房地产开发与经营管理授课讲义二

房地产开发与经营管理武汉理工大学土建学院唐祥忠第一章导论1.1房地产的含义、特征及分类

1.2房地产业的内涵及性质1.3房地产业在国民经济中的地位和作用1.1房地产的含义、特征及分类1.1.1地产、房产及其相互关系1、地产：指作为财产的土地，地产不仅包括土地这种物体（既包括自然土地也包括经过人类开发、改造过的土地），而且包括土地权利，如土地所有权、使用权、租赁权、抵押权。(重视土地权利价值及其价值评估)2、房产：指建筑在土地上，可以作为财产的各种建筑物、构筑物。3、地产和房产的关系（1）地产和房产的区别：第一、地产可以独立存在，而房产则不能。第二、地产具有双重性（不仅是一种财产或资产，而且还是一种重要的自然资源）第三、地产具有稀缺性和永续利用性，而房产存在着更新和重置问题。第四、在我国，地产和房产的所有制形式不同。（2）地产和房产的联系第一、在物质形态上，房产总是和地产联结为一体而不可分离。第二、从价值形态来说，房价和地价也总是结合在一起。第三、从房地产的交易来说，任何形式的房产交易，必然同时伴随着土地使用权的转移。第四、从房地产经营管理角度分析，二者也是紧密结合的。1.1.2房地产的概念

房地产：一般认为，是地产和房产的合称，其内涵有狭义和广义之分。狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广义房地产包括地产和房产。1.1.3房地产的特性

1、位置固定性、个别性2、使用长期性和用途的多样性3、商品的价值属性4、投资规模性5、保值增值性

６、价格易受周围环境影响1.1.4房地产的分类1、按房地产用途分类

居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等2、按房地产实物形态分类

区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度3、按房地产开发程度分类

生地、毛地、熟地、在建工程、现房4、按房地产权属关系分类

国有、集体、私有、股份、合作、外资等5、按房地产开发经营内容分类

房屋开发、综合开发、房地产服务1.2房地产业的内涵及及性质1.2.1房地产业的内涵房地产业是指从事事房地产开发、经经营、管理和服务务的产业。1.2.2房地产业的性质按一、二、三产业业划分，房地产业业属于第三产业。。1.3房地产业在国民经经济中的地位和作作用1、房地产业是国民民经济的支柱产业业之一。2、房地产业可以为为国家提供巨大的的财政收入。3、房地产业能够促促进相关产业的发发展。4、扩大对房地产业业的投资有利于增增加就业岗位。5、房地产业的发展展使城镇居民个人人有了新的投资热热点，居住水平得得到提高。第二章房地产产开发概述2.1房地产开发的含义义、特征和形式2.2房地产开发程序2.3房地产开发企业及及其管理2.4我国房地产开发状状况2.1房地产开发的含义义、特征和形式2.1.1房地产开发的含义义房地产开发是房地地产业中的物质生生产过程，是房地地产业中最基本、、最主要的经济活活动内容。2.1.2房地产开发的特征征综合性、长期性、、地域性、风险性性2.1.3房地产开发的形式式1、按开发的对象划划分（1）土地开发（2）房屋开发：住宅宅开发、写字楼开开发、商业用房开开发、工业厂房开开发（3）综合开发2、按开发的规模划划分单项开发、成片开开发3、按开发区域的性性质划分旧城改造、新区2.1.4房地产开发的主要要参与者房地产开发企业、、政府有关部门、、建筑承包商、金金融机构、房地地产中介机构2.2房地产开发程序2.2.1投资决策分析阶段段1、提出投资开发设设想2、项目可行性研究究2.2.2前期准备工作阶段段1、获取土地使用权权2、征地与拆迁3、工程勘察与设计计4、施工现场的“三三通一平”或“七七通一平”5、建筑工程招标2.2.3建设实施阶段1、组织施工2、工程监理3、竣工验收2.2.4租售及物业管理阶阶段1、房屋租售2、物业管理2.3房地产开发企业及及其管理2.3.1房地产开发企业的的设立设立房地产开发企企业，应当具备下下列条件：（1）有自己的名称和和组织机构（2）有固定的经营场场所（3）有符符合国国务院院规定定的注注册资资本（4）有足足够的的专业业技术术人员员（5）法律律、行行政法法规规规定的的其他他条件件2.3.2房地产产开发发企业业的资资质等等级房地产产开发发企业业按照照企业业条件件，分分为一一、二二、三三、四四个资资质等等级。。（如如：注注册资资本5000、2000、800、100，经营营年限限5年、3年、2年、1年，从从业人人员专专业资资格及及数量量等））2.3.3各资质质等级级房地地产开开发企企业的的从业业范围围一级资资质的的房地地产开开发企企业承承担房房地产产项目目的建建设规规模、、范围围不受受限制制，二二级资资质及及二级级资质质以下下的房房地产产开发发企业业可以以承担担25万平方米米以下的的开发建建设项目目，承担担业务的的具体范范围由省省、自治治区、直直辖市人人民政府府建设行行政主管管部门确确定2.3.4房地产开开发企业业资质等等级的审审批房地产开开发企业业资质等等级实行行分级审审批：一一级资质质由省、、自治区区、直辖辖市人民民政府建建设行政政主管部部门初审审，报国国务院建建设行政政主管部部门审批批。二级级资质及及二级资资质以下下企业的的审批办办法由省省、自治治区、直直辖市人人民政府府建设行行政主管管部门制制定。2.3.5房地产开开发企业业资质等等级的管管理1、房地产产开发企企业从事事开发经经营业务务管理2、房地产产开发企企业资质质证书管管理3、房地产产开发企企业资质质年检管管理4、房地产产开发企企业分立立、合并并、变更更管理5、房地产产开发企企业资质质降级管管理6、行政主主管部门门工作人人员管理理2.4我国房地地产开发发状况1、2005年固定资资产投资资全年全社社会固定定资产投投资88604亿元，比比上年增增长25.7%。其中，，城镇投投资75096亿元，增增长27.2%；农村投投资13508亿元，增增长18.0%。2、2005年全年房房地产开开发投资资15759亿元，比上上年增长19.8%。商品房竣竣工面积48793万平方米，，增长14.9%。商品房销销售额18080亿元。其中中，现房销销售额占35.5%，期房占64.5%。房地产开发发投资额从从2002年的7736.42亿元增至2004年的13158.25亿元，增幅高达70.08％；商品房施工面面积从2002年的9.28亿平方米增至2004年的14.05亿平方米，增幅达达51.42％；各项房地产开开发统计指标全面面大幅上扬，尤以以商品房销售额为为甚，2004年商品房销售额突突破万亿大关，达达到10375.71亿元，增幅高达81.35％。中国房地产行行业所处的大开发发时代迅速造就了了一批颇具成长潜潜力的超大规模企企业。图4

