房地产市场调查与市场预测

第六章房地产市场调查与市场预测第一节房地产市场调查概述1

概念市场调查:系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。房地产市场调查：开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动。是指为实现房地产项目特定的经营目标，运用科学的理论以及现代化的调查技术方法和手段，以客观的态度，有目的、有计划、系统地通过各种途径收集有关房地产市场的信息资料，通过对资料的整理和分析，来正确地判断和把握房地产市场的现状和发展趋势，从而为开发商预测房地产市场未来发展、制定科学决策提供可靠依据。房地产市场调查是房地产项目策划、规划设计、经济评价和市场营销等工作的前提和基础。

2房地产市场调查的作用

市场调查是房地产项目策划的基础，其主要作用表现在：（1）市场调查是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；（2）市场调查是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；（3）市场调查是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提；（4）市场调查是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。房地产市场调查项目定位投资机会研究项目营销项目规划设计认识市场感知市场了解市场

3房地产市场调查的特点

(1)房地产市场调查内容的广泛性和复杂性(2)房地产市场调查内容的针对性和时效性(3)房地产市场调查方法的多样性和专业性(4)房地产市场调查结果的局限性5

房地产市场调查研究的误区●轻视调研（市场太大了，做都做不过来，还调研干什么？）

●轻信调研（只要有调研，只要委托专业机构做调研，一切都万事大吉？）

●盲目调研

（不考虑实际需要，在不把握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调研）

第二节房地产市场调查程序

准备阶段建立调查组织初步情况分析制定调查方案收集资料资料的甄别与审查分析数据房地产市场调查的流程撰写调查报告确定调查目的总结反馈分析和总结阶段实施阶段1.准备阶段

（1）确定调查目的

这是进行市场调查时应首先明确的问题。目的确定以后，市场调查就有了方向，不至于出现太大的过失。调研人员必须牢记调研是为营销服务的，其目的是发现问题并解决问题。

（2）建立调查组织房地产市场调查部门，应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。调查人员确定后，要进行以下内容的学习和培训：①明确房地产市场调查方案；②掌握房地产市场调查技术；③了解与房地产有关的方针、政策、法令；④学习必要的经济知识和业务技术知识等。

（3）初步情况分析

初步情况调查通常有如下三个过程：

①研究收集的信息材料，包括研究企业外部材料和分析企业内部材料；

②与企业有关领导进行非正式谈话，从领导谈话中寻找对市场的初步判断；

③了解市场情况，分析消费者对本公司所开发经营的房产的态度等。初步分析中，如果原来提出的课题涉及面太宽或者不切实际，调查的范围和规模过大、内容过多，无法在限定时间内完成，就应当实事求是地加以调整。

