市场调查及地块调研提纲

地块环境调研【第一部分项目目所在地区气气候调查】11．目的：通过过对项目所在在地区气候的的调研，掌握握项目所在地地区的基本状状况。2．调查方式式：查找地区区的《市志》及及询问当地的的气象台。3．调查主要要内容：3-1．温度度3-2．日照条件3-3．风向3-4.降雨量及湿湿度4．综述【第二部分项目目土地性质调调查】1．目的：通过过对项目地块块的地理位置置、地质、地地貌、七通一一平状况的调调研，掌握地地块的基本现现状。2．调查方式式：实地调查查；实地调查查拍摄地块现现状图片。3．调查主要要内容：3-1．地理位位置（附图）3-2．地质地貌貌状况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布布，E、水系F、山脉，G、动物种群3-3．土地面积积及其红线图图3-4．七通一平平现状3-5．地块的历历史研究4．综述【第三部分地块块周边环境调调查】1．目的：对地地块周边的建建筑物、绿化化景观、自然然景观、历史史人文景观和和环境污染状状况进行调查查。2．调研方式式：实地调查查；实地调查查拍摄图片。3．主要内容3-1．地块八个个方向的环境境（建筑物、污污染状况、近近景、远景及及视野遮蔽状状况）。A、地块东面近近景、远景。B、地块南面面近景、远景景。C、地块西面近近景、远景。D、地块北面面近景、远景景。3-2．地块2公里半径内内的历史人文文景观列示（标标明距离项目目地块的车距距）。3-3．环境污染染情况：A、空气：灰灰尘及气味B、噪音：噪音音来源及噪音音分贝C、水质：地块块周边河（湖湖）的污染程程度D、土地：垃垃圾污染3-4．治安情况4．综述【第四部分地地块交通条件件调查】1．目的：调调查小区居民民工作生活需需要的交通条条件的便利程程度。2．调研方式：：结合市政交交通地图，实实地察看。3．主要内容3-1．项目地块块周边的市政政路网及其公公共交通起始始线路的现状状及其远景规规划：A、主要交通干干道B、远景规划C、公共交通通起始线路33-2．项目对外外水、陆、空空交通状况。3-2．地块周边边市政道路进进入项目地块块的直入交通通网现状。4．综述【第五部分周边边市政、公建建配套设施调调查】1．目的：调查查与小区居民民生活相关的的市政配套设设施的完备程程度。2．方式：实实地调研。3．主要内容容：调查地块块周边1.5公里半径内内的市政、公公建配套设施施（规模、档档次、与地块块距离），包包括：3-1．购物（购购物中心、商商场、超市、农农贸市场等）3-2．文化教育育（幼托、小小学、中学、大大学、图书馆馆及其质量）3-3．医疗卫生生（各级医院院、药店及其其质量）3-4．金融（银银行、保险、证证券）3-5．邮政3-6．娱乐餐饮饮（体育健身身、娱乐、餐餐饮住所）3-7、水电、排排污情况4．综述【第六部分周边边社区现状调调查】1．目的：调查查地块周边社社区楼盘的总总体规划状况况，判断周边边社区的档次次和居民成分分。2．方式：实实地调研。3．主要内容3-1．周边主要要楼盘、小区区列示及产业业特性3-2．各楼盘及及小区的居民民阶层3-3．各小区的的总体规划、价价格等：A、基本资料料：1）、开发商2）、地理位位置3）、占地面面积4）、小区规规模5）、小区内内配套6）、开发时时间7）、建筑结结构8）、建筑面面积B、户型、面面积跨度C、规划D、销售资料1）、售价2）、付款方方式3）、销售进进度4．综述【第七部分项目目地块的综述述】【第八部分项项目地块特性性的类似方案案分析】3．目的：类类似方案分析析，可以对项项目具体的规规划、建筑、环环艺等具有参参考价值。4．