玫瑰溪谷市场推广及品牌整合建议要点

每一次和声接触绿城项目，总会有新的发现。

这种发现给予创作人员的感受是美好的。

希望我们的发现可以丰富绿城的品牌内涵和产品体系。

相信今天也可以有令大家满意的发现。3/14/20231□报告概要洞察总体市场背景所有可能的竞争关系客户群落界定概念品牌塑造项目名称核心概念概心创意通路玫瑰计划第一阶段：又见玫瑰第二阶段：玫瑰魅力第三阶段：玫瑰演义3/14/20232第一部分洞察3/14/20233第一部分洞察总体市场背景所有可能的竞争关系客户群落界定3/14/20234杭州还有多少别墅？总开发面积总建筑面积总套数主要分布区域预计可开发时间3/14/20235杭州还有多少别墅？区域楼盘名称占地总建筑面积青山湖锦绣钱塘1150亩22万m2青城·山语间1500多亩27.12万m2中都·青山湖畔3600多亩90万m2青云山居1184亩约20万㎡青山湖81号135亩（81户）9万玫瑰溪谷1461亩24万m2湖光山色恒晟地块1恒晟地块2大华地块银湖颐景山庄405亩13万m2富春山居1500亩25万m2七里香溪650亩12万m2鸣翠蓝湾700亩20万m2五月香山110亩7万清竹蓝庭180亩8万m2上林湖500亩待定区域楼盘名称占地总建筑面积小和山九月森林200亩约7万m2水木清华298亩15万m2浪漫和山404亩20万m2绿野春天335亩23万m2五常西溪风情1000亩50万m2在河之洲2000亩方案完善中江南水乡420亩12万m2闲林白云深处800亩15万m2竹海水韵1300亩90万m2怡景花城50亩9万m2岸上蓝山440亩39万m2西溪山庄2000亩待定金都雅苑380亩11万m2瑞城800亩20万m2桃花源2700亩待定盛世嘉园300亩29万m2其他苏黎士小镇428亩10万m2南岸花城680余亩34万m2奥兰多小镇45亩待定香格里拉1000多亩待定星星港湾1700亩90万m2合计：总占地31355亩，总建面约800万㎡3/14/20236杭州还有多少别墅？目前杭州正在开发的以及规划中的别墅用地超过3万亩（含青山湖板块1万余亩别墅用地）。从开发商已经规划的面积看，别墅面积将超过800万平方米（约0.4的容积率），如果根据目前每年50万平方米的开发量水平，杭州别墅用地还可以开发十多年。别墅用地主要集中于闲林、青山湖、银湖一带。闲林、青山湖将成为未来别墅供应市场的主导板块。本案所在的青山湖区域，别墅年消化量在6万方左右。3/14/20237杭州别墅板块及市场推量（2007）良渚闲林之江银湖湘湖小和山青山湖5517不含桃花源141678112475合计：884（此数据不含桃花源）

3/14/20238不统计桃花源推量，上表的总量是884套。至2007年底，杭州别墅市场（独栋）推量约900多栋。本案所在的青山湖板块推量占到总数的一半，将有475套。杭州别墅板块及市场推量（2007）3/14/20239青山湖别墅，今年能销多少？时间别墅去化量2004年初-2005年年底112套2006年206套2004-2006临安别墅去化量临安其他区域未见独立别墅开发，本表所列实际销售数主要集中在青山湖区域，重点是锦绣钱塘、青山湖畔、山语间三个项目。3/14/202310自2004启动青山湖别墅开发以来，销售保持着逐年上升的趋势。随着本案启动，绿城品牌的进入，交通条件的改善，在没有重大利空的前提下，2007年，青山湖别墅销售量将有新的增加。可能影响销量的因素还有：随着本案开盘，别墅总价将有成倍提升，可能带动其他项目提价，从而影响到实际销售量。青山湖别墅，今年能销多少？3/14/202311【市场小结】别墅限地政策继续，别墅置业的投资性被看好。杭州的别墅存量依然较大，至少可以开发十年。平庸的产品和营销可能造成市场风险。本案所在青山湖板块供应量占到杭州的一半，而且可能出现一些新的别墅用地。本案如较深地陷入竞争，后果会比较难测。来寻找玫瑰溪谷跳出竞争的可能性>>>GOON3/14/202312第一部分洞察总体市场背景所有可能的竞争关系客户群落界定3/14/202313所有可能的竞争关系具有竞争性的板块同一板块内的别墅总价500万以上的别墅总价1000万以上的别墅顶级的别墅杭州临湖的别墅3/14/202314良渚闲林五常青山湖银湖湘湖之江小和山板块竞争关系（500万以上同期推售别墅项目）竹径茶语香格里拉西溪风情桃花源青山湖畔九龙1号（4套）阳明谷九树九溪玫瑰园浪漫和山和家园南岸花城苏黎士小镇地中海别墅3/14/202315板块竞争关系板块优势劣势备注闲林五常山坡、湿地远与水有关小和山山地、距离-青山湖湖、山更远与水有关之江距离、山、江-与水有关湘湖湖远与水有关银湖山、水更远与水有关良渚山地远在板块竞争关系中，尽管青山湖环境资源较好，但总体上仍处于劣势状态，为低端别墅集中区，且与杭州空间距离最大，配套最不成熟。本案出路：绿城品牌、产品品牌、板块重定义。3/14/202316杭昱公路。原来，杭州到临安的交通联系主要依靠杭昱公路。杭徽高速。连接杭州——黄山途径临安的杭徽高速公路现已通车，杭州至临安的时间缩短为30分钟。收费站西迁。临安段的收费站拟定往西退至临安市区以西，这样，杭州与临安将进一步拉近距离。临石公路与文一西路贯通。临石公路计划拓宽到26米，与文一西路贯通，杭州与临安的城市距离进一步拉近。（存在的问题：由临安市政府主导的临石公路拓宽工程由各家开发商根据工程进度提供资金，但因政府换届等因素，该工程搁浅。目前临安政府承诺该工程2007年底会开工，08年年底完成。）临安，距离杭州越来越近NEW※板块新利好3/14/202317青山湖板块新动向由经济型别墅集中区往高端别墅区调整NEW※板块新利好青山湖板块被定位为经济型别墅区，首推产品户型偏小，后期推售的产品经调整后有增大的趋势，如青山湖畔、锦绣钱塘等。青山湖畔、青城山语间、绵绣钱塘等在售项目后期产品都有往高端独栋别墅调整的明确意向。随着中都五星酒店的动建，板块配套形象改善。3/14/202318所有可能的竞争关系具有竞争性的板块同一板块内的别墅总价500万以上的别墅总价1000万以上的别墅顶级的别墅杭州临湖的别墅3/14/202319同一板块内的别墅项目名称最近动态在售房源主力户型总价至07年底别墅存量锦绣钱塘700余户1、4月28日举办第二届爱鸟节“天鹅之舞”活动；2、先交30万定金，2-3个月后签合同，成交客户可争取优惠，具体额度看商谈情况330-350㎡300万左右临水400万45栋左右（水云间总计70多套，现剩40多套，湖畔居剩2套；三期200多万小独栋08年推出）青城·山语间无180-220㎡128万起，200万以内132栋中都·青山湖畔无400-500㎡300-400万（绿野清风）480万-550万（陡坡）26栋+三期排屋及宫庭别墅青山湖81号工地开放350-550㎡220-348万46栋宋城·凌云1、开盘时间暂定5月26日2、将于接下来的几周进行媒体投放300㎡左右210万以上（按7000元/㎡计；花园面积按1000元/㎡算）16栋金基·青云山居07年年底前会推出，确切时间不知340-480㎡200—300万79套绿城西子•玫瑰溪谷1、规划设计细化调整阶段2、北区小院别墅预计将于2007年6月底开工，年底前开盘

