南环路景观工程投标书(完整版)资料

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南环路景观工程投标书（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）第一节工程概况一、工程名称：南环路景观工程二、工程范围景观、绿化及施工图所含全部内容，施工面积34422㎡三、质量要求：优良四、工期要求：2011年2月10第二节施工组织机构及劳动力安排一、施工组织机构我公司将组织强有力的领导班子，抽调最有经验的工程技术人员和管理人员组成项目经理部，按照“项目法”管理的精髓，严格执行公司行业规范的有关文件，在工程质量、施工进度和成本效益上下功夫，以体现我公司在工程管理上的科学性和先进性，确保本工程质量目标和成本效益目标的实现。本公司如有幸中标，将在接到“中标通知书”后的3天内组成“施工项目经理部”，并积极投入工程前期准备工作包括临时设施、设备调度、材料组织、施工技术等。在签订施工承包合同后项目经理部主要人员立即进驻施工现场；研究设计图纸，编制实施性施工组织设计；落实苗木材料供应；组织现场踏勘，落实临时设施；安排施工队伍进场，落实施工任务等，尽快完成开工前的全部准备工作。二、设备进场计划我公司设备配套先进，日常维修管养工作严格，操作人员经验丰富，中标后可立即投入工程施工。三、材料进场计划在本工程的施工中，植物材料将根据施工计划随栽植随进场，以保证成活率。公司材料部对本工程的主要苗木材料进行抽检，以确定符合《技术规范》标准的产品和货源地，考察供应商供货能力，并与其签订意向性的供货协议和供货计划。四、劳动力安排本工程劳动用工数量较大，除杂工外，主要技术工人全部为本公司员工，可以在一周内完成施工动员、岗前培训工作，集结待命。第三节工期进度安排、工期保证措施及工程养护措施一、工期进度安排本工程预计开工日期为2021年2月10日，竣工日期为2021年5月30日。土方及整理绿化用地：2021年2月10日开始，2021年3月15日结束绿化乔木栽植：2021年3月10日开始，2021年3月31日结束绿化灌木栽植：2021年4月1日开始，2021年4月30日结束绿化花卉栽植：2021年4月20日开始，2021年4月30日结束绿化草坪播种：2021年6月1日开始，2021年6月20日结束养护期：2021年2月10日开始，2021年5月30日结束本标段各分项工程相互依存、相互制约，需安排好施工顺序，保证施工顺利进行。二、工期保证措施本工程苗木组织采购和栽植工作量较大，是控制工期的关键环节。为确保本合同段计划进度目标的实现，根据本工程的特点，特制定如下保证措施：1、接到中标通知书后即开始进行中标进场的前期准备工作，制定并拟定的工程技术人员、施工机械设备全部到位，施工材料签订意向协议，可按照本投标书的承诺进入施工现场。2、成立项目进度计划管理组织，开工之前，根据投标文件分项工程进度计划的要求对各分部分项工程制定详细的施工方案与月、周、日进度计划及控制性工期计划报监理工程师批准，在施工过程中据此进行操作，随时对工期偏离进行纠正。3、根据各分部分项工程的特点及施工工期选择最优施工方案。4、加强现场调度：项目经理部负责项目所需劳力、机械和材料的整体调度；各专业工程队调度员负责本队劳动力、机械、材料的调度，若出现单项工程滞后于进度的情况，则由总调度组织后备力量进行突击增援，以达到原定的工期目标。5、在项目实施过程中，工程技术部每周向项目经理、项目总工程师汇报工程进度情况，编制下周工程进度计划并报总工程师、项目经理，经监理工程师批准后实施。6、由项目经理部组成施工进度检查小组，对各区段工程每月进行一次进度检查，关键工程每周进行不少于二次的检查，结合工程施工质量进行评比，每月公布一次评比结果。7、对于控制工期的工程，集中力量，除按正常工作时间施工外，在获取工程师批准的情况下连续流水作业施工，确保既定工期目标的实现。三、工期养护措施：工程交工验收后，就进入缺陷责任期，即养护期。为确保工程质量，管好、养护好该分项工程，我单位特制订以下养护期养护管理方案：（一）原则1、项目经理对整个工程的养护管理工作负总责。2、养护管理期要做到重点突出，对业主及监理工程师的要求做到及时响应。3、养护管理期要做到组织管理到位，人员到位，责任落实到人，机械设备到位，保持养护工作的持续性。4、养护管理工作要做到科学化、系统化、规范化，确保工程质量和规划效果．（二）具体措施养护管理工作主要放在浇水、除杂草、修剪、病虫害防治几个关键环节上，同时抓住关键季节进行养护。1、浇水：苗木生长盛期、干旱季节及时浇水。乔灌木浇水有种植穴灌水和叶面喷水两种方式。浇水时遵循“不干不浇，浇则浇透”，确保水份浇足浇透。