首钢海尔文化创意产业园项目整体定位与开发可行性研究-178P课件

首钢·海尔文化创意产业园项目整体定位与开发可行性研究初步沟通文件版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目本体条件分析项目整体定位初步判断功能定位Part.5Part.3Part.2Part.1Part.4项目经济测算及可行性分析报告主要内容规划设计初步构想下一阶段工作安排Part.6本项目位于西四环和西五环之间，地理上在丰台区境内，行政上隶属石景山区项目位置：位于石景山区与丰台区的交界处，西四环与西五环之间，地处丰台区境内，行政上隶属于石景山区。石景山丰台宣武西城海淀三环四环项目地块与城市主干道直接连通，距八宝山地铁站3公里，且有多路公交车经过，与京西主要功能区联系便捷项目周边现状交通距离城市中心较近：距金融街距离30分钟车程路网发达：南距京石高速公路2.5公里，北临莲石路1公里，距西长安街3公里，通过吴家村路直接通至西四环公共交通：有多条公交线路经过，连接项目与京西地区；距地铁八宝山站只有3公里，多路公交车直达中关村公主坟金融街436路至公主坟851路至海淀751路至中关村620路至广安门八宝山地铁站长安街西五环西四环京石高速莲石路吴家村路规划路（在建）张仪路小屯路车管所村屋村屋北京重型电机厂村屋市地铁基地公司市城建工程机械厂京仪液压机械厂重兴嘉园京汉旭城华富丽苑天鸿美域远洋山水万科紫台珠江风景万科中粮假日风景沿街商业周边分布许多工厂企业；商业均为临街小店铺，生活配套缺乏商业及娱乐等配套缺乏：商业主要分布与项目北边的吴家村路南侧，均为一些小店铺，如小杂货店、复印店，满足附近居民的日常生活用品供应；周边小胡同内分布着更为低档的杂货店，大多为平房。周边无商场、写字楼及娱乐场所。住宅较多，水平参差：地块附近少有新建楼盘，周边临近的重兴嘉园，京汉旭城，华富丽苑，长安西点，天鸿美域均售完，目前在售的有远洋山水，万科紫台，珠江峰景，万科中粮假日风景，均价在14000-18000元/平方米之间。项目周边大多为村里自建的平房及小楼房外，还有的就是周边单位的职工住房。产业氛围浓：项目周边分布着北京重型电机厂、北京市城建工程机械厂、市地铁基地公司等大型企业。地块内具有形态丰富的工业特色建筑，是宝贵的工业遗产，可进行保留改造和改建，打造特色的后工业区项目地块内工业建筑形态丰富，是宝贵的工业遗产大型厂房烟囱管道铁轨水塔运煤通道针对项目情况和客户前期委托顾问工作内容安排，世联本次沟通主要解决项目的经济可行性评价项目属性工业改造区；工业遗产资源；创意产业园项目客户介入阶段未取地；未规划；合作决策待定客户下一步工作推进项目合作模式谈判项目规划编制项目开发策略制定世联顾问解决问题项目整体定位；功能定位；经济可行性初步评价；合作模式；取地模式；项目规划发展建议海尔总部进入研究；第一阶段：经济可行性评估第二阶段：指导项目实际操作项目本体条件分析项目整体定位初步判断功能定位Part.5Part.3Part.2Part.1Part.4项目经济测算及可行性分析报告主要内容规划设计初步构想下一阶段工作安排Part.6整体定位研究思路框架项目定位北京文化创意产业发展现状及趋势先进案例研究项目本体资源特点文化创意产业对国民经济发展贡献巨大，与发达国家相比，我国文化创意产业还处在起步期，未来存在较大发展空间在英国、美国、日本等国家，创意产业已成为经济发展的支柱产业，增加值超过GDP的８％。目前，创意产业在中国经济中的比例相对较小，仅为3％；我国2006的文化创意产业产值只是2001年伦敦文化创意产业产值的1/3；全世界文化创意产业每天创造220亿美元，并以5％的速度递增。在一些文化创意产业发展较早的国家，增长的速度更快，例如美国文化创意产业的增长速度达14％，英国为12％。（2006年行业资料）2006年文化创意产业的平均增长速度8%3%文化创意产业占GDP比例中国英国７%全球18%日本20%美国文化创意产业人口占总就业人口比例北京文化创意产业近年发展迅速，年增长率高于GDP总值增速，到2006年底产值已占GDP的10.3%，成为经济重要支柱产业之一根据《北京市文化创意产业十一五规划》最新数据显示，2006年，北京市文化创意产业创造增加值812亿元，占全市增加值的10.3％，同比增长15.9％；资产总额达6161亿元，同比增长19.9％；实现收入3614.8亿元，同比增长29.4％。2006年1—11月，北京市规模以上文化创意产业单位上缴税金99.8亿元，增长19.3%，增幅高于上年15.8个百分点；从业人员达到45.9万人，比上年增长1.6万人。北京市历年文化创意产业产值对比图北京市文化创意05/06年指标对比目前北京的文化创意产业以软件、网络及计算机服务和传媒业（新闻出版、广播电视电影）为主导，设计服务业等增长迅速05-06年文化创意产业细分产业增长率对比05-06年文化创意产业细分产业收入比较文化创意产业的许多细分产业在北京均有发展基础并形成了一定的产业氛围，产业聚集区开始形成1中关村创意产业先导基地2005年5月28日揭牌，企业约400家，软件设计与互联网集中度高，包括雅虎中国、搜狐、新浪、腾讯等顶尖IT企业，创意产业的企业约150家，动漫及游戏行业4家，政府已经给动漫游戏项目投了1000多万元，并有意增加支持2北京数字娱乐示范基地位于石景山CRD，已投入建设资金5亿元，形成了研发孵育区、体验娱乐区、数字交易区、人才培养区等四个功能区，已入驻数位红、光宇维思、三辰动漫等业界颇具规模企业100余家。下一步，基地将投资9亿元建设大型室内主题乐园，投入3亿元建设国内第一个真人实景数字游乐项目。3国家新媒体产业基地位于大兴区魏善庄镇，星光影视集团、北普陀影视城、北京榆垡国际影视娱乐基地、北京大学软件与微电子学院、北京印刷学院，新媒体产业的框架已在大兴渐渐成型。5朝阳大山子艺术中心目前已容纳了画廊、设计公司、特色酒吧、高档餐馆和个性化的家居服饰品店，是明星、雅客、文艺青年和国内外游客的时尚文化区和旅游景点。4东城区文化产业园在北京的北二环的雍和宫东部，中关村雍和园的旗舰项目,由歌华集团整体运作，建设北京动漫网游研发制作中心及版权贸易和进出口交易中心6德胜园工业设计创意产业基地包括设计技术、材料展示、交流培训、机构培育、基础研究等五大功能板块2005年7月启动，数十家国内外知名品牌设计公司先后进驻DRC，06底基地入驻企业已达孵化面积的80%以上。78怀柔影视基地

北京潘家园古玩艺术品交易园区

2006年底，北京市文化创意产业领导小组为北京的10个文化创意产业基地和聚集区颁发了认定证书宋庄原创艺术与卡通产业聚集区圆明园画家村迁移此地后宋庄已形成了一个超大型艺术家群落，散居的画家达上千名。

