年北京某商业区地块项目建议书代可行性报告

****************项目建议书代可可行性研究报报告北京********工程咨咨询有限公司司二〇〇六年八月月四日目录TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc143256117"第一章项目基本本情况1HYPERLINK\l"_Toc143256118"1.1项目概况况1HYPERLINK\l"_Toc143256119"1.2项目单位位简介2HYPERLINK\l"_Toc143256120"1.3项目技术术经济指标33HYPERLINK\l"_Toc143256121"1.4报告编制制依据3HYPERLINK\l"_Toc143256122"第二章项目建设设的背景和必必要性4HYPERLINK\l"_Toc143256123"2.1项目建设设的背景4HYPERLINK\l"_Toc143256124"2.2项目建设设的必要性55HYPERLINK\l"_Toc143256125"第三章投资环境境分析8HYPERLINK\l"_Toc143256126"3．1总体宏观观经济分析88HYPERLINK\l"_Toc143256127"3．2国家政策策及土地市场场分析10HYPERLINK\l"_Toc143256128"3．3房地产市市场分析144HYPERLINK\l"_Toc143256129"3．4商业地产产市场分析116HYPERLINK\l"_Toc143256130"3．5写字楼市市场分析199HYPERLINK\l"_Toc143256131"3．6酒店类物物业地产市场场分析21HYPERLINK\l"_Toc143256132"第四章区域市场场分析24HYPERLINK\l"_Toc143256133"4．1中关村地地区商业地产产市场分析224HYPERLINK\l"_Toc143256134"4．2中关村地地区写字楼地地产市场分析析25HYPERLINK\l"_Toc143256135"4．3中关村地地区酒店类物物业地产市场场分析29HYPERLINK\l"_Toc143256136"第五章项目市场场定位31HYPERLINK\l"_Toc143256137"5．1中关村地地区市场总体体分析31HYPERLINK\l"_Toc143256138"5．2项目业态态组合31HYPERLINK\l"_Toc143256139"5．3项目客户户群分析322HYPERLINK\l"_Toc143256140"第六章项目选址址及建设条件件分析34HYPERLINK\l"_Toc143256141"6．1项目用地地范围及自然然状况34HYPERLINK\l"_Toc143256142"6．2市政配套套条件35HYPERLINK\l"_Toc143256143"6．3社会人文文环境35HYPERLINK\l"_Toc143256144"第七章项目建设设方案36HYPERLINK\l"_Toc143256145"7．1项目总体体规划36HYPERLINK\l"_Toc143256146"7．2建设规模模及概况377HYPERLINK\l"_Toc143256147"7．3项目建设设风格37HYPERLINK\l"_Toc143256148"7．4项目外部部配套建设方方案39HYPERLINK\l"_Toc143256149"第八章项目节能能、节水、环环保、消防441HYPERLINK\l"_Toc143256150"8．1节能411HYPERLINK\l"_Toc143256151"8．2节水433HYPERLINK\l"_Toc143256152"8．3环保分析析44HYPERLINK\l"_Toc143256153"8．4消防安全全44HYPERLINK\l"_Toc143256154"第九章项目劳动动、安全、卫卫生、消防及及对环境影响响46HYPERLINK\l"_Toc143256155"9．1编织依据据46HYPERLINK\l"_Toc143256156"9．2安全与劳劳动保护466HYPERLINK\l"_Toc143256157"9．3卫生防护护47HYPERLINK\l"_Toc143256158"9．4安全保卫卫及消防设施施47HYPERLINK\l"_Toc143256159"9．5项目建设设对环境的影影响及处理448HYPERLINK\l"_Toc143256160"第十章建设进度度安排与工程程管理49HYPERLINK\l"_Toc143256161"10．1项目进进展情况499HYPERLINK\l"_Toc143256162"10．2项目进进度安排499HYPERLINK\l"_Toc143256163"10．3工程建建设管理522HYPERLINK\l"_Toc143256164"第十一章项目招招标组织533HYPERLINK\l"_Toc143256165"11．1项目招招标目的533HYPERLINK\l"_Toc143256166"11．2招标原原则及招投标标方案53HYPERLINK\l"_Toc143256167"第十二章投资估估算与资金筹筹措55HYPERLINK\l"_Toc143256168"12．1投资估估算说明555HYPERLINK\l"_Toc143256169"12．2投资估估算56HYPERLINK\l"_Toc143256170"12．3资金来来源与运用分分析59HYPERLINK\l"_Toc143256171"第十三章项目财财务评价611HYPERLINK\l"_Toc143256172"13．1销售收收入估算611HYPERLINK\l"_Toc143256173"13．2成本分分析61HYPERLINK\l"_Toc143256174"13．3利润分分析62HYPERLINK\l"_Toc143256175"13．4财务指指标分析622HYPERLINK\l"_Toc143256176"13．5现金流流量分析633HYPERLINK\l"_Toc143256177"13．8结论664HYPERLINK\l"_Toc143256178"第十四章项目社社会评价655HYPERLINK\l"_Toc143256179"14．1对就业业效益的影响响65HYPERLINK\l"_Toc143256180"14．2对环境境效益的影响响65HYPERLINK\l"_Toc143256181"14．3对政府府财政的影响响65HYPERLINK\l"_Toc143256182"14．4对区域域发展的影响响65HYPERLINK\l"_Toc143256183"第十五章风险因因素分析666HYPERLINK\l"_Toc143256184"15．1工期风风险及防范666HYPERLINK\l"_Toc143256185"15．2工程质质量风险及防防范66HYPERLINK\l"_Toc143256186"15．3环境风风险及预防666HYPERLINK\l"_Toc143256187"15．4利润临临界点(盈亏平衡)分析表67HYPERLINK\l"_Toc143256188"15．