(含安卓、苹果版)，开发总费用约15万，费用相对合理，但却能方便业主、方便物业公司工作③社区APP

作用:方便业主生活及物业工作1

费用:APP开发总预算费用约15万（含安卓版、苹果版）2随着智能手机的不断升级，手机功能越发强大。年轻人的生活也与手机息息相关。通过开发社区手机APP，实现物业沟通（如收发物业信息）、业主互动（旅游、自驾游、篮球约战等）、商家优惠（联盟商家优惠信息，吃喝玩乐优惠多多）、实名认证（登陆APP更安全）等功能，方便业主生活。7总体来讲，利大于弊，为了打造一个名副其实的金地青春系代表社区，我们建议采用社区巴士、社区全WIFI覆盖、社区APP方案社区增值服务总结增加项目卖点，以此区隔区域竞争项目，如保利罗兰香谷。增加项目附加值，为项目溢价的有利支撑。有利面不利面社区巴士社区全WIFI覆盖社区APP3个项目总投入213.6+32.5+15=261.1万。费用相对较高。社区巴士运营3年后，停运后可能导致部分业主不满。WIFI设备超过使用寿命后，将产生一定的维修费用，增加物业管理负担。8社区增值服务社区商业配套社区巴士社区全WIFI覆盖社区APP主要配套卖点商业街售楼部运营9①商业街推荐名称：2个名字均朗朗上口，且均有一定的含义，总的来讲，年轻人更倾向于“greenlife”

推荐名1:乐享zone1和定位语“都市乐享青春特区”相匹配，“zone”符合年轻人的潮流品味，如中国移动的“m-zone人”，陪伴了80后、90后成长。

推荐名2:greenlife2“greenlife”，一方面，是和格林格林相结合，寓意“生活在格林”，另一方面，释义“绿色生活”，是年轻人比较崇尚的一种生活态度。10①商业街招商业态：综合考虑，建议先招商5家与业主生活息息相关的商家业态量面积商家建议美容美发店1100-200㎡/24小时便利店1100-200㎡全家、可的、喜士多甘其食150-100㎡甘其食/包客里生鲜蔬果1100-300㎡叶氏兄弟、天天伴咖啡店+酒吧1780㎡/一方面，考虑到将来商铺需要销售，招商商家不宜过多。另一方面，我们希望商业配套能为业主生活提供方便，也需要一些与业主生活息息相关的商业业态作为销售期卖点。11①商业街招商执行：先案方案1执行，方案2作为备选方案

方案1:代理公司全力招商1招商结合代理公司“雷管200”进行，在”雷管200”的商家中，挖掘一些业态符合的商家进行招商。

方案2:部分代理公司招商，部分物业自己经营2在代理公司结合“雷管200”招商后，如果个别商家难招商，可以考虑由物业自己经营。

招商激励费用：5家店预计总建筑面积约1500方，按招商激励费用1000元/100方计算，激励费用约1.5万元。312①商业街招商优惠政策：考虑到项目交付5年内，人气尚不足的情况，建议以较大的招商优惠幅度招商商家

租金方案：

与商家签订5年租赁协议，前三年免租，4-5年优惠1第一阶段：前三年，给予商家免租优惠。第二阶段：4-5年，租金按每100方计算，4万/年/100方（约1.1元/㎡·天），5家商家约1500方，年租金约回收约60万/年。第三阶段：第6年后，商业租金随行就市。特别说明：对于品牌商家及售楼部拟招商的大型商家，在免租、减租优惠仍旧不能打动商家的情况下，前三年，拟定给予一定的经营补足，初步拟定补贴额度为1-1.5万/100方/年，补贴金每年年末发放。

租金收取方案：2在与商家签订战略合作协议后，收取1万定金，以防商家违约。在商铺交付时，以100方店铺为例，收取第一笔租金3万（含签协议时收取的定金1万，共计已收取4万），待三年免租期结束后，再收取剩余4万租金。13②售楼处运营售楼部打造为兼有“咖啡吧+酒吧”功能的“greenclub”

推荐名：

“greenclub”1“club”是属于年轻人的俱乐部，本小区没有会所规划，交付以后，将售楼部打造为一个“greenclub”，为年轻业主提供一个聚集的平台。Greenclub可兼做本项目会所功能。

业态布局及思考：2定位：greenclub，兼具K歌房、咖啡吧、慢摇吧功能的特色咖啡吧业态布局：一楼为特色咖啡吧，有图书、音乐、咖啡，二楼为社区K歌房。白天，它是小资的咖啡吧，而到晚上，它又是年轻人喜爱的慢摇吧。14②售楼处运营经营方式：无论自营，亦或招商，greenclub需年补贴费用约为20万/年

方式1：

对外招商1在售楼部现有装修赠送与商家的基础上，给予商家减租或免租政策（具体政策待与大商家接洽后再定）。Greenclub可兼做本项目会所功能，在经营期间，greenclub免费为业主办理业主专属会员卡（非业主不能办理），业主凭会员卡，交付3年内，可享受市场价8折优惠，开发商给予补贴。按每年业主消费100万计算，greenclub平均