房地产开发地块经济测算方案多表

XX地块经济测算方案

巴福镇三期开发地块经济测算方案

品固地产（重庆）报告数据说明：1、项目容积率为2.2。2、项目用地面积为78147.88㎡，约117.22亩。3、土地单价200万元/亩，土地费用为23444.271万元。4、报告中所涉及的所有数据均为市调结果以及土地交易网搜集结果。

品固地产（重庆）分类数值备注总建筑面积171925.34㎡结合占地面积、容积率2.2计算而得商业建筑面积43428.96㎡商业面积根据方案中规划面积可得住宅建筑面积128496.38㎡扣除商业面积住宅地下停车位数量926个住宅按每套面积100㎡，地下90%计算；商业按地下70%计算。商业地下停车位数量304个地下停车库面积43050㎡按地下每个车位35㎡计算项目数据分析

品固地产（重庆）物业价格测算（住宅）目前巴福镇在售项目较少，仅有福润广场一个在售项目其住宅售价为4100元/m²，本项目的产品集中在高层物业，固选择福润广场的物业价格作为本项目住宅价格测算依据，结合本项目的推售时间建议住宅价格为4300元/m²。项目名称福润广场业态高层占地面积（㎡）21333.44容积率3.9建筑面积（㎡）10万方面积区间（㎡）96-120m²住宅均价（元/㎡）4100元/m²福润广场

物业价格测算（商业）通过对地块周边街道走访了解到沿街门面价格，作为测算基础数据。业态面积（㎡）租金（元/月）单方租金（元/月/㎡）餐饮3690025鞋店40130032.5餐饮39150038.5超市1104.8万/年36平均租金33商业价格估算：33（元/月/㎡）X240

（月）=7920（元/㎡）。备注：商业价格按租金的20年收回投资成本测算。据了解福润广场一期商业均价为10000元/m²，建议本项目商业按15000元/m²计算，二层商业价格为9000元/m²，三层及三层以上商业价格为4500元/m²。（通常二层商业价格为一层商业价格的60%，三层商业价格为一层商业价格的30%）

品固地产（重庆）物业价格增长率通过2012年12月-2013年11月房价走势图可得，年增率约5.46%。建议本项目住宅售价按年增幅5%计算2012年12月-2013年11月九龙坡房价走势图

品固地产（重庆）整体推售计划分期物业数量（㎡或个）2014年下半年一期住宅300002015年住宅15669.50商业12952.48车位425二期住宅200002016年住宅17085.87商业13316.48车位360三期住宅150002017年住宅30053.01商业17160车位445据了解本项目所在区域年去化量约在5万方左右，结合本项目开发节奏，采用小量快跑的推盘方式，建议3年半推完，先推住宅，待前期业主入住后，推出商业及车位。

品固地产（重庆）分类价格（元/㎡）一期各层面积（㎡）一期小计（万元）二期各层面积（㎡）二期小计（万元）三期各层面积（㎡）三期小计（万元）一层150005000.367500.544590.586885.877705.8511558.775二层90005000.364500.3244590.584131.5227705.856935.265三层及三层以上45002951.761328.2924135.321860.8941748.44786.798合计

12952.4813329.15613316.4812878.28617160.1419280.838商业总体收益：45488.28万元项目商业收入通过计算本项目商业总体收益为45488.28万元。

项目总体收益分期物业数量（㎡或个）单价（元/㎡或元/个）经济收入（万元）备注2014年下半年一期住宅30000㎡430012900.00住宅售价年增长5%2015年住宅15669.50㎡45157074.78扣除物管用房688商业12952.48㎡10290.8113329.16

车位425个1000004250.00住宅334个，商业91个二期住宅20000㎡45159030.00

2016年住宅17085.87㎡47418099.98

商业13316.48㎡9670.9412878.29

车位360个1000003600.00住宅267个，商业93个三期住宅15000㎡47417111.13

2017年住宅30053.01㎡

497814959.75

商业17160㎡11235.9219280.84

车位445个1000004450.00住宅325个，商业120个

116963.92

通过计算本项目总体收益为116963.92万元。其中住宅收益为59175.64万元，车位收益为12300万元。品固地产产（重庆庆）项目住宅宅成本测测算类别单方造价（元/㎡）建筑面积（㎡）成本（万元）备注土地费用1404.54128496.3818047.81

