房地产项目精准定位三

房地产项目精准定位房地产项目定位是指从各个方面去界定房地产开发商将要在该土地上“生产”一种怎样的“产品”以及提供怎样的服务。目的是找到消费区间和竞争区间目标群体和竞争者是定位的依据广告语定位1、就掌灯

好房子，说不清

2、宽HOUSE

高性价比联排别墅

3、山上的别墅

方便亲切会谈

4、星河湾

开创中国居住的全成品时代5、六佰本

每个商铺都临街

6、一千栋

大美之地，定制别墅主场7、小平岛

百万平米海岸线社区

8、观唐

中式别墅，反而涉外

9、每一间

山海边的舒适居住10、野鸭湖

昆明两万亩山林别墅区

11、海绵

泡在海边的房子

12、鼎科阿布

全开门户·31-62㎡无压力型青春社区

13、海绵

泡在海边的房子

14、龙门码头

创意消费复合区

15、万科东海岸

真正的海岸生活

16、佘山3号

核心佘山，别墅家

17、湖城大境

百万平米史诗巨著

18、石公馆

藏于城市精华处

19、西溪里

墙门大宅

传世之家

20、先生的湖，山下的墅

21、十五峯

师著·

精端·

山宅

22、龙湾别墅

湖边的温泉独栋别墅

23、万万树

大树下的独栋庭院

24、香港倚峦别墅

山顶全维港景独立花园洋房

25、天骄峰景

南中国湖山官邸

26、星河丹堤银

湖山城市别墅CEO官邸

27、滨江金色海岸

全国一流水景住宅

28、龙湖悠山郡

200-400㎡创新英伦田园独院29、天朗·大兴郡——千年一郡，辉煌当代（大兴起兮，郡飞扬）30、天正·银河湾——101℃温泉生活城房地产项目的定位原则：

1）适应性原则：与当地或区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应性；与区域房地产市场的物业档次、标准、品质相适应；和目标客户的消费特点和消费能力相适应；与企业的技术和管理水平相适应2）与企业发展战略相一致的原则：体现企业的竞争优势，发挥企业的核心竞争力，构建企业品牌和产品品牌3）差异化原则：市场差异化、产品差异化和形象差异化4）经济性原则：在成本和费用测算、效益测算基础上计算的各项经济评价指标达到社会平均水平，确定项目盈利预期的可能性和风险性5）可行性原则（实施的可行性和经济评价的可行性）6）因地制宜：根据不同的地段特点，制定不同的规划政策7）突出功能性原则：教育、休闲娱乐、商业、绿化功能等功能定位需要考虑的因素1）现金流测算与把握：确定项目定位追求的方向2）土地条件：物业增值的前提（环境造型等）3）预期销售速度：影响回款速度4）客户群体：准确把握是开发成功的前提条件5）房屋的单价、总价构成：小户高价，大户低价6）公司擅长的开发类型：高端产品需要企业自身条件的支持7）公司要求的利润和品牌：类型定位房地产类型：普通住宅、别墅、、写字楼、公寓、、商场、专业市场场、购物中心、酒酒店、住宅+沿街商铺、酒店式式公寓+沿街商铺等【住宅】是指专供居住的房房屋，包括别墅、、公寓、职工家属属宿舍和集体宿舍舍（包括职工单身身宿舍和学生宿舍舍）等。但不包括括住宅楼中作为人人防用、不住人的的地下室等，也不不包括托儿所、病病房、疗养院、旅旅馆等具有专门用用途的房屋。【成套住宅】是指由若干卧室、、起居室、厨房、、卫生间、室内走走道或客厅等组成成的供一户使用的的房屋。住宅按按套统计。两户合合用一套的住宅，，按一套统计；一一户用两套或两套套以上的应按实际际套数统计。【非成套住宅】是指供人们生活居居住的但不成套的的房屋。【集体宿舍】是指机关、学校、、企事业单位的单单身职工、学生居居住的房屋。1、住宅2、工业、交通、仓仓储用房【工业用房】是指独立设置的各各类工厂、车间、、手工作坊、发电电厂等从事生产活活动的房屋。【公用设施用房】是指自来水、泵站站、污水处理、变变电、燃气、供热热、垃圾处理、环环卫、公厕、殡葬葬、消防等市政公公用设施的房屋。。【铁路用房】是指铁路系统从事事铁路运输的房屋屋。【民航用房】是指民航系统从事事民航运输的房屋屋。【航运用房】是指航运系统从事事水路运输的房屋屋。