房地产经济周期四

第九章房地产经济周期

本章的主要目的与要求是：理解房地产市场经济运行中周期性波动现象的特点及其原因，了解国内外房地产业的周期发展状况及主要影响因素。

1第一节、房地产经济周期概述一、宏观经济周期与房地产市场周期运动（一）、经济周期与房地产景气循环

对于“经济周期”的研究，一般是以国民经济的总体运行（即宏观经济）为对象的，很少涉及某一具体行业或产业。然而，由于房地产业作为基础性和先导性产业，具有“一荣皆荣，一损皆损”的产业关联度，房地产市场的发展规模和运行质量往往成为特定地区经济发展的“晴雨表”，因而备受社会的关注。21、经济周期波动的含义和类型

在科技领域中，对周期现象的理解包含两个特征，即：等间隔性和重复性。在数学上表示为F（X）=f（X+T），T为周期。而任何经济周期都不是机械的、完全规则的形态，我们可以在平均的、概率的意义上发现周期，但经济周期明显地不具有等间隔性的特点。含义：经济周期是指经济现象或变量在连续过程中重复出现涨落的情况。所强调的只是再现性、重复性。

经济周期（businesscycles）强调反复发生涨落的波动形态，但不是定期的；经济周期的持续期间从一年到十年、二十年不等；它们不能再分为性质相似、振幅与其接近的更短的周期。这三点是美国著名经济学家密切尔（W、C、Mitchell）和伯恩斯（A、F、Burns）在1946年为经济周期所下定义中所强调的，而这一定义大体被一般西方经济学家所接受。3类型：西方经济学家把经济周期波动按周期长度区分为四类。1）、短期波动（短周期）：又称基钦周期。是美国经济学家基钦经研究发现的，其持续期间约为40个月，主要是由于企业的库存投资的循环变化而产生的。2）、中周期：又称朱格拉周期。是法国经济学家朱格拉（ClementJuglar）发现的，其持续期间为9至10年，主要是由于设备投资的波动而发生的。一个朱格拉周期约包含两个基钦周期。

43）、中长周期：又称库兹涅茨周期。是美国经济学家库兹涅茨（SimonKuznets）发现的，其持续期间为15至25年。一般认为中长周期主要是由于建筑活动的循环变动而引起的。（如产业结构的变化、建筑物的房租和建筑费用的变化、建筑技术的更新、金融财政政策的变化等引发的建筑活动的扩张。）4）、长期波动：又称为康德拉季耶夫周期，是由俄国经济学家康德拉季耶夫（NikolaiD.Koudratieff）发现的，其持续期间为50—60年。这种50年左右的长期波动又称为长周期。认为技术进步和革新是长周期产生的原因这种观点现在被普遍接受。5扩张阶段收缩阶段长周期中长周期中周期短周期四种周期波动示意图由于长期与短期循环的景气阶段重叠情况不同，则繁荣与萧条的强弱与长短也不同。6阶段划分划分方法有两种：1）、从各景气指标的水准出发，用某个基准线来衡量，高于基准线的是繁荣期或景气期，低于基准线的称为衰退期或萧条期。2）、从各景气指标的变化方向出发，从谷到峰的期间称为扩张期间，从峰到谷的期间称为收缩期间，峰到谷或谷到峰的期间称为一个阶段，而两个相同转折点（峰——峰或谷——谷）之间的期间称为一个周期。区分繁荣期与衰退期的基准线扩张期间收缩期间繁荣期衰退期72、经济周期的新特点

持续的经济增长：由美国开始的“新经济”，对人民生活和各国经济发展带来深远的影响。同时也向理论界提出了新课题。美国的劳动生产率在过去的八年里增长了许多，这种改变幅度是过去不曾有的。从1955年——1973年，劳动生产率平均每年增长2.9%左右，而从1993年开始则每年平均增长3.5%左右，且经济增长是持续的。从美国经济增长率波动曲线上看，经过1990年8月——1991年3月一个短暂的衰退之后，美国经济出现了战后第三次的长达110个月（9.2年）的繁荣。这是一个打破历史记录的超长增长曲线。（刘树成，2000年）