“十五”时期固定资资产投资与增长速速度第三章房地产产开发项目策划3.1房地产开发项目策策划概述3.2房地产开发项目区区位分析与选择3.3房地产开发项目时时机的分析3.4房地产开发项目定定位3.1房地产开发项目策策划概述3.1.1房地产开发项目策策划的概念与内容容1、房地产开发项目目策划是房地产企企业对新项目进行行构思、设计、评评价和选优的过程程。2、房地产开发项目目策划主要内容：：（1）房地产项目区位位的分析与选择（2）房地产项目开发发内容和规模的分分析（3）房地产项目开发发时机的分析（4）房地产开发项目目定位（5）房地产开发项目目的规划设计（6）房地产项目融资资方式与资金结构构的分析与选选择（7）房地产开发项目目的营销策划（8）房地产项目物业业管理的前期介入入3.1.2房地产开发项目策策划的基本特性1、地域性2、创新性3、系统性4、前瞻性性5、市场性性6、操作性性3.1.3房地产开开发项目目策划的的作用1、使企业业决策准准确，避避免项目目运作出出现偏差差2、使房地地产开发发项目增增强竞争争能力3、探索解解决企业业管理问问题，增增强企业业的管理理创新能能力4、有效地地整合房房地产项项目资源源，使之之形成一一种前所所未有的的优势3.1.4房地产开开发项目目策划的的原则1、符合产产业政策策和区域域规划2、符合市市场需求求3、符合环环境条件件4、符合技技术先进进性、经经济合理理性3.1.5房地产开开发项目目策划的的模式1、概念策策划模式式2、“卖点点群”策策划模式式3、等值策策划模式式3.2房地产开开发项目目区位分分析与选选择3.2.1区位的的含义义及区区位效效益的的实质质区位可可简单单的理理解为为位置置，但但它不不是简简单地地指自自然地地理空空间位位置，，而是是自然然地理理位置置和社社会经经济位位置的的综合合。区位效效益的的实质质就是是位置置级差差地租租（即即土地地位置置对经经营收收益的的影响响）。。3.2.2影响房房地产产开发发项目目区位位的因因素1、自然然条件件和环环境方方面的的因素素2、城市市规划划方面面的因因素3、交通通方面面的因因素4、市政政基础础设施施和公公共配配套服服务设设施方方面的的因素素5、人口口和经经济集集聚方方面的的因素素6、社会会文化化方面面的因因素3.2.3房地产产开发发项目目区位位选择择的原原则1、合法法原则则2、最高高最佳佳使用用原则则3、开发发潜力力原则则3.2.4不同类类型房房地产产项目目对区区位选选择的的要求求1、居住房地地产项目对对区位选择择的要求（1）市政公公用和公公建配套套设施完完备（2）公共交交通便捷捷（3）环境良良好（4）居民人人口与收收入2、写字楼项目目对区位选择择的要求（1）接近其他商商业和办公设设施（2）交通方便快快捷（3）周围环境优优良3、零售商业项项目对区位选选择的要求在微观上应位位于城市或区区域中心，具具有较好的临临街或道路状状况，处于交交通路口和繁繁华街道两侧侧，交通和通通信便利，有有足够的人口口流量4、工业项目对对区位选择的的要求工业项目区位位的选择要求求主要包括：：取得原材料料容易，交通通运输方便，，接近产品销销售市场，人人力资源和土土地、水、电电等资源和能能源供给有保保证，能够控控制环境污染染。3.3房地产开发项项目时机的分分析3.3.1房地产投资时时机房地产投资时时机的选择，，一是从房地地产开发经营营过程。二是是从房地产业业发展周期。。3.3.2房地产周期1、房地产复苏苏阶段2、房地产繁荣荣阶段3、房地产衰退退阶段4、房地产萧条条阶段3.4房地产开发项项目定位3.4.1房地产开发项项目定位概述述1、房地产开发发定位是指房房地产开发投投资者经过研研究市场前提提、技术前提提和资金投入入状况等一系系列与房地产产产品生产有有关的前提条条件，利用科科学方法，构构思出房地产产产品方案，，从而在产品品市场和目标标客户中确定定与众不同的的价值地位。。2、房地产开发发项目定位的的原则（1）受众导向原原则（2）差异化原则则3.4.2房地产开发项项目产品定位位1、房地产开发发项目产品定定位就是房地地产开发企业业为了将自己己开发的房地地产商品进行行有目的、有有选择、有针针对性的销售售或推广，在在进行客户界界定和细分的的基础上，创创造有差异的的房地产产品品，在消费群群体中树立所所开发房地产产开发项目产产品的特殊形形象。2、房地产开发发项目产品定定位的内容房地产开发项项目产品定位位的内容主要要有建筑风格、户型设计计、功能定位位、小区环境境、物业管理理等。3.4.3房地产开发项项目客户定位位客户定位是确确定房地产项项目的目标消消费群体和他他们的特征。。3.4.4房地产开发项项目形象定位位1、形象定位主主要是找到房房地产项目所所特有、不同同于竞争对手手、能进行概概念化描述、、能通过广告告表达并能为为目标客户所所接受而产生生共鸣的特征。2、房地产开发项项目形象定位应应遵循以下原则则（1）项目形象易于于展示和传播。。（2）项目形象定位位应与项目产品品特征相符合（3）项目形象应与与项目周边的资资源条件相符合合（4）项目形象应与与目标客户群的的需求特征相符符合（5）项目形象定位位应充分考虑市市场竞争的因素素，与其他楼盘盘有比较明显的的差异和区别3.4.5房地产开发项目目品牌定位1、品牌是一种名名称、术语、标标记、符号或设设计，或是它们们的组合应用。。