注意雨天的浇水，不能因阴雨天而忽略了绿地浇水，从而影响苗木成活率。另外要做好雨季绿地内的排水工作，尽力做到绿地内的苗木不因积水而死亡。浇水时还要尽量避免在烈日当头的中午进行，防止温差变化太大，影响植物的正常生长。2、除草：在养护期内，项目部安排足够的人力，定期对绿化区进行除杂草工作。除杂草工作采取药物防治和人工防治两种方法，做到养护期绿化范围内无杂草。3、施肥：对于乔木而言。可根据植物的生态特性及其所处的立地实际情况，在秋季施肥1—2次，对于灌木可在落花后施肥以促进其来年花芽分化。施肥可视其实际情况采用叶面喷施和坑施。4、修剪：对于乔灌木而言，修剪主要是去除枯死枝主干上的萌枝。对于小乔木要适度重剪，以促进萌发。修剪时，要待其长到一定高度时进行修剪，保证植物种植效果达到图纸设计要求。5、病虫害防治：病虫害防治做到预防为主，防治结合的原则，做到“治早、治小、治了”，确保该合同段不发生病虫害。6、其它：对于冬季气温较低，须采取有效措施防冻。在做好以上养护管理工作的同时，对已枯死的苗木及时更换；对因风吹或过量雨水而倾斜的树木尽早做好扶正和防风倒工作，对于已成活的树木，应尽量除掉绕在树干上的捆杂物，以免影响观瞻。第四节工程施工方案一、施工准备1、组织准备根据“项目法”管理的精髓，项目经理部在项目经理、项目总工的领导下，设置工程技术部、质检部、合同计量部、计划统计部、材料供应部、设备管理部和行政管理部等生产、管理部门，下辖施工队伍，分别负责每个区段的施工工作。各施工队在项目经理部领导下，各负其责，相互配合，严格管理，保证本工程在质量、进度、效益各方面取得优异成绩。2、技术准备为了达到合同规定的质量和工期的要求，实现投标书中承诺的项目质量和进度目标，项目经理部将组织所有参与本项目施工的管理人员、施工技术人员以及各工程处、各施工队负责人认真学习招标文件的内容。施工管理人员需全面了解图纸内容、合同条款和技术规范；施工技术人员需熟悉图纸内容、技术规范，了解合同条款；各施工单位负责人需熟悉各自承担的工程项目的图纸内容，了解相关工程项目的技术规范和合同条款，确保工程按期完工，达到设计要求和景观效果。技术准备包括施工组织设计、测量放线和苗木产品检验以及技术资料搜集整理工作。（1）在项目经理部总工的组织下，工程技术部、计划统计部、质检部的项目工程师和技术人员对施工图纸和现场情况进行认真地研究，通过图纸会审和现场调查，确定主要工程项目的施工方案、施工工艺，并编制详细的实施性施工组织设计（关键项目和工序应编制独立的施工作业指导书），经项目总工审定后报业主和监理工程师批准。（2）经审定通过的施工组织设计由工程技术部向工程队、工程队向技术员及技术工人逐级进行技术交底。同时各队组织技术工人进行有针对性的岗前技术培训，使每一个参与施工者对自己所从事的工作心中有底。（3）技术交底工作完成后，工程部要立即安排测量人员进行测量放线，并对图纸提供的坐标和高程进行复核。如发现疑问，立即与监理工程师或业主联系解决。（4）苗木产品检验是保证工程质量的关键环节。开工前应对拟用于本工程的苗木产品进行抽检，以选择合格的苗木产品进场使用。（5）技术资料搜集整理工作是技术工作的一个重要环节，它贯穿整个施工过程，任务很繁重。项目经理部必须从一开始就抓技术资料搜集整理工作，配备专职技术人员进行管理，并负责到底。3、苗木准备(1)根据施工形象进度编制材料进场计划，提前做好苗木准备工作，落实苗木来源，确保工程所需数量。(2)严格根据招投标文件及设计图纸的要求，选择长势健旺、无病枝、无病虫害、树干通直、无伤残歪杆侧身，树形正常优美、无假根、假土球的苗木。起苗时间和栽植时间紧密配合，苗木起挖时，带好土球。装车前，进行粗略修剪，减少苗木水分蒸腾，提高移栽成活率，确保苗木质量。(3)苗木进场后严格按招标文件、设计图纸和技术规范的要求验收，杜绝不合格苗木进场。4、管理准备本项目将全面贯彻执行行业规范规定，每一个步骤、每一个环节、每一道工序、每一个分部(分项)工程、每一个工程项目都将体现在工程质量管理上的严肃性和先进性。在人员配备、设备调度、苗木材料准备和储备、资金使用计划、施工进度计划、质量计划等方面，项目经理部将采用跟踪管理。计划统计部将编制《施工进度计划图》，以“天”为时间单位进行从宏观到微观的调控，使实际施工进度符合计划进度的要求。5、现场准备（1）临时设施按照便于施工及日常生活原则，建造临时设施，为正式开工准备好生产、办公、生活等临时用房。（2）其它设施施工现场设置连续顺畅的排水系统，合理组织排水，以满足环保及施工前期――特别是雨季施工的需要。6、安全准备（1）安全教育施工队伍进场前，组织所有参与施工的技术人员、管理人员和技术工人、普通工人进行三级安全教育，学习安全生产法规和公司安全生产管理制度，安全防范知识、制度和有关法规，使每一个参与现场施工、管理的人员都接受安全教育。