中关村软件园

92006-2007北京市文化创意产业版图798——国内最具国际影响力的艺术区，以其鲜明时代特色结合文化艺术产业模式，成为北京乃至全国的SOHO艺术聚落代表和时尚地标798艺术工厂充分利用了原厂区空间关系清晰、建筑实用、可塑性强的特点，将现代时尚融入其中规划原则：1、保护原有建筑风貌2、在保护的前提下发展展览音乐会书店咖啡馆798艺术区总占地50万，七星所属29万，建筑面积22.5万平方米。798厂区的部分建筑采用现浇混凝土拱形结构，是典型的包豪斯风格的建筑。艺术区内原有建筑物被充分利用。具有艺术气息的特色餐饮、零售等商业配套已经成为园区最主要的盈利点798生态系统艺术创作工作室、画室艺术交流画廊、沙龙衍生服务特色餐饮、零售798艺术区已经基本形成了以艺术为核心的生态系统：艺术创作——园区发展的核心驱动力。浓郁的创作氛围使大量艺术家聚集在此，成为一切艺术活动的源泉。艺术交流——园区面向社会的营销窗口。大量的展览、沙龙极大地提升了798的知名度和社会影响力。但展览和艺术品交易的收益状况一般。衍生服务——园区主要的商业收入来源。特色餐馆、酒吧、咖啡厅，创意家居、服饰店以及与艺术相关的书店等等，不仅丰富了园区的配套，增添了园区的活力，更为园区带来了丰厚的租金回报。特色餐饮目前在园区中已经占有很大的比重。这里的咖啡店、酒吧、餐厅与其他地方的有些不同，更突出文化艺术氛围。

随着越来越多的商业进驻，园区的租金由刚入住时的0.3元/平米*天上涨至现在的2-5元/平米*天，300平米的LOFT每月租金可达4万元以上。园区每年的租金收入在2000万以上。798是外向型，靠近使馆区/时尚人群，有对外展示的先天意识。随着租户类型的改变，798从艺术创作区逐渐转向艺术品交易/交流区，展示平台的角色日趋明显

798独特建筑风格相对低廉租金中央美术学院艺术聚集，影响日趋扩大，国内外媒体吸引到798国际关注、步入公众视野05年画廊入驻高峰年旅游目的地中央美术学院被商业挤到城市边缘，直到2001年才搬到望京小区的花家地的新校址。艺术家工作室现代书店、二万五千里文化传播中心、东京画廊798已经初具艺术区雏形

0.3-0.6元/平米04年李象群向北京市人大递交了保留艺术区提案空白空间请施罗德出席“中德当代艺术展”，园区艺术家/机构不断举办艺术展览10家画廊、摄影室餐饮、酒吧服饰品设计店05年9月，尤伦斯艺术基金会正式与七星物业签订合同，租下5000平米的空间索尼/Moto/摩西时装/欧米伽表/宝马/格丽珠宝发布会40多家画廊广告公司、艺术专业出版社部分艺术家离开了7981.2-1.5元/平米，第一批入驻厂区的艺术家大多合约期满影响事件价格入驻企业关键因素1998~2003.4年自然发展期2003.4~2004.1艺术区快速发展2005年时尚地/文化地标2006年-至今文化创意产业园区文化创意产业大众旅游景点一系列艺术活动时尚活动频繁06年,798被政府定位为“文化艺术创意产业园区100多家画廊手工艺品商店承租价格2元/平米转租价格4-8元/平米0.6-1.2元/平米北京首个创意产业基地位于北京海淀区，毗邻海淀图书城、北京大学科技园、清华大学科技园、人民大学文化产业园、北太平庄动漫画设计中等众多高等院校科研机构中关村创意产业先导基地北临北四环，南至海淀大街东段，东为彩和坊路与中关村西区相接，西至海淀大街西端。占地9.89公顷，建设用地7公顷，总建筑面积约30万平方米。目前已建成了第三极大厦、理想国际大厦、辉煌时代大厦、银科大厦、创富大厦、大河庄苑大厦、华海大厦、华奥大厦、育新大厦、天创科技大厦、中国电子大厦、首创拓展大厦和瀚海国际大厦等高档写字楼。写字楼租金水平约4

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8元/平米*日。基地未来重点发展动漫游戏、创意设计、软件开发、数字媒体与出版、网络内容增值服务等产业,大力发展网络服务等现代信息服务业,依托海淀图书城特色商业街,促进图书出版、发行与经营等图书产业发展。海淀区主要依托国家级高新技术产业带以及雄厚的教育资源基础，推动高科技产业的自主创新位处中关村高科技产业带，紧邻中关村西区电子信息产业基地。发展与高科技产业融合的文化创意产业，重点发展动漫游戏、创意设计、软件开发、数字媒体与出版、网络内容增值服务等产业,大力发展网络服务等现代信息服务业，推动高科技产业自主创新。具备发展游戏动漫产业的先天优势：中关村游戏动漫孵化器在先导基地内初具规模。孵化器总投资为3782万元，孵化器投资、建设期两年，从2006年3月至2008年3月。孵化器建成后，将在五年内吸引入孵企业（团队）50家，毕业企业30家，将在园区范围内形成200家以上的企业（团队）聚集，并通过提供虚拟远程孵化服务形成全国范围500家以上的企业（团队）聚集（虚拟园区），在五年后实现产值20亿元，上缴利税2亿元。未来海淀区将以中关村创意产业先导基地为核心，大力发展信息、网络、软件、数字内容等相关创意产业中关村创新园：电信和互联网服务业中关村创意园：数字游戏、电脑动画、数字学习、数字影音、网络无线通讯、数字出版中关村软件园：软件研发等清华科技园创意产业基地：广播电视公共信号建设、信息发布系统、数字内容产业创作与培训、三维动画等中关村创意产业先导基地学院路动漫游戏设计产业带……海淀区已建成和规划建设的创意产业基地大部分都是信息、网络、软件和数字内容相关产业石景山区在首钢搬迁之后缺乏支柱产业，规划以数字娱乐为引擎的CRD首都休闲娱乐区，建设全国动漫游戏产业中心以泽洋大厦为核心的数字交易区；以八大处科技园为核心的研发孵育区；以游乐园、中国电子竞技中心为核心的体验娱乐区；以北方工业大学为核心的人才培育区。设立了网络游戏中心、测试推广中心、数字交易中心、体验竞技中心、动画漫画中心、移动游戏中心、数字信息中心、人才培养中心八个以科技为支撑的特色中心。石景山CRD发展刚起步，对经济的贡献尚未体现出来；目前文化创意产业主要为辅助服务、新闻出版及设计服务业从收入和单位个数来看，石景山区的文化创意产业中新闻出版业和设计服务业具有相对优势。目前石景山区的文化创意产业收入主要依靠其他辅助服务（其他辅助服务主要包括（1）文化用品、设备及相关文化产品的生产、（2）文化用品、设备及相关文化产品的销售、（3）文化商务服务。）全力打造的数字娱乐、旅游、休闲娱乐和文化艺术等CRD主导产业的发展相比较为弱小，仅处于起步阶段。目前石景山区CRD文化创意产业的发展尚处于起步阶段，对本项目不能起到实质带动作用。北京文化创意产业发展现状结论：整体发展快速，但是旨在提升制造业附加值的生产性文化创意产业相对薄弱终端文化消费新兴高科技产业提升制造业附加值消费结构升级带来的不断增长的文化创意产品的最终消费性需求

