年中国中部城市房地产市场

中部城市房地产市场研究2006年122月20日地产研究中心心一综述随着我国经济的的快速发展，房房地产行业成成为我国经济济的支柱行业业，近些年全全国涌现出来来一批优秀的的房地产开发发企业，带动动了我国其他他行业的快速速发展，同时时也大大改善善了我国城镇镇居民的居住住条件。随着着房地产行业业的不断高涨涨，房价成为为各个领域的的热门话题，随随着我国一线线城市的房价价快速的上扬扬，也引起了了国家相关部部门的重视，从从而采取了一一系列宏观调调控手段，从从金融政策、土土地政策等来来对整个房地地产市场进行行调控。随着着2006年6月初“国六条”的颁布，到到后续的“新六条”的上演，一一切表明着房房地产行业在在实践中不断断波折前进。从国家层面上来来看，宏观调调控的打击力力度主要集中中在中国一线线城市，比如如上海、北京京、深圳、广广州等。但作作为二、三线线城市的房地地产市场却刚刚刚进入繁荣荣阶段，而价价格的迅速上上涨也让人史史料不及。**公司立足中中原，在郑州州房地产行业业中一直处于于领先地位，而而今年**公司面临的的是全国化战战略的大迈进进，如何实现现公司的预期期目标和企业业的战略转移移，成为每个个**人关注的话话题。下面我我所讨论的中中部九城，也也涵盖了**公司全国战战略化发展的的目标城市。郑州作为中原城城市的省会城城市和其他省省会城市一样样在现实中部部崛起的大战战略中扮演着着极其重要的的角色。郑州州房地产市场场从2002年开始复苏苏后，无论是是在房地产投投资量上还是是在商品房销销售面积上，还还有价格上，一一直处于稳步步上升地位。特特别是2004年以后，郑郑州市房价呈呈快速上升态态势已经明显显显现出来，其其速度已经超超越中部其他他省会城市，特特别是2006年，郑州市市的住宅均价价已经从一月月份的2449元/㎡上升到目目前的3355元/㎡；而在郑郑州中心地区区（中区、东东区）房价已已经突破3800元//㎡，在向4000元//㎡迈进。根根据国家发改改委11月13日公布的全全国70个大中城市10月份房屋销销售价格指数数，郑州的房房价同比上涨涨5.9%，二手房的的涨幅达到了了8.7%。下面的篇幅将对对郑州与其他他中部城市做做一个粗略的的比较。文中中所涉及的中中部城城分别别是：武汉、郑郑州、南昌、济济南、西安、太太原、长沙、合合肥、石家庄庄。二宏观经济数数据对比分析析（一）城市人口口中部城市中，武武汉面积最大大（市区面积积达到1615..14平方公里）。而而人口数量也也是最多，2005年统计数字字表明：武汉汉市区人口达达到了：785.9万人。而城市人口数量量最少的中部部城市是石家家庄：224.1万人，这与与该城市的面面积有关。而而郑州的人口口达到了：716万人，其数数量仅次于武武汉，居九城城第二位。（二）城市GDDP对比从整体水平上来来看，武汉的的GDP高于其他中中部城市，而而郑州、石家家庄、济南的的GDP处于同一个个层次水平。到2005年武汉的GDP达到了2238亿，为中部城市中最高，而郑州则落后与石家庄、济南、位居第四。郑州与武汉的差距为588亿。但郑州的房价却以快速上升趋势赶超武汉。各个城市GDPP增长速度对对比20012002200320042005平均增长郑州10.70%11.00%14.80%15.70%15.80%13.60%石家庄8.41%9.08%16.26%18.63%13.41%13.16%济南12.10%13.20%14.50%15.60%15.60%14.20%西安13.10%13.30%13.50%13.50%13.10%13.30%合肥11.30%13.10%13.30%23.43%16.90%15.61%武汉11.68%10.75%11.37%17.66%14.42%13.18%南昌11.20%13.80%15.50%16.50%16.80%14.76%长沙10.90%11.65%14.19%19.46%37.07%18.65%从上面表格来看看，九座城市市的GDP逐年平均增增长速度都在在13%-115%之间，只有有长沙的GDP增长幅度大大于其他中部部城市。理论论上而言，当当一个城市的的GDP的增长速度度大于8%的状态下，房房地产市场会会健康快速的的发展。