房地产的基本知识

1房地产的基本知识第一节土地的概念及其特性第二节城市土地经济及房地产经济1)城市土地的位置具有相当的重要性2)城市土地对交通运输和城市基础设施状况具有很大的依赖性3)与农业用地相比，土地面积对城市土地的制约性相对较小4)城市土地在使用方向上具有固定性5)城市土地具有价值的扩散性和区域整体性的特征，加油站、加气站用地为二十年经济(1)土地(2)建筑物(3)房地产物权。2。企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、(1)综合开发。是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建(2)土地开发。是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整定收取土地开发费。(3)房屋开发。是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房(3)分包开发。即房地产开发公司接受某项开发工程后，根据公司自身的能力和工程项(1)前期开发。即指开发区破土动工以前的一切准备工作。包括开发区的可行性研究，平”等工作。(2)中期开发。即指对房地产的经营管理过程。一般包括房屋建设，竣工验收，房屋出3房地产价格附着物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。的特征房地产个别性:容易受交易者个别因素的影响第四节房地产价格的影响因素度度划机程素4区域因素第五节房地产价格构成构成构成、房地产价格的构成5、销售费用：(1)代理费(2)广告费2)监理费：a.建设方b.承建方c.监理方第六节建筑名词解释3、宗地图：宗地图包括土地使用合同书附图及房地产登记附图。它反映一宗地的基本情5况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等4、红线图：是规划局确定的项目建筑总平面图，或城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。通电、路(通)、通气、通讯、通邮、排污畅通，场地平整8、容积率:总建筑面积与土地总面积之比..12、实用率:是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积.13、绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之.比14、绿地率：描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(%)。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层坪至建筑物最高部分的垂直高度。高度.净高+楼板厚度=层高.20、承重墙:承重墙是指在砌体结构中支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；承重墙是经过科学计算的，如果在承重墙上打孔装修，就会影响建筑结构稳定性，改变了建筑结构的体系。是非常危险的事情，非专业设计人员最好不要改变承重墙。21、非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.22、户型:指几房几厅几卫几阳台.23、预置板:指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这样可以使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨,卫一定不能用.24、现浇板:指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板.25、期房(楼花)：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。6手续，的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房28、毛坯房(清水房)：毛坯房又称为“初装修房”，这样的房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。而屋外全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。.视觉屏障作用；2.较强的使用功能3.保温作用31、凸窗：指位置与主墙体有一定的横向距离，而不是传统的安装在墙体中间的窗户。通常也称为阳光窗、飘窗。由于凸窗在立面上只是窗户范围往室外飘出，依照现在建筑面积计算的规定，采用飘窗来增大室内空间不会计入建筑面积。32、开间：住宅设计中，即住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。33、进深：指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。建筑形态:4、跃层：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福75、复式：复式住宅是受跃层式住宅设计构思启发，是一种经济型住宅。每户占有上下两之地。积8度的标准来计算。错层式住宅的面积计算参照平面住宅面积计算类：第一类为9~16层(最高50米)，第二类为17~25层(最高75米)，第三类为26~401)一般来说多层住宅的容积率较低，环境较好，建筑形式多为条状，所以基本上是户户2)高层住宅一般地段较好，由于地段好，地价较高，为降低楼板地价只能提高建筑容积一层多户的点状形式，有部分户室朝西、北向。由于增加了电梯、电梯厅楼(点式楼)是围绕一个中心点，在一层内分布多户独立住房的户型。好性强。眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中各套户型的优仅，9外，户内分隔墙1)均好性差，居住密度高1)比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。2)价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3)户型设计丰富而前卫，有特色。表形态。三、房地产结构材质:。震性能差。各上建筑对应的容积率为五证二书:5、商品房销售(预售)许可证七、何谓物业管理:产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协八、何谓智能化管理:水渠道外,另设一独立蓄水装置,以供使用. 第七节房地产销售常用知识地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。9、什么是廉租房廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。10、承建商：是指从事住宅建设的企业，承建商是负责施工建筑的，它是受开发商委托、依照开发商的要求进行施工建设的。筑面积。与幢房屋不相连的公用建筑(如变电房、水泵房、门卫房等)不得分摊到本幢2)房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。或单元内建筑面积(以下称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积。套(单元)建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积a.套(单元)内的使用面积；新建住宅各套(单元)之间的分隔墙，套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 积；凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积；3)公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数1)买卖；2)交换；3)赠与；4)以房地产抵债；1)转让当事人的姓名或名称、住所；2)房地产的座落地点、面积、所处范围；3)土地所有权性质；4)土地使用权获得方式和使用期限；5)房地产的规划使用性质；6)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；7)房地产转让的价格、支付方式和期限；8)房地产交付日期；11)转让当事约定的其他事项。12)房地产转让合同的示范文本由市房地局制定。1)订立预售合同。房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可2)预售合同的登记备案。房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后，将其送房3)预售款的收取。房地产开发企业根据商品房建设工程的进度，分期收取商品房预售详细的结构图(注明承重结构的位置)和不能占有、损坏、移装的住宅共用