万科地产设计管理工作-景观设计

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计万科景观计施工过程理一前言在地产市场激竞争的今天，我们要竞争中寻求发展，就必更好的规范管制度、严格控制成本标、不断推陈新、给客户性价比最的产品，学习其他公司操作模式.去其糟、取其精华，将有助我们更好的发.下文中我们将试图从观设计施工的过管理对万科进行研,由于了解深度有限不尽之处望批评指正.二万科产况及业化1、科概万科企业股份限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业万科于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务,迄今为止，万科已进入深圳、上海、北京、广州、津、成都、南昌、沈阳、无锡、武汉、连、东莞、南京、山、鞍山、长春、苏州、镇江、佛山、杭州、厦门、长沙、青岛、宁波，昆山等,目前万科业务已经扩展到25个大中城市,并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它重点城市为中心的发展策略。凭借一贯的创新精神及专业开发优势,公司树立了住宅品牌,并为投资者带来了稳定增长的回报。2008年司完成新开工面积523万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿，利润40.3亿元。万科认为，坚价值底线、拒绝利益惑,坚以专业能力从市场获取公回，是万科获得成功的基石公司致力于通过规范透明的企业文化和稳健专的发展模式成为最受客户最受投资者最员工、最受合作伙伴迎，最受社会尊重的业。凭借公司治理和道准则上的表现公司连续六次获得“国最受尊敬企业称号2008年选《华尔街日报(亚洲版国十大最受尊敬企业2、科的旨建无限活对客户，意味了解你的生活，创造个展现自我的理想空间对投资者，意着了解你的期望，回一份令人满意的理想收对员工，意味了解你的追求，提供个成就自我的理想平台对社会，意味了解时代需要，树立个现代企业的理想形象3、建筑限活"的个面建筑你的生活从懂得你的生活开始万科注重对城市文脉和理环境的理解尊重，注重进行消费

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计调查和研究，生活细节出发，满足费者对家居生活的物质精神追求。建造一个有深的住宅，是万科追求目标。万科通过工作信反馈、客户交、经验总结等手段，住宅的功能、能进行分析，反映在科的“住宅标准”中，造更有深度的宅。万科致力于营一种美好的生活过程,不仅仅是住宅本身.万科关注的内容将超越建筑规划设计的范畴，触及美学建筑学、城市及社区划、园艺、心理学、人工程学甚至犯学等方面.万科的产品不仅仅是好用的、看的、高质量的，也该是舒适的、活跃的直文明的。4、科的景成为国地产业续领者三万科观计流指1.目的为规范设计部观设计与施工阶段工的操作程序强工作中各环的监控到确保设计程质量、进度,控制本的目的。2。适范围适用于设计部观设计、景观建设施现场配合等各阶段的工流程管理。3.术语和定义3。景观工：指园建工程、绿化程、景观水景工程、景观照明工程的总.3.2.景观家具：用于室外环境的户外配设及装饰物品，包括雕塑品户凳、椅、遮阳伞、垃圾、景观灯具、花、儿童游戏设施、指牌。3。3.景观零星部：指为营造销售境氛围、在销售开盘中后续整改中使的景观饰品及用于销环境的可移动植栽.4.职责4设计部景观设计师：4.1。1。在目景观设前期阶段进行环境资源分。4。在观设计前期制定《景设计任务书4。3。组织景观设计单位筛选工作。4.1.4.组织景观设计位进行设计，监控其设计工作质量及进4.1。5。负办理景观计合同与各阶段的付款手。4。负组织完成重要设计节的汇报工作。4。7.协助建筑设计师完成各阶段的景观设计计划。4.1。8。向本部提供项目成本估算书》中与景工相关的技术参数。4.1.9.配合相关部门成景观工程采购、招标工作。4.1.10.根据景观施工纸制作完整的《观材料清单

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计4.1。11。负责检查各阶段中设计不足与遗漏，提出调整与整改意,反馈相关部门。4.1。12。负责向其它相关部门介绍景观设计方面的内容。4.1.13配建筑设计师编写《销资料》中景观设计方面相关内容.4.1。协助项目经理进行施工现场技术配合工，督工程施工过程中的质量题以确保工程质量达到设计效果求。4.1.15.负责组织雕塑术小品的设计及工制作。4.1。16。负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况，协助景观计师进行设计调工.4。17.配合项部、物业公司进行景工程竣工验收。4设计部建筑设计师：4。在观设计各阶段前期提相应的技术资料及建筑纸。4。2.2.及向景观设计师反馈建筑设计阶段的调整、修等种信.4.2负责反馈因建筑设计调整而影响景施工的现场情助景观设计师进现场工程质量监理工作.4.3市场营销部4。3.1.提与社区环境相关的活动配套设施及景观卖点建。4.3。2。提销售配合设计部需要提供的设计资的单。4.4物业公司：4。1.提供社区中各类活动场地及设施的管理模式要求。4.5成本部：4。1。提供《项目成本估算书4。2。为景观各设计阶段提供成本测算意.4。5.3.配项目经理部在规定时间内完成现场变更、签与算的审核与审批.4。6.项经理部：4。提地块内相关技术资料提出场地利用意见.4.6.2配设计部完成相关政府部门的征询、调工作4。3.配合相关部门完成景观工程采购、招标工作4。4.组织景观施工单位进行施工,监控其工质量及进度。4。5。配合设计部门制作材料样板，并行材料封样。4。6.6.对观施工图进行复核并提出修改建.4。7.负完成景观工程招标文件中关地现场完成界面、工期安及水电设备及结构工程技要求的文字资料4.6。8负责组织安排观工单位施工，监督施工质，织景观施工单位、景观设计单位、设计部及成本管理部召施工现场工程例会，合设计部进行现场的设完善和调整工。4。9.负责组织单价为五万元以下的景观零部品的直接采购；确保开盘卖场的整体境效果。4。10。负安排物业公司完成背音乐、监控系统等物业管理工程系统的施工