产业结构升级带来的对文化创意产业的生产性需求

文化体制改革带来的对文化创意产业的政策性及体制性需求

三种需求推动北京文化创意产业发展从文化创意构成来看，以设计研发为主的生产性创意产业对推动产业结构升级的作用突出消费性文化创意产业生产性文化创意产业定义直接生产满足大众消费产品的文化产业，可产生消费作用完善各产业的产业链条的中间环节，即为包括文化产业在内的各产业提供中间产品产品电影电视作品电子游戏文学作品音乐表演艺术美术品、工艺品制作…剧本服装设计工业品外观设计广告方案软件建筑设计…作用服务于个人的精神文化消费需求，丰富人们生活，拉动内需；但不能实现相关产业的升级服务于生产领域提升产品附加值、经济发展中提升产业结构的要求，明显突出“生产性服务业”的性质；实现从“制造”到“创造”的关键所在英国创意产业成为仅次于金融服务业的第二大产业，以软件与计算机服务业为核心，带动英国经济向创意服务型转变日本文化创意产业以动漫为核心竞争力，其发展在自身产生价值的同时提高了相关制造业的附加值旨在提高产业附加值的中国制造向中国创造的战略转变，为生产性创意产业发展提供了广阔的发展空间我国目前已有100多种制造产品数量位居世界第一。如今，全世界销售一半的摄像机、30%的电视机和空调、25%的洗衣机和20%的冰箱都贴着“中国制造”的标签。根据美国全球财经研究公司的预测，中国会在2008年底之前成为世界上制造业规模最大的国家。但总体规模仅相当于美国的1/5，日本的1/4强；制造业的人均劳动生产率远远落后于发达国家，仅为美国的1/25、日本的1/26、德国的1/20；技术创新能力十分薄弱，产业主体技术依靠国外，有自主知识产权的产品少，依附于国外企业的组装业比重大，工业增加值率仅为26%，远低于美国的49%、日本的38%、德国的48.5%；低水平生产能力严重过剩。增强自主创新能力，推动经济增长方式转型，已成为中国经济的当务之急！工业设计产业是制造业的龙头，其内涵丰富，核心就是为产品提供高附加值据1990年美国工业设计协会调查统计，美国企业平均工业设计每投入1美元，其销售收入为2500美元；日本日立公司统计数字表明，每增加1000亿日元的销售额，工业设计的作用占51%，而技术改造的作用仅占12%。2004年9月20日，英国议会发布一项研究结果表明，英国增长最快的公司在制造中明显增加了工业设计的利用。在快速增长的企业中，71%的公司认为，设计、革新以及创新是和公司运做融为一体的。相比之下，上年没有增长的公司中有67%没有设计活动。可以看出，工业设计在产品中所占的技术含量之高，为产品创造的附加值已经超出了技术改造。产品设计：根据产品的功能、性能、形式、价格、使用环境的定位，结合材料、技术、结构、工艺、形态、色彩、表面处理、装饰、成本等因素，从社会的、经济的、技术的角度进行创意设计。企业形象设计(CIS)

企业识别系统由统一的企业理念、规范的企业行为及一致的视觉形象所构成。环境设计(人与硬件之间的界面设计)环境设计着重解决城市中人与建筑物之间的界面的一切问题，如：信息、信号系统、环保方案等，从而也参与解决社会生活中的重大问题。设计管理(DM)

设计活动作为企业运作中重要的一部分，在项目管理、界面管理、设计系统管理等产品系列发展的管理中，善于运用设计手段，贯彻设计导向的思维和行为，并将之与战略或技术成果转化为产品或服务的过程。商业领域内容细化广告设计包括报纸、杂志、招贴画、宣传册、商标等展示设计铺面、橱窗、展示台、招牌、展览会、广告塔等包装设计包装纸、容器、标签、商品外包装等装帧设计杂志、书籍、插图、卡通与版面设计等工业设计的内容工业设计在商业领域的应用工业设计定义

——国际工业设计联合会（ICSID）

目的

设计是一种创造性的活动，其目的是为物品、过程、服务以及它们在整个生命周期中构成的系统建立起多方面的品质。因此，设计既是创新技术人性化的重要因素，也是经济文化交流的关键因素。任务

设计致力于发现和评估下列项目在结构、组织、功能、表现和经济上的关系：

—增强全球可持续性发展和环境保护（全球道德规范）

—给全人类社会、个人和集体带来利益和自由

—最终用户、制造者和市场经营者（社会道德规范）

—在世界全球化的背景下支持文化的多样性（文化道德规范）

—赋予产品、服务和系统以表现性的形式（语义学）并与它们的内涵相协调（美学）设计关注于由工业化（而不只是由几种工艺）所衍生的工具、组织和逻辑创造出来的产品、服务和系统。限定设计的形容词“工业的（industrial）”必然与工业（industry）一词有关，也与它在生产部门所具有的含义，或者其古老的含义“勤奋工作（industriousactivity）”相关。也就是说，设计是一种包含了广泛专业的活动，产品、服务、平面、室内和建筑都在其中。这些活动都应该和其他相关专业协调配合，进一步提高生命的价值。

工业设计产业是工业国家发展进程中的必然产物，围绕工业设计衍生出的大量市场需求正逐步形成规模1000美元2000美元发达国家的工业设计发展史3000美元设计在经济运行中的价值开始被关注设计将成为经济发展的重要主导因素之一社会进入以创新领导实现价值增值的经济发展阶段工业设计就会成为先导产业，成为创新资源、增加社会财富、增强综合国力的重要组成部分。现代工业设计在中国成为一种职业始于80年代初轻工业产品高速发展时期，当时中国轻工业产品在国外遭遇“地摊货”待遇，因此引发了国内对工业设计概念的引进和发展，至今已经二三十年。历经了中国轻工业行业，家电行业，通讯行业发展的几个阶段，工业设计在企业中逐步形成相对成熟的职业形态。我国第一个工业设计主题园区――无锡（国家）工业设计园，经过3年多的发展，不仅成就了设计产业，而且建成国内惟一的国家级工业设计园。至今，已集聚了115家具有一定规模和自主创新设计能力的企业，成为带动无锡地区乃至长三角企业产品研发、技术创新和增强品牌竞争力的重要阵地。2006年，整个园区载体建设累计总投资达20多亿元，设计研发用房总建筑面积达到50多万平方米，已入驻工业设计类企业130家，设计人员上千人，技工贸总收入超过15亿元。企业形态设计类咨询类OEM企业产品设计专业领域工业产品设计消费类产品设计工业成品设计咨询高科技产品研发设计咨询产品艺术设计咨询整体定位研究思路框架项目定位相关案例研究项目本体资源特点北京文化创意产业发展现状及趋势从城市功能布局及产业特征来看，项目所在的西部侧重于发展基于数字技术以及工业／建筑设计的生产性创意产业

时尚生活VS高端产业：东西呈现不同特点，东部重点发展重点发展传媒产业、古玩艺术、演出展示、时尚消费、设计与咨询和知识产权服务等产业；而西部则侧重软件与信息服务业、数字动漫游戏、数字媒体出版、数字影音、无线增值内容、网络内容增值服务等基于数字技术的文化创意高端产业，以及工业和建筑设计等创意产业环节成熟创意产业区案例——798和中关村重点产业：文化艺术产业、时尚休闲娱乐业及传媒业等依托资源：CBD及使馆区的时尚消费人群；艺术家群体；央视和北京电视台活动人群：CBD白领为主，外籍人士未来趋势：消费性创意产业聚集，时尚消费地，引领消费结构升级重点产业：网络、动漫、软件和信息服务业及设计服务业等依托资源：中关村科技园，院校科研机构、技术人才，高端产业的产学研一体化活动人群：中关村技术人员、院校和军队政府等大型机构工作人员未来趋势：偏重生产性创意产业，产业升级的动力源和示范区项目所在区域拥有大量工业建筑相关类教育及研发设计机构项目所在区域有着丰富的教育资源和研发资源，中科院研究生院、中国测绘研究院等国内顶尖研究院都分布在项目周围，并且还有北方工业大学、首钢工学院等高校。项目周边有着中国国际广播电台、中国电子报社等文化传媒；工业企业较多也是本区域的一个特点。1234123411225341２中科院研究生院北京财经专修学院中国测绘研究院北方工业大学首钢总设计院阿尔西集团北京重型电机厂北京中铁建筑工程公司市地铁基地公司市人民检察院市第一中级人民法院中国电子报社八一电影制片厂中国国际广播电台石景山区文化馆石景山游乐园国际雕塑公园银河万达广场鼎城121532412341212341２12此外，靠近西三环的甘家口地带依托大型建筑设计机构和学校，聚集了一批建筑设计相关企事业单位－位于中关村科技园南端