注意：初步情况分析的资料收集不需要过分详细，只需要收集对所要分析的问题有参考价值的资料即可。

2.实施阶段

（1）制定调查方案

制定房地产市场调查方案是做好房地产市场调查的重要前提工作，一个成功的调查方案将决定调查结果的真实性、可靠性和科学性。

调查方案设计的内容如下：

①为完成调查的课题需要收集哪些信息资料。

②信息资料从哪里取得，用什么方法取得。

③明确获得答案及证实答案的做法。

④怎样运用数据分析问题。

⑤费用支出计划。

⑥评价方案设计的可行性，以及方案进一步实施的准备工作。

（2）搜集资料根据资料来源不不同，一般分为为一手资料和二二手资料。①收集二手资料料。二手资料是是指以前已经收收集好的，不一一定与当前问题题有直接关系的的信息资料。二手资料的来源源有：一是项目内部，常见的内部资资料来自于开发发企业的内部数数据库。二是项目外部，来自于公布的的信息，如政府府的法律法规文文件等。注意：二手资料，必须须保证资料的时时效性、准确性性和可靠性。②收集一手资料料。一手资料是是指为了解决特特定的问题而专专门收集的原始始资料。研究必须以第一一手资料为基础础，这种资料的的获取往往来源源于项目的实地地调查。（3）资料的甄别与与审查资料的甄别与审审查非常重要，，主要表现在以以下几个方面：：①由于抽样或调查查方式本身的局局限性，使得市市场调查不可避避免地存在一定定的错误，因此此在抽样及调查查方式的选择上上，合理性的原则更为重要；②实地调查的真实性，真实的调查和和分析以及与项项目有着密切相相关的资料，显显得特别重要；；③调查人人员完完成调调查后后，应应对调查结结果进行必必要的的事后复复核。3.分析与与总结结阶段段（1）分析析数据据数据分分析的的目的的是解解析所所收集集的大大量数数据并并提出出相应应结论论。分析数数据的的过程程是一一个复复杂的的系统统过程程，其其主要要步骤骤如下下：编辑整整理将资料料加以以筛选选，去去粗取取精、、去伪伪存真真保证资资料的的系统统性、、完整整性和和可靠靠性分类编编号将调查查资料料按适适当的的类别别分类类便于查查找和和使用用进行统统计将资料料进行行统计计计算算编制计计算表表、统统计表表和统统计图图比较分分析、、结论论（2）撰写写调查查报告告调查研研究报报告主主要是是归纳纳研究究结果果并得得到结结论，，提交交给管管理人人员决决策使使用。。①撰写调调查报报告的的要求求A.客观真真实；；B.简明扼扼要；；C.结论明明确。。②撰写调调查报报告的的主要要内容容A.调查目目的、、方法法、步步骤、、时间间等说说明；；B.调查对对象的的基本本情况况介绍绍；C.所调查查问题题的实实际情情况与与分析析说明明；D.对调查查对象象的基基本认认识，，做出出结论论；E.提出建建设性性的意意见和和建议议；F.统计资资料、、图表表等必必要附附件。。（3）总结结反馈馈总结的的内容容主要要有以以下几几个方方面：：①调查方方案的的制定定和调调查表表的设设计是是否切切合实实际；；②调查方方式、、方法法和调调查技技术的的实践践结果果，有有哪些些经验验可以以推广广，有有哪些些教训训应当当吸取取；③实地调调查中中还有有哪些些问题题没有有真正正搞清清，需需要继继续组组织追追踪调调查；；④对参加加调查查工作作的人人员做做出绩绩效考考核，，以促促进调调查队队伍的的建设设，提提高调调查水水平和和工作作效率率。注意：：在实际际的房房地产产市场场调查查中，，可视视调查查内容容、环环境条条件和和调查查要求求的轻轻重缓缓急，，灵活活安排排调查查步骤骤及程程序，，并非非一成成不变变。第三节节房房地产产市场场调查查的主主要内内容一房地产产市场场环境境调查查1.宏观环环境调调查层层面（1）政治治法律律环境境应当关关注政政府有有关方方针政政策，，如住住房制制度政政策、、旧城城改造造政策策等；；现在在的新新国八八条、、一房房一价价等制制度也要调调查有有关法法律法法规是是否有有新的的调整整；必要时时也需需要关关注政政局的的变化化，如如政府府人事事变动动以及及社会会动荡荡等情情况。。