5敏感性性分析68HYPERLINK\l"_Toc143256189"第十六章结论772HYPERLINK\l"_Toc143256190"基本报表1*******************全全投资现金流流量表73HYPERLINK\l"_Toc143256191"基本报表2*******************资资本金现金流流量表75HYPERLINK\l"_Toc143256192"基本报表3*******************损损益表77HYPERLINK\l"_Toc143256193"基本报表4*******************资资产负债表778HYPERLINK\l"_Toc143256194"辅助报表1*******************投资资总计划表779HYPERLINK\l"_Toc143256195"辅助报表2*******************销售售收入与经营营税金及附加加表80HYPERLINK\l"_Toc143256196"辅助报表3*******************资金金筹措计划表表81HYPERLINK\l"_Toc143256197"辅助报表4*******************借（贷贷）款明细表表82HYPERLINK\l"_Toc143256198"辅助报表5*******************还款款付息表833HYPERLINK\l"_Toc143256200"附件84第一章项目目基本情况1.1项目概况况（一）项目名称称******************（二）项目建设设地点项目地块位于北北京市海淀区区中关村*****区规划划公建区（IV区）用地东东南部，基地地近似成三角角形，基地面面积约2.67公顷。具体体四至范围是是：南侧为海海淀镇*街（**路），西西侧为**（**）号路，西西北侧为****（4）号路，东东北侧为海淀淀***街（规规划步行商业业街）。（三）项目建设设内容******************建建设项目规划划工程总建筑筑面积约1940666m2。其中地上上建筑面积1192668m2，地下建筑筑面积747988m2。地下四层层，地上二十十四层。地下下功能为停车车库及机电设设备用房，共共设有900个机动车停停车位，其中中地下892个，地上8个；自行车车停车位1369个；地上部部分由五星级级酒店、写字字楼及商业三三栋建筑组成成，酒店24层，高90.000m；写字楼19层，高81.855m；商业6层，高32.500m。（四）项目组织织运营过程******************建建设项目是由由北京****园置业股份份有限公司具具体承担其开开发建设工作作。其是由北北京***园置业业股份有限公公司通过公开开招标方式取取得的土地。截截止目前，项项目已取得中中标通知书并并已签订北京京市国有土地地使用权出让让合同（京地地出合字（2001）第237号）、市规规划委设计方方案复函（2006规复函字0279号）。北京****园园置业股份有有限公司主要要从事房地产产开发、基础础设施建设，其其核心业务为为房地产开发发、基础设施施建设、投资资管理等。（五）项目投资资收益经计算，本项目目预计开发建建设总成本费费用约1445991.05万元，此时时，利润总额额为30574万元，所得得税为117333.87万元，税后后利润为188400.44万元。根据房地产开发发项目平均收收益率水平及及银行长期贷贷款利率，年年基准收益率率确定为10%。现金流入入为销售收入入，现金流出出为建设投资资与财务成本本，经计算各各项财务指标标为：税前全投资财务内部部收收益率%19.3全投资财务净现现值值(Ic=100%)万元13517全投资静态回收收期期年1.95全投资动态回收收期期年2.09全投资投资利润润率率%17.65税后全投资财务内部部收收益率%12.49全投资财务净现现值值(Ic=100%)万元3580全投资静态回收收期期年2.04全投资动态回收收期期年2.2全投资投资利润润率率%10.87上述数据表明本本项目在财力力上是可行的的，投资可获获一定的效益益。（六）项目融资资******************建建设项目全部部投资由*********园置业股份份有限公司自自筹解决。（七）项目建设设周期******************建建设项目工程程建设周期为为21个月，从2006年9月开始至2008年6月。其中，2006年11月至2007年1月为基础施施工期，2007年2月至2007年8月为结构施施工期，2007年9月至2008年6月为装修和和室外工程施施工期。1.2项目单位位简介（一）建设单位位情况北京****园园置业股份有有限公司具体体承担*******************块的的开发建设工工作。单位名称：注册地址：法人代表：注册资金：200000万元成立日期：19999年12月15日（二）、公司股股东基本情况况********园置业股份份有限公司是是由********园建建设（集团）股股份有限公司司、上海*********房地产发展展有限公司、北北京********房地地产集团公司司、海南*********投资发展有有限公司、深深圳***投资发发展有限公司司、北京****土地整理理公司六家公公司参股。各家股东在投资资开发、科技技创新、经营营管理、资本本融通方面，拥拥有雄厚的实实力和丰富的的经验，为*********园置业股股份有限公司司的发展奠定定了坚实的基基础。（三）、公司核核心业务********园置业股份份有限公司主主要从事房地地产开发、基基础设施建设设，其核心业业务：房地产产开发，基础础设施建设；；技术开发、技技术转让；投投资管理。公司在房地产开开发，基础设设施建设、规规划设计、市市场营销等领领域有一支素素质较高的专专家队伍，按按照现代企业业制度建设的的经营管理机机制，是保证证高速运转的的基础。1.3项目技术术经济指标规划用地面积：：267344.954平方米总建筑面积：11940666平方米其中：地上建筑筑面积：1192668平方米（包包括酒店：51629平方米，办办公：25145平方米，商商业：42494平方米），地下建筑面积：：74798平方米。1.4报告编制制依据1、《北京市规规划委员会关关于原则同意意*******************项目设计计方案的复函函》(2006规复函字0279号)2、《北北京*******************项目设设计说明》

3、《北京市市国有土地使使用权出让合合同》（京地地出［合］字字（2001）第237号）4、建设部部《房地产开开发项目经济济评价方法》第二章项目目建设的背景景和必要性2.1项目建设设的背景********园区是*****年5月经国务院院批准建立的的中国第一个个国家级高新新技术产业开开发区。*********园区管理委委员会作为市市政府派出机机构对园区实实行统一领导导和管理。*********园区覆盖盖了北京市科科技、智力、人人才和信息资资源最密集的的区域，包括括海***园、**园、昌平平园、电子城城科技园和亦亦庄科技园。海海淀园位于海海淀区，其中中建有1.8平方公里的的上地信息产产业基地和4平方公里的的。