房地产企业成本均衡管理技巧与涉税风险含案例

房地产企业成本均衡管理技巧与涉税风险房地产企业三大涉税风险隐瞒收入风险成本管理风险合作开发风险房地产企业成本管理特殊风险成本核算风险成本虚增风险成本滞后风险房地产企业成本核算基本规则与技巧成本核算步骤划分成本对象开发成本归集开发产品分类主营业务成本转入固定资产完工共同成本分摊成本建账交房房地产企业成本核算基本规则与技巧一、划分成本对象成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分，也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。1、房地产项目成本对象划分原则案例某项目面积120亩，规划为多层10栋，高层3栋，高层共计28层，其中两栋地下三层为人防和车位，1——4层是商铺，上面24层是住宅；另外一栋规划为酒店，不准备销售。另有配套会所一个，物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分？可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则房地产企业成本核算基本规则与技巧二、开发成本归集与核算规则（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（1）出让金与转让款——出让金与转让款的合规票据——土地能否自由转让过户？未开发土地过户问题；部分土地过户问题。——土地出让金缴纳主体——特殊情况的出让金如何入账？A公司预备取得一块土地，后在招拍挂前又不准备自己开发，于是同B公司商议，协助将该土地招拍挂至B公司名下，双方签署土地合作协议，B公司支付A公司3000万元，B公司后又支付出让金6000万元。请问土地成本应该是多少？——土地出让金返是否缴税？房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（2）契税——土地使用权和不动产投资是否缴纳契税？——拆迁补偿与安置支出是否需要补交契税？——减免出让金的契税如何缴纳？——土地变更用途补交出让金的契税如何缴纳？——房地产公司契税有无优惠政策？房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（3）耕地占用税《中华人民共和国耕地点用税暂行条例》第四条耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。《中华人民共和国耕地点用税暂行条例实施细则》第四条经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关问题的通知》国税发[2007]129号一、关于纳税人的认定。耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为纳税人；审批文件中未标明用地人的，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人；实际用地人尚未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人。房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（4）市政配套费（5）土地闲置费（6）土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费（7）拆迁补偿与安置费房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（7）拆迁补偿类费用拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。房屋拆迁补偿范本房地产企业成本核核算基本规则与技技巧（一）、土地成本本1、土地成本应该核核算哪些内容？（7）拆迁补偿与安置置费——什么样的补偿才能能算作补偿？甲公司将工业用地地转让给乙公司，，约定土地3000万，地面建筑物补补偿1500万，请问甲方如何何缴税？乙方如何何入账？房地产企业成本核核算基本规则与技技巧（一）、土地成本本1、土地成本应该核核算哪些内容？（7）拆迁补偿与安置置费——补偿还是损失？甲公司将厂房和办办公楼整体转让给给乙房地产公司，，6000万元，其中土地4000万元，地面建筑物物2000万元，乙方取得不不动产后将地面建建筑物拆除，将工工业用地变更用途途补交了出让金5000万元。