杭州湾现代休闲服务区战略规划

杭州湾国际商务健身高端服务业业态区战略规划2009.2基地范围规划范围：110平方公里三个主体：杭州湾新区、慈溪市旅游局、大桥管委会GEF湿地项目40平方公里重点规划范围70平方公里基地特征桥头区生态区滩涂区湿地区产业区2002年：《慈溪市城市总体规划》2003年：《杭州湾新区发展战略研究》2004年：杭州湾概念规划（240平方公里）2007年：杭州湾片区规划2008年：杭州湾新城控规2008年：杭州湾滨海旅游休闲区总体规划规划不断进步，定位越来越符合发展的需求！工业区产业集聚区生活服务区综合服务区已有规划2008年：产业策划戴德良行：商务办公、会展、教育业、房地产业、文化业、体育产业、旅游业；世邦魏理仕：体育休闲产业、IC设计产业；2008年：市场的反应——上海、香港推介会主题房地产公司比较积极：（1）体育休闲开发：美国are篮球、娱乐等；足球场、网球场，五星级酒店；（2）大商业地产开发：法国、美国奥特莱斯；（3）旅游地产：水上乐园10平方公里，会议中心，度假村；（4）科技研发：为本地企业服务的科技孵化园。定位：自上而下定位不明确，缺乏高度；功能：主题功能不明确；布局：缺乏整合力度；体制：没有理顺，开发模式缺乏创新。企业（合生创展）访谈——规划的不足：对该地区发展的想法：大项目带动：主题性商业娱乐地产开发具备条件，加大招商力度；需要一个有高度、有理想的规划给市场信心，创造环境和氛围；政府需要在其中扮演一定的角色。宁波毛市长讲话功能：（一）高档一流的商务体育健身区（二）长三角一流的大公司总部集聚区（三）国际企业家的会议基地（四）世界公司总部白领人才的生活基地（五）现代化的国际新城优势：第一，有最好的区位条件。第二，有非常好的交通设施条件。第三，有很好的自然条件，湿地布局：第一，围绕功能定位第二，围绕企业家的休闲、健身、商务体育第三，规划的范围，包括湿地，杭州湾大桥留用地和相关的地方一体化规划第四，投资经营，包括各种场馆、设施的投资经营要一体化来进行规划第五，要体现中国宁波的文化特色品味和特点规划评述与此次规划重点1.功能定位：需要鲜明的主题控规：职业教育、专业会展服务、企业商务办公、酒店、商业金融；戴德良行：商务办公、会展、教育业、房地产业、文化业、体育产业、旅游业；世邦魏理仕：体育休闲产业、IC设计产业；2.空间布局：整合、东西联动