2、房地产开发项项目品牌定位的的影响因素品牌定位的影响响因素主要有：：房地产产品的的质量、价格、、服务、广告、、员工。3、楼盘品牌的创立立（1）命名及标志（2）产品品质（3）概念创造（4）追求个性化4、企业品牌与楼楼盘品牌联动定定位（1）楼盘品牌促进进企业品牌（2）企业品牌带动动楼盘品牌3.4.6房地产产开发发项目目营销销定位位1、价格定位（1）价格定位的的目标房地产开发价价格定位的目目标必须服从从企业的经营营总目标和市市场营销目标标。具体包括括：最大利润润目标、提高高市场占有率率目标、稳定定价格目标、、过渡价格目目标、竞争价价格目标、（2）楼盘定价方方法房地产定价方方法：成本导导向定价法、、需求导向定定价法、竞争争导向定价法法。（3）楼盘价格定定位策略楼盘价格定位位策略主要有有：心理定价价策略、折扣扣定价策略、、新产品定价价策略、过程程定价策略2、广告定位（1）不同媒体广广告的特点（2）选择广告告媒体应考考虑的因素素在选择媒体体时，房地地产开发商商应考虑以以下因素：：项目规模模、楼盘档档次、项目目区位、资资金实力。。（3）广告预算算方法广告预算方方法有：量量力而行法法、销售百百分比法、、竞争对等等法、目标标任务法。。（4）广告推广广安排3、活动推广广定位（1）活动推广广的概念活动推广是是指企业整整合本身的的资源，通通过具有创创意性的活活动或事件件，使之成成为大众关关心的话题题，吸引媒媒体报道与与消费者参参与，进而而达到提升升企业楼盘盘形象，促促进楼盘销销售的目的的。（2）活动推广广时机（3）活动推广广形式活动推广形形式有：楼楼盘庆典仪仪式、社会会公益活动动、社区内内活动、大大型有奖销销售、打折折促销4、营销渠道道定位（1）房地产开开发商直接接销售（2）委托房地地产经纪公公司销售第四章房房地产开开发市场调调查与细分分4.1房地产市场场调查概述述4.2房地产市场场调查的方方法4.3房地产市场场细分4.1房地产市场场调查概述述4.1.1房地产市场场调查的概概念、特点点及作用1、房地产市市场调查的的概念房地产市场场调查不同同于一般耐耐用消费品品的调查，，它是以房房地产为对对象，对相相关市场信信息进行系系统的收集集、整理、、记录和分分析，对房房地产市场场进行研究究与预测，，并最终为为营销决策策服务的专专业方法。。2、房地产市市场调查的的特点（1）房地产市市场调查内内容广泛（2）房地产市市场调查针针对性很强强（3）房地产市市场调查方方法多样（4）房地产市市场调查结结果具有一一定的局限限性3、房地产市场调调查的作用（1）市场调查可以以使企业获得大大量信息，增强强房地产企业对对市场动态的感感应并作出相应应的反应，增强强房地产企业的的市场竞争能力力（2）通过市场调查查，企业可以了了解、把握市场场需求，确定企企业的目标市场场，生产符合市市场需求的房地产产产品来满足市场场的需求（3）通过市场调查查，对房地产产产品进行分析，，对其地段、价价格、楼型、户户型、绿化、配配套设施、物业业管理等内容进进行调查归纳和和研究，也可使使房地产企业的的营销决策具有有针对性、超前前性4.1.2房地产市场调查查的程序1、确定调查目的的2、初步调查3、调查设计4、现场调查5、资料整理、统统计和分析6、撰写和提交调调查报告4.1.3房地产市场调查查的内容1、房地产市场环环境调查（1）政治法律环境境调查（2）经济环境调查查（3）社会文化环境境调查（4）社区环境调查查2、房地产市场需需求调查（1）房地产消费者者调查（2）房地产消费动动机调查（3）房地产消费行行为调查3、房地产市场供供给调查（1）行情调查（2）现有房地产租租售客户和业主主对房地产的环环境、功能、格格局、售后服务务的意见及对某某种房地产产品品的接受程度（3）新技术、新产产品、新工艺、、新材料的出现现及其在房地产产产品上的应用用情况（4）建筑设计及施施工企业的有关关情况4、房地产市场营营销活动调查（1）房地产市场竞竞争情况调查（2）房地产价格调调查（3）房地产促销调调查（4）房地产营销渠渠道调查4.2房地产市场调查查的方法4.2.1房地产市场调查查的方法分类1、按调查对象分分普查、重点调查查、抽样调查2、按调查方法分分访问法、观察法法、实验法4.2.2房地产市场调查查资料的收集1、基本资料的收收集基本资料可分为为一手资料和二二手资料。一手手资料是为特定定目的而直接收收集的资料，二二手资料则为公公司内部或外部部现成的资料2、房地产法规资资料的收集3、项目基地现状状资料的收集4、交通流量资料料的收集5、人文社会经济济资料的收集包括有：人口、、职业或行业类类别比例、产业业结构、流动人人口6、公共设施资料料的收集7、商圈资料的收收集8、房地产市场景景气资料的收集集9、销售资料的收收集10、竞争项目资料料的收集11、租金资料的收收集4.2.3房地产市场调查查资料收集的途途径1、房地产消费者者或居民2、交易双方当事事人3、房地产中间间商4、房地产租售售广告5、房地产交易易促销活动6、各类二手资资料4.3房地产市场细细分4.3.1房地产市场细细分的概念房地产市场细细分是发现和和了解市场机机会、制定与与执行有效的的营销方案的的关键和核心心4.3.2房地产市场细细分的原则（1）可测量性（（2）可进入性（3）可盈利性（（4）可行性4.3.3房地产市场细细分的依据1、地理细分2、人口细分3、心理细分4、行为细分4.3.4房地产市场细细分的方法1、单维因素法法2、三维因素法法3、变量组合法法4.3.5房地产市场细细分的程序房地产细分一一般遵行以下下原则：（1）依据市场调调查的资料进进行分析，把把握房地产市市场需求供给给状况和发展展趋势，选择择和确定房地产市市场产品范围围（2）依据市场细细分变量排列列出消费者的的需求（3）依据消费者者需求的具体体因素，初步步确定细分市市场的数量（4）对初步确定定的细分市场场进行研究，，从中选择有有利于企业经经营的细分市市场作为目标标市场（5）考虑可供利利用的广告媒媒体、销售渠渠道、运输等等费用的高低低，目标市场场的特征和企企业期望利润润大小（6）计算目标市