131栋3/14/202320同一板块内的别墅板块总体定位偏低端，价位偏低，板块形象较差。从总价看，有竞争关系的只有青山湖畔，二期的陡坡别墅480-550万，三期的宫廷别墅400-500万（2007年底推出）。从户型看，有竞争关系的为青山湖畔、青山湖81号、青云山居和锦绣钱塘。从品牌看，板块内没有品牌开发商。本案出路：以品牌和产品重新定义板块。3/14/202321中都·青山湖畔总建面积90万物业类型别墅、排屋、公寓、度假酒店（其中别墅1000多幢）营销节点无销售节奏2005年5月，一期秀湖居77户联体别墅开盘；06年开盘德国印象阿尔卑斯原乡别墅，06年10月中旬推出原生陡坡别墅22幢；07年年底可能会推出三期排屋及宫庭别墅组团名称户数面积工程进度开盘时间售价销售情况未售套数秀湖居77户187-330准现房05年5月5400元/㎡基本售完无绿野清风组团80套300-40006年300-400万70栋10原生陡坡别墅22套400-500㎡（花园面积500-600㎡），在建06年底480万—550万6套左右16三期（约400亩）（50-60套排屋+宫庭别墅）300㎡结顶07年年底400-500万（别墅）备注宫庭别墅建筑风格为中西结合2007年推量3/14/202322相关话题：本案先推小院别墅还是独栋别墅？07年底或08年初，青山湖板块推售房源基本上是总价为300-400万的独栋别墅（含青山湖畔的排屋），故建议本案先推550㎡的独栋别墅，以此与板块内推售别墅房源总价拉开明显价差。本案将以绿城品牌重新定义青山湖板块，首期以独立别墅而不是小院别墅出形象，较为合理。工程上，七栋已建别墅进行外立面优化、景观优化后，可以构建样板区，能为销售及推广计划提供实景支持。3/14/202323所有可能的竞争关系具有竞争性的板块同一板块内的别墅总价500万以上的别墅总价1000万以上的别墅顶级的别墅杭州临湖的别墅3/14/202324总价500万以上的别墅项目名称户型面积总价核心卖点推广概念青山湖畔22幢陡坡别墅400-500㎡480万—550万（陡坡）杭州湖景山水首席别墅西湖是世界的，青山湖是你的浪漫和山350-480㎡500-700万/套山谷纯现代别墅(文化山谷)建筑与生活/生活因发现而改变/打造完美第一居所通和·南岸花城280—400㎡500－700万水岸(现主推公寓,别墅社区中的公寓)你生命中的休闲宋城·苏黎士小镇300-500㎡450－800万/幢休博会人居\原生态\地铁罕有山地别墅社区宋城·地中海别墅400－600㎡1200万元－2000万/套杭州鼎级豪宅6万方湖景\家家泳池,户户游\湘湖配套家家泳池,户户游艇九龙1号384（地上）159（地下）庭院356㎡500-600万（别墅）200万起（排屋）板块内唯一的中式排屋与别墅样板区样板房开放纯粹中国味道阳明谷300-500㎡600-1000万元/套位居之江国家旅游度假区、2万方酒店，1700㎡艺术馆山水度假别墅九树314－392970－1200万元/套九溪\五云山\6颗千年古树一层一户,大空间流动感,超越传统居住经验,接近艺术范畴非经验住宅九溪玫瑰园320－360未定健康休闲世界度假村,装修和设备按五星级宾馆标准执行,主楼区设住宿、餐饮、健身、会议、娱乐、保健、顶级SPA水疗健康休闲世界度假别墅大华·西溪风情未定未定绿城·桃花源380-420方1300-1400万（风荷村）预计1000万（水岸别墅）绿城第三代别墅山水之间,完美之居和家园未定（09年推出）1000万以上（别墅）4连联体别墅250-300㎡，07年10月开盘电梯公寓1万/㎡西湖上游竹径茶语350-400方700-800万/套三面环山\直面湖区\良渚文化村城镇级配套39席独栋,雍容山水间新湖·香格里拉360-570方600-700万/套5座山峦,200余亩天然湖面,1000余米原生水杉大道,3000亩原生森林,户均占地4亩,花园面积1000㎡有一个美丽的地方(不是每个城市都有自己的香格里拉)3/14/202325总价500万以上的别墅本案的小院别墅、独立别墅可能面对上述14个项目的竞争。同期还有桃花源、九溪玫瑰园等绿城同品牌产品在售。本案出路：以独特的品牌内涵形成市场区隔、以产品个性形成同品牌产品的区隔。3/14/202326新湖·香格里拉总建面积30万物业类型西区联排组团——扶风苑、倚云苑、映日苑；东区别墅组团——花溪苑、鸣翠苑、霞谷苑、流杉苑；南区联排、景观公寓营销节点无销售节奏04年拿第一批预售证，主推东区独立别墅；05年底至今，主推西区联排组团；南区靠主入口，未开工2007年推量组团名称户数面积工程进度开盘时间售价销售情况未售套数东区（别墅）135栋主力：360-570方主体完成，小院景观完善05年8月13000元/方600-700万/套一期首推68套，剩16套左右07年推量在25套左右西区（联排）78套（已推）280方06年12月8000元/方230万/套已售62套；预定0套16套备注1、目前新湖·香格里拉所剩体量最大的物业类型是景观公寓，目前在售别墅700万/套。将推出十多套2000万左右的别墅，占地4或5亩，花园2000方；2、其中一幢总价1650万临水独立别墅，花园占地1000方，已卖出。3/14/202327所有可能的竞争关系具有竞争性的板块同一板块内的别墅总价500万以上的别墅总价1000万以上的别墅顶级的别墅杭州临湖的别墅3/14/202328每个板块都出现了价格超过1000万/套的别墅代表作杭州别墅市场新动向NEW3/14/202329如之江的九溪玫瑰园及卖到1200万/套的非经验住宅九树；湘湖的宋城·地中海别墅（1200-2000万/套）；良渚的新湖·香格里拉（十多套1500-2000万的别墅）；闲林的桃花源南区风荷村精装修别墅（1300-1400万/套，十锦园近3000万/套）；青山湖在售项目中规模较大的楼盘后期产品都有推出接近1000万/套的别墅的可能。总价1000万以上的别墅本案出路：建立独特的产品内涵。3/14/202330所有可能的竞争关系具有竞争性的板块同一板块内的别墅总价500万以上的别墅总价1000万以上的别墅杭州临湖的别墅顶级的别墅3/14/202331杭州的临湖别墅（含千岛湖）项目名称物业类型区域推量(至07年底)面积售价产品定位推广主题宋城•苏黎士小镇山地别墅、临水排屋湘湖板块20套300-500450－800万/幢原生态精品山地别墅因为稀缺，所以珍藏；因为稀有，所以珍惜；因为稀世，所以珍贵宋城•地中海别墅独立别墅湘湖板块56套390—11001200万元－2000万/套杭州鼎级生态人文豪宅，纯水岸别墅家家游艇，户户泳池，平均每幢豪宅拥有6亩的美丽风光。中都•青山湖畔别墅、排屋、公寓、度假酒店青山湖板块26套300—500300－550万/套杭州首席湖景山水别墅西湖是世界的，青山湖是你的翡翠岛•山水名墅别墅千岛湖100多套300－500300－500万/套千岛湖城区中心唯一全岛式私家别墅园区风景中的岛居别墅千岛湖·开元度假村半岛别墅，产权式酒店千岛湖85栋半岛别墅300－3668000元/平方米休闲度假为主题让风景充满你的眼睛！杭州天清岛度假别墅（西区）别墅千岛湖4套(总17套)350平方米6800－7000元/平方米休闲度假为主题上表总计：291套临湖别墅。3/14/202332杭州的临湖别墅（含千岛湖）本案出路：强势的品牌与独特的产品内涵。对临湖而居有特殊偏好的人，或者特别看好湖景别墅投资的客户，杭州（含千岛湖）同期可以有七个项目可选，不计本案推量，共计单体别墅291栋。价格区间相近的则主要是苏黎士小镇、地中海别墅与青山湖畔,分布于湘湖与青山湖。3/14/202333宋城·地中海别墅总建面积33000平方米物业类型独立别墅2007年推量组团名称户数面积开盘时间售价销售情况未售套数别墅56套面积390－1100平方，主力面积400、500、60007年6月1200万元－2000万/套未售56套备注顶级别墅，家家游艇，户户泳池3/14/202334所有可能的竞争关系具有竞争性的板块同一板块内的别墅总价500万以上的别墅总价1000万以上的别墅杭州临湖的别墅顶级的别墅3/14/202335杭州的顶级别墅项目名称/板块物业类型至07年底推量面积售价产品定位推广主题配套绿城•桃花源/闲林别墅12套+南区水岸别墅380-4201000万以上绿城第三代别墅山水之间，完美之居/造生活时代中心会所设客房、室内及外廊茶吧、商务中心、小超市和餐厅；休闲活动设施有棋牌室、乒乓球室、阅览室、健身房。