－聚集了北京建筑工程学院、建设部建筑设计研究院、北京市建筑设计研究院、城市规划设计研究院、中国建筑装饰协会设计委员会、建筑书店等大型国有工业和城市设计单位和学校

－甘家口大厦等写字楼聚集了一批建筑设计公司，目前租金水平达到3.3元/平米·天

－继续发展的空间有限，是本项目发展可依托的重要资源。同时，丰台区产业上以物流业、制造业为主，文化创意产业发展相对滞后丰台区拥有中关村科技园区丰台园，着力发展总部经济，吸引高科技产业和现代服务业企业入驻；丰台区拥有物流企业442家，占全市9.7%，主营物流企业191家，占全市19.6%；丰台区拟建10平方公里的制造业区。“十一五”发展规划中，着重强调做强五大核心产业：建立以高新技术和房地产为龙头，以现代服务、商贸物流和文化旅游为主体的产业体系。丰台自身的文化创意产业发展较滞后，十一五期间主要发展方向为文化旅游、花卉产业和图书物流业。丰台地区丰富的物流资源、高科技产业和制造业的发展，为本项目发展生产型创意产业带来了重要机遇。中关村丰台园作为北京市唯一一个国务院直属的高新技术开发区的一部分，自1993年开始建设至今，已形成了一期电子信息，生物医药，光机电一体化为主导的产业格局。二期以BusinessPark为主题，三期定位为集汽车博物馆，汽车展示，汽车销售为一体的汽车博览城。整体定位研究思路框架项目定位相关案例研究项目本体资源特点北京文化创意产业发展现状及趋势综合了开发、设计、展示、办公等多种工业设计相关功能，促进产业发展工业或建筑研发设计反映工业设计产业特点我们研究了日本两大工业设计中心成功发展案例，指导本项目整体定位与功能构成案例选取标准日产汽车全球设计中心日本积水建房综合住宅研究展示中心案例特点日产汽车公司全球设计中心

——日产的“神经中枢”日产汽车有限公司全新的全球设计中心坐落于神奈川县厚木，经过多次改建和扩建，目前占地四万两千平方米。日产全球设计中心被称为“想象力工厂”，共有三层，除拥有独立的Infiniti英菲尼迪品牌工作室外，还设有设计师工作区、模型制作区、设计策略组、日产工作室、信息画廊以及信息厨房等。自2001年起，日产就开始全面执行增强及扩大其全球设计力量和设施的计划，新设计工作室的落成是该计划的一部分，同时也是日产全球范围设计工作室优化工程的最后一站。该设计中心的三大核心目标就是：开拓创新工作方式——”合作和交流”；营造创意环境；推动数字化进程日产在全球六个地区设有区域设计机构，分别位于：日本的厚木和原宿、美国的圣地亚哥和底特律、英国伦敦和中国台湾的苗栗。案例一设计师工作室专门的品牌工作室设计相关的辅助设施齐全，如大型投影屏幕、可以放置汽车实物供设计师研究的大型工作间等日产汽车全球设计中心——设计办公区

Infiniti英菲尼迪品牌工作室、设计师工作室、日产工作室……先进的硬件支持系统：世界顶级全尺寸新式气体动力学风洞，由六部大型电脑与六部中型电脑联结五百部图形终端机，与六百四十部文字终端机相呼应；而由美国CaryResearch超级电脑主控制的CAD系统、室内安全检测系统、四轮传动实验设施及引擎性能测试设备也一应俱全。日产汽车全球设计中心——技术服务区

硬件支持系统、模具模型环节配合、信息交流平台……模型制作区：方便设计环节和模具制造环节的联通衔接信息厨房：信息资源中心，汇集各种设计相关的图书、杂志及数据资料等，同时也是设计师的交流平台。展示大厅：室内、室外部分共同构成，主要展示日产汽车的设计理念、设计活动及设计产品，包括内部、外部设计、颜色设计、部件设计和效果设计等，承担对外展示宣传功能。信息画廊：设计相关的专业展示，激发设计师灵感。日产汽车全球设计中心——展示区

展示厅、信息画廊……日本积水建房综合住宅研究展示中心位于日本京都府相乐郡木津町，环境良好，高速公路及铁路直达市区中心由30多个部门组成，是房屋综合研究和销售的综合型基地主要业务有：1.别墅、公寓、住宅的设计和开发和销售2.建筑装修材料的设计和研发3.新型房屋、建材及装修材料展示4.不同装修风格展示5.建材贸易案例二日本积水建房综合住宅研究中心——展示区

纳得工房（1）：房屋设计、工艺、材料展示区采用新的外立面设计和坡顶设计，使房屋更加舒适和保温根据客户不同的要求进行不同风格的装潢设计新型材料、工艺的设计和采用根据不同的地理位置、客观条件和客户要求采用不同的结构设计和配套设施设计新型三角天窗工艺钢梁柱

纳得工房（2）：房屋使用展示中心纳得工房提供了一个直观的展示体验区，参观者可以亲身体验房屋及设施的使用感受，并接受专业知识的讲解日本积水建房综合住宅研究展示中心——实验区太阳能采暖实验墙壁承力实验智能化卫生间无围墙式房屋实验新型钢结构住宅建造实验区研发中心日本积水建房综合住宅研究所——办公贸易区富有特色的Loft工作室首层Reception后的FloorGuide和具有不同造型的休息座椅办公协调中心形状奇异的设计师办公中心日本积水建房综合住宅研究中心是集设计、展示和贸易于一体的综合中心展示区信息研发信息设计、贸易区信息日本积水建房综合住宅研究中心是联系住宅产业整个产业链的最生动直观的住宅产业化综合中心纳得工房是联系消费者与其它部门的纽带消费者信息反馈通过纳得工房传递给其他机构涉及住宅产业上下游所有相关产业最直观的展示生成最直接的需求信息房屋设计、工艺展示外立面设计绿色环保建材设计家装材料设计装修设计建筑结构设计能源配套装置设计房屋装潢工艺展示不同设计风格展示商务洽谈行政办公商务会议能源实验室

消音室结构实验场

人工气象室承重墙反作用力实验室Loft工作间薪型材料设计室展区协调办公中心日本积水建房综合住宅研究展示中心功能分区

实验区设计办公区贸易区展示区（纳得工房）日本积水建房综合住宅研究展示中心功能分区纳得工房（核心展示区）实验区办公贸易区设计区案例总结：围绕工业设计产业链，为设计研发活动以及相关技术服务、展示以及商贸交流提供活动空间是工业设计中心成功的前提与基础工业设计产业链结构图

基于工业设计的产业特点，工业设计中心涉及主要功能：

设计办公技术支持服务平台材料、产品展示商贸交流

根据位置、规模和地理位置，工业设计中心的各种功能的重要性和规模会有所差异设计公司和企业设计部门是设计产业的主体，生产企业和消费者是设计产业的应用和消费者，设计规划调研、设计教育培训、设备、软件供应和设计模型模具、设计测试等环节都属于设计支援体系。大型生产企业一般都拥有自己的前端设计部门。以工业、建筑设计研发为主导，涵盖汽车及工装设计、产品设计、平面设计、装潢设计与环境设计等的中国生产创意服务基地汲取国际案例全新发展理念聚集国内外工业设计及展销中心引领中国实业腾飞引领北京创意产业发展趋势、充分利用本体资源优势特点，借鉴先进案例发展特点，提出项目整体理念

CHINACREATIVECENTER“中国创造”中心后工业时代特色办公环境

先进设计、材料的中央秀场

贸易、信息交流的专业平台形象定位项目本体条件分析项目整体定位初步判断功能定位Part.5Part.3Part.2Part.1Part.4项目经济测算及可行性分析报告主要内容规划设计初步构想下一阶段工作安排Part.6本项目功能构成研究设计办公居住配套综合服务展示体验总部办公功能创意办公功能继上个世纪制造业全球大转移之后，服务外包如今已成为不可逆转的新一轮全球产业革命和产业转移趋势服务外包是指企业将IT系统开发和架构、应用管理、业务流程优化等自身业务需求通过外包由第三方（即服务外包提供商）来完成，以专注企业核心业务，更好实现企业经营目标的经济活动