市场给企业带带来的效益，，从而确定企企业产品投向向目标市场的的风险程度（7）针对确定的目标标市场特性，制定定进入目标市场的的营销策略第五章房地产产开发投资5.1房地产投资概述5.2房地产开发资金筹筹措5.3房地产投资风险分分析5.1房地产投资概述5.1.1房地产投资的含义义房地产投资是指房房地产投资者为了了获取预期的投资资收益而不断地将将资本投入到房地地产开发经营领域域内及房地产金融融资产上的经济行行为5.1.2房地产投资的主体体1、国家2、企业3、个人5.1.3房地产投资的分类类1、按房地产经济内内容划分（1）土地开发投资（2）房屋开发投资（3）房地产经营投资资（4）房地产中介服务务投资（5）房地产管理和服服务投资2、按房地产投资形形式划分（1）直接投资房地产直接投资主主要包括房地产开开发投资和房地产产置业投投资（2）间接投投资具体包括括：购买买住房抵抵押贷款款证券，，购买房房地产投投资企业业的债券券、股票票，投资资于房地地产投资资信托基基金5.1.4房地产投投资的优优缺点1、房地地产投投资的的优点点（1）相对对较高高的收收益水水平（2）能够够得到到税收收方面面的好好处（3）易于于获得得金融融机构构的支支持（4）能抵消通通货膨胀的的影响（5）提高投资资者的资信信等级2、房地产投投资的缺点点（1）变现性差差（2）投资数额额巨大（3）投资回收收期较长（4）需要专门门的知识和和经验5.1.5房地产投资资三要素1、时机2、地段3、质量5.2房地产开发发资金筹措措5.2.1项目资金筹筹措的渠道道与方式1、项目资本本金筹集的的渠道与方方式（1）国家预算算内投资（2）自筹投资资（3）发行股票票（4）吸收国外外资本直接接投资2、项目负债债筹资的渠渠道与方式式（1）银行贷款款（2）发行债券券（3）设备租赁赁（4）借用国外外资金5.2.2房地产开发发资金的来来源1、自有资金金（1）企业自身身积累（2）主管部门门投入资金金（3）联营企业业单位提供供的资金2、银行贷款款3、社会集资资（1）房地产股股票（2）房地产债债券4、利用外资资5、预售款5.2.3资金成本1、资本成本本的概念资金成本是是指企业为为筹集和使使用资金而而付出的代代价，由两两部分组成成：资金筹筹集成本和和资金使用用成本。2、资金成本的计计算（1）资金成本计算算的一般形式资金成本一般用用相对数表示，，称之为资金成成本率。其一般般计算公式为：：（2）各种资金来源源的资金成本①优选股成本②②普通股成成本③债券成本④④银行借款款⑤租赁成本⑥⑥保留盈余余成本（3）平均资金成本本为了进行筹资和和投资决策，需需要计算全部资资金来源的平均均资金成本率，，即综合资金成成本率。5.3房地产投资风险险分析5.3.1房地产投资风险险的含义房地产投资风险险是指从事房地地产投资而造成成损失的可能性性的大小或程度度，这种损失包包括投入资本损损失及实际收益益小于预期收益益的差额损失等等。5.3.2房地产投资风险险的类型1、市场风险（1）市场供求风险险（2）变现风险（3）购买力风险（4）未来市场变化化风险2、经营风险（1）决策风险（2）财务风险（3）管理风险3、金融风险4、经济风险5、政策风险政策风险是指由由于国家或地方方政府的有关房房地产投资的各各种政策变化而而给投资者带来来的损失。6、政治风险政治风险主要政政变、战争、经经济制裁、外来来侵略、罢工、、骚乱等因素造造成。7、自然风险5.3.3房地产投资风险险的规避与控制制1、风险回避2、风险预防3、风险组合4、风险转移（1）契约性转移（2）购买房地产保保险（3）项目资金证券券化5、风险自留第六章房地产产开发项目可行行性研究6.1房地产开发项目目可行性研究概概述6.2房地产开发项目目成本费用与收收入估算6.3房地产开发项目目财务评价6.4房地产开发项目目的不确定性分分析6.5房地产开发项目目方案比选6.6房地产开发项目目综合评价6.7房地产开发项目目可行性研究报报告的撰写6.1房地产开发项目目可行性研究概概述6.1.1房地产开发项目目可行性研究的的含义和目的1、可行性研究是是在投资决策前前，对建设项目目进行前面的技技术经济分析、、论证的科学方方法。2、可行性研究究的根本目的的是实现项目目决策的科学学化、程序化化，减少或避避免投资决策策的失误，提提高项目开发发建设的经济济、社会和环环境效益。6.1.2房地产产开发发项目目可行行性研研究的的作用用1、项目目投资资决策策的依依据2、筹集集建设设资金金的依依据3、开发发商与与有关关各部部门签签订协协议、、合同同的依依据4、编制制下一一阶段段规划划设计计方案案的依依据6.1.3房地产产开发发项目目可行行性研研究的的工作作阶段段1、投资资机会会研究究2、初步步可行行性研研究3、详细细可行行性研研究4、项目目的评评估和和决策策6.1.4房地产产开发发项目目可行行性研研究的的具体体步骤骤1、接受受委托托2、调查查研究究3、方案案选择择和优优化4、财务务评价价和国国民经经济评评价5、编制制可行行性研研究报报告6.1.5房地产产开发发项目目可行行性研研究的的内容容1、项目目概况况2、开发发项目目用地地的现现状调调查及及拆迁迁安置置方案案的制制定3、市场场分析析和建建设规规模的的确定定4、规划划设计计方案案选择择5、资源源供给给条件件分析析6、环境境影响响评价价7、项目目开发发组织织机构构费用用的研研究8、开发建设计划的的编制9、项目经济及社会会效益分析10、结论及建议6.2房地产开发项目成成本费用与收入估估算6.2.1房地产开发项目总总投资估算1、开发建设投资开发建设投资是指指在开发期（指从从房地产项目大量量资金正式投入工工程开始，到开发发建设完成的期间间）内完成房地产产产品开发建设所所需投入的各项费费用。2、经营资金经营资金是指开发发企业用于日常经经营的周转资金6.2.2房地产开发项目各各费用估算1、土地费用（1）房地产项目土地费费用是指为渠取得得房地产项目用地地而发生的费用。。（2）根据取得方式的不不同，所发生的费费用有：土地征收拆迁费、、土地出让地价款款、土地转让费、、土地租用费、土土地投资折价2、前期工程费房地产项目前期工工程费主要包括项项目前期规划、设设计、可行性研究究，水文、地质勘勘测，以及“三通通一平”等阶段的的费用。