小区物业接管方案样本

水沐城小物业管方

目

录目前

录言

…………第一章

管理目标

…………………

3第二章

物业管理方案

……………

4第一节第二节

管理内容及服务标准各项管理指标及方法

…………

411第三节

管理沟通

…………13第三章

资源配

………………..

13第一节

人员配置及岗位设置

…..13第二节第四章

职员培训费用测

……………..15……………….16第一节

项目物业日常管理月度费用明细

……………

16第二节

创办费用明细

…………….

19第三节

物业管理费收入明细

……….

23第五章

盈亏分析及减亏方法……23第六章接管工作进度安排………………28

前

言承蒙集团企业及和信房产信任，将水沐天城这个品牌项目交由我们来进行物业服务，深感荣幸同时也清楚其责任重大。物业服务是顺应房地产综合开发发展而派生出来产物，它作为房地产商品消费步骤是房地产综合开发延续和完善水沐天城项目作为企业品牌之作经典之作凝聚了和信人辛勤和汗水是集团企业智慧结晶高品质居住小区需要高水平物业服务和之相配套。追求舒适、安宁、祥和、优雅居家环境和便捷生活、商务空间，业已成为二十一世纪现代城市人物质文明和精神文明需求基础标志和信水沐天城项目标物业服务所必需达成基础要求。我们将响应企业董事长“相关物业企业要走市场化道路”发展精神，努力争取将水沐天城项目打造成为企业精品楼盘。针对“水沐天城”特点，我们将各分支加以细化，小至管理细节，大到管理理念，全部达成精耕细作，为“水沐天城”品牌建设和延续打下坚实基础，并为和信房产销售提供有力支持。以促进楼盘销售。在该项目标介入和服务过程中我们一直本着两个理念一是坚持保本微利方针经济效益更重社会效益我们将以最大程度为和信房产销售做好物业服务支持为己任加强品质监控用良好管理和真诚服务合了处理微利润和高标准之间矛盾争取做到兼顾同时达成开发商和物业服务企业社会效益经济效益双赢其次着手现在放眼未来不仅仅把这个项目作为我们物业服务规范化精细化关键开始更看重是未来更深层次更长远更广泛品质提升我们殷切期望经过我们不停沟通和携手努力共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。期望能够依靠“水沐天城”良好品牌优势和社会影响力，使本身能够得到提升和发展。以下即是针对本项目所制作物业接管服务方案，不足之处敬请指教！第章

管目和顺物业企业“精细化管理，亲情化服务”是我们永远不变承诺造安全、优美、舒适、方便小区环境”是我们永恒追求，为此，我们依据《一般住宅小区物业管理服务标准》中一级标准管理，承诺达成以下目标：一、星级生服务

高品质物业需要优质服务和其相配套们将利用团体多年实际操作所积累丰富管理经验，努力丰富和完善各项规范及服务步骤，经过系统、全方位、多层次培训，提升职员素质，达成真诚服务、星级居住标准。二、建业主委员会我们正式接“水沐天城物业服务运作后将在合适时机成立业主委员会使物业企业服务和业主自治相结合切实做好小区物业服务工作让开发商全力放心地投入新项目开发。三、一服务项目进入正式物业服务运作后我们将依“微利上标准依《一般住宅小区物业管理服务标准》中一级标准实施物业服务，确保业主享受高品质服务。第章

管方第一节务内及标准一、用户服务中心用户服务中心是小区物业管理窗口其服务范围关键包含业主接房入住报事报修受理、业户投诉受理、二次装修管理、收取物业管理费、代收水电气垃圾清运费、邮件收发、特约服务及各类代办服务等。依据我企业《用户服务中心操作程序及质量标准定以下工作范围及要求：服务受

服内受理住户咨询、投诉为业主办理装修手续、各类证卡，将业主资料存档保管，安排和业主

服标微笑服务，热情接待，认真听取，耐心解释，礼貌待人，不得因任何原因和住户发生争吵，受理投诉后立即和相关部门联络调查处理，并做好统计、跟踪、回访。熟悉预约服务、收款和装修手续办理步骤及相关要求，耐心解释业主提出疑问，工作中服务上乘，收费合理，安排立即，并做好各项

理工作商务服务内勤工作管理工作

相关通知发放依据业关键求，统筹协调各部门为住户提供专题服务办理网球场、游泳池等多种健身、娱乐、休闲设施服务打印、复印、传真、快递、机票预订、及其它特约服务等统筹备公室全方面管理，负责和外部各职能部门协调工作。档案管理人事管理组织召开业主委员会会议定时走访住户，进行住户意见调查受理住户费用收取情况咨询。收取管理费和代收代缴费用。装修现场管理空置房及钥匙管理项目现场巡视