工程前期费65.00128496.38835.23规划设计费、勘测费、测绘费、三通一平、水电增容费、可行性研究费、规费建筑安装工程费用1200.00128496.3815419.57

建设配套费用150.00128496.381927.45区县配套费用工程建设监理费12.00128496.38154.20工程总造价1%建设单位管理费40.86128496.38525.04前三项总和3%营销费用170.08128496.382185.46总销额116963.92万元*2.5%税费680.32128496.388741.84总销额116963.92万元*10%管理费用90.00128496.381156.4760元/㎡基础设施费250.00128496.383212.41250元/㎡（室外管网、水电表、绿化、监控、供配电系统等）预备费60.00128496.38770.98建安成本的5%计提资金利息412.28128496.385297.64总成本的10%小计4535.08

58274.08

通过计算算本项目目住宅单方方造价为为4535.08元/㎡，总成成本为58274.08万元。品固地产产（重庆庆）项目商业业成本测测算类别单方造价（元/㎡）建筑面积（㎡）成本（万元）备注土地费用1404.5443428.966099.76

工程前期费65.0043428.96282.29规划设计费、勘测费、测绘费、三通一平、水电增容费、可行性研究费、规费建筑安装工程费用2500.0043428.9610857.24

建设配套费用150.0043428.96651.43区县配套费用工程建设监理费25.0043428.96108.57工程总造价1%建设单位管理费80.2543428.96348.52前三项总和3%营销费用170.0843428.96738.64总销额116963.92万元*2.5%税费680.3243428.962954.55总销额116963.92万元*10%管理费用90.0043428.96390.8660元/㎡基础设施费250.0043428.961085.72250元/㎡（室外管网、水电表、绿化、监控、供配电系统等）预备费125.0043428.96542.86建安成本的5%计提资金利息49.7443428.96216.03总成本的10%小计5589.93

24276.48

通过计算算本项目目商业单方方造价为为5589.93元/㎡，总成成本为24276.48万元。品固地产产（重庆庆）项目总成成本测算算通过计算算本项目目总成本本为95465.56万元。分类面积（㎡）单方造价（元/㎡）成本（万元）备注住宅128496.384535.0858274.08

商业43428.965589.9324276.48

车库43050300012915.001230个地下停车位，按35㎡/个计算总成本95465.56

前期启动动资金测测算类别单方造价（元/㎡）建筑面积（㎡）成本（万元）备注土地费用

24147.57土地费用及土地交易契税工程前期费65.0030000195.00规划设计费、勘测费、测绘费、三通一平、水电增容费、可行性研究费、规费建设配套费用150.0030000450.00区县配套费用营销推广费用102.0530000306.14总销额116963.92万元*1.5%管理费用90.0030000270.0090元/㎡基础设施费250.0030000750.00250元/㎡（室外管网、水电表、绿化、监控、供配电系统等）预备费60.0030000180.00建安成本的5%计提资金利息

2629.87前期费用的10%小计

28928.59

通过计算算本项目目前期启启动资金金约为28928.59万元。备注：建建安成本本采取建建筑公司司全垫资资的方式式处理。。品固地产产（重庆庆）企业经济效益益分析现金流入量分分析表（单位：万元元)项目现金流入量分析表年序T年限银行贷款销售收入当年现金流入量备注02013年000

12014年700012900.0019900.00贷款7000万元，销售住宅3万方22015年700033683.9340683.93贷款7000万元，销售住宅3.5万方，商业1.2万方，车位425个32016年031689.4031689.40销售住宅3.2万方，商业1.3万方，车位360个42017年038690.5938690.59销售住宅3万方，商业1.7万方，车位445个现金流入量总计130963.92

说明：年限指自上年末到该年末的年限。通过计算本项项目2017年末现金流入入量为130963.92万元品固地产（重重庆）现金流出量分分析表企业经济效益益分析（单位：万元元)项目现金流出量分析表年序T年限直接投资支出间接投资支出当年现金流出量备注土地成本支出建安配套投资营销费用税金资金利息其他费用02013年24147.570.000.000.000.000.0024147.57土地费用12014年0.005153.58780.242040.951236.84180.009391.61