在美国，自1854年开始有经济周期记录以来到现在，146年期间共经历了31个周期，其中扩张期超过80个月的，只有四次，除了二战后的三次外，还有一次是1938年7月——1945年2月，历时80个月（6.7年）。8低失业和低通胀率：与持续经济增长并存的，是90年代以来低失业和低通胀，即随着失业率的下降，通胀率不是提高而是下降了。这与70年代滞胀时期（失业率高，通胀率高）相比，发生了新的变化。“新经济”是否改写了经济周期的规则？与90年代经济高增长并存的，还有股票市场价格指数曲线的迅速上升。例如：道——琼斯指数从1966年——1983年的18年间，一直维持在1000点水平，从1983年——1985年月12年间，上升到4000点，而从1995年到1999年，仅用了四年时间，该指数便突破了万点大关。亚洲金融危机与区域不平衡发展：1997年7月，亚洲金融危机爆发，日本韩国等国家都饱受其害，经济处于长期低迷状态。这与美国经济的“长期繁荣”形成鲜明对照。9

总之，信息技术革命促进了供求的良性互动，缩短了供求之间的距离，推动了产业结构的优化和升级，从而促进了经济周期波动振幅的缩减；同时政府干预经济也在一定程度上克服了市场经济的自发性和盲目性，使经济周期的波动呈现出新的特征。国民经济的宏观经济周期变动，直接间接地反映到房地产市场这个“晴雨表”上。3、房地产景气循环

房地产经济周期的概念首先于1933年出现在美国，此后对于这个问题的研究一直是美国房地产经济学家研究的重点问题之一。对于房地产市场供求的周期性涨落波动变化，亚洲一些国家和地区称为“景气循环”或房地产经济周期，它可以分为上升期和下降期两个部分，具体又可分为复苏阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段。它们周而复始地运动着。10上升期间下降期间繁荣期衰退期房地产经济周期复苏阶段繁荣阶段衰退阶段萧条阶段基准线房地产经经济周期期示意图图11我国经济济景气循循环和房房地产景景气循环环12（二）、经经济周期期与房地地产周期期的关系系二者究竟竟是什么么关系？？有人认认为两者者完全一一致（吴吴兆华，，1995），但但大部分分人认为为两者既既有联系系又有区区别。1、两者呈呈现出正正相关关关系：从整体体上说，，一个国国家房地地产周期期和宏观观经济周周期是一一种正相相关关系系，波长长大体一一致。例例如：在在中国，，两者的的周期大大致都是是四至五五年。美美国房地地产周期期约为20年，相当于经经济周期的中中长周期。日日本大体为7至10年，也与其宏宏观经济的中中周期大致相相当。2、两者的变化化期间互不相相同：经济周期与与房地产景气气循环虽然有有规律性波动动，但每个变变化区间不会会有绝对的等等长，正如：：P.萨缪尔森所说说：“没有两两个经济周期期是完全一样样的，但它们们会有许多相相似之处，虽虽然不是一模模一样的孪生生兄弟，但可可以看出它们们属于同一家家族”。13所谓相似，是是指在每个周周期都包括了了扩张与收缩缩，波峰与波波谷不断交替替的运动。所谓不同，是是指每个周期期变化的幅度度、频率、落落差势能的差差异。一般来说，房房地产的复苏苏、萧条期滞滞后，而繁荣荣、衰退期提提前。研究这这种差别，不不仅有理论意意义，更重要要的是在实践践中，投资者者和国家宏观观调控可通过过两者波动的的时差进行决决策，即可根根据房地产的的波动来分析析预示宏观经经济的走势，，亦可根据宏宏观经济的走走势，预测房房地产的发展展趋势。14从复苏阶段看看，由于房地地产产品价值值大，耗用资资金多，生产产周期长，个个体差异大等等特点，决定定了房地产开开发商在经济济开始复苏时时，需要经过过较长时间的的筹备、计划划才能投入生生产，因此，，房地产业的的复苏要略滞滞后于宏观经经济，但很短短暂。从繁荣期看，，房地产业的的繁荣期要比比宏观经济高高涨期来得迅迅速。因为房房地产业经过过复苏期的准准备后，其先先导性产业的的作用充分显显现出来。