房地产项目营销之市场调查与预测

房地产市场调查与分析

第一节房地产市场营销信息系统第二节房地产市场调查第三节房地产市场预测本章要点了解房地产营销信息系统的重要性掌握房地产市场调查的概念、原则和方法熟悉房地产市场预测的相关内容掌握房地产市场信息的概念第一节房地产市场营销信息系统一、房地产市场信息的概念与作用二、房地产市场营销信息系统一、房地产市场信息的概念与作用（一）房地产市场信息的概念（二）房地产市场信息的特征（三）房地产市场信息的作用（一）房地产市场信息的概念房地产市场信息是指在一定时间和条件下,反映房地产市场及其发展变化规律和状况的知识、消息、情报和资料的总称。具体包括：房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场交易信息、房地产市场反馈信息。（二）房地产市场信息的特征1.社会性2.多渠道、多层次性3.具灵敏性、时效性、流动性（三）房地产市场信息的作用1.是房地产企业经营决策的重要依据2.是沟通房地产供需联系的桥梁和工具3.是房地产企业经营活动的直接动力和获得经济效益的重要源泉二、房地产市场营销信息系统房地产市场营销信息系统就是指房地产市场营销信息联系的渠道,并且能形成组织管理系统。房地产营销信息系统的重要性？房地产营销信息系统的构成？（一）房地产营销信息系统的重要性是充分实现房地产市场营销信息价值的必要条件是实现信息共享的保证是各种信息的载体（二）房地产营销信息系统的构成四个子系统：1.内部报告系统2.市场营销情报系统3.市场营销调研系统4.市场营销分析系统1.内部报告系系统房地产企业业的内部报报告系统是是最基本的的信息系统统,是企业营销销决策者最最初使用的的信息系统统。内部报告系系统是以内内部会计系系统为主,该系统的主主要工作任任务是向管管理人员提提供有关销销售、存量量、成本、、现金流程程、应收账账营状况的的信息。通过分析这这种信息,管理人员可可以发现重重要的机会会和问题。。2.市场营销情情报系统内部报告系系统提供正正在发生的的数据,是实际资料料，而市场场营销情报报系统提供供的却是偶偶发事件资资料。所谓市场营营销情报系系统，是指指房地产营营销管理人人员用以了了解有关外外部环境发发展趋势的的信息的来来源与程序序。借助该系统统,将环境新发发展的信息息传递给有有关管理人人员。房地产业一一般比较重重视普查资资料、各房房地产企业业的统计资资料及房地地产市场研研究这三个个面。3.市场营销调调研系统在房地产企企业市场营营销活动中中,除了内部报报告系统市市场营销情情报系统外外,还需要对特特定问题和和机会作重重要研究。。这就需要进进行房产市市场调查、、产品偏好好测试、销销售预测或或广告效果果研究等等等。房地产市场场调研统的的主要任务务就是系统统设计、收收集、分析析和提出数数据资料以以及提出与与房地产企企面临特定定的营销状状况有关的的调研结果果。4.市场营销分分析系统其主要任务务是从改善善经营或取取得最佳经经济效益的的目的出发发,通过分析析各种模模型,帮助房地地产市场场营销管管理人员员分析复复杂的市市场营销销问题。。它包括一一些先进进的统计计程序和和模型,借助这些些程序和和模型,可以从信信息中发发掘出更更精确的的调研结结果。第二节房房地产产市场调调查一、房地地产市场场调查的的概念二、房地地产市场场调查的的内容三、房地地产市场场调查的的程序四、房地地产市场场调查的的方法五、房地地产市场场调查问问卷设计计一、房地地产市场场调查的的概念1.房地产市市场调查查的概念念2.房地产市市场调查查的原则则1.房地产市市场调查查的概念念房地产市市场调查查是指以以房地产产市场为为对象,运用科学学的方法法,有针对性性地、系系统地收收集、整整理、分分析和研研究与房房地产项项目相关关的市场场信息,为企业组组织策划划合理的的房地产产营销方方案提供供客观依依据的过过程。房地产市市场调查查是的重重要性企业投资资决策的的基础是项目成成功销售售的保证证是企业科科学管理理的工具具2.房地产市市场调查查的原则则真实性原原则全面性原原则时效性原原则经济性原原则创造性原原则二、房地地产市场场调查的的内容（一）一一般内容容1.房地产市市场营销销环境调调查2.房地产市市场需求求调查3.房地产市市场供给给调查4.房地产市市场竞争争项目调调查二、房地地产市场场调查的的内容（一）一一般内容容2.房地产市市场需求求调查需求状况况影响因素素消费者的的购买能能力消费者的的购买动动机二、房地地产市场场调查的的内容（一）一一般内容容3.房地产市市场供给给调查供给状况况竞争对手手的现状状关联行业业的发展展二、房地地产市场场调查的的内容（一）一一般内容容4.房地产市市场竞争争项目调调查产品特征征价格策略略营销渠道道促销方式式二、房地地产市场场调查的的内容（二）不不同营销销阶段的的调查内内容1.项目定位位阶段2.