1999年6月月，国务院正正式批复了北北京市政府和和科学技术部部《关于实施施科教兴国战战略，加快建建设********园区区的请示》。这这是继80年代设立深深圳等经济特特区，90年代开发开开放浦东之后后，国家跨世世纪发展的又又一重大战略略举措。********园区的发展展目标是要充充分利用中关关村的人才、科科技、知识优优势和高科技技产业的基础础，用10年的时间，把把********园区建建设成为具有有鲜明时代特特点、我国自自己特色、世世界一流的科科技园区，成成为国家科技技创新示范基基地、科技成成果孵化和辐辐射基地、高高素质人才创创新人才的培培养基地。到2010年，********园区区生产总值达达到1300亿元人民币币，年递增20%，成为新的的经济增长的的“发动机”，同时，科科技园区强大大的辐射作用用，必将促进进和带动全国国，尤其是北北京市的产业业结构优化和和经济的持续续发展，成为为推动我国高高新技术产业业发展和现代代化建设的强强大动力。加快********园区的的建设首先需需要为中关村村的发展提供供一个良好的的基础环境，这这是满足*********园区发展的的基本条件。2.2项目建设设的必要性********是“********园区”规划中的重重要部分，是是北京市“十五"规划中科技技园区建设的的重点项目。它它位于海淀区区**镇，东起起**路，西至至**路，北到到***环（北北大南门），南南边界为***镇南街，是是中关村的高高科技商务中中心区。西区区总占地面积积51.44公顷，规划划地上建筑总总面积100万平方米，地地下建筑总面面积约50万平方米。总总容积率为2.O，绿化率在35％以上，城城市公共绿地地7.1公顷，机动动车停车位10000个。规划建建筑高度由西西向东从50米到80米逐渐升高高，局部修建建高度90米－120米的标志性性建筑群，形形成高低错落落、变化有致致的城市轮廓廓线。西区整个用地范范围有明确的的功能分区：：综合科贸组组团区主要提提供科技贸易易类企业办公公建筑用地；；公共建筑区区提供金融、会会展、酒店、商商业、综合管管理等建筑用用地；公共绿绿化广场包括括绿地、景观观、公共交往往空间与地下下商业设施。********效效果图********作为科技园园区的核心区区域，是规划划确定的高科科技产业的管管理决策、研研究开发、产产品和技术的的展示中心区区，是整个*********园区的商商贸中心区，是是开展高科技技产业活动的的“窗口”和与国际经经济接轨的基基地。********的的建设已经成成为近期中关关村核心区规规划建设的重重点。******************建建设项目规划划工程总建筑筑面积约1940666M2，项目将建建成酒店（24层高精装修修）、5A级办公楼（20层高部分装装修）、购物物中心（6层高部分装装修）。本项项目的建成将将填补中关村村地区此类项项目的空白，对对于推动*********乃至整个中中关村地区的的建设将有重重要意义。第三章投资资环境分析3．1总体宏观观经济分析1、宏观经济形形势介绍中国经济在过去去的二十年中中迅速发展，国国民生产总值值已达到世界界的3.4%。中国的零零售业也在以以两位数的速速度增长，与与12年前相比，翻翻了四倍多。这这样的发展速速度将会在短短期到中期内内存在。与此此同时，通货货膨胀比率稳稳定在比较低低的水平（不不到4%），零售业业和零售价格格指标都保持持相对稳定。这样的国民生产产总值能力保保证了大多数数外商的直接接投资达到相相当高的水平平，在今后的的几年中有这这样的发展趋趋势：作为中中国入世的过过渡的一部分分，经济的重重要组成部分分将会进入反反常的前进状状态。排除无法预计的的政治或其它它方面剧变的的影响，中国国经济的强大大发展水平将将会在中期内内存在。中国的都市人口口数数量也已开开始始增长，每每年年大约估计计有有800至900万人移居到到城市。同同时时，农村的的总总人口量也也在在持续增长长。北京是全国的政政治治、文化与与国国际交往中中心心，又是生生机机勃勃、充充满满活力的综综合合性产业城城市市。改革开开放放以后特别别是是"十五"时期，中共共北京市委委、市市政府大力力发发展"首都经济"。循着北京京经济发展展要要立足北京京、服服务全国、面面面向世界的的思思路，对经经济济结构和布布局局进行调整整，经经济增长方方式式的加速转转变变，使全市市国国民经济持持续续快速健康康增增长，综合合经经济实力保保持持在全国前前列列。如上图所示，过过去的十十多年中，北北北京市的经经济济保持了高高速速的增长，除除除1998年受到亚洲洲金融风暴暴的的影响外，北北北京的国内内生生产总值在1990至2004期间一直保保持两位数数字字的增长速度度，国内生生产产总值由1991年的598.9亿元，增长长到了2004年的4283..3亿元，年均均递增率为17.8%。。在1990至220004年间，北京京市人均国国内内生产总值值从从1990年的￥4,878，迅速增长长到2004年的￥36,8332（约折合4,454美元），平平均年增长长率率达到15.6%。据统计，北京市市城城镇居民人人均均可支配收收入入也由1991年的2，040元增加到2004年的15，638元，普通居居民的购买买力力大幅增强强，为为北京房地地产产市场的持持续续发展奠定定了了基础。据预测，北京市市消消费价格指指数数在中短期期内内将保持稳稳定定，从而带带动动消费市场场活活跃，刺激激房房地产市场场开开发建设。奥运申办成功后后，北北京市计划划动动用高达1800亿元的资金金进行北京京城城市基础设设施施的建设，经经经过这一轮轮大大规模的基基础础设施建设设，北北京的城市市面面貌将发生生翻翻天覆地的的变变化，总的的方方向是更都都市市化、更国国际际化、更适适宜宜居住、与与国国内其他城城市市的差距也也会会越拉越大大。随随着北京知知名名度和吸引引力力的提高，将将将吸引越来来越越多的外地地甚甚至境外的的投投资者前往往置置业，直接接拉拉动房地产产的的消费需求求。总体上看，北京京已已经初步建建立立市场经济济体体制，产业业结结构正向高高级级化发展，居居居民财富大大幅幅增加，市市民民工作和生生活活方式正发发生生着深刻变变化化，整体经经济济态势正朝朝着着高增长、开开开放型、知知识识经济的方方向向发展，作作为为支柱产业业的的房地产行行业业也将更加加繁繁荣。3．2国家政策策及土地市市场分析1、近年北京土土地市市场调控北京市在近两年年采采取了一系系列列措施，加加强强土地管理理工工作，改善善宏宏观调控，对对对土地市场场的的影响重大大而而深远。（1）出台国有有建设用用地供应办办法法及其配套套政政策为深化土地使用用制制度改革，优优优化土地供供应应机制，有有效效调控宏观观经经济，促进进经经济和社会会可可持续发展展，2005年北京市出出台了《北北京京市国有建建设设用地供应应办办法（试行行）》，及及其配套政政策策，包括《北北北京市出让让国国有土地使使用用权招标拍拍卖卖挂牌办法法的的通知》、《北北京市国有有土土地使用权权招招标拍卖挂挂牌牌出让底价价确确定办法（试试试行）》、《北北京市收回企企业国有土地地使用权补偿偿办法》、《北北京市土地储储备和一级开开发暂行办法法》、《北京京市土地一级级开发及经营营性用地招标标拍卖挂牌出出让流程示意意图》。