方式：资资料查找。3．主要内容容：（图片为为主）3-1．规划3-2．建筑3-3．环艺3-4．建材3-5．特殊环境境处理4．综述市场场研究工作模模块市场调研【第一部分项目目所在地房地地产市场现状状调研】1．目的：调查查项目所在地地宏观经济状状况及房地产产市场整体状状况。2．调查方式式：搜集基础础数据，在此此基础上进行行分析。3．主要内容：3-1．宏观经济济运行状况1）、数据指标数量与上年年同比增长全全省项目所在地全省项目所在地A.国内生产总总值其中：第一产业第第二产业第三三产业房地产产B.固定资产投投资其中：房房地产开发C.社会消费品品零售总额D.商品零售价价格指数居民民消费价格指指数商品住宅宅价格指数2）、分析3-2．项目所在在地房地产市市场概况及政政府相关的政政策法规A．项目所在在地的居民住住宅包括的形形态及其比重重构成：公房房、微利房、福福利房、商品品房等。B．政府对各各类住宅的开开发和流通方方面的政策法法规。C．政府关于于商品住宅在在金融、市政政规划等方面面的政策和法法规。D．短中期政政府在项目所所在地及项目目地块周边的的市政规划计计划。3-3．项目所在在地房地产市市场总体供求求现状1）、数据项项目上半年与去年同期期相比备注签定土土地出让合同同其中商品房房用地房地产产开发总额其其中商品房建建设其中住宅宅投资占比重重商品房施工工面积其中住住宅住宅施工工面积中今年年新开工者所所占比例商品品房竣工面积积其中住宅竣竣工面积销售售预售商品房房面积其中现现楼销售楼花花销售全市商商品房销售收收入住宅空置置面积其中住住宅办公楼商商业楼二手楼楼买卖2）、分析3-4．项目所在在地商品住宅宅市场板块的的划分极其差差异板块差异异板块1：区板块二：区板块三：区板块四：区地理范围围划分依据：：建筑及商业业、人文特征征描述政府市市政规划的引引导商品住宅宅平均价格多层小高层层高层别墅商商品住宅供求求状况多层小高层层高层别墅热热销区域3-5．项目所在在地及所在板板块商品住宅宅平均价格走走势区域01年平均价格00年平均价格99年平均价格格多层高层多层高层多层高层全全市项目所在在板块【第二部分类类比竞争楼盘盘调研】1．目的：调调查项目周边边类比竞争楼楼盘的规划素素质和市场状状况。2．调查方式：：先收集基础础资料。在此此基础上进行行有目的的实实地调查。33．主要内容容：3-1．基本资料楼楼盘名称地理理位置发展商商建筑承建商商建筑规划设设计商环境设设计商销售代代理商3-2．项目目户型结构详详析户型（a房b厅c卫d工e厨f阳台g花园）面积跨度套数/百分比平层层错层跃层（复复式）3-3．项目规划划设计及销售售资料总占地地面积总建筑筑面积（容积积率）建筑层层数、栋数建建筑布局及开开发节奏户型型结构外立面面风格、色调调及用材交楼楼内装修标准准小区绿化及及环艺车流组组织及户车比比小区内康乐乐及商业配套套设施物业管管理售价（按按揭折后价）最最高价：最低低价：均价：：付款方式一次性：分分期：按揭：：销售进度销售率：已已销售单位户户型比例客户户初步分析现现居住区：职职业特征：集集团客户：3-4．综合评判判评判项目评价A．地块周边边环境及配套套评判A-1地理位置A--2周边环环境、景观A-3周边市政配配套A-4周边小区整整体素质B．楼盘素质质评判B-1建筑风格和和立面B-22建筑布局局和空间规划划B-3小区内环艺艺规划B-4户型设计B-5小区内配套B-6车流组织B-7物业管理C．物业形象C-1发展商品牌C-2项目包装及及营销手法综综合评价【第三部分住住宅消费者行行为分析】11．目的：了了解住宅消费费者目前之消消费意识和行行为方式。2．