在在市场需求扩扩张的拉动下下，房地产业业迅速发展；；同时，较充充足的资金也也会推动房地地产业上升期间下降期间繁荣期衰退期房地产经济周期复苏阶段繁荣阶段衰退阶段萧条阶段基准线15加速发展。如如左上图所示示。从衰退期来看看，房地产业业要早于和快快于宏观经济济。这是因为为房地产业的的超前发展一一方面可以满满足宏观经济济发展的需要要，提前进入入衰退期；另另一方面，房房地产业的发发展是以社会会经济各部门门发展为基础础的。当宏观观经济衰退时时，房地产的的需求状况发发生变化，房房地产价格急急剧下挫，使使得房地产业业的衰退比宏宏观经济来得得迅速。如右右上图所示。。SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q’’Q’Q繁荣期SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q衰退期16从萧条阶段来看，，房地产业又滞后后于宏观经济。因因为当宏观经济出出现萧条时，经济济发展处于停滞状状态，失业率、通通涨率较高。但是是由于房地产本身身的保值增值功能能，投资转向房地地产业或购置房地地产增加，从而维维持房地产市场上上一定的供求，推推迟了房地产市场场的萧条。国家地区年份房地产收益率通涨率股票收益率澳洲（墨尔本）1950-19588.5%4.8%5.5%日本（地价）1964-198711.0%7.0%10.5%新西兰1963-198611.1%9.9%7.2%新加坡1972-198314.4%6.0%10.7%一些地区房地产、、股票收益率及通通涨率17二、国内外房地产产周期研究发展状状况（一）、国外对于房房地产周期的研究究1、从研究内容上看看根源研究（外力冲冲击，内生变动））特征研究（波长、、指标体系、分析析模型等）2、从周期时间上看看长周期研究（1930-60年代）强调人口增长与移移动、家庭结构变变动等因素对于房房地产周期波动的的影响。短周期研究（1960-90年代）从市场周周期运动动影响因因素分析析，到对对房地产产投资者者行为的的研究，，以及对对房地产产金融体体制及其其变动等等综合因因素的研研究。18（二）、国国内对于于房地产产周期的的研究1、从研究究内容上上看理论研究究：根源源、周期期波动特特征、规规律、预预警系统统等研究究。实证研研究：：波长长、波波型、、指标标体系系影响响因素素等分分析。。2、从研研究地地区上上看主要以以东南南沿海海的城城市房房地产产个案案研究究为主主。逐步加加强对对于全全国房房地产产周期期波动动的研研究。。3、从类类型上上看房地产产市场场自然然周期期；；房地产产市场场投资资周期期；；等等等资料选摘资料选摘19第二节节、中中国房房地产产业发发展与与周期期波动动分析析一、中中国房房地产产周期期波动动实证证分析析房地产业在在我国成为为一个产业业来发展，，主要是在在改革开放放以后，始始于八十年年代初，短短短的二十十几年已取取得巨大成成就，从总总体上观察察，中国房房地产业进进入到以体体制转轨为为主要运行行特征的发发展阶段以以后，房地地产经济开开始形成较较为明显的的复苏——繁荣——衰退——萧条的相互互循环、产产业扩张与与产业收缩缩两个过程程交替出现现的周期波波动现象。。主要观点有有四种：一个周期说说：根据GNP增长率与商商品房销售售额增长率率的良好对对应关系，，把改革开开放以来的的中国房地地产周期波波动划分为为单个周期期的四个阶阶段：201、1979年——1985年为复苏期；；2、1986年——1993年为增长期（（92-93年为高速增长长期）；3、1994年——1995年为宏观调控控期；4、1995年以后衰退到到复苏。一个半周期说说：用年商品房房销售面积来来表示中国房房地产供给与与需求相互作作用而产生的的波动状况，，据此把我国国1986年以来的房地地产周期波动动划分出一个个半周期，即即：1、1986年——1991年持续6年的周期；2、1992年——1995年的半个周期期。