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计4。6.11。负责组织景观程验收。4.6。12。负责安排景观部品的现场安装管理并组织验收。4。工程采部4.7.1负单项为万元上甲供性质的景观部品采.4.7。2.负责组织本部、设计部、目部、景观设计单位和景观施工单位行招标答疑会，组织监督各景观施工单提交材料样板供设计确认.4。8.公总经理层：4。1.审批景观设计任务书。4.8。2。审景观设计位及设计费用。4.8。3.审景观方案设。4.8。4。审景观实施案设计。5．工程序5。1.设资料收集5.1。1。收项目资料,现踏勘。5.1。2.分已有建筑图，收集整理对项目设计有借鉴意义的考资料。5.2.《景观方案设计任务书》编制5。1.《景观方案设计任务书》应包含以下内容：a）项基础资料，括项目概况及用地分析综合经济技术标。b）总设计方向及格描述。c)设计范围对设计所涉的范围的详细描述，例社区入口、围、中心庭院、屋顶园、架空层、标识系统等。d)确定景观设内容指各种景观功能域的划分、活动设施的排及要求等，出设计成果要求：观方案设计图纸目框架。e)设计深度：各阶段设计成果的深度和达式做出约定。f)设计阶段中方交流的时间安排。5。设计单选择5.3.1公总经理层根项目特点，确定景观方设计公司。5.4.景观方案设计阶段5.4。1.设输入：a)《景观方案计任务书案设计合》b）建设计师向景设计师提交相关资,至少应含划方案全套资料。c)宗地地形实照片、规划模型照片。5.4。2。监控景观设计单位的工作质量进度；安排中期交流会,及时反馈建筑计调整信息及销售中心意见，并将景设计单位意见进行整反馈给建筑设计公司。

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计5。4.3.按收取设计单位提交的设计文件，按合同及设任书要求审核设计文件深度和内容。5.4。4组织建筑设计位公司总经理层、设计部、售心、项目经理部、成本管理部及物业公司听取设计单位概设计汇报，将各部门见进行整理汇总成文(观方案设计)经公司设计经理审批后达设计单位进行计修改及下一步工作5.4.5.将景观方案设成果提交成本部进行成本测算。5.5.景观实施方案设计阶段5。5.1.本段工作在公司总经理层对项目景观方案确认过开始进行。5。2。设计输入：a)汇总各部门见成文本(景观方案设计)。b)建筑设计向景观设计师提交相关资，括但不限于完整正确的项规设计图纸；能反映首层面布局及室内外接处地形的总图；实方案中建筑单体的平、、剖面图；需做景观设计的各架空的平面、剖面图5.5。3协助设计单位化计，监控设计进度及设计向组织景观设计单位与建筑设计单位的中期交流；仔细研究筑图及其相关图纸，基地地形、建筑布局、通流线、消防电管线、结构荷载、地工程形成相关条图下达景观设计单位并将其意见反馈以文本建筑设计.5。按收取设计单位提交的计文件，按合同及设计务书要求审核计文件深度和内容。5.5。5.组相关部对实施方案设计进行评,相关门括建筑设计单位、设部、销售中心、项目经理部、成本管部及物业公;对部门意见整理并进行内研,最后报公司设计总监审5。5.6。向建筑设计师提交景观设计中影建筑、主体结构、设备设计的基础资料，包括泳池、构筑物、水景等的位置初步形5.5。7。督设计单位行实施方案设计修改.5。8。将实施方案设计成果提交成本管部进行成本测算。5.6.景观施工图设计单位的选择5。6.1.针对项目特点集各设计单位资料，选择二～三家候选公司向发出《项目设计邀请函》并提出项目概况及关的景观设计图纸。5.6。2。收各设计公的回复，汇总并提出意,交设计部经理审批5.6。3.确施工图设计司。5。景观施图设计阶段5。本段工作在公司设计部景观实施方案确认后开进.5。7.2.设输入：a）编《景观施工设计合同》b)建筑设计向景观设计师提交相关资，括但不限于能反映首层平布及室内外交接处地形的图施工图；建筑体的平、立、剖面图工;需要景观设计的各架空层的面、剖面图、构图、设备图；各屋顶花园结施工图。

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计5。监施工图设计进度及设方向。5.7。4.对于由境外设计位成的景观实施方案，应由内观设计单位配合完成景观施工图，提供包括景观结构、给水、机电工程在内的套景观施工图纸；但建设计院应完成主体结构相关的景观构设计，如结构顶上的泳池、构筑物的构预埋。5.7。5向建筑设计师交观设计中影响建筑、主体构设备设计的基础资料，包括泳池、构筑物、水景、植栽等计的详细资料。5.7.6根项目定位及本控制书，向设计师提所选用的材质植物及园林小品的本预.5与设计师共同考察当地建材市场提供详细材料样板确定各硬的构造节点铺装等部做法。5.7。8。按收取设计位提交的设计文,按合同要求审核设文件深度和内容.5。9.填《项目会审记录单观施工图）,审核完毕的图纸应加盖出章，作为施工招图纸，由成本管理部进工程量清单核算后交目经理部进行施工招投5。8.景施工单位选择阶段5。1.本阶段工作在公司设计部对景观施工图设计确认后开始进行.5。2.设计部向成本部提供景施工图纸和材料单并配合成本部完成工程量清单的制作。要求本提供的工程量单中,明确述单项计算结果的部位材料名称及规格。项目负责明确土建分的园建完成面及设备装界线划分并交成本部5.8。3项目经理部负组景观施工单位、景观设计位设计部和成本管理部共同参加景观施工图纸答疑会。5.8.4.项目经理部组各景观施工单位提供材料样板，设计部负责时材料样板进行确认。5.9景施工阶段5.9.1.确中标单位后，项经理部负责监督中标位将本次施工所需的所有材料样板及工艺做按设计部的设计要提交采购部和设计部案以于工程质量监理标准5.9.2。景工程中所的材料、灯具、景观物样板及植物照施工工艺均需得到设部的确认后，方可开始施工。目部根据设计部确定材料技术要求进行现场程质量监督，负责整体工程质量的督。5项目部组织景观施单位进场施工，并负责监督工程进度与工程工量。定期在现场召开工现场技术答疑会由项目部、设计部和观设计单位共同负责解景观施工单位工程和设计问题。5。10竣验收阶段5.10.1.景观工程的验由项目经理部负组织设计部、物业公司景观设计单位景观施工单位进行，并完成竣工验收告。5.11景家的购买流程5.11.1.由设计根据设计要求及现场境的大小及规模完成景家具采购清单,提交采购部和成本部行核算.5.11.2项部负责单价为5万以下的甲供景观材料选购.5.11.3.采购部负责单为5万以上的甲供景观材料采购。