【公交运输用房】是指公路运输、公公共交通系统从事事客、货运输、装装御、搬运的房屋屋。【仓储用房】是指用于储备、中中转、外贸、供应应等各种仓库、油油库用房。【商业服务用房】是指各类商店、门门市部、饮食店、、粮油店、菜场、、理发店、照相馆馆、浴室、旅社、、招待所等从事商商业和为居民生活活服务所用的房屋屋。【经营用房】是指各种开发、装装饰、中介公司等等从事各类经营业业务活动所用的房房屋。【旅游用房】是指宾馆、饭店、、乐园、俱乐部、、旅行社等主要从从事旅游服务所用用的房屋。【金融保险用房】是指银行、储蓄所所信用社、信托公公司、证券公司、、保险公司等从事事金融服务所用的的房屋。【电讯信息用房】是指各种邮电、电电讯部门、信息产产业部门，从事电电讯与信息工作所所用的房屋。3、商业、金融和信信息用房【教育用房】是指大专院校、中中等专业学校、中中学、小学、幼儿儿园、托儿所、职职业学校、业余学学校、干校、党校校、进修院校、工工读学校、电视大大学等从事教育所所用的房屋。【医疗卫生用房】是指各类医院、门门诊部、卫生所（（站）、检（防））疫站、保健院（（站）、疗养院、、医学化验、药品品检验等医疗卫生生机构从事医疗、、保健、防疫、检检验所用的房屋。。【科研用房】是指各类从事自然然科学、社会科学学等研究设计、开开发所用的房屋。。4、教育、医疗卫生生和科研用房【文化用房】是指文化馆、图书书馆、展览馆、博博物馆、纪念馆等等从事文化活动所所用的房屋。【新闻用房】是指广播电视台、、电台、出版社、、报社、杂志社、、通讯社、记者站站等从事新闻出版版所用的房屋。【娱乐用房】是指影剧院、游乐乐场、俱乐部、剧剧团等从事文娱演演出所用的房屋。。【园林绿化用房】是指公园、动物园园、植物园、陵园园、苗圃、花圃、、花园、风景名胜胜、防护林等所用用的房屋。【体育用房】是指体育场、馆、、游泳池、射击场场、跳伞塔等从事事体育所用的房屋屋。5、文化、新闻、娱娱乐、园林绿化、、体育用房8、其他用房【涉外用房】是指外国使、领馆馆、驻华办事处等等涉外所用的房屋屋。【宗教用房】是指寺庙、教堂等等从事宗教活动所所用的房屋。【监狱用房】是指监狱、看守所所、劳改场（所））等所用的房屋。。6、机关事业办公用用房【机关事业办公用房房】是指党、政机关、、群众团体、行政政事业单位等行政政、事业单位等所所用的房屋。7、军事用房【军事用房】是指中国人民解放放军军事机关、营营房、阵地、基地地、机场、码头、、工厂、学校等所所用的房屋。档次定位房地产项目档次可可以分为抵挡、中中低档、中档、中中高档、高档。档次是由地产因子子决定的。地产因因子是指一个建筑筑地块所具备的适适宜建造某档次建建筑的条件和素质质。商业档次是建筑、、商业形式、购物物环境因素等要素素构成的档次规模定位规模定位就是确定定项目的规模对于商业物业来说说，规模越大，覆覆盖的商圈范围就就越大，并非越大大越好，受一些制制约因素1）顾客购物疲劳对对商场单体规模的的制约。一般在商商场购物时间不超超过3个小时，顾客的步步速是30-40m/min。2）商圈购买力对单单体规模的制约。。商场的购买力取取决于商圈人口数数量及消费水平。。3）产品品种对商场场规模的制约。我我国现有的商品品品种约70万种客户群定位客户群细分：客户户群细分也叫做市市场细分，就是根根据消费者明显不不同的需求特征将将整体市场划分成成诺干个消费群的的过程。明确细分变量。变变量有年龄、性别别、受教育程度、、职业、收入、社社会阶层、个性、、居住区域、家庭庭生命周期、购买买动机、交通关注注度、品牌关注度度、阶级敏感度家庭生命周期1.单生阶段：年轻、、单身2.新婚阶段：年起夫夫妻，无子女3.满巢阶段（一）：：年轻夫妻，子女女不到6岁4.满巢阶段（二）：：年轻夫妻，子女女6岁以上5.满巢阶段（三）：：年长夫妻与尚未未独立的成年子女女同住6.4.满巢阶段（四）：：三代同堂7.