销售准备备阶段3.销售阶段段二、房地地产市场场调查的的内容（二）不不同营销销阶段的的调查内内容1.项目定位位阶段地块现状状调查、、通状况况调查、、周边景景观调查查、商务务圈和商商圈调查查、区域域基本信信息调查查、客户户产品需需求调查查二、房地地产市场场调查的的内容（二）不不同营销销阶段的的调查内内容2.销售准备备阶段竞争项目目基本信信息调查查竞争项目目销售信信息调查查客户需求求和接触触媒体习习惯调查查二、房地地产市场场调查的的内容（二）不不同营销销阶段的的调查内内容3.销售阶段段推广调查查和测评评成交客户户问卷调调查销售难点点调查三、房地地产市场场调查的的程序1.准备阶段段2.实施阶段段3.总结阶段段三、房地地产市场场调查的的程序1.准备阶段段确定调查查目标初步收集集信息制定调查查计划参见，教教材117-119三、房地地产市场场调查的的程序2.实施阶段段建立调研研组织收集已有有信息开展实地地调研三、房地地产市场场调查的的程序3.总结阶段段整理分析析资料撰写调查查报告四、房地地产市场场调查的的方法（一）按按调查范范围分1.普遍调查查2.抽样调查查（二）按具体体调查方法分分1.观察法2.访问法3.实验法（三）现场踩踩盘四、房地产市市场调查的方方法2.观察法直接观察法实际测量法行为记录法3.实验法1.访问法面谈访问电话访问邮寄访问留置访问网络访问五、房地产市市场调查问卷卷设计1.问卷设计要求求2.问卷设计步骤骤3.问卷的一般构构成4.问题设计技术术五、房地产市市场调查问卷卷设计1.问卷设计要求求主题明确重点突出设问具体可接受性简明扼要可分析性五、房地产市市场调查问卷卷设计2.问卷设计步骤骤问题的设计与与选择确定问题的顺顺序问卷的初步测测试与修改五、房地产市市场调查问卷卷设计3.问卷的一般构构成目的说明问卷主题部分分被调查者的基基本情况五、房地产市市场调查问卷卷设计4.问题设计技术术⑴设置问题的形形式Ⅰ.封闭式提问①两项选择法②多项选择法③程度评定法④语意差别法Ⅱ.开放式提问①自由式②语句完成式③字眼联想式④顺问式⑤过滤法五、房地产市市场调查问卷卷设计4.问题设计技术术⑵设计问题注意意事项①避免提一般性性的问题②避免用不确切切的词③避免引导性的的提问④问题要考虑时时效性⑤避免提可能令令被访者感到到难堪、禁忌忌和敏感的问问题⑥问题的顺序⑦答案要互斥、、穷尽第三节房地地产市场预测测一、房地产市市场预测的概概念二、房地产市市场预测种类类三、房地产市市场预测的内内容四、房地产市市场预测的程程序五、房地产市市场预测的方方法一、房地产市市场预测的概概念房地产市场预预测是房地产产企业在市场场调查的基础础上,利用已获取的的各种信息资资料,运用科学的方方法和手段,对影响房地产产市场发展变变化的各种因因素进行综合合分析,对各种条件下下市场的发展展趋势及其状状态进行估计计和判断,从而为房地产产企业的经营营决策提供依依据。房地产市场预预测的作用减少由于市场场的不确定性性而给房地产产企业所带来来的市场风险险是房地产企业业进行决策的的基础可以提高房地地产企业的经经济效益,实现房地产经经营管理的科科学化二、房地产市市场预测种类类1.按预测对象的的范围划分，，分为宏观预预测和微观预预测2.按预测对象的的时间划分，，分为长期预预测、中期预预测和短期预预测3.按预测对象的的性质划分，，分为定性预预测和定量预预测三、房地产市市场预测的内内容房地产市场需需求量预测市场占有率的的预测技术发展预测测产品生命周期期预测销售前景预测测资源预测市场价格预测测房地产市场竞竞争预测四、房地产市市场预测的程程序1.确定预测对象象和任务2.选择预测方法法3.确定预测人员员,拟定预测计划划4.收集和整理资资料5.建立预测模型型,并进行分析评评价6.数据处理并估估计误差7.审查预测结果果并予以校正正五、房地产市市场预测的方方法1.定性预测方法法2.定量预测方法法五、房地产市市场预测的方方法1.定性预测方法法定性预测方法法又称为经验验判断法。它它是根据已掌掌握的历史资资料和现实材材料,凭借个人的经经验、知识和和分析判断能能力,对预测对象未未来发展趋势势作出性质和和程度的判断断。常用的定性预预测方法有：：⑴经理人员意见见法⑵销售人员意见见综合法(3)顾客意见法(4)特尔菲法五、房地产市市场预测的方方法2.定量预测方法法（1）时间序列法法移动平均法（（简单、趋势势）指数平滑法（（一次、二次次、三次）（2）回归分析法法阅读资料某公司城市住住宅商品房市市场调查问卷卷房地产市场调调查报告案例例北京市居民住住房与需求市市场调查问卷卷重庆市某住宅宅项目的全面面市场调研报报告思考题（作业业题）一、名词解释释：1.房地产市场信信息2.房地产市场调调查二、简答题：：1.房地产市场信信息的特征和和作用有哪些些？2.房地产市场营营销信息系统统由哪些方面面的构成？3.房地产市场调调查的基本程程序有哪些？？