（1）大桥东西两侧受操作主体影响，布局割裂。工业区、生态湿地、新城三者之间的空间布局缺乏整合，缺乏沟通的廊道。

（2）桥东布局过于内向，圈层式，与周边呼应不够。桥西布局主题不突出。

3.开发模式：新城开发模式探索

（1）新区开发模式：目前的规划是当作一个城市的新区来做，通过招商引资、土地划分、出让上平台，与城市新区的开发模式相同。纯市场的地块拼贴不能构筑一个新城。

（2）新城开发模式：城市不是各个地块出让后各项功能的拼凑。应该是有机组合的城市，“营城”该如何做？

（3）营城需要战略和时间，需要明确市场开发的功能是什么？城市政府扮演什么角色？某些空间需要长期的预留。一、定位篇二、布局篇三、系统篇四、实施篇汇报目录1.上海都市圈的的辐射100公里辐射圈连连绵发展的趋趋势，上海进进入后郊区化化时代，外围围地区出现诸诸多新兴成长长地区。杭州州湾新城获得得了成为上海海新城的机遇遇。50公里（半小时时辐射圈）：：三个新城（（嘉定汽车城城、临港工业业城、松江大大学城），依依赖上海。100公里（一小时时辐射圈）：：北上海、西西上海、南上上海（杭州湾湾新城），特特殊的地带。。150公里（两小时时辐射圈）：：宁波、杭州州、湖州、无无锡、常州，，独立的综合合型城市。一、功能定位位：主题鲜明明的定位东京圈层式都都市圈特大城市经验验借鉴伦敦第一、二代新新城：50公里半径，居居住导向；第三代新城：：100公里半径，就就业导向。东京100公里新城功能能总结教育城：oxford、reading；产业城：Skelmersdale（斯凯默斯代尔尔）、横滨；；服务城：MK（密尔顿凯恩恩斯）；牛津城规划密尔顿凯恩斯斯规划斯凯默斯代尔规划教育城：上海（三个重重点新城定位位明确）嘉定新城定位位为汽车城临港新城定位位为是临港工工业城松江新城定位位为大学城产业竞争激烈烈，而这一地地区相比缺乏乏港口等先天天产业发展优优势资源。北上海：南通通打港口牌，，工业牌，承承担上海北翼翼和长三角地地区的基础产产业和先进制制造业基地；；西上海：苏州州、嘉兴综合合型城市，形形成完整的城城市功能。制制造业仍然是是发展的重点点。产业城环杭州湾城市市规划拼合在杭州湾的区区域地位自然条件：杭州湾北岸：：冲刷海岸，，优势资源（（港口）杭州湾南岸：：淤质海岸，，优势资源（（生态、土地地），滩涂地地环杭州湾：港港口——城市——生态——港口这一地区的错错位：大规模模的生态、服服务新城产业新城只能能成为一般性性的地区！判断：在这样样的区位，杭杭州湾新城有有机会成为长长三角的服务务新城！长三角缺少这这样一个地区区：生态、服服务、休闲、、健康的漫生生活新城！服务城80公里MK区位图100公里120公里伦敦第三代新新城，距英国2个最大城市伦伦敦和伯明翰翰的距离分别别为1小时和1小时50分钟车程。用地88平方公里，居居住人口20万人，就业消消费人口60万人。主题功能：购物中心、体体育休闲中心心、展览中心心。密尔顿凯恩斯斯有条件成为长长三角重要的的服务新城！！宁波市域结构构：南部生态发展展区（山的文文章）中心城区：东东钱湖北宁波：杭州州湾新城，服服务功能宁波提出市域域结构：“T轴”为杭州湾南岸岸滨海线与沿沿海国道等交交通干线构成成的T字型发展带。。结构要变：过过于内向了。。需要一条从从宁波到上海海的轴线。从从T轴到十字轴！！北宁波生态服服务新城！在宁波的区域域地位：北宁波：余慈慈结构将会改改变！内向：圈层放放射状一个绿心：余余慈绿心三足鼎立：慈慈溪、余姚、、姚周两大片区：产产业集聚区外向：T型结构杭州湾地区：：区域服务新新城从绿心放射的的边缘到对接接长三角核心心的前沿！位于上海特大大城市外围100公里辐射圈上上，有机会成成为上海的新新城。目前还还处于起步阶阶段，随着后后郊区时代的的来临，未来来发展条件会会越来越好！！在环杭州湾地地区更具生态态优势，区域域性服务新城城的发展更具具机会！成为宁波、余余慈与上海联联动发展的区区域增长极！！功能定位：杭杭州湾生态服服务新城桥头地区的标标识性使这类类地区的发展展相对更有机机会，尤其是是生产性服务务业！桥头地区东京湾跨海大大桥瑞典厄勒海峡峡大桥2.地区优势分析析建立鸟类观赏为主的生态保护区带动户外休闲娱乐活动综合性主题开发生态环境干扰度强边缘效应强围绕湿地资源源进行多层次次综合主题开开发是发展趋趋势，高端休休闲、体育、、健身、商务务、会议!香港湿地公园上海东滩湿地生态城杭州西溪湿地地综合开发西溪“生态科科技岛”湿地滩涂资源源产业价值链延延伸需求发展6+1产业价值链的的6（研发、产品品设计、营销销等）的产业业，具备很好好的产业基础础！产业势能向城城市势能转变变的时机！苏州工业园、、东莞松山湖湖均是产业势势能向城市势势能转变的典典型案例!企业研发机构构、企业总部部寻求新的集集聚区的需求求！功能定位：杭杭州湾生态服服务新城生态休闲湿地地体育会议基地地商务总部高地地生活居住福地地主题功能：区域性功能：：生态休闲湿地地体育会议基地地城市性功能：：商务总部高地地生活居住福地地1.生态休闲湿地地：关键在于“大”，长三角最大大的生态湿地地主题公园。。东滩湿地公园园：24平方公里杭州西溪湿地地公园：10平方公里生态湿地公园园（35平方公里）要素构成：核核心湿地资源源，湿地休闲闲设施关键词：生态态导向环境教育中心心（GEF）（3.6平方公里）关键词：科普普教育体育基地项目目策划：（1）高端商务务体育俱乐部部:皮划艇、高尔尔夫等；（2）主题性体育育娱乐中心：：水上乐园、、滑雪场等。。（3）国际会议中中心（4）区域购物中中心2.体育会议基地地：长三角高端体体育休闲会议议基地，关键键在于“准””。CBD区位：城市中中心，融入城城市；功能：金融、、证券等总部部；空间：局促，，较小规模：一层一一个总部曼哈顿中环美国（IBP）爱丁堡officeparkBusinessPark区位：城市近近郊，依托城城市；功能：生产性性服务业总部部；空间：较大，，1-5平方公里规模：一栋楼楼一个总部Businesstown区位：城市远远郊，相对独独立；功能：专业化化总部；空间：大，>10平方公里规模：一个园园是一个总部部商务总部类型型总结：3.商务总部高地地：公司总部和研研发中心集聚聚区，关键在在于“留”百事企业总部部前期培育：浙浙商总部园、、设计创意岛岛，长三角一一流的公司总总部集聚区；；远景预留：国国际总部公园园，世界跨国国公司总部公公园。4.生活居住福地地：生态居住区，，关键在于““漫”。（1）居住人口导导入：产业区、研发发区就业常住住人口；余姚慈溪第二二住宅需求人人口；特大城市分时时度假人口；；公司总部白领领人才生活基基地。（2）居住业态：：度假区：主题性开发住住宅：低密度度、高档次。。生活配套住宅宅：生态、宜宜居、特色。。行政和市民中中心城市体育公园园社区服务中心心国际学校功能板块推荐项目规模（平方公里）水域（平方公里）扣除水域规模（平方公里）不可开发项目生态休闲生态湿地公园3612.523开发强度强的休闲娱乐性设施、居住项目GEF环境教育中心41.12.5体育会议高尔夫俱乐部7

