房地产开发建筑工程施工流程

项目选址前期工作工程建设物业管理项目运作主要程序财务部可研规划设计土地取得工程部开发部总承包管理单位返回建设单位建设运营部财务部开工竣工施工工程部开发部总承包管理单位返回建设单位建设运营部申报规划要点送审项目建议书领取批准文件编制可研性研究报告送审可行性研究报告返回初步确定建设方案文件返还中国勘察设计协会设计单位开发部规划管理局

返回（3）申报规划要点注：（1）拟建工程方案示意图（2）1：2000或1：500地形图蓝图2份，其中1份用铅笔画出用地范围（3）建设单位对拟建项目或方案的说明（2）（1）（2）（1）（3）规划要点通知书文件返还设计单位开发部总承包单位开发部计委部门返回项目建议书（1）（2）《项目建议书的批复》（3）（4）（1）（2）（3）注：（1）地理位置图与规划方案的总平面图（2）土地使用单位主管部门批复文件（3）《项目建议书》（4）《规划要点通知书》送审项目建议书设计单位业主返回市政、公用、环保等部门编制可行性研究报告注：（1）《项目建议书的批复》（2）编制可行性研究报告资料索取与信息传递（3）《规划设计条件通知书》（4）市政、公用、环保等主管部门的咨询意见或方案（1）（2）（3）（4）可行性研究报告项目建议书主要内容项目概况房地产项目的市场分析及调研项目建设的初步选址方案项目各项建设条件项目的建设规模、规划方案及建设内容项目的环境影响及环境保护项目投资估算及资金筹措方式项目经济效益的初步估算及各项财务分析结论图纸、协议书、营业执照等各项建议书附件返回开发部环保局市政、供电、公用、电信返回计委部门（1）（2）（3）（1）（4）送审可行性研究报告注：（1）“四源”可行性规划方案审批意见（2）《环境影响评估报告》（3）《项目建议书的批复》（4）“四源”可行性规划方案（2）（1）（2）（3）可行性研究报告批准文件建设用地规划许可证领取土地使用证领取拆迁许可证土地征用与拆迁返回设计单单位开发部总承包管理单位注：初初步方方案内内容A技术经经济指指标的的初步步确定定B包括平平面图图、立立面图图、剖剖面图图、分层平平面图图的规规划草草案委托返回初步确确定开开发方方案初步方方案文件返返送办理建建设用用地规规划许许可证证开发部部计划部部门规划部部门建设用用地规规划许许可证证（1）（3）（2）（5）（1）可研研报告告批复复；1：2000或1：500的地形形图和和〈申请文文件〉（2）1：2000或1：500的地形形图（3）〈规划设设计方方案审审定通通知书书〉（4）〈选址规规划意意见通通知书书〉（5）计划划部门门批准准征用用土地地的任任务计计划（4）设计环环节返回房地局局对相相关国有土土地拆拆迁意意见政府部部门对对征用集集体土土地批批复申请项项目选选址申请规规划设设计条条件确定设设计方方案初步设设计及及施工图图设计计领取建建设工工程规规划许许可证证审定规规划方方案返回文件返返送申报项项目选选址设计单单位开发部部计划部部门规划部部门选址规规划通通知书书（4）（5）（8）（1）（2）（3）（6）（7）（1）〈项目建建议书书的批批复〉（2）建设设单位位或其其上级级主管管部门门申请请用地地的函函件（3）建设设地址址申请请书（4）建设设工程程选址址研究究报告告（5）建设设工程程规划划方案案（6）工程程情况况的主主要说说明和和选址址要求求（7）拟建建方案案（8）意向向位置置的的地形形图返回建设地地点征征求意意见文文件土地环环节开发部部设计单单位规划部部门规划设设计条条件通通知书书申请规规划设设计条条件返回（1）（2）（3）（4）（5）（6）（1）〈项目建建议书书的批批复〉（2）〈选址规规划意意见通通知书书〉（3）建设设用地地规划划许可可证（4）建设设单位位对拟拟建项项目的的说明明（5）拟拟建方方案示示意图图（6）地形形图（3）（5）（6）文件返返还开发部部业主设计单单位规划部部门审批文文件委托规规划设设计方方案返回〈设计条条件通通知书书〉签订设设计委委托书书规划设设计方方案草草案规划设设计方方案草草案包包括：：总平面面图、、立面面图、、剖面面图、、分层平平面图图及技技术经经济指指标和设计计说明明开发部部设计单单位规划部部门审定设设计方方案通通知书书审定规规划设设计方方案返回规划设设计条条件通通知书书项目方方案设设计项目方方案设设计包包括：：总平面面图、、各层层平面面图、、立面图、、剖面面图和和方案案说明明书设计单单位业主勘察单单位确定送送审设设计方方案确定设设计方方案返回委托设计方案案勘察方案案组织设计计招标评评审形成评审审意见〈可行性研研究报告批复复〉〈规划设计计条件通知知书〉〈审定设计计方案通知知书〉〈环保影响响评估报告批复