同时，根据本工程的具体情况，制定和完善公司安全生产制度，并悬挂于醒目位置。（2）交通安全在各交通出入口、临时道路进出口等处设置交通安全警示标志，夜间悬挂红色警示灯，尽量避免在施工作业范围发生交通安全事故。二、施工总体方案施工时采用流水作业法，各分项工程穿插进行，密切配合，才能确保本合同工程工期目标顺利实现。三、施工方案1、土方部分本着合理利用土地，保护自然环境的原则，进行了场地规划，确定合理的取土方案，进行了环境绿化设计。2、测量、定桩测量、定桩的内容包括：原地形的测量、设计放线等。测量工作结束后，要严格复核。测量人员分二组进行工作，定位后，由另一组测量人员复测。确认无误后，填写测量资料，由项目工程师审核后，交监理复核，监理工程师复核后再进行施工。3、绿化种植部分（1）、种植前土壤检查：在种植前，严格检查土方回填，平整情况，确保达到设计或工程师要求的标高，绿化场地的土质情况，确保不含建筑垃圾，达到种植要求。（2）、按图放样：本合同段的苗木以乔灌木自然栽植为主，采用仪器测放法，结合目测法，在绿化场地上确定种植的具体位置，再根据苗木生长的具体形态在栽植时作微调，确保栽植效果。花灌木群植，采用仪器测放法，定出群落的种植位置，再用目测法定出每株的种植位置。（3）、苗木的准备：苗木选择时，除了根据招标文件对规格和树形的要求外，还要选择长势健旺，无病虫害，无机械损伤、树形端正的苗木，苗木起挖时，要注意带好土球。a、苗木的挖掘、运输：苗木移植的顺序。苗木移植时按照先高后低的原则，先乔木，再灌木。同时，根据具体情况及天气变化，灵活调整，做到保证工期工作量，又保证质量成活率。移植开挖前，对工具设备、人力、运力作充分安排准备，使苗木的起挖和栽植保持同步协调，避免已起挖之苗种植滞缓，要求挖运种的整个移植过程不超过24小时。挖掘前3—5天，对植株再次进行修剪，以保证移植过程及生长势恢复阶段的体内水份平衡。修剪时，在前一次基础上，注意树形的保持以及不同树种分别对待。b、移植前苗木的加工养护：苗木在种植施工前，需对其进行切根、转坨、疏枝整形、增施基肥等措施，以保证移植的成活率。同时通过主干保护，根部水分补充，叶面喷雾，剪枝创口消毒打腊，植保等手段来培育增强植株对搬移的适应性和抗旱性，以及加强新发须根吸收功能，使所选的苗材成为栽植以后不仅成活，而且一次成形，长势良好的“半成品”。（4）、挖种植穴、施基肥：在栽苗木前，按照施工技术规范及招标文件要求，以所定的灰点为中心沿四周向下挖树木相适的种植穴，对土壤板结的位置，种植穴须加大加深，以利于排水。种植穴的上、下口径须一致。种植穴挖好后，在穴中填15cm厚的表土，按每株施30～50g复合肥（25%含量），回填土5～10cm。乔灌木土球及挖穴要求如下表：类别胸（地）径（厘米）挖穴规格（厘米）土球大小（厘米）直径深度乔木大树≥151009060-80中树5-15807040-60小树≤5605025-35灌木大株≥56055≥35中株3-5555030-35小株≤3504530（5）、苗木定植：a、乔木的栽植：带土球树木的栽植在树穴中用种植土回填至略高于放土球底面的高度，将土球放置在顶土面上，定向选好主要观赏面，打开土球包装物，取出包装物，(如土越来越少的土质松软，土球底部的包装物可不取出)，然后从坑槽边缘土球四周培土，分层掏实，培土高度到土球深度，在树穴边环状围堰俗称“打水盘”，埂高10—20cm，便于浇水。裸根树木的栽植，按根群情况在树穴内填适应厚度的种植土，将根群舒展在坑槽内，周围均匀培土，并将树干稍向上提动或左右移动，扶正后边培土，边分层夯实，尤其是根与土壤的结合处，土壤充填到位，然后沿树木树穴外缘作围堰。b、灌木栽植：灌木植物栽植前，要将种植区内的土进一步整理，种植均匀整齐。根据地形情况开出沟槽，以利于排水，苗运到后立即栽种，先栽外轮廓，确保外轮廓线圆滑顺畅。栽植完成后，立即浇一次透水，使苗根系与土壤紧密结合。C、攀缘植物种植攀缘植物的种植首先要回填黑钙土，加底肥，是植物生长营养充足。注意施工时的安全防范措施。施肥过程中要拌匀，防止烧苗。在种植槽中挖穴，深度200-300mm，放入经处理的植物种子，覆土，200Mm左右，浇水，水流和缓，以免把种子冲出土。第五节质量保证体系我们参与投标本合同段工程的质量目标是：确保优良工程，争创优质样板工程。本标段各分部分项工程质量一次验收合格率达到100%；优良率90%以上；工程项目技术交底率100%；交付工程回访率90%；顾客满意率98%；工程力争达到合格标准。一、宣传教育措施宣传教育措施包括制订工程质量管理制度、落实工程质量责任制。对现场施工人员加强质量教育，强化质量意识，将责任落实到人。