3、基础设施建设费费4、建筑安装工程费费5、公共配套设施建建设费6、开发间间接费用用7、管理费费用8、财务费费用9、销售费费用10、开发期期税费11、其他费费用12、不可预预见费6.2.3房地产开开发项目目收入估估算1、房地产开开发项目租租售计划2、房地产开开发项目租租售价格3、房地产开开发项目收收入房地产项目目的收入主主要包括房房地产产品品的销售收收入、租金金收入、土土地转让收收入、配套套设施销售售收入、和和自营收入入。（1）租售收入入租售收入等等于可供租租售的房地地产数量乘乘以单位租租售价格。。（2）自营收入入自营收入是是指开发企企业以开发发完成后的的房地产为为其进行商商业和服物物业等经营营活动的载载体，通过过综合性的的自营方式式得到的收收入。6.3房地产开发发项目财务务评价房地产项目目财务评价价是在房地地产市场调调查与预测测，项目策策划，投资资、成本与与费用估算算，收入估估算与资金金筹措等基基本资料和和数据的基基础上，通通过编制基基本财务报报表，计算算财务评价价指标，对对房地产项项目的财务务盈利能力力、清偿能能力和资金金平衡情况况进行分析析。6.3.1房地产开发发项目基本本财务报表表的编制1、现金流量量表（1）全部投资资现金流量量表（2）资本金现现金流量表表（3）投资者各各方现金流流量表2、资金来源源与运用表表3、损益表6.3.2房地产开发发项目财务务盈利能力力分析1、财务内部部收益率2、财务净现现值3、投资回收收期4、投资利润润率5、资本金利利润率6、资本金净净利润率6.3.3房地产开发发项目清偿偿能力分析析1、单利计息息与复利计计息2、有效利率率与名义利利率3、借款利息息的计算方方法4、借款偿还还期的计算算（1）国内借款款偿还期（2）国外借款款偿还期6.4房地产开发发项目的不不确定性分分析6.4.1房地产开发发项目不确确定性分析析的含义房地产项目目不确定性性分析是分分析不确定定性因素对对项目可能能造成的影影响，并进进而分析可可能出现的的风险。6.4.2敏感性分析析1、敏感性分分析的概念念敏感性分析析是通过预预计房地产产项目不确确定性因素素发生的变变化，分析析对项目经经济效益产产出的影响响。（1）单因素敏敏感性分析析（2）多因素敏敏感性分析析2、敏感性分分析的步骤骤（1）确定用于于敏感性分分析的经济济评价指标标。（2）确定不确确定性因素素可能的变变化范围。。（3）计算不确确定性因素素变动时，，评价指标标的相相应变变动值。（4）通过评价价指标变动动情况，找找出较为敏敏感的变动动因素，作作出进一步步的分析。。3、敏感性分分析方法的的应用（1）建造费用用的敏感性性分析（2）建设周期期的敏感性性分析（3）租金的敏敏感性分析析（4）建筑面积积的敏感性性分析6.4.3临界点分析析可进行临界界点分析的的因素有：：1、最低售价价和最低销销售量、最最低租金和和最低出租租率2、最高土地地取得价格格3、最高工程程费用6.4.4概率分析1、概率分析析的概念概率分析是是使用概率率研究预测测不确定因因素对房地地产项目经经济效益影影响的一种种定量分析析方法。2、概率分析析的步骤：：（1）列出需要要进行概率率分析的不不确定性因因素（2）选择概率率分析使用用的经济评评价指标（3）分析确定定每个不确确定性因素素的概率（4）计算在给给定的概率率条件下经经济评价指指标的累计计概率，并并确定临界界点发生的的概率。3、概率分析析的方法（1）期望值法法（2）蒙特卡罗罗模拟法6.5房地产开发发项目方案案比选6.5.1开发经营期期相同的方方案比选1、净现值法2、差额内部收益益率法3、最小费用法6.5.2开发经营期不同同的方案比选1、年值法2、最小公倍数法法3、研究期法6.6房地产开发项目目综合评价6.6.1房地产开发项目目综合评价的概概念房地产开发项目目综合评价是从从区域社会经济济发展的角度，，考察房地产开开发项目的效益益和费用，评价价房地产开发项项目的合理性。。6.6.2房地产开发项目目综合评价的效效益和费用1、房地产开发项项目综合评价的的效益2、房地产开发项项目综合评价的的费用6.6.3房地产开发项目目综合评价的盈盈利能力分析综合评价的盈利利能力分析是根根据房地产项目目的直接效益和和直接费用，以以及可以货币计计量的间接效益益和间接费用，，计算综合内部部收益率，考察察房地产项目投投资的盈利水平平。6.6.4房地产开发项目目综合评价的社社会影响分析社会影响分析主主要包括下列内内容：（1）就业效果分析析（2）对区域资源配配置的影响（3）对环境保护和和生态平衡的影影响（4）对区域科技进进步的影响（5）对区域经济发发展的影响（6）对减少进口和和增加出口的影影响（7）对节约及合理理利用国家资源源的影响（8）对提高人民物物质文化生活水水平及社会福利利的影响（9）对远景发展的的影响6.7房地产开发项目目可行性研究报报告的撰写6.7.1房地产产开发发项目目可行行性研研究报报告的的基本本构成成1、封面面2、摘要要3、目录录4、正文文5、附表表6、附图图6.7.2房地产产开发发项目目可行行性研研究报报告正正文的的编写写要点点1、项目目总说说明2、项目目概况况3、投资资市场场研究究4、市场场研究究5、项目目地理理环境境和附附近地地区竞竞争性性发展展项目目6、规划划方案案及建建设条条件7、建设设方式式及进进度安安排8、投资资估算算及资资金筹筹措9、项目目评估估基础础数据据的预预测和和选定定10、项目目经济济效益益评价价11、风险险分析析12、可行行性研研究的的结论论第七章章房房地地产开开发用用地取取得7.1房地产产开发发用地地制度度概述述7.2国有土土地使使用权权出让让7.3土地使使用权权转让让、出出租、、抵押押7.4国有土土地使使用权权划拨拨7.5闲置土土地的的处理理7.6集体土土地征征收7.1房地产产开发发用地地制度度概述述7.1.1我国基基本土土地制制度1、土地地制度度的概概念土地制制度是是人们们在一一定社社会条条件下下土地地关系系的总总称。。