年山东烟台城市报告

烟台城市研究报告2007年目录HYPERLINK\l"_Toc153940301"第一部分：烟台台市城市宏观观环境3HYPERLINK\l"_Toc153940302"第一节：城市概概况3HYPERLINK\l"_Toc153940303"第二节：城市经经济5HYPERLINK\l"_Toc153940304"第三节：居民生生活9HYPERLINK\l"_Toc153940305"第四节：烟台市市城市规划及及各区功能分分析11HYPERLINK\l"_Toc153940306"第二部分：烟台台市房地产市市场概况及发发展趋势155HYPERLINK\l"_Toc153940307"第一节：烟台市市房地产市场场概况15HYPERLINK\l"_Toc153940308"第二节：主要城城区及板块分分析18HYPERLINK\l"_Toc153940309"一、莱山区房地地产市场情况况18HYPERLINK\l"_Toc153940310"二、芝罘区房地地产市场情况况20HYPERLINK\l"_Toc153940311"三、开发区房地地产市场情况况23HYPERLINK\l"_Toc153940312"第三节：烟台市市房地产发展展趋势24HYPERLINK\l"_Toc153940313"第三部分：住宅宅市场分析及及市场供应量量预测28HYPERLINK\l"_Toc153940314"第一节：主要在在售项目分析析30HYPERLINK\l"_Toc153940315"第四部分：开发发区房地产市市场现状及发发展趋势分析析35HYPERLINK\l"_Toc153940316"第一节：开发区区总体情况335HYPERLINK\l"_Toc153940317"第二节：一线海海景板块发展展现状及发展展趋势分析336HYPERLINK\l"_Toc153940318"第三节：二线海海景板块发展展现状及发展展趋势分析338HYPERLINK\l"_Toc153940319"第四节：三线海海景板块及边边缘地带现状状及前景分析析41HYPERLINK\l"_Toc153940320"第五部分：目标标消费者调研研44HYPERLINK\l"_Toc153940321"第一节：住宅消消费者调研444HYPERLINK\l"_Toc153940322"第六部分：土地地市场基本状状况47HYPERLINK\l"_Toc153940323"第一节：基准地地价47HYPERLINK\l"_Toc153940324"第二节：烟台市市历年大型土土地招牌挂回回顾47HYPERLINK\l"_Toc153940325"第七部分：市场场调研结论及开发发区项目基本本情况51HYPERLINK\l"_Toc153940326"第一节：市场调调研重要结论511HYPERLINK\l"_Toc153940327"一、烟台市房地地产市场现状状：51HYPERLINK\l"_Toc153940328"二、烟台市房地地产发展趋势势51HYPERLINK\l"_Toc153940329"第二节：长江路路项目基本情情况52第一部分：烟台台市城市宏观观环境通过对烟台市城城市概况、经经济发展、居居民生活及城城市规划等宏宏观层面的阐阐述与分析、预预测，把握烟烟台房地产市市场所处的宏宏观环境及未未来发展趋势势。第一节：城市概概况要点概述：优越的区位和交交通优势使烟烟台市具备良良好的发展潜潜力；从城区面积与人人口规模看，烟烟台市已属于于山东省大城城市行列；烟台市风景秀丽丽，旅游资源源丰富，是适适宜人类居住住、旅游的海海滨城市。一、地理位置烟台市地处山东东半岛中部，东东连威海，西西接潍坊，西西南与青岛毗毗邻，北濒渤渤海、黄海，与与辽东半岛对对峙，并与大大连、韩国、日日本隔海相望望，是国家重重点开发的环环渤海经济圈圈中的重要城城市和中国最最具竞争力的的城市之一。全市海岸线曲长长702.5公里，海岛岛曲长206.662公里。二、行政区划及及面积烟台市辖芝罘、福福山、牟平、莱莱山、开发区区5个行政区及及长岛县，代代管龙口、莱莱阳、莱州、蓬蓬莱、招远、栖栖霞、海阳7个县级市。全全市设镇94个，街道办办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。烟台市最大横距距214公里，最大大纵距130公里，土地地面积137455.95平方公里，其其中市区面积积2643..60平方公里。三、城市人口年份城市人口（万人人）增长率2003年170.83——2004年174.342.42%2005年176.261.10%2005年末烟烟台市户籍数数为225.003万户，人口口为647.778万人，人口口比去年增长长0.1155%，其中非农农业人口296.881万人，烟台台市区人口达达到176.226万人，城市人人口持续增长长，但速度逐逐渐放缓。从城市人口口规模看，烟烟台市已位于于山东省大城城市行列。四、城市交通便便捷烟台市具有良好好的陆、海、空空全方位交通通优势，为城城市经济发展展创造良好条条件。陆：烟台市拥有有多条高速公公路、国道、铁铁路贯穿全境境，2005年末全市公公路通车里程程6561..3公里，其中中一级公路通通车里程634.3公里，高速速公路通车里里程368.9公里。海：烟台沿海110处港口中有5处是国家一一类开放口岸岸，拥有良好好的深水港口口优势。其中中烟台港是山山东半岛三大大枢纽港口之之一，是烟台台作为全国重重要港口城市市的标志，是是中国北方重重要的对外贸贸易枢纽港，与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。空：航空业快速速发展，2005年烟台空港港已与国内外外48个城市开通通航线，国际际航线5条，每周航航班22个，2005年共执行航航线61条，平均每每周有143个航班。五、优越的地理理位置造就烟烟台成为优秀秀旅游城市烟台市北、西北北部濒临渤海海，东北和南南部临黄海，有有大小基岩岛岛屿63个，海岸与与海岛交相辉辉映，海光山山色秀丽，适适宜人类居住住，烟台市辖辖区内自然、人人文景观丰富富，是游览避避暑胜地。全全市旅游资源源按点、区、带带科学组合为为“三区十景一一条带，四城城五园六条线线”，如：蓬莱莱风景旅游区区、炮台山公公园、芝罘岛岛海滨美食城城等，吸引来来自世界各地地游客前往旅旅游观光和定定居。2005年年共接待待海内外游客1454..56万人次，其其中，国际游游客18.51万人次，国国内游客1436..05万人次。烟台台已成为名符符其实的“中国优秀旅旅游城市”。第二节：城市经经济要点概述：烟台市经济发展展强劲并持续续快速增长，2005年烟台市GDP总量已超过过济南，仅次次于青岛，居居山东省第二二位；三产比例更趋合合理，进一步步奠定烟台市市沿海工业城城市的地位；；财政实力与税收收进一步加强强；固定资产与房地地产投资进一一步加大；城市基础配套设设施不断完善善，给房地产产发展提供良良好的城市环环境。一、国内生产总总值与人均GDP持续快速增增长烟台市是国家首首批沿海开放放城市之一，是21世纪中国重点开发的环渤海经济圈内的重要生长点，近几年经济持续高速发展。（一）烟台市GGDP（资料来源：《烟烟台市国民经经济和社会发发展统计公报报》）“十五”期间，烟烟台市经济持持续高速增长长。2005年GDP达到2012..46亿元，高于于全省和全国国首批十四个个沿海开放城城市平均增幅幅，在全国各各大中城市国国内生产总值值排名中列居居前位。（二）与山东省省其他经济发发达城市比较较（资料来源：当当地政府部门门统计公报）从上表可以看出出，2005年烟台市GDP总量与山东东其他发达城城市相比，仅仅次于青岛，居居山东省第二二位。