20世界80年代开始，以信息技术外包(ITO)及业务流程外包(BPO)为主的服务外包产业应运而生，并从20世纪90年代开始快速发展。随着部分发达国家的本国适龄劳动力数量持续下滑、各行业面临的竞争和利润压力与日俱增，服务外包和离岸正成为跨国企业全球布局、应对竞争并提升国际竞争力的重要手段。全球财富1000强中95%的企业已经制定了公司离岸战略。平均每周有5到10家企业在可能的离岸目的地进行实地考察。服务离岸在全球化发展中正起着日益重要的作用2005年，世界ITO市场总额达2045.03亿美元,BPO市场总额则达1204.25亿美元。而联合国预测未来几年全球服务外包市场将以每年30%-40%的速度递增。预计2007年，全球服务外包份额将达到1.2万亿美元。近两年来,爱尔兰、印度、加拿大等外包服务业发达的国家已经不能满足日益扩大的市场需求,向包括中国在内的第二批服务外包基地转移的趋势日益明显,从而在这些国家以及这些国家的城市中引起新的一轮产业竞争大规模的企业流程外包已经成为服务业外包发展新趋势，中国大城市正在成为该方面服务中心，催生国际企业总部服务外包发展阶段一：1990s

主要集中在IT领域编码以及程序小范围的运营固定电话业务以及电话服务服务外包发展阶段二：1990s末企业商务流程外包，不限于IT呼叫中心、会计、金融、运营、应用服务每个分包通常规模在500-1000个职位服务外包发展阶段三：21世纪初大型综合企业流程服务外包，包括呼叫中心、会计服务、人力资源服务以及部分运营研发每个分包通常规模在1000个职位以上在降低成本的前提下最大限度地提高客户满意度——呼叫中心外包应运而生。全球快速发展。统计显示目前美国300万个呼叫中心中有10%为外包，到2009年将达到15%。1998——2004年，中国的呼叫中心市场规模缓慢递增;2004年一2010年预测将呈增幅递增的上升趋势，到2008年将达到17%。呼叫中心外包（客服外包）——将快速发展近年来日本动漫产业不断向中、韩外包，工序90%已依赖海外。中国动漫人才数量众多、素质较高、成本较低，承接日本外包日益增加。北京、上海、成都成为重点区域。动漫外包——正在崛起集中在电子行业、药物行业。知识产权保护标准有待进一步加强。国内：随着大学扩招，人才增加而成本降低，使得研发外包迅猛发展。研发外包——发展迅猛发达国家金融外包规模仅次于制造业外溢，居产业转移规模第二。覆盖银行、保险、证券、投资等各类金融机构，主要发包市场在美、欧、日等国家和地区。对中国意味着高薪职位、优质GDP。上海——国内首家金融外包业务示范基地。金融外包——方兴未艾北京的人才、教育、科技资源优势明显，能够为总部经济的发展提供动力支撑。在国内务大城市之间，北京的人才、科技竞争力指标最高。在每百万人口中，北京的专业技术人员约占10万。北京具有发展总部经济的优势地理位置优势北京具有得天独厚的发展总部经济的优势许多企业如跨国公司的总部、研发机构、大型企业、外省级办事处已落户北京，从而形成有一定规模的总部经济，产生集群效应，吸引更多的总部进驻。北京是全国政治、文化、科技、信息中心和对外交往的中心，国家经济的宏观决策和调控部门等均在北京，同时航空和铁路客货流量位居全国第一，这些优势是所有其他城市无法比拟的。集群效应优势人才、教育、科技资源优势北京总部经济发展情况良好，吸引了国内外众多有实力的公司设立总部近年来，北京的总部经济发展的风生水起，在北京市落户的跨国公司地区总部已经达35家。《财富》杂志世界500强企业中，已经有185家企业来京投资，其中7家在北京设立了地区总部。目前在北京市落户的跨国公司地区总部中，经商务部认定的地区总部有16家，北京市认定的地区总部有29家，其中包括了众多国际知名的大型跨国集团公司：省市100强企业家数500强企业家数北京4691上海1644广东1054山东538江苏440天津224浙江142四川1102005年中国企业100强和500强总部分布（按营业收入）资料来源：《北京市第一次全国经济普查总部经济发展分析》除了跨国公司争相入驻北京以外，内资企业总部也纷纷落户北京。截至2004年底，在京的大型企业集团有266家，金融企业集团（不包括证券公司）41家。按营业收入排名，2005年中国企业500强中（以2004年各企业数据为基础），北京有91家，占18.2%；100强中，北京有48家，占48%；前10名中，更是有9家总部设在北京。2004年，国务院国资委监管下的187家国有企业中，有147家企业总部设在北京，占78.6%。爱立信（中国）有限公司（瑞典）摩托罗拉（中国）投资有限公司（美国）丰田汽车（中国）投资有限公司（日本）卡夫食品（中国）有限公司（日本）IBM（中国）有限公司（美国）诺基亚（中国）投资有限公司（芬兰）……北京总部基地发展逐步走向成熟，聚集效应开始显现企业总部在空间上聚集是总部经济发展的显著特征。西城金融街、朝阳CBD、中关村科技园区海淀园、丰台总部基地、亦庄经济开发区已经成为北京目前发展较快、规模较大、相对成熟的总部聚集区，对于各自所在区域的发展推进作用已经凸显出来。CBD亦庄金融街中关村科技园丰台总部基地各总部基地带来了巨大的经济效益总部基地名称发展状况金融街形成北京金融业投资进驻的热土，基本形成了以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务区占地面积近1平方公里的金融街，2004年企业缴纳的各项地方税款高达9.4亿元,占西城区当年全部地税收入的12%CBD入驻了150多家外资银行、保险、证券公司及办事机构外；聚集了800余家外资企业、近500家跨国公司、570家外国驻京代表机构；中外律师、会计师、投资咨询等中介服务机构近200家占地不足朝阳区总面积1%的CBD地区，2004年实现税金总额高达42.7亿元，其中地税20.3亿元，占朝阳区地税收入的14.4%亦庄开发区入驻企业达1051家，实现增加值153亿元，共吸纳从业人员7.9万人外商投资企业有196家，共实现增加值100亿元，占开发区GDP的近2/3丰台总部基地总部基地一期首先入住的80多家企业将实现技工贸收入350亿元，利税17.5亿元中关村科技园入驻企业达13880家，世界500强企业设立了113家分支机构，其中研发机构42家实现增加值751.9亿元，占当年全市GDP的12.4%，占全国53家高新区的1/10中关村软件园内写字楼只租不售，租金水平为3.7元/平米/天，入驻企业多为高新技术行业

基本指标总建筑面积：60万平米；容积率：0.44；绿地率：60%产品形式独栋办公楼为主地理位置北京市海淀区东北旺配套设施软件广场（展览、展示、会议、酒店、餐饮娱乐、康体健身教育培训）；14334平方米康体中心；高速网络；保证永不断电。政策环境高科技企业优惠政策、软件行业优惠政策客户状况甲骨文软件研究开发中心(北京)有限公司、北京汉王科技有限公司、东软软件股份有限公司、中国银联、西门子、INOA亚太研发中心等租金（元/平米/天）3.7元/平米/天入园方式土地出让、楼宇出售、楼宇出租（现只有出租）租售情况已租售95%左右总部基地已建成三期，目前三期整售价格为13000万元/平米，零租租金水平在2.2-2.5元/平米/天基本指标总建筑面积：140万平米；容积率：2.1；绿地率：50%产品形式独栋办公楼规模1200至6000平米的总部楼500余座地理位置西南四环路边，紧邻丰葆路、世界公园配套设施六星级酒店、公寓、大型停车场、健身中心、国际医疗诊所、全科医师、信贷、银行、邮政、超市、餐饮、娱乐等政策环境中关村科技园区优惠政策客户状况中国诚通控股公司、中国质量认证中心、中华通信系统有限公司，中成进出口股份有限公司，国航天时代电子公司，三星公司，中船重工中南装备有限责任公司等价格（元/平米/天）13000万元/平米(三期，整售)2.2-2.5元/平米/天(租)租售情况目前三期在售，将建四期。年均消化面积约１５万平米BDA国际企业大道售价为7000元/平方米，月均销售1.2万平方米入驻企业多为国内高科技及研发类企业