（2）宏观观经济济环境境。包括国国民生生产总总值、、国民民收入入总值值以及及其发发展速速度；；物价水水平、、CPI数据（（如我我国2011年1月份我我国CPI同比上上涨4.9%环比上上涨1.0%）、通通货膨膨胀率率、金金融市市场环环境等等；城乡居居民家家庭收收入、、个人人收入入水平平；通讯及及交通通运输输、能能源与与原材材料供供应、、技术术协作作条件件等。。注意：：在经济济环境境调查查中，，房地产产金融融状况况是影响响房地地产开开发的的重要要因素素之一一。【案例】中国人人民银银行决决定，，自2011年4月6日起上上调金金融机机构人人民币币存贷贷款基基准利利率。。金融融机构构一年年期存存贷款款基准准利率率分别别上调调0.25个百分点，进入2011年以来第二次加息息。（3）房地产市场总体体运行状况对当前房地产市场场总体运行状况的的分析判断和预测测，是项目前期投投资决策工作的重重要环境，对项目目开发有着根本性性的影响。（4）人口环境人口是构成市场的的主要因素之一。。人口调查的内容容包括人口规模、、人口增长率、人人口密度、人口迁迁徙流动情况，人人口地理分布、民民族分布，出生率率、结婚率以及家家庭规模等。（5）技术环境主要包括有关建筑筑设计和建筑材料料等方面的新技术术、新工艺、新材材料的技术现状、、发展趋势、国内内外先进水平、应应用前景等。【案例】南京锋尚国际公寓寓利用可再生能源使使夏季制冷不用传传统电力，一年四四季保持适宜居住住的温度和湿度，，室内装修和配置置超过五星级酒店店，实现六星级的的舒适和节能环保保。锋尚国际公寓寓卫生间的瓷砖全全部是整砖并与卫卫生洁具对中；除除精装修质量外，，在建筑科技上还还设有卫生间墙排排水系统（根除卫卫生间异味）、健健康置换式新风系系统（预防空调病病）、垃圾处理系系统等八大子系统统。（6）对外开放程度对外开放，是我国国进行对外房地产产交流、房地产合合作的重要举措。。【案例】2007年11月7日，国家发改委和和商务部联合颁布布了《外商投资产业指导导目录（2007年修订）》。《目录》规定，从2007年12月1日起，不再鼓励外外资进入内地普通通住宅的开发建设设中，同时该政策策第一次明确提出出，外资进入二手手房交易市场及房房地产中介或经纪纪公司的途径也将将受到全面限制。。2.区域环境调查层面面（1）经济发展水平主要调查城市或区区域的经济总体水水平，主要产业及及分布、居民收入入水平、购房消费费能力等情况。（2）城市发展规划主要调查城市发展展的战略方向，这这是项目选址着重重考虑的问题，它它直接关系到项目目的潜质和增值的的可能性。（3）房地产市场供需需状况以此判断市场供给给和需求的基本状状态，从而为项目目定位、开发规模模、风险程度等参参数提供依据。注意：在房地产市场行情情调查中，价格调调研尤为重要，包包括：整体价格水水平和变化趋势、、影响房地产价格格变换的因素、变变化并引起的反应应、新的价格政策策等。（4）社会文化环境。。包括教育程度、文文化水平，价值观观、风俗习惯，社社会阶层分布、宗宗教信仰等。企业营销人员以此此了解不同消费者者行为，以正确细细分市场，制定企企业的市场营销策策略。（5）房地产企业情况况。包括城市房地产企企业的数量、类型型、企业资质与实实力等概略资料。。（6）专业机构与中介介商情况调查。主要调查工程咨询询公司、规划建筑筑设计单位、房地地产销售代理公司司、广告策划公司司、物业管理公司司等等。（7）城市或区域的交交通条件研究。对城市或区域的交交通条件进行调查查和分析，有助于于项目选址、交通通组织方案设计、、项目定位等工作作。（8）影响区域发展的的其他因素和条件件。主要包括对城市或或区域内的历史因因素、文化因素、、景观因素、价值值取向、意识形态态、气候条件等方方面的调研，有助助于做好项目总体体战略性定位。3.微观环境调查层面面又称为项目开发条条件分析，其目的的是分析项目自身身的开发条件及发发展状况，对项目目自身价值提升的的可能性与途径进进行分析，同时为为以后的市场定位位做准备。