《国国有建设用地地供应办法》自自5月1日起施行着力力调整国有建建设用地的供供应现状：用用“年度供应计计划”来调控土地地市场，解决决北京土地供供应的机制问问题；规定由由市政府统一一组织管理全全市国有建设设用地的供应应，控制国有有建设用地的的供应总量和和供应结构；；分不同用途途，采取不同同的土地供应应方式。（2）颁布执行行20005年、2006度土地供应应计划土地供应计划是是政政府加强和和改改善宏观调调控控的重要手手段段。2005年北京市首首次编制并并执执行了土地地供供应计划。计计计划编制的的原原则，一是是从从严控制总总量量，加强计计划划管理；二二是是严格保护护耕耕地，控制制新新增建设用用地地，优先利利用用存量土地地；；三是优化化建建设用地供供应应结构；四四是是调整用地地布布局；五是是严严格土地供供应应方式。在供应结构方面面，按按照“适当控制总总量、加快快调调整结构、着着着力挖潜改改造造”的原则，加加大对部分分类类型项目用用地地的空间布布局局调整力度度。在用地布局上，优优化中心城区区功能，拓展展城市发展新新空间，加快快解决城市“二元”结构问题，如如重点保证顺顺义、通州、亦亦庄三个新城城建设土地供供应等。在供应方式上，严严格控制划拨拨用地范围，充充分发挥市场场对土地资源源配置的基础础性作用。通过执行计划，北北京市土地实实际供应总量量控制在了计计划供应量的的范围内，基基本实现了土土地供应总量量目标。同时时，体现了城城市总体规划划的空间布局局要求，突出出各区县与其其所承担的城城市功能相一一致的土地供供应。（3）加大清理理闲置土土地力度北京市国土局于于22005年8月和10月对45宗地块的土土地使用权权正正式公告收收回回，用地面面积积约67公顷、规划划建建筑面积309万平方米。（4）配合“国国六条”出台相关措措施2006年5月月330日，建设部部、发发展改革委委、监监察部、财财政政部、国土土资资源部、人人民民银行、税税务务总局、统统计计局、银监监会会联合发布布了了《关于调调整整住房供应应结结构稳定住住房房价格的意意见见》，根据“国六条”相关精神北北京市国土土局局对部分土土地地进行招标标出出让，并推推出出“限价商品房”等政策。这一系列政策的的推推行对抑制制房房地产市场场过过热可能起起到到积极作用用，从从长远上有有利利于市场的的稳稳定发展，但但但限制熟地地价价格、住宅宅用用地招标政政策策的推行可可能能对本项目目土土地上市产产生生一定的影影响响。2、近年北京土土地市市场分析土地供应2005年全市市土土地实际供供应应总量6384公顷，为年年度供应计计划划的98%，已办理完完用地手续续的的4664公顷，其中中有偿出让让面面积为1774公顷，划拨拨用地面积积为为2890公顷。土地地交易市场场共共成交土地50宗，土地面面积357公顷，规划划建筑面积452万平方米，成成成交价款约117.5亿元。（2）土地交易易及地价价预测2005年北京京市市土地交易易市市场成交地地块块50宗，土地面面积357.339公顷。与2004年相比，地地块减少了39宗，面积减减少了180.553公顷，面积积下降了33.566%。2005年北京京房房地产企业业实实际获得的的土土地数量减减少少，在实行行了了“熟地”供应政策后后一年多，征征征地拆迁的的难难度越来越越大大，土地一一级级开发进展展缓缓慢，由此此导导致了土地地供供应相对不不足足。2005年土地地成成交量虽然然比比上一年度度减减少了33.566%，但是117.5亿元的成交交金额与上上年年基本持平平，微微涨1.91%。平均土地地价格为3288元/平方米，比比上年增长53.399%；平均楼面面地价为2600元/平方米，比比上年增长37.433%。自2002~~2005年，平均楼楼面地价的的增增长率分别别为为-17.339%、-4.522%、6.98%、37.433%，由降幅减减缓再到增增幅幅增加，显显示示的是地价价增增长趋势。3、2006年年北京土土地市场分分析析（1）土地供应应量充足足2004年1月月到到2006年6月，北京市市国土资源源局局供应住宅宅项项目土地共共7712宗，其其中未动工工土土地面积7665.122公公顷，占188%；已完成成土地开发发面面积656..08公顷，占占15%；正在在开发建设设面面积22588.00公顷顷，占52%%；已竣工的的土地面积积6669.7777公顷，占155%。从以上数据可以以看看出，从20004年1月到20066年6月，北京市市供应住宅宅项项目土地855%都在建设设中或未开开始始建设，在在正正在开发建建设设面积中，111777..776公顷(规划总面积积3502..98万平方方米)为8.31大限限前（包括括88.31大限限）取得的的土土地，这些些88.31大限限前取得的的土土地，按要要求求将基本上上在在2006年年年底前竣工工，而而形成真实实的的市场供应应。从已供应土地情情况况来看，房房地地产市场上上土土地供应量量充充足。在政府府加大清理理闲闲置土地的的背背景下，开开发发商必定会会加加快运作速速度度，尽快开开工工建设，形形成成有效供应应。（2）土地供应应政策导导向作用加加强强在土地供应的空空间间分布上，将将将继续贯彻彻落落实城市总总体体规划、土土地地利用总体体规规划等各类类规规划确定的的城城市空间布布局局和区县功功能能定位，促促进进中心城、新新新城、小城城镇镇和新农村村的的协调发展展。土土地供应计计划划指标远郊郊区区县继续向向顺顺义、通州州和和亦庄新城城倾倾斜。住宅商品房用地地方方面，将优优先先支持中小小户户型普通商商品品房建设，鼓鼓鼓励节约型型住住宅，限制制高高档住宅，禁禁禁止高档别别墅墅建设。（3）土地价格格预测受到征地、拆迁迁政政策及经济济形形势发展看看好好影响，2006年北京土地地开发成本本有有可能继续续上上升。但受受一一系列宏观观调调控政策特特别别是北京市市土土地出让政政策策微调的影影响响，预计2006年地价虽会会有上升，但但但将保持平平稳稳，不会出出现现大涨。3．3房地产市市场分析1998～200003年，我国商商品房价平平均均递增2.5％，一直温温和上扬，而而而2004年陡然上涨14.4％，2005年亦达7％以上，房房价的快速速上上涨成为社社会会各界关注注的的焦点问题题。导导致房价快快速速上涨的因因素素是多方面面的的，有经济济快快速发展、人人人均收入水水平平提高下的的合合理因素，也也也有利益驱驱动动下的投机机行行为；有住住房房消费观念念的的影响，也也有有深层次的的制制度制约。这这这些因素的的共共同作用，最最最终体现为为房房地产市场场供供求关系的的失失衡。