事实实表明，中部部城市的房地地产市场都以以较快的速度度发展。而单单从GDP指标来看，长长沙的潜力更更为巨大。图中20005年各个城市市的GDP水平几乎都都在1000亿以上，唯唯有合肥：853.557亿。其中GDP水平最高的的是武汉：2238亿。其次是是济南和石家家庄，分别是是为1876..5亿、1852亿。郑州排排名第三，达达到了1650亿，在中部部城市中算中中等水平；从从GDP的增长速度度上来看，中中部这些城市市中，GDP的增长速度度都在13%-115%徘徊，唯独独长沙增长的的最快，达到到了37.077%，但GDP总量只有1519..9亿。说明长长沙经济发展展十分迅速，经经济态势良好好。有利于投投资和房地产产行业的发展展。（三）城市人均均可支配收入入对比人均可支配收入入直接影响着着城市房地产产市场的需求求，也是城市市居民购买力力的重要衡量量指标。各个城市人均可可支配收入对对比城市20012002200320042005郑州726677728647966710750石家庄6805.07772407741862210040济南86078982110131200512310西安67057184774885449628合肥68177145778586109684武汉730578208525956410902.996南昌633070217793.166874410301长沙8704902199331102112434从上图看到，每每个城市的人人均可支配收收入从2001年开始到2005年都是逐年年增长的，到到2005年中部九个个城市的人均均可支配收入入普遍都达到到了10000人民币以上上，只有西安安和合肥两个个城市的人均均可支配收入入仍在9500元徘徊，没没有突破10000大关。人均可支配收入入最高的城市市为长沙，在在2005年达到了人人均12434元，而其次次是济南：12310元，这说明明济南和长沙沙的购买力还还是比其他城城市略强的。作作为房价最高高的武汉，则则人均可支配配收入只有109022.96元，只处于于中等水平。而而郑州紧随武武汉，达到了了10750元。（四）城市全年年固定资产投投资与房地产产投资对比固定资产投资额额是以货币表表现的建造和和购置固定资资产活动的工工作量，它是是反映固定资资产投资规模模、速度、比比例关系和使使用方向的综综合性指标。全年固定投资额额城市20012002200320042005郑州295.7340.7502.3650.3820石家庄380.87412.26560.2705.7929济南344.2404.7504.9651.3856.9西安287.72338.15478.1640.23835.1合肥142.5168.67255.11361.48495.27武汉508.4570.4645.1822.2958.5南昌89.05137235350520长沙279.8362.57494.97668.09881.44从上面的表格可可以看出，中中部城市中，每每个城市的全全年固定投资资额都处于增增长阶段。而而整体水平来来看，南昌和和合肥的固定定投资额明显显低与其他中中部城市，到到2005年两个城市市的固定投资资额还在500亿徘徊。而而其他中部城城市都在800亿-1000亿之间。最最高为武汉：：958.5亿，其次是是石家庄：929亿，郑州则则处于中等水水平：820亿。从上图看到，中中部城市中，以2001年为基期，其中2001年-2005年累计固定资产投资额增长最多的是长沙市，在4年的时间增长了601.64亿。增长速度达到了215.03%.而南昌的年固定投资额增长速度非常快。南昌在2001年的年固定投资额在：89.05亿，但到了2005年达到了483.94亿。其增长速度达到了483.94%，是所有中部城市中速度最快的。而在增长速度上武汉这个在中部房价最高的城市却最慢，从2001年固定投资额508.4亿达到2005年的958.5亿，虽然2005年，年固定投资额是中部城市最高的，但其增长速度却十分缓慢，只有88.53%。这几年来，南昌、长沙的发展相对是比较快的。但南昌的虽然发展迅速，但整体经济水平还是比较差的。通过作图将20005年中部城市市的GDP与固定资产产投资额做一一个对比，可可以看到，这这些城市的固固定资产投资资额占GDP的平均比例例在52.711%，已经过半半，而西安的的固定资产投投资额占到GDP的65.755%。