房地产物业管理概述

物业管理概述内容一、物业管理的产生和发展二、物业管理的基本概念

三、物业装修管理一、物业管理的产生与发展1、物业管理的起源与发展2、物业管理在中国的产生与发展3、物业管理是房地产的延续和完善4、物业管理企业的资质管理1、物业管理的起源与发展物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国。

奥克维娅-希尔女士。雏形

现代物业管理成形于十九世纪末的美国。经济发展，高楼增多．高层建筑物附属设备多，结构复杂，要求管理人员具有一定的专业性，技术性。建筑物由多个业主共有，选择有能力和讲究职业道德的管理企业及管理人员成为需要。

1908年，世界上第一个物业管理组织：芝加哥建筑物管理人员组织成立；推动成立了第一个全国性的业主组织：建筑物业主组织。成形2、物业管理在中国的产生与发展萌芽时期（19世纪中叶---1949年）休眠时期（1949年---改革开放）复苏时期（改革开放初期）蓬勃发展时期（改革开放后）萌芽时期（19世纪中叶---1949年）

19世纪中叶，上海，广州，天津等沿海城市逐步成为我国的经济中心，房地产作为经济发展的基础和动力，得到了有效需求并迅速发展起来。上海外滩，青岛八大关别墅区等，房地产市场上，出现了代理招租，清洁卫生，住宅维修，服务管理等性质的专业公司．这是我国物业管理的雏形。休眠时期（1949年＿改革开放）

新中国成立后，我国城市土地归国家所有，绝大部分房产转为公有制，中国的房屋采取的是“行政性”管理模式。所有公房统一由城市房管部门管理或单位自已管理，私房自主管理，房地产不再作为商品进入流通领域。复苏时期（改革开放初期）