三个周期说：选取多项指指标（8项）得出中国国房地产周期期波动形态，，据此划分三三个周期。1、1981年——1986年为第一个周周期；2、1987年——1989年为第二个周周期；3、1990年——以后为第三个个周期21四个周期说：以深圳为背背景的一项研研究，把我国国房地产周期期波动划分为为四个周期，，即：1、1978年——1986年为第一个周周期；2、1987年——1991年为第二个周周期；3、1992年——1994年为第三个周周期；4、1995年以后——为第四个周期期。（何时完完成还有待于于观察）81828384858687888990919293941.00.80.50.30中国房地产周期示意图DIt年份（扩张指数）22二、房地产周期波波动的指标体系与与特点分析对周期的描述通常常采用价格指标。。但是，房地产业业在我国发展很不不成熟，还没有建建立起规范的产值值指标体系。对房房地产市场供求的的景气循环测定，，不能仅限于房地地产的供给量和需需求量这一浅层的的表面分析，应涵涵盖房地产投资、、生产、交易、金金融以及产业增加加值等多方面，以以便更好地反映房房地产周期波动趋趋势。（一）、房地产周周期波动的指标体体系1、选取原则相关性原则：指标标要与周期波动有有直接联系，能综综合反映波动的特特征；可靠性原则：选用用的指标要能反映映出房地产业发展展的真实情况，且且统计口径一致，，渠道可靠；23连续性原则：指标标的数据资料要有有较长的连续时间间序列来供分析使使用；获得性原则：指标标的数据资料还必必须是较容易获得得的资料。2、具体指标体系的的确立八项指标：（何国钊钊、曹振良等，1996）1）、商品房价格；；2）、城镇新建住宅宅面积；3）、城镇住宅竣工工面积；4）、实有房屋建筑筑面积；5）、实有住宅建筑筑面积；6）、城镇住宅投资资；7）、房地产业从业业人员；8）、房产买卖成交交面积。24十六项指标：（谭刚，2000）（6类16项）A房地产总量指标：：α房地产业增加值；；B房地产投资类指标标：b1房地产开发投资额额；b2房地产企业实现利利润额。C房地产生产类指标标：c1房地产出让用地面面积；c2商品房施工面积；；c3土地开发面积；c4商品房竣工面积。。25D房地产交易类指标标：d1商品房销售面积；；d2商品房空置面积。。E房地产金融类指标标：e1个人住房存款与贷贷款总额；e2房地产开发企业商商业用房开发贷款；e3房地产开发企业自自有资金总额。F房地产价格类指标标：f1商品住宅价格指数数；f2商业用房价格指数数；f3办公用用房价价格指指数；；f4住宅建建安材材料费费用指指数。。26（二）、、房地地产周周期波波动的的特点点1、与宏观观的国国民经经济周周期波波长相相似，，但阶阶段有有差异异。在我国国，1949年以来来宏观观经济济的周周期性性波动动已出出现了了8次，第第9次还没没有完完成。。周期期长度度约为为4—5年，这这与我我国的的房地地产经经济周周期的的长度度相似似。但但是两两者在在周期期的““四个个阶段段”的的时间间上有有前有有后。。从1981年以来来两者者都出出现的的三次次周期期来看看，四四个阶阶段的的前后后时差差比较较明显显。以以高涨涨期为为例，，宏观观经济济的高高涨期期分别别为1984、1988、1993年，房房地产产的高高涨期期分别别为1984、1988、1992年，第第三次次比较较明显显地看看出房房地产产高涨涨期（（1992年）先先于国国民经经济的的高涨涨期（（1993年）。。从从萧条条阶段段来看看，宏宏观经经济的的谷底底分别别是1986、1989年，房房地产产经济济的谷谷底则则为1987、1989年，房房地产产的萧萧条期期要滞滞后于于宏观观经济济。user:（参阅《房地产产经济济论》包亚钧钧、汪汪洪涛涛著，，同济济大学学出版版社98年6月。））