房地产供给需求与房地产市场价格形成

房地产经济学第3章需求、供给与房地产市场价格形成机制▣

学习目的与要求本章讲述房地产的供给、需求与房地产市场价格的形成机制。要求掌握土地供给的特点、地价的内涵及影响因素、地价与房价的关系以及利率与房地产供求的关系，了解房地产需求的内涵和影响因素。▣

主要教学内容土地需求、供给与地价的形成需求、供给与房地产价格的形成

地价与房价间的关系分析

3.1土地需求、供给与地价的形成▣土地需求▣土地的供求平衡▣地价的形成▣土地供给3.1.1土地需求概念投资者或开发者在一定价格条件下愿意购买且具有支付能力的土地数量。分类对土地自身的需求将土地作为生产要素时的派生需求3.1.1土地需求对土地自身的需求(土地产品需求)将土地视为一般产品时，其需求量与其价格成负相关关系。将土地视为投资（机）性产品时，其需求量与其价格成正相关关系。PDOQDPOQ一般状态下的土地需求曲线特殊状态下的土地需求曲线3.1.1土地需求对土地的派生需求(土地要素需求)生产者对土地要素的需求是由消费者对土地上生产产品的需求所引致或派生的，称为对土地的派生需求。PQDO土地作为生产要素时的需求曲线pVMP=MRP=Dq土地市场的需求函数是从生产函数导出的。生产者对土地的需求量由利润最大化原则确定，当边际要素成本MC土地=边际产品价值VMP（完全竞争市场）或边际收益产品MRP（不完全竞争市场）时，土地要素的需求量得以确定。3.1.2土地供给概念可供利用的土地数量。分类土地的自然供给土地的经济供给

土地的自然供给指地球中可供人类利用的土地数量，包括已经利用的土地资源和后备的土地资源。土地的自然供给受气候条件、可供利用的淡水等资源量、交通便捷程度等因素的制约，其供给量的大小与技术水平有关。在一定的技术条件下，全球的土地自然供给总量是恒定的、无弹性的值，不受价格等社会经济因素的影响。因此，土地的自然供给曲线是一条垂线。

POSQ

土地的经济供给指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产、生活等各种用途的土地数量。

土地的经济供给有弹性，其供给量随着经济的发展而增加，包括总量的增加与因用途转换而导致的某种类型的土地的数量增加。不同地区、不同用途土地的经济供给曲线不同。一般状态下的土地经济供给曲线特殊状态下的土地经济供给曲线长期短期PQOSPPSOQSOQ