武汉的固固定资产投资资占GDP的比例相对对较低，只有有42.833%。而郑州则则处于倒数第第三：49.700%。再通过将20005年中部城市市的房地产投投资额与固定定资产投资额额做一个对比比，我们发现现，房地产投投资额占到固固定资产投资资额的平均比比例达到25%。一些城市市已经达到了了38.422%，比如合肥肥。按照管理理渠道，全社社会固定资产产投资总额分分为基本建设设、更新改造造、房地产开开发投资和其其他固定资产产投资四个部部分。而通过过对比我们看看到中部大部部分城市中房房地产行业的的投资在整个个城市固定资资产投资中所所占的比重都都是比较大的的。因此房地地产行业成为为城市的支柱柱性行业的事事实已不争。而而象合肥、武武汉、长沙等等城市，房地地产对整体国国民经济的支支柱作用更大大。三房地产行业业指标（一）房地产投投资额单看每个城市的的房地产投资资额，武汉最最大，达到了了：308.1113亿，其次是是长沙：256.335亿，而郑州州只有168.1亿，与武汉汉有140亿。虽然发发展速度比较较快：38.000%，但在量上上还是相对落落后，作为中中部省会大城城市，与其他他省会城市有有一顶差距，说说明郑州的房房地产市场还还有很大的发发展空间。而而长沙在2005年房地产投投资额和房地地产投资额增增长速度上都都呈明显趋势势，说明该城城市房地产市市场健康繁荣荣，投资者信信心充足，市市场潜力巨大大。（二）商品房房销售面积商品房销售面积积城市20012002200320042005郑州137.4163.06269.33314.48599.42石家庄77.2599.95112.1121.08115.18济南131.63194.61256.23257.64258.25西安159.4256.72252.74209.44368.03合肥86.21195.2290.01369.23594.98武汉408.85450.27542.8658.1681.9南昌97.09108.87254.27276.91282长沙159.4232.1299.27450.22535.2这里所统计的中中部城市商品品房销售面积积是指：指报报告期已竣工工的房屋面积积中已正式交交付给购房者者或已签订（正正式）销售合合同的商品房房屋面积。不不包括已签订订预售合同正正在建设的商商品房屋面积积，但包括报报告期或报告告期以前签订订了预售合同同，在报告期期又竣工的商商品房屋面积积。图中商品房房销售量上武武汉最高：681.9万㎡，其次次是郑州：599.442万㎡，与武武汉的差距比比较小，只有有82.48万㎡。排名名第三位的是是合肥：594.998万㎡。郑州州与武汉相比比，无论是GDP，还是房地地产投资额，还还是人均可支支配收入等一一系列宏观经经济指标都存存在差距。但但郑州的房地地产年商品房房销售面积却却与武汉差距距很小，说明明郑州做为中中原省会大城城市房地产市市场十分繁荣荣，发展迅速速，其需求比比较旺盛，市市场持续向前前发展。与2004年商品房销销售面积相比比，郑州2005年增加了90.611%。这个速度度在整个中部部城市群中最最为罕见，与与郑州相邻的的石家庄在2005年的销售量量比2005年有所下降降，从2001年的77.25万㎡，一直直到2005年的115.008万㎡。与郑郑州市相差甚甚远，一方面面是该城市面面积小，人口口少，另一方方面说明石家家庄的房地产产市场近些年年发展速度缓缓慢，无论是是在房地产投投资额上还是是在年商品房房销售面积上上均比较落后后。其作为河河北省省会城城市，房地产产市场的应有有水平还远未未达到。房地地产市场有很很大的发展空空间。（三）住宅销售售均价住宅销售均价城市200120022003200420052006（1--9）郑州195820172100232726143355石家庄168018112108222625783000济南185820682307283130263274西安184919301921239429783243合肥152216181889227128073100武汉187621982280265831603812南昌180120622438261129583347长沙181320112226239125393125上表罗列了了中部城市从从2001年—2006年（1-9）月的各个个城市住宅销销售的均价，2001年每个城市市的住宅销售售均价都在2000元/㎡以下，其其中合肥最低低，只有1500元左右。