7.5居住项目、纯商业性项目综合休闲俱乐部0.5

0.5皮划艇俱乐部0.2

0.2水上乐园30.72.3主题运动中心2

1.7国际会议中心10.21.1区域购物中心0.7

0.7生态农庄0.6

0.6商务总部浙商园1.70.31.4休闲娱乐性设施、居住项目设计创意中心0.2

0.2技术研发中心1.5

1.5国际总部园61.74.4商务休闲区0.4

0.4生活居住行政和市民活动中心0.5

0.5城市体育公园10.10.8社区服务中心10.20.7布局篇营造新的生活活方式，寻找找设计主题！！基地历史：海海塘文化筑塘围涂题《海堤卷》海堤蜿蜒如峭峭壁，横断狂狂澜三万尺。。堤内耕桑堤外外渔，民物欣欣欣始生息。。海堤行海上蜿蜒蟠玉玉龙，云柯逶逶迤冲北风。。睥睨烟云俯深深黝，叶侯建建此千年功。。春花歌横塘划断沧海海水，沽屋连连尾成乡里。。沙地种树宜木木棉，万家衣衣食出其里。。护城、呈景水文化:湖（咸水库））、浦、塘、、闸横江成河直江成浦筑堤成湖营造新的生活活方式：灵动动的水的利用用！核心载体：水水。灵动的空空间，构筑新新生活方式的的最佳资源。。设计理念：“理水成网、筑筑湖成城、塑塑塘成廊”1.理水城网横塘江：80-150米；纵直江1：40-60米；纵直江2：20-30米。水与城的关系系案例借鉴！！阿姆斯特丹：：水城阿姆斯特丹运运河：100米；城市河流：20米；城市支流：7米。运河：100M城市河流：20M主干路沿运河开敞的视觉效果主干路垂直河流支路沿河布局建筑与河流关系较较好支流：7M建筑与水紧密相邻邻道路自由穿插支流：10M水网与道路的关系系（1）自由穿插（2）垂直10M左右20M左右100M左右次干道、支路平行行河道（间距80-100米）主干道中心垂直穿穿越主干道平行河流（3）平行水网周边环境处理理<10M20-30m100m（1）亲水性强（2）亲水性适宜（3）亲水性弱贴近水岸的步行通通道，贴近水岸的的休闲建筑零距离处理水与建建筑的关系绿化隔离、步行通通道特殊的临水建筑理水成网：加密水水网，增强亲水性性50米：生态型30米：城市型120米：休闲带150米：生态型20米：城市型10米：城市型2.筑湖成城：湖之城城五大湖：Lake1:生态湿地湖Lake2:国际总部湖Lake3:体育休闲湖Lake4:创意设计湖Lake5:行政文化湖国际总部湖体育休闲湖行政文化湖生态湿地湖创意设计湖案例类型湖名总面积水域面积功能生态湿地湖台湾大坡池/0.53km2乡村休闲生态公园杭州西溪湿地公园10km27km2郊区生态保护公园体育休闲湖杭州西湖5.6km2城市旅游休闲公园顺义奥林匹克水上公园1.63km20.64km2以生态环境为依托的奥林匹克体育场馆纽约中央公园3.4km20.8km2调节都市生态环境的休闲公园行政文化湖东莞行政中心0.33km20.08km2市民文化休闲广场创意设计湖北竿山国际艺术中心0.2km20.043km2融合商、住、工作的综合性社区张江创意园0.12km20.024km2企业办公园区湖名功能参考面积形式与建筑、交通的联系生态湿地湖休闲生态公园没有限制采用自然形态和原始尺度，软质景观为主深入步行系统，与机动车交通系统保持一定的距离，可以考虑发展自行车系统国际总部湖休闲，体育俱乐部2km2采用自然形态，软质景观为主，辅以部分硬质景观发展自行车系统，与机动车交通系统保持一定距离体育休闲湖休闲，会议，调节小环境