2004年是北京住住宅市场不不平平凡的一年年，虽虽然经历了8·31大限等重大大事件，但但住住宅市场供供需需仍然呈现现出出前所未有有的的旺盛。进进入入2005年之后，受受国家宏观观经经济高速增增长长的影响，住住住宅市场仍仍然然保持着持持续续增长势头头。（一）随着房地地产产市场的深深入入发展和日日益益规范，大大量量开发商以以空空前的信心心投投资京城地地产产。据统计计，自2000年北京市住住宅竣工量首首次突破1000万平方米以以来，每年都都是保持着两两位数的增长长速度。（二）售价走势势自2004年下下半年年起，北京京市市住房价格格呈呈现出加速速增增长态势。进进进入2005年，受购买买需求的强强烈烈拉动，以以及及土地拆迁迁原原材料等开开发发成本上升升、供供应量减少少等等因素的影影响响，房价上上涨涨势头更为为明明显，期房房单单月价格在5月份创历史史最高，为为每每平方米7136元。2005年商品住宅宅期房预售售平平均价格每每平平方米6725元，比2004年上涨了1083元，涨幅为19.2%；现房价格格每平方米5853元，比2004年上涨了1106元，涨幅为23.3%。商品住宅宅销售价格格指指数由2004年的104.3上升到了107.1。在国家逐步加强强宏宏观调空，抑抑抑制房地产产市市场过热的的大大背景下，北北北京市商品品房房价格出现现了了大幅上扬扬的的势头，引引起起了社会各各界界的密切关关注注。（三）需求分析析1998年以来来我我国宏观经经济济形势持续续高高速增长，北北北京居民住住房房购买力得得到到持续增强强，需需求历年递递增增明显，商商品品住宅销售售面面积年均增增长长率为38.4%，进入2004年和2005年后，市场场交易出现现了了大幅放量量。3．4商业地产产市场分析析商业地产市场已已经经成熟北京GDP及人人均国内内生产总值值和和社会消费费品品零售额的的增增长速度、现现现状水平，均均均说明北京京商商业零售业业即即将进入快快速速拉升的阶阶段段，对于商商业业地产投资资来来讲，意味味着着市场即将将启启动，任何何投投资所关注注的的投资节奏奏问问题在北京京已已经不是问问题题。

2、优质商业业地产项目目潜潜力巨大自2004年112月月11日我国有关关零零售业重大大政政策的出台台，中中国零售业业市市场从此全全面面向外资开开放放，促使国国际际知名零售售品品牌大批拥拥入入。主要的的政政策变化有有三三点：国外外零零售商可以以设设立独资公公司司，不再受受股股权限制；；在在店铺设立立方方面没有地地域域及数量界界限限；享受和和国国内同行业业基基本一样的的待待遇。这一政策对200005年北京优质质商业物业业市市场产生了了极极大的影响响。据据商务部统统计计，从1992年我国商业业领域对外外资资开放以来来到到2004年底，我国国已累计批批准准设立314家外商投资资商业企业业，合合同利用外外资资51.8亿美元，开开设了3997个店铺，营营业面积达920万平方米。2005年前三季度度，外商投投资资我国商业业出出现热潮，商商商务部累计计批批准新设了554家外商投资资商业企业业，合合同利用外外资资16.8亿美元，开开设了1130个店铺，营营业面积约333.8万平方米。预计2006、20007年中外零售售商仍将继继续续在中国的的扩扩张势头，优优优质商业市市场场的需求将将继继续上升。3、北京市商业业地产产现状分析析（1）

北京在在建商业地产产产项目的供供应应结构从上图统计数据据可以看看出，北京京大大中型商业业地地产项目的的数数量占市场场的的主体，这这完完全说明了了北北京商业地地产产开发市场场的的现状。从从投投资机构的的角角度看，中中小小型商业地地产产项目的市市场场比较稳定定，而而且因为商商业业功能及招招商商等问题不不容容易发生大大的的偏差，风风险险便于控制制，商商业地产投投资资机构往往往对对这类项目目感感兴趣。

北京大型商商业地产项项目目，尤其是是大大型购物中中心心项目，开开发发商整体上上看看，比较谨谨慎慎，并不象象南南方很多城城市市的开发商商不不管商铺销销售售是否可能对未未来的经营管理产生生影响，都进行大面积积商铺的销销售售，而是以以长长期出租经经营营为核心思思想想，进行项项目目的运作。根据赛睿睿顾问和国国际际机构接触触的的经验，目目前前阶段，很很少少有机构对规模模在10万平方米以以上的SHOPPPINGMMALL项目有投资资计划。

2、北京京市市各区域在在建建商业项目目供供应情况

从上图可以看看出，北京京商业地产产供供应主要集集中中在三环到到五五环之间，而而而且主要集集中中在东部、北北北部和西部部，投投资机构除除关关注以上区区域域外，也特特别别关注南部部区区域，因为为升升值空间比比较较高。

3、北京市在在建商业项项目目类型供应应比比例

如上图中统计计结果，购购物中心/综合项目所所占比例最最高高，达到40%以上，社区区商业供应应量量占近25%。购物中心/综合项目的的比例印证证了了当前中国国购购物中心投投资资开发趋热热的的状况，社社区区商业的比比例例目前较低低，正正说明成长长空空间比较大大，各各类商业地地产产投资机构构普普遍关注并并认认同其投资资空空间。

4、北京市各各商圈在建建商商业项目供供应应分布

从上图可可以以看出北京京市市商业地产产的的供应呈现现极极大的不均均衡衡特点，投投资资机构普遍遍认认为：从这这种种不均衡可可以以看出市场场热热点，也可可以以挖掘市场场空空白点；市市场场热点地区区，既既说明存在在投投资机会，也也也说明激烈烈竞竞争在孕育育风风险。很显显然然，CBD和中关村地地区是商业业地地产供应量量最最大的地方方，大大家看好其其投投资价值，但但但也正是因因为为市场普遍遍的的关注，所所以以一定程度度上上涣散了开开发发商的责任任心心、专业心心，换换言之，这这两两个区域也也潜潜藏风险。当当当然，该区区域域长期市场场需需求强劲，这这这种风险更更多多来自开发发商商专业化操操作作的风险，而而而不是市场场风风险。3．5写字楼市市场分析自上个世纪900年年代初以来来，北北京写字楼楼市市场的发展展共共经历了四四个个阶段，1992年至1996年的高速发发展阶段，1997年至1999年的萧条阶阶段，以及2000年至2001年的复苏阶阶段，相当当于于刚刚走完完了了一个波形形周周期。从2001年下半年开开始，北京京写写字楼市场场又又出现了租租金金持续下滑滑、入入住率调整整的的局面；从2005年开始，写写字楼市场场逐逐渐稳定发发展展，东部区区域域租金开始始略略有上升。近年来北京市迎迎来了优质质写字楼入入住住的高潮。2004年北京新增增优质写字字楼楼供应项目7个，总面积50多万平方米米，但其中30多万平方米米集中在海海淀淀区。根据据规规划，2005--2008年期间，北北京平均每每年年写字楼的的新新增供应量量都都将突破百百万万平方米。北京甲级写字楼楼项项目主要分分布布在以CBD为代表的东东部区域、金金金融街区域域及及中关村区区域域。以上三三个个区域集中中了了北京市90%以上的2004--2007年完工的甲甲级写字楼楼，是是否座落于这三大大传统商圈圈现现今仍然是是衡衡量甲级写写字字楼的重要要标标准之一。