22015年0.0014566.761264.563307.841535.01375.9221050.09

32016年0.0013380.401180.823088.808389.08358.9726398.07还贷7000万元42017年0.0015103.741227.913211.998324.38394.8228262.84还贷7000万元现金流出量总计109250.18

说明：年限指自上年末到该年末的年限。通过计算本项项目2017年末现金流出出量为109250.18万元品固地产（重重庆）现金流量分析析表企业经济效益益分析项目现金流量分析总表年序T年限当年现金流入量当年现金流出量当年净现金流量累计净现金流量备注02013年0.0024147.57-24147.57-24147.57

12014年19900.009391.6110508.39-13639.19

22015年40683.9321050.0919633.855994.66

32016年31689.4026398.075291.3311285.99

42017年38690.5928262.8410427.7521713.74

项目运作终期累计净现金流量21713.74

说明：年限指自上年末到该年末的年限。（单位：万元元)通过计算本项项目运作终期期累计现金流流量21713.74万元品固地产（重重庆）投资收益测算算序号经济指标数值备注1销售收入（万元）116963.92

2住宅总成本（万元）58274.08

3商业总成本（万元）24276.48

4车库总成本（万元）12915.00

5建造总成本（万元）95465.56

6直接成本（万元）12915.00不包含预备费、税费、管理费用、及营销费用7税前利润（万元）33194.75

8税后利润（万元）21498.36

9总投资回报率（%）22.52%

10销售毛利率（%）28.38%

11销售纯利率（%）18.38%

12前期启动资金（万元）28928.59

13终期累计净现金流量（万元）21713.74

14销售周期(年)3.5

小结1、从投入产出出层面看，本本项目总投资资95465.56万元，税后利润21498.36万元；2、从经济评价价层面看，项项目开发能获获得22.52%左右的总投资资回报率。3、从销售周期期层面看，有有效的销售周周期为3.5年。巴福镇北向地地块经济测算方案案品固地产（重重庆）报告数据说明明：1、项目容积率率为2.2。2、项目用地面面积为25045.07㎡，约37.56亩。3、土地单价150万元/亩，土地费用用为5635.11万元。4、报告中所涉涉及的所有数数据均为市调调结果以及土土地交易网搜搜集结果。品固地产（重重庆）分类数值备注总建筑面积55099.15㎡结合占地面积、容积率2.2计算而得商业建筑面积9166.6㎡商业面积根据方案中规划面积可得住宅建筑面积45932.55㎡扣除商业面积住宅地下停车位数量331个住宅按每套面积100㎡，地下90%计算；商业按地下70%计算。商业地下停车位数量65个地下停车库面积13860㎡按地下每个车位35㎡计算项目数据分析析品固地产（重重庆）物业价格测算算（住宅）目前巴福镇在在售项目较少少，仅有福润润广场一个在在售项目其住住宅售价为4100元/m²，本项目的产品品集中在高层层物业，固选选择福润广场场的物业价格格作为本项目目住宅价格测测算依据，结结合本项目的的推售时间建议住宅价格格为4300元/m²。项目名称福润广场业态高层占地面积（㎡）21333.44容积率3.9建筑面积（㎡）10万方面积区间（㎡）96-120m²住宅均价（元/㎡）4100元/m²福润广场品固地产（重重庆）物业价格测算算（商业）通过对地块周周边街道走访访了解到沿街街门面价格，，作为测算基基础数据。业态面积（㎡）租金（元/月）单方租金（元/月/㎡）餐饮3690025鞋店40130032.5餐饮39150038.5超市1104.8万/年36平均租金33商业价格估算算：33（元/月/㎡）X240（月）=7920（元/㎡）。备注：商业价价格按租金的的20年收回投资成成本测算。据了解福润广广场一期商业业均价价格为为10000元/m²，建议本项目商商业按15000元/m²计算，二层商商业价格为9000元/m²。根据总图可知知本项目均为为2层商业，建议以均价12000元/m²计算（通常二层商商业价格为一一层商业价格格的60%）品固地产（重重庆）物业价格增长长率通过2012年12月-2013年11月房价走势图图可得，年增增率约5.46%。本项目住宅宅售价按年增增幅5%计算2012年12月-2013年11月九龙坡房价价走势图品固地产（重重庆）项目总体收益益本项目体量较较小，建议同同期开发，先先推住宅，待待前期业主入入住后，推出出商业及车位位。至本项目销售售截止时，预预计可达到34592.46万元的销售收收入分期物业数量（㎡或个）单价（元/㎡或元/个）经济收入（万元）备注一期住宅45657.064300.0019632.54按规定扣除物管用房275㎡商业9166.6012000.0010999.922层商业面积相同，以均价计算车位396.00100000.003960.00福源广场一期车位销售约10万元/个项目总收益34592.46