原始统计，信息和统计数据传输，不得出现遗漏和误报。协调各职能部门，分清缓急，合理安排服务，做到认真、仔细、立即、正确地为住户提供服务，并做好跟踪、回访统计。热情接待，服务周到，认真做好登记、预约、安排等工作服务高效、快速、热情、周到有较强亲和力和组织协调能力，组织召开工作例会；认真领会、落实实施政府和职能部门相关要求。对行政文档按标准进行分类管理，重视原始资料和外部信息搜集。立即办理职员转正、定级、升级工作，加强和职员沟通，按期组织职员培训工作和职员活动筹备。每十二个月召开一次业主委员会会议。每六个月进行一次住户意见调查，对发觉问题立即反应上级，对有意见住户立即给书面回复。热情接待，耐心讲解。认真仔细，不出差错。协同秩序维护巡查人员、工程维修人员对装修现场进行巡视，检验装修工人出入证、灭火器配置、有没有违规情况，发觉问题立即下发整改通知单，并联络业主，书面确定。定时巡视空置房设施设备、卫生情况，发觉问题立即处理，并做好统计。对空置房及项目公区钥匙进行有序管理，确保物品财产安全。每日对项目公区环境卫生、绿化养护、设施设备、秩序维护各岗位等进行巡视督检验各岗位人职员作情况阅各岗位工作统计，正确了解各项工作完成及未完成情况，做好《项目日巡视》统计，便于督促跟进。二、工程维部

水沐天城关键工程设施设备包含远程抄表系统监控系统可视对讲系统消防系统、电梯、园林景观等，工程部关键工作除了立即处理业主零修、急修外，还要做好多种设施设备维护和保养，确保其正常使用和运转。依据我企业《维修操作程序及质量标准定以下工作范围及要求：序

项

实方

督计

服标号

抄表系统监控系统有线电视系统网络系统可视对讲系统

每个月检验数据采集箱电源及数据采集板日常巡视检验煤气数据采集机，配合煤气企业采集数据；每个月打印一份抄表统计；每三个月进户核查抄表一次即修正估表录入错误数据。每七天维护检验红外线报警装置，进行障隘测试；每七天进行镜头维护除尘，确保录像清楚；每个月全方面检验线路接头及系统元件；每六个月由外委企业维护检验一次。天天巡视机房次数不低于，并适时监控信号源质量；接业主报修小时内处理问题；每七天全方面检验一次线路信号放大器发觉问题一小时内通知电视网络企业处理；每十二个月信号接入单位系统维护保养不少于2。天天巡视机房次数不低于，并适时监控信号源质量；每七天全方面检验一次线路信号放大器发觉问题一小时内通知网络企业处理；每十二个月信号接入单位系统维护保养不少于2。天天早晚巡视检验单元门机机门锁一次，确保系统正常使用；每七天检验器件箱及备用电源；每十二个月由外委企业进行系统全方面维护检修保养一次并依据

主管每七天进入维护员操作系统核查一次系统运行情况；每个月审查数据采集汇报；审查季度抄表核查及修正汇报，确保进户核查工作得以实施。工程主管、保安队长定时检验监控中心图像及运行统计并每七天安排保安员进行红外线障隘测试；工程主管每个月组织全方面检验系统线路及设备；委外维护结果需由主管现场检验及企业经理签署意见。主管天天巡视机房一次，每七天检验信号质量一次；弱电工天天监测信号质量一次，并将结果汇报领班；主管每个月组织检验一次系统运行维护情况，并审查运行维护统计；接入单位维护保养结果需报主管及企业经理签署意见。主管天天巡视机房一次，每七天检验信号质量一次；弱电工天天监测信号质量一次，并将结果汇报领班；主管每个月组织检验一次系统运行维护情况，并审查运行维护统计；主管每个月审查运行维护统计，每七天抽检单元分机及电子门锁使用情况；领班每七天全方面检验系统一次，并汇报检验情况；

确保月度水、电、气抄表数据正确；季度进户核查结果立即通报业主和使用部门。红外线报警装置灵敏，无误报、漏报发生；监控设备图像清楚，硬盘录像可保留30天。1.视信号质量投诉1小时内处理；线路通畅及设备完好率达成％。1.信号质量投1小时内处理；线路通畅及设备完好率达成％。1.像及通话语音清楚可实现总计、单元门机、室内分机及分机间转接通话；2.入密码后单元门可立即自动开锁；