下下面罗列一下下中部城市从从2001年—2005年的增长比比例。环比增长比例城市200120022003200420052006（1--9）郑州-3.01%4.12%10.81%12.33%28.35%石家庄--7.08%16.40%5.60%15.81%16.37%济南-11.30%11.56%22.71%6.89%8.20%西安-4.38%-0.47%24.62%24.39%8.90%合肥-6.31%16.75%20.22%23.60%10.44%武汉-17.16%3.73%16.58%18.89%20.63%南昌-14.49%18.23%7.10%13.29%13.15%长沙-10.92%10.69%7.41%6.19%23.08%从上表看出出，郑州房地地产市场价格格呈现快速稳稳步上升趋势势，2004年市场产生生了一个飞跃跃，从每年只只有4%左右的增长长速度一下跨跨越到10%以上。到2006年，商品住住宅均价已经经比2005年增长28.355%。而这增长长速度也是在在中部城市中中最快的，已已经超过了武武汉。与郑州州比较相似的的城市是合肥肥，其增长速速度比郑州还还有迅猛，从从03年就开始飞飞跃，增长达达到了15%以上，而这这种高速增长长一直持续了了三年。而武武汉增长速度度也非常快，平平均增长速度度已经达到了了15.399%，到2006年增长速度度已经达到了了20.633%。相比南昌昌和长沙的房房价增长速度度也很快，其其趋势一直呈呈平稳上升趋趋势。看20066年的中部各各城市住宅销销售均价，价价格都在3000元/㎡以上，其其中武汉最高高，已经达到到了3812元/㎡；其次是是郑州3355元/㎡，接着是是南昌、济南南、西安。价价格最低的是是石家庄，只只有3000元/㎡。从增长长速度上来说说，郑州增长长速度最快，达达到28.355%,其次是长沙沙，达到23.088%。武汉的增增长速度也在在20.633%以上。从上面三个个图表我们可可以看到，郑郑州的房地产产价格上升速速度十分迅速速，从2005年中部城市市房价排名倒倒数第三，经经过一年的时时间，攀升到到中部城市房房价第二。郑郑州的房价在在2001年—2006年是如何变变化的呢？上图是郑州房房地产市场2001年—2006年11月的住宅销销售均价。从从图上可以看看到，郑州房房地产的价格格在2001年—2003年之间一直直比较稳定，价价格一直在2000元/㎡左右徘徊徊。年增长率率也一直保持持在5%一下。但在2004年，住宅销销售均价年增增长率一下突突破10%，均价达到到了2327元/㎡；而从2004年以后郑州州市房地产住住宅销售均价价的增长率一一直持续升高高，到2006年，年增长长率已经达到到了28.355%其均价达到到了3355元/㎡。在整个个中部城市中中排行第二，紧紧随武汉。四对比分析对于中部城城市的宏观经经济指标和房房地产指标已已经做了大概概的分析，下下面就其中几几个城市进行行重点对比分分析。我们可可以通过郑州州与中原几所所城市的重点点对比，更加加清楚的看出出几所城市的的特点。首先先将郑州与武武汉进行分析析，将中部城城市的领军城城市与郑州做做一个对比，我我们可以看到到郑州与之的的差距，和将将来房地产市市场发展的一一个空间。再再次，将郑州州与长沙和南南昌进行对比比，因为长沙沙和南昌的房房地产市场发发展迅速，其其形势看好，但但与郑州相比比价格不如郑郑州，对于我我公司进入该该类城市有着着重要的机会会探索价值。最最后对郑州本本身房地产市市场做一个简简要分析，主主要做一个结结论和预测。郑州与武汉作为中部最大的的省会城市武武汉，拥有人人口数量达到到831亿人。在中中部房地产市市场一直处于于领导者地位位，无论是从从住宅的规模模、年开发面面积、年销售售面积还是住住宅销售均价价水平上来讲讲，都是一路路领先，这与与该城市的的的经济发展和和在中国中部部的重要性是是密不可分的的。武汉的GDP在2003年的时候就就相当于郑州州2005年的水平，达达到了1662..4亿。