土地的自然供给与经济供给的关系土地的自然供给是经济供给的基础,土地的经济供给只能在自然供给的范围内变动,即某一区域内土地的自然供给是经济供给的上限。土地的自然供给强调的是土地的资源性，土地的经济供给主要针对不同的土地用途，侧重于土地的资产价值，是资源与资产的统一体。价格与成本0产品价格提高或开发成本降低，供给提高可能开发的土地已开发土地可开发土地技术进步，供给提高土地的经济供给与自然供给的关系3.1.3土地的供求平平衡一般土地供求求平衡土地是一种商商品，受一般般商品供求规规律的制约。。土地数量x0S地价rDE均衡地价r0x0地价r土地数量x0SDr0D1S1r1r2r3土地供求变化化的三种情况况3.1.3土地的供求平平衡特殊的土地供供求曲线短期的土地供供求S土地数量x地价rr0q00D1D0D2r2r1在短期内，土土地供给无弹弹性，土地供供给量固定（（q0），土土地价价格水水平完完全由由需求求一方方决定定。土地是是一种种特殊殊的商商品，，有其其特殊殊性:如位置置固定定不变变，一一定技技术条条件下下土地地自然然供给给不变变，经经济供供给弹弹性也也有限限。3.1.3土地的的供求求平衡衡特殊的的土地地供求求曲线线其他特特殊的的土地地供求求在图（（1）中，，土地地供给给曲线线特殊殊，土土地需需求曲曲线为为一般般，表表明地价在一定定范围围内遵遵循一一般商商品的的供求求规律律，但当土土地供供给达达到自自然供供给时时，土土地供供给保保持不不变，，自此此时地地价由由需求求决定定。土地数量x地价rr0（1）r2r1OQS3.1.3土地的的供求求平衡衡特殊的的土地地供求求曲线线其他特特殊的的土地地供求求在图（（2）中，，土地地供给给曲线线与土土地需需求曲曲线均均特殊殊。表表明土土地的的需求求者将将土地地作为为投机机对象象，价价格高高涨的的土地地，需需求较较大，，需求求随着着价格格增加加而增增加。。地价价在一一定范范围内内由供供求双双方决决定，，之后后，地地价由由需求求决定定。地价r土地数量xr0（2）r2r1OQSD土地供供求的的另一一种特特殊形形式是是有价无无市，即有土土地供供给和和价格格，没没有需需求者者，或或者只只有对对土地地的需需求及及地价价，但但没有有土地地供给给。3.1.4地价的的形成成地价的的内涵涵地价的的特点点地价的的影响响因素素3.1.4.1地价的的内涵涵地价即即土地地价格格，是是指土土地的的购买买价格格，包括土土地所所有权权价格格和土土地使使用权权价格格。土地价价格是是三个个部分分的资资本化化：①真正正的地地租，，主要要指绝绝对地地租和和级差差地租租。②土地地投资资的折折旧。。③土地地投资资的利利息。。土地能能产生生收益益,其中一一部分分收益益必然然归土土地所所有者者（包包括由由土地地所有有权垄垄断而而产生生的绝绝对地地租及及由土土地条条件好好坏而而产生生的级级差地地租））。现实的的土地地都凝凝结着着人类类劳动动，土土地所所有者者和土土地开开发商商对土土地开开发而而进行行的投投资构构成土土地资资本，，这些些固定定资本本必然然要求求回收收，从从而以以折旧旧和利利息的的形式式在土土地价价格里里得到到体现现。3.1.4.2地价的的特点点土地是是一种种特殊殊商品品，其其价格格具有有与一一般商商品价价格不不同的的特点点。土地价价格具具有特特殊价价格基基础一般商商品的的价格格基础础是其其价值值，土土地价价格的的基础础是土地的的权利利和利利益。。土地价价格不不是土土地价价值的的货币币表现现，一一般不不依生生产成成本定定价。。城市土土地价价格主主要由由土地地需求求决定定。城市土土地价价格呈呈总体体上升升趋势势。城市土土地价价格具具有强强烈的的区域域性和和个别别性。由于土土地位位置的的固定定性，，在地地区性性市场场间价价格难难于统统一。。城市土土地价价格形形成的的时间间长。。一般商商品的的价格格容易易形成成，城城市土土地价价格是是在过过去至至将来来的长长期影影响下下形成成的。。城市土土地价价格受受到较较强的的政府府调节节的影影响。。3.1.4.3地价的的影响响因素素决定土土地价价格高高低的的主要要因素素是土土地收收益，，土地地收益益只有有通过过土地地经营营者的的土地地市场场行为为才能能实现现。