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计5.11.4.由项目部负责排景观家具的现安装管理并组织验收。5。12设变更5。12。景观工程设计变更操作程按《设计变更管理程序》执行。6.支持性文件6观设计任务书》

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计四景设计程序流图

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计五景观计工过管1、计《园林景观成目标编制参考的设计准》第一部分材料选择

硬景1,花岗岩、陶砖

人行道铺地、墙压型）、墙面、花池面、楼梯踢厚花池、泳池、梯踏30mm厚车行道40mm厚2，文石

人行道铺地、墙压顶（经济花贴30mm厚3,青石板

人行道铺地、墙压顶（经济型）墙、花池贴面、楼梯4,料条、毛小料石

料石：台阶100mm厚小料石：道路广40mm厚5,木材，

铺地厚6,鹅卵石

铺贴鹅卵石直径40－80mm水池底散置鹅石直7,植草规格8,透水砖（水泥结砖）

人行道铺地厚车行道铺地厚9，马克、瓷见泳池部分）塑料植草格

停车场、隐形防车道，地石树脂地坪）

广场、道路、行地10mm厚橡胶垫

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健身游戏场地－40mm厚技术要求(一)

人行道路1，底层结构做法—-自然(从上到下)

100厚C15混土100厚水石粉渣素土夯实2，底层结构做法-—上(从到下）

100厚C15混土150厚水石粉渣轻质回填土夯透水型土工周上高100厚粒排水层车库顶板防水护层3,花岩、板岩、文化石、水泥砖、陶砖（从上到）

面层20厚。5干性水泥砂）下接底层结构法4,鹅石、瓷砖

面层20厚素水泥浆结合层下接底层结构法5，植砖面层10厚素水泥浆结合层下接底层结构法6,橡胶垫面层胶水20厚素水泥浆结合层？？下接底层结构法

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计()

车行道路1，沥(从到下）

50厚细粒式沥青混凝土60厚粗粒式沥青混凝土乳化沥青透层200厚C20混凝土垫层150厚水泥石粉渣素土夯实2，混土从上下）

200厚C30混凝土面层200厚％泥石粉渣素土夯实3，花岩、水泥砖（上到下）

面层200厚C20混凝土100厚水石粉渣素土夯实4,隐性消防车道（从上到（三)

种植覆深度约）厚植草60厚土壤％10-30直径碎石％中粗砂％壤组成的工滤清织200厚层由％中粗砂％直碎石％土壤组成的土工滤清织素土夯实墙面1，涂、花岗岩、板、文化石、面砖（从到内）

面层素水泥浆一料、花岗岩）30厚水泥砂浆粘土砖墙或混土结构2，挡墙

图纸备墙不考虑干挂做法

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计第二部分

水景面层材料选择1,混凝土1、无特殊景观效果需要，水景池底及侧壁面层用混凝土（拉）2、凝土强度采用混凝土。抗渗级低于S6.2，马赛克及瓷片1、赛克尽量选择不透明璃马赛克。2、赛克拼花需详细设计纸。3，花岩1，用花岗岩需在甲方提的材料表中选择或提供板供甲方确认2，底及侧壁,铺装材厚度不超过0MM厚。3,池边压顶材厚度不超过0MM厚4，鹅卵石技术要求（一）总1、可入式水景的深应小于0.3m,以止儿童溺水，同时水底应做防滑处理。2、汀，面积不小于0。4m，并足连续跨越的要求3、池必须作圆角理，铺设软质渗水地面防滑材料4、结板上水景结设计要求

水景下建筑功对渗漏要求不板直接作为水的水景下建筑功对渗漏要求高时，水结构自成体系，与结构5、景防水要求

结构找坡坡向泄水口；2.0mm厚黑豹Ⅱ型水泥防水涂边300mm宽围做附加2.0厚防水层；20mm厚：3水砂浆保护层，表面拉细毛面层涂料或瓷。6、考虑设置可靠的自动水装置和溢流管路.

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计7、景排水要求

结构板上敷设水多孔管开5~10mm的洞，间；结构板找坡，般。5％～2排水管坡向排沟或渗水坑（渗水坑地下室范围外）；DN110多孔坡充满度排水负荷2.9秒，需计算得到的排水多管的数量。8、景设备设计要求

水景给水管一为给水管及管件；水循环系统宜置带阀门控制的补水补水，一般不设置补根据总体规划选择适合周边环境的循环水泵的流和扬程应按所选喷头径和数以管系统的水头损失等计确定；单功能水景循水泵宜采用潜于水池底的设坑多功能组合式景一般循环泵较多，集中设置在设备原离住宅，安装在公共位，并在周围置景观进行遮挡。对水质要求较的水景工程，需要设过滤砂滤滤砂缸应选用强度、滤速高、过滤果好的产品，并宜作简便9、景照明及电设计要求

室外照，应按正常照明、节日明考虑供电系，在相应回路平时开启大面积照明，浪费源；路灯或院灯的供电回间隔式供需要的情况下一半的灯具电；C，环境照明配电箱应装设在隐蔽的观产生影D，为水下灯供电的变压器，在供电距离近的情况下，尽量装在配离水下灯较远则可以虑装在水下灯附影景；水下灯的供电压建议使的全低压供全源应设区以外的地方；对于浸在水中能安全工作的水位断电措10，景蓄水池、泵房设计要