0.8km2结合软质景观和硬质景观，重点营造亲水环境发展步行系统和自行车系统，与机动车交通系统分离行政文化湖市民文化活动休闲中心

0.5

km2以硬质景观为主，采用现代感的手法，重点营造亲水环境发展步行系统和自行车系统，与机动车交通系统分离创意设计湖休闲，景观，调节小环境占园区面积1/5-1/6结合软质景观和硬质景观，采用现代感的手法，营造富有趣味的水环境将水环境和建筑相结合，发展步行系统，与机动车交通系统分离湖的形状与组织模模式：自由形：生态湿地地+国际总部几何形：行政文化化自由+几何形：体育休闲闲Lake1：潮升湖功能：生态湿地规模：10平方公里项目：生态徒步道道、观鸟塔、独木木舟布局：自由美国克罗斯温德湿湿地Lake2：玉龙湖功能：跨国公司总总部、高端体育俱俱乐部；规模：2平方公里项目：跨国公司总总部园、皮划艇俱俱乐部、高尔夫俱俱乐部、度假别墅墅等。布局：自由百事可乐总部平面面布局通用公司总部平面面布局海堤行海上蜿蜒蟠玉龙，，云柯逶迤冲北风风。睥睨烟云俯深黝，，叶侯建此千年功功。Lake3：生息湖功能：主题体育、、会议中心、购物物中心规模：0.8平方公里项目：大型主题体体育中心（滑雪场场、溜冰场、水上上运动等）、会议议中心、酒店、时时尚品牌购物村、、生态农庄等。布局：自由+几何，融合题《海堤卷》海堤蜿蜒如峭壁，，横断狂澜三万尺尺。堤内耕桑堤外渔，，民物欣欣始生息息。Lake4：知向湖功能：浙商总部园园、设计创意岛；；规模：1公顷项目：工业设计孵孵化基地、主题展展览馆、设计创意意园、总部园等；；布局：自由+几何上海创意园平面布布局Lake5：越湾湖功能：行政文化、、市民服务规模：0.5平方公里项目：行政中心、、文化中心、商业业服务、商务办公公。布局：几何，围合合3.塑塘成廊：LakeCorridor服务主题廊：八塘塘、九塘生态主题廊：十塘塘、十一塘服务主题廊：八塘塘、九塘高尔夫俱乐部国际总部公园体育俱乐部会议中心购物中心行政文化中心八塘——生态型九塘——城市型生态主题廊：十塘塘、十一塘生态主题廊弹性生长空间区域服务城市服务生态休闲规划方案与已有规划衔接土地利用规划衔接接滩涂规划衔接水利规划衔接系统篇交通系统绿地系统综合交通系统：对外交通分析交通需求预测11万人次0.5万人次2万人次1.5万人次1.5万人次0.2万人次项目规划占地规模（平方公里）节日日接待人次(万)区域购物中心0.911湿地公园241.5主题性运动公园2.52生态农庄0.71.5国际会议中心1.10.5体育俱乐部80.2合计-16.7项目参考案例节日日接待人次(万)建筑面积（万平方米）占地规模（公顷）区域购物中心华南MALL1211651美国商城1139