2006年第一一季度GDP总量为489.113亿元，总量量居全省第二二，经济发展展速度进一步步加快。（三）人均GDDP——GDP烟台市3810（美元元）全国1700（美元元）（资料来源：政政府统计公报报）2005年烟台台市人均GDP为30899元，按美元元对人民币汇汇率比为8.11::1来算为3810美元，而2005全国年人均GDP为1700美元，烟台台市人均GDP是全国的2.24倍。根据世界银行11999年的划分标标准：低收入入国家为760美元以下，下下中等收入国国家为760-33030美元，上中中等收入国家家为3031--9360美元，高收收入国家为9361美元以上。按按这个标准，烟台市的人均GDP已达到上中等收入国家水平。二、三产业比例例更趋合理，各各产业总值增增长速度迅速速（资料来源：《烟烟台市2004、2005年国民经济济和社会发展展统计公报》）经过不断调整，2005年烟台市第第一产业比例例有所下降，第第二产业比例例增长近7个百分点，第第二产业比例例的提高更进进一步奠定烟烟台市沿海工工业城市的地地位。第一产业实现增增加值193.448亿元，比上上年增长5.6%；第二产业业实现增加值值1228..43亿元，比上上年增长21.3%；第三产业业实现增加值值590.555亿元，比上上年增长14.4%。第三产业比例的的优化、合理理及各产业总总值不断增加加，烟台市将将会进入一个新新的发展阶段段。三、财政实力增增强，全市税税收进一步增增加（资料来源：《烟烟台市2004、2005年国民经济济和社会发展展统计公报》）2005年，烟烟台市与地方方财政收入大大幅度提升，实实力进一步增增强。全市境内财财政总收入达达到293.5亿元，实现现地方财政收收入87.04亿元，分别别在2004年的基础上上增加24.8%、36.0%。在城市经济强劲劲发展的同时时，全市税收收进一步增加加，2005年达到189.117亿元。四、固定资产投投资与房地产产投资进一步步加大（一）烟台市固固定资产投资资与房地产投投资额（资料来源：烟烟台市历年政政府部分统计计公报）2005年烟台台市全年全社社会完成固定定资产投资1460..38亿元，占GDP总额的72.577%，远远超过过国家的48.6%平均水平，固固定资产投资资继续保持健健康、稳定的的增长态势。全年房地产开发发投资109.888亿元，比2004年增长15..5%，房地产开发发投资力度加加大，其中住住宅投资80.13亿元，增长15.1%，占整个房房地产开发投投资的72.9%。（二）与山东发发达城市比较较（资料来源：各各城市政府部部门统计公报报）从固定资产投资资额看，烟台台市已位居山山东省前列；；（资料来源：各各城市政府部部门统计公报报）从房地产投资额额与占GDP比重看，烟烟台市次于青青岛和济南，这这说明房地产产仍有一定发发展空间。五、进出口总额额迅速加大2005年，烟烟台市实现进进出口总额114.8亿美元，进进出口贸易迅迅速加大，进进一步融入世世界经济贸易易体系。其中中出口64.83亿美元，增增长44.2%；进口49.97亿美元，增增长42.8%。小结：近几年，烟台市市经济发展迅迅速，三产比比例日趋合理理，2005年国内生产产总值已位于于山东省和全全国前列，经经济实力的增增强促使固定定资产投资和和房地产投资资持续加大，为为房地产的发发展提供稳定定的经济基础础。第三节：居民生生活要点概述：居民收入与支出出都有一定幅幅度提升，消消费能力增强强；社会消费品零售售总额增长幅幅度较大，市市场交易繁荣荣，居民购买买力比较旺盛盛；城镇居民人均住住房面积相对对较少，房地地产市场还有有较大的需求求空间；居民存款继续增增长，市场消消费需求未充充分释放。一、居民收入与与支出均有提提升经济指标类型20032004年2005年城镇居民人均可支配收入入（元元）97851080312452人均消费支出（元元）747980549035居住消费支出比比重重6.48%6.22%6.37%恩格尔系数——37.3%。37.2%农村居民人均纯收入（元元）412046605347人均生活支出（元元）——28093138居住消费支出比比重重10.97%7.54%7.57%恩格尔系数249439.95%39.29%（资料来源：烟烟台市政府部部门统计公报报、年鉴）2005年，城城镇、农村居居民收入与支支出比2004年均有较大大幅度提升，居居住消费支出出占消费支出出的比例较小小且浮动不大大，可以看出出住房支出并并未给居民带带来较大经济济负担。恩格尔系数在一一定程度上衡衡量可以一个个国家和地区区人民生活水水平的状况。根根据联合国粮粮农组织提出出的标准，恩恩格尔系数在在59%以上为贫困困，50-599%为温饱，40-500%为小康，30-400%为富裕，低低于30%为最富裕。目目前烟台市城城镇、农村恩恩格尔系数均均在30—40%之内，说明明烟台居民已已步入富裕行行列，消费能能力逐渐增强强，对住房面面积和居住质质量的需求也也随之增强。二、社会消费品品零售总额增增长幅度较大大2003年2004年2005年366.11亿亿元元516.43亿亿元元599.58亿亿元元（资料来源：烟烟台市历年政政府部门统计计公报）2005年烟台台市社会消费费品零售总额额接近600亿，在2004年的基础上上增长16.1%，这表明消费费品市场交易易繁荣，居民民购买力比较较旺盛。三、2005年年城市居民人人均住房面积积城市居民人均现现房房面积烟台市18.67㎡山东省21.9㎡全国26㎡（资料来源：政政府部门统计计公报、网站站）从上表可以看出出，2005年烟台市城城市居民人均均住房面积为为18.677m2，与山东省省平均水平尚尚有一定距离离，和全国相相比差距更大大，一方面说说明烟台市房房地产市场发发展相对缓慢慢，另一方面面也预示着烟烟台房地产市市场还有很大大的需求空间间。四、银行存款继继续增加2003年2004年2005年1296.588亿亿元1463.555亿亿元1683.200亿亿元（资料来源：烟烟台市历年政政府部门统计计公报、年鉴鉴）2005年，烟烟台市居民存存款额达到1683..20亿元。这一一方面说明居居民收入不断断提高，另一一方面也说明明烟台市民投投资渠道少，市市场消费需求求未充分释放放，而房地产产作为一项重重要投资并未未被当地居民民充分利用，如如加以引导，消消费者可能将将存款转向房房地产市场，用用作投资或自自用。小结：烟台市城镇居民民人均可支配配收入持续增增加标志着城城镇居民收入入进入快速增增长阶段。而而收入的持续续增加促使家家庭支出逐步步转向享受型型和发展型，进进而为房地产产快速发展在在消费力层面面上形成强有有力的拉动；；大量闲散资资金苦于无合合适的投资渠渠道，如加以以科学的投资资引导，能吸吸引部分客户户投资房产。第四节：烟台市市城市规划及及各区功能分分析要点概述：烟台城市的建设设发展方向是是：东上，南南下，西改，北北造；烟台市城市向东东西两翼拓展展，在城市规规划大局的指指引下，莱山山区、开发区区具有更强劲劲的发展潜力力。一、城市建设现现状近几年，烟台市市加快城市化化可持续发展展战略。2005年，城市对对旧居民区环环境综合整治治扎实推进：：对市区14个社区、7.1平方公里范范围进行了全全方位、立体体化综合整治治，城市形象象大大提升。2006年是烟烟台市城市建建设主要包括括“六路、四片片、三厂、两两场”共计30多项重点工工程，总投资资达74亿元，年度度投资超过51亿元。二、城市规划（一）城市发展展战略部署原原则1、壮大中心城城市，发展八八大组团加强城市基础设设施建设和环环境综合整治治，壮大中心心城市，加快快五区融合，膨膨胀中心区规规模和实力。充分发挥资源和和区位优势，继继续按照城市市总体规划，拓拓展东西两翼翼，贯通南北北山海，发展展八大组团，形形成组团式滨滨海城市格局局。