复文件〉业主（承承包管理理部门））设计单位位初步设计计报告及设计说说明规划部门门连同各各部门（环保、、市政、、公用、、消防、供供电、电电信等））初步设计计批复文文件施工图设设计设计单位位初步设计计返回委托托递交文件件：〈规划条件件通知书书〉；（审定设设计方案案〉；设计标标准计委和建建委业主（承包管管理部门门）设计单位位年度项目目转正规划部门门建设工程程规划许可可证返回领取建设设工程规规划许可可证（1）（3）（4）（5）（2）（1）〈审定设计计方案通通知书〉（2）设计资资料，包包括总平平面图，，施工设计计图（3）〈项目开发发手册〉（4）〈工程档案案登记证证明〉（5）其他文文件，包包括有关关协议，，批准文件件（6）年度开开工计划划（6）编制送审审招标文文件编制送审审标底发中标通通知书签工程承承包合同同工程建设设招标返回签定监理理合同领取固定定资产投资许可可证其他手续续领取建设设工程开开工证办理开工工证开工阶段段业主总承包管管理部门门工程部招标办核准招标标文件编制送审审招标文文件返回投资计划划开工审批批表施工图纸纸其它与招招标相关关的文件件资料核准招标标资格发出招标标文件编制招标标文件送审招标标文件招标申请请、登记记返回开发部工程部业主招标办经确认的的标底经核准的的标底编制送审审标底总承包管管理部门门1施工图2其他与招招标有关关的文件资资料编制标底底经确认的的标底业主工程承包包合同中标通知知书投标单位位发中标通通知书签工程承承包合同同返回中标单位位招标通知知书招标文件件1召开招标标会，勘勘察现场场2投标3开标4评标，决决标工程部组织工程部当地监理理主管机机关中标监理理单位监理合同同签定监理理合同返回招标编制监理理规划业主投资计划划开发部工程部地税局纳税凭证或免缴证明明当地计划部部门固定资产投资许可证证返回领取固定资资产投资许可证证建设工程规划许可证证税务登记，，免税申请请或纳税申报报预缴投资资方向调节税税1投资方向调调节税缴纳纳或免缴证证明2计划部门下下发的年度度计划文件件业主其他手续包包括：办理质量监监督注册登登记手续办理开工统统计登记办理开工前前审计报装施工用用水，电路路协调街道环环卫部门协调交通管管理部门交纳绿化建建设费，签签订绿化协协议以上所有手手续均由工工程部负责责组织当地地项目公司司办理返回工程部当地主管部部门建设工程开开工证返回办理开工证证必备条件所需文件申请建设工工程开工证证，必须提提交以下文文件：全部盖章完完毕的开工工审批表《基本建设项项目开工审审计表》《固定资产投投资许可证证》列入年度正正式开工计计划的批件件《房屋拆迁许许可证》“四源”供应应协议，电电力、电信信等供应协协议工程质量监监督登记文文件项目的工程程建筑安装装合同副本本返回工程部业主三通一平资金管理返回建设阶段根据合同施工场地的的三通一平质量管理进度管理组织结构图设计变更施工协调管管理总承包部门门工程部施工单位返回资金管理调整后资金金需求资金投入计计划调整资金需需求确定总体施施工方案按计划资金金划拨投资计划业主竣工阶段返回办理单项工工程的验收收办理项目的的综合验收收工程部当地质监部部门业主当地质监部部门工程部施工单位当地设计院院监理单位验收小组办理验收返回办理单项工工程的验收申请单项工工程竣工验验收验收小组工程部业主当地主管部部门验收工作组组验收报告工程质量竣竣工检验证证书办理项目的的综合验收收返回申请办理项项目综合验验收并保证具备备验收条件件组织1全过程的开开发程序查查验2质量鉴定项目目融融资资和和资资金金安安排排编制送审可可行性研究报告初步设计政策编制总体施施工方案施工监理销售返回可行性研究报告年度投资计计划各种税费月度投资计计划修订资金需需求销售计划及执行情况况销售部开发部工程部项目公司1项目公司2项目公司N财务部策划融资部部资金收支预预算表融资计划书书融资谈判返回项目融资和和资金安排排投资计划潜在投资者者明确资金缺缺口融资计划执行情况销售计划的的执行情况资金需求资金需求前期策划部部建设用地规规划许可证证项目可研报报告的批复复设计方案审审定通知书书国有土地出出让合同订桩坐标成果通通知单建设工程规规划许可证证业主国有土地管管理部门国有土地使使用证国有土地出出让合同国有土地临临时使用证证一定比例的的地价款发发票办理国有土土地使用证证+开发部返回工程部业主房地管理部部门拆迁许可证证拆迁申请办理拆迁许许可证返回（2）返还提交文件（（1）（2）（1）国有土地地使用证明明文件（2）拆迁方案案与计划在质量监督督检查中，，建设单位位应具备如如下文件：：1《建设工程开开工证》和《工程质量监监督通知书书》2施工承包合合同（副本本）3工程地质勘勘察报告4工程施工图图纸（全套套设计图