住房从福利分配到货币化分配转变。从1981年开始，深圳探索出一条经营型综合性物业管理的新路子。

1981年3月深圳市物业管理公司宣告成立，东湖丽苑小区率先实行了物业管理。蓬勃发展时期（改革开放后）

邓小平南巡后，涌现了大量的物业管理公司。

1993年6月28日，深圳市物业管理协会成立，这是深圳乃至中国第一个物业管理行业组织。

1994年6月18日，第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布；《物业管理条例》：2003年6月8日经国务院令第379号公布，2003年9月1日起施行的；二○○七年八月二十六日第504号国务院令公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007年10月1日起施行。《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,已经2016年1月13日国务院第119次常务会议通过，现予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。3、物业管管理是房房地产的的延续和和完善物业管理理是房地地产市场场的一个个消费环节节，是为完完善市场场机制而而逐步建建立起来来的一种种综合性经经营服务务方式。。物业管理理既是房房地产经经营管理理的重要要组成部部分，又又是现代代化城市市管理不不可缺少少的一环环。建设部125号令《物业管理理企业资资质管理理办法》于2004年3月实施；；资质等级级：分一级、二二级、三三级等级资质质；4、物业管管理企业业的资质质管理：：二、物业业管理的的基本概概念概念一、、物业概念二、、物业管管理概念三、、业主概念四、、业主大大会概念五、、业主委委员会概念六、、业主管管理规约约概念一、、物业定义：物业是指指已经建建成并投投入使用用的各类类建筑物物和与之之相配套套的设备备、设施施及相关关场地。。特征：位置的固固定性和和地区性性形式上的的多样性性使用上的的长期性性建设周期期长、投投资量大大容易受政政策的限限制保值性和和增值性性物业的分分类：按使用功功能分为为：居住住物业、、工业物物业、商商业物业业、办公公物业、、其他物物业按产权分分为：公公有产权权、私有有产权、、单位产产权按结构层层次分为为：单层层、多层层、高层层、超高高层概念二、、物业管管理定义：物业管理理是指业业主选聘聘物业管管理企业业，由业业主和物物业管理理企业按按照物业业服务合合同约定定，对房屋及其配套套的设施设备备和相关场地进行维修、养养护、管管理，同时维维护相关关区域内内的环境卫生生和秩序序的活动的的总称。。物业管理理的作用用：1、确保物物业功能能的正常常发挥，，并且延延长物业业的使用用寿命；；2、能够为为业主和和用户提提供优美美、舒适适、安全全的环境境；3、使物业业保值、、升值；；4、促进政政府部分分职能的的转变。。物业管理理的范围围1、红线以以内2、分户以以外公共部位位物业管理理的对象象对物的管管理对个体人人的管理理通过对物物和违规规个体人人的管理理，达到到为群体体服务的的目的。。物业管理理的内容容1、对房屋及其其配套的的设施设设备和相相关场地地进行维修、养养护、管管理。2、维护护相关区区域内的的环境卫生生和秩序序，包括清洁洁卫生、、安全防防范、装装饰装修修、绿化化养护等等。3、接受受业主和使使用人的的特别委委托，提供物物业合同约定定以外的的服务项项目。通常我们们概括为为：房屋屋主体管管理、设设施设备备管理、、环境卫卫生管理理、绿化化管理、、保安管管理、消消防管理理、车辆辆道路管管理、公公众代办办性管理理。物业管理的类类型居住物业的管管理（多层、、小高层、高高层、别墅））工业物业的管管理（生产厂厂区、储存、、物流）商业物业的管管理（百货、、超市、连锁锁店）办公物业的管管理（写字楼楼、政府办公公）其他物业的管管理（医院、、公园、地铁铁、机场、码码头）概念三、业主主业主：物业的所有权权人。非业主使用人人：是指物业的承承租人和实际际使用物业的的除业主以外外的其他人。。对于物业管理理服务公司来来讲，业主就就是物业管理理服务的对象象。定义：业主大会：一一个物业管理理区域内最高的权利机机构，它由物业管管理区域内所有业主组成成，对关系到整体业主利益益的事情进行决议，并通过选举建立业主主委员会。成立条件：物业管理区域域内，已交付的专有部分面面积超过建筑筑物总面积50%时时，或者首套住宅交付付使用满两年年的，该物业所在在地的区房地地产主管部门门会同街道办办事处、乡镇镇人民政府组组织业主成立立业主大会筹筹备组，选举举产生业主委委员会。概念四、业主主大会定义：业主委员会，，是指由物业业管理区域内内业主代表组成成，代表业主主的利益，向社会各方方反映业主意意愿和要求，，并监督物业业管理公司管管理运作的一一个民间性组组织。业主委员会由由业主大会或业业主代表大会会选举产生，每届任期2-3年，可连选连任任。业主委员员会委员由业业主担任，业业主委员会主主任、副主任任在业主委员员会委员中推推选产生。一一般说来，一一个物业管理理区域成立一一个业主委员员会，根据物物业管理区域域规模大小，，由5-15人组成。概念五、业主主委员会概念五、管理理规约定义：开发建设单位位或者业主共同制定定的规范区分所所有建筑物或或者建筑区划划内业主权利、义义务、责任的的法律文件。管理规约约有狭义和广广义之分。广广义管理规约约包括临时管管理规约和管管理规约。通通常将开发建建设单位制定定的管理规约约成为临时管管理规约。首首次业主大会会制定的业主主规约称为管管理规约，即即狭义的管理理规约。内容：第十八条管管理规约应当当对下列主要要事项作出规规定：（一）物业的的使用、维护护、管理；（二）专项维维修资金的筹筹集、管理和和使用；（三）物业共共用部分的经经营与收益分分配；（四）业主共共同利益的维维护；（五）业主共共同管理权的的行使；（六）业主应应尽的义务；；管理规约对全全体业主具有有约束力。三、物业装修修管理依据开工审批装修申请人应应带齐各种证证件（房产证证、身份证、、装修设计方方案、装修单单位资质证明明）和相关费费用（垃圾清清运费）到物物业公司办理理装修许可证证。施工检查：装饰装修许可可证及装修工工人出入证办办理后，业主主即可开工装装修，但必须须遵守《物业管理装饰饰装修协议》、《建设部110号令》，物业管理企企业对装修过过程要进行严严格的检查与与管理。骏工验收：装饰装修结束束后，由物业业管理企业按按《住宅室内装饰饰装修管理办办法》--建设部110号进行验收。。对违反《建设部110号令》及物业管理协协议的行为，，应提出书面面整改意见，，要求业主限限期整改。若若发生歧议、、无法统一意意见或业主拒拒绝整改的，，将情况上报报城市管理部部门处理。（一）装修管管理流程1、严禁改变房房屋主体结构构。2、严禁拆改承承重墙或在承承重墙上打洞洞，将窗改门门等行为。3、严禁未经原原设计单位或或具有相应资资质等级的设设计单位出示示证明的情况况下，拆改非非承重墙。4、严禁扩大承承重墙上原有有门窗的尺寸寸，拆除连接接阳台的砖混混凝土墙体。。5、严禁损坏房房屋原有的节节能设施，降降低节能效果果。6、严禁将没有有防水要求的的房间或阳台台改为卫生间间、厨房间。。7、严禁未经经电力、水力力或供暖，供供气部门的审审批私自改变变室内的各种种管路网络。。8、严禁私自自搭建建筑物物、构筑物。。9、严禁在外墙墙上随意打洞洞，应按统一一标准实行。。10、严禁将空调调外机肆意乱乱装，应按统统一标准安装装。（二）室内装装修禁止的行行为1、装修工必须须办理《装修工出入证证》，凭证出入小小区。2、装修工首次次进入小区时时，门卫要做做好装修工的的信息登记工工作。3、装修作业：：不得影响、、占用公共部部位、楼道，，不得损坏或或污染建筑物物的外墙及公公共建筑物的的内墙。4、装修人员不不准在社区内内赤膊行走、、酗酒、大声声喧哗，严禁禁随地大小便便。（三）装修管管理规定5、建筑材料必必须在规定的的时间内移至至装修户内，，不得在道路路及公共部位位搅拌泥沙，，凡因搬运材材料弄脏、损损坏公共部位位者照价赔偿偿。装修材料料不可直接倒倒在路面上，，须在路面上上铺上篷布，，然后将装修修材料倒在篷篷布上。6、不得违反规规定存放易燃燃、易爆、剧剧毒、放射性性等物品和排排放有毒、有有害、危险物物质。7、施工结束后后，不得把剩剩余水泥浆及及油漆等杂物物倒入排污管管道、绿化带带、其它公共共地带，造成成后果的将承承担相应责任任。8、不得将装修修及生活垃圾圾乱扔乱放，，须采用袋装装，废弃木材材应用绳扎成成捆，放置于于指定的位置置。9、不得做影响