2、膨胀发展莱莱山区、完善善提高芝罘区区、壮大开发发区膨胀发展莱山区区，完善提高高芝罘区，加加快建设福山山现代化工业业城区，强化化牟平综合发发展区，壮大大烟台经济技技术开发区，完完善城市功能能，规范城市市管理，提升升城市形象。（二）规划年限限自2003—22020年。（三）城市规模模规划烟台中心城城区2010年城市人口口规模为170万人，城市市建设用地为为200平方公里。2020年城市人口口规模为230万人，城市市建设用地为为255平方公里。（四）规划范围围莱山机场东西方方向以北至海海滨，东到牟牟平沁水河和和养马岛，西西至福山区八八角乡和蓬莱莱市大季家镇镇，总面积470平方公里。（五）具体规划划1、山海结合，组组成烟台滨海海组团式大城城市的空间结结构以芝罘滨海地带带为中心，以以烟威、烟青青、烟福一级级干线公路为为轴线，拓展展东西两翼，贯贯通南北山海海，形成山耸耸城中，城随随山转，海围围城绕，城岛岛相映，融山山、城、海岛岛与一体的城城市格局。2、以天然河流流、山体和永永久性绿带分分隔，组成滨滨海组团式大大城市的空间间结构，八大大组团及自然然隔离带分布布如下：划分为芝罘、福福山、开发区区、黄务、莱莱山、初家、牟牟平、八角八八个组团。，建建设各组团自自然隔离带，有有机联系；辛安河、鱼鸟河河之间绿化带带，分隔牟平平与初家组团团；岱王山、归归岱山，分隔隔初家与芝罘罘组团；岱王山南麓麓山脉，分隔隔初家与黄务务组团；外夹河分隔隔黄务与莱山山组团；夹河河及其沿河绿绿带芝罘与福福山、开发区区组团；黄金河、柳柳林河之间绿绿化带，分隔隔开发区与八八角组团。（六）城市性质质与各区功能能定位1、城市性质定定位烟台市城市性质质是以高新技技术产业、商商业、旅游为为主导的现代代化、国际性性港口城市。2、各区功能定定位区域功能地位芝罘区商业、居住中心心福山区工业中心开发区外向型、现代化化工工业中心莱山区行政、居住、文文化化、教育中中心心牟平区休闲、娱乐、度度假假中心小结：随着城市基础设设施施、配套不不断断完善、城城市市规模不断断扩扩大、功能能进进一步增强强，烟烟台房地产产将将会进入新的发发展阶段。本部分小结三产比例日趋合合理理，投资、消消消费、出口口三三大需求全全方方位拉动烟烟台台市经济持持续续快速增长长，促促使固定资资产产投资和房房地地产投资进进一一步加大、居居居民收入水水平平不断提高高，进进一步奠定定了了房地产发发展展的经济基基础础。在城市化进程加加快快、城市规规模模扩大等诸诸种种因素共同同作作用下，烟台台房地产正处处于快速上上升升时期。如如此此，整个烟烟台台市房地产产会会迎来新的发发展契机。第二部分：烟台台市房地地产市场概概况况及发展趋趋势势通过对烟台市及及主主要城区房房地地产市场现现状状及未来走走势势等分析，了了了解房地产产的的过去，把把握握现状并预预测测未来。第一节：烟台市市房房地产市场场概概况要点概述：近几年烟台市房房地地产各项指指标标总量稳步步上上扬，市场场交交易比较活活跃跃，总体运运行态势良好好好；商品房价格持续续上上扬，上扬幅幅度趋于稳稳定定；商业地产总体供供应应量较大，市市市场逐渐接接近近饱和；外地消费者购房房比比例较高，成成成为房地产产市市场一个重重要要消费力量量；；市场物业档次、价价格差异化较较大，整体销销售情况不错错；市场整体开发水水平平不一，随随着着品牌企业业的的进入，开开发发理念逐步步提提高。一、土地供应土地交易面积总建筑面积249.5万平平方方米420.9万平平方方米（资料来源：烟烟台台市土地局局网网站信息）2005年烟台台市市共挂牌（拍拍拍卖）出让让土土地面积249.5万平方米，总总总建筑面积420.9万平方米，土土土地供应量量充充足。除了了住住宅用地外外，商商业用地增增幅幅不减，酒酒店店和写字楼楼用用地则比重重加加大，这两两者者比例接近近土土地供用总总量量的30%。二、房地产市场场各各项指标逐逐步步上扬——2004年2005年房地产开发完成成投投资52亿元85.7亿元施工面积815万平方米米1050万平方方米米竣工面积395万平方米米500万平方米米销售面积400万平方米米440万平方米米住宅销售面积——399万平方米米（资料来源：烟烟台台市统计局局网网站、烟台市市建设信息息网网）（一）20055年年房地产开开发发完成投资资达达85.7亿元，在2004年基础上增增幅上涨64.8%，开发投资额额快速增长长。（二）商品房施施工工、竣工面面积积大幅提升升，2005年分别达到1050万㎡、500万㎡。（三）20044年年商品房销销售售首次超过过竣竣工面积；2005年销售面积积达到440万㎡，其中中住宅面积399万㎡，整个个房地产市场场需求两旺旺，交交易活跃。三、商品房价格格持续续上升——2004年2005年商品房销售均价价（元/m2）23652649住宅销售均价（元元/m2）22532523从近两年商品房房销销售均价看看，每每年都有较较大大幅度上涨涨。2005年全市商品品房平均售售价价达每平方方米米2649元，同比增增长12%，其中住宅2523元/平方米，增增长16%。写字物业业价格也同同步步攀升，平平均均每平方米米达达到4518元，增长28%。据统计，200066年1—10月，烟台市市房屋销售售价价格与去年年同同期相比累累计计上涨5.5%，涨幅回落1.1个百分点。其其其中，普通通住住宅、多层层住住宅平均销销售售价格同比比上上升5.4%，高层住宅宅平均销售售价价格同比上上升升7.8%，其他住宅宅平均销售售价价格同比上上升升4.6%。高档公寓寓住宅凭借借地地段沿海等等优优越的地理理环环境，售价价涨涨幅略高，同同同比上升4.7%。房价虽继继续攀升，但但但与去年同同期期相比涨幅幅已已呈回落趋趋势势。四、商业地产总总体供供应量较大大，市市场逐渐接接近近饱和。据不完全统计，22005年烟台市各各类商业地产产的总供应量量大于55万平米，比2004年上升了近20%。由此可见见，近两年烟烟台市商业地地产市场供应应量已超过100万方，加加上已营业的的商业场所及及尚待开发的的土地，不难难发现，烟台台商业地产总总体供应量较较大，市场逐逐渐饱和。五、外地消费者者购房房比例较高高，成成为烟台市市房房地产市场场一一个重要消消费费力量。随着改革开放的的深深入发展，胶胶胶东半岛加加工工基地已经经形形成。开发发区区、莱山区区仍仍是招商引引资资的热土，吸吸吸引大量企企业业与大量人人流流，形成一一个个巨大的消消费费市场。近几年外地客户户在在烟台市购购房房比例较大大并并持续上升升（外外来人口包包括括烟台市下下属属县市、镇镇区区居民、外外市市、外省、华华华侨及部分分外外国人等），主主要集中地是是开发区和莱莱山区。从对莱山区、开开发发区等楼盘实实地走访中中及及与专业人人士士沟通中了解解到，外地地人人购房比例例较较高，有些些楼楼盘甚至达达到到40%以上。六、市场物业档档次、价价格差异化化较较大，两极极分分化严重，整整整体销售情情况况不错。目前市场物业形形态态兼顾多层层、别别墅、小高高层层、高层等等，存存在多种档档次次、价位的的产产品，其中中一一线海景房房、市市中心区域域的的楼价均价价达达到8000元/平方米，有有些区域均均价价只有约3000元/平方米，两两极分化严严重重。通过对各种档次次楼楼盘的考察发现，由由于产品所所针针对的消费费群群体各有不不同同，目前整整体体销售情况况良良好。七、烟台房地产产开发发水平不一一，随随着品牌企企业业的进入，开开开发理念逐逐步步提高。烟台市整个房地地产产开发水平不不一，有些些本本地开发商商开开发水平较较高高，如祥隆隆集集团开发的的海海天名人广广场场、南山集集团团开发的南南山山世纪城成成为为当地代表表性性楼盘；但但有有的开发商商还还停留在较较低低级开发层层面面上。