长沙某项目项目前期营销策划建议案

前言非常谢谢贵司赐与我司提供《项目前期营销策划发起案》的专业办事时机，亦谢谢相关人员信息资料支持，**物业将集三十年之大成，充实利用奇特的专业视角、务实的操纵手法，为贵司项目销售创造最为可观的销售业绩。本发起案旨在提供**物业对市场之开端了解及对项目生长的系列专业发起，基于对市场阐发和项目生长前景的预测，**物业提出了项目前期生长计划的根本思路以供贵司参考。有关项目生长计划和营销操纵的具体步调和方案，我们将凭据贵司对本发起案的相关意见，作出更为完整、客观和深入的论述并在下一步事情当中提交详尽的陈诉。在此敬请贵司对本案提出专业之增补意见，更期望双方能为项目乐成销售配合努力并创建良好互助干系！**物业将继承承袭一贯持之以恒的宗旨：片区市场阐发片区底子资料芙蓉北路、金霞大道与丽臣路在伍家岭立交桥交汇，芙蓉北路、金霞大道、东风路围合组成伍家岭片区，金霞大道接驳长沙市经济开发区，沿线主要修建群为企事业单位办公楼，如地税局办公楼、排水公司办公楼等；丽臣路西接湘江二桥，东连机场高速公路。片区内拥有多家工场，如湖南医药公司、湖南消防器材总厂、九芝堂制药厂等；开福区建材市场、伍家岭建材市场、湖湘文化艺术品市场等专业市场也会合在片区。该片区居住群体多数为都会拆迁安顿户或工场员工，如蒋家垄公寓、九芝堂宿舍楼神箭花苑和环保所宿舍楼等。片区配套设施2-1片区交通片区内有汽车北站、长沙市第四公交汽车公司，目前片区有多条公交线路纵横贯串。9路：汽车北站——火车站（7：00—19：00）115路：陈家湖——桔园小区（6：30—21：00）128路：伍家岭北——彭家巷（7：00—19：00）146路：赤岗冲——蒋家垄（6：30—21：00）302路：芙蓉路——市政府（7：00—19：00）112路：马王堆——陈家湖（6：30—20：00）131路：荷花圃——四方坪（7：00—19：00）132路：世界之窗——潇湘中路（6：30—17：00）2-2生活配套通过实地了解，伍家岭片区目前的生活配套有：购物：中原大市场、新一佳超市、麦德龙、泰阳商城、沙湖桥集贸市场、普尔托玛斯等酒店：华悦大酒店、康泰大酒店、金卫酒店、湘丰宾馆、康泰宾馆等金融：中国银行、工商银行、农业银行、建立银行等医疗：同济医院、湘雅医院等邮局、电信营业厅、浏阳河加油站等2-3教诲配套幼儿园：安安幼儿园、沙湖桥幼儿园等小学：国庆小学、建湘小学、浏阳河小学等中学：东风小学、第十八中等国防科技大学等片区生长前景预测通过对片区周边市场的细致了解，随着伍家岭立交桥的投入使用，片区交通流量急剧上升，丽臣路迅速成为舒缓机场人流的枢纽干道，近年，丽臣路作为形象工程改革初见成效，沿途绿化旅行带和宽阔平整的门路使之在长沙市有限的几条枢纽中尤为突出，其接通长沙市世界之窗和海底世界，将是长沙市的一条新兴的旅游旅行风物带。丽臣路南接金融一条街芙蓉路，西至长沙市经济开发区，目前该路段正在修建改革当中，北区已有多家房地产开发商策划进入，相信随着都会开发南北走向明朗化，该区位的房地财产必将会在现有平稳生长的状态下，掀起圈地开发热潮。丽臣路西接湘江二桥，与之相邻的数千米沿江旅行带在修建当中，预计随着沿江大道北路段工程进行，该片区的休闲娱乐功效也将会有突出的体现。与伍家岭立交桥毗邻的东风匝道正在计划动工当中，随着工程开展和竣工，由丽臣路所支解开的南北两区有望改进两区断层局面，取得统一协调和配合生长，二者一体化也一定使得片区生长更具竞争力。同区竞争楼盘阐发竞争楼盘底子资料1-1商品房项目地理位置规模主力户型售价开发商明珠苑芙蓉路北端7栋总修建面积52800M23*2*1：115.25M2起价1910元均价2000元/M2长沙市海鸥房地产开发有限公司金帆.