空巢阶段：年长夫夫妻，无子女同住住客户年龄层次定位位购房取向年轻人：25-30岁之间追求时尚的设计，，担心落伍与他人人，迫切希望得到到社会认同青壮年：31-45岁之间注重商业社交，追追求经典，有代表表性的设计，成熟熟稳重中老年年人：：46-60岁以传统统为自自豪，，有强强烈的的怀旧旧情结结，更更为成成熟、、稳定定老年人人：60以上需要的的得到到情感感关注注和安安全保保障，，注重重健康康的居居住环环境、、关注注医疗疗保障障客户价价格敏敏感定定位高度介入低度介入价格敏感程度高价格敏感程度低1.购房意愿极强，并富有理性的置业者2.对楼市比较熟识的投资者，如房价吸引，会考虑购置3.购房意愿较强，但容易受外界的左右，属冲动型的置业者4.购房的随意性较大，属比较游离的置业者1234价值观观念和和生活活方式式群体体对照照生活方式群体价值观念经验主义者流行追求者实用主义者活跃好动者竞争者有成就者情感归属者生活方式群体价值观念经验主义者理性、追求物超所值流行追求者准求潮流、时尚实用主义者追求实用、合理、美观活跃好动者追求富有动感、健康活跃的居住环境竞争者有抱负、上进心、追求地位与成功、喜欢炫耀个人成就有成就者享受休闲富裕的生活情感归属者思想传统、留恋过去交通关关注度度定位位关注程度客户特征依赖的交通工具职业偏好强外向、社会应酬甚广私家车、摩托车市中心繁华地段较强外向、喜欢娱乐。工作之后的业余时间较为丰富多彩摩托车、公交、中巴交通方便地区一般生活比较规律、较有节制地铁、公交、中巴地铁沿线以及社区大巴较弱性格内向，社会圈较为狭窄步行、自行车工作地点附近的物业弱外出活动意愿不强，大部分时间在特定区域活动公交生活配套齐全的小区客户个个性定定位个性具体变现谨慎小心担心决策错误、导致财产损失炫耀华丽尊贵、与众不同休闲追求舒适、自然、和谐的生活空间传统维护传统的建筑风格简单现代、简洁、纯美追求时尚自我关注、富于幻想客户社社会阶阶层定定位社会阶级社会阶级特征置业偏好富豪阶级拥有雄厚的身家，地位显赫的超级商贾置业讲究，对物业的要求非常高，关注物业的品牌，确保入住后生活的高品质、高素质富裕阶级职业和业务能力非凡，拥有高薪和大量财产购买显示身份地位的物业，并希望1得到上层社会的认同和接纳中产阶级经济收入稳定，注重教育，喜欢接触“高级文化”参加各种社会活动有高度公德心注重生活环境和社区文化之外，更为关注房屋的间隔布局、建筑质量以及周边的配套，注重追求时尚的建筑工薪阶级技术工或半技术工的蓝领阶段，具有认真工作的习惯，并恪守社会文化所赋予的规范标准追求间隔实用、价格合理，并且对房屋的售价较为敏感客户环环境品品位定定位营销策略居住环境充分利用项目特有的外在景观投资、以吸引同一类环境要求的客户购买湖景山景江景繁华的商业氛围公园景观根据客户对环境的特殊需要，有针对性地营造特色景观，从而达到吸引客户的目标庭院园林健康、环保、生态的居住环境客户品品牌关关注度度定位位客户类型客户特征营销对策顺从型没有太大主见、显得无所适从，同时又担心自己的决策错误造成损失、偏向与够买规模较大、实力雄厚、信誉良好的楼盘往往是大型楼盘的主力客户，通常采用大力宣传、营造环境的方式引导该类客户作出决策，该类客户容易受环境、气氛的影响情感型属于某一知名品牌的忠实客户，表现在对某一开发商开发的楼盘极为偏好与信任楼盘开售时，通过重点强化楼盘品牌吸引该类客户群的关注务实型对楼盘的品牌专注度不高，只要能解决实际生活中最基本的居住问题就可以，不要求楼盘知名度比较关注房屋售价及户型，通常采用较低的售价吸引该类客户购买理智型对市场比较熟悉，十分关心楼盘素质和开发商的实力，但在选购物业时，极有主见，不偏向某品牌该类客户在置业时比较有针对性和选择性，通常采用强化楼盘某一优势以达到吸引该类客户的目的在分析析各个个细分分市场场以后后，就就要对对细分分的市市场进进行选选择，，确定定本项项目的的目标标客户户群1）细分分市场场必须须足够够大以以保证证其有有利可可图2）细分分市场场必须须是可可以识识别的的3）细分分市场场必须须是媒媒体能能够接接触到到的4）不同同的细细分市市场对对营销销组合合有不不同的的反应应5）各细细分市市场应应该是是稳定定的6）细分分市场场具有有合理理的一一致性性7）细分分市场场一个个不断断增长长8）细分分市场场不应应该被被主要要竞争争者占占领、、以免免项目目失败败房地产产项目目主题题定位位通过对对房地地产项项目进进行主主题定定位，，有利利于使使本项项目与与其他他项目目严格格区分分来，，使顾顾客明明显感感觉和和认识识到差差异，，从而而占有有特殊殊的位位置。。