水池容积：水吸水口上的总水容积不小最循环流量；水泵应采用自式；设备房应布置的面积和高度应满足备布置、安装、操求；地面设置的机，应有设备运输的出口；地下设置的机房，留孔；设备房应有良的通风、照明、隔音地面排水(二人工湖设计要求池底

(从到下）(完整版)万科地产设计管理工作-(从到下）1构

面层50厚细石混凝筋双向150厚泥石粉保护层膨润土防水毡素土夯实面层40厚细石混凝土300厚填塘）膨润土防水毡素土夯实造做法

散铺大小天然石（粒）20厚水泥砂浆粘牢粒－80卵20厚防水砂浆水泥砂加％水

3厚聚合物水泥基防涂

20厚水泥砂浆找平层z钢筋混土构100厚C15混土膨池润

2：8水泥土分层夯实素土夯％膨土防水毡防水池壁构造做法（从外到里）

面层100厚筋混凝土保护膨润土防水毡层

钢筋混凝土结2，天然

天然石块厚1:3水泥砂浆灌缝或用密封膏嵌实）200厚C20钢筋混凝土结构

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计压顶1，通石材压顶构造做法

面层（厚20厚防水砂浆水砂浆加防剂3厚聚合物水泥基防涂抹20厚：3水泥砂浆找平层钢筋混凝土结（三）游泳池设计要求1，泳池结构钢筋混凝土构自防水）2，顶可采用花岗岩，厚不超50mm3，浴地面应考虑防滑及水顺畅4，泳池池壁、池底交接阴角，台阶阴角需倒圆5，泳池下池台阶宽度不于350mm,高度不大于200mm（儿童游泳池阶高度以100mm为阶设扶手，扶手采用50x3不锈钢管，手高900MM.扶手安装采用预埋件装。6，底图案应有详细大样材料色彩选型7，泳池水处理设计

池水在进行过净化前，应先将水中杂物经过毛发聚集器进预净化；过滤砂缸应选强度蚀、滤速高、过滤果好的产品，并宜便外型美观，过滤介质一般采用英为保证泳池的质质循环水中投加混凝值整剂和除剂；泳池水必须进消毒杀菌处理。8，泳池溢流口及溢流沟计要求

沿池壁两侧或边设置齐岸外溢式溢水槽；溢流水槽的截尺寸，宜按池水循环％计算确定，但槽的宽宜为；槽内应设排水，排水口均匀量计算确定；槽底应有％的坡度坡向排水9，泳池辅助用房更衣、淋浴

更衣间应设置水措施；淋浴间应设置、热水管道和排水措；10，造做法池壁做法（外到内）

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计面层（玻璃马克或瓷20厚1:2聚合物水砂浆聚合物水泥基水涂。0厚结构面板一律清除干净（包括油污浮浆），蜂窝麻面泥砂浆嵌平补实池底做法（上到下）

玻璃马赛克（瓷片）20厚：2聚合物水泥砂浆聚合物水泥基水涂。0厚结构面板一律清除干净（包括窝面，用1:2.5水泥砂浆平实100厚C10混凝土垫层素土夯游泳池平台做（从上到下)

面层30厚：3干硬性水泥砂浆100厚C10混凝土150厚％泥石粉渣素土夯实％水下墙体做法水吧吧凳等）

面层（玻璃马赛或面砖）20厚：3聚合物水泥砂浆砖砌钢筋混凝土池消毒浸脚池池构造做法

面玻马赛克或面砖厚1:3聚物水泥砂浆C20钢筋混土结构100厚C10混凝土150厚％泥石粉渣素土夯％消毒浸脚池池构造做法

面层（玻璃马克或面

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计

20厚：3聚合物水泥砂浆C20钢混凝土结构（四）按摩池1，水力按摩池水处理设计

宜选用内水型嘴；喷嘴沿池壁布高出座位坐板。20米，其间距宜为。0米如矩形池，喷嘴不得相对布置，以保证相不受干扰；喷头进气为环空气时，进气管管口设调节进气量的控制管，且进气口应出池内水面不小于200mm；喷头进气为气供给时，气泵应高出内水面不气泵应低池内水面，供气管应计成倒U字形，倒U字型管应出池内面不小于；2，气泡按摩池水处理设计

池内应设气泡席、气泡坐席和池底泡；气泡由空气泵量根据池内喷头、气和池底气泡席数量确定；气床和气席按带孔数计算；气泵位置应高池内水，有困难，供气管应设计成形状倒U形管底高出池内水面450mm，防止池水回流到气泵系统喷气嘴、喷水和供气、供水管或薄壁不锈管3，按摩池池底构做法

面层20厚1:3聚合物水砂浆钢筋混凝土池4，按摩池座椅构做法

面层20厚：3聚合物水泥砂浆500厚砌坐凳钢筋混凝土池5，溢流要求—同游泳池溢流设计要求

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计（五）旱喷泉（六)溪1,溪典型构造做法（按人工膨润土构造做）2，流水处理设计

应设置水泵保溪水循溪流水的流速小/秒；（七）景墙跌水、喷泉、观性水池1,墙构造做法1(砖砌墙体）

面层20厚：3水泥砂浆结合层12厚：3水泥砂浆保护层1。5厚聚氨酯防水涂料20厚：2水泥砂浆240厚。5灰砖2，体的做2（混土墙体）

面层25厚聚物水泥砂C20钢混凝土墙体结构3，墙水池池底构造做法

面层20厚1:3水泥砂浆合层2厚聚氨酯防水涂料20厚：3水泥砂浆压实收光钢筋混凝土池100厚C10混凝土垫层素土夯实4，混凝土池壁构造做法

20厚聚合物防水水泥砂浆1厚聚合物水泥基防涂抹

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钢筋混凝土池面一律清扫干净）5，泉水处理设计

池水水质要求高张和水质腐明显的水景工循环净化和水质稳定理的主要目的是少池水排污损失和换水中的浮物浊度类异；池水循环处理用的方法有格栅、滤、和滤料过滤，水质稳剂等；池水水质要求高时，可不设计净化理，当池水中有落叶或（八)人工湿地1，人湿地构造做