滨江玫瑰园金霞大道开福区政府旁四期30万M2，3500套2*2*2—3*2*2：105—120M2之间第一期均价1700元/M2长沙金海林置业有限公司汇龙公寓东风路占地61116M2总修建面积11000M288.36-94.97M23*2*1：105.95M24*2*1：112.66M2起价1480元/M2，均价1600元/M2长沙市浩林房地产开发公司锦绣华天芙蓉北路1*1*1：72.347M22*1*1：85.442M23M2起价2448元/M2，均价2620元/M2湖南华天置业有限公司1-2经济适用房项目地理位置规模主力户型售价开发商旺角佳园丽臣路2栋七层200套2*2*1：101.37-119.80M23*2*2：113.95-132.19M2起价1680元/M2均价1800元/M2广福园金霞大道115亩23栋总修建面积11万M22*2*1：82-87M23*2*2：97-130M24*2*3：157M2起价980元/M2，均价1300元/M2长沙福兴隆房地产开发公司金帆小区开福区四方坪计划用地200亩，总修建面积24万M22*2*1：74—115M2联体花圃洋房：164.4—276.57M2起价861元/M2，均价1251元/M2长沙金海林置业有限公司四方小区四方坪先福村用地14.24公顷总修建面积227800M22*2*188.66M23*2*1：91.51—117.5M2复式：146.26M2起价866元/M2，均价1252元/M2长沙市社会福利房地产开发公司竞争楼盘销售情况项目明珠苑滨江玫瑰园汇龙公寓锦绣华天旺角佳园广福园金帆小区四方小区销售周期销售率65%50%60%80%90%80%90%78%主客户群区内工人原始居民拆迁产生区内工人四周菜农工薪阶级私营业主公事员白领具有长沙市城镇常住户口既无私房又未享受房改优惠分房的中、低收入家庭竞争楼盘优劣势阐发3-1明珠苑毗邻芙蓉路、金霞大道、丽臣路等主干道，交通便利楼盘外观较为鲜亮，具备一定素质代价较低，在该地段占有一定优势范围尚小，两期开发缺乏整体连贯性，疏散了整体范围宣传推广包装不到位，销售中心部署差强人意3-2金帆•滨江玫瑰园引用万科四季花城模式计划设计，在长沙市有一定新意大社区观点包装，配套设施齐全，有成熟社区风采体现推出装修套餐供消费者选择，可满足多类客户分期开发的整体性缺乏统一贯串未开设样板房，不能充实展示项目形象3-3锦绣华天外立面新潮，色调颇有前瞻性综合型大社区，具备一定范围推广宣传相当到位，价位占有较大优势看楼通道存在宁静隐患部分单位内部采光太差，空气不甚流通3-4汇龙公寓价位低廉，对购置力有限的消费群颇有吸引力周边情况太差，不十分适合居家户型配比不公道，小户型缺乏小区整体性难于统一3-5旺角佳园临近丽臣路、东风路，出行便利地形不规矩，楼体设计受影响，各单位内部格式多不规矩靠近铁路、高架桥，噪音滋扰较大价位偏高，靠近商品房价位3-6广福园整体范围较大，具备大社区观点楼体间距较大，整体感觉过于空旷园林绿化不敷理想楼体外观色调过于沉闷；单位户型设计和面积配比不公道，客厅过大3-7金帆小区具备范围，配套较为完善，有成熟大社区风范园林部署有奇特本性楼体外形具有一定超前意识，但楼体色调和颜色略嫌粗糙阳台设计有较大局限性3-8四方小区有智能化治理理念的开端体现修建格式较为新颖园林部署不佳，项目交通不甚便利项目市场阐发项目的优势阵势较高，能充实彰现片区地标位置本案在该片区占据有较高阵势，周围无高层修建遮挡，项目兴建后，视野开阔，同时也容易形成佼佼不群的感觉，可制造非同一般的突出效果。地块较为方正，容易形成关闭式修建格式本案地形方正公道，可塑性较强，可将之形成围合式修建群，一则方便于内部宁静保障与物业治理，同时也可形成项目奇特的气势派头和修建水准，区别于一般修建粗糙随便的通病，能较大限度提升项目质素。1-3项目毗邻丽臣路、金霞大道，外部交通网络四通八达本案临近丽臣路、金霞大道，伍家岭立交桥、东风高架桥使得整个片区交通网络呈高度辐射状态，交通线路四通八达，出行较为方便。项目的劣势2-1项目临近铁路，噪音滋扰较大本案紧靠京广铁路，每日行经列车十余次，对付小区内部有一定噪音滋扰，同时也可能对购置群形成心理压力，一定水平上妨碍项目的居家优势。