湿地公园香港湿地公园0.4

64西溪湿地公园110

主题性运动公园苏州水上乐园1.2

94深圳欢乐谷2.3

35香港迪斯尼1.5

126生态农庄大桥生态农庄1

1.33孙桥生态农庄0.6

46国际会议中心博鳌亚洲论坛会展中心0.83.73九华山庄0.5

4日接待人次初步判判断考虑多目的性出行行的因素，初步估估计本地区的日接接待外来游客数量量为12万人次，由此推测测高峰小时出入该该区域的人次数为为2万人次。出行结构：小汽车车：公共交通：其其他=60：30：10高峰小时当量小汽汽车的数量为5100辆至少需要立交下行行通道为4个车道主干路，至少需要17个收费口增加高速公路出入入口基地对外联系通道道增加轻轨支线对外交通建议内部道路交通系统统主干路平行主要水水网；支路不过主要河网网。道路交通形式——路道街道路交通形式——路道街

路

道

街

主要功能

新城的道路骨架承担新城与外部功能板块相互连接职能城市组团联系主通道是城市形象载体之一兼具交通和生活功能城区组团内部道路划分并服务街坊地块承载生活性功能为主机动车道

双向大量机动车道机动车道相对封闭转弯半径很大双向较多机动车道可设公交专用道转弯半径较大双向或单向机动车道可设街边停车带转弯半径很小非机动车及人行道

不设立自行车道机动车、人行道独立成系统机、非、人分行其道非机动车和人行共板机非混行，人行道宽可设步行街及特色街道路设施

照明设施、交通标示广告设施，公共艺术照明设施，交通标示休憩设置，景观设施广告设施，公共艺术照明设施，交通标示需关注的特色

超大及大尺度两侧建筑相对阻隔中观尺度两侧建筑可形成界面人性化小尺度需采用特色街道界面人的活动类型

交通穿越交通通勤日常交通日常游憩生活驻足、停留、聚会等代表路段

余慈快速路连接线海达路-综合交通系统：轨道系统健身运动功能：塘的利用休闲娱乐功能：环湖自行车系统商业购物功能:

街区系统综合交通系统：自行车系统综合交通系统：步行系统健身运动漫步带滨水滨湖步行系统统步行街区综合交通系统：水上交通系统皮划艇快艇水上巴士综合交通系统：桥文化绿地景观系统湖、塘、湿地海塘改造：微地形形的塑造十一塘：十塘：海塘改造：微地形形塑造九塘：八塘：绿地系统：案例借鉴“将绿地系统作为为基础设施进行建建设”实施篇开发主体开发模式开发时序开发效益行动计划一、开发主体上海临港新城理想状态：统一开开发，分主体开发发至少保证基础设设施统一建设！开发主体开发地块面积（平方公里）开发项目建议GEF湿地项目50环境教育中心、观鸟基地等，长三角最大的生态湿地公园大桥管委会3综合体育休闲娱乐中心慈溪市旅游局17高尔夫俱乐部、生态农庄、国际会议中心、水上乐园等，预留国际总部公园用地杭州湾新区50行政文化中心、区域购物中心、总部研发基地、教育科研基地、商务休闲区、生态居住区等二、开发模式案例经验市场主导型京津新城、华侨城主题地产能成功带动新城开发，但规模相对有限！政府主导型郑东新区、临港新城政府推动效率较高，新城规模较大，但需要强大的前期投入，开发模式具有争议！政府市场合作型MK等有效的新城开发模式！上海临港新城深圳华侨城MK杭州湾新城开发模模式推荐1.市场的作用：主题题地产休闲体育地产商业娱乐地产会议度假地产2.政府的作用：筑巢巢引凤基础设施的投入高品质环境塑造，，如湖的塑造等生态湿地公园的建建设公共服务中心的建建设储备空间的预留：：国际总部公园等等政府市场合作型三、开发时序上海临港新城深圳华侨城共分为四期第一期开发：政府府作为，大项目树树立品牌和信心开发计划开发主体理水成网、设施先行联合开发，共同经营；宁波市政府介入和扶持。行政文化中心启动树立信心杭州湾新区职教带动地区开发人气杭州湾新区