随着阳光1000、北北京天鸿集集团团、上海世贸贸等外来品牌牌或实力雄雄厚厚的集团强强势势进驻，他他们们带来先进进的的开发理念、营营营销手段、产产产品开发等等都都直接刺激激本本地开发商商水水平提高。小结：从近两年房地产产市市场宏观数数据据来看，各各项项经济指标标数数量均有较较大大幅度上升升，市市场发展势势头头强劲、交交易易活跃，整整体体市场销售售情情况良好，呈呈呈现供需两两旺旺态势，但楼楼盘开发、营营营销水平等等方方面有待进进一一步提高。第二节：主要城城区区及板块分分析析芝罘区、莱山区区、开开发区是烟烟台台市城区主主要要组成部分分，是是烟台市房房地地产市场的的代代表。下面面就就这三个主主要要区域房地地产产市场概况况及及板块进行行分分析。一、莱山区房地地产产市场情况况受区域发展、居居住住环境等因因素素影响，莱山山区房地产产已已成为开发发热热土，房价价每每年都水涨涨船船高。莱山区近10年年商商品房价格格一一览表如下下：：年份1994—199996年1997—199999年2000—200002年2003—200005年销售均价约1000元//m22约1800元//m22约2600元//m22约3800元//m22（资料来源：政政府府部门网站站）短短10年，莱莱山区房价已已已由1000元/平方米上升升到数千甚甚至至上万元，全全全市房价最最高高就在莱山山区区产生。该该区区房价高差差很很大，价高高者者如海天名名人人及黄海城城市市花园等，小小小区每平方方米米已达万元元左左右，而在在初初家附近区区域域的楼盘就就只只能卖到3000元左右。莱山区房价突涨涨，主主要是居住住环环境好、市市政政府的迁入入、体体育公园、高高高校云集有有重重要关系，同同同时大量投投资资者对莱山山区区非常关注注。在在这些因素素共共同影响下下，莱莱山房价自自然然而然坐上上烟烟台市头把把交交椅。（一）板块划分分原原则根据楼盘集中区区域域位置、档档次次、价格等等，将将莱山区分分为为观海路以以东东、观海路路以以西两个板板块块进行分析。（二）观海路以以东东板块1、板块范围红旗路以南，观观海海路以东至至滨滨海路以西西范范围，楼盘盘集集中分布在在滨滨海中路地地段段。2、板块现状该板块滨海中路路沿沿线是烟台台提提升城市景景观观建设的重重要要工程之一一。作作为依山傍傍海海发展起来来的的大型聚居居区区，目前已已经经形成一个个具具有功能聚聚集集性（住宅宅、商商业和服务务）、文文化包容性性和和国际化生生活活交汇共生生的的社区空间间。该板块主要以海海景景房为主，尽尽尽管项目较较多多，但都定定位位于高档海海景景住宅，高高层层、多层、别别别墅等多种种物物业形态并并存存，该板块块在在项目开发发、设设计、营销销、物物业管理等等各各个方面在在烟烟台市来说说做做的比较到到位位。在众开发商的共共同同努力，该该板板块房价在在短短短10年内上涨了500%以上，目前前该板块大大多多数楼盘均均价价在6000—8000元/平方米，区域域也成为烟烟台台市公认的“富人区”，但目前该该板块楼盘盘普普遍存在周周边边生活配套套不不足，购物物不不便、空置置率率高等问题题。3、客户构成该板块客户是烟烟台台市高收入入人人群代表，他他他们当中有有的的是私企老老总总，有的是是开开发区企业业高高层管理人人员员，也有外外国国人和华侨侨在在这里居住住，如如石沟屯一一带带是烟台市市韩韩国人居住住比比较集中的的地地方。这些些客客户大都拥拥有有私家车，而而而所居住的的小小区离市区区仅仅有约20分钟车程。所所所以，他们们一一般喜欢开开车车去市中心心购购物。4、代表楼盘海天名人广场场、东东上海赋、黄黄黄海城市花花园园、银和怡怡海海山庄、金金海海岸花园、南南南山世纪城城等等。5、发展趋势由于一线海景属属稀稀缺产品，经经经过多年的的开开发，目前前一一线海景可供供开发的土土地地所剩无几几，该该板块发展展受受到限制，预计今明两两年高端市市场场的供应量量在在20万平方米左左右。而分分期期开发的南南山山世纪城，后后后续房源将将陆陆续面市。（三）观海路以以西西板块1、板块范围红旗路以南，观观海海路以西至至塔塔山路以东东范范围。2、板块现状该板块从200011年开始开发发，2004年进入快速速发展阶段段，楼楼盘数量不不多多，有中高高档档、中低档档产产品，市场场均均价在3300—5000元/平方米不等等。该板块北面由于于山山景等原因因，居居住环境相相对对较好，小小区区规划、建建筑筑、园林景景观观设计水平平较较高，整体体销销售情况比比较较理想；板板块块南面区域2002年房地产开开发处于起起步步阶段，由由于于区域配套套、环环境等原因因而而使项目销销售售遇到阻力力，随随着区域与与小小区配套等等不不断成熟，该该该区域楼盘盘销销售情况逐逐渐渐转好，目目前前整体销售售都都接近尾声声，已已交楼的小小区区入住率比比较较高。目前该板块生活活配配套尚不完完善善，在一定定程程度上影响响项项目销售。3、客户构成该板块客户构成成比比较复杂，有有有烟台市本本地地居民，也也有有来自下属属县县市、市外外居居民、外省省、外外国人，其其中中以韩国人人和和东北人为为多多。4、代表楼盘该板块北面以台台湾湾村、响水水湾湾山庄、佳佳隆隆花园为代代表表；南面以以绿绿色家园、鑫鑫鑫龙旺源、天天合城小区为为代表。5、发展趋势由于市政府的南南迁迁、广电中中心心、科技大大厦厦、体育公公园园等在建企企事事业单位紧紧随随市政府，且且且市政功能能配配套、居住住环环境不断改改善善，该板块块具具有明显的的区区位优势和和发发展前景，其其其中以市政政府府周边区域域为为开发热土土，价价格呈现较较快快的增长趋趋势势。目前沿迎春大街街土土地已基本本批批完，2006年已批土地地预计总建建筑筑面积达到100万平方米，该该该板块即将进进入激烈的的市市场竞争阶阶段段，也可以以说说是一个新新的的居住板块块即即将全面建建设设。二、芝罘区房地地产产市场情况况2005年芝罘罘区区商品房均均价价3000元/m2，目前已突突破3500元/m2。作为烟台台市最繁华的的传统商业业中中心，该区区的的房地产市市场场开发比较较火火热，商业业地地产开发依依旧旧火热。由于多年综合开开发发，目前已已无无地可批，以以以旧城改造造和和周边区域域兴兴起为主。（一）板块划分分原原则以市中心为基点点，形形成市中心心与与周边区域域两两大板块。（二）市中心板板块块1、板块范围青年路以东、北北马马路以南、胜胜胜利路以西西、红红旗路以北北区区域。2、板块现状该板块历来是烟烟台台市繁华地地段段，商业气气氛氛浓厚、配配套套成熟、交交通通便利，但2004年以前由于于拆迁难度度大大、运作费费用用高、规划划要要求高等原原因因，房地产产开开发比较沉沉寂寂，开工数数量量减少。2005年，在在政政府高起点点规规划与房地地产产开发商共共同同打造下，房房房地产开发发如如火如荼，逐逐逐步形成天天鸿鸿·凯旋城、阳阳光100及卓越集团胜利利小区“三足鼎立”的局面，规规模小的房房地地产项目只只能能以配角的的角角色出现在在中中心区地产产舞舞台上。由于配套成熟、地地价昂贵，加加上城市规划划及较优秀的的产品，所以以市中心楼盘盘价格在这该该板块也是最最高的，如阳阳光100、凯旋城均均价都在8000元/m2以上。市中心商业地产产开开发持续火火热热，在建的的项项目有阳光100城市广场、第一大道（已已经部分营营业业、部分内内装装修），刚营业不久久的阳光国国际际以及刚开盘盘的凯旋城商商业广场等等，商商业网点售售价价持续高升升，售价在烟烟台市处于前前列，最高单单价达到5万元/m2。由于地段、配套套、交交通等差异，该该板块也存存在在一些价位位较较低的楼盘盘。如位于建建设路与南大大街交界的阳阳光丽景、雪雪玉花园、阳阳光御景等以以多层、小高高层为主；环环山路的今日日花园、华侨侨新城等高层层住宅，楼盘盘均价约为3800—5000元/m2。3、客户构成由于配套的成熟熟，该该板块是烟烟台台市很多中中层层以上收入入市市民的购房房首首选。