包括括土地地所有有制、、土地地使用用制和和土地地国家家管理理制度度2、我国国土地地所有有制（1）国有有土地地所有有权的的主体体和客客体（2）集体体土地地所有有权的的主体体和客客体3、我国国土地地使用用制4、我国国土地地国家家管理理制度度7.1.2土地储储备制制度1、土地地储备备制度度的概概念城市政政府依依照法法律程程序，，运用用市场场机制制，按按照土土地利利用总总体规规划和和城市市规划划，对对通过过收回回、收收购、、置换换、征征收等等方法法取得得的土土地进进行前前期开开发、、整理理，并并予以以储存存，以以供应应和调调控城市各各类建建设用用地的的需要要，确确保政政府切切实垄垄断土土地一一级市市场的的一种种管理理制度度。2、土地地储备备的范范围土地储储备的的范围围主要要包括括：（1）依法法收回回的国国有土土地（2）可收购的国有土土地（3）在企业改制、旧旧城改造、污染企企业外迁、城镇规规划调整中可置换换的土地（4）征收的集体土地地和政府代征的土土地3、土地储备制度的的运作过程（1）土地收购储备（2）储备土地前期开开发整理与利用（3）储备土地供应7.1.3土地用途管制制度度根据我国《土地管理法》规定，国家实行土土地用途管制制度度。国家编制土地地利用总体规划，，规定土地用途，将将土地分为农用地地、建设用地和未未利用地。7.1.4耕地保护护制度1、国家实实行占用用耕地补补偿制度度2、国家实实行基本本农田保保护制度度3、禁止任任何单位位和个人人闲置、、荒芜耕耕地7.1.5房地产开开发用地地取得方方式主要有:出让、转转让、划划拨、与与土地使使用权拥拥有者合作作。7.2国有土地地使用权权出让7.2.1国有土地地使用权权出让第第概念国有土地地使用权权出让是是指国家家以土地地所有者者的身份份将土地地使用权权在一定定年限内内让与土土地使用用者，并并由土地地使用者者向国家家支付土土地使用用权出让让金的行行为。7.2.2国有土地地使用权权出让的的年限（1）居住用用地70年（2）工业用用地50年（3）教育、、科技、、文化、、卫生、、体育用用地50年（4）商业、、旅游、、娱乐用用地40年（5）综合或或其他用用地50年7.2.3国有土地地使用权权协议出出让1、协议出出让的概概念协议出让让是指土土地使用用有意受受让人直直接向市市、县人人民政府府土地行行政主管管部门提提出用地地申请，，并就土土地的用用途、范范围、价价格等谈谈判、协商，达达成一致致并签订订土地使使用权出出让合同同的一种种出让方方式。2、协议出出让的特特点受主观因因素影响响大，缺缺乏公平平竞争，，地价往往往偏低低。3、协议出出让的程程序（1）申请（（2）协商（（3）报批（4）签约（（5）登记、、领证7.2.4国有土地地使用权权招标出出让1、招标出出让的概概念招标出让让是指市市、县人人民政府府土地行行政主管管部门发发布招标标公告，，邀请特特定或者者不特定定的公民民、法人人和其他他组织参参加国有有土地使使用权投投标，根根据投标标结果确确定土地地使用者者的行为为。2、招标出出让的特特点（1）招标人人不说明明自己的的标底，，投标人人各自也也不公开开投标价价（2）不一定定“价高高者得””（3）投标人人只有一一次机会会3、招标出出让的程程序（1）招标（（2）投标（（3）开标、、评标、、和中标标（（4）签约（（5）登记、、领证7.2.5国有土地地使用权权拍卖出出让1、拍卖出出让的概概念拍卖出让让是指出出让人发发布拍卖卖公告，，由竞买买人在指定时时间、地地点进行行公开竞竞价，根根据出价价结果确确定土地地使用者者的行为为2、拍卖出出让的特特点（1）完全竞竞争（2）无主观因素影响响（3）价高者得（4）多次报价3、拍卖出让的程序序（1）发布拍卖公告（2）资格审查及交纳纳保证金（3）组织拍卖会（4）签约（5）登记、领证7.2.6国有土地使用权挂挂牌出让1、挂牌出让的概概念挂牌出让是指出出让人发布挂牌牌公告，按公告告规定的期限将拟出出让宗地的交易易条件在指定的的土地交易场所所挂牌公布，接接受竞买人的报报价申请并更新新挂牌价格，根根据挂牌期限截截止时的出让结结果确定土地使使用者的行为。。2、挂牌牌出让让的特特点（1）公开开竞争争（2）有一一定的的挂牌牌期限限（3）价高高得胜胜（4）简便便、节节省3、挂牌牌出让让的程程序（1）发布布挂牌牌公告告（2）挂牌公布布出让宗地地基本情况况和挂牌出出让基本要要求（3）符合条件件的竞买人人填写报价价单报价（4）出让人确确认该报价价后，更新新显示挂牌牌价格（5）出让人继继续接受新新的报价（6）出让人在在挂牌公告告规定的挂挂牌截止时时间确定竞竞得人（7）签约（8）登记、领领证7.2.7出让土地使使用权终止止1、因土地使使用权期满满终止2、因土地使使用权提前前收回终止止3、因违反出出让合同有有关规定终终止4、因土地灭灭失终止7.3土地使用权权转让、出出租、抵押押7.3.1土地使用权权转让1、土地使用用权转让的的概念土地使用权权转让是指指土地使用用者将土地地使用权再再转让的行行为，包括括出售、交交换和赠与与。2、土地使用用权转让的的形式（1）出售（（2）交换（（3）赠与3、土地使用用权转让原原则（1）出让合同同规定的全全部权利和和义务随土土地使用权同时转转移的原则则（2）土地使用用权与其地地上建筑物物产权一致致的原则则（3）不得损损害土地地及地上上建筑物物经济效效益的原原则4、土地使使用权转转让条件件5、土地使使用权转转让的程程序（1）提交转转让申请请（2）审查批批准（3）交纳有关税税费（4）登记、发证证7.3.2土地使用权出出租1、土地使用权权出租的概念念我国现行法规规文件有不同同的规定：一一、国务院1990年发布的《城镇国有土地地使用权出让让和转让暂行行条例》第二十八条为为：“土地使使用权出租是是指土地使用用者作为出租租人将土地使使用权随同地上建筑物、、其他附着物物租赁给承租租人使用，由由承租人向出出租人支付租租金的行为。。”二、1999年7月由国土资源源部印发的《规范国有土地地租赁若干意意见》中的定义：““国有土地租租赁是指国家家将国有土地地出租给使用用者使用，由由使用者与县县级以上人民民政府土地主主管部门签订订一定年限的的土地租赁合合同，并支付付租金的行为为。”