室外运动游憩设施设置游泳池、篮球场和网球场、小型足球场；天然森林公园、水景系列；垂钓点九溪玫瑰园/之江别墅和4幢高级公寓8套320－3601000万以上/套健康休闲世界度假别墅山水之间的理想家园玫瑰园中心会馆提供餐厅、酒吧、台球室、健身房、乒乓球室、棋牌室及小型超市等多种休闲服务设施。金都富春山居/银湖纯别墅，兼带些联排三期凌云居40余套,现剩1套500-600平方米700-1000万;(其中样板房1200万)大型山水生态别墅区把家轻轻放在大自然中中心会馆、私人会所两处，可提供餐饮、住宿、自助烧烤、垂钓、游泳、健身等娱乐活动。网球中心提供室内外网球习场、室内游泳池、室内羽毛球、壁球馆、乒乓球等运动设施和茶室、酒吧、影院等休闲娱乐设施。南都高尔夫别墅售罄320—550平方米1．8万/㎡（二手房挂牌价）“高尚、运动、健康”的别墅社区源于自然，融于自然杭州西湖高尔夫球场新湖•香格里拉/良渚别墅、排屋30套360-570方600-700万/套(后期将推2000万的别墅)生态居住区不是每个城市都有自己的香格里拉五星级度假酒店、国际会议中心、国际学校、家庭式水上乐园、商店、餐厅、划船俱乐部等宋城•地中海别墅/湘湖独立别墅56套390—11001200万元－2000万/套杭州鼎级生态人文豪宅，纯水岸别墅家家游艇，户户泳池休博园内众多商业配套，远东外国语学校，城西小学，城西初中，萧山朝晖初中，萧山十中，萧山人民医院九树公寓大面积平层，一层一户33套314－39230800元/平方米非经验住宅精装修，欧洲设计理念+东方文化+西湖山水会所、游泳池西湖8号公馆两幢5层加局部跃层58套97-2254万/平方米西湖边吴山下豪门西湖风景区湖光山色/杭州贵族人文气质/高品质居住场所豪华专属会所以咖啡休闲主题为主，还具有VIP室、台球室、乒乓室、棋牌室、阅览室、健身房等3/14/202336杭州顶级别墅项目中，本案的开发商品牌竞争主要来自宋城、金都、新湖。在这类产品的历史经验与市场认同中，绿城具有无可比拟的优势。主要的顶级别墅（含类别墅）竞争产品是地中海别墅、九树公寓、香格里拉和桃花源。湖景资源上，本案优于地中海别墅，但配套远弱于它。在区位上，本案是最差的。本案出路：建立独有的品牌内涵，传递丰富的精神价值，形成无可替代的格调与气质。杭州的顶级别墅3/14/202337九树公寓总建面积14万方物业类型大面积平层销售节奏2006年3月推出一期2007年推量组团名称户数面积工程进度开盘时间售价销售情况未售套数九树（精装修）60314－392㎡06年3月26日30800元/平方已售2733备注统计截止于2007年5月12日3/14/202338竞争关系决定本案需要在品牌整合上有所作为。品牌包含开发商品牌与产品品牌。品牌的实质是精神价值。让我们记住这个词：品牌整合。【竞争关系总结】3/14/202339第一部分洞察总体市场背景所有可能的竞争关系客户群落界定3/14/202340客户群落界定临安没有我们的主力客户由青山湖别墅业主看本案的客户浙江高端别墅客户分析品牌信徒及来由客户群特点陈述主力客户群界定3/14/202341临安，没有我们的主体客户群（临安房管局提供的数据）3/14/202342外地购买力占有绝对份额，分别占到别墅销售面积的91.05%（2004-2005）和套数的92.23%（2006）。最新动态。最近，临安本土市场对青山湖畔、青山湖81号等靠近临安市区的别墅项目增加了关注，但主体成交产品集中于200万左右的小别墅或排屋，越过300万总价的别墅，极少有临安人关注。

