房地产开发与经营土地使用权获取

房地产开发与经营吴聘奇wupinqi@163.com第四章土地使用权获取4.1土地管理制度及其演变4.2土地使用权出让4.3在建项目收购与项目公司入股土地管理基本制度社会主义土地公有制度国有土地有偿使用制度土地用途管制制度占用耕地补偿制度基本农田保护制度土地登记制度1、全民所有制①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。2、集体所有制

劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有的形式，该土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。农民集体的范围包括：①村农民集体；②村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；③乡(镇)农民集体。4.1土地管理制度及其演变4.2土地使用权出让

4.3在建项目收购与项目公司入股内涵：土地出让的主体。出让方是土地的所有者——国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。土地出让的客体。土地出让的客体是城镇国有土地，即城市、县城、建制镇、工矿区、开发区范围内属于全民所有的土地。（一）土地使用权出让概述

概念：土地使用权出让（以下简称土地出让）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。（一）土地使用权出让概述

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地50年；综合或者其他用地50年。”

（二）土地使用权年限

“年限缩水”据规定，住宅土土地使用权是从从国家将土地出出让给开发商之日起起开始计算。而而这与楼盘开盘盘、购房者入住等的的时间均存在““时间差”。从拿到土地证到到最后取得预售售许可证，往往往需要两三年的时间。如果遇遇到拆迁较难造造成停滞或是“倒手手”，五六年都都很正常。从预预售到入住，往往往又需要一两年的时间。如遇开发商更改用途途，则可能缩水水二十年。大限若至？商品住宅土地使使用权限为70年，最早确立于于1990年《城镇土地使用权权出让和转让暂暂行条例》，并一直沿用至至今。1994年《城市房地产管理理法》规定：“土地使使用权出让合同同约定的使用年年限届满，土地地使用者需要继继续使用的，应应当最迟于届满满前一年申请续期，除根据社会公公共利益需要收收回该块土地的的，应当予以批批准。续期后重重新签订土地使使用权出让合同同，依照规定支付土地使用权权出让金。”但这一法规规并未明确依照照何种规定支付付土地出让金。。大限若至？1994年《城市房地产管理理法》第21条规定，土地使用权出让合同同约定的使用期期限届满，土地地使用者未申请续期或或者虽申请续期期但未获得批准准的，土地使用权由国国家无偿收回。根据《城镇国有土地使用权出让让和转让暂行条条例》第40条规定，土地使用权期满满，土地使用权权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无无偿取得。大限若至？2007年施行的《物权法》规定，住宅建设设用地使用权期间届满满的，自动续期。虽有此规定，，但该法律没有对对续期是否缴费作出明确规定。。2009《土地管理法(修订草案征求意意见稿)》称，住宅建设用地使使用权期限届满满的，按照国家家有关规定自动续续期。对住宅土土地使用权续期期问题也没有给出出一个明确办法法。上海市在《国有建设用地使使用权出让预申申请须知》中规定定期满满后““无偿偿收回回”及及“出出让人人收回回并补补偿相应残残余价价值””。引发无无偿收收回、、循环环批租租、无无偿续续期的的热议议自1987年深圳圳第一一块土土地出出让至至今，，不过过23年但此前前的土土地使使用年年限，，各地地政府府规定定不一一几十年年中，，政策策风云云变幻幻未可可预期期招标拍卖挂牌协议出出让（三））土地地使用用权出出让方方式前期准备工作招标出让文件编制发布招标公告投标申请与资格审查投标开标评标定标中标及后续工作招标拍卖挂牌协议出出让（三））土地地使用用权出出让方方式综合评标分商务标、技术标商务标：企业介绍含经济标：即报价预算技术标：施工方案多采取未署名“暗标”招标底价（标底）一般保密标底过高？标底过低？招标拍卖挂牌协议出出让（三））土地地使用用权出出让方方式前期准备工作拍卖出让文件编制发布拍卖公告竞拍申请与资格审查。