因因此，，凡是影影响土土地收收益量量和土土地市市场行行为的的因素素，都都会影影响地地价。。影响土土地价价格的的基本本因素素地租量量利息率率土地使使用权权出让让期土地供供求土地利利用规规划、、政策策和法法规合理预预期影响土土地价价格的的其他他因素素经济因因素区域因因素自然地地理因因素社会因因素影响土土地价价格的的基本本因素素地租量量与地地价商品化化土地地的地地价与与地租租量成成正比比。利息率率与地地价地价与与利息息率成成反比比，较较低的的利息息率意意味着着较高高的地地价，，反之之亦然然，调调控了了利率率，必必然在在一定定程度度上控控制了了地价价。土地出出让期期与地地价在其他他条件件相同同或相相似时时，土土地使使用权权出让让期长长则价价高。。土地供供求与与地价价土地供供求特特殊，，即对对土地地的需需求往往往增增加很很快，，对土土地的的供给给增加加有限限，土地价价格主主要由由需求求决定定。影响土土地价价格的的基本本因素素土地利利用规规划、、政策策和法法规与与地价价规划可可产生生价格格变动动上的的“规规划效效应””，被被规划划纳入入城市市新区区的土土地，，价格格易急急剧上上涨，，规划划容许许的建建筑容容积率率越高高，地地价自自然越越高。。实行区区别性性政策策可形形成限限制性性高地地价、、扶植植性优优惠地地价和和保护护性地地价等等。有关土土地价价格的的法规规，则则是土土地交交易和和地价价形成成机制制的规规范化化手段段，对对地价价的合合法性性、规规范性性有直直接作作用。。合理预预期与与地价价预期影影响决决策，，决策策影响响经济济行为为，经经济行行为直直接影影响土土地交交易的的谈判判结果果（土土地招招投标标、土土地拍拍卖、、土地地协议议都是是谈判判）。。影响土土地价价格的的其他他因素素经济因因素:→经济繁繁荣程程度：：繁荣时时期地地价上上涨，，地价价高；；经济济萧条条时期期，地地价下下跌，，地价价低。。→金融因因素：通货膨膨胀引引起地地价上上涨，，利率率上升升引起起地价价下跌跌。区位因因素：：地块所所在地地区多多方面面因素素综合合影响响形成成的地地区特特性。。商业区内内影响地价价的主要要因素有有：收益益水平、、腹地的的大小、、顾客的的层次与与数量等等。住宅区内内影响地价价的主要要因素有有：离市市中心的的距离、、交通设设施和居居住环境境。工业区内内影响地价价的主要要因素有有：与市市场的距距离，与与相关产产业的位位置关系系，运输输设施建建设情况况，水、、动力资资源和劳劳动力等等的供求求情况，，环境污污染发生生的危险险性与治治理成本本、行政政辅导与与管理程程度。影响土地地价格的的其他因因素自然地理理因素→位置（地价从从城市中中心商业业区向城城市边缘缘逐步下下降）→地块面积积(若适合最最佳用途途则价高高)→地势和地地质(地势和地地质不良良会影响响开发成成本,从而卖不不出好价价钱)→地块的深深度(对商业用用地来说说,深度值越越大,地价越低低)→地块形状(决定土地地利用的的方向、、规模和和难易，，通常矩形地块块较易利用用，价高高，而三三角形和和不规则则地块价价低)社会因素素人口数量量和素质质交通因素素等思考题1.阐述地价价的内涵涵与特点点2.影响地价价的因素素有哪些些?3.2需求、供供给与房房地产价价格的形形成▣房地产需需求▣房地产市市场供求求均衡▣房地产供供给3.2.1房地产需需求内涵分类房地产需需求弹性性影响房地地产需求求的主要要因素3.2.1.1房地产需需求的内内涵房地产有有效需求求、房地地产需求求量、房房地产潜潜在需求求房地产需需求——指在一个个特定时时期内，，需求者者在各种可可能的价价格下，，愿意而而且能够够购买的的房地产产数量。。也被称为为房地产有有效需求求。房地产需需求量——在一个特特定价格格下，需需求者愿愿意且能能够购买买的房地地产的数数量。房地产潜潜在需求求——未来可能能转化为为实际购购买力的的房地产产需求，，表现为为需求者者对房地地产的消消费欲望望。3.2.1.2房地产需需求的分分类按目的划划分为生产性需需求、消消费性需需求和投投资性需需求生产性需需求——用来满足足生产和和经营场场所需要要而形成成的房地地产需求求。