临安，没有我们的主体客户群3/14/202343临安，没有我们的主体客户群目前临安市区有排屋的楼盘有筑境2050、玲珑花园和吴越山庄，总计这三个楼盘的排屋体量约在450-500套左右。从排屋总价消费来看，这部分客户群转化为青山湖板块别墅客户群的可能性极小。因为他们的总价门槛是200万元。本案将难以在临安本地找到大批客户。3/14/202344客户群落界定临安没有我们的主力客户由青山湖别墅业主看本案的客户浙江高端别墅客户分析品牌信徒及来由客户群特点陈述主力客户群界定3/14/202345青山湖畔。二期为独栋别墅，客户群主要是来自于杭州从事外贸业的私企老板。特点：①个人资产都在1000万以上；②很多客户有国外居住经验。波导老总、政府官员等的置业显示其营销中具有一定地缘关系（宁波）

。启示：对外贸易行业值得重视。区域内竞争项目客户群特点扫描3/14/202346锦绣钱塘。锦绣钱塘2期客户群中有外国居住经验的客户占40%，故对房间的布局要求较高，房间不在于多，而在于实用及设计的合理性；因有外国居住经验，对40分钟交通距离不介意，只要求户型要大，并设壁炉，尤其花园的面积要大且平整，便于开PARTY。部分自住型客户愿意接受精装修成品房。启示：从事对外贸易或其他国际化事务的人士较易接受本案的空间跨度，消除区域抗性。区域内竞争项目客户群特点扫描3/14/202347青山湖81号。这是一个占地只有135亩、总共81栋别墅的小项目。自今年4月动销以来，吸引了几位具有澳洲工作或生活经验的客户购买。另有数量较多的温州、杭州客户的投资性置业，比例占到80%以上。启示：1、高品质国际化价值的宣传，可以挖掘到具有特殊偏好的客户群。2、对于青山湖别墅的投资价值，市场存在相当数量的拥趸者。区域内竞争项目客户群特点扫描3/14/202348客户对花园需求较大。别墅类客户理想的花园面积需求为1000-1500㎡，而区块内楼盘花园面积普遍偏小，如锦绣钱塘600㎡，青城山语间500㎡，青山湖畔500-600㎡，青山湖81号200-600㎡，青云山居600-1000㎡（产品上已有所提升）。启示：本案以0.169的综合容积率具有天生的优势，可以因花园形成产品特征的一大区隔。区域内竞争项目客户群特点扫描3/14/202349总结国际化背景的人员较易接受青山湖；区域存在较大的投资性置业；低密度可以造就本案在板块的唯一性，吸引真正的高端客户。区域内竞争项目客户群特点扫描3/14/202350客户群落界定临安没有我们的主力客户由青山湖别墅业主看本案的客户浙江高端别墅客户分析品牌信徒及来由客户群特点陈述主力客户群界定3/14/202351浙江省高端别墅客户群分析项目客户群来源特征业主点名中都·青山湖畔一期推售房源是总价在200-300万之间的排屋，客户有临安当地政府部门的人、来自杭州的教授等；二期为独栋别墅，客户群主要是来自于杭州从事外贸业的私企老板；①个人资产都在1000万以上②很多客户有国外居住经验宁波奉化书记波导手机老总桃花源绿城品牌客户/在杭商会/奢侈品俱乐部的会员/归国人士/已在杭购买别墅客户西区100多栋别墅客户主要从事的行业有外贸、建筑、教育、IT行业、制造业等；杭州地区占79%浙江省内14%浙江省外5%①桃花源西区别墅客户群的年龄段主要集中在30-50岁之间②购买欲望和购买能力较强，客户来源以杭州地区为主。阿里巴巴马云、网易丁磊、江南布衣李玲、裕丰律师事务所老总宓雪军、义乌某私人航空老板（十锦园）九树借助于公元大厦积累的客户（销售部打电话推荐）；没买到九溪玫瑰园但对五云山（之江）一带很喜欢，认同风水好的客户全浙江最有钱的人舟山东海岸别墅园（29幢）总价在800-1200万之间，客户主要为政府部门或大型企业。（部分别墅在装修时候都设置成客房标间，用于招待客人或者员工度假）舟山市港务局杭州某外贸公司舟山市交通局3/14/202352浙江省高端别墅客户群分析绿城总是吸引区域最高端客户。（桃花源）党政机关、国有企业的集团消化不可忽视。（舟山东海岸）｛南区森林别墅｝浙商普遍重视风水。别墅客户重视朋友推荐，关系营销很重要。3/14/202353客户群落界定临安没有我们的主力客户由青山湖别墅业主看本案的客户浙江高端别墅客户分析品牌信徒及来由客户群特点陈述主力客户群界定3/14/202354挖掘绿城品牌信徒信任绿城的品牌(包括投资客户），对绿城有置业、投资信心；以及通过老客户介绍而来的一部分客户。九溪玫瑰园东区当时有50%的外地客户，50%是本地客户。而桃花源的客户以老客户为主，75%是杭州本地的，以及因各种原因移民杭州的本地客户。现在跟不住桃花源涨势的很多人，如果有一个距离稍远、类似品质的楼盘推出，他们也会接受。这是我们的机会。九溪玫瑰园保留下来的老客户资源，值得整理、分析。3/14/202355本案与桃花源距离不到半小时车程，桃花源南区的定位是打造杭州及至全国最顶级的别墅，现在推售房源基本上千万，这与本案首期推售产品（独立别墅）在总价上有明显的差距。如将不能承受桃花源价格的客户推荐到本案的小院及独栋别墅，而将近期想买千万别墅但因森林别墅因面世时间问题而无法满足的客户推荐到桃花源，是否能够求得共赢？挖掘绿城品牌信徒与桃花源关系3/14/202356客户群落界定临安没有我们的主力客户由青山湖别墅业主看本案的客户浙江高端别墅客户分析品牌信徒及来由客户群特点陈述主力客户群界定3/14/202357目标客户群体特征主体在杭州，覆盖全省。绿城品牌客户，甚至是特定产品品牌的客户。总体上具有较多的国际化背景。南区可能会诞生新颖的机构客户。3/14/202358目标客户群体特征富人思维关键词作为中国商人第一群体，我们的目标客户都是经过不同的努力与艰苦奋斗才能获得今天杰出的成就，无论在“物”与“我”两种境界都同样需要得到某种程度的精神与物质满足以“奖励”他们所付出的一切努力。他们有常人不可企及的经济实力和广阔的人生见识，他们享受生活的标准自然也应该与常人不同，对房、以至生活中方方面面的细枝末节，都莫不如此。而且，越来越多的富人们已从消费性置业转向盈利性置业，购买房产某种程度也成为他们的财富之道。3/14/202359目标客户群体特征新贵需求关键词华东的新贵们(企业家阶层)，需要一种东西(诸如房子)来把财富的档次拉开，享受这种距离为他们带来的无限优越感、成就感与超然尊贵气质。因此他们置业中核心需求因素有两点：一是价值品质。二是高端人气。3/14/202360客户群落界定临安没有我们的主力客户由青山湖别墅业主看本案的客户浙江高端别墅客户分析品牌信徒及来由客户群特点陈述主力客户群界定3/14/202361锁定我们的市场客源杭州上海3/14/202362他们是谁？名人股份制企业股东金融、证券、外贸电信、IT、大型国企高级管理者外资、合资企业高级管理人员民营企业家艺术界人士外籍人士年龄区间：30岁——50岁机构客户3/14/202363□报告概要洞察总体市场背景所有可能的竞争关系客户群落界定概念品牌塑造项目名称核心概念概心创意通路玫瑰计划第一阶段：又见玫瑰第二阶段：玫瑰魅力第三阶段：玫瑰演义3/14/202364第二部分概念3/14/202365第二部分概念品牌塑造项目名称核心概念核心创意3/14/202366有关品牌的几个问题问题1：谁是杭州真正的顶级别墅？问题2：玫瑰溪谷的核心差异化价值在哪里？问题3：谁将是中国别墅第一个品牌？3/14/202367谁是杭州二手市场真正的顶级别墅？楼盘面积（㎡）总价（万）单价（元/㎡）房龄白云深处280350125002005年九月森林350750214292002年九溪玫瑰园3821800471202000年九溪玫瑰园3361300386902000年颐景山庄31031010000云栖蝶谷364120032967江南春城384420109382005年西溪风情255280109802005年七里香溪22017077272005年金都雅苑33021565152006年南都高尔夫别墅4271600374712004年3/14/202368谁是杭州二手市场真正的顶级别墅？