调查方式：：目标客户群群用问卷的形形式来抽样调调查。3．主要内容：3-1．各类档次次商品住宅客客户分析指标比例家庭结构3口之家：3代同堂：二二人世界：单单身职业特征征经商老板：：三资高级白白领：三资普普通白领：国国企高级干部部：国企普通通干部：文艺艺界：政府及及事业单位：：其他：外销销买主年龄结结构20－30：30－45：45－55：55以上客户家家庭月收入状状况2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上客户户地理半径集集中率1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半半径3-2．各类档档次商品住宅宅客户购买行行为分析A、购房目的及及面积偏好指指标比例购房房目的A首次置业满满足基本居住住需求B二次置业改改善居住条件件C投资保值和和增值D办公E为父母或子子女购房F度假G其他面积偏偏好A50平米以下B50－70平米C70－80平米D80－100平米E100－120平米F120－140平米G140平米以上B、层数、户型型偏好及购买买价格承受能能力指标比例层数偏好A多层（7层以下）B小高层（8－18层）C高层（18层以上）户户型偏好1A平层B错层C跃层（复式式）户型偏好好2A1房1厅B2×11C2××2D33×2E4×2FF4×3G5×22/3/4HH6房及以上价价格偏好A（根据当地地价格板块划划分）付款方方式偏好A一次性付款B分期付款C按揭按揭月月供承受力A10000元以下B10000－2000元C20000－3000元D30000－4000元E40000－5000元F50000元以上C、影响购房决决策的最主要要的5个因素A地理位置BB市政交通便便利程度C周边生活配配套完备程度度（包括子女女教育）D距离上班地地点的远近E价格F建筑风格及及外立面G户型设计及及实用率H社区内绿化化及环艺规划划I物业管理理及社区文化化活动J周边社区素素质及空气、噪噪音等污染程程度K产权等法律律手续的齐全全L建筑质量的的保证M发展商品品牌和实力进行市场调查需需要了解的内内容主要有：：1、对经济与发发展形势的了了解。房地产业的发展展与一个国家家和地区的政政治、经济、金金融、教育和和治安社会发发展等因素息息息相关，对对房价和销售售情况有影响响。2、对房地产市市场发展态势势的了解。需要了解的内容容包括近几年年各类房地产产开发项目完完成投资额、竣竣工面积、施施工面积、新新开工面积、销销售面积、销销售价格、空空置面积、市市场变化情况况，以至今后后几年对各类类物业潜在需需求与有效需需求的分析。当当然，也包括括银行开展住住房抵押贷款款情况的力度度和发展趋势势等。3、对房地产产政策法规和和政府有关措措施的了解。主要了解的是：：土地使用、规规划设计、拆拆迁安置、开开发管理、建建筑施工、销销售、税收、物物业管理等方方面的法规以以及政府领导导人的重要讲讲话，新的政政策措施、工工作部署等。近近期出台的关关于住房制度度改革、蓝印印户口制度，尤尤其对商品房房预售条例等等规定、政府府对销放心房房"的要求等等等，更须熟悉悉和严格执行行。4、对项目目周边居民的的调查了解。了解居民尤其是是项目周围居居民的住房现现状、人员构构成、文化程程度、收入情情况、购房能能力、住房需需求、购房动动机及对未来来住房的期望望，可接受的的价格，对付付款方式、套套型面积、装装修标准、居居民环境和设设施配套等的的要注，进行行深入了解。然然后再有针对对性的根据这这些资料来确确定将来所开开发项目的市市场定位。5、对周边边同类楼盘的的调查了解。