2005年4、55月北京各大大商圈写字字楼楼租金及入入住住率指数随着中国经济持持续续稳定增长长，已已经成为世世界界经济的重重要要组成部分分，中中国成为许许多多知名跨国国公公司未来战战略略性发展计计划划的重点。根根根据《财富富》杂杂志的一项项调调查显示：：全全球4万多家跨国国公司，90%以上的企业业若干年内内会会考虑在中中国国设立地区区性性总部，其其中中首选北京京的的约占15%。随着2008年奥运会的的举办，北北京京作为国际际性性大都市的的知知名度将大大大大提升，加加之之交通等基基础础设施的改改进进，为北京京吸吸引更多的的跨跨国公司提提供供了有利的的环环境条件。此外，北京的优优质质写字楼市市场场本身是一一个个动态发展展的的市场，产产品品更新换代代的的特点明显显。北北京现有优优质质写字楼供供应应约600万平方米，60%以上面积是2000年以前竣工工的项目提提供供的，且其其中中10%的项目投入入使用接近10年。一般优优质写字楼楼的的“活跃期”（保持优质质写字楼的的市市场地位）与与与其设计、建建建材及设备备的的选用密切切相相关。就目目前前的市场情情况况来看，已已经经有一些在在过过去曾经是是优优质写字楼楼典典型代表的的项项目逐渐淡淡出出市场的案案例例，这些项项目目的原有租租户户将是未来来优优质新增写写字字楼供应的的重重要吸纳者者。3．6酒店类物物业地产市市场分析我国近年来经济济快快速增长、国国国家鼓励外外来来投资、对对外外贸易往来来频频繁、国内内外外商旅人士士增增多，加上上22008年奥运会带来来的人流与与商商机，这都都是是旅店、酒酒店店类物业发发展展的大好消消息息。作为国国家家政治经济济文文化中心的的北北京，对内内可可以辐射全全国国市场，对对外外可以辐射射亚亚太市场，而而而中关村地地区区在北京此此类类市场上又又具具有举足轻轻重重的地位，所所所以中关村村地地区发展旅旅店店、酒店类类物物业有先天天优优势。中国经济的可持持续续发展不仅仅给给中国经济济发发展注入了了新新的活力，也也也为外商进进入入中国市场场带带来了前所所未未有的机遇遇，实实现了双赢赢。北北京对酒店店的的建设是异异常常欢迎的，仅仅仅从北京20008年要举举办奥运会会来来看理由就就已已经非常充充分分。就星级级酒酒店来说，根根根据获得的的最最新资料，北北北京市目前前有有星级酒店店6614家，而而北京市在在申申奥报告中中承承诺，到20008年，整整个北京市市的的星级酒店店总总数将达到到8800家。毫毫无疑问，现现现在北京离离这这一数字还还很很远。填补补空空缺除了通通过过新建的星星级级酒店以外外，还还通过对原原有有基础较好好饭饭店的升级级、改改造和扩建建，4月中旬由北北京市发展和和改革委员会会举办的奥运运经济市场推推介会上，国国家旅游局的的官员就说过过，增加酒店店这一块应该该会成为北京京吸引外商投投资的亮点。而而各大酒店集集团对北京更更是青睐有加加，似乎都是是冲着北京奥奥运会，赶在在2008年前前开业。北京京华贸中心与与万豪国际集集团的酒店管管理合同签约约仪式上，国国家旅游局局局长助理王军军致辞：中国国经济的快速速发展，吸引引了全球的目目光，特别是是中国加入世世界贸易组织织以后，为中中外企业发展展和合作创造造了更好的市市场环境和法法律环境，实实践充分说明明，中国经济济的可持续发发展不仅给中中国经济发展展注入了新的的活力，也为为外商进入中中国市场带来来了前所未有有的机遇，实实现了双赢。2008年北京京奥奥运所产生生的的经济“大蛋糕”也达到了30000亿元，因因而中国市市场场的机会和和市市场消费的的容容纳能力令令每每一个国际际行行业领先者者都都无法不怦怦然然心动，万万豪豪集团敢于于同同时把两种种品品牌的酒店店开开在北京的的华华贸中心，显显显示出对中中国国和北京未未来来的看好。奥运概念影响几几何何一个由投投资资拉动的高高增增长期，一一方方面是老饭饭店店的装修改改造造，另一方方面面由多元化化投投资主体在在奥奥运概念利利好好预期影响响的的大规模进进入入，就奥运运概概念对北京京饭饭店市场的的影影响，有关关人人士解答到到，按按现在京城城酒酒店业的发发展展态势，到2008年之之前星级酒酒店店的数量肯肯定定会超过向向国国际奥委会会承承诺的8000家。他认为为，奥运概概念念对北京饭饭店店市场的中中长长期走向的的影影响大致可可以以分为三个个阶阶段。第一一阶阶段是从现现在在开始到20007年，北北京饭店市市场场肯定会出出现现一个由投投资资拉动的高高增增长期，一一方方面是老饭饭店店的装修改改造造，另一方方面面由多元化化投投资主体在在奥奥运概念利利好好预期影响响的的大规模进进入入。其中我我们们特别是对对这这样几种投投资资主体的行行为为加以关注注：：以各地方方政政府驻京机机构构为代表的的行行政导向型型投投资；各大大企企业集团办办事事机构为代代表表的标志型型投投资；与体体育育和旅游有有关关的上市公公司司进行的概概念念型投资；；其其他大型企企业业集团进行行的的战略性投投资资。在此过过程程中可能会会出出现一个饭饭店店企业并购购的的活跃期，特特特别是那些些地地理位置优优越越、经营管管理理方面存在在障障碍的国有有饭饭店会成为为北北京饭店市市场场上资本运运作作的追逐对对象象。在此期期间间，由于投投资资转化为供供给给存在一个个迟迟滞期，所所以以各项经营营性性指标与当当前前相比不会会有有太大的变变化化，平均客客房房出租率约约在在70－78%之间作作调整，平平均均房价有可可能能在600－700元/间夜波动。第第第二阶段即即22008年夏夏季奥运会会前前后，北京京饭饭店市场将将进进入由奥运运概概念为主导导的的需求拉动动的的稳定增长长期期。这种增增长长首先表现现为为需求总量量的的增长，也也是是现在饭店店业业利好预期期的的最大依据据。对对这阶段北北京京饭店市场场的的乐观估计计是是客房出租租率率在80－88%之间，平平均房价在在9900－950之间。第第三阶段，222009年以以后的北京京饭饭店市场的的变变化将是以以存存量调整基基础础、管理创创新新和市场创创新新为主导的的内内涵型增长长阶阶段。这一一阶阶段至少需需要要5年的时间。在在在这一阶段段，饭饭店市场的的需需求增长速速度度会减缓，从从从而导致饭饭店店的客房出出租租率和房价价出出现同时下下降降的局面，但但但降幅不会会太太大。首先先是是奥运概念念的的滞后效应应，入入境旅游和和国国内旅游需需求求，特别是是国国内旅游需需求求不会下降降太太多。其次次是是内需拉动动增增长将是中中国国经济未来来相相当长一个个时时期的宏观观特特征。第三三是是WTO的影响响，随着中中国国更大程度度上上融入国际际主主流社会，也也也会有越来来越越多的国际际性性的会议及及相相关活动在在北北京举行，加加加上娱乐、体体体育等专项项旅旅游产品境境内内外需求的的扩扩大，北京京饭饭店产业的的国国际服务贸贸易易量必然会会有有一个持续续而而稳定的增增长长。北京目前有1——55星级的饭店店客房近10万间。根据据奥运会奥奥组组委的要求求，到2008年北京举办办奥运会时星星级饭店应达达到800家，客房数数应达到13万间。因此此，2008年8月在举办奥奥运会的当月月，北京星级级饭店共可提提供630万张床位。2008年8月到北京的的国外旅游者者有可能达到到60万左右，国国内旅游者有有可能达到110万，共170万左右（2004年8月到北京旅旅游住在星级级饭店的外国国游客为30万人次，国内内游客为100万人次），如如果这170万人平均每每人在北京停停留5天，那么共共需要850万张床位。850万张床位的的需求量与提提供的630万张床位的的差额为220万张床位，以以新建有300间客房的中中型饭店来计计算，起码还还需要再建100座。第四章区域域市市场分析4．1中关村地地区商业地地产市场分分析析中关村核心商业业区区是大家认认为为的中关村村最最主要的商商业业中心，并并且且是以庞大大的的电子配套套市市场为主，同同同时即将在在中中关村出现现一一些地下大大型型超市和购购物物中心。估估计计建成之后后总总的商业面面积积会超过15万。它的商商业主要消消费费人群主要要是是对电子高高科科技产品有有需需求的专业业人人士，以及及在在中关村商商务务区办公和和周周边办公的的工工作和居住住的的一些人群群。