武汉2005年GDP为2238亿元，在全全国省会城市市中排名第六六位，中部地地区省会城市市中排名第一一位，武汉人人均国内生产产总值突破3000美元。而以以上罗列的各各种指标中，武武汉也都高于于郑州，但近近两年来，武武汉的房地产产市场经过了了快速发展期期后，房地产产市场的繁荣荣已经趋向稳稳定前行，而而郑州则是在在2004年有了大飞飞跃以后，目目前仍然处于于快速增长时时期。因此武武汉的房地产产销售面积、销销售均价、房房地产投资等等指标的增长长速度不如郑郑州。郑州的GDPP与武汉的GDP一直存在接接近500亿的差距。武武汉的经济发发展水平要高高于郑州。通过对比两两个城市的人人均可支配收收入，可以看看到两个城市市的消费水平平，从图上看看到，郑州与与武汉的人均均可支配收入入几乎不相上上下，差距一一般为100多元。到2005年的时候郑郑州为10750，而武汉为109022.96。其增长速速度大概在11%左右。这种种增长速度是是在城市经济济增长的大背背景下，其速速度是理性正正常的。但这这与日益走高高的房价增长长速度是不能能相比的。因因此从消费层层面来将武汉汉和郑州的居居民以目前的的收入水平和和消费能力，都都难以支撑目目前居高不下下的房价；但但如果换个角角度来将，单单纯从消费水水平而言，武武汉的人均可可支配收入和和郑州相当，但但房价却比郑郑州高出500多元，这说说明郑州的房房价至少还会会有这样一个个增长空间。对郑州与武汉的的房地产投资资相比，武汉汉年固定资产产投资额在2001年开始比郑郑州多68.3亿，一直到2005年，每年的的房地产投资资总额都与郑郑州拉开距离离，到2005年，郑州与与武汉的房地地产投资总额额的差距达到到了140亿。而从房房地产投资额额所占固定资资产投资额的的比例来看，武武汉的房地产产投资额所占占固定资产投投资总额的比比例一直比郑郑州高，最高高达到了32%，而郑州2005年才只有20.5%，还没有达达到武汉在2001年23%的水平。从从这点说明，武武汉的房地产产市场规模更更大，市场投投资更为乐观观，而房地产产行业对当地地的经济支持持程度也更强强一些。郑州州与武汉比有有一定的差距距。郑州与武汉汉在房地产投投资年增长率率上相比，郑郑州处于绝对对领先地位，除除了2003年的增长速速度低于武汉汉4%，其他从2001年到2005年的年增长长速度都高与与武汉，而且且在2004年可以看到到郑州市房地地产投资总额额突发猛进，达达到了年增长长率63.0%，将整个郑郑州房地产市市场推向了一一个历史新阶阶段。而武汉汉房地产市场场的住宅均价价的增长趋势势呈稳步上扬扬状，03年后，年增增长率才达到到了30%左右。而2005年的年增长长率是32.077%,比郑州略低低。这说明郑郑州房地产市市场比起武汉汉来讲，更富富有活力，而而增长潜力还还是非常巨大大的；但从另另一个角度来来讲，郑州市市房地产价格格的攀升在一一定程度上是是缺乏理性的的。商品房年销销售面积量可可以有效的说说明一个城市市的房地产需需求量和房地地产市场的规规模。而从商商品房年销售售面积的年增增长率可以看看出该城市房房地产市场需需求状况和房房地产发展状状况。到2005年时，郑州州商品房年销销售量达到了了599.442万㎡，而武武汉为681.9，郑州与武武汉的差距为为：82.48万㎡。从此此看出，郑州州市房地产需需求量是相当当巨大的，其其市场容量增增长速度也是是很快的。郑郑州与武汉相相比，其人口口，面积，以以及宏观经济济指标等，都都与武汉有着着很大差距，但但在房地产市市场，郑州与与武汉的差距距明显缩小，郑郑州房地产市市场在2003年有一个飞飞跃，其年商商品房销售面面积为269.333万㎡，年增增长率为65.177%，而2005年郑州房地地产又是一个个飞跃，年商商品房销售面面积达到了599.442万㎡，年增增长率达到了了90%。而武汉相相对与郑州来来说，其商品品房销售面积积的增长速度度上明显落后后与郑州，其其市场发展相相对平稳，市市场需求增长长空间比较小小。郑州与南昌南昌作为江西省省的省城市，有有着475万人口。近近年来随着经经济的快速发发展，房地产产行业在该市市已经成为支支柱行业，为为该城市经济济做出不可磨磨灭的贡献。