请问该土地地成本应该是多少少？房地产企业成本核核算基本规则与技技巧（一）、土地成本本1、土地成本应该核核算哪些内容？（7）拆迁补偿与安置置费——补偿入账要不要提提供营业税发票？？《国家税务总局关于于土地使用者将土土地使用权归还给给土地所有者行为为营业税问题的通通知》（国税函〔2008〕277号）规定：纳税人将土地使用用权归还给土地所所有者时，只要出出具县级（含）以以上地方人民政府府收回土地使用权权的正式文件，无无论支付征地补偿偿费的资金来源是是否为政府财政资资金，该行为均属属于土地使用者将将土地使用权归还还给土地所有者的的行为，按照《国家税务总局关于于印发〈营业税税目注释（（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收收营业税。房地产企业成本核核算基本规则与技技巧（一）、土地成本本1、土地成本应该核核算哪些内容？（7）拆迁补偿与安置置费——拆一还一补偿如何何确定土地成本？？甲公司从政府手中中通过摘牌挂方式式取得一块开发用用地，支付出让金金1亿元，同时承诺向向原土地使用人某某国有企业补偿5000平方商铺。请问土土地成本如何核算算？房地产企业成本核核算基本规则与技技巧——拆一还一补偿如何何确定土地成本？？甲公司从政府手中中通过摘牌挂方式式取得一块开发用用地，支付出让金金1亿元，同时承诺向向原土地使用人某某国有企业补偿5000平方商铺。请问土土地成本如何核算算？某房地产企业对土土地上的原住户王王某进行拆一还一一补偿，王某原住住房面积120平方。双方在签署署的补偿协议中约约定补偿面积：120平方内不收钱；120——140平方按照每平方4000元计算收取价款；；140——160平方按照6000元收取；160平方以上按照每平平方8000元收取。请问该企业如何进进行财税处理？房地产企业成本核核算基本规则与技技巧——拆一还一涉税处理理问题拆一还一的补差价价问题案例房地产企业甲在对对20户原住户进行回迁迁安置过程中，按按照规定应补偿每每户90平米房屋，但实际际房屋设计面积为为98平方米，因此，每每户住户按照市场场价格以每平方8000元缴纳了补差价款款，请问这部分款款项是否要确认收收入缴纳各项税收收？案例房地产企业乙在回回迁安置中，由于于房屋位置、楼层层、朝向、装修、、结构的不同涉及及到同10户回迁户的的互补差价价，其中3户，房地产产企业乙需需要补给其其差价款共共计56万，另外7户需要向乙乙企业缴纳纳差价款42万。请问房房地产企业业乙如何就就差价款收收支进行税税务处理？？房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（一）、土土地成本2、特殊类型型的土地成成本核算问问题投资中的土土地成本核核算单纯投资；；取得固定定收益的投投资以房换地中中的土地成成本核算项目公司收收购中的土土地成本核核算买卖楼花中中的土地成成本核算土地置换中中的土地成成本核算房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（二）、前前期工程费费前期发生的的水文地质质勘察、测测绘、规划划、设计、、可行性研研究、筹建建、场地通通平等前期期费用。1、项目整体体报批报建建费：项目报建时时按规定向向政府有关关部门缴纳纳的报批费费：人防工工程建设费费、规划管管理费、新新材料基金金、拆迁管管理费、招招投标管理理费等。取得什么合合规票据？？教育配套套费？2、规划设计计费：项目立项后后的总体规规划设计、、单体设计计费、管线线设计费、、改造设计计费、可行行性研究费费，制图、、晒图费，，规划设计计方案评审审费。境外设计费费问题房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（二）、前前期工程费费3、勘察、测测绘水文、地质质、文物和和地基勘察察费；沉降降观测费，，日照测试试费，拔地地定桩验线线费、复线线费、定线线费、放线线费、建筑筑面积丈量量费等。何种发票？？4、七通一平平费用水、污水水、雨水、、燃气、电电力、道路路、电话接接通等的设设计、建造造和装饰的的费用和工工地平整发发生的费用用。何种票据？？5、临时设施施费工地甲方临临时办公室室，临时场场地占用费费，临时借借用空地租租赁费，以以及沿红线线周围设置置的临时围围墙、围栏栏等设施的的设计、建建造、装饰饰费用。何种票据？？6、预算编审审费支付给中介介机构的项项目编制或或者预算审审查等发生生的费用。。何种票据？？