楼盘面积（㎡）总价（万）单价（元/㎡）房龄白云深处280350125002005年九月森林350750214292002年九溪玫瑰园3821800471202000年九溪玫瑰园3361300386902000年颐景山庄31031010000云栖蝶谷364120032967江南春城384420109382005年西溪风情255280109802005年七里香溪22017077272005年金都雅苑33021565152006年南都高尔夫别墅4271600374712004年3/14/202369谁是杭州二手市场真正的顶级别墅？九溪玫瑰园是杭州二手市场单价、总价最高的别墅。这是绿城十年前启动建设的别墅园，是杭州第一个列入中国豪宅榜的项目。九溪玫瑰园在杭州具有至高无上的地位。玫瑰溪谷与九溪玫瑰园有关吗？3/14/202370有关品牌的几个问题问题1：谁是杭州真正的顶级别墅？问题2：玫瑰溪谷的核心差异化价值在哪里？问题3：谁将是中国别墅第一个品牌？3/14/202371机会（O）：威胁（T）：利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁普遍认同项目资源和生活方式对于提升板块价值的重大意义对于项目品质有信心政策的变化树立市场高端稀缺别墅形象加强客户现场体验加强绿城老客户资源挖掘谨慎安排营销推广策略,宣传良好规划前景和独特生活方式，加强前期推广客户积累建立稀缺资源别墅产品的高端形象吸引眼球跳出竞争突出优势锁定客户；产品是唯一的差异化。通过渠道传播聚集高端人气，建立品牌差异化，放大价值点体现唯一性品牌价值的整合资源价值诉求的提升通过活动营销提升附加值拔高项目形象提升价值优势（S）：环境资源优越周边配套逐步完善市场关注度高品牌认同度高劣势（W）：交通条件板块市场基础较低满足我们的目标客群——项目SWOT分析3/14/202372玫瑰溪谷的核心差异化价值在哪里？我们认为，在同样的资源领域里，别墅产品的竞争是品牌的竞争，产品的竞争。在青山湖，绿城的品牌号召力是毋庸置疑的。绿城别墅的价值在杭州市场上也是有口皆碑，绿城别墅的核心优势主要体现在产品和营造上。我们认为，玫瑰溪谷要完成5—10年内杭州中远郊别墅的顶级产品，就必须回到绿城别墅体系内去寻找根源。与其说要踩到巨人肩膀上去做营造，不如考虑怎样爬到巨人肩膀上去做营造。3/14/202373我们回溯了绿城玫瑰园的故事玫瑰园是绿城自成体系的独立别墅园区。先后在杭州、乌鲁木齐、上海、南京等地兴建，是绿城最高端的住宅产品。经过10多年的开发积累，玫瑰园系列已成为超越特定建筑风格、景观风格的具有真实人文内容的中国化的别墅社区。玫瑰园的中国化完整地体现于绿城对城市文脉的追寻与承继。从1997年九溪玫瑰园开始销售，10年过去了，经过岁月的沉淀，九溪玫瑰园已成为杭州人居经典，是杭州唯一名列全国10大的名盘，既帮助绿城的企业提升，也为杭州人居带来广泛声誉。迄今为止，绿城已经或正在杭州、新疆、上海、南京开发4个玫瑰园项目，具有共同点，也存在着差异化，接近于形成绿城玫瑰园别墅体系。3/14/202374造园，造景，造生活造生活的时代，绿城第三代别墅的理念核心。玫瑰园不再停留在低密度、低容积率、高绿化这些硬指标层面上，也不是对建筑风格、景观营造的简单追求，甚至也不是室内、庭院精装修、前庭后院街景营造等表层的精致，而是在对别墅居住方式的深切认识后，一种反映到生活方式层面的诉求，一种对理想居住深层次的解读。懂得了绿城玫瑰园，也就懂得了玫瑰溪谷。3/14/202375有关品牌的几个问题问题1：谁是杭州真正的顶级别墅？问题2：玫瑰溪谷的核心差异化价值在哪里？问题3：谁将是中国别墅第一个品牌？3/14/20237610年，绿城玫瑰园是时候进行总结了绿城玫瑰园五大基本特征选址毗邻风景名胜地区吸取城市地域文脉传承尊重自然的保护性开发多种风格融合的经典建筑多重景观体系和园区水景玫瑰溪谷一一对应3/14/202377为绿城在中国建立玫瑰园话语体系同一个玫瑰园绿城与玫瑰园中国4大城市，同一个绿城玫瑰园玫瑰园的建筑丰富的优雅——建筑的多样性，不同建筑风格的和谐相融。不过分突出建筑单体形象，更为注重组团建筑之间的整体关系。通过规划及景观协调，形成自然、和谐、宜人的别墅生活场景。玫瑰园影响了江南，影响着中国杭州人居的代表，别墅生活的经典。中国别墅史上的经典作品。3/14/202378玫瑰园，绿城在追求什么？人文理想，人文住宅情感建筑，善待自然营造人本家园绿城持之以恒的追求玫瑰园的名人金庸琼瑶……自成体系的玫瑰园绿城玫瑰园5大基本特征绿城玫瑰园10大关键词绿城玫瑰园若干个细节……3/14/202379绿城玫瑰园，中国第一个系列开发的别墅品牌10年玫瑰园，10年绿城别墅。10年，玫瑰园趋于成熟，成长为一个独具价值的别墅品牌。一说起玫瑰园，会唤起许多人美好的记忆，这就是品牌的力量。10年，绿城已在四个城市，建造四大玫瑰园。绿城玫瑰园，正在形成体系，形成系列。继桂花系列公寓品牌之后，绿城需要形成别墅品牌：玫瑰园。3/14/202380青山湖与之江：历史的巧合与必然和声早年参与过九溪玫瑰园零散广告的创作，体会过之江板块当年的不成熟，简直是杭州的蛮荒地带。经历过九溪玫瑰园的人，知道什么是销售困难！然而，玫瑰园造就了之江，也造就了绿城！青山湖的今天也是很不成熟的，配套空白，交通不便。绿城来了，她曾经改变了之江，造就了之江板块，今天绿城来到青山湖，带着玫瑰园的进化版，青山湖将令市场充满想象……这是历史的巧合，也是必然。3/14/202381绿城玫瑰园，中国第一个系列开发的别墅品牌1997，九溪玫瑰园。2007年，绿城、西子强强连手，在杭州青山湖，再造玫瑰园。10年，玫瑰园回到杭州。3/14/202382第二部分概念品牌塑造项目名称核心概念核心创意3/14/202383本案的市场称谓回顾玫瑰园诞生的历程，正如赏视一朵珍贵的玫瑰花绽放的过程。项目名所在地动建年九溪玫瑰园杭州·九溪1997新疆玫瑰园新疆2004上海玫瑰园上海2005南京玫瑰园南京2006？？玫瑰园杭州·青山湖2007【绿城玫瑰园命名规范】玫瑰园命名体系：地名＋玫瑰园对应地名所在地名3/14/202384绿城西子·青山湖玫瑰园所以我们将项目案名建议为：3/14/2023853/14/202386项目的特质：资源、绿城品牌实力是玫瑰园系列产品浮雕效果的山与水：青山湖实景的艺术抽取概念化的时钟：代表着历史、传承、发展体现了绿城品牌十二年、玫瑰园产品十年发展、领先杭州别墅十年的愿景意向化的族徽：代表着传承与延续整体具有厚重感、专属感、尊贵感、玫瑰园产品系列一脉相承的关系3/14/2023873/14/2023883/14/2023893/14/2023903/14/2023913/14/2023923/14/2023933/14/2023943/14/2023953/14/2023963/14/202397案场形象包装：以精致和完美迎接客户3/14/2023983/14/2023993/14/20231003/14/20231013/14/20231023/14/20231033/14/20231043/14/20231053/14/20231063/14/20231073/14/20231083/14/2023109关于LOGO，我们还有别的想法……3/14/20231103/14/20231113/14/2023112第二部分概念品牌塑造项目名称核心概念核心创意3/14/2023113项目主诉求诉求大类金都•富春山居把家轻轻放在大自然中环境南都高尔夫源于自然，融于自然环境新湖•香格里拉有一个美丽的地方环境宋城•地中海别墅家家游艇，户户泳池配套九树公寓非经验住宅产品西湖8号公馆西湖边吴山下豪门地段绿城•桃花源山水之间，完美之居