南南昌市作为整整个中部城群群比较靠南的的城市，其发发展速度是非非常迅速的。早早在2001年，南昌的GDP只有485亿，但随着着进几年的发发展，该城市市GDP发展速度以以每年平均14.766%的发展速度度，在2005年时GDP达到了1007..7亿。图中看到：：2001年，南昌的GDP只有485亿，随着进进几年的发展展，该城市GDP发展速度以以每年平均14.766%的发展速度度，在2005年时GDP达到了1007..7亿。其中2003年以后发展展速度最快，达达到了16%左右。但南南昌与郑州的的差距从图中中可以清楚的的看到，其两两个城市的GDP差距一直保保持在500亿左右。南南昌的整体经经济水平与郑郑州还有一定定差距的。从该城市的消费费水平来看，南南昌2001年人均可支支配收入只有有6330元，而郑州州达到了7266元，南昌与与郑州的差距距在936元，而到2005年，南昌人人均可支配收收入达到了10301元，而郑州州为10750元，两者差差距只有400多元。说明明南昌的居民民消费水平已已经有了明显显提高。南昌房地产市场场一直处于比比较落后的状状态，早在2001年该地区的的房地产投资资年投资额才才只有22.6888亿，而郑州州为47.6亿。南昌房房地产市场在在正个中部城城市中，起步步算是比较晚晚的，但发展展速度还是比比较快的，但但由于当初底底子薄，其房房地产投资总总量和房地产产销售量相对对都不大。以以2001年为基期，南南昌房地产投投资额2001年到2005年间累计增增长381%，2005年达到了109.2亿，而郑州州以2001年为基期，2001年到2005年累计增长长了253.119%。这说明南南昌房地产投投资增长速度度迅速，其市市场发展空间间大。在房地地产投资所占占固定资产年年投资额的比比例上来看，南南昌一直则领领先于郑州，一一直保持在20%以上，南昌昌房地产行业业对该市的经经济支柱意义义更加巨大。两个城市的商品品房年销售面面积对比，依依然处于绝对对领先地位。郑郑州与南昌的的差距越拉越越大，从2001年相差40万㎡，到2005年相差为310万㎡。从年年增长速度上上来看，郑州州也比南昌的的增长速度快快很多。南昌昌在2003年经历了与与郑州房地产产市场类似的的“飞跃”，其年商品品房销售面积积增长率达到到了133.555%,这在整个中中部城市中都都属于罕见，虽虽然2003年整个中部部城市的房地地产市场都有有一个很大的的飞跃，但象象南昌这样的的增长速度还还是比较罕见见的。从上图看出，郑郑州房地产市市场住宅均价价呈稳步快速速上升趋势，而而南昌则呈现现曲折上升趋趋势。南昌房房地产市场2003年是一个历历史转折点，其其年销售量增增长达到1333.5%..而房地产住住宅均价的增增长率也达到到了18.233%，这说明南南昌房地产市市场商品房的的销售量增大大，其需求量量的增加也带带动了价格的的上升。从11月份的数据据上来看，南南昌的住宅均均价达到了3347元/㎡，而郑州州为3355元/㎡；两者差差距很小，这这说明南昌房房地产市场的的价格也随着着整个经济的的发展涨了上上来。但回顾顾上面罗列的的南昌的其他他经济指标，南南昌无论从城城市宏观经济济指标上来看看，还是从房房地产行业经经济指标上来来看，都明显显落后与郑州州，和郑州差差距很大。但但其价格却与与郑州相差甚甚小，换句话话说，南昌目目前的价格与与当地经济发发展水平是不不协调的。而而纵贯该城市市房地产整体体市场态势，其其发展比较曲曲折，不是很很稳定，乎高高乎低，这增增大了房地产产投资的风险险性。因此，进进入南昌房地地产市场的风风险性比较大大。（三）郑州与长长沙长沙湖南省的省省会，其人口口达到了639.002万人，其经经济发展水平平迅速，房地地产市场依托托良好的经济济发展背景也也有了很较快快的增长。郑州与长沙GDDP相比，郑州州一直处于领领先地位，但但两者在量上上相差不大，一一直保持在100亿左右。但但从两个城市市的增长趋势势上来看，郑郑州GDP年增长率一一直保持在13%左右，而长长沙则是从2001年的10.900%,一路赶超到2005年的37.077%,这种增长速速度超过了全全国GDP平均增长速速度。说明长长沙经济一片片看好，经济济增长迅速，市市场前景很好好。从人均可支支配收入来看看，两个城市市人均可支配配收入一直呈呈增长态势。