2778798081828384858687888990919293942.55.07.510.012.515.000.30.50.81.0LMLS房地产经济周期与宏观经济周期的异同（LM代表宏观经济周期，LS代表房地产周期）02282、房地产产市场场从快快速发发展期期向调调整期期转变变。我国房房地产产市场场从1993年开始始，总总体上上呈现现出从从快速速发展展转入入调整整期的的态势势，表表现为为以下下几种种市场场动态态：1）、市场区区位发发生转转移1992年，房房地产产市场场发展展主要要集中中在珠珠江三三角洲洲地区区，例例如全全国推推出的的9万多套外销楼楼盘中，该地地区就多达7万多套，所所占比重超超过80%，其中仅东东莞、惠阳阳两市就高高达3万多套，由由于该地地区房地产产市场供给给量大增，，市场信息息率先下挫挫，投资回回报率减低低，因而93年以来，房房地产市场场出现重心心北移趋势势，形成沿沿海、沿江江、沿边到到内陆占据据交通要道道的多元化化区位市场场格局。外外销楼盘在在珠江三角角洲地区所所占比重已已下降至50%，其它地区区如：上海海、北京、、天津、辽辽宁、闽南南地区、海海南和北海海地区、以以及京九铁铁路沿线的的重要城市市，都成为为国内重要要的房地产产市场区位位。292）、物业投资结结构出现调调整在1992年前后，物物业投资的的市场趋向向由外销市市场热、内内销市场平平静转向投投资于内销销市场；由由大型别墅墅转向于商商场、写字字楼以及住住宅商品房房。近年来来，住宅商商品房投资资仍是热点点。3）、房地产市场场的非均衡衡发展主要表现为为：第一，，投资指向向的非均衡衡性（指向向沿海）；；第二，投投资环节的的非均衡性性（土地批批租制度实实施非均衡衡性、土地地出让价格格不规范、、土地政策策地区差异异大）；第第三，投资资结构的非非均衡性。。30三、中国房房地产周期期波动的原原因分析影响中国房房地产周期期波动的原原因很多，，这里我们们主要分析析投资和政政策这两个个最具代表表性的因素素。（一）、投投资与房地地产周期波波动投资是造成成房地产周周期波动的的重要内生生因素之一一。特别是是对投资主主导下的中中国宏观经经济周期波波动来说，，投资波动动对房地产产经济波动动的影响作作用就更为为明显。从全国房地产周周期波动来看，，如果用房地产产业增加值的变变动来反映房地地产经济波动趋趋势，则根据房房地产投资与房房地产业增加值值的历史数据，，可以建立全国国房地产业增加加值（Yt）与房地产投资规规模（It）之间的回归模型型。31Yt=62.8481+0.5322It相关系系数高高达0.9981，表明明两者者存在在非常常紧密密的联联系，，投资资波动动对房房地产产市场场周期期波动动产生生了明明显的的带动动作用用。根根据实实证证分析析研究究结果果，我国住住宅的的投资资波动动与房房地产产市场场的周周期波波动是是一致致的，，且投投资波波动对对房地地产周周期波波动的的影响响很大大，两两者几几乎是是共振振的，，然而而在有有些年年份（（如1993年）投投资波波动与与房地地产周周期波波动呈呈相反反方向向。这这说明明投资资波动动尽管管是影影响房房地产产周期期波动动的主主要因因素，，但不不是唯唯一因因素。。32（二））、政政策与与房地地产周周期波波动政策因因素作作为经经济周周期的的外部部冲击击力量量，对对我国国房地地产周周期波波动产产生重重要影影响。。对处处于转转轨时时期的的中国国来说说，政政府不不但是是经济济体制制改革革的推推动者者和经经济制制度变变迁的的供给给者，，同时时还是是产业业政策策的制制定者者和宏宏观经经济的的调控控者。。这样样一来来，政政府行行为的的确立立和变变动，，就成成为影影响经经济运运行的的重要要因素素。1、房地地产业业宏观观管理理政策策的影影响；；2、经济济管理理体制制与房房地产产产权权制度度的影影响；；3、与宏宏观经经济运运行调调控有有关的的政策策的影影响。。