停车管理系统

需要更新电源及配件。办理新卡及续缴管理费后当日内录入用户信息；系统管理员每七天进行系统维护一次；

委外年检结果需由主管现场检验及企业经理签署意见。内勤天天核实办卡及交费情况，并负责督导用户信息录入；工程主管负责督导系统维护及设备巡视检验；

3.元门开启后可自动关闭。1.统自动运行达成设计功效要求；停电后10分钟内将道闸升起；

维修班天天检验道闸、读卡器及出票机；外委企业确保系统维护六个月内

外委系统维护检修结果需由工程主管现场检验、企业经理签署意见。

基础达成用户信息录入不过夜。园林景观水系

不少于三次。天天开启前检验系统管网及控制部件；每七天依据需要进行系统反冲洗，并配制水处理药剂；

主管天天巡视检验小区景观水运行效果，每个月审查运行维护统计现场抽查系统补水及反冲洗情况；

定时间运行，不随意调整运行时间，确保小区景观效果；设备检修及河渠清洗提前树立标示牌。

统

采取井水补水，不得使用自来水进行系统补水及反冲洗；每十二个月进行一次系统设备维护保养检修，管道阀门油漆。

安排督导年度维护保养工作，并实施过滤设备填充活性炭、石英沙；领班督导毛发过滤器清洗。每隔小时巡视检验设备房，并

主管每七天巡视检验配电室不少

系统正常运行，市电停电后填写运行统计；

于2次，并抽查系统维护情况，并15分钟内发电机供电保电

变配电系统消防系统

每个月检验紧固系统接线端子，确保接触良好；每半月维护保养发电机，并试车15分钟；雷雨季节来临前检验系统防雷接地情况；每十二个月度系统安全检验并维护一次。每2月进行普消末端水压测试每三个月进行一次自消末端水试水，检验水泵联动情况；每六个月清洗一次感烟、感温探头滤网二个月抽查10％头感烟感温报警情况；消防系统委外日常运行维护管理消防系统联动设备调试检测由

审查运行维护统计及能耗统计表；领班随时检验配电室值班情况及运行统计填写情况并参与发电机维护及试车；主管每十二个月组织进行一次紧急停电事故演练。系统日常运行由保安队长负责监督管理；系统维护、检测、调试由工程主管负责组织实施并验证结果；保安队长每十二个月组织两次以上消防演练培训；委外年度安全检验结果需报企业经理审核并签署意见。

梯防故照明正常使用；检修停电提前二十四小时以通告方法通知业主和使用单位，商铺、办公场所书面通知用户。系统完好，报警点位正确，无误报；按消防相关法律法规要求运行和维护系统；3.普消末端压力确保不低于消自消末端压力确保不低于0.5Mpa；预警时值班人员负责内抵外委单位负担消防系统安整年检由外委承接单位负责；

达第一现场。天天巡视纯净水机房不少于

3

每六个月末端水质取样到市防疫

确保水质达成国家现行标次，巡视生活水泵房不少于次，

站化验一次；

准要求。

二次供水

并填写运行统计；主管参与纯净水系统管道消毒过程及水池水箱清洗消毒过程；纯净水系统每六个月消毒次数不况，给相关责任人处罚；少于3次，生活水池（水箱）每十每出现一次水质化验不合格情二个月消毒次数不少于次并消毒处理统计；纯净水系统消毒前提前48小时

除操作人员外，无关人员不得进入纯净水机房；机房需人走上锁。三、秩维护部

通知到业主。安全和消防工作是物业管理工作关键，它关系着小区内千家万户生命和财产安全，对维护和树立企业形象和品牌起作至关关键作用天城秩序维护部全方面负责维护该小区生活秩序和消防治安安全防范和管理现在岗位设置分别为大门岗6巡查岗2、固定岗2、监控岗1个。依据我企业《秩序维护岗位操作程序及质量标准定以下工作范围及要求：序

项秩序维护班长大门岗

实方1.以身作则率领保队员上岗执勤。2.检验各岗位文明勤和着装情况落实防范方法。3.配合队长做好队思想工作。4.对上岗时发生突事件要按要求采取处理方法，并书面汇报队长；5.负责对本班职员培训。负责小区巡查。1.负责维护大门口出秩序、社会秩序，严禁小商小贩在门前及大门两侧摆摊设点。2.掌握出入大门车及人员情况发觉可疑人员应立即查询、处理、汇报。3.发生纠纷和通常治安问题时应依法立即处理并汇报主管同时立即疏散围观群众，恢复正常秩序；4.负责执勤区域内共设施安全立即发觉和阻止不良行为，对造成影响、损失当事者，应立即报服务中心查处。5.外来人员进入小需问询、登记，经服务中心或业主确定后方可放行。物品出入需有服务中心出具业主签字确定之《出门条留存备查。1.负责对小区和周进行巡查检验立即发觉处理或汇报检验中发觉不安全原因，以消除隐患，保障安全。

督计天天不间断各岗进行督导，发觉题立纠正处理。保安队长组每七班长工作列会，即发并理工中问题。由安全主管、班长天天间断各位进督导，发觉问题即纠处理。1.巡查负巡查围各类故