基本指标总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，容积率为0.77产品形式独栋办公楼地理位置亦庄北京经济开发区配套设施配套有3700平米会所（康体、娱乐、就餐）单位面积一期单栋1000-3000平米，二期单体面积4000-12000平方米，标准层面积为500—800平方米客户状况以国内企业为主，高科、研发类企业占了60％，其他的包括服装企业（白领、kappa等，中民燃气、NABARRO售价7000元/平方米项目特色定位于“国际企业内脑型总部基地”。“双生态”，享受中关村科技园政策非中心售价为16500元/平米，客户以外企居多，国内企业也多有国际业务基本指标总占地约39公顷，总建筑规模近45万平方米，30万平米写字楼；容积率为1.15产品形式独栋办公楼地理位置朝阳区定福庄集团区域内配套设施10万平方米会展中心、2.65万平米会所、11000平米酒店及酒店式公寓单位面积单栋面积最小的是2300平方米，最大的是3400平方米。可售面积从400平米至整栋3000平米客户状况外企多，国内企业少，国内企业也多有国际性业务，如中国船东互保协会、杜邦保险，基金金融公司，贸易公司、外国企业代表处等售价16500元/平方米，租金2.8元/月项目特色组团式规划，以“泡”为基本元素，每一组团选用3个矩形办公楼和1个圆形辅助建筑作为基本构成形态项目优越的本体条件加之目前北京总部经济发展的优良态势，决定了本项目具备发展总部基地的良好条件本体条件优势便捷的交通条件距离市中心区较近大型创意产业园，具备产业聚集效应政府的大力引导和支持本项目具备发展总部基地的良好条件和前景总部经济的良好发展态势众多国内外知名公司纷纷在北京设立区域总部，推进了总部经济快速发展北京各总部基地发展良好，为区域发展产生强大推动，行业聚集效应凸显总部设计中心工业、建筑等行业的国内外领先企业驻北京的设计研发中心的聚集地，代表本产业园区的核心竞争力，确立区域在整个北京市的地位无保留建筑，全部新建，现代化花园式办公环境，建筑密度和高度适中规模：占地约30万平米，总建面50万平米左右盈利模式：整栋（定制）出售，09年上市售价约15000元/平米企业研发设计的总部基地研发设计中心代表了工业、建筑等行业领头企业的核心竞争力，全球领先企业都有着遍布世界的研发设计中心，以便针对各国的具体情况设计出更贴近市场需求的产品。

国内知名企业发展的更高舞台，吸收首都优秀人才，促进企业发展，迈向国际市场，扩大影响力

外国企业进入中国市场的门户，针对中国市场的研发设计中心，利用中国的高级设计人才，应对变化中的中国市场SAMSUNG在全球拥有伦敦、东京、旧金山、首尔四个设计中心LG全球共有五大工业设计中心分布米兰、纽约、首尔、上海及东京DELL拥有五个设计中心，分布在美国、新加坡、台湾、印度和上海……通用汽车欧洲设计中心生产型企业的展销中心入驻园区的企业总部将借助这个舞台确立在首都、在全国的影响力基础，为企业进行从不停歇的宣传营销。创新产品、前沿设计理念的秀场国际型展销中心企业形象和企业文化的宣传橱窗海尔中心海尔国际性全方位企业营销平台——扩大企业影响力海尔产业研发总部——推动中国实业发展海尔体验中心——引领中国工业旅游潮流首钢中心首钢集团是以钢铁业为主，兼营采矿、机械、电子、建筑、房地产、服务业、海外贸易等跨行业、跨地区、跨所有制、跨国经营的大型企业集团，集团对非钢产业的发展一直非常重视，从90年代末期开始就提出大力发展高新技术产业、房地产业、服务业，要求非钢产业形成首钢集团新的产业支柱，目前非钢产业的销售收入已超过钢铁产业收入。在向非钢产业延伸的过程中，首钢集团在工业设计、研发创意、咨询服务、工业旅游等文化创意产业领域拥有了良好的基础。首钢集团钢铁产业主体已于2005年开始向河北曹妃甸搬迁，但首钢集团总部仍保留在北京。除了钢铁产业，首钢开始加强对机电电子业、建筑房地产业、资源业以及现代服务业四大非钢产业的投入。首钢非钢产业的设计中心首钢集团的实习培训中心首钢工业文化博览馆功能定位研究设计办公居住配套综合服务展示体验总部办公功能创意办公功能案例研究表明企业总部研发设计中心周边通常聚集了大量中小型相关配套服务企业，本项目总部设计办公的发展会带来相关办公需求曼彻斯特商务花园爱尔兰parkwest商务花园新加坡裕廊国际商务花园以总部办公为核心商务花园配套特点：在周边配套设施不完备的情况下配备规模较大的集中性服务中心，业态以餐饮类为主；设置集中办公物业，满足服务于公司总部的服务类企业办公需要，此类办公面积占总部办公面积50%左右；虽然项目现状周边多为政府机关等国有单位办公场所，但近期将有商务办公项目入市，区域商务氛围有望得到提升项目周边目前缺乏商务办公氛围，多为政府机关等国有单位办公场所。项目周边大多数企业办公需求是在自建或租赁的厂区内解决的。一些小企业在街边的门脸房中办公。万达广场是集购物、娱乐、休闲、运动、文化、酒店、餐饮为一体的大型城市商业综合体，占地近7万平方米，总建筑面积近30万平米，其中写字楼建筑面积约10万平方米。鼎城总用地面积6.54公顷，规划总建筑面积约22万平方米，是集大型商业、特色商铺、高档住宅、精装小公寓、高中档写字楼为一体的大型综合建筑群，其中写字楼建筑面积约4万平方米，开盘时间未定。

石景山区规划的几大商务中心名称京西会展商务区苹果园交通枢纽商务区TSM时代购物花园商务区银河商务区京燕商务区位置石景山古城地区石景山苹果园地区八角地区石景山鲁谷地区八角地区本项目交通便捷，邻近市中心，而且周边多大型优质单位和权威机构，对于不论资源型设计公司还是国际型、市场型设计公司都具有吸引力西南三环－四环区域及西四、五环区域的部分写字楼市场租金多在2.5－3元/平方米·天，售价13000－20000元/平方米，市场实现良好商务办公楼概况产品形式租金/售价水平国润商务大厦乙级写字楼，位于丰台区西四环南路，占地面积11734.4平米，总建筑面积47019平方米，容积率为3.2高档商务公寓和独栋写字楼1.90－2.35元/平米/日顺驰蓝调国际商住公寓，位于丰台区西二环菜户营桥西北角莲花河东岸，占地面积12万平米，总建筑面积22万平方米，容积率为2商住公寓20000元/平方米华睦国际甲级写字楼，位于宣武区马连道11号，总建筑面积74000平方米，容积率为3.5独栋写字楼（AB座）13000元/平方米，2.4元/平米/日泽洋大厦位于石景山区阜石路166号，占地面积14000平米，总建筑面积43000平方米，容积率为3.39独栋写字楼2.5元/天/平方米西山赢府国际商务中心位于海淀区四季青杏石口路99号，占地面积8.21公顷，总建筑面积84853平方米，容积率为0.846幢4层高的独体建筑围合而成19800元/平方米嘉豪国际中心甲级写字楼，位于海淀区车道沟桥西南角，占地面积16820平米，总建筑面积84335平方米，容积率为4独栋写字楼3.8元/平米/日朗琴国际位于宣武区广安门手帕口桥南街甲一号，占地面积19000平米，总建筑面积65000平方米，容积率为6.57独栋写字楼21000元/平方米道乐蒙恩商务街位于海淀区莲花池西路，占地面积13000平米，总建筑面积44700平方米，容积率为2.46商务街13500元/平方米创意设计区汇集中小型工业设计公司、设计师工作室，服务于园区的大公司总部及区域内非本园区的众多工业、建筑设计类机构LOFT形式，建筑设计感强