（（例如如：经经济扩扩张政政策与与经济济收缩缩政策策的相相互交交替变变动作作用下下，使使得房房地产产经济济具有有明显显的政政策周周期特特征。。）33（三））、房房地产产周期期波动动的冲冲击——传导模模型我国转转轨时时期房房地产产周期期波动动既有有外部部冲击击的决决定性性作用用，同同时产产业内内部传传导机机制也也开始始发挥挥作用用，由由此形形成房房地产产周期期波动动的冲冲击——传导机机制。。也就就是说说：可可以把把房地地产周周期波波动看看成是是房地地产经经济系系统对对外部部冲击击的响响应曲曲线，，即：：在来来自房房地产产经济济系统统以外外的随随机性性或周周期性性因素素的冲冲击下下，通通过房房地产产经济济系统统内部部传导导机制制的作作用，，结果果相应应出现现了具具有周周期波波动特特征的的运行行轨迹迹。这这一过过程大大体经经历了了四个个阶段段：341、第一一步为为外部部冲击击阶段段来自房房地产产经济济系统统外部部的变变量，，如宏宏观经经济政政策变变动、、经济济体制制变迁迁，对对房地地产经经济系系统产产生外外部冲冲击。。2、第二二步为为初始始响应应与内内部传传导阶阶段房地产产经济济系统统对外外部冲冲击产产生初初始响响应，，并利利用内内部传传导机机制把把外部部冲击击转化化为房房地产产经济济系统统运行行的重重要动动力因因素。。主要要有房房地产产投资资规模模与投投资结结构、、房地地产供供求关关系变变动、、房地地产市市场结结构、、房地地产投投机行行为等等传导导途径径。353、内部部传导导与振振荡衰衰减阶阶段内部运运行阻阻力对对外部部冲击击在房房地产产经济济系统统各个个领域域进行行全面面传导导时给给予作作用力力，必必然会会导致致初始始响应应曲线线发生生衰减减，表表现为为房地地产经经济波波动在在波动动强度度、波波动振振幅与与波动动长度度等指指标上上逐渐渐趋于于正常常或稳稳定状状态。。Y0TsT初始响应曲线振荡衰减振幅时间364、重新新恢复复正常常运行行状态态阶段段房地产产经济济系统统在对对外部部冲击击做出出初始始响应应，并并经过过内部部传导导机制制作用用而呈呈现振振荡衰衰减之之后，，会重重新进进入稳稳定状状态，，或重重新回回到外外部冲冲击前前的正正常运运行轨轨迹。。在这这里，，房地地产经经济系系统达达到稳稳定状状态所所需时时间（（Ts），是衡量房地产经济济系统特征的重要要指标。Ts越长，说明房地产产经济系统在受到到外部冲击后重新新恢复稳定所需要要的时间越多，房房地产经济系统对对外部冲击的抵御御能力越差；反之之，则房地产经济济系统的内部特征征就越好。37总之，当房地产经经济系统受到外部部冲击而改变系统统的运行轨迹或出出现不稳定状态之之后，内部传导机机制对冲击进行滞后的自我反应与与调整，在冲击机制与传导机机制的交互作用下，历历经上述四个阶段段而重新回到稳定定状态，这样也就就完成一次波动。。当外部冲击连续不不断甚至重复叠加加时，房地产经济济系统便在“冲击击——传导机制”作用下下进入连续不断的的波动循环之中，，由此形成房地产周期波动。38不同的变量作用效效果有区别：外部冲击：外生变量自发性转转移，主要强调时时间序列的变化。。（原始动因，对对波峰、波谷、波波幅、波长等有叠叠加影响，使基本本波动形态产生变变化，对波动转折折点的形成有主导导性的影响）内部传导：内生变量作用，主主要是系统的结构构效应，强调系统统对外部变化的滞滞后响应与自我调调整。（对波动形形态及周期性、持持续性有影响。））39四、我国房地产市市场周期性波动分分析的启示尽管房地产市场周周期性波动是一种种超越制度的普遍遍现象，但是我国国所出现的房地产产市场周期性波动动，却与我们对房房地产周期波动缺缺乏深入研究，以以及国家对宏观调调控应遵循房地产产市场发展的规律律重视不够有关。。