服标1.装符合要求仪表端庄态度热情友好语言文明礼貌发生纠纷时应作到骂不还口打不还手自觉维护企业形象和声誉。2.固定岗为主，站立服务执勤。3.作认真负责未经许可不得离开工作岗位在工作岗位上会客和做其它无关事宜，不得吸烟。4.接班统计完整正确佩戴使用器械无损坏。5.时保持值勤岗位清洁卫生。全部外来人员登记和物品出入登记完整、清楚。1.一着装仪容仪表端正讲究文明礼貌。2.得吸烟、听收音机或随身听。

巡逻岗

2.劝离夜间无故滞在巡查区内人员立即控制巡查发觉可疑人员并视情况汇报值班人员，依据指令做好查控工作，预防各类案件发生。3.在上下班高峰期实做好对业主安全保卫，预防窃案发生，维护小区正常生活秩序。

验（防火、防盗、防治安案件、防违规装修等和多种设施、设备检验、登记。

3.需完整统计巡查检验时间地点部位、具体内容，且不得少于要求次数。不得以检验为名，和其它当班人员闲谈。5.得乘坐电梯巡查检验楼层实施巡查任务时得以任何理由或借口推脱帮助业主责任。4.按要求程序处理发事件。

2.班长天天6.人员进行查询时注意有礼貌地表

固定岗

5.帮助其它岗位人处理疑难事件。6.按要求填写巡查计同时作好定时巡更踩点工作。7.消防巡检：定时对项目消防设施设备巡视验完好情况即排除安全隐患。8.配合装修现场管和控制。1.掌握本岗位周围辆及人员情况发觉可疑人员应立即查询、处理、汇报。2.发生纠纷和通常治安问题时应依法立即处理并汇报主管同时立即疏散围观群众，恢复正常秩序；3.负责执勤区域内共设施安全立即发觉和阻止不良行为，对造成影响、损失当

不间断进行督导，发觉问题立即纠正处理。由安全主管、班长天天间断各位进督导，发觉问题即纠处理。

明身份或出示证件。7.消防设施巡检做好统计，发觉问题立即上报、处理。8.练掌握消防器材使用发生火警应立即采取应急方法。1.装符合要求仪表端庄态度热情友好语言文明礼貌发生纠纷时应作到骂不还口打不还手自觉维护企业形象和声誉。2.固定岗为主，站立服务执勤。3.作认真负责未经许可不得离开工作岗位在工作岗位上会客和做其它无事者，应立即报服务中心查处。1.机动车秩序管理助挥车辆停放，由安全主管、

关事宜，不得吸烟。4.接班统计完整正确佩戴使用器械无损坏。5.时保持值勤岗位清洁卫生。1.用正规交接岗礼仪进行岗位交接根据部门统一规范进行车辆停放。2.非机动车秩序管：规范停放检验非机动车是否上锁防非机动车被盗及其它安全事故发生；3.检验用户车上有没有遗留或隶属物品，立即提醒用户取走，给用户做好解释工作联络即交由部门保管；严禁全部些人员在停车场内进行修车

长天不断对岗位进行督导，觉问立即纠正处理。

上一班次所移交问题，保持良好军体形象动主动为用户提供优质服务外展示良好企业形象；2.保持岗位周围环境绿化卫生设施正常运转并加强保管力度，严禁有意损坏用设备设施另作她用格推行岗位职责；用标准交通指挥手势引导车辆根据要车辆秩

和维护，预防取走用户车辆上配件；5.发生突发事件时能快速到位根据突发事件预案进行处理；

求路线有序进出保交通通畅无阻好非机动车安全管理工作。4.主动主动为业主提供服务做好车

序管理岗

场车辆安全检验工作，做好书面统计；负责帮助各区停车场车辆安全管理人员共同做好车辆安全检验好岗位周围成品和设施设备。6.对于用户非机动车钥匙丢失或其它原因人员必需进行有效证件查对无误才能给放行过夜非机动车进行统一

停放并加锁登记。四、环境部水沐天城内有14电梯公寓，24多层住宅楼，一个中心花园，一个人工湖，多处水景及一套水系循环系统多处室外休闲场所为了给业主发明一个洁净舒适恬静幽雅生活环境依据我企《保洁岗位操作程序及质量标准位操作程序及质量标准以下关键服务内容及工作标准：保洁