了解的内容主要要有：楼盘所所处位置、销销售面积、销销售价格、销销售手法（包包括宣传口号号、卖点和宣宣传媒体等）、销销售进度、付付款方式、购购房对象及楼楼盘设计造型型、装修标准准、配套设施施和环境美化化绿化等，同同时还要尽可可能了解楼盘盘的施工进度度、资金到位位情况和物业业管理情况等等，然后制表表逐一进行比比较分析，以以便正确定出出自己的开发发营销策略。市调的内容以当地居民现现有住房状况况及需求状况况，即消费行行为调查一、区域概况1、区域简介（三三纬经济部分分）①区域介绍城市别名，在在全国和全省省的地位。②人口包括括人口总量及及区域内各小小区域人口分分布、城镇和和农村人口比比例、人口增增长情况、人人均寿命。③区域划分下属几个区区，包括经济济开发区有否否及其地位。④历史人文景景观有关该城市市的历史、重重点风景旅游游景点。⑤交通条件交通便利性性，港口、机机场、车站等等情况。⑥公共设施有关医疗、休休闲等设施情情况。⑦教育、文化化情况居民受教育育情况。⑧其它2、宏观经济部部分①当地经济构构成各产业比例例，即第一、二二、三产业比比例。②主要支柱产产业情况③国民生产总总值及GDP值包括在全国国或全省的排排名。④主要的一些些大企业情况况⑤其他3、微观经济部部分①人均收入及及各支出比例例②生活方式及及社会时尚③消费理念④就业情况⑤其他4、整体评述和和远景展望二、房地产市场场1、国家政府的的有关方针政政策、法律规规及有关变化化趋势（注：：按各部门划划分）①房地产管理理部门A、对开发发商a.有关预售售证的发放条条件b.对建筑产产品的一些要要求，包括有有关材料的运运用c.其他B、对消费者者a.有关拆迁迁的安置方式式b.房改房交交易的规定c.房价的控控制d.其他C、对中介代代理机构a.有关从业业人员的资质质考核b.机构的其其他管理条约约②土地局A、土地的转转让方式及价价格控制B、土地的年年供给量C、有关土地地的其他规定定③规划局A、城市的规规划方向、区区域定位及远远景规划B、拆迁力度度④交通部门A、有关道路路网的建设B、重点交通通基础设施的的建设C、对私人购购车的一些政政策⑤银行A、存款利率率，按揭贷款款的利率B、按揭年期期及业务方式式等C、对开发商商的贷款支持持⑥税、费部门门A、有关交易易的税、费B、办有关证证件的收费情情况C、对开发过过程的收费情情况，包括配配套费等⑦其他政府部部门A、公安部门门关于购房入入户的政策B、货币分房房的施行力度度⑧与房地产有有关的其他信信息2、房地产现状状①以当地居民民现有住房状状况及需求状状况，即消费费行为调查。（附附表）注：通过问问卷调查分析析，比例为当当地人口的2‰。A、居民收入入情况B、居住情况况C、置业意向向②房地产上一一时期概括（一一般以上一年年度）及同期期比较A、交易面积积、交易金额额B、价格走势势C、各楼型的的比例③本年度的推推案量及需求求预测注：指主管管部门的预测测有关媒体上上可获取。④房地产开发发商的调查（附附表）A、开发商基基本情况B、有关业绩绩C、新动向⑤代理行业的的调查（附表表）A、个案推出出中代理公司司参与的比整整个市场代理理的氛围。B、例C、参与的方方式D、主要公司司情况⑥专做二手房房中介情况A、市场情况况B、有关公司司⑦个案调查（附附表）A、已结盘B、现在开盘盘C、年内将开开盘D、个案调查查需提交的结结果a、个案区域域分布图（在在地图上标出出）b、等价位曲曲线图c、分析总结结出几大区域域，并总结出出特点⑧重点楼盘跟跟踪档案（附附表）时时关注重重点楼盘，包包括广告宣传传方向、销售售进展一切信信息（此步工工作由各事业业处处长负责责）三、重点区域市市调（公司在在该区域有项项目时）1、区域周边边环境调查（附附表）A、周边自然然和绿化景观观B、教育、人人文景观C、各种污染染程度D、周边社区区素质周边市政配配套便利性2、区域周边边居边消费行行为调查（附附表）3、区域重点点楼盘调查（附附表）4、分析总结结区域区的主主力客户群，价价格定位等基基本信息，为为公司的简报报制作做好准准备。