对我国房地产市市场周期性波动的的分析，至少可以以得出以下四点启启示：（一）、房地产市市场的发展必须要要保持适度规模1、这就要求房地产产投资增长速度要要与国家整体固定定资产投资的增速速相适应；2、房地产投资结构构必须合理，就是是使房地产项目的的投资规模、投资资结构与市场的有有效需求量和需求求结构基本适应。。40（二）、房地产市场场的培育和发展，，需要有科学的国国家宏观政策调控控1、国家宏观经济政政策的科学性及正正确性，将直接影影响政府干预房地地产市场发展的效效果；2、通过科学的宏观观调控，可以减缓缓周期性衰退的震震荡和损失；3、宏观经济政策的的制定、颁布和实实施，应根据房地地产市场发展的实实际，防止“一刀刀切”，以避免大大起大落。41（三）、国家必须须调控房地产价格格，保持房地产市市场的平稳、持续续发展1、房地产价格由土土地和房产价格构构成，土地价格是是房地产市场的核核心；2、地价的调控就成成为国家调整房地地产市场、调节各各方面利益关系的的关键；3、政府通过有效调调控土地供应量、、贷款利率、税收收、建立土地收购购、储备和转让机机制等，对房产价价格实行宏观调控控，从而促使房地地产市场合乎规律律地持续平稳发展展。42（四）、国家必须须引导房地产企业业提高适应市场周周期性变化的能力力，完善企业的自自我调节机制房地产市场发展的的周期性波动固然然与国家宏观经济济形势有关，但房房地产开发经营企企业自身的经营操操作也是很重要的的因素。开发商能能否充分认识市场场本身的经济背景景、运行规律及诸诸多相关因素，利利用周期性波动规规律，抓住机遇，，进行正确的战略略定位是关键。企企业要根据房地产产市场发展趋势，，做出正确分析，，确定企业发展目目标，并积极采取取措施防范和控制制风险。43第三节、房地产经经济运行的预警系系统为了有效地监控房房地产经济运行状状况，防止房地产产经济过度萧条或或过度高涨，把握握不同的景气调整整政策开始的时机机，及时发出指示示信号，有必要研研究制定房地产经经济运行的预警系系统。一、预警信号系统统在预警信信号系统统中，首首先要设设计选择择一组反反映房地地产经济济发展状状况的敏敏感性指指标；然然后，运运用有关关的数据据处理方方法，将将多个指指标合并并为一个个综合性性的指标标，给出出一组标标志44对这些综综合性指指标所反反映出的的经济运运行状况况发出不不同的信信号；最最后，通通过观察察分析信信号的变变动情况况，来判判断未来来房地产产经济发发展趋势势，并明明确提示示经济政政策制定定部门应应针对当当前经济济运行的的动态采采取何种种调控措措施。（一）、、预警信信号系统统的设计计1、预警指指标的选选取建立预警警信号系系统最首首要的工工作就是是选择房房地产经经济预警警指标。。预警指指标应能能在不同同的方面面反映房房地产经经济总体体的发展展规模、、发展水水平和发发展速度度。入选选的指标标应具备备如下条条件：1）所选指指标必须须在房地地产经济济上有重重要性，，能代表表房地产产经济活活动的主主要方面面，并且且所选指指标在一一段时期期内是相相对稳定定的。452）、先行行性或一一致性。。即与房房地产经经济景气气循环变变动大体体一致或或略有超超前（或或滞后）），能敏敏感地反反映景气气动向。。3）、统计计上的迅迅速性和和准确性性。2、预警界界限的确确定我国的预预警界限限是四个个数值，，称为““检查值值”。以以这四个个检查值值为界限限，确定定“红灯灯”、““黄灯””、“绿绿灯”、、“浅蓝蓝灯”、、“蓝灯灯”等五五种信号号。当指指标的数数值超过过某一检检查值时时，就亮亮出相应应的信号号，同时时，每一一种信号号给定不不同的分分值。设设选择了了m个预警指指标，每每月将m个指标所所示的信信号分数数合计得得到综合合指数。。当全部部指标为为红灯时时，综合合指数最最高；全全部为蓝蓝灯时，，综合指指数最低低。然后后，用综综合指数数的检查查值判断断当月应应亮何种种灯。46国民经济预警指标信号图