2、土地使用权权出租的条件件和范围3、土地年租制制7.3.3土地使用权抵抵押1、土地使用权权抵押概念土地使用权抵抵押是指土地地使用权人以以土地使用权权作为履行债债务的担保向向银行抵押取取得贷款的行行为2、土地使用权权抵押的法律律特征（1）土地使用权权抵押是以不不转移占有的的方式设立的担保物权权（2）土地使用用权抵押具具有附从性性（3）土地使用用权抵押具具有公示性性和对抗性性（4）土地使用用权抵押具具有绝对性性和排他性性3、可以设定定抵押权的的土地使用用权范围4、土地使用用权抵押的的设定（1）土地使用用权抵押合合同（2）土地使用用权的抵押押登记5、抵押权的的实现6、抵押权的的灭失7.4国有土地使使用权划拨拨7.4.1国有土地使使用权划拨拨的概念和和特征1、土地使用用权划拨的的概念土地使用权权划拨是指指县级以上上人民政府府依法批准准，在土地地使用者缴缴纳补偿、、安置等费费用后将该该幅土地交交付其使用用，或者将将土地使用用权无偿交交付给土地地使用者使使用的行为为。2、土地使用用权划拨的的特征7.4.2国有土地使使用权划拨拨的适用范范围划拨用地范范围如下：：（1）国家机关关用地和军军事用地（2）城市基础础设施用地地和公益事事业用地（3）国家重点点扶持的能能源、交通通、水利等等基础设施施用地（4）法律、行行政法规规规定的其他他用地7.4.3国有土地使使用权划拨拨的程序1、用地单位位提交用地地申请2、审核批准准3、划拨土地地和登记发发证7.4.4划拨土地的的管理（1）划拨土地地可以转让让（2）划拨土地地使用权可可以出租（3）划拨土地地使用权可可以抵押（4）对未经批批准擅自转转让、出租租、抵押划划拨土地使使用权的单单位和个人人，县级以以上人民政政府土地管管理部门应应当没收其其非法收入入，并根据据情节处以以罚款。（5）国有企业业改革中的的划拨土地地（6）凡上缴土土地收益的的土地，仍仍按划拨土土地进行管管理（7）划拨土地地使用权的的收回7.5闲置土地的的处理7.5.1闲置土地的的概念和范范围1、闲置土地地是指土地地使用者取取得土地使使用权后，，未经原批批准用地的的人民政府府同意，超超过规定的的期限未动动工开发建建设的建设设用地。2、有下列情情况之一的的，可以认认定为闲置置用地：（1）未按建设设用地批准准书和土地地使用权出出让合同规规定的期限限开发利用用土地（2）核准使用用的土地，，自土地使使用权出让让合同生效或建设设用地批准准书颁发之之日起满一一年未动工工开发建设设的（3）已动工开开发，但开开发建设面面积不足应应开发建设设面积1／3，或投资额额不足总投投资额25％且未经批批准中止开开发建设连连续满一年年的（4）法律、行行政法规有有其他规定定的7.5.2闲置土地的的处置方式式（1）延长开发发建设期，，但最长不不得超过一一年（2）改变土地地用途，办办理有关手手续后继续续开发建设设（3）安排临时时使用，待待原项目开开发建设条条件具备后后，重新批批准开发（4）政府为土土地使用者者置换其他他等价闲置置土地（5）政府采取取招标、拍拍卖等方式式确定新的的土地使用用者，对原原建设项目目继续开发发建设，并并对原原土地使用用者给予补补偿（6）土地使用用者与政府府签订土地地使用权交交还协议等等文件，将将土地使用用权交还政政府（7）对因政府府、政府有有关部门行行为造成的的闲置土地地，土地使使用者支付付部分土地地有偿使用用费或征地地费的，除除选择前款款规定的方方式外，可可以按照实实际交款额额占应交款款额的比例例折算，确确定相应土土地给原土土地使用者者使用，其其余部分由由政府收回回7.5.3征收土地闲闲置费和无无偿收回土土地使用权权根据国土资资源部发布布的《闲置土地处处置办法》，对征收土土地造成闲闲置的，要要征收土地地闲置费，，直到无偿偿收回土地地使用权。。7.6集体土地征征收7.6.1土地征收收的概念念及特征征1、土地征征收的概概念我国的土土地征收收是指国国家为了了公共利利益的需需要，依依法将集集体所有有的土地地有偿转转为国有有的措施施2、土地征征收的特特征（1）土地征征收以公公共利益益为目的的（2）行使征征地权的的主体只只能是国国家（3）征地的的标的只只能是集集体土地地（4）征地行行为具有有强制性性（5）征收土土地应以以土地补补偿为条条件7.6.2土地征收收的审批批根据我国国《土地管理理法》，土地征征收实行行二级审审批，即即由国务务院和省省级人民民政府审审批7.6.3土地征收收的补偿偿根据《土地管理理法》征收的，，按照被被征收土土地的原用途途给予补补偿。包包括土地地补偿费费、安置置补助费费、地上上附着物物和青苗苗的补偿偿费。7.6.4土地征收收的工作作程序1、申请用用地2、受理申申请并审审查有关关文件3、审批用用地4、征地实实施5、签发用用地协议议6、征地批批准后的的实施管管理7、颁发土土地使用用证8、建立征征收土地地档案第八章房房地地产开发发房屋拆拆迁8.1城市房屋拆迁管管理概述8.2城市房屋拆迁补补偿与安置8.3城市房屋拆迁估估价8.4城市房屋拆迁行行政裁决8.1城市房屋拆迁管管理概述8.1.1城市房屋拆迁的的概念及原则1、城市房屋拆迁迁的概念城市房屋拆迁是是指为了城市发发展和建设项目目的实施，由取取得房屋拆迁许许可证的拆迁人人，拆除城市规规划区内国有土土地上的房屋及及其附着物，并并对被拆迁人进进行补偿、安置置的行为。2、城市房屋拆迁迁的原则（1）城市房屋拆迁迁必须符合城市市规划（2）城市房屋拆迁迁要与城市的旧旧区改造相结合合（3）城市房屋拆迁迁应当有利于生生态环境改善（4）城市房屋拆迁迁要注意保护文文物古迹8.1.2城市房屋拆迁的的管理1、城市房屋拆迁迁行政许可制度度2、房屋拆迁单位位资格管理（1）房屋拆迁方式式（自行拆迁、、委托拆迁）。。