随着着经经济快速发发展展、城市向向心心力及影响响力力不断增强强，越越来越吸引引各各地的客户户前前往，故该该板板块客户构构成成比较复杂杂。4、代表楼盘阳光100、凯凯旋城、阳阳光丽景、雪雪雪玉花园、阳阳阳光御景、今今今日花园、华华华侨新城。5、发展趋势市中心经过多年年的的综合开发发，已已基本无地地可可批，日后后该该板块主要要以以旧城、旧旧村村改造及拆拆迁迁安置小区区为为主。同时时受受开发成本本高高、拆迁难难度度大等因素素影影响，因而而市市中心区房房地地产开发主主要要指标总体体呈呈逐年下降降的的趋势。由由于于该板块人人口口密度大，交交交通日益拥拥挤挤，居住环环境境不如莱山山区区、开发区好，很很多中等收收入入的市民考考虑虑去莱山区区、开开发区购房。同时，商业地产产开开发向着单单一一化、专业业化化的方向发发展展，开发范范围围突破传统统区区域，向芝芝罘罘周边区域域扩扩散。由于可供开发的的土土地日趋稀稀缺缺，市中心心供供应量明显显不不足，该区区域域楼价仍有有一一定上升空空间间。（三）周边区域域板板块1、板块范围市中心板块其他他区区域统称为为周周边区域板板块块。2、板块现状由于前几年市中中心心开发力度度不不大，周边边地地区借势兴兴起起、发展，主主主要表现为为幸幸福区域、城城城南区域，大大大多以低档档次次楼盘为主主。幸福区域属旧城城改改造区域，居居居住地段成成熟熟，配套完完备备，但周围围环环境整体较较差差，待整个个幸幸福片区改改造造完成后可可望望得到解决决，价价格有较大大的的上升空间间。如如万光幸福福家家园、金晖晖花花园。而只楚路附近的的楼楼盘由于居居住住环境、交交通通、生活配配套套、回迁等等原原因，大部部分分小区以多多层层建筑为主主，所所以价位也也比比较低，均均价价约为3200元/m2。世秀小区、富顺顺西西苑等楼盘盘区区域属兴起起区区域，因距距市市中心相对对较较近，价格格相相对较低，得得到市民普普遍遍关注，价价格格上涨较快快。3、客户构成该板块客户以项项目目附近区域域居居民及回迁迁户户为主。4、代表楼盘万光幸福家园、金金晖花园、世世秀小区、富富顺西苑区。5、发展趋势随着环境、配套套不不断得到改改善善，该区域域仍仍有一定的的发发展空间。由由由于城市发发展展、区域成成熟熟和小区品品质质等原因，楼楼楼价会有不不同同程度的上上浮浮。三、开发区房地地产产市场情况况（一）区域概况况烟台经济技术开开发发区是中国国政政府批准设设立立的首批国国家家级开发区区之之一，引进进包包括ＬＧ、富富富士康、大大宇宇、通用等企业业入驻，2005年开创经济济社会发展展新新局面，区GDP达到270.004亿元。经济济持续高速速增增长及外来来人人口的增加加带带动房地产产快快速发展。（二）房地产市市场场现状2004年开发发区区房地产投投资资总额为15.24亿元，占烟烟台市区总总投投资的25.455%，商品房均均价达到2421元/m2，可见其开开发火热程程度度。2005年开发发区区地价则较较往往年有较大大的的增幅，楼楼面面地价增长长幅幅度达到50%以上，随着着开开发区企业业的的增加，此此区区域的发展展也也加速，是是成成长最快的的区区域之一，目目目前开发区区内内在售的楼楼盘盘均价约35000元/m2。而海景房房的的稀缺性将将使使该区域房房产产价格进一一步步提升，如如怡怡海翠庭、碧碧碧海云天等等一一线海景楼楼盘盘，均价已已超超过4500元/m2。目前开发区在售售项项目约20多个，整个个市场销售售形形势良好，物物物业升值速速度度快，市场场供供需两旺，其其其中投资比比例例较大。（三）客户构成成由于区域的特殊殊性性，目前居居住住在开发区区的的人群主要要有有开发区本本地地居民、工工人人、政府公公务务员，企业业的的中层管理理人人员、外企企高高级管理人人员员，私营企企业业主等，其其中中外来人口口购购房比例接接近近30%。（四）发展趋势势开发区经济持续续高高速发展、入入入驻企业、外外外来不断增增加加，房地产产发发展潜力大大，随随着土地价价格格增加，物物业业价格将会会有有较大程度度上上涨，投资资前前景看好。第三节：烟台市市房房地产发展展趋趋势经济的蓬勃发展展促促使城市化化进进程加快、城城城市外沿不不断断延伸，诸诸多多因素直接接或或间接促进进房房地产加快快发发展。未来来几几年内，烟烟台台市房地产产市市场将继续续沿沿着健康发发展展的道路继继续续走下去。要点概述：烟台市房地产市市场场持续快速速发发展的宏观观环环境良好；；经经济快速增增长长，固定资资产产投资与房房地地产投资加加大大；土地供应充足，进进一步加剧市市场竞争；房价将继续保持持平平稳上升态态势势，局部价价格格上涨较快快，制制约部分消消费费群体购买买力力；烟台市房地产市市场场呈东西两两翼翼发展趋势势，近近几年莱山山区区、开发区房地地产开发速速度度较快，区区域域价值普遍遍被被消费者看看好好；区域板块已初步步形形成，由项项目目竞争转变变为为板块竞争争，竞竞争进一步步加加剧；商业地产形态多多样样化，开发发方方向逐步向向市市中心周边边区区域扩张且且专专业化进一一步步提高；楼盘开发水平、营营销手法进一一步提升；城市规模的扩大大和和城市化进进程程进一步加加大大，造成居居民民对住房要要求求增加；外地消费者在烟烟台台置业比例例仍仍有小幅上上升升；新政对烟台市房房地地产市场产产生生一定影响响，造造成部分消消费费者持币现现望望，一定程程度度制约市场场销销售。一、经济持续快快速速发展促使使房房地产进一一步步发展。经济的快速增长长，固固定资产投投资资与房地产产投投资加大，居居居民收入不不断断提高、消消费费能力进一一步步增强，这这一一切有利因因素素都将促进进房房地产市场场发发展。目前烟台市人均均GGDP在3810美元左右，城城城市人均住住房房面积不足足220平方米。以以今今后每年人人均均住房面积积增增长1平方米计，烟烟台市住住房至少还还有有较长一段段时时间的上涨涨空空间。二、土地供应充充足足进一步加加剧剧市场竞争争。2006年烟台台最最大的两次次土土地拍卖为为33月15日、8月25日烟台市土地地挂拍总面面积积分别为1766万平米、131万平米，总建建筑面积达294万与300万平米。仅以以目前土地地成成交的面积积计计算，2006年底至2007年，有约100万平米的新新建项目面面世世。2007年这些项目目基本在市场场中释放，土地地及市场供供应应充足，导导致致竞争进一一步步加剧。三、房价将继续续上上升，局部部上上涨速度较较快快。（一）城市向心心力力及城市化化进进程加快导导致致房价进一一步步上升。（二）建筑、财财务务等成本继继续续增长，银银行行利率上调调都都将直接影影响响商品房价价格格继续上升升。（三）由于区域域土土地成本不不同同，如2005年牟平楼面面地价偏低低，莱莱山稳步增增长长，开发区区增增幅大，故故局局部房价上上涨涨速度较快快。四、城市呈东西西两两翼发展，莱莱莱山区、开发发区普遍被消消费者看好好。在城市规划的指指引引和发展下下，烟烟台市呈东东西西两翼发展展。开开发区发展展速速度快，莱莱山山区是烟台台市市行政所在在地地，被定位位为为行政、居居住住、文化、教教教育中心，近近近几年房地地产产开发速度度较较快，发展展普普遍被消费费者者看好。五、区域板块初初步步形成，由由项项目竞争转转变变为区域与与板板块竞争。目前烟台市各区区域域板块已初初步步形成，以以前前项目与项项目目之间的竞竞争争正逐渐转转化化成区域与与区区域之间的的竞竞争，消费费者者在选择住住房房时，也将将更更多考虑区区域域板块的特特性性。区域板块的成形形，加加剧了瓜分分市市场份额竞竞争争的激烈性性。六、商业地产形形态态多样化，开开开发方向逐逐步步向市中心心周周边区域扩扩张张且专业化化进进一步提高高。商业地产开发逐逐渐渐向市中心心周周边区域扩扩张张，如莱山山区区、开发区等，并并朝着专业业化化、单一化化的的方向发展展，开开发理念更更加加趋于成熟熟和和理性。