面层100厚荡石米，粒径350厚石，粒径150厚C20混凝土300厚％泥当土过筛夯％原土夯实密实度％第三部分

软景1、绿率30－40％含水景积)2、地：（1)对较开阔空间需考虑微地形理（2)地还需结合排水考虑，贴近筑不可设计低地形；（3)建外墙绿地标高不可高于正零（3、管线布置

4)楼板结构（规范要上绿

2(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计24、给水布置要求:（1）灌溉用取水口：一般一个取水可覆盖面积125m(半为20米;取口距约40米；应靠路边设置，尽量靠近排水井。（2）对于有特殊排水要求的绿地,需设盲沟或有滤水作用的管(3）花需虑内坡度及预留排水或接入排水管(4）楼结构层上绿地要虑结构找坡及排水，直在结构板上砌池的需结板上预留排水管5、植种植要求：（1)行树分枝点需在.8—2.0米间，树高需大于米，间距－6米(2）楼结层上的植物选择，不选用如榕树等根系发达物（3）楼板结构层上植物大小选择需结合构载考虑(4）一树内种植不考虑使用榕等根系发达植物（5）高于1。2米的挡土墙，如无特别景要，都要考虑挡墙绿化（墙上下爬藤及悬垂植物）（6）花架需考虑爬藤、开花植物的种植（7）湿地植物需考虑耐水湿植物（如风草纸莎草、香蒲、再力等）（8）水景内无特殊要求的需考虑挺水植与水植物（9）商业区植栽设计需妨碍人们浏览商铺招牌、面视线为宜，切不可对商铺门口（10）组团要多选用开花乔木，且要考虑住区的季相变。6、屋绿化要求(1）轻（8-10cm覆）绿化屋面作法：作法一：作法二：

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计作法三(2）重型(10cm以上覆土）化屋面作法：第四部分统一标准：

构筑物12

材料若为木材应选用经过防腐处理的久性强、充分烘干的木质材料,保相应裂缝标准以免影响景观和构的要求,表面需要涂刷选用木质漆若为其它材料均要考虑防腐和耐久性。照明应根据实情况设置射灯、地灯柱要保证夜间景观效果，满足居民夜出行活动的照需

宜在22.(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计宜在22.要。射灯的角应避免形成眩光污染亭1亭的檐口高度宜在2。4m左，宽度～3.6m，柱间距宜在.8～3m左右。2亭屋顶的排水最好不要安在亭的主入口方向。廊1廊宽度和高度设定应该按的尺度比例关加以控避免宽过高高度宜在2。2~2.5m之，宽度宜在1～2。5m之.居住区内建筑与建筑之间连廊尺度控必须与主体建筑相适应2廊柱与横架必须采用有效连接方法，牢固连接，具有相应的防风能.花架12花架四方柱截面应该考虑角处理。3如考虑攀爬植物要相应的植栽设计留植栽土的位置且要有花与攀爬植物的维护保的花说明。架膜构的悬索拉线埋点要蔽并远离人流活动.2膜结构的连接件必须是优材料，具备相应的防拉强度。3当采用内部明时具与膜应保持当距离防止灯具散发出热量将膜烤焦。膜结构的材料要注意反光特，布置考虑周边住户光污.4膜构设计必须符合膜材料受力特性有够的坡度解决排水问通常面坡度不低于：10。.景墙～1连长度宜在3～5m，高宜1。5～2.5m,厚度宜为2台阶、步道宽1,室台阶步道要求踏面宽350，高度30。桥度1，度，安全（栏板高度满足安全高1.05m以，宽度人行不宜超过3m宜在第五部分2。

部品

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计灯具1景灯具要求提供有关灯具大小尺寸、光名称、功率；2要注明灯具使用的地点、位及对照角度要求；3要提供灯具的彩色图片；4要注明灯具的材料、颜色表面处理工艺防护等,否防水等5要图示出在各施工图中的对应的符号。雕塑1.设计原则雕塑要能够融到住区周边的整个居环境中境中.2.雕塑类型2.1创作型：具备原性创新.2翻型：必须选择国外型。3.雕塑设置原则3.1题材：适合居住围3风:与区环境协调。3材：选择接近自然的3尺：尺度应适合放置塑的场3.5定位：宜放置在公区域。3.6照明：照明位置角、光.3图：平、立、剖面图局部大样详图。花钵平面布置图、放位置、数量清单、格、照明、参考图片等康体设施1儿游乐场、成人健身场所2布合理，易到达，方便使而又不对居民成干扰3考日照、通风、夜间照明4周设置休息区；56实、美观，易于维护维成本低；室

1(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计17专运动场所必须委托有专资质的公司进设计和施工;8应虑无障碍设计；9定及排水；10器材规格及用活动范围；园林家私1数及定位：组团、交流空、中心广场、业街；2照：位置、光源；3式、规格、材料、图片；4考日照和遮荫；景观标识1整设计原则1.1经济性原则考虑小区档次和成本限制适当对标识材料进行选择1.2规范性原则:符号设计应国际化，高档社应中英文对照无特殊情况字体以简体为。1实性原则高度适中；部分识考虑夜晚照明。2分设计原则2.2、约景工目标本制作指分项设计原则.标识分类,

1．用范围适用于项目策观方案设计观初步设观施工图设计及景观施工各阶段的目标成本确定工作.《目标成本管规定》要点A。标成本，是指在不同段制订的项目开发成本划，是包括土成本、前期费用、工程成本、营销成本管理成本和财务成本的项目全成本。B。标成本按开发进度的同阶段始终处于动态调之中则上一个阶段目标成本的订都是在上一个段基础上进行的。C.主工程施工图设计完成后公司负编或委托咨询公司编制工图预算和项目的目标成本计划，经公司领导审核确认后报集团公司审核。D。团公司成本管理部对工图预算进行审核后战投资部划设计部、公司等相关部门

规划（估算成允误差不超过1(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计规划（估算成允误差不超过1(二（三）项目开发目标成本（目标本控制指导书)允许误不超5％；）2．林景观成本构成室外土方工程园林环境工程方园林土建工程案阶绿化工程段设施配套设施费游泳池网球场垃圾站本物业管理用房）其他配套用房许