具体包包括：（1）用地现状调查与分分析。主要对项目的地形形地貌、地质条件件、地上附着物等等情况进行现场勘勘察和分析。（2）项目周边环境调查查与分析。周边环境主要指地地块周围的物质和和非物质的环境与与配套情况。（3）项目对外联系程程度、交通组织等等分析与调查。二房地产市场需需求调查1.市场需求容量调查查需求容量，是指对对房地产产品有购买欲望且具有购买能力的市场需求总量。主要包括以下几个个方面：（1）项目所在城市人人口总量、家庭数数量及家庭结构；；（2）有购房需求的人人口数量（现实需需求和潜在需求））和整体特征；（3）居民对各类房地地产商品的需求总总量；（4）居民的消费结构构；（5）居民的收入水平平、储蓄余额和支支付能力；（6）影响房地产市场场需求的因素。购买者需求的主体需求行为的实施者者购买欲望需求的动力需求行为的源泉购买能力需求的实施条件需求行为的物质保保障市场需求2.消费者调查（1）消费者个人特征征即消费者的个人基基本信息，消费者者个人特征调查是是客户甄别的重要要依据。主要内容容包括：消费者的的年龄、文化程度度、家庭结构、职职业、原居住地、、宗教信仰等。（2）消费者购买动机机消费动机是引起人人们购买房地产产产品的愿望和意念念，即消费者出于于什么目的去购买买房地产商品，是是产生购买行为的的内在原因。（3）消费者购买力水水平消费者购买力水平平是指消费者对某某类房地产产品的的最大支付能力，，这是影响房地产产消费的最重要因因素，它直接决定定了消费者的购房房承受能力。消费者购买力水平平的主要衡量指标标是家庭年收入。三房地产市场供给调调查1.房地产市场供给总总体调查对整个地区房地产产市场供给情况的的总体调查主要包包括：房地产市场场产品的供给结构构、供给总量、供供给变化趋势、供供给的充足程度、、房地产产品价格格现状；本地以及及外地房地产企业业的生产与经营等等方面的调查等。。在房地产市场行情情调查中，价格调调研是重要内容之之一。2.竞争楼盘调查竞争楼盘分为两类类，一类是与所在在项目处在同一区区域的楼盘；另一一类是不同区域但但定位相似的楼盘盘。主要包括：（1）竞争楼盘的产品品调查主要有楼盘区位调调查、产品特征调调查、交房时间调调查等。（2）竞争楼盘的价格格调查它是房地产营销中中最基本、最便于于调控的，在实际际的调查中也是最最难取得的真实信信息。包括单价调查、总价调调查和付款方式调调查。单价反映的是楼盘盘品质的高低，而而总价反映的是目目标客户群的选择择结果。注意区分：起价均价主主力户型单价价项目名称项目地址开发商/投资商开发商名称：投资商名称：联系电话建筑及景观设计机构策划代理机构项目占地面积（亩）绿化率（%）均价建筑面积m2容积率最高价规划用途规划幢数车位数量价格土地年限公摊率朝向差规划户数销售率层差建筑结构交付日期商铺价格（元/m2）工程进度物业管理费付款方式及优惠户型区间(m2)主力户型开盘及入住日期开盘日期入住日期楼盘特点：（3）竞争楼盘的促销销手段调查竞争楼盘的促销手手段是项目市场竞竞争调研的重要方方面之一。①广告促销调查。这是房房地产促销的重要要手段，对竞争楼楼盘的广告调查是是市场调研的重要要组成部分；②活动促销调查。通过开开展一系列促销活活动的安排，可以以营造楼盘的销售售氛围，促进销售售；③人员促销调查。与客户户面对面的人员促促销是传统的促销销手段，也是目前前开发商的主要促促销形式之一。④客户关系促销调查。目前，，房地产促销的竞竞争已经从单纯的的交易营销上升到到客户关系营销的的层面，这是一种种企业与客户共同同创造价值的营销销理念。（4）竞争楼盘的销售售情况调查销售情况是判断一一个楼盘最终的指指标，但也是最难难获得准确信息的的部分，主要包括括：①销售率。最基本的指标，反反映了一个楼盘被被市场接纳的程度度；②销售次序。指不同房屋的成交交先后次序，反映映了市场需求结构构和强度；③客户群分析。