早在1999年年6月，国国务院《关关于于建设*********园园区有关问问题题的批复》中中中指出，在在发发展高科技技产产业的同时时，也也要“带动教育、文文文化、体育育、商商业以及物物业业等产业的的发发展”。随之而来的的，是中关关村村51.44公顷的土地地放放量。这引引来来了众多地地产产开发商涌涌入入中关村，其其其中有相当当一一部分将目目光光瞄准了商业业地产领域。中关村商业业模模式真正转转型型契机出现现在在2004年。家乐福福旗舰店落落户户中关村核核心心区内的黄黄庄庄。此后家家乐乐福内人流流如如织，业内内人人士逐渐认认识识到，“经历了长时时间发展的的中中关村商业地地产，不仅需需要电子商商品品卖场，同同样样需要能够够满满足人们日日常常生活消费费、休休闲需要的的商商业设施”。被单一的商商业模式统统治治长达十余余年年的中关村地地区，终于迎迎来了商业地地产项目“百家争鸣”的局面。比起西单、王府府井井等商业街街区区，在中关关村村做商业最最大大的优势是是丰丰富而充足足的的客流量：：这这其中的支支撑撑点是超过150万平方米的的写字楼、高高高级会展中中心心和五星级级酒酒店，以人人民民大学、北北京京大学为代代表表的各级、各各各类共68所高等院校校以及30多万左右的的在校学生生；；在微软、IBM等近60家落户于中中关村的世世界界500强企业和在在国内的众众多多大型IT企业的白领领以及邻近近区区域内300万常住人口口。而更吸引人人的的是，连续续三三年，海淀淀区区个人所得得税税收入占全全市市个税收入入的的24%，人均可支支配收入在在北北京城八区区内内名列第一一。而而根据国际际惯惯例，对于于一一个现代城城（查查看地图）市市市而言，某某一一区域的人人口口密度与商商业业设施面积积之之比应在8∶1左右。但在在目前的中关关村地区，除除电子产品品商商业外，这这一一比例是30∶1。这些数据都都在传达着着这这样的信息息：：中关村有有着着极其强大大的的商业消化化能能力。在经历了200055年的短暂沉沉寂之后，中中中关村的商业业地产项目在2006年迎来了爆爆发式的增增长长。2006年中关村区区域的商业地地产项目供应应量可以达达到到近32万平方米，而而该区域商业业地产的总供供应量也将将超超过60万平方米——中关村商业地地产仅今年一一年的供应应量量就几乎与与此此前十年的的总总供应量相相当当。针对中关村商业业地地产的集中放放量，一方方面面现阶段中中关关村大量写写字字楼上市，表表表明该区域域商商务氛围已已形形成，商务务配配套的相对对缺缺乏使区域域后后期物业产产品品类型发生生了了转变。另另一一方面，由由于于区域市场专业化程程度很高，使使使得这里成成为为经营电子子类类产品商家家的的天堂，随随着着IT产品平均利利润率的下下降降，其产业业结结构也会发发生生不同程度度的的变化，如如向向餐饮、购购物物、娱乐等等其其他商业业业态态的转变。中关村商圈的平平均均租金水平平是是80元美金/使用平方米/月，王府井井达到了160元美金，西西单是150美金，CBD和燕莎是100美金。而目目前北京优优质质商铺整体体的的租金水平平约约为65.5美金/使用平方米/月，相比之之下，中关关村村的商铺租租金金并不高。如果假设**********************的档次次和目前的的主主流产品相相当当，考虑到到近近年房价上上涨涨因素，我我行行认为19000元/平方米左右右的价格是是比比较接近市市场场价格的。4．2中关村地地区写字楼楼地产市场场分分析中关村写字楼的的分分布大致分分为为七个区域域：：首先，以理想想国国际大厦、中中中关村金融融中中心等为代代表表的中关村村广广场及其周周边边项目，这这个个区域供应应量量大、项目目类类型丰富，加加加之传统的的电电子市场中中心心作用，一一直直都是中关关村村的核心区区；；其次是以威威新新国际大厦厦、创创业园、清清华华科技大厦厦为为代表的清清华华科技园区区，集集中了大量量的的以清华大大学学为依托的的高高新技术企企业业、创业公公司司；第三个区域域是是以融科资资讯讯为代表的的中中关村东区区，清清华南，西西区区东面，入入住住这里的客客户户多为与中中科科院、联想想集集团有着业业务务关联的国国际际国内知名名研研发公司；第四个区域域是是以银网中中心心、锦秋国国际际、学院国国际际大厦、希希格格玛为代表表的的海淀知春春路路金融走廊廊；；第五个区域域是是以数码大大厦厦、腾达大大厦厦为代表的的中中关村南大大街街沿线；第六个区域域是是以银科中中心心为代表的的苏苏州街，这这个个区域集中中了了很多乙级级写写字楼及商商住住公寓；配配置置相对较低低；；第七个区域域是是以上地为为中中心的软件件研研发基地。山山山后永丰产产业业基地和生生命命科学园，以以以研发为主主的的生态型的的办办公区。中关村地区写字字楼楼总的供应应量量在2004年达到了720万平方米，预预预计2006年将达到860万平方米。从从从趋势上看看递递增明显，短短短期内与增增幅幅不明显的的需需求量会产产生生供过于求求的的矛盾，这这种种矛盾同时时还还体现在供供需需结构上的的不不对称。但但由由于2008年的奥运会会限制政策策，从2006年到2010年期间不会会有太多新增现房房，所以从发发展的角度分分析，中关村村的写字楼市市场，尤其是是高档写字楼楼市场还有一一定的上升空空间。根据成业行行提提供的资料料，2005年中关村核核心区写字字楼楼供应量为为：：销售接近30万平方米、出出出租接近60万平方米。中关村区域域的的甲级写字字楼楼当中，新新建建项目占了了相相当比例，因因因此该区域域项项目的品质质并并不逊色于CBD及金融街商商圈。然而而，受受供应量、客客客群及商务务环环境的影响响，中中关村区域域甲甲级写字楼楼的的租金水平平及及入住率在在各各大商圈中中最最低。区域域甲甲级写字楼楼的的成交价多多在在14-16美金/平方米/月的区间。甲甲甲级写字楼楼售售价集中在130000-1700000元/平方米的区区间。中关村写字楼楼近近年来有大大量量供应，包包括括中关村科科贸贸中心写字字楼楼、中关村e世界写字楼楼、新中关关写写字楼、第第三三极写字楼楼等等。此外在在中中关村外围围还还将陆续有有写写字楼供应应。这这几个写字字楼楼由于其功功能能的综合性性（都都包含大量量商商业），不不太太可能有大大单单成交，而而散散户销售市市场场情况并不不乐乐观，因此此整整体销售价价格格还会下降降。前的中关村村有有高端的基基础础设施和配配套套，吸引了了越越来越多的的大大型高段企企业业入住，目目前前在市场上上受受打击的是中端写写字楼的和和前前5年推出的写写字楼，其受高端写写字楼入市市的的低价位影影响响，加上其其自自身的硬件件落落伍，目前前处处在非常艰艰难难的境地。目前中关村村地地区从高档档的的甲级楼到到乙乙级楼，再再到到商住公寓寓，所所有的面积积加加起来约有800万平米，为为在中关村村进进行创业的的和和拓展的高高科科技及企业业、大大型企业集集团团、金融机机构构、国际的的科科技企业，都都都提供了一一个个能容纳百百川川的沃土。