规模：总占地约15万平米，建筑面积25万平米盈利模式：作为商务办公写字楼分割出售典型案例：上海八号桥由上海一汽厂房15000平方米的旧厂房改造装修，大量采用连廊和LOFT等建筑形式，现代感十足，汇集了建筑设计公司、艺术教学机构等创意企业，已经成为上海新的时尚地标和工业旅游示范点。根据世联经验，大型产业园内中小企业办公规模约为总部办公的50%。功能定位研究设计办公居住配套综合服务展示体验国际上常见的工业设计类展示中心均集会展、体验、消费功能于一身丹麦设计中心于1978年创立，其宗旨在于推进本国工业设计，引进国外新技术新资讯，带动国家整体设计环境进步，刺激其他相关产业的提高。无论是经典主流的还是时尚先锋的，设计师们都可以在此预约展览。中心经常举行各项活动、展览、交流以及演讲，同时出版画册、杂志和工具书，收入来源有展览收取的费用、商店的盈利以及会议中心的租金。这里的展厅分为临时展厅、永久陈列厅和设计试验室，现增加了咖啡厅、商店和会议中心，如今每年参观者可达8－9万，是北欧重要的设计信息来源和引领之地。主要功能构成：展厅、设计实验室、咖啡厅、商店、创意超市、会议中心丹麦设计中心通过专业活动和展览引领北欧工业设计发展位于临海副都心的台场，靠近东京湾。三层大楼，总建面24000平米。展示体验功能为主，兼有销售服务功能，包含展示区、体验区、销售服务区、购物餐饮区、配套服务区等主要功能区。东京台场的丰田汽车馆功能复合，成为东京重要旅游目的地展示区汽车历史展示厅车模、图片收集展示区未来汽车发展展示区名车收藏展示厅主展区：展示Toyota各款轿车、赛车、概念车、摩托车购物餐饮咖啡厅MEGA纪念品店汽车装配商场汽车、摩托车体育运动品商店驾驶体验区RideOneE-ComRide北京市的大型商圈距离本项目都较远，本项目不隶属商业氛围成熟区北京市的大型成熟商圈：王府井，西单，燕莎，崇文门商圈，中关村商圈都距离本项目较远本项目也远不在公主坟商圈辐射范围内燕莎商圈王府井商圈崇文门商圈西单商圈中关村商圈公主坟商圈石景山区打造北京CRD，目前已规划多处大型集中商业区，总建筑面积约200万平方米项目名称位置建筑面积（万平方米）土地用途TSM时代购物花园商务区八角地区40.68商业北京国际雕塑园地下文化娱乐中心雕塑公园11.7文化娱乐银河商务区鲁谷地区57.07商业金融、文化娱乐京燕商务区八角地区23商业京西商务中心老古城地区34.4商业金融苹果园交通枢纽商务区苹果园地区18.95商业金融金鼎商贸区石景山区杨庄22商业石景山区加大建设北京CRD的力度，规划了各具特色的商业区，总建筑面积达到200万平方米。这些项目交通条件优越，大多围绕着地铁站及主要干道建设，建成后规模效益显著。项目周边无大型商业，商业均为住宅小区底商，销售价格在23000-32000元/平方米之间万科紫台售价：23000元/平方米，在售珠江峰景售价：32000元/平方米，在售长安新城售价：26000元/平方米，已售完远洋山水售价：30000元/平方米，在售万科中粮假日风景尚未开盘，春节后开盘，预计售价30000元/平方米华富丽苑天鸿美域远洋山水万科紫台珠江峰景万科中粮假日风景长安新城根据本项目区位和周边商业环境，目的地型商业是本项目商业适宜选择的业态类型业态类别主要特征具体业态本项目适宜性拦截型（邻里商业）距离是消费者选择该类业态消费场所的第一考虑因素。当新商业出现时，如果距离较现有商业更远，那么即使其价格稍低或质量、服务稍好，也不会使消费者改变原有选择日常快速消费品零售及服务，如便利店、花店、药店、干洗店、生鲜副食、普通餐饮、洗印中心、银行、邮局等为满足住区生活需要的必备商业类型替代型（区域商业）距离是消费者选择该类业态消费场所的因素之一，但非第一因素。当具有比较优势的商业出现时，即使其距离较远，消费者也乐于前往休闲娱乐、生活耐用品零售的集中商业、如购物中心、中型超市（3000-6000平米左右）等未来将面临镇中心商业以规模为优势的强劲竞争目的地型（特色商业）距离不是消费者选择该类业态消费场所的考虑因素。当新商业出现时，即使消费者会将一部分消费转向，但不会放弃对原商业选择特色商业和专业市场，如特色餐饮、家居建材、家电、图书城、大型超市（2万平方米以上）、大型娱乐场所等较不受区位限制，结合自有资源和区域资源有发挥空间资料来源：世联模型展示体验

——设计展示馆＋特色商业街产业服务功能与大众科教娱乐功能相结合，成为整个项目对外展示的窗口，体现中国生产创意服务基地的后工业特色和独特的建筑品位设计展示馆：专业会展交流空间和面向大众的展览体验空间。陆续不断的开展各种活动，激发行业活力，推动产业聚集，提升园区的认知度和人气。特色商业街：延伸会展中心的工业旅游功能，发展更多的衍生服务行业，如特色商店、设计工坊、特色摄影、餐饮、精品超市等。规模：展馆总建面2万平米，包含展厅、会议中心，配合开发特色商业街3万平米。盈利模式：展示区租赁给企业或大型工业设计展览活动主办者；商业部分依靠商铺租赁盈利。工业设计类专业展览场所/

“北京创意设计会展中心”“设计实验室”：入孵企业、中小设计企业展示最新作品，接受同行的专业评判

小型展厅：为园区企业提供的专业服务设施，园区企业优先预约租用，小规模的专业展示交流平台大型展厅和会议中心：举办各项活动、展览、交流以及演讲品牌企业的展销橱窗产品推广展示中心通过与终端消费者直接接触，起到产品推广销售作用，也推动市场营销方式的不断创新未入驻园区的企业通过长期租用展厅亦可拥有自己的展示平台后工业特色的消费体验餐饮零售/服务休闲娱乐异国风情的西餐厅为主，可以有各式各样的中式菜餐厅工艺品、饰品、家居用品、特色摄影、精品超市设计工坊、酒吧、咖啡厅、迪士高、健身馆、影院等品味餐饮文化设计品位参与休闲娱乐建筑特色+业态特色，兼顾居住区生活需求参与体验为主、还可以被鉴赏工业旅游目的地工业厂房的外观、工业设计的内涵——一段由外而内全方位的工业旅程，在改造的旧工业建筑中感受工业制造的昨天与今天，亲历建筑艺术洗礼，了解工业发展参观各种工业设计展览，观摩最前沿的工业设计作品，感受工业产品体验中心，观看有关园区历史和中国工业发展的图片展或短片，还可以体验一把由工业遗产改造而来的娱乐设施，真正融科教娱乐于一体展示体验区作为起点和核心，与园区其他部分一起构成北京代表性的特色工业旅游目的地功能定位研究设计办公展示体验居住配套综合服务中关村软件园作为最新规划建设的大型产业园，具备完善的综合服务功能

信息技术服务：设有软件企业评估与认证中心、知识产权登记中心、软件产品质量评测中心、软件工程咨询中心等。其中，软件产品质量评测中心投资1.35亿建设全国最大的“三库四平台”（综合服务管理平台、软件质量管理平台、软件开发试验平台、软件测试平台、软件工具库、开放源码库和软件构件库），为软件企业的产品开发、质量管理等提供服务。

出口服务中心－－为软件企业提供国际商务、会展、会议、贸易等服务；成立软件出口联盟，为软件出口企业提供拓展市场、资源共享等服务

培训中心－－提供人才培训和人力资源服务。

孵化器－－共28600平米，为中小企业提供孵化服务。康体中心位于软件广场西侧，总用地面积7.05公顷,可建设用地面积1.48公顷，总建筑面积14334平方米,绿化率86.7%；主要有球类运动场所和游泳池软件广场工程建筑面积为57630平方米，地上四层，地下两层，建筑高度15.5米，绿化率15.2%，容积率1.95；是园区的公共交流中心，集展览、展示、会议、酒店、餐饮娱乐、康体健身、教育培训于一体北京易豪酒店位于中关村软件园国际软件大厦内，拥有标准间客房及套房共计221间（套）、120个餐位德风雅廊茶餐厅、4个豪华茶艺室以及一个容纳100人左右会务的酒店多功能厅综合服务