通过对竞争楼盘客客户的特征分析，，可以分析其购买买动机，从而找出出本楼盘影响客户户购买行为的因素素以及其影响力大大小；（5）竞争楼楼盘的物物业管理理调查物业管理理调查包包括物业业管理的的内容、、管理情情况、物物业管理理费以及及物业管管理公司司背景、、实力以以及操作作过的项项目等。。3.竞争对手手调查对竞争对对手的调调研可从从以下几几个方面面进行考考察：（1）专业化化程度。指竞争对对手将其其力量集集中于某某一产品品、目标标客户群群或所服服务区域域的程度度；（2）品牌知知名度。指竞争对对手主要要依靠品品牌知名名度进行行竞争，，而不是是依靠价价格或其其他度量量进行竞竞争的程程度，如如万科、、中海、、金地等等开发商商品牌。。（3）推动度度或拉动动度。指竞争对对手在销销售楼盘盘时，是是寻求直直接在最最终用户户中建立立品牌知知名度来来拉动销销售，还还是依赖赖分销渠渠道来推推动销售售的程度度；（4）开发经经营方式式。指竞争对对手对所所开发的的楼盘是是出售、、出租还还是自行行经营。。如果出出售，是是自己销销售还是是通过代代理商销销售等；；（5）楼盘质质量。指竞争对对手所开开发楼盘盘的质量量。（6）纵向整整合度。。指竞争对对手采取取向前（（贴近消消费者））或向后后（贴近近供给商商）进行行整合所所能产生生的增值值效果的的程度。。（7）成本状状况。指竞争对对手的成成本结构构是否合合理，企企业开发发的楼盘盘是否具具有成本本优势等等；（8）价格策策略。指竞争对对手的产产品定价价策略，，会影响响到项目目的目标标客户分分流以及及市场推推广工作作等，开开发商必必须认真真组织调调研，并并提出对对策；（9）与当地地政府部部门的关关系。指竞争对对手与当当地城市市建设规规划部门门、土地地管理部部门等政政府职能能部门的的关系。。（10）竞争对对手历来来的项目目开发情情况、土土地储备备情况、、未来的的开发方方向等。。四房地产市市场营销销环境调调查1.房地产广广告环境境调查广告环境境调查广告表现现形式调调查广告代理理商的调调查公共传播播形式，，包括：：报纸、、电视广广播等印刷品传传播形式式，包括括：售楼楼海报、、售楼书书等户外传播播形式，，包括：：看板、、旗帜、、指示牌牌等调查该区区域的主主要广告告代理商商及其知知名度、、技术能能力以及及社会关关联度2.房地产营营销中介介机构调调查房地产营营销中介介机构是是指协助助房地产产企业将将产品销销售给最最终购买买者的中中介机构构，包括括代理中中间商和和辅助中中间商。。代理中间间商简称称代理商商，是指指代理人人、经纪纪人等。。开发商代理商客户产品所有有权合同合同3.房地产营营销媒体体调查房地产产营销销媒体体是指指那些些刊登登或播播放房房地产产新闻闻、专专栏的的媒体体机构构，主要是是指报报纸、、杂志志、广广播电电台、、电视视台和和网站站等。。对当地地房地地产营营销媒媒体调调查有有助于于正确确选择择该地地区最最有影影响力力的媒媒体，，做好好市场场推广广，从从而提提高营营销的的效果果。第四节节房房地产产项目目市场场调查查的方方法房地产产市场场调查查需要要了解解大量量可靠靠、真真实和和全面面的资资料。。资料料的获获取来来源有有一手手资料料和二二手资资料。。一手资资料——为当前前项目目或特特定目目的而而收集集的原原始信信息。。如：通通过实实地调调研和和发放放调查查问卷卷获取取的资资料。。二手资资料——为其他他目的的或其其他项项目已已经收收集到到的资资料。。如：从从房地地产信信息网网上查查阅的的相关关资料料。房地产市场场调查人员员开始时总总是要收集集二手资料料，二手资资料具有以以下特点：：二手资料优点：是研究房地地产市场的的起点，成成本低，可可以立即使使用。缺点：由于时间跨跨度长、针针对性不强强，使得所所收集的信信息不够准准确、不可可靠、不完完整或已经经过时，甚甚至存在一一些错误。。由于二手资资料存在的的缺点，需需要调查人人员去收集集准确性更更高、更加加具有针对对性的一手手资料。