指室外和园林植土的土石方工程（滤水层)指室外景观、路、绿化、景观小品相关设施等工程包括硬质铺装道路景（挡土墙、亭雕塑、廊架、水景、座凳及垃圾桶项目包括乔木、灌、花坛、盆景、植被草坪的种植及养护〈建议绿化投额不低于园林环境工费总额的25%>指小区围墙基、结构及装饰部分指室外景观照、景观给排水、绿化灌等指物业标识、牌号码、信报箱、车划线、车挡及保安亭等指上述园林环工程未包含的一些零设施指小区内游泳建设费用指小区内网球建设费用指小区内垃圾建设费用指单独建设的业管理用房或移交给业单位之前对其装修的费用指单独建设的它配套用房费用3．目目标成本表编制3.1项目论证决策阶段投估算确定景观目标成景总目标成，用控制景观方案设计，是评审方案设的标准之一。3.2项目景观方案设完后方案设设计估算确定目标成本为控制扩初设计的目标成本，是评审初步设计标准之一。3.3初步设计完成后据步设计概算定目标成本控制施图设计的目成，是评审施工图设计的标准之。3.4施工图设计完成据施工图预算确定目标成本为项目施阶段成本控制目标。3.5景观总目标成本其阶段的目标成本按照上林景观成本构成测编制

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计4．定目标成本应遵循的本原则4标瞄准在目选择和项目策划阶段筹建部门应通市研究找准销售价格市场标杆、程成本市场标杆，以非工程成本市场标.4满顾客需求a)在目选择和项策划阶段必须关注目标客定位、分析标顾客核心需求和一般要，并将其转化为定性定量的明确描述。b)在阶段确定目成本时,应始终注意将成本分项结向顾客核心需求方倾斜。4.3竞争策略要求a)在目选择的项策划阶段，应调查分析争对手的综合争能力，结合目自身资源条件和经营目标，形明确的竞争策略并将争策略对品定位的要求表成定量指标或定性描述b)在阶段确定目成本时，始终注意成本项结构满足竞策略要求。4.4倒逼成本4.4。1通过项选择和项目策划阶段市场调查和可行性研究工作标杆项目挖潜措对项目可能获得的利空间做出准确判断取舍.4用合理预期税前盈利额倒逼项目成用指额设计项目开发策划的硬性指标4。3用目总成本层倒逼方案设计成本、初设计成本、施图设计成.a）方案设计形成的目标成≤景观总目标成本成本预备景总目标成本×8用观总目标成本减成本预备费的结果倒指导方

案设计，直到案设计优化满足此要。b)景观初步设形成的目标成本≤景观方设形成的目标成本成本预备费*20%方设计形成的目标本倒逼指导初步设计直到初设计优化满足此要求c)景观施工设计形成的目标成本≤初设形成的目标成本+成本预备费*10％用初步设计形成的目标本倒逼指导施工图设直到景观施工图设计优满足此要求。d)测算的施图设计成本加上未使用的本备费(≥70％成本预备费）即成为确定的项目成本控制目标。5.制景观目标成本参考数据标准定位普通A标

投资水平（元㎡）100-200

产品分级通常见于政府建的经济房与农民集房，其景观绿化水平档次极低相比于较低成本购房带来的实惠，置业者景观并无太高要求。售价不高，定普通人群的普通住宅有基本的活动场地和准

B

200-300

小孩娱乐场地有适当的绿化和休憩地方。

中A档标

300—450

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计在大多数地理置并不优越，市场定中等的楼盘，尤其是以开发周期短土地资源有限作盈策略的开发商,无论设计上施上景观成本入通常定位于这个标准。景观档次较高、受业界认可好评的其投资成本都提高了一个标准而其更加重视前期规划计，主表现在其投资准

BA

450—550550—700

成本上在设计的投入相对有较大幅的提高。多运用于高端盘，有效的提高业内名度。此标准楼盘景观的突出特点其景观绿化植物的成本相对投入惊人，都通过高密度、多类的植物配置手法，甚至大量运用盆植物、高档标准

B700—1000C1200

热带植物结合坡分迎合了市场软景的偏好，满足高置业者的需求,其成本造价在市场上远高于其他楼盘.多用于楼盘展面的投入、以及少量位尖端的楼注：以上列表据来自考察、网络调、同行交流、与相关施单位交流沟通本表主要显示观投资水平的高低与体楼盘的定位。6。观投资原则：基于以上分析提出以下投资原则及制性建议:1.景投资水平应据营销定位的楼盘档次匹配参同档次楼盘的景观投入水平。2。尽量选择优秀设计单位著名设计师合作不仅能够有效的优化产品设计，而能提高产品的知名度，把握景观细就把握了效果，成熟的景观设计成果能节约本3。选择相匹配的材料及有力的施工单位保设计效果实现设计再好没有好的施工单位来实施，同样不做出好的园林景观。4.为制整体投资，应合理配。根据地块分级，观投资不宜采用统一标准而应该在统一的投资水平上根据土地分级采取景观投入分级的策略在重点区域，会所、高端户型、示区、中央庭院景观高于平均水平反则可以适当低平水平合理的有一定程度的区分景观投入控制整体投将使投资更加合理，济。7．观投资重点1.根整体规划地分级策略在景观投上相应的提高重点位置销售买准。

场路线的景观资水2。在考虑景观均好性的同适的提高商业街区示水所入口、中心庭景观档次，以提

提签(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计提签升高品质物业标准3.依高品质物业观设计越来越重视软景趋势，楼盘整投资应提高软景投资例。4.根木桶原对势地（向不好周边环境周应适当提高景观投资平，提高劣势地块的景标准即提高了整体楼的物业品质；对于城市象展示面和临区的地方适当的提高投资比是有必要的.8．景工程结算管作业指引8.1《工程结算管理规定》录（1）算资料必须先经监理单审核合格后再交甲方工程部审核。方现场工程师负责审核工料和造价咨询机构制工程结算,在价咨询委合同中应明确要求提供计算底包括工程量量的详细计算书与承包单位核后的结算资料并时提供与承包单位的核差异情况说明.结算价变动超过该分项工合同造价的5%或结算金额超过200万元要分公司总经理集团总、财务总监、经理联签批准的书三部分组成:效性,