长长沙一直领先先于郑州2000元左右。2005年长沙人均均可支配收入入达到了12434元，而郑州州则只有10750元。长沙2005年人均可支支配收入在整整个中部城市市中排名第一一。领先与中中部“领头羊”—武汉。这说说明长沙的消消费水平和能能力比较高，对对于房地产市市场而言，对对房地产市场场的需求有着着很大支持性性。从两个城市市的年房地产产投资额上来来看，长沙一一直领先于郑郑州，而之间间的距离也越越来越大，2001年郑州房地地产投资额47.6亿，长沙63.19亿，两者相相差不到20亿，但到2005年郑州房地地产年投资额额168.1亿，而长沙沙达到了246.335亿，两者相相差达到了快快80个亿。这说说明长沙房地地产投资状况况良好，投资资者信心充足足。从房地产产年投资额占占固定资产年年投资总额的的比例上来看看，长沙一直直保持在25%左右。而郑郑州则保持在在15%左右。这说说明房地产行行业的支柱性性在长沙的体体现更明显。从商品房销销售面积上来来看，两个城城市都呈曲折折上涨趋势。其其中郑州的商商品房销售量量呈快速增长长趋势，从2001年的137.4万㎡，上升升到2005年的500.442万㎡，而长长沙则曾2001年的159.4万，上升到2005年的535.2万。在增长长速度上，郑郑州在2003年和2005年的增长速速度是惊人的的，达到了65.177%，90.611%。而长沙则则是在2002年和2004年达到了最最高，分别为为45.611%和50.444%。从整体上上来看，长沙沙在商品房年年销售面积上上一直领先与与郑州，而郑郑州则在2005年，超过了了长沙。从住宅销售售均价上来看看，长沙和郑郑州两个城市市的均价差距距很小。一直直保持在100元左右。而而从增长趋势势上来看郑州州的增长速度度明显快于长长沙，其年增增长绿从2004年开始一直直快速上升，到2005年达到了年增长28.35%.而长沙的价格则相对比较稳定，增长速度一直比较平稳，从2002年起，到2004年，一直保持在8%左右，到2005年才有一个大的增长，达到了23.08%。结合长沙其其他宏观经济济指标和房地地产经济指标标来看，长沙沙的整体经济济水平要高与与郑州，而经经济增长速度度也快与郑州州，但长沙的的住宅均价却却低与郑州，在在整个中部城城市群中排名名第六位，基基于长沙整体体经济水平来来看，长沙目目前的房地产产住宅均价明明显偏低，在在将来必定有有一个大的增增长空间。业业界预计，长长沙房地产的的价格涨幅空空估计到2007年达到最大大，长沙的房房价将不再是是省会城市房房价中相对低低的城市，而而会进入第一一梯队与第二二梯队之间。五结论通过对中部部城市群房地地产市场进行行一个粗略的的分析，可以以看到，整个个中部城市的的房地产市场场各自的发展展都有自身的的特点，长沙沙和济南在近近些年来，市市场发展迅速速，经济状况况良好；而象象石家庄，房房地产却相比比中部其他城城市相对落后后很多，市场场需求强度不不够，市场竞竞争力比较差差；象南昌、合合肥这样的城城市，在几年年前房地产市市场相对比其其他中部城市市比较落后，但但经过几年的的快速发展，目目前无论是从从经济上，还还是消费水平平上，或是房房地产市场成成熟度上都有有了很大的发发展，与石家家庄等城市拉拉开了差距；；而武汉做为为中部城市的的“老大”，在经过几几年的稳步发发展后，目前前房地产市场场比较稳定，无无论是从市场场需求量来讲讲还是从价格格上来讲，其其弹性空间不不是很大。但但整体水平却却是中部城市市群中最高的的；郑州在中中部城市中，城城市规模不算算很大，而且且房地产市场场相对较晚，但但郑州近几年年由于政府政政策的大力支支持，以及依依靠自身得天天独厚的区位位优势，随着着外来人口的的增加，以及及80年代的住房陈陈旧，人们改改变居住环境境的迫切心里里，都增加对对住房的需求求，从而郑州州房地产市场场从2002年开始起步步，在2003年进行了一一个历史性“飞跃”在2005年已经从比比较落后的中中部城市，一一下跨越成为为中部房地产产市场发展速速度最快的，最最有活力的城城市。以郑州州为基点对其其中三个比较较有代表性的的城市进行对对比分析，我我们结合郑州州市房地产市市场的发展趋趋势，可以得得到一些启示示。展望郑州州2007年楼市，房