类别单方造价（元/㎡）建筑面积（㎡）成本（万元）备注土地费用1053.445932.554838.54包含土地交易契税3%工程前期费6545932.55298.56规划设计费、勘测费、测绘费、三通一平、水电增容费、可行性研究费、规费建筑安装工程费用120045932.555511.91

建设配套费用15045932.55688.99区县配套费用工程建设监理费1245932.5555.12建安成本1%建设单位管理费40.8645932.55187.68前三项总和3%营销费用188.3545932.55865.12总销额34592.46万元*3%税费627.8245932.552883.75总销额34592.46万元*10%管理费用9045932.55413.3990元/㎡基础设施费25045932.551148.31250元/㎡（室外管网、水电表、绿化、监控、供配电系统等）预备费6045932.55275.60建安成本的5%计提资金利息373.7445932.551716.70总成本的10%小计4111.17

18883.66

品固地产（重重庆）项目住宅成本本测算通过计算本项项目住宅单方造价价为4111.17元/㎡，总成本为为18883.66万元。品固地产（重重庆）类别单方造价（元/㎡）建筑面积（㎡）成本（万元）备注土地费用1053.49166.6965.61包含土地交易契税3%工程前期费659166.659.58规划设计费、勘测费、测绘费、三通一平、水电增容费、可行性研究费、规费建筑安装工程费用25009166.62291.65

建设配套费用1509166.6137.50区县配套费用工程建设监理费259166.622.92建安成本1%建设单位管理费80.259166.673.56前三项总和3%营销费用188.359166.6172.65总销额34592.46万元*3%税费627.829166.6575.50总销额34592.46万元*10%管理费用909166.682.5090元/㎡基础设施费2509166.6229.17250元/㎡（室外管网、水电表、绿化、监控、供配电系统等）预备费1259166.6114.58建安成本的5%计提资金利息515.489166.6472.52总成本的10%小计5670.30

5197.74

项目商业成本本测算通过计算本项项目商业单方造价价为5670.30元/㎡，总成本为为5197.74万元。品固地产（重重庆）项目总成本测测算通过计算本项项目总成本为为28239.40万元。分类面积（㎡）单方造价（元/㎡）成本（万元）备注住宅45932.554111.1718883.66

商业9166.65670.305197.74

车库1386030004158.00396个地下停车位，按35㎡/个计算总成本28239.40

品固地产（重重庆）前期启动资金金测算类别单方造价（元/㎡）建筑面积（㎡）成本（万元）备注土地费用

5804.14土地费用工程前期费6545932.55298.56规划设计费、勘测费、测绘费、三通一平、水电增容费、可行性研究费、规费建设配套费用15045932.55688.99区县配套费用营销推广费用94.1745932.55432.56总销额34592.46万元*1.5%管理费用9045932.55413.3990元/㎡基础设施费250.0045932.551148.31250元/㎡（室外管网、水电表、绿化、监控、供配电系统等）预备费78.0045932.55275.60建安成本的5%计提资金利息

906.16前期费用的10%小计

9967.71

通过计算本项项目前期启动动资金约为9967.71万元。备注：建安成成本采取建筑筑公司全垫资资的方式处理理。品固地产（重重庆）企业经济效益益分析现金流入量分分析表（单位：万元元)项目现金流入量分析表年序T年限银行贷款销售收入当年现金流入量备注02013年000

12014年33001290016200贷款3300万元，销售住宅3万方22015年021692.4621692.46销售住宅1.59万方商业0.91万方，车位396个现金流入量总计37892.46

说明：年限指自上年末到该年末的年限。通过计算本项项目2015年末现金流入入量为37892.46万元品固地产（重庆））现金流出量分析表表企业经济效益分析析（单位：万元)项目现金流出量分析