房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（三）、建建筑安装工工程费土建工程安装工程装饰工程基础工程主体工程人工土石方机械土石方土钉墙降水工程桩基础满堂基础钢筋工程商品砼模板工程填充墙工程电气（强电）安装电讯（弱电）安装给排水安装电梯安装空调安装消防安装天然气安装采暖安装保温工程门窗工程栏杆工程屋面工程内外墙工程房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（三）、建建筑安装工工程费1、建安工程程费核算中中的会计确确认标准2、建安工程程费三级核核算科目如如何设置？？3、建安工程程费核算的的证据链条条风险证据链条应应包含哪些些核心因素素？4、建安工程程费的比较较风险税务机关如如何比较？？5、奖励费、、违约金能能否计入成成本？房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（四）、基基础设施建建造费归集集基础设施建建设费是指指开发过程程中所发生生的各项基基础设施支支出，主要要包括开发发项目内道道路、供水水、供电、、供气、排排污、排洪洪、通讯、、照明等社社区管网工工程费和环环境卫生、、园林绿化化等园林环环境工程费费。一般熟熟地的做到到七通一平平，均是指指土地同城城市管网的的对接，项项目内部的的对接需要要企业自行行建设，这这就构成了了基础设施施建设费的的主要部分分。1、社区管网网工程费八项内容；；相关票据据2、园林绿化化环境工程程费相关票据房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（五）、公公共配套设设施费公共配套设设施费专指指开发项目目内发生的的、独立的的、非营利利性的，且且产权属于于全体业主主的，或无无偿赠与地地方政府、、政府公用用事业单位位的公共配配套设施支支出。在房地产开开发项目中中，常见的的公共配套套设施通常常包括居委委会和派出出所用房、、会所、停停车场（库库）、物业业管理场所所、变电站站、热力站站、水厂、、文体场馆馆、学校、、幼儿园、、托儿所、、医院、邮邮电通讯、、锅炉房、、水塔、公公厕、自行行车棚等公公共设施。。房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（五）、公公共配套设设施费五类配套设设施核算——盈利性配套套设施——非盈利型配配套设施——与国家有关关单位合资资建设的配配套设施案例某房地产企企业在其所所开发的住住宅小区中中配套建设设邮电所一一个，建设设费用共200万元，建成成后以100万元有偿移移交给邮政政部门。如如何进行财财税处理？？会计核算？？所得税？？营业税？？土地增值值税？房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（六）、开开发间接费费开发间接费费企业为直直接组织和和管理开发发项目所发发生的，且且不能将其其归属于特特定成本对对象的成本本费用性支支出。在核核算中，开开发间接费费主要包括括管理人员员工资、职职工福利费费、折旧费费、修理费费、办公费费、水电费费、劳动保保护费、工工程管理费费、周转房房摊销以及及项目营销销设施建造造费等。1、项目部直直接费用2、营销设施施建造费问问题项目范围内内临时设施施型和会所所型、项目目范围外单单独建设型型和租赁型型四类3、其他开发发间接费房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（六）、开开发间接费费4、资本化的的利息（1）、利息税税前扣除合合规票据问问题（2）、利息税税前扣除标标准问题（3）、个人利利息税前扣扣除问题（4）、向关联联方支付利利息税前扣扣除问题（5）、集团转转贷的利息息扣除问题题（6）、资本利利息的扣除除问题（7）、银行罚罚息、滞纳纳金和超过过贷款期限限的利息扣扣除问题（8）、借款是是否可以无无利息（9）、利息与与顾问费用用的转化风风险（10）、房地产产企业利息息资本化问问题（11）、委托贷贷款涉税风风险（12）、利息的的土地增值值税涉税风风险房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧三、开发成成本中甲供供材风险1、为什么出出现甲供材材？2、甲供材涉涉税风险的的政策由来来《中华人民共共和国营业业税暂行条条例实施细细则》第十六条除本细则第第七条规定定外，纳税税人提供建建筑业劳务务（不含装装饰劳务））的，其营营业额应当当包括工程程所用原材材料、设备备及其他物物资和动力力价款在内内，但不包包括建设方方提供的设设备的价款款。