四、其他方面调调查1有关媒体调查查①可使用媒体体情况②各媒体有关关房地产的栏栏目、专刊情情况③各媒体收费费情况④总结区域房房地产宣传广广告投入情况况⑤要求提供各各栏目的简介介，价位表原原件，此步工工作为事业处处负责完成。房地产代理解读读房地产代理1中介代理---市场的活跃跃力量目前房地产业中中介代理商正正呈现由单纯纯的售租代理理业务向销售售商、包销商商角色转化，比比如说，我们们为发展商做做客户调查、市市场定位、客客户定位、营营销推广计划划、广告执行行、销售组织织等，甚至包包括现场的包包装、接待中中心的设计，还还有促销的包包装、接待中中心的设计，还还有促销活动动的组织，全全都是由我们们一家来做的的。每一个细细分的行业都都有专业的公公司去做，如如广告公司、室室内设计公司司、园林规划划公司、公关关公司等。这个行业要取得得真正发展，需需要三个方面面的东西，一一是品牌，二二是网络，三三是团队。第二章市场调研一、房地产市场场调研和营销销的信息分析析营销与推销、促促销不同，营营销是从市场场需要出发，根根据市场、客客户的需求生生产产品，它它的管理以利利润为导向，营营销计划具有有长期性。推销、促销是针针对现成产品品的销售，以以销售量为导导向，计划短短期性。发展商拿到到地后首先考考虑什么？一般住宅用途有有：：公寓、办办公公、商住、商商商场、别墅墅、酒酒店公寓、酒酒酒店式商务务套套房等，这这些些用途可以以组组合。其次，建造何种种建建筑形状，高高高层、小高高层层还是多层……？容积率决决定建筑形形状状，但可以以变变化，容积积率率下降楼面面会会提高，而而开开发成本下下降降、周期缩缩短短，经济效效益益也许不变变。第三，考虑房型型，两两房一厅为为主主还是两房房一一卫抑或两两房房两卫……？各种房型面面积如何确定？？目标客源源是是谁、在哪哪里里、最关心心什什么？另外，房地产市市场场调研可以以帮帮助产品再再定定位。所以以产产品要立足足市市场，必须须要要有自身特特点点，与市场场有有一个市场场区区隔。目前上海商品房房积积压有两大大原原因：产品品定定位不准，适适适宜造住宅宅的的地块造了了商商务楼，而而应应该造商务务楼楼的却建成成了了住宅；设设计计、结构不不合合理，房型型偏偏大或偏小小。其其中有些产产品品可以通过过市市场调研再再定定位，找到到新新出路。客源是房地产产的生生命。客源源可可以分成几几类类，如果以以购购买动机分分类类，有投资资、自自用型客户户；；按区域划划分分，有本区区、本本地、外地地等等；按收入入、有有高收入阶阶层层、中高收收入入、中收入入、中中低收入、低低低收入等；；按按属性，有有高高级企业主主管管、白领阶阶层层、归国人人士士、回沪知知青青、企业为为员员工购买等等等等。二、房地产市场场调调研应该从从哪哪些方面着着手手？房地产营销包括括市市场营销环环境境（市场分分析析）、营销销组组合。市场调研侧重环环境境部分，环环境境分成总体体环环境和区域域环环境。总体环境含有行行政政与法律、经经经济、自然然、人人口、政治治、文文化、技术术环环境；区域环境有特性性、交交通、配套套、规规划、房地地产产竞争市场场、房房地产消费费市市场。行政与法律环境境指指与房地产产有有关的一切切政政策、法令令、措措施，如蓝蓝印印户口薄、契契契税减半、新新新工房上市市政政策等，它它们们的出台将将直直接影响房房地地产市场。