环境＋产品绿城•九溪玫瑰园山水之间的理想家园环境＋产品中都•青山湖畔西湖是世界的，青山湖是你的环境坤和•和家园西湖上游地段万科南都•竹径茶语雍容山水间环境九龙一号纯粹中国味道产品绿城西子•玫瑰溪谷相关项目的广告诉求研究环境是杭州别墅推广历史上的第一诉求。地段是另一个大类的广告诉求。在最近的项目中，产品创新成为主诉求，表明竞争加剧。绿城强调产品与环境的结合。什么是本案最有效的诉求？市场定位3/14/2023114项目主诉求诉求大类金都•富春山居把家轻轻放在大自然中环境南都高尔夫源于自然，融于自然环境新湖•香格里拉有一个美丽的地方环境宋城•地中海别墅家家游艇，户户泳池配套九树公寓非经验住宅产品西湖8号公馆西湖边吴山下豪门地段绿城•桃花源山水之间，完美之居

环境＋产品绿城•九溪玫瑰园山水之间的理想家园环境＋产品中都•青山湖畔西湖是世界的，青山湖是你的环境坤和•和家园西湖上游地段万科南都•竹径茶语雍容山水间环境九龙一号纯粹中国味道产品绿城西子•玫瑰溪谷相关项目的广告诉求研究单纯诉求环境会遇到青山湖畔的竞争，且其价位更低、配套更好。诉求产品创新，如第三代别墅，会面临绿城内部竞争，市场形象难分。诉求地段或配套，本案没有优势，缺乏支撑。青山湖板块形象低端，正在等待一流品牌激活。绿城到来的最大价值是品牌——开发商品牌和产品品牌。什么是本案最有效的诉求？环境＋品牌（青山湖＋绿城）市场定位3/14/2023115市场定位绿城品牌绿城玫瑰园品牌青山湖资源绿城玫瑰园系列湖山原生别墅3/14/2023116市场定位绿城玫瑰园系列湖山原生别墅【释义】绿城。以绿城开发商品牌激活板块绿城玫瑰园。以绿城最高端的住宅产品品牌，名闻全国的绿城别墅品牌，重新定义青山湖板块玫瑰园系列。青山湖玫瑰园是十年来绿城第五个玫瑰园，是成熟的产品，久经时间检验的经典作品湖山。青山湖优质自然资源的传达，一线湖景，丰富的山地和原生的树林湖山原生别墅。传达绿城别墅营造重视环境与文脉保护与传承的理念3/14/2023117市场定位绿城玫瑰园系列湖山原生别墅【释义】九溪玫瑰园积累了太多荣誉，其实整个浙江对绿城有更多期待，期待绿城在杭州推出第二个玫瑰园。十年前是钱塘江边的五云山上，背山面水；今天是在青山湖边的绵延青山上，同样背山面水。在浙江，玫瑰园的传说需要有一个现实版本再现。它就是注定将备受仰视的青山湖玫瑰园。在青山湖这样一个并不成熟的区块开发本案，玫瑰园品牌的注入，可以缩短形象导入时间，节省大批广告费用。3/14/2023118第二部分概念品牌塑造项目名称核心概念核心创意3/14/2023119由核心概念推导核心创意绿城玫瑰园系列湖山原生别墅需要强调玫瑰园品牌世上名贵物品都是有来历的，有历史的需要传达的正是它的经典感、历史感和深厚的时间积累广告语可以有丰富的话语展开空间十年玫瑰3/14/2023120由核心概念推导核心创意绿城玫瑰园系列湖山原生别墅本案背山面水，北山南水，风水极佳基地直接临湖，别墅与湖水只有一步距离基地林木茂盛，别墅依山而建，原生于自然，与自然一体广告语在传达环境优势上要具有独创性一步湖山3/14/2023121一步湖山十年玫瑰在青山湖，本案占有最佳资源，即一线湖景与丰茂森林本案为人文地产商绿城与严谨制造业背景的西子联合打造，对自然怀抱最高尊重态度，别墅与自然具有最大的融合度在别墅，与湖、与林木，距离只有一步核心创意：主题广告语3/14/2023122一步湖山十年玫瑰绿城玫瑰园是绿城历经十年形成的成熟开发品牌，其经典性和价值已经历时间检验本案是十年中的第五个绿城玫瑰园，意味对玫瑰园品质与文化的延续与发展核心创意：主题广告语3/14/2023123一步湖山十年玫瑰继1997大获成功的九溪玫瑰园之后，也就是10年之后，绿城在环境资源出色的青山湖边，创作一个新的玫瑰园高贵的出身，优异的环境，将注定广受好评，让我们为媒体准备可以据此展开的丰富的话语体系吧核心创意：主题广告语3/14/2023124备选方案3/14/2023125由来，成就未来绿城是由来，玫瑰园是未来青山湖是由来，青山湖玫瑰园是未来玫瑰园是由来，青山湖玫瑰园是未来核心创意：主题广告语（备选方案）3/14/2023126由来，成就未来核心创意：主题广告语（备选方案）青山湖因为有了玫瑰园而提升为高端别墅区玫瑰园因为有了青山湖而能更好的丰富产品内涵园因湖更美，湖因园而尊青山湖和玫瑰园，是一种互相成就的关系青山湖玫瑰园，重新定义青山湖3/14/2023127□报告概要洞察总体市场背景所有可能的竞争关系客户群落界定概念品牌塑造项目名称核心概念概心创意通路玫瑰计划第一阶段：又见玫瑰第二阶段：玫瑰魅力第三阶段：玫瑰演义3/14/2023128第三部分通路3/14/2023129第三部分通路玫瑰计划又见玫瑰玫瑰魅力玫瑰演义3/14/2023130推广策略关键词：双品牌战略理论基础：品牌互动整合