（一）工程结算审批表（审批格（二）详细结算书及审核情况报送结算、审结算及相关符合结算件的资料、签证及依据)(三工程竣工资料（验收告、招标文件、合同、料格证明等等）并下面以两份示说明：交一份完整的工结算清单（成都景观分1、程结算审批表（封面报集团公司）公2、算汇总表内包：司A、筑工程工B、饰（硬质铺装)程C、化工程部D、观水、电工程经结算造价:万（中合同价29。4852万元，减少造9.4272万）理会签栏施工单（经办人、项目经理盖公章）字

监2总1。4,工单位报送结技术合同济核价(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计监2总1。4,工单位报送结技术合同济核价建设单位成部工程师、经理、工总监、总经理、盖公章2、现场签证相关料2。1现签证单审批（签证内容及增加造价额，由项目部程师、经理、成本工程师、经理、工

甲方通知单审表（变更内容，由设部工程师、经理、成本工程师、经理、工程总监、总经内部审批）2.1.3甲通知单（发施工单位，知变更内容及更图纸、图盖甲方公章，对发)、程竣工资料经3竣工程申请验收报告理3.2单位工程质量竣验记录联3.3工程结算资料交单填表人为此项工程甲方主工师）批3.4物业移交函（甲、业、乙方、相关工程交叉位施3材产品合格证书、检报告、质量证明内3.6施工单位报送的算部3审中标通知书、企资质及证明资(原术标资信部分）批招标文件、考察报告及招标控制审批表打印件，3。10评标会议记录标会议签到投标单位格确认表考察报告批表考报告《施算整的工程结算清（成都围墙及垃圾站）《附预计表》1、程结算审批表（封面报集团公司)、2、算汇总表经、内容包括：中（暂定50米）31.6万（单价合同702.22元米标量13.2米702.22×。2-450)=4.438万元（收方单）报C墙变更石增加费用5.0793万元（甲方通知）、报告、联系、图片和技术方案等关依据。站工程3。2961万元（甲方行委托工程：44。4134万元（其中合同价1.6万元，增加造价。8134万元）工位（经办、项目经理、盖公章）建设单位（成本部工程师、经理、工程总监、总经商

理、盖公章）数513.2米甲乙方参加人员、施工方公章）

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计实测长度增加况说(暂定450米实513.2米，加情况说明，设计管理部字章）2.2围墙变更石材相关资2。1甲通知单审表（柱子石材变更，由设部程师、经理、成本部工程师、经理、工程总监、总经理批内部审)2甲通单（发施工单位，通柱子石材变更，盖甲方公,对外发放2.2。3石材变造价增加相关资料A、材变更增加造价预算只调整材料增加造价)B、纸及工程量计算式C、材料价知单审批表(确定单价、供报价,由本部工程师、经理、工程总监、总经理联批内部审批）D、材料价知单（发施工单位、甲定价供方报价，盖甲方公章，E、材料格认单(施工单位起初报送甲方的公文，汇报石材变更引起

对外发放的造价增加）2.3垃圾站工程结算料2工预审批表（附工程预算设计图纸）3、位工程竣工资料3竣工程申请验收报告3单工程质量竣工验收录3工结算资料交接单3物移交函（甲方、物、乙方、相关工程交单位）3材料产合格证书、检验报告、量明（页岩砖、氟碳漆镀锌管、花岗岩粘剂、水泥管材)3.6施工单位报送的算3中通知书、企业资质及证明资料（原技术标资部)招标文件、考察报告及招标控制审批表打印件3。10评标会议记录标会议签到投标单位格确认表考察报告批表考报告施3合施工管理流程

适用范围中适于本公司目开发过程中的景观程施工管理。标报

2。

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计控制目标与关绩效指标（KPI）2。1控制目标规项目开发过程中的工程施工管理流程保工程质量期进度产出格的景观产品2.2关绩效指(质量：A（量Q(质量和效果）

C成本）T（度）R（风)工程质量合格2。3关键绩效指标（进度)：

优化措施，降成本确保工

出现质量事故A（量）Q(质量（成本）T(时）风）工程进度目标的控制工期降财务成进度调整的

发生进度拖延实3．要涉及部门及职责3.1设管理部

本

及3.1.1根据目定位和工程特点制定项整质量目标和分项工程质量标3.1。2审批工单位报送的施工组织计和施工方案3.1。3各专现场工程师进行日常施质量巡查3.1.4参与键部位、关键工序质量检；3.1对合质量要求的景观主及重点植物（按同约定范)进场开具进场验收单3对软景植物放现场核查，确保植物工效果3.1。7会同理单位进行隐蔽工程验；3.1.8监督理单位的抽样送检及旁站作3.1针发现的质量问题组织开质量专题,提质量整改意,必要时下发《甲方通知单期整改3.1.10会同理单位对施工单位质量改情况进行验；3.1。11对工单位出现的质量问题实处并汇入供方评价记录;3。1.12对府管部门提出的质量整通知进行回督施工单位及时进行整改。3。1。13负编制工程总进度计划；3。1.14负工总进度计划的调整工;3。1.15负对工单位的进度进行监;3.1.16负责期现场签证的审批；3。1。17负提出工程进度整改意见及对调整进度施的报审和报;3.1.18负责施工单位的工程进度情实施奖罚并进进度评价。

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计3.2成合约部3。2根项目整体质量目标和分项工程质量目标审查改工合同，确定对质量问题处罚条款;3.2.2按设管理部下发的质量处罚通扣工程款。3。3公司总经理3.3。1负责工程总进度计划进行审；3.3。2负责进度调整措施进行审批4．程关键控制点（CPP）4。1施工方案的合理性、科学性和实情况4。2关键部位、关键工序质量检查4。3质量整改通知的下发与验收4.4工总进度计划的合理性4。5工程进度的日常检查4.6工奖罚的可操作性和有效4。7进度调整措施的实施效果5。流责任人5。1设计管理部经理6．持文件6.1《施工场管理则》6.2《工程目开发进度计划》