拍卖会举办《成交确认书》签订及后续工作招标拍卖挂牌协议出出让（三））土地地使用用权出出让方方式前期准备工作挂牌出让文件编制发布挂牌公告竞拍申请与资格审查公布挂牌信息报价挂牌截止现场竞价（截止仍2个以上竞买人）《成交确认书》签订及后续工作招标拍卖挂牌协议出出让（三））土地地使用用权出出让方方式需用地单位提出用地申请编制协议出让方案底价确认报批协商，签订意向书公示签订出让合同并公布出让结果核发《建设用地批准书》交付土地办理土地登记招标/programs/view/GP6lyHo-kUo//video/VIDE1266826643126883/programs/view/d5Bu5pacl58//show/2JqW8XKCmiQ8XmV8.html/v/b/29767332-1290078633.html/show/H48kTiE_Jd2ZQENm.html拍卖/v_show/id_XMTI4NzcyNTYw.html/show/zswdEBvex6otxqPx.html/show/hDwDoVCJDQ3sIUAk.html/video/VIDE1262064233773882/show/QUEiaqq_wO-vi3jB.html挂牌/ptv/vplay/843091.html/show/hVncvriEtrtchU60.html/v_show/id_XMjE5MTYzNDYw.html/show/Sinq3EuZuVnt333h.html/20080920/n259658081.shtml/programs/view/6IaYA2101oA/1、土地地使用用权收收回土地使使用权权届满满。建设用用地使使用权权年限限届满满前，，因公公共利利益需需要提提前收回该该土地地的，，应当当依法法对该该土地地上的的房屋屋及其其他不动产产给予予补偿偿，并并退还还相应应的出出让金金。因土地地使用用者不不履行行土地地使用用权出出让合合同而而收回回土地使使用权权。司法机机关决决定收收回土土地使使用权权。（四））土地地使用用权收收回与与终止止2、土地地使用用权终终止（1）土地地使用用权因因土地地灭失失而终终止土地使使用权权要以以土地地的存存在或或土地地能满满足某某种需要为为前提提，因因土地地灭失失而导导致使使用人人实际际上不能继继续使使用土土地，，使用用权自自然终终止。。（2）土地地使用用权因因土地地使用用者的的抛弃弃而终终止由于政政治、、经济济、行行政等等原因因，土土地使使用者者抛弃弃使用的的土地地，致致使土土地使使用合合同失失去意意义或或无法法履行而而终止止土地地使用用权。。（四））土地地使用用权收收回与与终止止4.1土地管管理制制度及及其演演变4.2土地使使用权权出让让4.3在建项项目收收购与与项目目公司司入股股在建项项目收收购是指通通过在在建工工程转转让的的方式式，获获取项目所所用土土地使使用权权、地地上在在建工工程、、行政政批文文及各类权权益，，同时时继续续承担担项目目所负负义务务的经经济活活动。。收购程程序：：在建项项目初初步调调查。。专业调调查。。专业意意见发发表。。项目谈谈判。。转让协协议签签订。。项目过过户手手续办办理。。（一））在建建项目目收购购注意事事项：：权属合合法与与完整整性法律文文书的的完善善性合作协协议的的合法法性、、合理理性与与执行行情况况工程进进度与与投资资进度度工程质质量财务状状况（一））在建建项目目收购购投资方方按照照对房房地产产开发发项目目公司司的评评估价价格购购买该项目目公司司的股股权或或按照照比例例新入入股该该项目目公司司，主要包包括参股、控股和全资收收购三种方方式。。（1）如果果项目目公司司的所有股股东对该项项目不不再具具有投资意意向或或无资资金进进行投投资，，会选选择整体出出售项目公司，，由收收购方方（投投资方方）进进行全全资收收购。。（二））项目目公司司入股股投资方方按照照对房房地产产开发发项目目公司司的评评估价价格购购买该项目目公司司的股股权或或按照照比例例新入入股该该项目目公司司，主要包包括参股、控股和全资收收购三种方方式。。（2）如果果项目目公司司的部分股股东对该项项目不不再具具有投资意意向或或无资资金进进行投投资，，一般般会选选择部分股股权转让，或者者项目目公司司从引引进战战略投投资者者的角角度考考虑也会选选择部部分股股权转转让或或增加加股东东，由由收购购方（投资资方））对项项目公公司进进行参参股或或控股股。（二））项目目公司司入股股项目公公司入入股程程序尽职调调查。。专业问问题协协商与与解决决。股权价值评估。入股谈判。入股协议签署。