——公共管理服务＋商务服务一站式服务信息技术专业支持生产型创意企业孵化器

商务休闲配套酒店综合服务BECDA一站式入园服务和信息技术专业支持是园区企业有效运转的基本保障园区综合服务中心作为联系政府和企业的纽带，重点为企业提供注册代办、政策咨询等全方位、一站式便捷服务，“一站式”便捷服务：负责园区的政策宣传、园区企业入驻后的综合协调服务、搭建中介服务平台；负责为投资者提供咨询服务和包括内、外资企业工商注册等手续的全程代办业务；负责项目评估，协调企业办理规划、土地重用等基建工程相关手续等工作。非盈利性服务内容，开发专门的综合服务大楼，总建面2万平米一站式入园服务根据入驻企业类型和产业特点，提供信息技术专业支持，保障园区产业发展：信息资源中心，包括专业信息和市场信息的共享软硬件支持系统产品测试中心人才培训中心……此项内容投入较大，一般在2000－3000万以上，可申请北京市文化创意产业集聚区基础设施专项资金用于建设。信息技术专业支持《北京市文化创意产业集聚区基础设施专项资金管理办法（试行）》……“第二条专项资金的资金规模5亿元，分三年投入，市发展改革委按照市政府固定资产投资审批程序进行项目审核。”……“第四条专项资金用于支持经本市认定的文化创意产业集聚区内的环境整治、基础设施（主要包括水、电、气、热、通讯、非主干路等设施）、产业服务平台和共性技术平台建设等公共设施工程项目（以下简称“集聚区建设项目”）。”……孵化器创业服务：企业推介、法律咨询，财务顾问，工商登记，税务申报，专利注册……优惠政策：入驻企业可享受市区政府对产业基地制定的相关优惠政策，主要是税收方面作用：扶植中小企业发展，为未来园区产业进一步聚集壮大奠定基础孵化面积：随着园区的不断成熟，分两期建设，共5万平米，出租。酒店及商务活动配套园区的公共交流中心，集会议、酒店、餐饮娱乐、康体健身、教育培训于一体其中酒店规模2万平米，其他约1万平米以保留的旧厂房建筑为核心，打造精品特色酒店及相关配套，配套服务于酒店，同时服务于产业区的商务活动，提供商务休闲和商务洽谈场所，以及商务服务设施盈利模式：酒店自持经营；商务活动配套作为商业出租老建筑特色酒店商务活动配套旧厂房改造的特色酒店案例：

上海壹号码头PIERONEHOTEL由20世纪30年代的斯托维亚啤酒厂改造而成的壹号码头酒店是上海市中心的高级精品酒店，酒店座落于苏州河畔，工作环境舒适，特色精品服务为酒店长期的服务发展方向。酒店MSuites，餐厅Mimosa，顶层酒吧Monsoon，俱乐部Minx，四部分组成了一个时尚的综合体。昔日的厂房，重建成24套客房的精品酒店，全都是非标式的，特点就是彼此之间不尽相同，房间有S型，有园型，有水景，有复式，还有沙滩式，变化多端。顶层酒吧当年的酿酒车间保留室内的大烟炉与大柱子，改造成一座豪华的三层剧院式的西餐厅Mimosa北京酒店业（含度假村）市场总体特征图5.1北京市星级酒店构成北京市星级酒店分布北京市四星级以上酒店分布两头小、中间大的市场结构截至2004年底在北京市旅游局正式注册的625家星级酒店中，五星级酒店34家，占5.44%；一星级酒店40家，占6.4%，其余均为中档酒店。中心高、四周低的市场格局注册的600多家星级酒店中，四星级以上酒店106家。其中朝阳区32家，海淀区与东城区各18家，占全市高档酒店的64%。而各郊县的四星级以上高档酒店数量很少。高档酒店经营状况较好，低档酒店堪忧2005年2月3日，北京市副市长公布了北京饭店业三星级以下亏损面近46%、四星和五星中有37%亏损的情况。2004年北京市五星级酒店的平均入住率约为65%。经营状况普遍优于中低档酒店。北京市五星级酒店89%分布在城八区内，共40家，其中，朝阳区共有18家，占总量的45%；海淀区与东城区各10家，分别占25%；西城区、丰台区共2家，占5%；另外有5家分别位于通州区、昌平区、大兴区与密云县2008年前，北京酒店的发展将从东部CBD及燕莎商圈转向海淀亚北区域，到08年该区域将新建18家四星级以上高档酒店2000年后北京高档酒店市场收益水平稳健增长，经营状况总体上来说较好，住宿率平均在60%-65%以上经过2004年的整体复苏，2005年的北京酒店市场继续强劲增长，平均房价和住宿率分别上升了23%和3%。未来以下四个方面的需求在未来几年内对商务酒店市场将有明显的拉动作用：——北京的对外开放与经济增长使商务旅游保持较高水平的持续增长；——作为国家的行政中心使得公务旅游保持持续增长；——作为国际交流中心、文化中心、信息中心，会议展览市场大规模发展；——私人旅游市场一直稳中有升，奥运会带来更多的国际国内旅游商机。1997年-2005年北京市酒店市场经营业绩高档酒店的平均房价和入住率一直保持较高水平从00年到05年，四五星级的高档酒店的平均房价上涨显著，平均增长率12%入住率普遍在60％以上1997年-2005年北京市高档酒店与较高档酒店经营业绩比较受08年奥运影响阶段性供给量较大，竞争加剧，预计到2013年，酒店市场的住宿率水平预计将稳定在70%左右2005年，北京酒店市场共有600多家星级酒店，客房约10万间，其中四星或五星级酒店超过100家；根据奥组委的要求，到2008年北京举办奥运会时星级饭店应达到800家，客房数应达到13万间。2008年前的北京将拥有两座理兹卡尔顿、两座JW万豪、两座洲际、一座四季，而北京也将成为亚洲第二个同时拥有君悦和柏悦两个品牌的城市，全球排名前十的饭店集团除了只在美国本土发展的希尔顿外，其他九家都已经到了北京。2005年-2013年北京市酒店竞争市场供给和需求发展趋势总结及预测数据来源：浩华管理顾问有限公司奥运会后，北京酒店市场的供给增长速度将放缓，房晚需求的增长速度预计保持稳定，主要因素包括：中国经济的进一步对外开放、基础设施持续改善、以及外国游客到访数量的可望增加功能定位研究设计办公综合服务展示体验居住配套项目周边规划了几个大型住宅区，但目前还处于规划前期阶段，短期内无可见供应项目名称位置建筑面积（万平方米）土地用途苹果园交通枢纽商务区苹果园地区58居住八宝山综合居住区东邻玉泉路189居住古城综合居住区老古城地区102.62居住、商业金融刘娘府综合居住区刘娘府地区70居住八大处综合居住区八大处地区72（经济适用房）居住根据石景山区的住宅规划，在区内将建几个大规模的住宅区及住宅改造区，但目前还处于规划前期阶段，并未有楼盘短期内上市；根据北京市土地储备中心2008年第一批土地供给计划，石景山区内无住宅用地供应。古城居住区八宝山居住区苹果园居住区刘娘府居住区八大处居住区项目周边现有的新建住宅区市场实现状况良好，均价在11000－18000之间，大多为地缘性二次置业及换房客，消化速度多在100套/月以上华富丽苑天鸿美域远洋山水万科紫台珠江峰景万科中粮假日风景长安新城远洋山水均价为13222元/平方米，月销售速度200套，目前售价达到16800元/平方米位置西4、5环之间，石景山区玉泉南路63号占地面积