开工前由技术总负责人牵头，按施工图组织技术交底。加强质量监控，每道工序开工前由技术总负责人、质检员、施工队长、现场质管员开碰头会，落实工程质量监督措施。二、施工质量保证措施项目经理是本工程第一责任人，对外向业主负责，对内向公司负责。施工期将根据本工程需要，建立相应的工作制度和工作目标，并指定各子项目的负责人。技术负责人为直接责任人，将领导技术部、质安部、试验室、测量和各施工队制定本工程的详细质量保证体系和质保目标，并督促质检部门执行。质安部门是质量保证的现场监督部门，直接向项目技术负责人负责，通过控制原材料、取样试验和施工工艺过程，达到质量控制目的。质安部有权对危及工程质量的施工方法和操作过程加以否决或停工。对不合格原材料及不利于施工质量的施工工艺方法进行纠正；协助技术负责人制定最后的质量保证计划、工作程序，制定统一的质量记录和表格，审查各主要工程的施工方案及保证质量的技术措施是否符合规范标准。收集资料和质量保证记录。对施工质量加以动态分析评价。施工生产部门将对所属施工的工程质量负责，技术人员、施工队长、施工工人和相应的现场质检人员都应对工程质量负责。技术人员和质检人员认真填写施工记录，整理并总结合理的新工艺、方法、措施，报送质安部，在确认保证工程质量的前提下，经项目经理部讨论（包括是否降低成本，缩短工期，有利于环保和管理等），申请监理工程师批准执行。

第六节冬、雨季施工措施本工程开工初期是秋冬季节，对质量及工期影响都很大。必须做好以下准备：1、与气象部门保持密切联系，随时获取中、长期和短期气象预报，并据此制定和随时调整雨季施工周进度计划，抓住可能利用的一切有利间隙进行施工。2、注意采取有效的劳动保护措施，寒天施工时应防止人员冻伤情况出现。3、在寒天将欲移植乔木先采取保温措施,对地上主干和主枝用草绳缠绕。在起苗时加大土球直径。在起苗过程中精细操作,以保持冻土不碎。打包时采用，双层打包法,保护苗木根系不受冻。运输过程中,将花灌木用塑料布包裹。栽植用土为过筛土。将树坨埋严﹑夯实,不留空隙。浇透水三次,封堰。4、采取设风障、灌透水、地膜包干、涂抹石灰水、带土坨栽植等防寒措施。5、对于雨季施工要做好充分准备，对人员、机械设备、苗木、材料等因素做详细合理安排，避免不必要的损失。6、在雨季施工，树穴内不能有过多积水，同时要注意雨季施工的浇水问题，尤其是种植后2—3次一定要浇透，不能因有雨水而忽略浇水，而影响植物成活率。7、在雨季施工，还要注意因多雨发生病虫害危害。同时要注意雨季排水、排涝工作，避免因绿地过多积水而影响植物正常生长。8、对于雨季种植的植物，还要注意因雨不能种植已运到现场的苗木，采用培土假植的方式，确保苗木在种植中的质量。第七节安全施工保证措施1、建立健全严密的安全生产责任制和安全管理制度，成立以项目经理为首的安全生产领导小组，形成有效完善的安全生产管理体系，落实安全责任，实行责任管理，以保证施工安全，促进工程顺利进行。2、认真贯彻执行国家有关劳动保护和安全生产的各项政策、法规，搞好安全教育和安全宣传工作，对业主方所制定的安全条例规范，必须认真执行，现场设专职保卫人员，非施工人员一律禁止进入施工现场。3、制定安全生产控制计划，提出控制重点，对各重点防护部位涉及的人员落实安全责任，责任分解到具体人员，现场设专职保安人员。4、施工中，操作人员必须严格使用“安全三宝”。主要施工出入口设安全标识。5、施工现场用电线路，用电设备和安装和使用都必须符合《建筑工程施工现场供用电技术规范GB50193-93》以及业主方的规定，不得任意接线接电，所有机械设备必须有重复接零和接地装置，并配备漏电开关。6、施工机械进场须搭棚。做到上有盖、下有垫。机械用水、排水排污必须通畅，所有安全装置安全有效，配电箱门配锁。机械旁必须有安全操作牌，电气设备搭设符合安全操作规程，杜绝安全事故发生。7、施工现场必须设立明显的安全生产标语、标牌。危险区、主要通道口都必须有警示牌，现场生产指挥得和质安员必须作好安全交底，设安全巡视员，配合安全检查人员定期进行安全检查，发现隐患，立即整改。第八节文明施工保证措施和环境保护措施按照施工现场的具体情况进行合理布局、井然有序的安排生产和现场管理，减少二次材料转运，保证场地清洁和规范。确保施工现场道路畅通，根据现场情况施工期间隔出临时通道，并在完工后将有关工具移离现场。现场井然有序，库房、办公室、值班室等按工地实际情况合理搭设。室内外整洁、卫生，有良好的工作及生活环境。即时清理施工过程中堆积起来的垃圾，并移离现场。5、施工材料应按规范、型号、批次分别堆码整齐，并有标识。6、施工道路畅通，设排水系统，路面无积水，施工现场平整、整洁。7、每道工序做到“落手清”，建筑垃圾及时清运，施工废水一经沉淀即行排除。材料工具及时回收，做到工完、料净、场清。