保洁服务范围包含公区保洁、家政服务、汽车护理。序

项外围区间道路花岗石、大理石地面

实方天天集中清扫次水管冲洗次数依据情况制订必需时用洒水车冲洗随时保洁每日全方面清洁次推尘数次每个月冲洗次大理石抛光、打蜡频次依据情况制订

督计主管每日巡视3次上领班随机检验按要写《保洁岗位巡视表》主管每日巡视3次上领班随机检验按要写《保洁岗位巡视表》

服标1.纹清楚2.垃圾，无泥沙，无积水，无污迹3.扬尘无垃圾、无积水、无污迹、无积尘2.光泽随时保洁单元楼道

每日集中搜集垃圾次全方面清洁次

主管每日最少抽查4个楼道

1.生活建筑垃圾（垃圾每10前清完）2.面光洁

保1

领班随机检验按要写《保洁岗位巡视表》

3.手、铁花、消防栓洁净4.璃光洁5.花板、墙角无蛛网水景水池水沟、生态池

天天清理水面树叶及飘浮物数次滴水景处每个月刷洗青

主管每日巡视3次上领班随机检验

1水清见底，无异除少数树叶外，无其它飘浮物水面无泡沫

苔夏天每日添加次消泡

按要写《保洁岗位巡视表》

水底无杂物剂36个根本清1次地下车库

1.每日地面推1次2.每日清理垃1次3.每七天清洁1次挡车

主管每日巡视1次上领班随机检验

1.面无垃圾杂物，无积尘，无油污，无积水2.花板墙角无蜘蛛网3.阶扶手洁净无尘

杆、停车黄线

写4.挡车杆无积尘停车黄线无污迹，颜色鲜艳

外墙

4.每七天清洁拦水1次5.每个月冲洗地面1次6.据情况清理集污7.每个月清1次消防管道及供电线槽8.随时保洁依据实际需要委外清洗

《保洁岗位巡视表》主管验收检验合格

5.污坑无异味6.示牌、消防栓、灭火器洁净无显著污迹和积灰（漏水造成水渍除外）绿化

管理范围包含区域内全部装饰树、果树、灌木、树篱、绿化地、爬藤、地面覆盖物、攀缘物、草皮和其它植物养护。序

项

实方树维护好

督计发觉死亡、缺乏、被破坏在一周内更换

服标树不缺乏、死亡、被破坏无干枯和坏死分枝必需时修剪虫害控制：有虫害侵袭时一周一次、预防性保养隔月一次

无干枯叶无腐烂和掉下果实树枝不触及到建筑物表面

树枝不生长过长，对人

树

行道造成障碍

树基不发芽8..树匀称，不修剪变形灌木、篱地面覆盖物和化带

树基维良好树无虫害全部植保护良好

在树苗直径1M范围内除草树基无杂草、土不下降、压实剪下分枝和落叶立即清除叶子无虫害树干/不干枯、腐烂植物不死亡和缺乏，在发觉一周内，更换相同种类和高度植物植物不干枯、发黄植物修剪平整

隔周除草和松土虫害控制有虫害侵袭每七天一次预防性保养隔周一次

植物基保护良好植物无害草皮保良好

植物不过分生长造成人行道障碍植物基座草不过分生长植物基座土不下陷植物基座土不压实植物基座无废弃物叶子无虫咬孔洞茎干和叶子无烟灰、不霉草修剪到20MM高修剪平整清除修剪下草草皮无坑洼不平整和下陷

草皮

草皮无裸露地、人造小径草皮上无建筑废弃物优质草地

草皮上无含羞草或余草草皮上杂草超出30重新铺草皮第二节项管指标及法依据本企业管理目标及质量方针为管理服务好水沐天城项目依《一般住宅小区物业管理一级服务标准》制订以下管理指标及方法，同时接收开发商检验和监督：序

指名

投指

管指实方落实责任人，实施巡视制度，建档统计，确保房屋完好，无

房屋完好率

98%违章搭建及损坏公共设施接到维修通15分钟内抵达现场完成并建立回访制度，

零修、急修立即率

98%维修工程质量合格

小修二十四小时内，中修3天内，大修天内分项检验，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合

100%率

格，满足用户需求。根据要求收取，不私自提升收费，使管理费取之于民，用之

管理费收缴率

95%于民。落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档统计，并由绿化主管监督实施，以确保小区公共绿化地无破坏、无践踏，无

绿化完好率

95%

黄土裸露现象，发觉问题立即修复。立即修剪，使草坪高度维持在厘米；每十二个月补栽2次；每十二个月施肥2次；每十二个月定时除虫害。落实责任人进行保洁工作，实施巡查制度，建档统计，并由

清洁、保洁率道路完好率及使用率化粪池、雨水井、污水井完好率

95%95%95%

管理处主管监督实施，以确保小区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档统计，管理处工程监理监督实施，以确保道路完好、通畅落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档统计，管理处工程监理监督实施，以确保沟、渠、井完好，并定时疏通、清

