年月上海市场月报

08年5月上海市场分析月报一、政策法规1．国家政策新土地出让合同同：商品房开开发时间不超超3年国土资源部、国国家工商总局局日前发布《国国有建设用地地使用权出让让合同》示范范文本。根据据示范文本，受受让人应在按按合同约定付付清全部出让让价款后，方方可申请出让让国有建设用用地使用权登登记；商品住住宅项目原则则上开发时间间最长不得超超过3年。合同示示范文本7月1日起执行。点评：对土地开开发权进行了了界定，提高高了商品房开开发门槛，将将进一步加快快房地产开发发企业的洗牌牌。《违反土地管理理规定行为处处分办法》出出台5月29日,监监察部、人力力资源部和社社会保障部、国国土资源部联联合下发了《违违反土地管理理规定行为处处分办法》。中中央有关部门门再次加强了了在土地方面面的管理，更更传达了在土土地调控方面面持续不松动动的政策信号号。《办法》并并非房地产行行业的调控政政策，而是对对国家工作人人员的行政处处分。而《办办法》第二条条也明确了《办办法》的适用用人群，即与与土地管理有有关的国家工工作人员。点评：《办法》将将从管理部门门内部严肃了了土地市场的的秩序，促进进土地管理工工作，促使闲闲置土地尽快快上市，有利利于房地产市市场的规范化化发展。2．地方政策上海市外商投资资项目行政审审批将率先改改革试点10页纸5万元元？这是上海海外商投资项项目审批过程程中的收费项项目之一。而而整个审批过过程，总共要要敲100多个图章。收收费项目多，审审批环节就多多，行政就不不会有高效能能，对此上海海将进行重大大改革。6月4日召开的全市市行政事业性性收费清理工工作电视电话话会议上传出出消息，上海海外商投资项项目行政审批批将率先试点点，实现流程程再造，三分分之二图章将将被压缩，真真正让企业减减负，让投资资环境更优。点评：上海作为为中国的重要要经济中心，改改革开放以来来取得了巨大大的成果。但但在投资环境境的改善上似似乎不尽人意意，特别是房房地产市场背背后的错综复复杂的钱权交交易盛行。据据上海业内人人士介绍，房房地产开发过过程中，要过过136个图章，每每个图章要10－200万不等的公公关费用，其其中更是直截截了当的索贿贿。主导权交给居民民改造拆迁征征询制拟全市市推广5月25日，全全市首个旧改改征询制试点点地块———浦东塘一塘塘二（徐家弄弄）地块28户居民告别别这个50多年的小区区。该地块的的旧改先行设设计了意愿征征询和实质征征询两轮规定定动作，且规规定居民签约约率必须达75％这个签约约生效线，签签约协议方可可生效。实施施旧改征询制制通过意愿征征询和实质征征询两轮规定定动作，首先先，进行意愿愿征询，对旧旧改范围的居居民发放征询询表，征询结结果是87.7％的居民同同意按国家政政策进行动迁迁，在此基础础上，浦东新新区立项批复复，2007年9月30日，颁发旧旧改项目拆迁迁许可证。其其次，进行实实质征询，今今年2月20日起正式进进入签约期，签签约期为2个月，签约约期后的调整整期为1个月，在调调整期结束后后，如居民签签约率达75％，签约协协议生效；如如调整期满后后，居民签约约率仍达不到到75％，动迁征征询终止，地地块暂停改造造，旧改动迁迁的主导权交交给居民后，居居民自觉关注注签约进程，使“要我动迁”转变成为“我要动迁”。旧改征询制有望在全市范围内推广，目前，“旧区改造拆迁事前征询”的试点正在杨浦区飞虹路720弄推进。点评：上海旧城城改造成本非非常之高昂，上上海市土地储储备中心人员员介绍07年的房价上上涨让政府把把拆迁成本才才做平；但新新一轮的拆迁迁能否在新一一轮的房价上上涨预期下完完成，值得怀怀疑。二、市政规划外滩最大改造项项目启动预计在世博博会之前亮相相正在改建中的外外滩最大整体体项目已启动动，一个全新新的综合商业业区“洛克·外滩源”将于2010年世博会前前全面亮相。“洛克·外滩源”属于外滩源源一期项目，是是由洛克菲勒勒集团与百仕仕达控股合作作开发的，将将建造一个包包括兰心大楼楼、安培洋行行、光陆大楼楼等13幢建筑的综综合商业中心心，预计面积积为63500平方米。同同时还将有一一座个性化精精品酒店落户户，该酒店预预计建筑面积积大约为13200平方米，由由真光大楼、广广学大楼等组组成，由世界界著名设计师师安东尼奥·奇特里奥设设计。