房地产项目定位培训讲解

一文彻底明白：高大上的房地产项目是如何定位的？廊坊伟联置业房地产经纪有限公司本报告为伟联置业独创知识产权，未经书面许可，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制、传播及扩散。第一章第二章第三章第四章土地研究市场研究项目定位四大关键定位的过程及重点第五章定位的四种逻辑①不同企业、紧邻项目，相似指标，一线之隔如何差异化开发？②同一企业、相同区位，如何避免同室操戈？③同一企业，不同区位，相似定位，如何避免竞争？④地王项目，成本高企，资源平平，甲方期望甚高，问题多多，该从哪个角度思考？如何一步步解决问题。。。项目定位思考过程项目定位思考过程：是不断逼定和耦合的过程第一章土地研究土地研究第一章要点与方法：土地研究土地研究第一章区域规划：土地研究的重点内容土地研究第一章区域价值平台决定了项目打造的方向土地研究第一章挖掘区域价值的四种方法土地研究第一章土地研究初步成果第二章章市场研研究市场研研究第二章章三大研研究重重点事实－－－观观点－－－建议市场研研究第二章章第一节节市场基本面面分析析市场研研究第二章章第二节节竞争分析市场研研究第二章章竞争分分析的的工作作要点点市场研研究第二章章链接知知识点点1：SWOT战略工工具（（项目目+环境+竞争）SWOT分析的的价值值要素素具体地地说，，针对对一个个地块的价值值要素素包括括：•地段段要素素———地段段/片区认认知度度/周边配配套（（商业业/教育））/交通等等（可可总结结为便便利性性/成熟度度/知名度度）•环境境要素素———自然然环境境/四至景景观/社会人人文环环境（（噪音音）等等（可可判定定资源源的程程度：：稀缺缺、良良好还还是匮匮乏））•地块块要素素———地形形地貌貌/规模/技术经经济指指标等等（可可判断断产品品的可可发挥挥空间间）•开发发商要要素———目目标/开发商商品牌牌/可利用用资源源等针对一一个即即将销销售的的项目与地块块的主主要差差别在在于增增加了了产品品因素素：•产品品因素素———产品品/户型/自身配配套/昭示性性等对于一一个大盘的的后续续阶段，，需要要增加加项目目要素素的判判断：：•项目目要素素———口碑碑/人气/项目知知名度度/客户群群体/前期售售价/前后产产品差差异性性/物业管管理等等市场研研究第二章章链接知知识点点2：竞争横横道图图市场研研究第二章章链接知知识点点3：波浪图图市场研研究第二章章链接知知识点4：二维坐坐标图图市场研研究第二章章链接知知识点5：雷达图图市场研研究第二章章第三节节产品分析市场研研究第二章章第三节节产品分析市场研研究第二章章客户研研究客户研研究方方法：：客户访访谈、、专业业访谈谈、专专家访访谈市场研研究第二章章客户研研究客户细细分：：家庭生生命周周期客户细细分：：置业周周期市场研研究第二章章客户研研究客户细细分：：支付能能力将月平平均消消费支支出、、房产产情况况与家家庭年年收入入对应应市场研研究第二章章客户研研究初初步成成果通过土土地、、市场场、客客户三三方面面的研研究,各自导导出产产品定定位的的某些些方面面特征征，据据此可可以初初步描描摹产产品定定位轮轮廓，，制定定若干干方案案，再再经过过对企企业目目标、、相关关案例例作证证进行行筛选选，最最终得得出切切实可可行的的项目目定位位。市场研研究第二章章企业分分析一般来来讲，，企业业的产产品线线战略略是项项目定定位的的指导导方针针；不不同企企业的的不同同发展展阶段段，即即使对对于同同一块块土地地，所所需要要承担担的企企业使使命也也不同同，因因此需需要不不同的的开发发思路路。对对企业业的战战略进进行充充分了了解和和分析析，以以使项项目目目标契契合企企业的的长远远发展展要求求。市场研研究第二章章类比案案例第三章章项目定定位的的四大大关键键项目定定位的的四大大关键键第三章章根据项项目5个要素素分析析，定定位结结论基基本成成形定位要要回答答“给给什么么人、、提供供什么么样的的社区区/产品””项目定定位的的四大大关键键第三章章客户定定位项目定定位的的四大大关键键第三章章产品定定位1、项目目档次次定位位2、物业业形态态定位位3、户型型定位位4、其他他配套套定位位：商商业、、会所所、学学校、、车库库………成功的的月牙牙环———最最佳模模式保持现现金牛牛、明明星、、问题题产品品的合合理组组合，，实现现产品品及资资源分分配结结构的的良性性循环环。对于企企业来来说，，如果果能同同时具具有问问题产产品，，明星星产品品和现现金牛牛产品品这三三类，，就有有希望望保持持企业业当前前的利利润和和长远远利润润的稳稳定，，形成成合理理的产产品结结构，，维持持资金金平衡衡。项目定定位的的四大大关键键第三章章产品定定位产品定定位之之物业业形态态1、容积积率确确定2、容积积率下下物业业形态态的配配比产品定定位之之户型型定位位户型定定位的的关键键-----与定位位相匹匹配,定总价价户型区区隔的的标准准------面积差差异与与总价价差异异户型区区隔的的原则则------户型之之间必必须不不可替替代项目定定位的的四大大关键键第三章章定位之之最终终评判判以经济济测算算判断断项目目经济济效益益项目前前期经经济测测算不不同于于工程程概预预算和和房地地产开开发财财务。。项目经经济评评价的的使命命是模模拟一一条现现金流流，帮帮助项项目开开发者者决策策。第四章章定位的的过程程及重重点定位的的过程程及重重点第四章章究第五章章定位的的四种种逻辑辑定位的的四种种逻辑辑第五章章第一节节传统推导式式要点：：基于于供求求和价价格定位定位的的四种种逻辑辑第五章章第二节节世联验证证式，，思维维导图图要点：：基于于假设设和能能力的的推想想，分分类模模型是是关键键定位的的四种种逻辑辑第五章章第三节节易居地图图式要点：：注重重项目目客户户地图图，执执行深深度强强，概概念弱弱计——环艺景景观概概念设设计——定位的的四种种逻辑辑第五章章第四节节志纲区域域式要点：：基于于供求求和价价格志纲市市场定定位座座标系系与一般的的经济济学家家及市市场营营销人人士相相比，，王志志刚策策划方方法的的一大大特征征是：：更强强调区区域分分析超越常规的的市场场调研研的静静态的的数字字统计计与文文字资资料，