七、市场竞争促促使使开发水平平、项项目品质及及营营销得以提提升升。区域板块的形成成和和扩张，造造成成激烈的竞竞争争，除产品品之之外，更多多的的应该是服服务务的竞争、营营营销的竞争争和和操作手法法的的竞争。开开发发商从取得得土土地开始，就就就必须投入入大大量精力，进进进行产品设设计计、创新，最最最终拿出个个性性化的产品品以以满足消费费者者的需求，并并并在营销上上树树立鲜明旗旗帜帜。八、城市规模的的扩扩大和城市市化化进程进一一步步加大，造造成成居民对住住房房要求增加加。2006年政府府预预计城市化化率率达到53%，城市人口口的不断增增加加，为住房房提提供了极大大的的“主动需求”空间；大规规模的城建建拆拆迁改造，也也也客观上造造成成大量“被动需求”。如此，房房地产仍有有较较大的开发发前前景。九、外地消费者者在在烟台置业业比比例仍会上上升升，但上升升幅幅度不大。经济快速增长、城城市化进程加加快和旅游业业发展，这些些都将导致外外来人口增加加，外地消费费者在烟台置置业的比例必必将逐渐上升升，但上升幅幅度不大。十、新政将对烟烟台台市房地产产市市场产生一一定定影响。据了解，新政已已造造成部分消消费费者持币现现望望，购房者普普遍认为新政政策对商品品房房价格造成成一一定影响，一一一定程度制制约约销售。小结：2006年，烟烟台台市房地产产业业继续保持持快快速增长的的态态势，房地地产产价格稳步步攀攀升的格局不不会有太大大改改变，但涨涨势势相对比较较平平稳。在政府加大城市市建建设的同时时，烟烟台市更具具良良好的投资资、居居住环境，而而而城市的向向心心力及城市市化化进程的加加快快，促使房房屋屋需求量进进一一步增加。同时，由于市场场供供应比较充充足足，区域板板块块初步形成成、新新兴区域逐逐渐渐兴起等造造成成市场竞争争激激烈，新政政对对房地产市市场场造成或多多或或少影响。综合来看，烟台台市市房地产市市场场机会与风风险险并存，要要求求开发商必必须须从产品、营销、服务、整套操作体体系领先于于市市场，才能能在在激烈的竞竞争争中拥有属属于于自己的市市场场份额。第三部分：住宅宅市场分分析及市场场供供应量预测测通过对市场主要要在在售项目对对比比分析，了了解解烟台市整整体体房地产开开发发水平。烟台台房地产出出现现明显的板板块块效应，下下表表综合阐述述各各板块的特特征征。区域名称代表项目大约价格区间（住住宅）元/㎡概述东郊海景区域海天名人广场、黄黄海城市花园园、东上海赋赋、金海岸花花园6500-800000是烟台公认的“富富人区”，由于海景景资源的稀稀缺缺性，该地地段段供应量将将逐逐渐减少。东郊区域南山世纪城、绿绿色色家园、天天合合城、三滩滩大大地项目3000-500000此区域是近几年年兴兴起并发展展的的，目前尚尚未未完全成形形，但但已初具规规模模。规模一一般般较大，社社区区配套完备备，但但周边生活活配配套尚不齐齐全全。幸福区域新世界、华信家家园园2700-333000属旧城改造区域域，成成熟居住地地段段，周边配配套套完备，但但周周围环境整整体体较差，待待整整个幸福片片区区改造完成成后后可望得到到解解决南郊区域馥郁山庄、翡翠翠小小区、桦林林小小区3000-322000属兴起区域，因因距距市中心相相对对较近，价价格格相对较低低，得得到普遍关关注注，价格上上涨涨较快开发区区域怡海翠庭、碧海海云云天、海信信慧慧园、华明项项目、瀛海海机机构3000-455000随着开发区企业业的的增加，此此区区域的发展展也也加速，是是成成长最快的的区区域之一。海海海景房的稀稀缺缺性将使该该区区域房产价价格格进一步提提升升。福山区域银河名都、福天天下下、玉森项项目目等2500-300000环境优雅、部分分市市中心人口口开开始向此区区域域转移芝罘岛区域大疃项目、东口口项项目3500-455000海景景观丰富，是是继东郊之外外的另一个潜潜在高档住宅宅区可以看出，各区区域域板块已初初步步形成，以以前前项目与项项目目间的竞争争正正逐渐转化化成成区域与区区域域之间的竞竞争争，消费者者在在选择住房房时时，也将更更多多考虑区域域板板块的特性性。区区域内各开开发发会在开发发新新项目时会会自自觉向板块块特特性靠拢，并并并自发地以以实实际行动来来维维护板块形形象象，提升板板块块价值，以以共共同的形象象来来争夺市场场份份额，从而而达达到共赢局局面面。像东郊郊海海景板块，尽尽尽管项目较较多多，但都定定位位于高档海海景景住宅，并并在在整个开发发、设设计、营销销、售售后等各方方面面予以重视视，众众开发商的的共共同努力使使该该板块的房房价价在短短10年内上涨了500%以上，该区区域也成为为烟烟台市公认认的的“富人区”。区域板块的成形形，加加剧了瓜分分市市场份额竞竞争争的激烈性性。以以购买3000元/㎡左右的住住宅为例，目目目前烟台市市民民就可在东东郊郊区域、幸幸福福区域、南南郊郊区域、开开发发区区域及及福福山区域五五个个区域内选选择择，地理位位置置的优劣性性必必然促使开开发发商加强对对产产品研发的的力力度，以通通过过后天的努努力力来扩大区区域域优势、弥弥补补区域缺撼撼。而而与此同时时，各各区域内的的竞竞争也在升升级级，近几年年几几乎每个区区域域每年都会会有有两个以上上新新项目堆出出，相相同的地理理位位置及区域域特特性也会让让开开发商日渐渐感感到压力，促促促使其拿出出个个性化较强强的的产品。回顾烟台房地产产发发展历史，可可可以说日新新月月异。特别别是是近几年房房地地产市场的的蓬蓬勃发展，使使使烟台的城城市市化的脚步步大大大加快，城城城市外沿不不断断延伸，人人口口也由开始始的的聚集居住住向向外转移。人人人口的扩张张与与转移也间间接接促进了房房地地产更快的的发发展，双方方的的关系已经经步步入良性循循环环的轨道。几几几年之前，滨滨滨海中路某某楼楼盘房价卖3000元/㎡，很多都都大呼其高高，而而目前该项项地地段的平均均房房价已经升升到到7000元/㎡以上仍有有不少买家家光光顾，烟台台的的城市价值值正正在得到越越来来越多人的的认认可。

区区域房产的的发发展不仅带带来来了地方经经济济的发展，也也也使消费者者有有了更多选选择择的余地，以以以往大多数数人人只想选择择市市中心居住住，但但现在东郊郊的的海景、南南郊郊的空气和和西西郊的环境境都都成了吸引引市市民前去居居住住的理由。再再再加之市政政交交通改善，很很很多“郊外”正在变成“中心”，城里、城城外的概念念逐逐渐模糊化化，随随之而来的的就就是各区域域板板块的形成成。区域板块的形成成和和扩张，一一方方面使消费费者者选择余地地加加大，另一一方方面也对开开发发商提出了了更更高的要求求。以以往只靠产产品品来赢得市市场场已不足以以取取胜，烟台台的的地产市场场正正在由卖方方市市场踏上向向买买方市场转转变变的道路。现现现在的竞争争，除除产品之外外，更更多的应该该是是服务的竞竞争争、营销的的竞竞争和操作作手手法的竞争争，开开发商必须须从从取得土地地开开始，就投投入入大量精力力，进进行设计的的创创新、产品品研研发的创新新，一一步步精益益求求精，最终终拿拿出个性化化的的产品，来来满满足消费者者的的需求，赢赢得得消费者的的青青睐。下面通过主要中中高高档项目分分析析，来分析析烟烟台房地产产的的开发水平平。第一节：主要在在售售项目分析析高档楼盘以均价价66000—8000元/平方米为界界定，主要要项项目有阳光100、凯旋城、银银银和怡海山山庄庄、海天名名人人广场、金金海海岸花园、天天马上城（别墅）等。中高档楼盘以均均价价5000元/平方米左右右为界定，代代代表楼盘有有黄黄海城市花花园园、台湾村村、响响水湾、今今日日花园、佳佳隆隆花园、华华侨侨新城。开发区在售项目目单单独分析下面主要以阳光光1100、银和怡海海山庄、海海天天名人广场场、黄黄海城市花花园园、台湾村村、今今日花园、华华华侨新城为为代代表进行详详细细对比分析析。