（2）拆迁人有资格格对本单位建设设项目实施拆迁迁（3）接受拆迁委托托的单位必须取取得拆迁资格（4）房屋拆迁管理理部门不得作为为拆迁人，不得得接受拆迁委托托（5）关于委托拆迁迁的有关规定3、拆迁范围和拆拆迁期限的管理理（1）房屋拆迁公告告（2）拆迁范围的管管理（3）拆迁期限的管管理4、拆迁补偿安置置协议的订立及及争议的处理（1）拆迁补偿安置置协议的订立与与管理（2）拆迁补偿安置置协议争议的处处理5、拆迁补偿安置置资金的使用与与监督8.1.3城市房屋拆迁的的程序1、确定拆迁地块块2、调查摸底3、预测拆迁费用用及拟定拆迁安安置补偿方案4、申请办理《房屋拆迁许可证证》5、公布房屋拆迁迁公告6、进行拆迁宣传传7、签订房屋拆迁迁安置协议书8、被拆迁人腾出出房屋9、领取补偿费用用，办理安置手手续10、拆迁争议的处处理11、实施拆除12、房屋拆迁资料料归档管理8.2城市房屋拆迁补补偿与安置8.2.1城市房屋拆迁补补偿的对象根据《城市房屋拆迁管管理条例》第二十二条：拆拆迁人应当依依照本条例规定定，对被拆迁人人给予补偿。拆拆除违章建筑和和超过批准期限限的临时建筑，，不予补偿；拆拆除未超过批准准期限的临时建建筑，应当给予予适当补偿。8.2.2城市房屋拆迁补补偿的方式1、货币补偿2、房屋产权调换换3、拆迁补偿方式式的选择8.2.3城市房屋拆迁补补偿标准确定的的原则城市房屋拆迁货货币补偿标准确确定的基本原则则是等价有偿。。8.2.4产权掉换后房屋屋差价的结算根据《城市房屋拆迁管管理条例》第二十四条货货币补偿的金额额，根据被拆迁迁房屋的区位、、用途、建筑面面积等因素，以以房地产市场评评估价格确定。。8.2.5公益事业用房的的拆迁补偿拆迁公益事业用用房的，拆迁人人应当依照有关关法律、法规的的规定和城市规规划的要求予以以重建，或者给给予货币补偿。。8.2.6出租房屋的拆迁补补偿安置根据《城市房屋拆迁管理理条例》第二十七条:拆迁租赁房屋，被被拆迁人与房屋承承租人解除租赁关关系的，或者被拆拆迁人对房屋承租租人进行安置的，，拆迁人对被拆迁迁人给予补偿。被被拆迁人与房屋承承租人对解除租赁赁关系达不成协议议的，拆迁人应当当对被拆迁人实行行房屋产权调换。。产权调换的房屋屋由原房屋承租人人承租，被拆迁人人应当与原房屋承承租人重新订立房房屋租赁合同。8.2.7拆迁产权不明确房房屋的补偿安置根据《城市房屋拆迁管理理条例》第二十九条:拆迁产权不明确的的房屋，拆迁人应应当提出补偿安置置方案，报房屋拆拆迁管理部门审核核同意后实施拆迁迁。拆迁前，拆迁迁人应当就被拆迁迁房屋的有关事项项向公证机关办理理证据保全。8.2.8设有抵押权房屋的的补偿安置（1）要认定抵押的有有效性（2）应当及时通知抵抵押权人（3）能解除抵押合同同的，补偿款付给给被拆迁人，付款款前必须经抵押权权人认可。（4）不能解除抵押合合同的，按照法律律规定的清偿顺序序进行清偿，不足足清偿抵押权人的的，抵押权人按照照法律规定向抵押押人进行追偿。8.2.9对搬迁和过渡补助助费的规定1、对搬迁补助费的的规定根据《城市房屋拆迁管理理条例》第三十一条：拆拆迁人应当对被拆拆迁人或者房屋承承租人支付搬迁补补助费。2、对临时安置补助助费的规定根据《城市房屋拆迁管理理条例》第三十一条：在在过渡期限内，，被拆迁人或者房房屋承租人自行安排住处的，拆迁迁人应当支付临时时安置补助费；被被拆迁人或者房屋屋承租人使用拆迁迁人提供的周转房房的，拆迁人不支支付临时安置补助助费。3、搬迁补助费和临时时安置补助费的标标准的规定搬迁补助费和临时时安置补助费的标标准，由省、自治治区、直辖市人民民政府规定。8.2.10拆迁非住宅房屋造造成停产、停业的的补偿根据《城市房屋拆迁管理理条例》第三十三条：因拆迁非住宅房屋屋造成停产、停业业的，拆迁人应当当给予适当补偿。。8.2.11拆迁安置房屋的质质量安全要求第二十八条拆迁迁人应当提供符合合国家质量安全标标准的房屋，用于于拆迁安置。8.3城市房屋拆迁估价价8.3.1城市房屋拆迁估价价的概念城市房屋拆迁估价价(以下简称拆迁估价价)，是指为确定被拆拆迁房屋货币补偿偿金额，根据被拆拆迁房屋的区位、、用途、建筑面积积等因素，对其房房地产市场价格进进行的评估。房屋拆迁评估价格格为被拆迁房屋的的房地产市场价格格，不包含搬迁补补助费、临时安置补助费和和拆迁非住宅房屋屋造成停产、停业业的补偿费，以及被拆迁房屋室室内自行装修装饰饰的补偿金额。8.3.2城市房屋拆迁估价价机构的选择城市房屋拆迁估价由具有房房地产价格评估资资格的估价机构(以下简称估价机构构)承担，估价报告必必须由专职注册房房地产估价师签字字。8.3.3城市房屋拆迁估价价实务1、城市房屋拆迁估估价基本事项城市房屋拆迁估价价应当坚持独立、、客观、公正、合合法的原则。（1）拆迁估价目的。。拆迁估价目的统一一表述为“为确定定被拆迁房屋货币币补偿金额而评估估其房地产市场价价格。”（2）拆迁估价时点。。一般为房屋拆迁许许可证颁发之日。。拆迁规模大、分分期分段实施的，，以当期(段)房屋拆迁实施之日日为估价时点。（3）拆迁估价的价值值标准。（4）拆迁估价方法。一般应当采用市场场比较法。（5）实地查勘拆迁估价人员应当当对被拆迁房屋进进行实地查勘，做做好实地查勘记录录，拍摄反映被拆拆迁房屋外观和内内部状况的影像资资料。（6）技术协调（7）计价货币和精度度2、被拆迁房屋面积积和性质的认定（1）被拆迁房屋的性性质和面积一般以以房屋权属证书及及权属档案的记载载为准；各地对被被拆迁房屋的性质质和面积认定有特特别规定的，从其其规定；拆迁人与与被拆迁人对被拆拆迁房屋的性质或或者面积协商一致致的，可以按照协协商结果进行评估估。（2）对被拆迁房屋的性性质不能协商一致致的，应当向城市市规划行政主管部部门申请确认。（3）对拆迁中涉及的的被拆迁房屋的性性质和面积认定的的具体问题，由市市、县规划行政主主管部门和房地产产管理部门制定办办法予以解决。8.3.4城市房屋拆迁估价价结果公示和异议议处理1、拆迁估价初步结结果公示和估价报报告送达2、拆迁估价报告疑疑问处理3、拆迁估价结果异异议处理4、复核估价和另行行估价8.3.5城市房屋拆迁估价价纠纷调处1、调处途径2、估价技术鉴定3、估价专家委员会会及其工作机制8.3.6对违规估价机构和和估价人员的处罚罚对有下列行为之一一的估价机构和估估价人员，依据《城市房地产中介服服务管理规定》、《房地产估价师注册册管理办法