8、现场管理人员应佩戴明显的岗位标识牌。危险施工区域应派人值班，并悬挂警示牌、警示灯。9、运输各类材料、土方等应按规定设有遮盖和防护措施，以防将泥、砂等随车带出场外。严格遵守职业道德和安全纪律，妥善处理施工现场的公共关系，听取有关单位和群众的意见，控制施工噪音，尽量做到施工不扰民。10、进现场必须带好安全帽，上高空必须系好安全带，穿好防滑鞋。11、着装整齐，进现场的班组工人必须穿着工作服。12、项目部的各项管理制度一律上墙公示。严格按照文明施工规范施工。工程竣工后，移走一切临时施工机械、剩余物料并清理垃圾清洁环附表一：拟配备本标段的试验和检测仪器设备表序号仪器设备名称型号规格数量国别产地制造年份已使用台时数用途备注附表二：劳动力计划表单位：人工种按工程施工阶段投入劳动力情况杂工55555种植工101010普工8070701070附表三：临时用地表用途面积（平方米）位置需用时间办公室80施工现场工程开工至工程结束停车场80施工现场工程开工至工程结束宿舍60施工现场工程开工至工程结束餐厅40施工现场工程开工至工程结束附表一：计划开、竣工日期和施工进度横道图序号项目名称2021年2月152月283月153月314月154月305月155月316月156月301土方及整理绿化用地2011年2月10日开始，2011年3月15日结束2绿化乔木栽植2011年3月10日开始，2011年3月31日结束3绿化灌木栽植2011年4月1日开始，2011年4月30日结束4绿化花卉栽植2011年4月20日开始，2011年4月30日结束5绿化草坪播种2011年6月1日开始，2011年6月20日结束6养护期2011年2月10日开始，2013年5月30日结束附表二：施工总平面图施工现场施工现场bbbBBBBBB宿舍仓库宿舍仓库办公室餐厅停车场附表三：拟投入本标段的主要施工设备表序号设备名称型号规格数量国别产地制造年份额定功率（KW）生产能力备注1水车3济南2021.7栽植2汽车3济南2021.3土方、栽植3耙子10长春2021.3土方、种植4铁锹20长春2021.3土方、种植5割灌机6济南2021.7种植目录第一节工程概况——————————————————————————————1第二节施工组织机构及劳动力安排——————————————————————1第三节工期进度安排、工期保证措施—————————————————————2第四节工程施工方案———————————————————————————4第五节质量保证体系———————————————————————————8第六节冬、雨季施工措施—————————————————————————10第七节安全施工保证措施—————————————————————————10第八节文明施工保证措施和环境保护措施——————————————————11附表一：拟配备本标段的试验和检测仪器设备表————————————————12附表二：劳动力计划表———————————————————————————13附表三：临时用地表————————————————————————————14目录TOC\o"1-3"\h\z第一章编制依据

第九节管理人员的培训与考核绿化保洁部安全技术部副总经理财务部客户品质服务部综合部副总经理一、海德国际社区物业管理人员的选拔与培训培训，作为本公司内部管理运作重要内容之一，通过长期的不断探索和实践，已形成一套规范化的运作体系，并成为公司不断发展壮大的内在优势。通过培训，公司储备了一批知识结构全面、经营管理能力强的职业经理层人员；专业经验丰富，操作能力强的中层管理人员；工作技能扎实、具备敬业精神的基层作业人员，公司已逐渐发展成为一个学习型的组织。这些人力资源的优势必将为圆满完成海德国际社区合同期内委托管理目标提供重要保证，推动我公司专业化、规范化发展的进程。（一）、培训目标：为了将海德国际社区建设成为国际化大都市中现代文明居住社区的典范，必须培养一支高素质的物业管理专业人才队伍，确保这一管理目标的实现。（二）、培训计划：第一阶段：办公楼接管前的人员培训为使该项目全体人员在接管办公楼后能迅速适应环境，进入工作状态，开展各项工作，接管前公司将集中组织强化培训，具体计划如下：办公楼接管前员工强化培训计划序号培训内容培训对象授课人1办公楼管理目标及模式全体员工内部师资2办公楼管理规章制度全体员工内部师资3保密常识及规章制度全体员工内部师资4办公楼设施设备验收移交程序管理及维修人员内部师资5办公楼安全管理标准及程序保安人员内部师资6办公楼清洁卫生标准及程序保洁员内部师资7办公楼管理办法全体员工内部师资8办公楼维修服务标准及作业程序维修人员内部师资9办公楼概况、工作技巧及服务语言规范全体员工内部师资10办公楼消防职责及灭火作