应对计谋：在项目外围种植乔木绿化带，一则消除噪音，同时也可形成绿色生态空间的视觉效果和舒适感觉。2-2项目周边楼盘质素普遍较低，使得整体情况的居住气氛难于塑造项目周边无优质楼盘，片区尚不具强势竞争力，客观情况使本案的质素难于快速在消费群心目中扎根，推广存在一定难度。应对计谋：充实利用项目阵势和整体高度，推广宣传，制造“更上一层楼”的市场认知度。2-3项目与两条主干道连接的门路不理想，车辆进出不甚便利项目虽临近马路，但因接驳门路欠佳，车辆进出十分未便，住户出行存在一定难度。应对计谋：发起生长商积极与相关部分相同，充实利用市政力量，促使交通状况有所改进。项目的时机3-1周边大量拆迁户给项目带来了较大的消费力近年适逢长沙旧城改革，由此产生的大量拆迁户对房地产市场组成了较大的消化力，发起接纳相关优惠政策，吸引这一批消费者前往购置。3-2都会开发热点北向延伸使本案的区位优势凸显长沙市都会建立扩张，开发热点北向延伸使本案的职位逐渐引人注目，片区所具备的升值空间也必将使项目的投资代价有所回升，可直接刺激消费者的购置力。项目的威胁4-1政府机构对经济适用房、微利房相关政策严把关强控制使项目利润空间有所低落据相关资料，政府机构取消对经济适用房、微利房税费减免步伐使项目开发本钱上升，利润空间减小，资金回笼不敷理想。应对计谋：公道开发，优化资源配给，提高本案的附加值，塑造开发商品牌的同时也可获取相对应的经济收益。4-2同区竞争楼盘的压力使项目市场消费群有较大限制本案周边同类楼盘纷纷涌现，对本案的销售造成一定市场压力。应对计谋：发起在进行告白攻势的同时，计划设计上充实体现个别特色与奇特气势派头和优势，以特色取胜。项目定位项目开发主题及形象定位结合本案周边的区位情况和项目自身的情况，针对本案选取的目标市场的特性，本案的开发主题应紧紧的贴近目标市场，提倡“轻松置业，轻松生活”的开发主题。凭据项目的开发主题，本案的形象定位，应给人以亲和力，突出本案的优势，即低落置业门槛，轻松的实现拥有自己的一方天地的梦想。发起本案的形象定位为：生活的真谛是轻松的享受1-1市场定位本案市场定位是属于微利房的性质，且代价有限制，导致小区的计划受到了一定的限制，因此市场的定位属于中档产物。1-2人文定位本案周边居民小区的素质都不高，给本案赋予一定的人文定位，有助于使本案从周边社区中脱颖而出，成为该区位中突出的项目，从而提高本案对目标客户的吸引力。本案的人文定位为：塑造一种轻松、温馨、安定的社区气氛目标客户阐发客户特性本案选取的目标客户的特征有以下几点：有很强烈的购房意向，希望在较短的时间内购房有一定的经济能力或积贮，5—8万元，且家庭收入稳定购房时考虑的第一要素是代价四周的老社区居民，希望提高生活的质量经过前期的市场观察和项目阐发，本案的目标客户来源主要有以下五个主要的渠道：长沙市今年拆迁改革的棚户区居民（主要是原北区片）周边老居民区在周边事情、生活的人群（包罗在周边市场中经营的私营业主等）脱离怙恃单独生活的年青一族不确定性的客户来源项目修建计划发起本案的修建计划气势派头别开生面的是使本案从周边社区中脱颖而出的重要手段，因此公道、新颖、紧密配合主题的修建计划对本案的销售推广事情是很重要的。整体结构发起1-1小区主入口凭据现在的小区计划图，小区的主入口选择是适合整个小区的计划的。次入口的开辟可以很好的通顺小区的人行和车行系统。小区的主入口是小区整体形象的第一印象，因此入口门禁和绿化带的内容形式和气势派头都力求突出小区的主题，体现本案鲜明的本性。我司认为小区主入口的色调及造型应配合本案主题，接纳动感、气派的气势派头，选用中档偏上质料制作。1-2小区内功效区域计划1-2-1绿化区域由于本案毗邻京广铁路线，这将带来很大的噪音污染，造成居民的心理障碍。我司发起在临铁路的小区西面作为小区的主要绿化区域。小区内除计划的车道外，都可作为小区绿化区域。另外靠近铁路沿线的修建，底层排挤后可以作车位考虑。