3、甲供材实实际操作的的三种情况况——合同全额，，材料甲供供——合同不全额额，材料甲甲供——合同全额，，材料甲控控房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧4、甲供材的的三种特例例——甲供设备如何划分设设备与材料料？建设部部于2009年9月3日发布了《关于发布国国家标准《建设工程计计价设备材材料划分标标准》的公告》（第387号），批准准《建设工程计计价设备材材料划分标标准》为国家标准准，编号为为GB/T50531-2009，自2009年12月1日起实施。。——装饰劳务《关于纳税人人以清包工工形式提供供装饰劳务务征收营业业税问题的的通知》（财税[2006]114号）文件曾曾对这种模模式进行了了界定，规规定纳税人人采用清包包工形式提提供的装饰饰劳务，按按照其向客客户实际收收取的人工工费、管理理费和辅助助材料费等等收入（不不含客户自自行采购的的材料价款款和设备价价款）确认认计税营业业额。房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧4、甲供材的的三种特例例——销售自产货货物同时提提供建筑业业劳务（特特殊类型混混合销售））营业税实施施细则第七七条：纳税税人的下列列混合销售售行为，应应当分别核核算应税劳劳务的营业业额和货物物的销售额额，其应税税劳务的营营业额缴纳纳营业税，，货物销售售额不缴纳纳营业税；；未分别核核算的，由由主管税务务机关核定定其应税劳劳务的营业业额：（1）、提供建建筑业劳务务的同时销销售自产货货物的行为为；（2）、财政部部、国家税税务总局规规定的其他他情形。房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧5、开发成本本所有合作作模式的甲甲供材核算算技巧施工单位生产企业销售企业自然人（个体户）施工合同销售合同销售及安装合同销售免费安装合同房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧四、确认完完工标准环环节实际完工完工决算竣工备案交房办证房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧四、确认完完工标准环环节1、所得税的的规定国税发〔2009〕31号文件明确确规定了房房地产开发发项目完工工标准的条条件：除土土地开发之之外，其他他开发产品品符合下列列条件之一一的，应视视为已经完完工：1、开发产品品竣工证明明材料已报报房地产管管理部门备备案。2、开发产品品已开始投投入使用。。3、开发产品品已取得了了初始产权权证明。房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧四、确认完完工标准环环节2、土地增值值税的规定定“土地增值值税强制清清算条件””规定：：符合下列列情形之一一的，主管管税务机关关可要求纳纳税人进行行土地增值值税清算：：1.已竣工验收的房房地产开发项目目，已转让的房房地产建筑面积积占整个项目可可售建筑面积的的比例在85%以上，或该比例例虽未超过85%，但剩余的可售售建筑面积已经经出租或自用的的；2.取得销售（预售售）许可证满三三年仍未销售完完毕的；3.纳税人申请注销销税务登记但未未办理土地增值值税清算手续的的；4.省税务机关规定定的其他情况。。房地产企业成本本核算基本规则则与技巧四、确认完工标标准环节3、完工标准的涉涉税风险案例某房地产企业在在购房协议中同同业主约定于2010年12月1日——12月30日开始交房，并并实际于约定时时间办理了入住住手续。但由于于一部分工程决决算尚未完成，，入住时企业开开发产品竣工证证明材料尚未报报房地产管理部部门备案。因此此企业在会计处处理上暂未结转转收入，结转成成本，当年度汇汇算清缴也未确确认完工，计算算真实成本。请请问有无涉税风风险？完工决算时间、、竣工备案时间间、入住时间房地产企业成本本核算基本规则则与技巧五、开发成本中中的预提与待摊摊费用案例某房地产企业住住宅小区项目包包括六栋多层，，两栋高层，一一栋会所。由于于开发分两期进进行，第一期开开发两栋高层，，第二期开发六六栋多层和一栋栋会所。一期项项目完工后确认认开发成本，会会所成本如何处处理？——会计处理——所得税处理——土地增值税处理理房地产企业成本本核算基本规则则与技巧六、成本计算与与分摊方法1、不同项目之间间的共同成本分分摊如何划分项目边边界？