战程序全体员工内部师资11办公楼公用设施设备维护标准及作业程序维修人员内部师资12沟通技巧及服务意识全体员工内部师资13各岗位工作内容及考核标准全体员工内部师资第二阶段：接管后人员培训正式接管后，一系列管理服务问题将会陆续出现，为了确保管理人员严格按程序操作，掌握好管理的原则性和灵活性，确保服务水准，必须进行更深一层的培训，具体内容包括：怎样有效处理办公楼内各部门的反馈信息；如何切实提高服务水准；如何处理突发事件；怎样当好班组长；如何有效调动员工工作积极性；其它需要培训内容可从以下三个方面来进行考察：１、回首过去：从人员素质、精神面貌、工作规程、程序、工作效率、完成工作的指标、器具损耗等方面进行分析、比较，从而决定是否需要进行再次培训。２、注意现在：从员工的工作状况、工作效率、服务态度、反馈信息、基层管理人员执行管理的情况、人际关系的变化来发现培训是否必要。３、展望未来：随着社会的不断进步和科学的不断发展，随着人们生活水准的不断提高，必然要采用一些新的服务方式、方法，使办公楼的管理、服务水准达到一个新的高度。因此必须要有远见，提前抓好这方面的培训工作。（三）、培训方式：１、自行办班培训：举办物业管理有关专业培训班，提高员工专业知识水平。２、外送培训：主要是选派骨干人员参加行业主管部门组织的各项专业技能培训，采取全脱产形式。３、参观学习：根据公司业务发展和管理工作的需要，定期组织中层管理人员、基层业务骨干到国内知名物业管理小区、写字楼、办公楼参观学习，开拓视野。４、专题研讨会：组织管理人员就日常管理工作中发生的典型案例举行专题研讨，总结探讨适合的管理途径。５、岗位轮训：主要是通过不同岗位管理人员的双向交流，培养一专多能的人才，提高综合管理水平。６、鼓励自学：鼓励员工利用业余时间学习与岗位相关的各类专业技术知识，倡导比、学、赶、帮、超的良好学习风气，不断提高员工自身专业技术和综合素质。公司所属员工凡通过自学或利用业余时间参加培训取得结业证、上岗证或毕业证且工作成绩优秀的，公司将予以报销部分费用。（四）、培训类型：１、新进员工培训：由综合管理部人事培训主管每月至少组织一次，主要内容有：Ａ、公司发展概况、经营理念、质量标准、组织构架及主要管理人员介绍。Ｂ、社区管理目标、办公楼管理目标、管理规章制度、员工工作职责及财、物等管理要求。Ｃ、服务意识、质量意识、保密常识、职业道德规范。Ｄ、物业管理基础知识、岗位基本技能。Ｅ、安全消防知识。２、基层作业人员培训：主要由主管人员利用会议、面谈等机会向下属人员施行，或参加综合管理部及公司组织的各类专题培训，主要内容有：Ａ、改善人际关系的培训，包括员工与员工之间、员工与游客之间、员工与服务对象之间、员工与客户之间、员工与管理或参加分公司内部各部门之间的关系，使员工态度倾向于管理目标的达成。Ｂ、新知识、新观念与新技术的培训，以不断提高员工管理服务水准。Ｃ、晋级前的培训，通过培训增强拟晋升员工的信心和适应力。３、管理人员的培训：主要由项目部经理负责或参加公司组织的各专题培训或选派外单位培训，选修大专院校有关课程等。主要内容有：Ａ、从基层工作做起，现场积累经验，培养团队意识。Ｂ、物业管理运作程序的熟悉及充分了解。Ｃ、定期提交工作报告或改善管理工作建议。Ｄ、以考代训，健全物业管理知识题库，定期不定期进行工作考核。Ｅ、岗位轮训，对一些能力较高、有发展潜力的人，适当调动工作，使其能在最短时间内学习多种工作经验和技能。（五）、培训周期：培训是一个长期的、不间断的、循环往复的工作。如图所示：对是否需要培训做出评估实施培训计划确定培训之需要进行培训准备策划培训计划（六）、培训后的跟查及评核工作：１、员工经过培训后，组织培训的人员要进行跟查，即在员工的实际工作中进行检查，该员工是否按培训要求和标准进行工作，对不按要求做的员工进行督导和指正。２、培训结束后需进行现场考核及评核工作，现场考核分为实操和书面考核两种形式；评核工作是在员工工作一段时期后，由培训组织者检查员工受训前与受训后的工作状况，并做好记录，以便员工直接上司、项目部经理或公司领导及时了解和掌握员工工作或思想情况，并作为评核培训成绩的依据。二、安管员、保洁员、维修工的服务规范及考核标准安管员的服务规范及考核标准（一）、安管员必须服从指挥、忠于职守，自觉遵守治安管理条例及公司各项规章制度，敢于向一切违法犯罪行为和不良现象作斗争。（二）、安管员上岗时必须按规定着装佩带岗位必备用具，保持良好军容风纪，热情礼貌的服务，来访人员均要以礼相待、任何情况下均不得与他人吵嘴，发生纠纷时到管理处处理；维护本办公区域内安全和道路畅通有序。（三）、安管员要做好防火、防盗的预防工作，发现隐患处及时处理。本物业管区内发生治安、消防、交通等方面的突发事件时，及时采取抢救、补救措施，制止事态的进一步恶化，并及时通知有关部门协助查处。