中关村客户户群群体依然是是以以高科技、IT为主的企业业，与以往往不不同的是，目目目前除了中中关关村区域内内成成长起来的的和和新注册的的公公司外，随随着着中关村广广场场的和清华华科科技园区及及融融科资讯中中心心的建设，中中关村逐步步改改变了以往往硬硬件设施落落后后的状况，有有有更多的外外资资500强的公司和和国内的知知名名IT公司纷纷从CBD回流中关村村。这部分分客客户不仅自自身身需求办公公面面积大，而而且且也带动了了一一些相关公公司司进驻中关关村村，对于本本区区域的写字字楼楼租售市场场起起到了主要要的的推动作用用。中关村近年年来来平均每年年新新增企业超超过过3000家，至今已已有注册企企业业1万多家。这这些企业对对办办公场所的的需需求量可想想而而知。同时时，众众多跨国公公司司纷纷选择择中中关村，设设立立分支机构构或或区域总部部，而而且，跨国国公公司的进入入有有逾演逾烈烈的的趋势。中中关关村的商务务写写字楼市场场客客户群体一一方方面将吸引引具具备长远发发展展目光的诸诸如如微软研发发、朗朗讯、NTT、高通、松松下、联想想、方方正等企业业巨巨头；另一一方方面则是数数以以万计的高高活活力创新企企业业和相关配配套套行业的企企业业，这其中中包包括大量已已获获得一定发发展展积累的各各类类企业。可以看出中中关关村的客户户类类型已经呈呈现现出了多样样化化、综合化化、国国际化趋势势，由由此也可以以说说明中关村村所所独有的科科技技、人才的的原原动力将长长期期而巨大的的吸吸引着国际际、国国内客户的的广广泛关注。如果假设**********************的档次次和目前的的主主流产品相相当当，考虑到到近近年房价上上涨涨因素，我我行行认为12000元/平方米左右右的价格是是比比较接近市市场场价格的。4．3中关村地地区酒店类类物业地产产市市场分析北京酒店市场供供应应量在时间间上上是不均匀匀的的。近几年年来来开盘的新新项项目，无论论在在项目的数数量量，还是项项目目提供的总总建建筑面积，都都都是很高的的。这这反映了今今年年酒店市场场十十分活跃，且且且市场总量量还还未饱和。酒酒酒店的供应应量量的猛增，势势势必对其他他类类型的房地地产产项目造成成一一定的压力力。北京酒店市场供供应应量在分布布上上是不均匀匀的的。根据不不完完全统计，现现现市场上的的酒酒店项目61%位于朝阳区区，并且这这些些项目所提提供供的公寓总总建建筑面积将将近近占市场总总量量的70%以上。主要原因因是自改革革开开放以来，东东东部地区就就是是北京市发发展展较快的区区域域，既有大大型型商贸社区区，又又涵盖众多多重重要的外事事区区和商务区区，外外国使馆和和国国际商务机机构构密集，因因此此会对酒店店有有持续的需需求求。典型项目租金与与售售价水平参参考考名称租金(美元/月月/套)售价(美元/平平方米)1500-2880001216-222004200020001200-22255090010502000-500000330023008907202500200020001500-288000230020003000-68800019151780从上表可以看出出目目前本市的的酒酒店主流市市场场的价格在2000--3000美元/平方米。国国贸附近在2000美元/平方米，而而燕沙附近近受受到国外人人士士青睐，售售价价更高在3000美元/平方米左右右。********************项目目地处中关关村村地区，它它的的区位条件件和和国贸、燕燕莎莎相比各有有千千秋，很难难以以精确的数数字字表述。如果假设**********************的档次次和目前的的主主流产品相相当当，考虑到到近近年房价上涨涨因素，我我行行认为18000元/平方米左右右的价格是是比比较接近市市场场价格的。第五章项目目市市场定位5．1中关村地地区市场总总体分析通过以上分析可可知知，虽然中中关关村地区商商业业地产和写写字字楼市场已已经经得到发展展，但但酒店类物物业业地产尚处处于于待开发阶阶段段。虽然目前前海淀区有51家酒店，但但是没有形形成成东三环的的酒酒店聚集效效应应，这对高高端端人群和人人气气的聚集来来说说都是制约约因因素。此外，产权交易易机机构，平台台交交流机构以以及及其他相关关的的会计、法法律律、律师等等等等这些社会会中中介机构的的缺缺乏，与中中关关村区域经经济济发展也不不相相匹配。5．2项目业态态组合根据据市市场分析，本本本项目将建建成成以酒店为为主主、写字楼楼、商商业设施为为副副的商业综综合合体。其各各部部分配比为为：：地上部分分由由五星级酒酒店店、写字楼楼及及商业三栋栋建建筑组成，酒酒酒店24层，高90..00m，建建筑面积51629平方米；写写字楼19层，高81..85m，建建筑面积25145平方米；商商业6层，高32..50m，建建筑面积42494平方米。5．3项目客户户群分析1、商业及写字字楼部部分客户群群分分析自2000年至至20005年，中关村村写字楼供供给给的存量增增加加比例并不不高高于新增企企业业注册的比比例例，也就是是说说，连续若若干干年间形成成的的写字楼供供给给缺口，要要在在今后几年年才才能够持续续地地得以弥补补。中关村企业构成成主主要是高新新技技术企业、ＩＩＩＴ产品分分销销商，以及及中中介与服务务机机构、教育育、会会计、律师师等等。中关村村企企业有三个个特特征：10到50人的中小小型公司占占880%，私营营股份制公公司司80%，技术术背景的公公司司占80%，优秀秀人才走向向中中小型公司司创创业是国际际化化趋势。（1）、高新技技术企业业：高新技术企业业中基基本上以民民营营企业为主主，所所以多数以以购购买办公面面积积为主，这这类类企业普遍遍呈呈现小型化化，其其中３０人人以以下的企业业所所占比例最最大大。这些企企业业对于项目目的的配套公共共设设施要求很很高高，需要一一些些高品质、高高高品位的配配套套服务，如如咖咖啡馆、舒舒适适的休闲环环境境、档次较较高高的高尔夫夫球球场等。创创业业型的企业业经经常需要加加班班，所以他他们们有２４小小时时的服务要要求求。（2）、贸易公公司，ＩＩＴ产品经经销销商：ＩＴ产品分销商商对对办公环境境的的选择主要要以以电子配套套市市场为主。由由由于纯铺面面分分销商销售售毛毛利润的近近５５０％要承承担担房租，所所以以为降低成成本本，“下店上商”已逐渐成为为规模分销销商商的办公新新趋趋势。ＩＴＴ产产品分销商商普普遍要求交交通通顺畅，另另外外，办公环环境境要有规模模，同同时他们对对办办公物业的的态态度是“买比租好”。（3）、中介与与服务机机构：由于这些企业普普遍遍是“合伙人制”，这在中关关村地区是是绝绝对的主导导，所所以大多数数中中介企业认认为为购买比租租赁赁好。中介介与与服务机构构对对办公环境境的的要求较高高，由由于中关村村区区域内的高高档档写字楼较较少少，多数中中介介与服务机机构构选择区域域外外的写字楼楼，这这就造成了了其其与客户、客客客户渠道、客客客户服务资资源源之间的距距离离。未来中中介介与服务机机构构是中关村村比比较重要的的发发展方向。从从从风险投资资的的角度看，中中中关村目前前分分布的人力力资资源，如果转转向企业比比较较顺利，那那么么转向教育育产产业将更为为顺顺利，未来来中中关村的教教育育产业将有有非非常大的发发展展空间，这这必必将影响其其办办公诉求的的总总量。（4）客户定位位本案定位为智慧慧型型、智能化化商商务写字楼楼，在在产品细节节上上，不仅以以智智能高