[双品牌]战略策略关键词绿城品牌与玫瑰园品牌相辉映玫瑰园品牌与项目品牌相辉映本战略要在本案推广中贯彻始终，这也对我们的推广策略提出高要求。3/14/20231313/14/20231323/14/20231333/14/2023134我们的营销推广，本身就是一个诠释经典的过程。从由来到未来，作为理念核心，贯穿推广全过程。基本操作手法：话题营销启动讲由来+事件营销延续讲未来3/14/2023135基于此，将整个广告推广全过程，命名为：

玫瑰计划THEROSEPLAN

概括整个推广的基调，引导推广战役逐步深入，由基础工作做起。3/14/2023136第三阶段：玫瑰演义2008年——现场体验配合现场，展开体验营销的活动第二阶段：玫瑰魅力2007年10月—12月活动营销树立形象，演绎产品核心优势第一阶段：又见玫瑰2007年6月—9月市场话题吸引关注，制造[第一别墅品牌]话题我们将推广大致划分为三个阶段讲由来讲现在讲未来3/14/2023137第三部分通路玫瑰计划又见玫瑰玫瑰魅力玫瑰演义3/14/2023138又见玫瑰[2007年6月—9月]第一阶段阶段推广策略：利用小众媒体，采取外围作战的方式，线下为主，线上为辅首先吸引市场关注，设置事件、制造话题本阶段推广主题10年，玫瑰园回到杭州3/14/2023139Logo的面世与定位的组合，专属的底纹和延展形与玫瑰系列logo的组合着种体现本案是绿城玫瑰园的系列产品3/14/20231403/14/20231413/14/2023142主题：十年品牌的发展对比青山湖与西湖：杭州只有一个西湖，青山湖是郊区的唯一，希缺是客户选择青山湖的原因，是希缺决定了价值对比杭州的新、老别墅：老别墅成为经典是基于它给杭州的积淀，能给杭州带来历史和文化。绿城别墅产品成为经典与上相同，是绿城品牌价值的体现对比玫瑰园产品：九溪的之江板块就象现在的青山湖片区一样既然九溪玫瑰园能达到如此高度，那青山湖玫瑰园也同样能做到，是打消消费者的疑虑3/14/20231433/14/20231443/14/2023145阶段报纸主形象3/14/2023146阶段报纸主形象3/14/2023147阶段报纸主形象3/14/2023148本阶段重点考虑问题