（四）、安管员对工作区域执行巡逻任务时，要注意保持良好行姿。（五）、安管员要熟悉办公楼及各部门（包括人员）的基本情况。（六）、安管员要积极参加各种常规的训练，加强政治和业务学习，提高管理水平，增强防卫能力。（七）、安管员要积极参加早操、晨报。（八）、必须了解公司的各项规章制度，严格遵守“首问负责制”，即当有报修、投诉及咨询其它事宜时，无论是否与本职专业相关也必须负责协调处理，直至满意。奖罚标准：①月考核评分90分以上（包括90分）正常发放工资；②月考核评分80分以上（包括80分）扣发当月工资50元；③月考核评分80分以下（不包括80分）扣发当月工资100元；④每位安管员连续三个月为100分要以资鼓励，连续三个月为90分以下根据情况给予辞退调岗处分。检查人员：品质管理部负责日常考核，巡查访问，管理处负责日常检查，达到标准不扣分。检查标准：按考核标准逐项检查，达到标准不扣分。检查过程：由本人（机动巡逻的除外）在场的情况下进行检查、记录、打分，被检查人签字。检查时间：随时抽查，不定期。安管员工作岗位考核标准序号评分项目分数考核内容扣分一仪容仪表文明用语81、上岗不着制服、戴制式帽、仪容仪表较差。22、上岗不佩带工作证、不携带值勤器材、不使用文明用语23、走路无精打采，手插兜，举止不文明。24、在工作期间吸烟、吃零食。2二工作要求321、对管区的基本情况不了解。52、不知道防盗、消防的基本常识。23、不熟知发电机房、配电机、水泵房、消防中心等设备位置。34、对管区内乱贴乱画不能及时发现和处理。35、不熟知报警监控、对讲、电梯等设施、设备的操作程序。26、不能及时发现事故隐患。37、对于有效证件登记时间超过1分钟。28、不按时交接班。39、岗本上不认真填写报修时间，及其它交接班事项。210、对外来人员未作盘查记录。211、不遵守“首问负责制”。5三服务态度281、对待来访人员不主动热情问好。52、对于服务，不主动、热情、耐心、周到。63、同他人在工作区域内争吵、打斗。104、接到报警后超过三分钟到达现场。25、不准确处理各种违章现象。26、工作期间听收（录）音机、看电视、看书、看报。（晚零点后除外）3四其它综合表现321、不服从领导工作安排，未严守机关工作机密。52、不与其他部门配合做好工作。33、不参加集体组织的义务活动。34、不积极参加早操、晨报。35、不参加单位组织的专业培训。36、本人岗位职责不明确。37、使用公共娱乐设施进行娱乐。68、迟到、早退、离岗、旷工。6保洁员的服务规范及考核标准一、保洁员要认真遵守公司的各项规章和管理制度，积极参加公司组织的各项活动、爱岗敬业、勇于奉献、勤奋工作。二、保洁员要做到按时上下班，不迟到、不早退，工作时着统一工作装，佩带胸卡，服装干净，仪表大方，工作时不做与工作无关的事情。三、保洁员严格按工作区域卫生保洁标准的要求做好工作区域的卫生保洁工作。四、保洁员在工作时禁止打闹、大声喧哗，在工作区域遇到领导及办公人员时要主动问好，要严格执行公司的礼仪规范。五、保洁员在工作中禁止乘用电梯（特殊情况例外）；打扫及清运垃圾时，须走防火楼梯。六、保洁员必须将垃圾按规定时间运送到指定地点，不得随意倾倒。七、员工之间要相互团结、相互尊敬，如有意见可逐级反映，坚决杜绝打仗、斗殴事件的发生。八、保洁员要关心爱护公共设施设备，如发现工作区域内的公共设施设备有损坏丢失，及时汇报有关部门。九、注意工作区域内形迹可疑人员，如发现应主动询问跟踪并及时上报有关部门。奖罚标准：①月考评分90分以上（包括90分）正常发放工资②月考评分80分以上（包括80分）扣发当月工资50元③月考评分80分以下（不包括80分）扣发当月工资100元④保洁员连续三个月为100分以资鼓励，连续三个月为90分以下根据情况给予辞退调岗处分。检查人员：品质管理部负责日常考核，巡查访问，管理处负责日常检查，综合评分。检查标准：按考核标准逐项检查，达到标准不扣分。检查过程：有本人在场的情况下进行检查、记录、打分，被检查人签字；如本人不在场,事后需核实签字。检查时间：随时抽查，不定期。保洁员工作岗位考核标准序号评分项目分数考核内容扣分一仪容仪表文明用语61、衣衫不整、上班不穿工作服。12、上岗不佩戴工作证，不使用文明用语。13、走路、干活无精打采，举止不文明。12、厅内沙发、茶几、桌上物品、花盆、景物、卫生箱如不摆放整齐、干净，没有每日擦抹，定期保养，有灰尘，污渍，杂物等。13、门前台阶、地毯、脚垫、扶手每日清扫，如有灰尘、污渍、烟头、痰迹、杂物等。14、院内的护拦、门柱每日擦抹，不露底色，有灰尘。1二工作要求80工作部位：门窗玻璃框架对上层门窗及框架必须每月擦一次，对下层门窗玻璃及框架必须随时擦抹，随时跟踪，如不明亮、有印迹。