经济环境指人均均收收入存款额额、物物价指数、企企企业投资总总额额、金融动动态态（股票、利利利率、银根根）、区区域主要产产业业结构等，目目目的是了解解市市场和消费费者者。自然环境包括交交通通状况、市市政政工程、公公共共设施（已已有有、在建、规规规划）、绿绿化化、水电煤煤配配套等，研研究究市场的可可行行性。人口环境指总人人口口和人均住住宅宅面积、家家庭庭结构及趋趋势势（单身--杭州推出单单身贵族公公寓寓一售而空空、老老年、金丝丝鸟鸟住宅等）、整整体素质、人人口属性、老老年化状况等等与住宅建设设有关的因素素。政治环境指政局局、外外交政策，直直直接影响房房地地产销售。文化、技术环境境指指文化倾向向，新新建材、新新科科技的运用用等等等。对某个个案，区区域域环境的了了解解更为重要要。首先了解区域特特性性，即区域域历历史沿革（梧桐花园园就是充分分利利用原来是是法法租界的历历史史因素）、建建建筑形态及及风风格、区域域特特点（学区区、商商业中心、工工工业中心等等）；；了解区域交通状状况况，公交、地地地铁、高架架、轻轻轨，交通通干干道，未来来交交通计划；；区域公共设施配配套套包括生活活和和市政（水水电电煤）配套套，生生活配套有有公公园、学校校、医医院、影剧剧院院、商业中心心、超市、集集集贸市场、宾宾宾馆、著名名餐餐饮、图书书馆馆、体育场场馆馆等，另有有政政府机构、标标标志性建筑筑等等；重点在房地产竞竞争争市场分析析，即即分析产品品总总供应及产产品品组合类型型供供应量（各各自自供应量和和比比例、市场最最欢迎类型型、建建筑形态比比例例及接受程程度度、市场空空白白点。三、市场调研部部门门的组织结结构构和各自负负责责内容。我们公司的市场场研研展部的信信息息部，负责责对对各种报刊刊杂杂志、学术术报报告信息综综合合采集和录录用用，统计房房地地产广告；；市市场调研部部，分分区域踏街街和和个案市调调，区域踏街街人员人走遍遍区域中每一一条街，记录录公共设施、竞竞争个案等，个案市调人员则冒充客户对个案进行市场调研。分成多个小区域域，对对每个区域域都都有区域踏踏街街记录，首首先先在区域图图上上划出公共共设设施、个案案，填填报区域印印象象、建筑形形态态、绿化状状况况、道路、交交交通、公交交线线路、商业业等等，区域的的配配套、交通通、环环境状况都都是是通过区域域踏踏街而来。调研：它的总栋数、基基地地面积、总总建建筑面积、土土土地等级、公公公建面积、公公公建率、用用途途组合、环环境境、交通等等是是第一张表表的的内容。如果是住宅，就就有有住宅表，对对对车位、贷贷款款年限、楼楼层层、基价、单单单价范围、主主主力总价、房房房型配比、建建建材、设备备等等列表填报报。各各种情况详详细细了解后再再进进行综合分分析析，将房型型和和总价、工工期期和销售率率、装装修和销售售等等等挂钩。还要做好销售去去化化分析，销销售售状况总分分析析，包括销销售售道具、媒媒体体、述求卖卖点点，付款方方式式、策略等等等等。【实例】某项目目位位于吴中路路，靠靠近虹桥镇镇、古古北新区，毗毗毗邻虹桥高高尔尔夫球场。面积1400000平方米，容容积积率1.3左右，作为为住宅小区区的的用途很明明确确。要求我我们们公司调研小区的的建筑形态态、房房型和比例例、面面积、客源源等等等。我们们迅迅速着手整整体体市场调研研，选选择了10个有竞争关关系的住宅宅小小区个案，比比比如华光、嘉嘉嘉信、富丽丽、南南国等吴中中路路、虹梅路路、七七星路、莘莘庄庄、田林周周围围区域的小小区区。