排水管、明暗沟完好率路灯完好率停车场、单车棚完好率公共休闲设施完好率小区内治安案件发生率消防设施设备完好率火灾发生率

95%95%95%95%0.1%100%

理落实责任人进行养护，实施每个月巡查制度，建档统计，管理处工程监理监督实施，以确保水管通畅无阻、无塌陷落实责任人进行养护，实施每日巡查制度，建档统计，管理处机电工程师监督实施，以确保路灯无损、正常使用并进行定时清洁、养护落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档统计，管理处保安队长监督实施，以确保设施完好，方便使用落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档统计，管理处保安队长监督实施，以确保设施完好，美观清洁保安员经培训考评后上岗，并每七天训练三次，每次两小时，以保障保安队伍素质和状态；落实保安岗位职责，明确责任，实施二十四小时巡视制度，以确保小区安全落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档统计，管理处主任监督实施，并定时维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用管理处全员义务消防员制，并定时进行培训和演练，加强宣传，设置专员负责日常巡视，发觉隐患，立即处理并通知管理处，以确保小区消防安全建立巡视制度，跟踪管理，立即发觉、立即处理，并加强宣

违章处理率住户有效投诉处理率管理人员持证上岗率

90%100%80%

传工作，取得住户了解，杜绝违章事情发生，并进行回访档案统计根据政策要求，做好各项工作，同时加强和住户沟通，定时举行业主恳谈会，了解业主愿望和要求，满足业主需要，发生投诉立即处理，同时建立档案跟踪处理结果。职员分别进行入职培训、在职培训、定时培训等常规培训，并给予考评，不合格者给予淘汰；对于特种作业、行业性要求职员要经过相关部门培训、考评，企业将就相关技术、技

能进行定时培训，并给予考评，确保培训合格率，以保障职员素质对于进行维修项目实施回访制度，建档统计，以确保维修服

维修服务回访率

60%住户对物业管理满

务满足用户需要。在日常工作中立即搜集用户需求信息，尽可能地满足用户需

85%

要，加强双方沟通，以确保业主对物业管理工作满意。每十意率

二个月最少进行一次《业主意见及满意度》咨询。第三节理沟我们很重视对小区监察及支援工作将邀请企业教授顾问团定时到现场巡视检验、督导，并召集管理例会，立即指出管理中不足，提出合理方案和改善意见。定时向开发企业汇报工作提供日常管理运作汇报开发商沟通工作进度和改善事宜搜集相关房地产开发信息和建设性意见提交开发商以供参考和开发商建立亲密、友好合作关系。第三章

资源配第一节

人员配及岗位设置为确保水沐天城项目高品质物业服务水平及服务人员素质，为业主营造安全、友好、优美、舒适、方便小区居住环境，我企业确定在该项目设置“水沐天城项目部人员配置及岗位设置以下：一、人配置：序

部

职

人

说

岗职

备

项目部

经理

全方面负责小区日常管理工作具体实施物业管理方案客

全方面负责用户服务部工作负责办公室户

主管

服务

内部管理，人事、档案、物料管理受理业主咨询、投诉，统筹安排预、特约中

助理

心

服务，办理各类证卡，业主档案搜集整理负责各岗位巡视、督导、对外联络、组织主管

职员培训；工程、机电设备设施检验和保

工程

养计划及监督实施部

班长维修工

帮助主管做好各岗位巡视、督导工作水电日常维修、检修、保养工作各岗位巡视、督导、对外联络、组织职员主管

培训、保安队建设等工作负责小区秩序维护和各岗位巡视督导工班长

作秩序维护

门岗巡查岗

出入口：主、次6、消含班长

负责各大门岗位控制，进出人员、车辆管理；其中消防出入口兼多层流动岗负责小区内安全、消防巡视，纠正违规等

三班倒三班倒工作部负责利用技术手段监控防区、道路、接听监控中心

三班倒业主电话、消防安全工作固定岗轮休主管

负责其岗位周围控制，进出人员、车辆管理负责各岗位休息时顶岗保洁/化工作督查、督导及日常管理环境

绿化工

定时修枝、剪枝、除草，病虫害防治部保洁员

楼道、庭院、扶栏等公共部位清洁保洁

累计

二、组架构：成全部和顺物业服务企和信房产企业顾问团

和顺物业前期介入小组行政人（培训支

水沐天城项目部财务支援秩序维护支援

用户服

工程

秩序维

环境部务

护工程支援环境支援

第二节

职员培在项目接管前本企业将对职员进行系统培训式包含入职培训上岗前培训、在职培训。内容包含：项目情况介绍、开发企业介绍、企业文化、管理制度、职业道德及质量意识、日常工作程序、安全操作规程、物业法律法规、相关岗位技能、礼仪礼节及风俗习惯、小区突发事件应急处理程序（火警、匪警、电梯困人、停电、停水、停气等职员手册及企业各项规章制度等。培训目标在于加强或改善职员行为或表现提升管理人员素质技能及管理水平，使其能为广大业主提供尽善尽美服务。第一节

第章费测项目物日常管理月费用明

成成员总计

支出项目名称物业服月度费用

月支出237397.78

备

注1

人力

职员人力成本

120318.00

详见明细2

公共设施设备保养费、公区能耗、工程低值易耗品费用本

79817.20

详见明细34567

（120318

绿化维护费用清洁管理费用秩序维护费用办公费公共区域保险费固定资产

2450.001360.001110.001200.001833.333250

详见明细详见明细详见明细详见明细包含职员意外创办费中该费用按24月摊8

.