SignalsofNationalEconomicMonitoringIndicators指标名称Indicators'199920006789101112123456工业总产值IndustrialGrossOutputValue☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆预算内工业企业销售收入SalesIncomeofIndustrialEnterpriseswithinbudgetary☆☆☆☆☆☆☆☆○☆☆☆☆基础产品产量指数IndexofBasicProductsOutput☆☆☆☆○○○○○○☆☆☆社会消费品零售总额TotalRetailSalesofConsumerGoods○○○○○○○☆☆☆☆☆☆固定资产投资InvestmentinFixedAssets○○△△△△△△○○○○○狭义货币M1○○○○☆☆☆☆☆☆☆☆☆企业存款DepositsofEnterprises☆○○○○○○○○○☆☆☆银行现金总支出CashExpenditureofBanking○○○☆☆○○○☆☆☆☆☆海关进口额ImportsofCustoms☆☆☆◎☆●◎●●●●

●●居民消费价格指数ConsumerPriceIndex△△△△△△△△△△△△△综合经济景气IntegratedEconomy○○○○○○○○☆☆☆☆☆注：●红灯(热,40分以上)◎黄灯(偏热,35-40分)☆绿灯(稳定,25-35分)○浅蓝灯（偏冷，20-25分）△蓝灯（冷，20分以下）Note:Redlight(heatingover40)Yellowlight(likelyheating35-40)Greenlight(stable25-35)Lightbluelight(likelycool20-25)Bluelight(coolbelow20)3、输出信信号图系统以景景气信号号图为输输出结果果。我们们以国民民经济预预警指标标信号图图为例来来看：47若信号亮亮出绿灯，则表示示当时的的经济发发展很稳定，政府可可采取促促进经济济稳定增增长的调调控措施施；若信号亮亮出红灯，就表明明景气出出现“过热”，此时时经济政政策应采采用紧缩缩措施，，使得经经济逐渐渐恢复正正常状况况；黄灯则表示景景气尚稳稳，经济济增长““稍热””，在短短期内有有转热和和趋稳的的可能。。由红灯灯转变为为黄灯时时，不宜宜继续紧紧缩；由由绿灯转转为黄灯灯时，原原有政策策可以持持续，但但不宜进进一步采采取促进进经济增增长的措措施，以以免出现现经济过过热。若信号出现浅蓝灯，则表示经济短短期内有转稳和和趋于衰退的可可能。此时宜密密切注意今后的的景气动向，适适当采取调控措措施，以使经济济趋稳。若信号从浅蓝灯转变为蓝灯，则表示经济出出现衰退，政府应采取强强有力的措施来来刺激经济增长长。48（二）、预警界限限的具体确定预警界限确定得得是否合适，对对于准确地监测测房地产各项经经济指标的变动动情况，从而对对整个房地产经经济运行状况作作出正确的判断断影响很大。在确定我国预警警指标的预警界界限值（即检查查值）时，就要要根据过去经济济变动或房地产产经济周期循环环的情况，各变变量在房地产经经济活动中的作作用和性质，以以及各个时期所所采取的宏观调调控政策，并参参考未来经济发发展的战略规划划目标来综合考考虑。需要指出的是，，确定预警界限限都是根据各指指标与前年同月月比的增长率序序列，再经过季季节调整后的值值来计算的。设设预警指标用Xi（i=1，2，3，…，m）来表示，m为指标个数。491、首先考虑指标标Xi（i=1，2，3，…，m）红灯和黄灯的界界限，一般可以以考虑景气循环环高峰前3个月的时点，取取Xi在历史上各时点的的增长率的平均均值，作为此指指标的红灯和黄黄灯的界限。2、各指标浅蓝灯灯和蓝灯之间的的界限则是在上上述方法中把波波峰换成波谷，，用类似的方法法确定。3、确定各指标绿绿灯的上下界限限，要先考虑政政府对每个指标标的宏观调控目目标和经济学界界认为合适的增增长速度；然后后