另一座座建筑面积约约为2300平方米的美美术馆，则将将入驻位于虎虎丘路20号的原亚洲洲文会大楼，这这座大楼为公公和洋行设计计，砖木结构构，1932年竣工，建建筑体现出装装饰派风格的的特色。未来来这一区域将将建成一个涵涵盖美术馆、个个性酒店及餐餐饮、高档品品牌旗舰店及及公寓、写字字楼等多功能能的综合商业业区。三、土地市场1．公开出让上海市国土局挂挂出本年度第第7号出让公告告，出让土地地全为工业用用地。2．项目转让新天地顾村项目目股权转让新天地房地产开开发有限公司司挂牌转让，资资产总额为88.3841185亿元，负负债总额为55.0352235亿元，净净资产为3..348955亿元。此外外，该公司还还向银行长期期借款1.77757255亿元，用以以新天地荻泾泾花园二期的的商品房开发发，因此受让让方除了须通通过拍卖支付付不低于6..547555亿元的款项项外，还需承承担其前期这这笔银行借贷贷。按照小区区规划容积率率1.35计算算，则三、四四期的开发总总量约11..8万平方米米，而已基本本建成的二期期总建筑面积积约6.1万平方方米，即尚有有约18万平方米米可供受让方方销售。上海产权交易所所下属地久产产权交易所相相关人士表示示：“最终这个价价格仍可能会会流拍，即便是貌似似低价的地块块项目，但现现阶段的楼市市大多数房地地产开发商自自身资金比较较紧张，因此此虽有不少意意向买家前来来咨询，但多多数仍觉得这这个挂牌价略略高。”四、房地产市场场分析1．商品房市场场分析1．1供需分分析截至08年5月月底，上海全全市及各环线线可售量，见见下表。区域套数面积(万㎡)全市41707572.06内环以内628397.55内外环间12459153.15外环以外22965321.3608年1－5月月份，上海全全市及各环线线累计成交量量，见下表。区域套数面积(万㎡)全市74164754.25内环以内277736.66内外环间15607163.29外环以外55780554.31．2价格水水平从各环线均价水水平来看，价价格都保持稳稳中有升的趋趋势；外环以以内价格走势势要明显强于于外环以外价价格。1．3结构分分析从环线区域来看看，08年5月，外环以以外成交比例例占了绝对的的比重，达到到76％。以行政政区来划分，南南汇区独占鳌鳌头，成交量量占全市比例例达到17％，嘉定区区、松江区、闵闵行区、浦东东新区、宝山山区次之，所所占比例相当当，约为10％左右。如如下图所示。08年5月，全全市成交住宅宅的户型面积积70－120平方米所占占比例最大，超超过50％。刚性需需求对市场成成交贡献最大大，如万科本本月多个90平米项目热热销。从价格段来看，5月份月配套套房销售量最最高，外环之之外的低价楼楼盘销售所占占比例也较高高。2．二手房市场场二手房买卖依然然平淡租赁市场“逆市”上扬据上海中原地产产最新统计数数据显示，5月上旬上海海二手房买卖卖市场仍然延延续4月成交不利利的局势，市市场成交情况况继续维持缩缩量减少的态态势，整体成成交量较四月月下滑幅度在在10%左右，成交交价格也呈趋趋稳走势。相相比之下，一一季度房屋租租赁成交创出出新高，成交交套数环比上上涨38.955%，5月份上海二二手房租赁市市场持续上行行。上海中原研究咨咨询部研究经经理马冀表示示，尽管5月二手房买买卖总体市场场情况平淡，但但在买卖双方方重拾市场信信心以及在股股市逐渐趋稳稳的外部因素素影响下，议议价空间明显显有所上升，从从而带动了市市场成交。在此期间，部分分刚性需求买买家以租房度度过这一观望望时期，加上上不少房东“转售为租”，近期租赁赁市场依然向向好。中心区区域租金有一一定幅度上升升，涨幅在5%-100%之间；而中中外环区域租租赁成交量保保持较高水平平，占二手房房总成交量的的60%以上。就目目前市场热点点来看，中心心城区租赁市市场较之中外外环区域更为为活跃，以商商务中心、教教育中心等为为特色的几大大板块租赁市市场火热。五、总结与展望望从今年上海市场场表现来看，上上海市场没有有像深圳市场场那样进入价价格下降通道道，住宅价格格和成交量较较为稳定。由由于市场供应应没有出现大大幅上升，供供需关系处于于相对平衡的的状态，加上上今年刚性需需求较为强劲劲，而后续土土地供应紧缩缩预期，上海海市场走势要要