折旧费

服装

3195.83

创办费中该费用按24月摊910

00元

不可预见费法定税金

4528.7718334.65

1-8项之和按2%百分比核实按物业服务收入7%百分比核实）明细部项目部客服部工程部秩序维护部环境部

类经理客服主管客服助理主管维修班长维修人员主管领班秩序维护员保洁领班保洁员绿化领班

人114111113343201

工标3500.002200.001600.002200.001400.001200.002200.001400.001300.00700.00630.001000.00

金元)3500.002200.006400.002200.001400.0013200.002200.004200.0044200.002100.0012600.001000.00

备

绿化员

4

800.00

3200.00小

养老保险

85

213.20

18122.00工会经费

1968.00

按职员总工2%提其它费用

残疾人就业保障金

85

1828.00

1828.00

按职员总人1.5%*年度当地域职员年均工资计，分摊到每个月累

二)公设施、备日运行、修、保养费元）明单位：人民币（元率（）序

名

称

功

计方

能费

维费

月出

电梯系统园林景观水系统给排水系统人工湖循环系统办公用电

1130333220

11×30×30×24×25﹪×0.5530×8×8×0.5533×24×30×20﹪×0.5532×70×4×0.5520×8×30×0.55

3267010562613.49282640

30×300.002003×300.00600

41670125655282640公共

建筑外

多层30小高层40

（30+40）×12×30×0.55

1386013860

区域照明

建筑内

多层38小高层188

（38+188）×24×30×10

低值易耗品费累计

12×200

69117.2

79817.2备注：上表中公区能耗仅包含依据现在已掌握设施设备功率估算费用。三)绿维护费（2450元）明细单位：人民币（元）序

项名

数

单

金元)

备

农药化肥草种、植物绿化机具维修绿化机具消耗

绿化用水

1.751050.00

草花租摆

节日租摆费用另计

累计

2450.00四)清管理费（1360元）明细单位：人民币（元）序

项名物耗保洁用水

数人吨

标元人·月/天

金1150.00

备元吨

累计

1360.00五)秩维护费（元）明细单位：人民币（元）序

项秩序维护员物耗

数

标元岗

金(元)

备

灭火器

暂无

累计

六)办费用（元）明细单位：人民币（元）序

项办公日常费用低值易耗品费

数

标

金元)

备电话费等打印纸、笔等

累计

第二节

创办费（227895.00元）明序号一123

支出项名称物资配置费用服装费固定资产低值易耗品

金额()227895.0076700.0078000.0073195.00

备

注二三创办费

开荒费支出物业管理用房装修一＋二三之和

//227895.00

拟交物业面积×1.00元/m2此费用由集团企业统筹开荒费应由施工方负担（一）服装费用（元）明单位：人民币（元）部门

名称管理人员西

单位套

单价500

数量4×4

金额8000

备注经理1人主管3人项目部工程部

客服人职员工程维修工

套套

275100

4×412

44004800

春秋装、夏各2春秋装、夏各2秩序维护工套30044400

春秋装、夏各2秩序维护部

大衣()大衣(象

件件

150300

108

15002400清洁工装

套

100

23

9200

春秋装、夏各2环境部绿化工装

套

100

5×4

春秋装、夏各2

累

（二）固定资产（元）明单位：人民币（元）部项目客服部工程部秩序维护部环境部

名电脑沙发复印机空调客服前台电脑电视机电脑岗亭岗台剪草机绿篱机割灌机高压打药机高压洗地机皮划艇

单台套台台套台台台个个台台台台台个

单3000220030008000/3000250030005000320029002800340028005000

数4211111141111111

金1440030008000/3000250030000320029002800340028005000

备装修配置宿舍用累（三）低值易耗品73195元）细1、项目（用户）部配置

单位：人民币（元）名吧台椅服务步骤标小标识牌地毯

单把套个块

单300/30100

数4162

金1200.00/180.00200.00

备装修配置收银1、接待1用户服务中心1、生间2入口“欢迎临”

档案柜办公桌椅椅子小保险柜对讲机打印机固定电话档案袋文件框纸篓烟灰缸被褥高低床自行车打卡机茶几饮水机

组套把个台台部个个个个套张辆台个台

/1502535011003601300855200220200850300150

102811121500684221131

/300.00200.00350.001100.00360.002600.001200.0048.0040.0020.00400.00440.00200.00850.00900.00150.00

装修配置其中一部带真机收费厅小2、工程部配置

10738.00单位：人民币（元）名办公桌椅对讲机小工具人字梯万用表钳形表管钳饮水机冲击钻潜水泵文件框纸篓标识牌被褥高低床雨衣雨靴强光手电疏通器（电）

规套台套个个个个台台台个个个套张套双支台

单1501100150260100300701503004008530200220502860500

数3121222221113321151041

金450.0013200.001800.00520.00200.00600.00140.00150.00300.00400.0024.0015.0060.00200.00220.0025.00280.00240.00500.00