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计7。流程说明7.1施质量控制流程步骤

说

负责人

输出1织。1施单报送《施工组织设计或《施工方设计管

《施工组设计

案监理单位进行审审通过后交设理部资料织设》方案》的审批

计管理部资料签收；1.2设计理部各专工程师认真审查《工组织设计》或《工方案将审查意见字后交项目负人审批；项负责人审核准后发回施工单位实施如施工组织设计》或《施工方案存有问题或缺陷，则意见反馈给施工单责令工单位进行修改后重新报审审通过方能实；1.3《施工组织设计或施工方案》一旦审核批准后，设计理部应监督施工单位施，保证其施工程和措施严《施工组织设计》或《施工案》进行施工组织设计》或《施工方案

员设计管理部专业工程师2施工质2设计工程部业工程师进行常施工质量巡设计管量控制

查抽施工日记、质检报告，看现场管理专业理情况检查理日记监理单位的抽样工程师送检及旁站工作；2参关键质量控制检查如础工程重要部位的混凝浇、防水工程、电气工程、排水工程、装饰工程、软景线等，只有验收合格方可2会同监理单位进行隐蔽工程验收；2.4针对发现的质量问题组织召开质量题,或在工程例会上提出质量整改见要时下发《甲方知单限整改；2对府主管部门总部提出的质量整改通

《甲方通知单》

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计3情况验3。1设计管理部专工师会同监理单位对

设计管

《供方评收

施工单位量整改情况进行验收：3.1。1对于问题较小，通过返工即可完成

理部专业工程师

价记录表》的，应责成责任单位及时改正；3.1当公自行购入的重要设备材料验收或用过程出现不合时，应由验收人员不合格品进行记录、标识隔离并上报有领导并提出“货、索赔或让接受”的处理意见，并经总经理批后实施；3发现施工位采购的景观材料出现不合格品，及时向施工单位提出理意见；在上述合格品未处理前，应令施工单位对合格品进行隔离标识，以防止误用对尚未进入的不合格品严禁进入施工现场；对已经进入施工现场的不合品应验证结果记录3发不合格工件工序、半成品和分部分项工程验发现不合格时，督促理单位发出整通知书，必要时发出工令.施工单签收并进行整改。经专业技术人员验满足要求时方可转序和验收对发出《工令》的分项工程,由项目负责人织监理、质检总站及

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计3需报改方案的整改内容，整方案由相责任部门按要求的时限供，交设计管理部经批准。在确认时应考虑解决施的正确性，是否符合设计施工规、监理条例及相关法律法规的要求整改方案由关责任单位执行,设管理部专业责监督执行状。

程师负3设计管理部专业工程师针对施工单位质量整改情况实施奖罚并做供方评价录对府7.2施进度控制流程步骤

说

负责人

输出工设管理部项目负责根据已批准的《工

项目负责人《工程施总进度计

程项目开发总进度计划工程施

工

总进划》的编制与报批

总进度计划1《程施工总进度计》除了要考虑主体工程和键工序的进度安排要充分考虑分项工程配合工种的场时间场条件完时间交叉工等情况以各种难以预料影响素天气、政策、市场变化等工的影响明确阶段性控制目标以便于分段进度控制；1《程施工总进计划设计管理部经理审核后总经理进行审批审通过程施工总进度计划指项目施工进度安排期监及工期奖惩的主要依据下发给目.

度计划

(完整版)万科地产设计管理工作-景观设计2工位主工程正式开工前，总包位根据《工程公总理《总包工的进度计划

施工总进计《总包工程施工进

程

施工进行审批

度计划人和设计管理部经理

进

度

计审核后,再报公司总经理审批分工程开工前分包单位根《工程施总进度计划《分包工程施工进度计划报业工程师和目负责人审核后,再报设计管部经理审;

设计管理部经理

划》《分包工每月25日施工单含总包和分包）

程

施工根据已经批准工总进度计划实施工情况，编下个月《月进度计划报

进划》

度

计项目负责人审和设计工程部经理审后执行;2。4每周期五之前，各施单位（含总包和分包）根据已经批准的《施工进度计划》和实际工情况制一周度计划审和项目负责审3计的3专工程师负责现场查督促各施工单位

设计管理部经理项目组专

《月进度计划》实施和监督

严格按周进度计划月进度划》业工师组织施工如际进度与进度计划出偏差应及时记录并分析原因排施工单位采取措施进行纠偏3每周项目负责人组织召开工程例会工程进度情况如果是由于施工位自身的原因造成进度滞后则照《施现场管理细则对相关施工位进行处罚责令其在限期采取措施将拖延的进赶回来；3.3如果际施工进与进度计划出现较大

项目负责人

其追加处罚。(完整版)万科地产设计管理工作-其追加处罚。形成会议纪要《工程进度整改通知下发给相关施单位;3.3专业工程师负责检查督促施工单位根进度整改知安排赶工措施限定的间内将进度追至原计划；施工单位不能按要求完成，专业工程师可视赶工情况对4计的4如果是于甲方的原因或是由不可抗

设计管理

单》《工程罚款通知单》《供方评调整

因素导致进度后，施工单位可申报工期

部专业工

价记录》签证设计理部专工程师对工期签证程师项目进行审核后，报项目负责人核；4.2如果属于非关键路工期签证总工期则设计管理部经理进行审批属于关键线路工期签证，影响总工期,则由设计管理部经理审后分公司总经理进行审批;4发生工期签证后目负人根据工程实际施工情况和工期签证情况工程施工总进度计划的阶段性目标进行调组织施工单位采取各种赶工措施将延的进度追回来总工期不变4调整后《程施工总度计划报设计管理部经理审核后,再报分公司总经理进行审批；专工程师按工供方评价流对施工单位的进度执行情况及