主题定定位是是一个个在市市场研研究基基础上上进项项产品品在定定义的的严肃肃过程程，贯贯彻到到以下下几个个方面面：1）产品品规划划、单单体形形式、、户型型、环环境设设计2）产品品形象象定位位3）营销销定位位、推推广主主题、、包装装体系系4）物业业管理理定位位房地产产案名名定位位案名就就是整整个楼楼盘、、或单单个组组团、、或单单栋楼楼宇的的名称称。主题定定位是是案名名定位位的基基础，，案名名定位位体现现项目目的主主体本项目目=房地产产+音乐+体育+教育+健康“维也也纳森森林””《维也纳纳森林林的故故事》--奥利地地著名名作曲曲家约约翰的的名曲曲，是是一首首欢快快的圆圆舞曲曲，描描绘了了人们们与大大自然然和谐谐相处处，生生活富富足安安康而而产生生的难难以掩掩饰的的快乐乐之情情。维也纳纳-世界音音乐之之都，，世界界人民民向往往与崇崇敬的的地方方，象象征着着文明、、富裕裕与和平平。森林-大自然然的宝宝藏，休闲闲、探探奇、、回归归自然然的维也纳纳森林林双流旅旅游度度假区区、首个音音乐艺艺术别别墅区区高山流流水诗情雅雅筑分区明明确古典建建筑中国文文化品品位带着浓浓厚的的小资资情调调，淡淡淡的的优雅雅与时时尚划分居居住氛氛围房地产产形象象定位位形象定定位就就是确确定房房地产产项目目在人人们心心目中中留下下什么么养的的形象象都市中中央、、生活活领袖袖--郑州首首席白白领社社区由于项项目的的目标标客户户为有有品味味的置置业者者，所所以项项目形形象定定位将将围绕绕这一一客户户群体体的特特性，，营造造一个个符合合这一一群体体需求求的概概念化化社区区，从从建筑筑风格格、智智能化化等元元素提提升档档次房地产产业态态定位位业态定定位就就是要要确定定商业业物业业中商商铺经经营的的业种种，这这是招招商的的前提提和基基础。。基本思思路：：先明明确业业态定定位的的考虑虑因素素和可可供选选择的的业态态，然然后对对各种种业态态进行行可行行性分分析，，最后后彩确确定项项目的的经营营业态态。某房地地产业业态定定位1）项目目业态态定位位方向向通过项项目自自身属属性、、区域域市场场商业业结构构以及及未来来可能能的需需求增增长点点交交叉分分析①商业圈尚无标志性商商业物业，区区域性商业中中心缺乏的状状况，本项目目在建筑设计计、业态规划划、经营理念念上需要以领领导者的姿态态立足市场，，快速建立竞竞争优势和市市场口碑②高档购物场所所的区域性市场场空白，居民民购物需求的的多元化，项项目必须提供供满足居民多多元化需求及及消费行为变变化的综合性性导航一站式式服务商业业业态。③区域商业业态态杂乱无序的状状况，结合项项目自身体量量和区域城市规划，从经营营的角度出发发，项目业态态定位应加强功能规划效应，在满足足区域消费的的需求上，影影响全市消费者④针对市场竞争争，尽管商业众众多，但缺乏乏经营特色，，针对层面差差异不大，本本项目须体现现自身特色，，并有针对性性吸引目标客客源⑤针对区域娱乐乐休闲设施的缺乏，市场场经营模式手手法传统单一一的特点，本本项目需要提提供崭新的经经营模式⑥针对商业物业业投资者级经经营者的消费费日趋理性，本本项目在商业业规划上需增增强项目特色色，加强市场场信心2）项目业态可可行性分析类别商品结构经营方式商业功能本项目专业店以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富柜台销售或开架面售的方式从业人员具有较强的专业知识1项目手边的商业氛围基础尚可，品牌知名度较高的专业销售店面可以以吸引定向消费者，迅速提升项目知名度大型购物中心由百货店或大型综合超市作为核心店、专卖店等零售和餐饮娱乐设施构成由发起企业有计划地开设统一规划、布局、运营管理、店铺分散承租、独立经营设计停车场，功能齐全，集购物电话休闲、娱乐、餐饮为一体该业态在本区域内市场空白，而市场对此种业态又具有较大的需求3）项目业态定定位建议经论证，可行行性商业业态态主要有便利利店、大型综综合市场、专专业店、大型型购物中等，，希望能够通通过多