需求的主主体是各各类企事事业单位位及个体体工商业业者。消费性需需求——用来满足足人们居居住需要要的房地地产需求求。需求的主主体是家家庭。投机性需需求——又称保值值增值性性需求，是指购购买房地地产并非非为了生生产和消消费，而而是将其其作为一一种价值值形式加加以储存存，在合合适的时时候再出出售或出出租，以以达到保保值增值值的目的的。3.2.1.3房地产需需求弹性性房地产需需求弹性性主要回答答价格和和收入变变动因素素对房地地产需求求有多大大的影响响作用。。房地产产需求求的价价格弹弹性——指房地地产商商品价价格变变动的的比率率所引引起的的房地地产需需求量量变动动的比比率，，表示示房地产产需求求量变变动对对房地地产价价格变变动的的反应应程度度。用公式式表示示为：：由于价价格与与需求求量呈呈反向向变动动，所所以房房地产产需求求的价价格弹弹性系系数应应为负负值，，在实实际运运用时时一般般都取取绝对对值，，即→商品需需求缺缺乏价价格弹弹性，，需求求量变变动对对价格格变动动的反反应不不敏感感。→商品品需求求富有有价格格弹性性，需需求量量变动动对价价格变变动的的反应应敏感感。房地产产商品品的需需求曲曲线一般呈呈现为为一条条拐折折线从一般般意义义上讲讲，当房地地产价价格在在一个个较低低的幅幅度内内变动动时（（如D1E段），房房地产产需求求缺乏乏价格格弹性性。这是因因为对对商品品用房房而言言，区区位条条件至至关重重要，，此时时价格格变动动对需需求量量的变变动影影响程程度不不大。。（据国国外经经验，，当住住宅售售价相相当于于住户户收入入的3-6倍时，，需求求缺乏乏价格格弹性性。））OQD1D2E当房地地产价价格超超过一一定幅幅度而而继续续上涨涨时（如ED2段）），需求求者会会明显显紧缩缩正常常需求求量，，房地产产需求求富有有价格格弹性性。不过房房地产产需求求富有有价格格弹性性仅呈呈现单单向性性，即即价格格下降降时并并不呈呈现这这种趋趋势，，所以以用细线线表示示。房地产产需求求的收收入弹弹性——指收入入变动动的比比率所所引起起的房房地产产需求求量变变动的的比率率，表表示房房地产产需求求量变变动对对收入入变动动的反反应程程度。。用公公式表表示为为：由于收收入与与需求求量同同方向向变动动，所所以房房地产产需求求的收收入弹弹性系系数应应为正正值，，即→商品需需求缺缺乏收收入弹弹性，，需求求量变变动对对收入入变动动的反反应不不敏感感。→商品品需求求富有有收入入弹性性，需需求量量变动动对收收入变变动的的反应应敏感感。房地产产需求求的收收入弹弹性与与一国国或地地区所所处的的经济济发展展阶段段密切切相关关:在较低低阶段段，富富有收收入弹弹性;在较高高阶段段如发发达国国家，，缺乏乏收入入弹性性。普通住住宅面面向广广大工工薪阶阶层，，其需需求的的收入入弹性性较大大。高档别别墅面面向高高收入入阶层层，其其需求求的收收入弹弹性较较小。。3.2.1.4房地产产需求求的影影响因因素国民经经济发发展水水平(与房地地产需需求水水平正正相关关)经济发发展水水平高高的国国家或或地区区或时时期，，房地地产需需求水水平高高。经济发发展水水平变变化会会引起起房地地产投投资规规模和和消费费需求求的变变化，，具体表现现为房房地产产生产产性需需求和和消费费性需需求的的变化化。人口数数量和和结构构(人口数数量与与房地地产需需求量量成正正比，，人口口结构构影响响房地地产需需求结结构)人口规规模相相同的的区域域，由由于人人口结结构的的差异异会有有截然然不同同的房房地产产需求求。如高校校和中中央商商务区区都是是单身身青年年集聚聚的区区域，，由于于收入入和消消费能能力不不同，，对住住房需需求不不同。。高校校周围围需要要普通单单身或或合租租住房房，中央央商务务区则则需要要高级单单身公公寓。3.2.1.4房地产产需求求的影影响因因素房地产产价格格收入入比房地产产价格格相对对于收收入的的比值值，往往往直直接决决定需需求的的有效效性，，只有有当房房地产产价格格收入入比在在合理理的范范围内内时，，房地地产的的潜在在需求求方能能转化化成有有效需需求。。