踏街后后发发现，该小小区区生活配套套不不足，学校校、医医院不够，交交交通不便，但但但总体较适适合合建造住宅宅小小区。经过过个个案市调表汇汇总，形成成区域综合分析表表，明明确告诉我我们们：这个区区域域总建筑面面积积12100000平方米，其其中高层1100000，小高层98000，多层10000000平方米，所所以这个区区域域以多层为为主主，低层（5层以下）是是市场空白白点点；高层总总量量不大，但但销销售不理想想，说说明该区域域对对高层有抗抗性性；小高层层销销售68％，可以考考虑；区域域住住宅小区整整体体销售为72％，说明小小区受欢迎迎。房房型与总价价关关系分析得得出出：房型总总量量集中在两两房房一卫，市场场空白点是是两两房两卫，且且现有192户销售率100％说明该房房型非常受受欢欢迎；一房房销销售不错，适适适合投资额额；；三房两卫卫销销售率较高高；；大房型销销势势不错。另外，根据分析析，这这一区域需需要要总价在25万－40万元的产品品。面积分分析析得出：对对厅厅、厨、卫卫要要求高；主主力力面积在100－130平方米销售售状况很好好。区区域楼层朝朝向向分析得出出，六六楼积压严严重重，肯定景景观观朝向。同同时时，个案的的付付款方式全全部部有银行贷贷款款，没有租租金金付房款。区域的客源主要要是是归国人士士，白白领阶层，港港港澳台人员员，部部分企业为为员员工购买；；本本地客源集集中中在徐汇、长长长宁、卢湾湾、静静安、黄浦浦等等区，客户户关关心小区的的配配套、环境境。我我们还发展展，该该区域所有有公公共设施、配配配套都类似似，没没有特色。最后的总结是是：1、该区域住宅宅对高高层有抗性性，2、以多层为主主体，3、小区住宅形态态的销售在在上上海最好，4、房型以两房房一卫卫为主、三三房房两卫次之之，5、两房一卫而而言在在25平方米最佳佳，6、三房两卫而而言厅厅在25－35平方米好销销，7、总体面积控控制在在80－100、100－120平方米，8、总价在300－550万元符合市市场购买力力。该区域还存在一一些些市场空白点点，如：几乎乎没有低层层公公寓，120－140平方米面积和两房两卫卫及一房很很少少，特色公公建建配套不够够。我们的建议是：：1、建造错落有有致的的低层公寓寓，损损失的容积积率率通过小高高层层填补。2、减少高层总总量，3、面积配比是是，一一房占10％，面积45－55平方米；75－90平方米的占45％，100－120的占15％，适当加加大120－140面积的比例例；两房一一卫卫占15％，重点加加大两房两两卫卫比例，三三房房一卫减少少，加加大三房两两卫卫比例，同同时时有四房房房型型比例。厅厅面面积两房的的控控制在25平方，三房房的在30－35平方；厨房房面积8－9平方。同时建议公建设设施施有独创性性，设设小区巴士士解解决交通，并并并开办九年年制制学校解决决孩孩子上学问问题题。这个案例说说明，房地地产产产品的房房型型面积配比比、建建筑形态甚甚至至厅厨定位位等等，都是通过市场调调研，由市市场场告诉我们们的的，并不是是由由主观决定定。第三章规划景景观观浅析房地产产品品规规划的构成成与与实施策略略推销第二性，物物业业第一性，迎迎迎合市场的的产产品规划始始终终是顺畅销销售售的有力保保证证。一、房地产产品品规规划的构成成房地产的产品规规划划可以通过过以以下两个方方面面来理解：：第一方面，简称称''壳'。它是指单单一空间的的房房型设计和和室室内的功能能规规划，以及及由由其延伸至至整整个大楼或或小小区的面积积（格格局）配比比，外外观造型（社社社区环境）和和和总体功能能规规划等等。它第二方面构成成，简简称'体'。它包括水水、电、煤煤、通通讯、装潢潢、保保安和保洁洁等等等