1-2-2娱乐、休闲区域小区的娱乐、休闲区域可重点计划在小区的东边。除设置花廊、雅座外，可增加儿童游戏场合。在小区的北角可增加羽毛球场等。1-2-3小区车行、步行系统小区的主入口和次入口之间是小区主要的车行道，各单位楼前可设置便行车道。绿地、休闲区域则一律设置人行小径。停车位除主入口处可设置车位外，靠东边的单位的排挤区域也可设置停车位。1-3修建群结构目前小区共计划了修建单位21个，我司凭据地块、长沙市的常年气候资料和人们的日常生活习惯，考虑整个小区的定位的底子上，我司发起对楼体的结构做出调解，以活泼整个小区的结构。调解方案一：单位错位式排列将原来并列的单位错位进行排列，可有效的制止两个单位之间形成的天井带来的采光通风的不敷。同时可以制止整个小区修建物排列形式的单调，增强修建结构的条理感。见附图一。调解方案二：一梯三户品型修建活泼整体结构在小区的中部将原来的一梯两户的条状单位，改成一梯三户的品型单位，工具两边的并列单位错位进行排列。这样使整个小区的修建群结构上更富厚，由此产生的不规矩地块，可作为绿化和休闲用地，这样可以使小区的空间立体条理越发富厚，由此提升小区形象。见附图二。绿化发起靠铁路的小区主绿化带，主要是考虑隔音的效果，发起种植高峻常青乔木和竹。小区其他绿化区域可考虑种植灌木和草坪，在小区主入口设置花圃，种植兰花、杜鹃、茶花等。设施配套发起本案周边社区形成时间较长，生活、教诲、娱乐等设施都比力成熟，因此本案不需要再作这方面的考虑。但由于周边的社区素质不高，所以本案应考虑增强智能化的门禁保安系统。在主入口和次入口以及各个保安单薄点架设监督系统。在停车场增加智能IC治理系统，既可以节约人工，又可以提高项目的形象和素质。按智能小区的尺度配备强电和弱点系统，煤气智能远程抄表系统。修建群体气势派头发起本案周边的修建多数建于上个世纪九十年代初甚至更早，形式和气势派头都比力陈旧，使整个区块的氛围都比力压抑和沉闷。这对本案是一个倒霉的制约因素。本案销售事情能否取得乐成，撤除代价因素，整个小区的素质是另一个很重要的因素。而修建元素是小区气势派头最直观的体现。在修建元素上提升本案的素质，是促进本案销售事情的重要手段。我司发起本案的修建单体设计接纳以下的方案突现其职位。◎修建单体接纳坡屋顶，增加修建的美感；◎相临的两个单位靠西的层数为5.5层，比靠东的单位低一层，形成崎岖沉差，增强成次感；◎景观阳台接纳弧型挑阳台设计，增加修建外观的美感；◎窗户设计接纳大突窗，增强采光通风的性能，使修建富余现代感；◎外墙颜色发起接纳浅色涂料，配以浅墨绿色的窗户、玻璃和屋顶，或外墙颜色发起接纳浅色涂料，配以浅兰色的窗户、玻璃和深兰色的屋顶。户型设计发起户型设计是体现小区计划设计的精髓部分。凭据本案的地形，和我司对目前长沙市场热销户型的研究，结合目前海内最先进弧型的设计理念。对本案的户型在设计上提出以下的原则：接纳大开间小进深的户型设计原则，客厅的进深控制在4.5m—5m左右为益方正实用，淘汰玄关、走道的进深大众区域与休息区域明白，90平方米以上的户型考虑设置两个相互独立的卫生间，主卫与客卫疏散蕴藏室应与厨房相临，卫生间不要与餐厅相临，客厅可考虑与景观阳台相连或主卧室与景观阳台相连，客厅则接纳落地大窗的设计，也可使用双阳台设计主卧室与客厅的面积配比控制在0.618:1比例较适宜，餐厅与客厅也可考虑此比例景观阳台接纳弧型、挑阳台设计，宽度控制在1.2—1.5m之间卧室的窗户可考虑在两墙夹角处开窗，用突窗设计，构筑一个观景平台统一预设空调主机外挂窗，以百叶形式修饰部分单位可设计错层和顶层复式，使户型多样化针对本案的目标客户群的需求能力和户型偏好，我司对本案户型的设置、面积配比、单位配比作出以下的发起：户型类别的组合比例及细分户型单位面积户数比例一房一厅一卫65一75平方米208．3%二房一厅一卫76一85平方米3012．5%二房二厅一卫86一95平方米4016．7%三房两厅两卫96一115平方米8033．3%四房两厅两卫116一130平方米4016．