信贷能能力房地产产生产产、消消费和和投资资，对对于大大多数数人来来说都都是一一大笔笔投入入，很很少有有人全全部靠靠存款款或自自有资资金一一次性性支付付，获获得信信贷的的难易易程度度及成成本高高低会会影响响房地地产的的有效效需求求。1998-2003年，我我国个个人购购房占占住房房购买买者的的比例例由百百分之之几提提高到到百分分之九九十几几，很很大程程度上上是由由于鼓鼓励购购房信信贷政政策的的出台台与实实施，，如放宽贷贷款对对象、、提高高可贷贷款额额与房房价比比、多多次下下调贷贷款利利率等等。3.2.1.4房地产需求求的影响因因素消费者或投投资者的偏偏好消费者的偏偏好表现在在愿意把收入入花费在住住房上的比比例、愿意租房还还是购房，喜欢多层还还是高层，喜好市中心心或是城郊郊，这些受消消费者的职职业、生活活习惯、亲亲友观念等等因素的影影响。投资者的偏偏好表现在在愿意投资房房地产还是是投资其他他产业，是是投资住宅宅还是商铺铺。对市场的预预期预期价格上上涨，当期期的需求会会上升，反反之则相反反。3.2.1.4房地产需求求的影响因因素政策因素税收、住房房制度、产产权制度等等会影响房房地产需求求。购房税税收优惠、、保护个人人拥有房地地产的合法法权利、住住房不再福福利分配等等，都会刺刺激房地产产需求。3.2.2房地产供给给房地产供给给的内涵与与条件房地产供给给弹性房地产供给给弹性变化化的一般规规律3.2.2.1房地产供给给的内涵与与条件内涵微观经济学学的角度:房地产供给给是指生产者者在某一特特定时期，，在每一价价格水平上上愿意而且且能够租售售的房地产产商品量。。宏观经济角角度:房地产供给给是指房地产总总供给,即某一时期期全社会或或某一地区区内房地产产供给的总总量，包括括实物总量量和价值总总量。3.2.2.1房地产供给给的内涵与与条件房地产供给给的条件出售或出租租的愿望主要取决于于价格为主主的交易条条件；供给能力主要取决于于房地产开开发商的经经济实力和和经营管理理水平。上述两者缺缺一不可，，但在市场场经济条件件下，以价价格为主的的交易条件件是主要的的。3.2.2.2房地产供给给弹性房地产供给给弹性是指房地产产供给的价价格弹性，，即房地产产价格变动动的比率所所引起的房房地产供应应量变动的的比率，它它表示了房房地产供给给量变动对对房地产价价格变动的的反应程度度。用公式表示示为：一般情况下下，由于房房地产价格格与供给量量同方向变变动，所以以房地产供供给弹性系系数应为正正值，即特殊情况下下，房地产供给给弹性系数数为负值。。例如，当房房地产需求求低迷而价价格下降时时，供给可可能会增加加，房地产产供给弹性性系数可能能变成负值值，即，，这是房地产产价格上涨涨的预期在在起作用。。3.2.2.3房地产供给给弹性变化化的一般规规律特短期内房房地产供给给无弹性房地产生产产周期长，，特短期内内其生产要要素和产品品不可能发发生变化，，因而房地地产供给无无弹性，即即短期内房地地产供给弹弹性较小短期内土地地供给不可可能发生变变化，土地地供给无弹弹性，房地地产可通过过可变要素素的增减而而改变供给给，但变动动幅度不会会很大。POSQPQOS3.2.2.3房地产供给给弹性变化化的一般规规律长期内房地地产供给弹弹性较大长期内土地地供给量可可变，具有有一定弹性性，房地产产供给量变变化更明显显，两种因因素综合在在一起，房房地产供给给富有弹性性。POSQ3.2.3房地产市场场供求均衡衡房地产供求求均衡的含含义房地产供求求均衡的形形成房地产供求求均衡的基基本原理3.2.3.1房地产供求求均衡的含含义房地产供求求均衡是指房地产产商品的供供给价格与与需求价格格相一致，，而且供给给数量与需需求数量相相一致时的的房地产经经济运行状状态。3.2.3.2房地产供求求均衡的形形成需求量和供供给量的变变动对房地地产市场供供求均衡的的影响在经济学上上，需求量量和供给量量的变动是是指当其他他因素不变变时，商品本身价价格变动所引起需求求量或供给给量的变动动。表现为沿着着供(求)曲线的移动动。房地产数量Q0S房地产价格PDE均衡价格P0Q0P13.2.3.2房地产供求求均衡的形形成需求和供给给变动对房房地产市场场供求均衡衡的影响在经济学上上，需求和供给给的变动是指当商品品本身的价格不变时时，其他因素素的变