备

小

19324.003、秩序维护部配置单位：人民币（元）名办公桌椅对讲机小椅子小茶几饮水机橡胶棍文件框纸篓标识牌被褥高低床雨衣雨靴强光手电灭火器

规套台把个台根个个个套张套双支个

单150110015150150208530200220502860/

数1110344110479381999+39/

金1650.0011000.00510.00600.00150.00200.0032.0035.00270.007600.004180.00450.00336.00540.00/

备大门2、岗亭4、寝室4宿舍4、门卫2卫生间承建方配置小4、环境部配置

27553.00单位：人民币（元）名办公桌椅对讲机椅子清洁工具绿化工具喷雾器花撬水管文件框纸篓饮水机标识牌

规套台把套套个把卷个个台个

单200110025504545601008515030

数1342352182112

金200.003300.00100.001150.00225.0090.0060.00800.0016.00150.0060.00

备毛巾扫把拖把水等枝剪、排剪清洁、绿化更衣室

三轮车斗车垃圾桶雨衣雨靴

辆辆个套双

6003003505028

222088

1200.00600.007000.00400.00224.00小（四）交房屋开荒用（224539.00元）明细

15580.00收费项

单价（）

面积（方米）金（元）

备注多层小高层高层商业地下车库

1.001.001.001.001.00

49108120252126731159130915

49108.00120252.0012673.0011591.0030915.00累计

224539.00

此费用应由施工方负担收费项

单价（）

第三节物业管费收入明细面积（方米）金（元）

备注多层小高层地下车库高层商业累计

1.501.0050（管理费）1.001.50261923.50

49108120252759个1267311591

73662.00120252.0037950.0012673.0017386.50第章

盈分及亏法一、盈分析

依据前期销售时和信企业向业主承诺水沐天城项目物管费收费标正确定为高层及高层元/平方米、多层1.5元/平方米、商业1.5/平方米。收支对比见下表：入住率100%80%75%60%20%

物管费入261923.5209538.8196442.625157154.152384.7

支出237397.78237397.78237397.78237397.78237397.78

利润24525.72-27858.98-40955.16-80243.68-185013.08

备注略有盈余亏损亏损亏损亏损在物业接管前期因为项目物业大量空置物管费收缴率也低而日常管理和服务仍须正常开展支出远远超出收入伴随入住率及收费率提升损也将逐步降低，直至达成收支平衡。另外，依据国家及省、市《物业服务收费管理措施》中相关要求：第六纳入业理围完但未售因发设位因按交给业受人业物服费或业务金开建单全交。结合物业接管前期实际情况及相关政策，期望集团企业缴足空置房及停车场管理费，以确保该项目物业服务工作正常开展及服务品质。二、减方法在确保管理品质和服务标准不下降情况下，我们拟采取以下增收减亏方法：一、采取“公开、透明、程式、规范、一体化”封闭式管理和服务中心监控管理，有利于逐步降低人工成本和立即消除对人力资源不合理配置浪费确保物业服务质量前提下，最大程度地降低人工成本。二健全职员竞争激励机制采“末位淘汰制平者让庸者下”用人理念，是对本物业进行管理和服务坚实基础。三、主动开展多个形式方便业主居家生活家政服务，采取有偿服务方法（家政、中介、商务、装修、室内维修维护、家庭医生、代订、代购、家庭保洁、绿化租摆、养护、教育咨询等以优质服务、良好信誉、公道价格，既能为业主排忧解难，处理居家生活便利和商务活动快捷等问题，又能为服务中心发明一定收入，以填补日常亏损。工程维修设备管理部：一、创：抓特约服务，建立合理特约服务管理机制，制订符合市场特约服务收费标准向业主和装修单位提供全方位维修特约服务包含日常水电维修装修施工中给

排水、强弱电线路改造、业主装修废弃物料回收（如：铝合金）和和业主装修过程相关单位协作（如空调经营单位、厨具、洁具、灯饰、装修材料等单位建立协作关系，在为业主争取折扣同时收取对方业务费整合资源将小区共用部位等相关场地提供给有需求单位，采取业务分成或收取场地使用费方法向需求方提供合作，发明利润。二、节：1、低人力成本：进行人员岗位核编，依据实际需求配置人员，有效控制人力成本，切实做得各尽其职、各负其责，避免分工不清造成责任不明，杜绝产生冗员。2、控制能费用：在不影响整体效果前提下，针对区域位置不一样，合理调整区域景观，水系统运行时段降低运行水耗和电耗；将小区道路照明和光彩照明回路进行合理调整，依据季节