2工作部位：墙面及设施1、墙面、天棚必须每月擦扫，墙上如不清洁、有灰尘、蜘蛛网、污渍。2、墙上设施（如电源开关、灯饰、指示牌）必须每日擦抹，如有灰尘、污渍。12工作部位：消防设施1、灭火器、消防栓必须每日查看、擦抹、摆放整齐干净，如有丢失，不清洁、有灰尘。2、不懂得消防设施的使用和有关消防知识。21工作部位：垃圾及垃圾桶1、垃圾日产日清，清运到指定地点，如不按规定工作。2、垃圾桶每日擦洗倾倒一次，桶内垃圾不得超过总容量2/3如不清洁。3、垃圾桶摆放不整齐、有积水、异味和污渍，垃圾桶周围不用塑料布遮挡，污染环境。222工作部位：洗手间1、天棚、墙面必须每月打扫一次,如有灰尘、蜘蛛网。2地面要随时擦拖，如有烟头、纸屑、积水、污渍。3台面、镜面随时擦抹，如有水迹、污渍、不光亮。4卫生洁具必须随时刷洗，如有锈迹、异味。5洁厕用品没有每季更换一次。6卫生间物品摆设混乱。222212（七）工作部位：电梯前室、两侧走廊1、每日（早、晚）各擦拖两次，随时跟踪，如有积水、灰尘、杂物。2、指示牌、通风口、理石墙面必须每周擦拭一次，如不光洁、有灰尘、污渍。21（八）工作部位：消防通道1、每周必须打扫一次，擦拖地面和墙角，如不按规定工作。2、指示牌、栏杆、扶手、通风口经常擦抹，如有灰尘、印迹，不清洁光亮。22（九）工作部位：电梯间1、电梯间内四壁、门和呼梯盒必须每日擦抹、随时跟踪，如有印迹、烟头、纸屑。2、地面要早、晚各打扫一次，随时跟踪，如有灰尘、杂物等。3、门槽内要每月吸尘、如不按规定工作。4表面必须每月上光亮剂，如不按规定工作。2222（十）门前三包工作部位：1、地面台阶随时清扫保洁，如有烟、痰迹、纸屑。101、工作中与访客争用电梯。52、上班期间内如发现有饮酒、吃食物。103、工作中与工作人员及办事人员争抢先行、不懂避让。54、在工作区域内争吵打斗。10三其它综合表现141、不服从领导工作安排，未严守机关工作机密。52、不与其他部门配合做好工作。23、本人岗位职责不明确。24、迟到、早退、脱岗、旷工。5维修工的服务规范及考核标准一、维修工必须服从领导安排，对待本职工作认真负责。二、维修工应努力提高自己的专业技能，在熟练掌握的基础上，学习水、电、土建等基本知识和操作规范，争取做到一人多能，适应办公楼维修工作的需要。三、维修工要经常巡视，保证上下水、排污管道畅通，供水、供电系统的正常工作，如发现有损坏、隐患或其它不正常情况，应及时处理并通知有关部门。四、维修工要严格按安全操作规程检修作业，防止发生安全事故。五、维修工到办公室内维修时，要做到文明礼貌、主动热情，直至客户满意为止。六、严格遵守“首问负责制”，即当客户报修、投诉及咨询其它事宜时，无论是否与本职专业相关也必须负责协调处理，直至客户满意。七、维修工必须严格遵守公司的各项规章制度、维修工作职责和各项考评标准。奖罚标准：①月考评分90分以上（包括90分）正常发放工资②月考评分80分以上（包括80分）扣发当月工资50元③月考评分80分以下（不包括80分）扣发当月工资100元④维修工连续三个月为100分以资鼓励，连续三个月为90分以下根据情况给予辞退调岗处分。检查人员：品质管理部负责日常考核，巡查访问，管理处负责日常检查，综合评分。检查标准：按考核标准逐项检查，达到标准不扣分。检查时间：随时抽查，不定期。维修工工作岗位考核标准序号评分项目分数考评内容扣分一仪容仪表文明用语121、衣衫不整、上班不穿工作服。22、上班不佩戴工作证，不使用文明用语23、走路无精打采、手插兜、头发蓬乱。2二责任区内房屋及公共配套设施的养护与维修管理461、人行道破损修复不及时。32、车行道路面破损修复不及时。33、雨水井、污水井无盖，不及时修复。34、未按期清理化粪池、检查排水系统的。35、楼梯间灯不亮或灯罩破损，维修不及时。56、室外路灯不亮或灯罩破损，维修不及时。27、不了解本管区内的房屋结构特点，安全要求。28、不熟知本管区内的公用配套设施种类以及使用要求。39、不熟知本专业知识。310、不熟知本管区内的地下管线、走向、标高。3三房屋室内维修管理201、维修时服务态度差，不主动问好。102、不公平合理报价，索要小费或接受任何馈赠。103、维修完毕后，未做到工完料净场清。54、维修合格率达不到100%。35、维修及时率达不到98%以上。36、维修后质量不达标。5四其它综合表现221、不服从领导的工作安排，未严守机关工作机密。102、不与其他部门配合做好工作。23、不认真值班。24、不参加集体组织的义务活动。25、不参加单位组织的专业培训。26、本人岗位职责不明确。27、迟到、早退、脱岗、旷工。10

第九节海德国际社区物质装备计划一、相应管理设施的配备：如果我公司中标，我们将在开发商提供的设施设备的基础上配齐各种相应的管理设施设备