在项目的开盘前期怎样进行有效的客户蓄水？

我们的客户来源有如下几个方向：绿城老客户——怎样将他们的注意力吸引过来？新客户——怎样与他们进行有效的沟通？老客户带新客户——怎样的激励机制可以提升积极性？我们的话题制造、活动设置、沟通手段、媒体组合都分别围绕着这三类主力客户进行。3/14/2023149舆论话题导入第一阶段PR活动第一步：配合户外攻势，以金庸为主要力量，导入10年筑就经典理念。第二步：中国顶级企业俱乐部文化巡礼。玫瑰园定制名品慈善拍卖会PR活动第三步：产品发布会，进行开发团队及产品解读。3/14/2023150媒体策略杂志电媒报媒网络户外市内、现场福布斯、财富中文版浙江航空21世纪经济报道企业网站项目网站3/14/2023151软文、户外启动市场，项目入市玫瑰计划预热点时间：2007年6月中旬开始，为期一个月形式：软文配合户外集中面市频次：软文每周一次主题：10年，玫瑰园回到杭州3/14/2023152阶段性软文3/14/2023153阶段性软文3/14/2023154邀请金庸为本项目的文化顾问，用好名人资源，对本项目形象建立很有效。出场活动：6月中旬金庸设坛青山湖文化潮涌动杭城大师以文化顾问的身份应邀前来杭州，将文化名人请进青山湖，开办自由文化交流论坛，以《中国文化经典》为主题公开演讲，着重以中国古典、现代文化与西方文化的关系为内容，电视台、电台现场直播，网络同步传送，媒体自发参与炒作，并与杭州市民互动，引起市场高度关注。项目全程独家支持。在开坛前后一周左右的时间，选择金庸具代表性文章在报纸上做连载。项目形象入市。玫瑰计划引爆点3/14/2023155玫瑰计划第一击产品发布路演形式：强调现场氛围的专业路演酒会路演目的：组织专业团队介入，召开产品发布会，进行开发团队及产品解读扩大项目影响。参演团队：发展商代表规划设计团队特邀嘉宾时间：07年6月中旬或月底地点：五星级酒店特定区域路演以产品概念解说为主，由开发团队共同参与路演。并邀请院校建筑系教授、文化局与著名社会学家相关领导参加，就有关项目的规划、建筑、水景园林、生活概念与高尚生活态度、高尚场所精神等问题发言。以此扩大社会影响力，增加会议的权威性。媒体形式：组织媒介记者发通稿3/14/2023156《HOME绿城》《风景里的玫瑰》玫瑰园品牌馆活动营销客户互动客户关系培养维护文本营销《玫瑰十书》玫瑰园老业主玫瑰之旅3/14/2023157打造一份专属青山湖玫瑰园的客户通讯主题：风景中的玫瑰——青山湖玫瑰园客户通讯目的：维系客户与项目的联系和沟通内容：绿城企业文化、理念、动态玫瑰园品牌理念、品牌活动、社区活动、业主风采工程进度及时跟踪报道信息产品规划细节的解读绿城会会员招募来自社会的声音……发行：每月1期，DM直邮对象：绿城会星级以上会员、登记客户、意向客户、业内人士、媒体3/14/20231583/14/2023159定期出版青山湖玫瑰园客户通讯《风景里的玫瑰》3/14/2023160三大展示馆全面展示玫瑰园品牌内涵市区展处——玫瑰园品牌展示馆：充分展示绿城企业品牌实力，展示玫瑰园10年故事，同时利用本项目的回归制造悬念、话题。现场售楼处——物业展示馆：通过物业服务的提前展示，制造现场感染。现场样板区、样板房——生活体验馆：通过对产品的充分展示见证全新生活主张。建议：北区前期遗留的7栋房子不炸掉，采取外立面优化和景观优化后，改造成样板区、样板房、艺术馆加以实际利用。3/14/2023161玫瑰园老业主：玫瑰之旅形式：对玫瑰园老业主答谢回馈，采取鼓励老带新的方式，带着新业主成交的，可抽取玫瑰王国——英国、西班牙、法国南部、保加利亚——环游之旅。重点：本活动的关键目的是“传播”。以媒体作为与消费者之间的桥梁，通过媒体喉舌的集中轰炸，客观地将玫瑰园品牌展现给杭州人。媒体运作：新闻形式软文报道主题：品牌的力量（品牌背后的柔情）主题：玫瑰园10年故事主题：玫瑰园，重塑当代别墅价值主题：一个理想家园是怎样诞生的主题：玫瑰王国归来——环游考察侧记3/14/2023162玫瑰园定制名品慈善拍卖酒会内容：实际上是一次与目标客群的互动和推介酒会。形式：与国际知名品牌合作定制玫瑰园专属名品，如玫瑰园马爹利XO、玫瑰园法国波尔多橡木桶陈酿、玫瑰园万宝龙金笔、玫瑰园宫窑青瓷、玫瑰园御木本MIKIMOTO珠宝等。成果：将拍卖所得款项捐献给浙江相关儿童慈善机构。玫瑰园定制马爹利3/14/2023163我们通过这样的章节来构筑青山湖玫瑰园的第一文本玫瑰十书1997—2007历史|10年玫瑰园作品|玫瑰园的10个特征人物|玫瑰园的10个名人语词|玫瑰园的10个关键词规划|玫瑰园规划的10个细节建筑|玫瑰园建筑的10个细节景观|玫瑰园景观的10个细节环境|青山湖10景生活|玫瑰园生活的10个经典场景愿景|玫瑰园未来的10个想象3/14/2023164青山湖玫瑰园楼书《玫瑰十书》3/14/20231653/14/20231663/14/20231673/14/20231683/14/20231693/14/20231703/14/20231713/14/2023172第三部分通路玫瑰计划又见玫瑰玫瑰魅力玫瑰演义3/14/2023173玫瑰魅力[2007年10月—12月]第二阶段阶段推广目标：从线下启动本地市场的推广细分诉求，重点出击，小众传播本阶段推广主题一步湖山十年玫瑰重新定义青山湖3/14/2023174主题：资源+产品

青山湖与玫瑰园是一种相互成就的关系，没有青山湖这种这种无可替代的自然资源这里就没有玫瑰园，而没有玫瑰园青山湖也无法达到如此高度，湖山也是需要人来成就它的，让居住者和发展商来重新定义青山湖系列从湖与建筑、山与建筑、人与建筑的角度，以不同的平面视点突出资源为重点，强化视觉中心中具有仪仗感的建筑，在留给客户强烈的视觉印象之后带出上述观点。3/14/20231753/14/20231763/14/2023177阶段性户外3/14/2023178阶段性户外3/14/2023179阶段报纸主形象3/14/2023180阶段报纸主形象3/14/2023181阶段报纸主形象3/14/2023182阶段报纸主形象3/14/2023183阶段性软文3/14/2023184媒体策略杂志电媒报媒网络户外机场高速、市内、高速公路收费口、现场浙商钱江晚报企业网站项目网站3/14/2023185与市场互动，强调客户参与第二阶段PR活动第一步：样板区开放第二步：玫瑰艺术节PR活动第三步：青山湖摄影大赛3/14/2023186

样板区体验着力点：私家环境+产品特性

体验私家环境体验式营销体验产品特性系列主题活动展示中心样板区基地景观3/14/2023187玫瑰艺术节时间：07年10月开始持续地点：会所艺术展厅频次：不定期配合内容：现代舞表演欧洲族徽展当代艺术珍品鉴赏经典歌剧不插电演唱会私人收藏品展……艺术节主题：展示当代高尚生活元素表演主体：各类艺术和展览团体活动对象：业主、准业主积分会员特邀嘉宾相关媒体3/14/2023188“玫瑰园杯”青山湖摄影大赛赛事主题：青山之美玫瑰之丽参赛主角：杭州市专业、业余摄影爱好者及协会摄影对象：在青山湖用自己的眼睛去发现美和理想赛事概况：考虑与媒体和摄影协会合办；以青山湖为对象，鼓励人们用自己的眼睛去发现美、感受美、感受生活。请《钱江晚报》、《都市快报》支持，扩大影响力。设一等奖、二等奖、三等奖和鼓励奖。将获奖和入围作品收录进“青山湖玫瑰园摄影集”。3/14/2023189第三部分通路玫瑰计划又见玫瑰玫瑰魅力玫瑰演义3/14/2023190玫瑰演义[2008年——]第三阶段阶段推广目标：以对现场为核心，回归现场活动为先，体验为本本阶段推广主题由来，成就未来玫瑰园产品细节解读3/14/2023191主题：消费者的感受青山湖、玫瑰园、居住者的成就是由来，让这些融合在一起就成就了这个项目的未来，一个阶层的感受，既是一种心灵的回归，也是对这个圈层的定义，对于项目的肯定。系列用类似人生感悟的语言、藏于自然中别墅这样有张力的画面来讲述属于这个圈层的故事。分述：湖山、品派、建筑3/14/20231923/14/20231933/14/2023194阶段报纸主形象3/14/2023195阶段报纸主形象3/14/2023196阶段报纸主形象3/14/2023197阶段性软文3/14/202