7%四房三厅两卫131一150平方米3012．5%6．物业治理发起由于本案周边的情况比力庞大，发起接纳关闭式的小区治理，为提升生长商的品牌效应，发起由生长商自行组建物业治理公司进行前期的物业治理。6-1安防以保安24小时巡查和电子监控两种手段，配合来访登记制度和每单位的门禁系统，组成一个全方位的安防系统。6-2洁卫专人对楼道、大众区域、垃圾箱、垃圾清运点，随时扫除，保持小区的整洁。6-3绿化专人对绿化带、草坪、花圃定时进行修整维护，保持小区的美观。6-4设备维护专人对小区的配电系统、强电、弱点、水煤管网进行定期维护和检验。项目操纵方案代价计谋我司凭据科学的盘算要领，在考虑市场代价水平、项目开发本钱和公道利润的底子上，结合市场比力法和项目定位，制定出整个销售历程的实收均价。在凭据差别的工程进度和销售现象，调解出街代价和面价，以到达实现项目公道利润的最终开发目的。1-1订价原则1-1-1整个销售历程的实收均价生长商提供的项目开发本钱加公道利润的代价1800元/平方米我司凭据市场比力法，选取符合的参考样本进行比力，得出以下代价参数项目地段小区综合素质可参考性综合评分均价本案100100100300明珠苑150110903502000汇龙公寓9590852701600锦绣华天160150603702620旺角故里12080752751800广富园60120652451450盘算得出本案市场参考代价：1830元/平方米由此得出，本案实行1800元/平方米的代价是具有市场竞争力的,并有一定的上升空间。具体各销售阶段的代价调解凭据销售情况来而定，代价调解时点，以各阶段完成的销售额为临界点，分别为10%、30%、75%、90%。凭据市场消费特征，销售的现实代价在此代价的底子上视销售进度和销售的现场反响，具体调解幅度控制在+1%之内。销售率作为代价调解临界点分别以10%、30%、75%、90%为参考尺度，各销售时段内均价和权重对总体均价有直接的影响，盘算公式如下：1620*10%+1700*20%+1800*45%+1920*15%+2040*10%=18001-2代价差别原则本案的销售代价整体接纳“低开高走”模式，先以较低代价投入市场以占据主动职位，然后凭据销售情况适当调解价位，推行“小幅递增”,“小幅频涨”，在代价回升的同时，为生长商赢取相应的利润并引导消费市场，塑造楼盘形象。楼层差价为30元/㎡，中间楼层的最高；位置价差80元/㎡，中间的单位最高，比东边的单位高80元/㎡，东边的单位比西边的单位高80元/㎡；临近铁路的单位的差价是50元/㎡；户型差价为80元/㎡，错层、复式比尺度层高80元/㎡；每次调价的幅度为80—120元之间。1-3代价调解计谋在本案代价计谋的指导原则下，为减小进入市场的风险，同时满足长沙市场中消费者的消操心理。我司发起用较高的折扣计谋控制代价的升降，减小代价的大范畴浮动给项目销售带来的风险。具体折扣调解权限如下：

平均折扣95折；

置业照料最高折扣权限97折

销售主任最高折扣权限95折项目经理最高折扣权限9折1-4代价监控体系一个成熟的项目操纵，楼盘的代价应该是随着市场的变革，有须要的调解的，这样可以包管项目在市场中实现它的代价最大化，为开发商赢得最大化的利润。而楼盘的代价有它的特殊性存在，一般纪律而言，项目的代价是随着工程的进度，水涨船高的，但不是所有的项目都能有这样的现象出现，它是受到市场，消费者需求心理等各方面因素影响的。因此创建一个成熟的代价监控体系是包管项目代价体系稳定的须要条件。凭据本案的实际情况，代价监控体系的信息收罗主要来自三个方面：销售反响市场变革工程进度通过对上述收集信息的科学阐发，确定现行代价的准确性，实时接纳相应的代价水平和调解计谋。各个销售阶段描述我司经过对长沙市场的深入了解，参考一般项目操纵步伐和销售周期，结合项目的实际情况，我司预计在8个月内（2003年5月—2004年1月）可以完成项目总销售任务的95%，具体销售阶段描述如下：2-1导入