一、经济技术指指标标对比分析析项目名称占地面积建筑面积容积率阳光100约10万55万5.25银和怡海山庄4万4万1.0海天名人广场3.64万9.3万2.6台湾村26.7万20万0.75黄海城市花园55万41.7万0.75今日花园14万27.8万1.72华侨新城——2.8万——分析：烟台市中高档楼楼盘盘总建面积积不不一，如阳阳光光100城市广场总总建筑面积积达达到55万平方米米，其余大多多在10—40万方之间，占地面积虽虽然不大，但但但建筑体量量很很大。容积率集中在11..5左右，由于于地段、环环境境、规划等等因因素影响，有有有的楼盘容容积积率突破5.0。二、整体规划对对比比分析项目名称整体规划阳光100围合式规划银和怡海山庄依地势而建，多多层层、别墅享享有有一线海景景色色，小高层层在在后，有些些也也能享有较较好好海景海天名人广场并列式台湾村并列式排布黄海城市花园以中心广场为中中心心，分三大大组组团开发，各各各组团之间间建建筑形态区区分分明显今日花园并列式排布华侨新城并列式分析：中高档楼盘规划划形形式多样，有有有组团式、也也也有依地形形地地势而建，但但但采用并列列式式排布规划划的的楼盘较多多，以以中心广场场的的设计形式式开开始受到欢欢迎迎。三、建筑风格、建建筑形态对比比分析项目名称建筑风格建筑形态阳光100（一一期）现代高层银和怡海山庄欧陆风格别墅、多层、小小高高层海天名人5号现代高层台湾村（二期）北欧风格多层、小高层黄海城市花园欧陆风格小高层、高层为为主主，部分多多层层和别墅今日花园现代小高层、高层、联联排别墅华侨新城现代别墅、小高层分析：市场中高档以上上楼楼盘大多以以现现代、欧陆陆风风格为主，但但但大多数楼楼盘盘只是表现现在在外立面形形式式上，对建建材材并没有太太大大的创新。以小高层、高层层建建筑为主，这这这表明烟台台市市市民对高高层层建筑接受受度度比较高。四、主力户型、面面积对比分析析项目名称主力户型主力户型面积阳光100（一一期）三房104—1199m2银和怡海山庄三房161—1888m2海天名人广场三房219.16——2262.7700m2台湾村（二期）三房131.3—11882.7mm22黄海城市花园三房88.86—11556.611mm2今日花园三房101.91——1166.9977㎡华侨新城三房151.47——1186.0088㎡分析：市场在售的中高高档档楼盘都以以三三房为主力力户户型，面积积在在100—260平方米不等等，开开发商充分分考考虑消费者者对对居住舒适适度度的要求，尤尤其是海景景住住宅。虽然同为三房户户型型但面积相相差差很大，消消费费者在购买买时时根据自己己的的经济实力力选选择，主要要面面积还是在在1160平方米以下下较较为热销。五、销售均价及及销售售率项目名称均价销售率阳光100（一一期）8000元/mm2约20%银和怡海山庄7200元/mm290%以上海天名人广场8000元/mm2约95%台湾村（二期）5100元/mm2约70%黄海城市花园4900元/mm2基本售完今日花园约4850元//mm2基本售完华侨新城约5600元//mm2基本售完分析：由于地段、居住住环环境、景观观等等因素，市市场场中高档楼楼盘盘价格差距距比比较大，价价格格区间大概概为为5000—8000元/m2，整体销售售情况都不不错错。由于阳光1000一一期是公寓寓楼楼，但并未未按按公寓标准准来来做，和传传统统住宅无本本质质区别且价价格格高，故销销售售缓慢，这这也也说明烟台台市市消费者对对高高层公寓尚尚有有一定心理理抗抗性。六、园林景观对对比分分析项目名称园林景观阳光100（一一期）中心园林广场银和怡海山庄滨海绿化、中心心广广场、水中中心心系、园景景海天名人广场滨海绿化、小区区绿绿化台湾村二期休闲广场、小区区绿绿化黄海城市花园中心广场、小品品、小小区绿化今日花园60米隔离绿化化带、楼与与楼之间绿绿化化景观华侨新城别墅以山景为主主、小小高层基本本小小区绿化分析：中高档楼盘尤其其是是规模较大大的的项目考虑虑消消费者对居居住住环境、品品质质比较高的的需需求，一般般建建有大型休休闲闲广场，提提高高整个小区区的的居住环境境和和品质，使使楼楼盘更具有有特特色，以吸吸引引客户购买买。有些楼盘由于受受地地块形状、规规规模等因素素限限制，只在在楼楼与楼之间做些基本绿绿化，无太太多多特色。七、社区配套对对比项目名称社区配套阳光100（一一期）商业街、百货、超超市、会所银和怡海山庄会所、儿童游乐乐城城海天名人广场会所、诊所、超超市市、车库台湾村会所、健身房、游游泳池、台球球室、图书馆馆、洗浴室、儿儿童活动中心心、幼儿园等等黄海城市花园会所、商业街、主主题博物馆、学学校等今日花园会所、商业区、超超市华侨新城商业网点分析：位处市中心的中中高高档楼盘周周边边配套都比比较较齐全，生生活活比较便利利，但但综合地段段、商商业价值等等多多方面考虑虑，有有些建有大大型型商业网点点、超超市等，如如阳阳光100、今日花园园、华侨新新城城等。位于莱山区滨海海中中路的一线线海海景房及台台湾湾村由于项项目目周边配套套并并不完善，小小小区业主生生活活不太便利利，小小区根据自自身身需要，选选择择建设不同同的的社区配套套设设施，满足足小小区居民需需求求。第四部分：开发发区区房地产市市场场现状及发发展展趋势分析析第一节：开发区区总总体情况2001年建成成的的银河怡海海花花园是开发发区区的第一个个高高档住宅小小区区，作为一一个个尝试，该该小小区在整体体布布局、环境境景景观规划建建设设、绿地覆覆盖盖率、物业业管管理水平等等方方面有一定定突突破，对整整个个开发区建建设设现代意义义上上的居民小小区区起到了很很好好的示范带带动动作用；蔚蔚蓝蓝海岸建立立起起开发区第第一一个居民小小区区中心水处处理理中心，实实现现了生活用用水水的全循环环；；黄海听涛涛花花园第一个个在在小区内建建立立起电子监监控控系统；碧碧海海云天小区区的的建筑外立面面令人赏心悦悦目。随着高档住宅小小区区的相继投投入入使用，越越来来越多的人人愿愿意到开发发区区购房，不不仅仅包括周边边地地区的人，省省省内其他地地区区乃至北京京、上上海、深圳圳、韩韩国、日本本等等发达地区区的的购房者也也纷纷纷到开发发区区购房置业业。从整体上来看，开开发区的建筑筑形态主要以以小高层和多多层居多，近近一年多来，高高层项目也不不断增多。户户型主要集中中在两房两厅厅和三房两厅厅，面积在120-1160平米之间的的居多。依据开发区的景景观观地带及城城区区划分归划划，开开发区东西西方方向上的三三条条主干道分分别别是黄河路路、长长江路和珠珠江江路。其中中海海景板块区区域域大多集中中在在长江路沿沿线线及黄河路路沿沿线区域。按按按照本项目目的的情况，根根据据海景板块块划划分，我们们将将开发区住住宅宅区域划分分为为以下几个个板板块：黄河路以北一直直到到海边——一线海景板板块；黄河路以南，长长江江路以北——二线海景板板块；开发区中心区及及长长江路以南南及及夹河区域——三线海景板板块；第二节：一线海海景景板块发展展现现状及发展展趋趋势分析一线海景板块主主要要集中在黄黄河河路以北，黄黄黄山路以南南西西区域。代表表性的楼盘盘有有：碧海云云天天、蔚蓝海海岸岸、黄海别别墅墅；在开发发（销销售）的楼楼盘盘有怡海翠翠庭庭、碧海绿绿洲洲、碧海云云天天（二期）。（一）供应量从目前的情况来来看看，蔚蓝海海岸岸作为一个个新新型成熟社社区区，成为开开发发区的第一一批批海景高档档住住宅项目之之一一。