案例某房地产企业从从事旧城改造项项目，共取得四四块开发用地，，其中两块地用用作安置，其他他两块用作开发发。请问究竟是是一个项目还是是四个项目？房地产企业成本本核算基本规则则与技巧六、成本计算与与分摊方法1、不同项目之间间的共同成本分分摊不同项目之间共共同成本有哪些些？开发间接费用的的分摊利息的分摊房地产企业成本本核算基本规则则与技巧六、成本计算与与分摊方法2、不同分期之间间的共同成本分分摊如何划分同一项项目的不同分期期？案例某房地产企业开开发一个项目，，规划建设12栋楼，会所、幼幼儿园和物业用用房各一个。企企业采取滚动开开发，每次开三三栋楼，主体接接近完工再开第第二批三栋，如如此滚动。请问这能否认定定为四期？房地产企业成本本核算基本规则则与技巧六、成本计算与与分摊方法2、不同分期之间间的共同成本分分摊如何划分同一项项目的不同分期期？案例某房地产企业开开发一个项目，，规划建设12栋楼，会所、幼幼儿园和物业用用房各一个。共共分两期，一期期六栋加会所，，二期剩余部分分。请问涉及的的共同成本有哪哪些？如何分摊摊？房地产企业成本本核算基本规则则与技巧六、成本分摊与与计算方法3、同一项目中共共同成本分摊案例房地产开发企业业甲拿到一块土土地，面积20亩，土地成本共共计6000万元。一期开发发写字楼两栋（（占地面积2.5亩），二期开发发住宅楼四栋（（占地面积2.5亩），另有配套套会所一个（占占地面积2亩），非人防独独立车库一个（（占地面积2.5亩），物业管理理场所一个（占占地面积0.5亩）。其他公共共部分如道路、、绿化等共计10亩。请计算各开开发成本应分摊摊的土地成本。。房地产企业成本本核算基本规则则与技巧六、分配共同成成本环节3、同一项目中共共同成本分摊案例房地产开发企业业甲项目规划总总建筑面积127000平方米，其中写写字楼两栋建筑筑面积40000平方米，住宅楼楼四栋建筑面积积80000平方米，另有配配套会所一个建建筑面积4000平方米，非人防防独立车库一个个2000平方米，物业管管理场所一个1000平方米。项目共共发生前期工程程费635万元，基础设施施建设费1016万元。请计算各各成本对象应分分摊的前期工程程费和基础设施施建设费。房地产企业成本本核算基本规则则与技巧六、分配共同成成本环节3、同一项目中共共同成本分摊借款费用核算建筑面积法还是是实际成本法？？预算成本法？？——房地产开发企业业仅有一个项目目，且项目不分分期的情况——项目实质性性分期开发或同同时开发多个项项目所得税中的利息息分摊土地增值税中的的利息分摊某企业借款挪用用的核算问题房地产企业成本本核算基本规则则与技巧六、分配共同成成本环节3、同一项目中共共同成本分摊案例房地产开发企业业甲项目规划总总建筑面积127000平方米，其中写写字楼两栋建筑筑面积40000平方米，住宅楼楼四栋建筑面积积80000平方米，另有配配套会所一个建建筑面积4000平方米，非人防防独立车库一个个2000平方米，物业管管理场所一个1000平方米。项目土土地成本共计6000万元，发生前期期工程费635万元，基础设施施建设费1016万元，开发间接接费（假定无利利息）254万元。假设公共共配套设施中会会所建安工程费费为400万，物业管理场场所为100万。请计算公共共配套设施如何何归集和分摊。。房地产企业成本本核算基本规则则与技巧六、分配共同成成本环节成本项目成本性质所得税分摊方法土地增值税分摊方法土地成本共同成本占地面积法建筑面积法占地面积法前期工程费共同成本建筑面积法建筑面积法基础设施建设费共同成本建筑面积法建筑面积法建安工程费直接成本公共配套设施费共同成本建筑面积法建筑面积法开发间接费（不含利息）共同成本建筑面积法建筑面积法利息共同成本预算成本法实际成本法成本法或建筑面积法房地产企业成本本核算基本规则则与技巧项目成本分摊表表成本项目成本对象1多层住宅成本对象2高层住宅成本对象3高层商业成本对象4高层地下车位土地成本前期工程费基础设施建设费建安工程费公共配套设施费开发间接费房地产企业成本本核算基本规则则与技巧七、计算单位面面积成本环节涉涉税风险分析案例某房地产企业项项目中，高层建建筑A和B为写字楼，为一一个成本对象，，其建安工程费费为9600万元，应分摊的的共同成本成本本为2780.6万元。该成本对对象总建筑面积积4万平方米，其中中可售写字楼面面积3.6万平方米，地下下车库（含人防防）4000平方米。请计算算可售面积的单单位成本房地产企业成本本核算基本规则则与技巧八、调整后续成成本环节涉税风风险分析后续成本的两种种类型案例某房地产企业在在2011年达到完工标准准，当年度汇算算清缴前，开发发成本共计支出出38100万元，其中建安安25400万元。