综合性网站站搜房网：/焦点网：/中国网：/人民网：/政策法规网网站中国房地产产信息网/law/law.htm规划网站各级政府规规划网站:/(北京规划委委员会)经济环境网网络调研渠渠道各级政府统统计局网站站：/各级政府经经济信息网网：/国务院发展展研究中心心信息网/其他网络调调研渠道人口信息网网/zhuanti/quanguorenkouxinxiwang/1.访问法访问法是通通过直接询询问被调查查者的方式式了解市场场情况和客客户需求的的一种方法法。通常又又被称为调调查表法。。根据调查人人员与被调调查者的接接触方式，，访问法可可分为人员员访问、电电话访问、、邮寄访问问和网上访访问四种类类型。（1）人员访问问人员访问是是指房地产产调查人员员直接与被被调查者面面对面交谈谈以收集资资料的一种种调查方法法，又称面面谈调查，，是市场调调查中较为为灵活和通通用的一种种调查方法法。人员调调查又分为为入户面谈和拦截式面谈谈调查两种方式。。一房地地产项目市市场调查常常用方法②拦截式面面谈调查指调查人员员根据调查查方案，在在指定的地地点，按照照指定的调调查程序在在路人中选选取访问对对象，进行行较为简短短的调查，，这种方法法经常采用用问卷式调调查。目前，问卷卷调查是房房地产市场场调查中经经常采用的的调查手段段之一。①入户面谈谈调查是指调查人人员根据调调查方案，，依照事先先拟定好的的问卷或调调查提纲顺顺序，到被被调查者家家中（存在在一定的难难度）或单单位对被调调查者进行行面对面的的直接访问问。人员访问法法的优点和和缺点优点：①非常灵活活，交谈时时的主题和和时间安排排都可以根根据具体的的客户情况况进行改变变；②人员访问问法一般拒拒答率较低低，面对面面地访问往往往会对被被访问者产产生一定的的压力，使使他们较为为认真地回回答问题；；③面对面的的调查气氛氛比较轻松松，适于进进行深度调调查，并且且随意联想想，会收集集到意想不不到的信息息。缺点：①需要调查查人员准备备大量的访访问材料，，而其往往往需要对调调查人员进进行事前培培训，还需需要一定的的交通费和和其他费用用，成本高高；②对调查者者的素质要要求较高，，调查人员员的访问技技巧和应变变能力是制制约调查质质量的两个个重要因素素；③由于人员员调查往往往是一对一一进行的，，因此需要要大量的时时间，调查查周期长；；④人员调查查匿名性差差，对于一一些较为敏敏感性或者者涉及隐私私的问题，，面对面调调查不易获获得较为真真实的信息息；⑤人员调查查管理比较较困难，调调查者的主主观因素易易影响到调调查的结果果。（2）电话访问问电话访问是是通过在电电话中与选选定的被调调查用户交交谈以获得得市场信息息的一种方方法，它是是一种间接接的方法。。注意事项：①电话访问问前，需要要对调查人人员进行培培训（包括括调查人员员要口齿清清楚、语气气亲切、语语调随和，，可在不长长的时间[一般15分钟左右]内完成调查查）；②电话调查查人员需要要在电话调调查前设计计好问卷调调查表，大大多采用是是非选择法法向被调查查者询问。。（3）邮寄访问问邮寄访问是是房地产市市场调查中中一个比较较特殊的收收集资料的的方法。它它是将调查查者事先准准备好的调调查问卷邮邮寄被调查查者，再由由被调查者者根据要求求填写好后后寄回的一一种调查方方法。特点：①调查范围围广、成本本低，能够够通邮的地地方都可以以实施；②它给被调调查者充分分的考虑时时间，避免免受到时间间限制，也也不受调查查人员的倾倾向影响；；③它可以节节省调查人人员的数量量，不需要要对调查人人员进行专专门的培训训。（4）网上访问问网上访问是是随着互联联网兴起而而出现的一一种新型的的访问形式式。它有很很多形式，，调查人员员可以发邮邮件给被调调查者或者者将问题答答卷放在网网上供被调调查者填写写。网上访问法法存在的缺缺陷：由于目前网网络诚信存存在一定的的缺失，网网络信息的的真实性和和准确性得得不到有效效保证，目目前房地产产调查人员员对其结果果还只能用用于参考。。右图为新浪浪房产某次次网上调查查表截图。。2.观察法观察法是指指调查者凭凭借自己的的眼睛或摄摄像、录音音等器材，，在调查现现场进行实实地考察，，记录正在在发生的市市场行为或或状况，以以获取各种种原始资料料的一种非非介入式调调查方法。。