蔚蓝海海岸岸由北京中实实恒业房地地产产开发有限限责责任公司开开发发建设，小区区占地70523平米，总建建筑面积6.5万平方米，总总总户数约400多户，是一一座三星级级智智能化小区区，全全市第一个先建主主景观后建建楼楼盘的小区区，由22栋多层和4栋小高层组组成，小区24小时全封闭闭管理，绿化化率48%，框架全地暖暖节能30%，设有中水水回用系统，小小区内有超市市，幼儿园，健健身场所等，距距大海仅百米米之遥。蔚蓝蓝海岸销售截截止到2004年年底，当当期销售均价价为3350元/平米。黄海别墅是由烟烟台台华信房地地产产公司开发发，位位于黄河路路以以北的松山山路路和香山路路之之间，总占占地地面积12万平方米，总总总建筑面积8万余平米。由由由50栋3-5层住宅楼宇宇和35栋别墅楼宇宇组成。小小区区于2002年底销售完完毕，当期期销销售价格为2800--3000元。碧海云天项目目目前前已到三期期开开发，开发发面面积约为9万平米。碧海绿洲由两栋栋板板式高层和和两两栋板式小小高高层组成，开开开发面积约8万平米，合合计305户。怡海翠庭当期开开发发9栋小高层及15座多层（4层），开发发面积约6万平米，合合计278户。另外，瀛海机构构在在怡海翠庭庭西西侧开发的的约约20万平米的高高档住宅项项目目也会在未未来来几年内推推出出。（二）价格怡海翠庭的销售售价价格在此区区域域地段内是是最最高的，多多层层的起价为3980元，三楼四四楼的价格格为为4560元。小高层层为3280元起价，层层差价为100元，顶层复复式为4800元/平米。平均均销售价格格为为4200元。碧海绿洲的高层层起起价为3100元，层差价100-2200元，9层为4300元，顶层最最高价位为5900元。小高层层起价为3100元，层差价100元，9层价格为4000元。小区平平均销售价价格格约为4100元。碧海云天当期的的高高层销售起起始始价2950，8层为4580元，中间单单元顶层的的价价位为5000元，平均销销售价格约约为为4200元。开开发区一线线海海景板块价价格格情况（单单位位：万平米米）物业名称起始价最高价均价碧海云天三期295050004000碧海绿洲310059004100怡海翠庭（一期期）398048004200根据开发区房地地产产发展状况况，预预计未来一一段段时间内这这一一区域的房房屋屋价格还将将平平稳上升，主主主要原因为为地地块的稀缺缺性性和开发区区的的整体成长长优优势。（三）产品特征征从户型上来看，此此区域的户型型结构以中高高档为主，这这一区域的主主要户型面积积集中在120-1160平米之间，这这个户型区域域占到总量的的70%，其次为90-1220平米的中小小户型，约占占15%。碧海云天仅存少少量量90余平米的房房间，碧海海绿绿洲最小面面积积为116平米，怡海海翠庭最小小面面积为124平米，在这这个面积之之间间的户型主主要要为大两房房两两厅为主；140平米以上的的主要为三三房房两厅结构构，明明卫采光。（四）消费结构构分分析1．区域结构区内消费者———开开发区本地地消消费者，主主要要为民营企企业业高层管理理人人员，拥有有自自己的企业业，或或在企业中中拥拥有股份的的参参股人员；；外外企高级管管理理人员，主主要要为韩、日日、台台湾等外籍籍人人士，因工工作作需要，选选择择在此区域域买买房者或者租租房者居多多，这这类人群约占占总量的40%左右。烟台市区消费者者，市市区收入较较高高群体，在在考考虑卖房时时注注重品质和和档档次，但因因东东郊房价较较高高，所以退退而而求其次，在在在这个区与与选选择相同品品质质的房屋，价价价格则可以以便便宜30%以上。此类类人群约占占总总数的20%左右。区外消费者，蓬蓬莱莱、长岛、栖栖栖霞等地也也是是主要的消消费费群体之一一，在在选房时主主要要考虑离烟烟台台更为便利利的的地理条件件，购购房者主要要为为有车群体体。此此类人群约约占占总量的15%。外地消费者，主主要要为内陆城城市市购房者，看看看中的是这这里里怡人的环环境境和丰富的的海海景资源。外外外地主要消消费费区域为：：河河北、山西、北京京、内蒙等等省省市。此类类人人群约占总总量量的15%。2．年龄构成本区域住宅项目目均均为中高档档，在在档次上有有别别于其它区区域域。35-45岁之间的购购买者是一一个个集中年龄龄段段，占到总总数数的60%以上。小结：开发区一线海景景板板块已经成成为为继莱山区区滨滨海中路之之后后的又一大大黄黄金海岸板板块块，环境和和海海景资源均均是是该项目成成为为烟台海岸岸线线上独一无无二二的板块。各各各路房地产产商商在此的竞竞争争已日益加加剧剧，可以预预计计，在不远远的的将来，这这里里将成为富贾贾聚集之地地。第三节：二线海海景景板块发展展现现状及发展展趋趋势分析二线海景板块，主主要区域为黄黄河路以南，长长江路以北区区域。代表性性的楼盘有万万泰海公馆、星海花花园、静海小小区（阳光海海岸）等。从整体上来看，这这一区域的在在售楼盘较少少，主要以星星海花园和静静海小区为主主。（一）供应量星海花园由远辉辉置置业公司开开发发建设，总总占占地面积20万平米，建建筑面积24万平米，其其中小高层13栋，多层（4-5层）40余栋，当期期在售的7栋小高层，总总总建筑面积积约约6万余平米；；静海小区由烟台台东东银房地产产开开发公司开开发发建设，共共有有62座多层，4座小高层组组成，总建建筑筑面积约15万平米。当当期在售的4座小高层，总总总建筑面积积约约1.5万平米米。海公馆由万泰置置业业有限公司司投投资，设计计为为32层办公公寓寓，总高度度1118.8米，成为烟烟台台开发区的的标标志性建筑筑，总建筑面面积为6万平米。银河怡海在本项项目目西侧项目目用用地，预期期开开发数量在30万平米左右右。（二）价格星海花园340000元起价，顶顶层4900元，阁楼3000元，平均价价格约为3900--4000元；静海小区（阳光光海海岸）3100元起价，1-6层楼层差价50元，7-9层差价100-2200元，小高层9层的价格为3960元。平均价价格为3500元；此前已经结束销销售售的三和星星海海花园，平平均均销售价格格为为3300元左右。开发区二线海景景板板块价格情情况况（单位：元/平平米米）物业名称起始价最高价均价星海花园340049003950静海小区310039603500三和星海————3300万泰海公馆3900由此我们可以看看出出，当前二二线线海景板块块的的总体平均均销销售价格在3500--4000元之间。（三）产品特征征在此类区域内，主主力面积仍然然集中在120-1150平米之间，约约占总量的50%，100平方米左右的的户型增多，约约占总量的40%左右，150平米以上的的户型较少，约约占10%左右；户型结构主要以以两两居室为主主，全全明设计，大大大开间、小小进进深，室内内空空间区分合合理理，卫生间间采采光好。（四）消费结构构从消费结构来看看，该该地段属于于开开发区二线线海海景地段，与与与一线海景景地地段仅一路路之之隔，房屋屋品品质较高，这这这一区域房房价价较前者偏偏低低，消费人人群群较之前者者差差别不大。1．区域结构开发区本地消费费者者，主要为为民民营企业高高层层管理人员员，拥拥有自己的的企企业，或在在企企业中拥有有股股份的参股股人人员；外企企高高级管理人人员员，主要为为韩韩、日、台台湾湾等外籍人人士士，因工作作需需要，选择择在在此区域买买房房者居多。（选选择对象主要要为120平米以上的的住宅）开发区企业中层层管管理人员，或或或外企员工工。年年龄在28-35岁之间，有有较为稳定定和和较高的收收入入，处于准准备备结婚和刚刚刚刚结婚时期期，主主要需求对对象象为100平米左右两两室两厅住住宅宅。烟台市区消费者者，市市区收入较较高高群体，在在考考虑卖房时时注注重品质和和档档次，投资资兴兴购买较多多。主主要需求对对象象为100平米左右两两室两厅住住宅宅。区外消费者，蓬蓬莱莱、长岛、栖栖栖霞等地也也是是主要的消消费费群体之一一，在在选房时主主要要考虑离烟烟台台更为便利利的的地理条件件，购购房者主要要为为有