建安部分分有5000万元应取得但尚尚未取得发票，，假定按照税法法规定可预提部部分为3500万元。剩余的1500万元2010年所得税前不得得扣除。2012年10月，房地产企业业取得该部分全全部5000万元发票，请问问如何进行涉税税处理？所得税处理？土土地增值税处理理？房地产企业成本本涉税风险与检查房地产企业成本本涉税风险与检检查成本核算错误检检查成本虚增检查成本合规票据检检查成本计算与分摊摊检查房地产企业成本本涉税风险与检检查一、成本核算错错误检查成本与费用的区区别1、利息2、项目部费用3、营销设施4、前期物业费5、咨询策划费用用房地产企业成本本涉税风险与检检查二、成本虚增检检查1、土地成本评估估问题案例甲房地产企业以以1亿元收购乙房地地产公司100%股权。乙公司账账上土地原值为为3000万元。甲公司将将土地重新评估估，并按照评估估价值10000元重新入账。借：开发成本——土地成本7000万元贷：资本公积7000万元请问是否可以？？房地产企业成本本涉税风险与检检查二、成本虚增检检查2、拆迁补偿费虚虚增问题案例城中村改造项目目中，甲房地产产企业同村委会会合谋，虚增拆拆迁补偿人数及及数额，并伪造造补偿协议、补补偿花名册等关关键证据。最终终共计虚增成本本3000万元人民币。税税务机关在清算算中发现其他拆拆迁补偿均是从从公司账户转入入村委会拆迁补补偿专户，由村村委会再向村民民发放，唯独该该笔资金显示公公司陆续提现支支付。税务机关关经过调查，将将该部分从成本本中剔除，不予予确认。房地产企业业成本涉税税风险与检检查二、成本虚虚增检查3、建安工程程费虚增问问题案例一乙房地产企企业将建安安工程中的的主体工程程发包给自自己关联的的建筑企业业，并由关关联建筑企企业出具了了发票和决决算报告。。税务机关关在检查中中对该部分分成本进行行了比较，，发现单方方建安成本本明显高于于同时期同同地域的其其他房地产产公司，于于是委托造造价事务所所对乙公司司的决算报报告进行了了重新审计计核实，最最终发现乙乙公司虚增增成本的事事实。房地产企业业成本涉税税风险与检检查二、成本虚虚增检查3、建安工程程费虚增问问题案例二税务机关在在对丙房地地产企业的的清算中发发现，丙企企业保温、、门窗栏杆杆及采暖工工程已经包包含在主体体大包合同同范围内，，却又重新新同其他施施工单位签签署了施工工合同并支支付了相关关款项。最终通过调调研走访和和资金流检检查，发现现保温、门门窗栏杆和和采暖工程程的合同为为虚假合同同，款项支支付为虚假假支付，发发票为虚假假发票。该该部分对应应成本不允允许在清算算中扣除。。房地产企业业成本风险险自查与检检查三、成本合合规票据检检查1、检查建安安发票是否否是项目所所在地开具具？——如何认定项项目所在地地？——项目跨区怎怎么办？——对方拒绝开开具怎么办办？房地产企业业成本风险险自查与检检查三、成本合合规票据检检查2、检查材料料销售发票票是否缴纳纳建筑业营营业税？——如何认定材材料与设备备？——如何区分甲甲供材与甲甲控材？——应在何时补补税比较合合适？——装饰材料是是否补税？？——销售自产货货物同时提提供建筑业业劳务是否否补税？房地产企业业成本涉税税风险与检检查三、成本合合规票据检检查3、检查利息息税前扣除除合规票据据（1）、检查账账务中列支支的借款类类型（2）、检查民民间借贷利利息率（3）、检查民民间借贷利利息是否列列支及列支支凭据（4）、检查利利息资本化化的情况与与关键点（5）、检查关关联方借款款情况及账账务处理（6）、检查有有无集团转转贷业务（7）、检查有有无个人借借款公司使使用情况（8）、检查金金融机构财财务顾问费费的列支情情况（9）、检查有有无委托贷贷款及其利利息列支凭凭据房地产企业业成本涉税税风险与检检查三、成本合合规票据检检查4、检查发票票是否及时时取得——开发商应在在什么时候候取得成本本发票？——最迟在什么么时候必须须取得成本本发票？——如果没有及及时取得怎怎么办？房地产企业业成本风险险自查与检检查三、成本合合规票据检检查5、检查无发发票部分成成本是否真真实合理案例某房地产企企业同国有有企业签署署合作协议议，约定国国有企业将将其划拨用用地交给房房地产公司司开发，国国有企业取取得1亿元货币和和10000平方米商铺铺。后房地地产企业通通过政府招招拍挂取得得该块土地地，并最终终支付了相相关货币和和房屋。请问双方如如何进行涉涉税处理？？