观察法主主要有以下下四种形式式：（1）直接观察察法。就是调查人人员去现场场直接察看看市场情况况。例如，，派调查人员员去现场了了解楼盘的的销售情况况等等。（2）亲身经历历法。就是调查人人员亲自参参与某项活活动，来收收集有关资资料。例如如调查人员佯佯装顾客，，到代理商商处去咨询询、买楼等等，即通常常所说的““踩盘”。。（3）痕迹观察察法。调查人员不不是直接观观察被调查查对象的行行为，而是是观察被调调查对象留留下的一些些实际痕迹迹。比如在房展会上上，调查人人员可以观观察参观者者手中哪家家楼盘的手手提袋最多多。（4）行为记录录法。有些情况下下，为了降降低调查者者的记录负负担，可以以通过录音音机、摄像像机、照相相机以及其其他一些监监听、监视视设备记录录下来，分分析客户购购房的心态态，有针对对性地进行行楼盘营销销的策划。。3.实验法实验包括三三个基本部部分：实验对象称称为“实验验体”，实实际上引入入的变化称称为“处理理”，“处处理”发生生在实验对对象上的效效果称为““结果”。。以调查房地地产广告效效果为例，，表示如下下：选定一些消消费者作为为调查对象象广告宣传对对消费者产产生的影响响根据消费者者对广告的的接受效果果来看楼盘盘销售量的的变化实验体处理结果二房地地产市场调调查方法的的创新1.主题式调查精心设计有导向性性主题，通过公开开有奖征询征集公公众的意见，来获获取需求信息。例如：重庆百年世家房地地产公司通过征文文主题“我理想中中的家”所开展的的调查。2.论坛式调查通过举办论坛，吸吸引消费者与社会会各界的目光，借借助公众的看法评评述来达到市场调调查的目的。例如：有的房地产公司通通过广告开展良心心定价，大众通过过信件、网络、邮邮件等方式参与拟拟售项目定价。3.记者式调查由企业赞助，组织织媒体记者联盟，，有针对性设计调调查内容，借助记记者采访、宣传新新闻的权利，达到到调查的目的。适适用于对竞争项目目的调查。第五节房地产产市场调查问卷设设计问卷功能能将所要调查的问问题明确地传达给给被调查者；设法取得对方合作作，最终取得真实实、准确的答案。。问卷设计原则●目的性原则：要求在问卷设计时时重点突出●可接受性原则：要能比较容易地让让被调查者接受●顺序性原则：要讲究问卷的排列列顺序，使问卷条条理清楚●简明性原则:内容要简明、调查查时间要简短、形形式要简明易懂、、易谈●匹配性原则：要使被调查者的回回答便于进行检查查、数据处理和分分析问卷的一般结构●问卷标题●问卷说明●被访者基本情况●调查主题内容●编码●作业证明的记载调查问卷的提问形形式●封闭式提问封闭式提问是指事事先已设计出了问问题的各种可能的的答案，被调查对对象只要或只能从从中选择一个或几几个现成答案的提提问方式。这种提提问方式便于统计计，但回答的伸缩缩性较小。调查问卷的提问形形式●封闭式提问（续））二项选择法：提出一个问题，仅仅有两个答案可供供选择。例：“请问您是否否打算在近年内购购房？”是（）否（）多项选择法：提出一个问题，给给出两个以上的答答案，被调查对象象可从中任选一项项或几项作为回答答。例：“请问您打算购买买的住宅类型是什什么？”（单选））多层住宅（6层或以下），没有有电梯（）多层住宅（6层或以下），有电电梯（）小高层住宅（约8—10层）（）高层住宅（超过10层）（（））调查问卷的提问形形式●封闭式提问（续））程度评定法：对提出的问题，给给出程度不同的答答案，被调查对象象从中选择同意的的一个做出回答。。例：“在购买商品品房时，您认为品品牌得重要性如何何？”很重要（（））较重要（（））一般（（））不太重要（））很不重要（）调查问卷的提问形形式●封闭式提问（续））语意差别法：列出两个语意相反反的词，让被调查查对象做出一个选选择。例：“请问您对XX花园小区的看法如如何？”（每对只只选1个）建筑新颖（））建建筑筑风格陈旧（））品味高（））品品味低（））户型设计合理（））户户型设计不合理（（））价格合理（）价格偏高（）调查问