房地产企业业成本风险险自查与检检查四、成本计计算与分摊摊方法检查查1、不同项目目之间的共共同成本分分摊2、同一项目目不同分期期共同成本本分摊3、同一项目目不同成本本对象设置置4、不同成本本对象共同同成本分摊摊房地产企业业成本风险险自查与检检查四、成本计计算与分摊摊方法检查查该部分重点点检查：1、不同项目目之间成本本归集错乱乱，导致成成本不匹配配；2、不同分期期之间成本本归集错乱乱，有意调调节不同分分期和年度度的成本关关系；3、不同成本本对象之间间成本核算算混乱，有有意调节不不同成本对对象之间成成本配比，，且无正当当理由；4、统一成本本对象在完完工产品与与未完工产产品之间进进行成本调调配，以影影响当期损损益，且无无正当理由由。5、自用房产产和销售房房产之间成成本划分不不合理，人人为增加销销售房产成成本且无正正当理由。。房地产企业业成本风险险自查与检检查五、成本证证据链条检检查合同付款发票决算报告告进度验收收报告其他证据据开发成本本特殊情况况下的成成本管理理风险与与技巧特殊情况况下的成成本管理理风险与与技巧一、开发发主体与与核算主主体风险险利益主体体法律主体体会计主体体纳税主体体开发主体特殊情况况下的成成本管理理风险与与技巧一、开发发主体与与核算主主体风险险1、异地运运营开发发主体设设置风险险与技巧巧——项目部——分公司——子公司——非关联公公司特殊情况况下的成成本管理理风险与与技巧一、开发发主体与与核算主主体风险险2、开发主主体改变变的风险险与技巧巧案例一某房地产产企业以以集团公公司名义义向地方方政府申申请拿地地，并已已经以集集团公司司名义做做了立项项和招拍拍挂，签签署了《国有土地地使用权权出让协协议》，现决定定在该地地设立全全资子公公司开发发土地，，请问如如何操作作？特殊情况况下的成成本管理理风险与与技巧一、开发发主体与与核算主主体风险险2、开发主主体改变变的风险险与技巧巧案例二甲房地产产企业参参与政府府城中村村项目，，已取得得政府城城改办批批文，作作为投资资主体参参与城改改。在拿拿地前决决定以关关联公司司乙公司司取得开开发土地地，甲公公司负责责安置房房建设。。请问如如何操作作？特殊情况况下的成成本管理理风险与与技巧二、合作作开发中中的成本本风险与与技巧——合作开发发的三个个关键节节点——不同合作作开发模模式的分分类——常见合作作开发的的成本问问题特殊情况况下的成成本管理理风险与与技巧三、买卖卖楼花中中的成本本风险与与技巧——什么是买买卖楼花花——买卖楼花花：公开开还是不不公开——买卖楼花花中的土土地成本本问题——买卖楼花花中的开开发成本本问题特殊情况况下的成成本管理理风险与与技巧四、代建建项目中中的成本本风险与与技巧——什么是代代建——代建与合合作开发发——代建中的的成本问问题特殊情况况下的成成本管理理风险与与技巧五、BT中的成本本风险与与技巧——什么是BT——BT如何纳税税——BT中的成本本问题特殊情况况下的成成本管理理风险与与技巧六、投资资中的成成本风险险与技巧巧——投资是否否视同销销售——投资如何何纳税——真投资与与假投资资房地产成成本管理理与清算算风险房地产成成本均衡衡管理与与纳税筹筹划一、所得得税成本本管理与与清算风风险——所得税成成本管理理——所得税清清算——会计处理理与所得得税汇算算清缴的的关系风风险房地产成成本管理理与清算算风险二、土地地增值税税成本管管理与清清算风险险——土地增值值税成本本管理——土地增值值税清算算房地产成成本管理理与清算算风险三、土地地增值税税成本与与所得税税成本比比较土地增值税所得税取得土地使用权所支付金额纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。为取得土地开发使用权发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。开发成本土地征用及拆迁补偿包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。房地产成成本管理理与清算算风险三、土地地增值税税成本与与所得税税成本比比较土地增值税所得税开发成本前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用建安工程费以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等房地产成成本管理理与清算算风险三、土地地增值税税成本与与所得税税成本比比较土地增值税所得税开发成本基础设施建设费开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出房地产成成本管理理与清算算风险三、土地地增值税税成本